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1、第一部分 宏观市场分析一、城市概况1区位东山县位于福建南端，北纬2335，东经11723，东濒台湾海峡，距高雄143海里；南去香港210海里。全县33个岛屿组成，陆地面积247.24平方公里，设置七镇，61个行政村，16个社区，主岛面积194平方公里，县政府驻地西埔镇。2交通东山交通路网配套完善，拥有两条出岛通道大产跨海大桥和八尺门大桥，均直连324国道，沈海高速公路，南下汕头一个小时车程，北上泉州两个小时车程。规划中的厦深铁路支线、武平至东山高速公路延伸线直达东山港区。3文化东山岛人文蔚盛，文化底蕴深厚，国家级、省级书画名家辈出，是远近闻名的“书画之乡”，是海内外书画名流交流、切磋的文化胜地
2、。4人口东山县全县总人口20.33万人。其中非农业人口10.31万人，旅居海外侨胞3万余人。二、经济概况1经济发展1.1东山县具有丰富的矿产资源。已探明硅砂矿藏2亿多吨，其储量、品位、规格名冠全国，在世界上也属屈指可数。是全国规模最大的硅砂生产基地。1.2东山拥有优良港口资源。东山湾是天然良港，可供建深水码头泊位22个，其中万吨以上的14个，现已建有两个5000吨泊位集装箱码头和两个3000吨码头，城安2.5万吨级码头正在建设中。1992年东山港被国家列为一类口岸，目前已开通至香港集装箱班轮。1.3东山岛东濒著名的闽南渔场，作业面积达2.63万平方公里，年水产品产量超30万吨, 加工出口额占全
3、省40%以上，是全省重要的渔业生产基地。同时，海盐资源丰富，是福建三大产盐区之一。1.4东山旅游资源丰富，在全国6大类74种旅游资源中,东山拥有6大类48种，被国家旅游局列为国际旅游休闲点之一。2经济运行情况2008年全年东山县完成生产总值50.4亿元，增长13.6。完成工业总产值56.5亿元，增长17.2%；规模工业产值48亿元，增长19.2%，其中水产加工规模企业完成产值26.9亿元，增长62%，占全县规模工业产值的56%；全年工业税收1.01亿元，增长30.4%。农业总产值完成29.8亿元，增长5.8%。东山2008年全年共接待境内外游客118万人次，增长15%；实现旅游收入4.27亿元
4、，增长13.6%。2008年东山县财政金融平稳运行，财政总收入32068万元，完成103.17，增长29.99；地方级财政收入21685万元，完成100.05，增长30.06；累计财政支出56554万元，增长70.58。固定资产投资力度加大，全社会固定资产投资完成17亿元，增长37%，其中城镇以上固定资产投资完成12.2亿元，增长53.9%。工业项目完成投资7.2亿元，增长41.2%。13个县级重点项目完成投资13.36亿元，占年度计划106%。全年外贸出口2.85亿美元,增长78.5%，增幅位居漳州全市第一。城镇居民人均可支配收入11162元，增长12%；农民人均纯收入6973元，增长12%
5、。社会消费品零售总额17.2亿元，增长18.4%。三、城市规划1、东山县城总体规划(修编)（20002020）文件要求：东山县城规划区范围界定为东山全县域，重点在于保护和利用自然景观生态环境及资源优势，建设现代化的港口城市，风景旅游城市。2、从城镇空间布局与职能分工方面来看：至2020年，东山县城镇体系的空间布局仍保持中部城区、南北两个中心镇、呈十字形的格局。西埔向东为城区发展轴，南北为中心镇发展轴，形成县城区、中心镇、一般镇的三级城镇体系。城区和中心镇是以二、三产业为主的城镇，一般镇是为农业服务的城镇。西埔、康美、铜陵三城区组合为东山县城，形成全县政治、经济和文化中心。将康美镇大部划归康美城
6、区，改为康美城区建制；部分划归铜陵城区，以满足港口工业的发展。杏陈镇为北部中心镇，主要发展建材工业、盐业加工工业，发展旅游业。陈城镇为南部中心镇，主要发展渔业、水产养殖业，成为水产品加工和贸易中心。樟塘镇主要发展硅砂采矿业和芦笋创汇农业；前楼镇是副食品基地，同时发展水产养殖、芦笋创汇农业，发展旅游业。四、产业规划东山县2009年政府工作报告中强调，09年工作重点在于整合东山港口、岸线、旅游、对台等资源优势，发展船舶制造、港口机械、火力发电、仓储物流、高端旅游度假等方面。小结：东山作为沿海县域行政地区，主要经济支柱以渔业、盐业、旅游业为主，轻工业为辅，经济发展水平在漳州地区各县区中处于中游水平。
7、但由于丰富的旅游资源以及旅游附属产业可来的回报，给当地带来的良好收益，为房地产市场积聚了不小的购买潜力。第二部分 东山房地产市场分析一、投资规模2008年，东山全县房地产投资总额3.8046亿元，比上年增长66.6%。2009年1-2月，东山全县实现房地产投资0.52亿元，同比下降11.6%。二、供应量截止2009年6月，东山全县房地产项目共计41个，其中35个在售，可售面积24万，可售套数2042套。三、销售情况1.销售量年度2007年9-12月2008年2009年1-7月套数745套1248套941套从成交量上看，08年以前各月份成交量波幅大，总体成交量大， 08年后，在政策影响下，市场明
8、显受到压制，成交量逐步下降。进入09年以后，受救市政策刺激与经济环境转好影响，成交量稳步回升。2.价格走势时间节点2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月销售均价1730元/1821元/2032元/2010元/2075元/从进入09年以来反映出的情况看，东山房地产市场“量价”总体上将可能呈现出平稳缓增态势，目前价位基本已经到达本地区较高的起点，继续上涨空间较小。四、东山房地产市场特征分析1.宏观市场特征1.1东山县城实际上包括铜陵镇和西浦镇两个区域（新的区域规划已经将康美镇规划进县城区域）。铜陵镇是东山的老县城所在地，也是主要旅游区所在地，城区比较破旧，商业繁华，
9、人口密集；西浦镇是东山的县政府所在地，县委、县政府、县人大、县政协和主要的行政机构都设置于此，也是东山岛的交通枢纽，城区比较小，新旧参半。东山县城城区共有20.33万人口，其中铜陵约8万人口，西浦约6万人口。两镇之间由新修西陵大道连接，车程约7分钟。1.2东山虽为县城，但因地处海滨，临海环境上佳，因此是福建著名的旅游胜地，每年有大量的福建省内及广东的游客到此旅游，据统计，2008年有约118万人次到此旅游，旅游业已成为东山的支柱产业之一，在带来大量消费的同时也为东山的房地产提供了更大的发展空间。2.房地产市场特征2.1东山作为一个县级城市，其房地产业起步较晚，至今仍处于初级阶段，整体规模较小，
10、县城城区共有约25个在售项目，主要集中在西浦和铜陵城区，铜陵约有12、13个在售项目，西浦约有7、8个在售项目，另外在两镇之间的沿海旅游区地带（马銮湾-金銮湾）有少量项目。2.2东山由本地开发商占据了主要市场份额，如：群峰、鑫瑞缘等，外地开发商极少，策划代理商也仅有少量厦门公司进入（3家），因此整体市场开发设计和包装理念相对比较落后，但随着未来一些外来地产大鳄的进入，将会带来较先进的开发和设计理念。2.3目前东山市场在售项目规模均较小，总建多为1-3万平米，基本不超过5万平米。市场上以小高层和多层为主要物业类型，小高层比例较多，市场接受度尚可，多为商住一体形式，纯住宅小区较少，缺乏成规模、封闭
11、式、有较好规划和景观设计的住宅社区。2.4目前东山市场的主流户型为80-90平米的二房和110-125平米的三房，产品设计方面仅有入户花园等理念，其他如挑高等赠送面积理念尚未引进。2.5目前东山市场县城的住宅均价在2400-2500元/平米，最低价在2100-2200元/平米，最高价接近3000元/平米。其房价受全国房地产业的带动，主要在2005-2007年上升幅度较大，近两年价格浮动较小，基本保持平稳缓增态势。2.6虽然东山人口较少，但其房地产项目规模也较小，因此其销售周期并不长，基本在1-1.5年。2.7东山作为县级城市，其购房需求主要以改善型刚性需求为主，市场泡沫较少。2008年受全国整
12、体房地产行业性不景气影响，其市场特征表现为销售量萎缩，观望气息浓厚，但房价下调幅度不大。2009年上半年全国整体市场开始回暖，其市场亦表现为销售放量增长，但房价基本保持稳中有升。2.8作为省内著名的旅游景区，东山房地产市场与漳州其他县级城市相比显著区别是，其市场需求中有一定的投资需求，在目前占有10-20%的市场份额，并且有不断增长的趋势。包括：本地人针对外来旅游人群短期居住需求的购买出租需求、外地人在东山作为旅游度假居所的居住需求和外地人对东山市场看好的长期投资需求。2.9与漳州其他县级城市相比，东山房地产市场的供应量相对较小，且受2008年市场整体性低迷影响，上市项目较少，体量不大，目前市
13、场在售项目总体量约有24万平米，消化量约有20万平米/年，供需相对平衡。但外来开发商在东山的大肆圈地和本地开发商的早期所囤土地，导致市场潜在供应量巨大，在2009年市场整体性回暖的刺激下，未来1-2年上市量将急剧放大，后市将面临巨大的去化压力。3别墅及酒店（酒店式公寓）市场特征3.1东山因具有丰富的旅游资源，旅游相关地产发展已具有一定规模，主要表现为别墅和酒店（包括酒店式公寓）两种模式。3.2从位置分布来看，已建成的别墅主要集中在沿东山海滨风景区马銮湾-金銮湾一带，如百亿新城、海峡金洲（个别较早期别墅建在西浦和铜陵的城区边缘，但其规划、档次已不足以称为别墅，可忽略），目前市场上无在售别墅项目。
14、酒店分为高档酒店、老酒店、新兴经济型酒店和酒店式公寓几种，其中高档酒店集中分布在东山海滨风景区马銮湾-金銮湾一带、临海的环岛路两侧；老酒店是建成较早的酒店，较正规，但装修、设备相对较旧，主要分布在铜陵镇城区，个别在西浦镇城区；新兴经济型酒店是近年随着东山旅游业的日益发达，由旧办公楼、宿舍等改装的低价格酒店，目前东山的经济型酒店还不够正规，装修档次较低，但较新，主要分布在铜陵镇和西浦镇城区；酒店式公寓是近年在东山新兴的酒店模式，主要是采用出售产权、返租经营的模式，代表性的案例是鑫瑞大厦（位于西浦镇），于06年9月28日开盘，在东山首家引进国际连锁商务酒店速8酒店，采用固定收益率返租形式，目前酒店
15、已正式营业，并取得较好的经营业绩，并开始扩张，现在售的另一项目盛世天城部分住宅已成为速8酒店的新增部分（详情见后）；另一代表性的酒店式公寓项目是金海岸公寓，位于马銮湾景区环岛路西北侧，拟采用出售产权、返租经营的模式（未定），尚未正式开盘，目前一期（1栋12F）已销售完毕，二期（1栋17F）已销售过半（详情见后）；另外，在马銮湾金銮湾景区，还分布了众多政府机构培训中心，其实质也为高档酒店，主要接待部门系统内部员工培训、会议、旅游，如：农行培训中心、地税培训中心、高检培训中心等。案例：海峡金洲私人酒店海岛别墅位置：马銮湾环岛路西北 规模：总占地86460平米，总建45333平米，其中别墅46栋类型
16、：酒店（四星级）、独栋及双拼别墅开盘时间：06.4.28 销售情况：售完 当时售价：均价3400元/平米现售价（二手）：3866元/平米（沿西铜大道、388平米、毛坯）5254元/平米（沿环岛路、472平米、精装）备注：该项目已建成四星级酒店一座（金殿大酒店），双标优惠价：周末420元/天，平时368元/天；另有一座四星级酒店在建。此外，该项目别墅中有近半已被业主租赁做酒店经营，装修标准按四星级，已有3家在营业，每家租赁别墅数套至十几套不等，双标价：周末480元/天，平时380元/天.案例：盛世天城位置：西浦镇东山一中旁 规模：总建约4.5万平米，2栋17层类型：小高层住宅（底商）户型：121
17、-125平米三房 48% 84-91平米二房 48% 47平米一房 4%售价：均价2800元/平米 销售率：50%备注：该项目其中一栋1-5层采用出售产权、返租经营的模式，由速8酒店统一经营，返租6年，3年返一次收益，收益率6.8%，1年免费入住7天，另采取统一装修模式，装修费用另加1000元/平米，目前该部分已销售80%以上。案例：金海岸公寓位置：马銮湾环岛路西北 规模：总建逾7万平米，1栋12层，1栋17层，逾800户类型：小高层酒店式公寓户型：47平米单身公寓 83% 90平米二房 17%售价：二期均价3000元/平米 销售率50%备注：该项目尚未正式开盘，一期（1栋12层）已售罄，二期
18、（1栋17层）已销售一半，拟采用出售产权、返租经营的模式，返租15年，但尚未确定，如返租，装修采取菜单式装修模式，分高中低三档，费用另计。3.3东山因其日益发展的旅游业，其酒店经营亦日益兴旺，在夏季旅游旺季，其各类酒店基本可达到周末（周五至周日）100%、日常（周一至周四）50%以上的高入住率，周末必须提前预订甚至订不到的情况频频发生。酒店房费也可以达到较高水平，以双标房为例，海边高档酒店可达350-450元/天，城区老酒店可达220-250元/天，经济型酒店可达140-160元/天，接近一二线城市标准。可以说，其酒店型地产仍具有较高的发展空间，上述案例的热销或热营说明了这点。小结：东山地处海
19、滨，临海环境上佳，旅游业已成为东山的支柱产业之一，在带来大量消费的同时也为东山带来更大的房地产消费空间。正是由此，市场需求与供应量相对不足之间的矛盾体现地更加明显，特别是旅游地产方面的供需矛盾尤为突出。待添加的隐藏文字内容2第三部分 项目地块分析一、区域规划分析（一）地块概况本案位于马銮湾南段、环岛路东侧，靠近原百亿新城水上活动中心，地块南、北均为其他相邻地块（其中南侧地块已做地面硬化），西临环岛路，东侧可通马銮湾沙滩。总占地面积为88560.18平米，规划容积率为0.6，总建筑面积为53136.108平米。（二）区域规划及自身质素根据东山县城总体规划(修编)（20002020）和2009年东
20、山县政府工作报告中所述，未来马銮湾金銮湾一线为东山县开发的重点区域，而本案地块就位于马銮湾片区之内。在东山县规划中，马銮湾为重点片区改造计划中的重要部分，未来主要作为休闲疗养旅游的度假休闲岸线，是作为以“七海湾”为核心构成的旅游度假区的主要组成部分，最终形成马銮湾屿南湾休疗养、会议培训区，马銮湾金銮湾国际海滨度假旅游区。根据新规划，现环岛路将规划为海滨景观大道，将重新建设新环岛路，并向岛内方向移近，重建后本案将位于新环岛路的外侧、靠近海岸线，其地块价值得到进一步提升。本案距主干道西铜大道、环岛路均较近，交通便利，地处重点发展区域，且距马銮湾现主要景区较近，地势平整，但形状不够规则，距海岸线较近
21、，但直接临海面较小，整体素质较好。（三）周边主要竞争项目概况1、百亿新城北区地块情况目前，百亿新城北区已由东山县政府采用旧城改造的方式收回。根据东山县相关政府部门（建设局规划办）提供的信息，该地块（共663.87亩）拟将于明年春节前通过招拍挂方式整体出让。按东山县相关规划文件，该地块位于马銮湾片区（本案北侧），建设项目以旅游地产为主。2、中信集团海峡论坛项目中信集团海峡论坛项目位于金銮湾片区（本案南侧），占地逾2000亩，开发模式为旅游度假村形式，产品类型为酒店、别墅、住宅，预计于2009年10月开工建设。3、旗滨集团项目旗滨集团项目位于金銮湾环岛路西北（本案南侧），占地约450亩，总建约50
22、万平米；其中一期总建约2.5万平米，其中别墅逾80套，单栋公寓逾70套，已基本由旗滨集团内部消化；产品类型为别墅、公寓、住宅，现已开工，预计于2009年下半年对外发售。4、金海岸别墅项目金海岸别墅项目位于马銮湾环岛路西北，占地逾50亩，为别墅项目，预计上市时间为两年后。二、地块属性分析（一）地块权属性质据调查，百亿新城项目搁浅后，原百亿新城所属地块由东山县政府收回并委托其所属国有资产公司管理。本案地块即属于原百亿新城项目南区地块中的一部分，该地块由建昌鸿公司从政府委托授权的所属国有资产公司购得，具备完整合法的出让手续，产权明晰独立，无债权债务纠纷。（二）原百亿新城北区对本案影响根据从东山县政府
23、相关部门（建设局规划办）调查资料，因权属所有等遗留问题，原百亿新城项目所属地块北区（共663.87亩）土地采用旧城改造方式操作并拟定将与明年春节前通过招拍挂方式整体出让。该地块与南区是各自独立的两个部分，本案为以合法手续获得的位于南区的地块，具备完全独立的产权，不受北区地块开发方式的影响。(三)本案与区域整体规划的关系根据东山县城市规划，马銮湾为东山重点片区改造计划中的重要部分，定位为未来东山主要的旅游度假区和新兴的海滨住宅区。本案的开发方向即是以旅游地产为主，符合东山城市规划中对该区域整体规划的要求，一脉相承。(四)政府相关政策及态度据调查，为了完成东山整体规划和2009年政府工作的目标，东
24、山县政府承诺如开发企业在东山购地，可在土地拍卖、规划、报建及相关方面采取灵活的政策并给与相应的优惠和支持。三、土地价格预测目前，东山房地产市场土地拍卖平均价格在50-60万元/亩，通过与东山相关政府部门的沟通获知，百亿新城北区地块拍卖价格拟定在50-60万元/亩之间。根据本案地块所处的区域和自身因素，预计本案地块出售价格与百亿新城北区地块拍卖价格相当，为50-60万元/亩之间（本价格仅根据目前市场行情提供参考，不作为最终定价依据）。小结：本案地块出让手续完备、权属清晰，与其他地块无纠纷，开发定位符合区域规划要求，并且能够在开发过程中获得政府的相关支持，有利于开发各项工作的展开，避免不必要的纠葛
25、，从地块自身属性分析，其开发风险较低。同时，环岛路重新规划后移至本案西侧，使得本案直接归于马銮湾景区沿海沙滩一线，更凸显了本案自然景观的优势。而且随着百亿新城北区旧城改造项目、中信集团海峡论坛项目与旗滨集团项目的陆续开发，必将促使区域整体价值的提升，形成联动效应，间接提高了本案的自身价值。但是，事物同时具有两面性，这几大项目的上市除了提升区域价值外伴随而来的是市场供应量尤其是旅游地产产品的大幅增加，大大提高了本案所面临的竞争压力和去化风险，是本案地块开发可行性分析中不可忽视的重要因素。结 论本报告从城市宏观环境、区域规划、当前房地产市场情况以及地块自身条件等方面进行综合分析后认为：虽然，本案地块形状、地理相邻条件的相对缺陷对项目优势有一定的削弱，同时区域内未来潜在竞争对手的巨大体量，可能使本案的开发面临的竞争压力和市场去化风险不可忽视。但不可否认本案具备区位条件良好、景观资源丰富、地块权属清晰、周边项目带动的优势，加诸城市整体旅游地产业发展前景看好以及政府支持态度明确，我司认为本案具有较好的开发可行性，建议开发公司立项开展进一步论证。
