洋浦半岛体育公园可行性报告.doc

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1、可 行 性报告项 目 名 称: 洋浦半岛体育公园承 担 单 位：国投洋浦港半岛置业分公司项目执行期 ：2006年5月2007年12月目 录第一章 项目概况 第二章 项目位置现状及建设必要性 第一节 项目位置的现状第二节 项目建设必要性第三章 市场分析 第一节 体育公园与城市的关系第二节 洋浦半岛体育公园的市场定位与优势分析第三节 如何增强体育公园的核心竞争力第四节 洋浦半岛体育公园建设对各方面的影响第四章 建设内容与建设方案 第一节 洋浦半岛体育公园第二节 洋浦半岛综合会所及低层住宅第五章 管理结构与项目进度 第一节 管理结构第二节 项目进度第六章 投资估算与资金筹措 第一节 投资估算第二节

2、资金筹措第七章 经济效益分析 第一节 收入与费用估算第二节 财务分析第三节 不确定性分析 第一章 项目概况一、项目名称：洋浦半岛体育公园二、建设单位：国投洋浦港半岛置业分公司三、项目负责人： 四、项目建设地点：海南洋浦开发区盐田村半岛五、项目主要建设内容及规模：洋浦半岛体育公园是为洋浦工业开发区的配套项目之一，位于洋浦东南10公里的盐田村半岛。公园占地1500亩，该项目主要建设内容包括超大型的绿化草坪，沿海茂密的原生态红树林与建筑面积为6000平方米的拥有各种室内健身场馆的综合会所，大型健身场馆、一座高档次酒店以及占地300亩、180栋建筑面积约50000平方米的低层住宅，预计总投资10000

3、万元。第二章 项目位置现状及建设必要性第一节 项目位置的现状1、场地位置盐田村半岛位于儋洲湾，除北侧外三面临海。处在洋浦经济开发区东部，距环岛西线约15公里，距洋浦经济开发区约9公里，从洋浦公路进入约3.5公里，交通便利，地理位置优越。2、自然状况盐田村半岛属于热带岛屿季风海洋性气候，夏无酷热，冬无严寒，年平均气温24.7度（七月气温最高平均29.3度，一月气温最低平均18.9度）；冬春干旱，夏秋多雨，区内年均降雨量约1100毫米；常年主导风向为东风和东北风。场地主要位于火山岩台地，部分位于滨海相海漫滩。地层由残积粘土、强风化玄武岩、中风化玄武岩及中砂组成，场地稳定，类别I类，地震设防烈度为7

4、度。地形起伏较大，地下水位变幅较大。实测地下水位埋深为1.00M6.50M。海边生长着国家一级保护树种“红树林”，被称为海岸卫士，形成了一道独特的绿色风景线。3、基础设施道路、供电、供水、排水排污、燃气、通讯、消防等基础设施，有待于规划建设。第二节 项目建设必要性1、促进海南旅游产业的调整 随着世界旅游事业的发展，旅游产品结构逐步向多元化、个性化的方向发展，如科技游、会议游、温泉康乐游、高尔夫休闲游等。而能够集休闲娱乐和体育健身为一体的大型体育公园，成为业者们争相开发的新的目标市场。 海南岛位于北纬18102010，与美国的夏威夷处在同一纬度。北隔琼州海峡相望大陆，西临北部湾与越南相邻，东濒香

5、港、台湾，东南方是菲律宾，南以南海与马来西亚、印尼、新加坡相接。海南地处太平洋经济圈的中部，优越的地理位置为开拓东南亚休闲旅游市场提供了得天独厚的有利条件。同时，海南四季如春，空气新鲜，环境良好，较我国北方地区有更优越的自然条件。我们应当充分利用这些优势，在海南建设高档次的与国际接轨的超大型体育公园，提供一流的软硬件配套条件，全面提高酒店、旅游、航空、金融等领域的服务水准，积极促进海南的旅游从单一的观光旅游向度假游、健身游等多元化、高层次方向发展。2、提升整个洋浦开发区的层次体育休闲公园的出现，是城市居民在一定物质生活条件满足之后，追求更高层次的生活质量的必然趋势。体育公园在设计过程中需充分把

6、握其属性，创造出适应时代特点的园林。国际一流的标准规划、建设，按照国际惯例运作管理，可强化海南、洋浦的品牌效应，扩大洋浦开发区的影响力以及对外的吸引力。3、带动房地产开发和增值 低层住宅与体育公园合二为一，处处彰显尊贵气息，实乃顶级成功人士的最佳选择。体育公园几乎就是大自然的本来面貌，远离现代城市喧嚣闹区，不仅为游客提供了广阔的活动空间，获得日光浴与空气浴。并且运动休闲后可在低层住宅洗温泉浴。获得身体疲劳的恢复。将运动与低层住宅休闲有机结合，有利于改善投资环境，极大地提升住宅的价值，有效带动地产的开发和增值。 第三章 市场分析第一节 体育休闲公园与城市的关系一、体育休闲公园的由来 城市化是20

7、世纪人类社会最引人注目的问题之一，现在全球人口的半数约30亿人生活在城市地区。我国的城市化进程仍在加速进行之中。有统计资料表明，目前我国城市人口占全国人口总数近30。由于工作压力大，加之日常缺乏锻炼，城市人的身体正日益变得脆弱，很多人开始感觉到城市生活的不适。同时，在当代城市生活中，人们流行病之一的乏力症，即体力减退就是由于运动量不足而造成的。它的医疗方法就是在露天的绿树丛中进行体育锻炼和运动。另据世界卫生组织一项对疾病危险因素的调查表明：体力活动不足或静态生活方式是全世界引起死亡和残疾的前10项原因之一，而有规律的室外活动又是增进和维持健康最简单易行的方法之一。随着经济的高速发展，西方发达国

8、家中普遍存在的体力活动不足和静态生活方式正日益成为威胁我国城市居民健康和生活质量的重要因素。有资料显示：有比例高达70%的居民处于亚健康状态。所谓亚健康，是健康与患病间的过渡阶段。在一定程度上，城市生活正在背离人们所追求的健康目标。城市化程度越高，可供人们户外日常活动的场地就越来越少。如何在城市化过程中为居民提供更多的城市绿色空间，是城市经济可持续发展的关键。要创造城市绿色生活，还居民以健康，关键在于建设良好的生态环境，倡导市民积极参加体育活动。通过使公众享受绿色生活，推动城市生活质量的持续改善。 众所周知，健康的生活离不开良好的生态环境与积极的体育锻炼。优美的自然环境则令人心旷神怡，舒展身心

9、，积极的体育锻炼有助于人们缓解工作压力，强健体魄。因此，体育休闲公园的出现正适合于现代大都市的需求。它是以运动为主的公园，主要供人们进行体育锻炼，参加体育游戏，从而起到医治和预防疾病的作用。它超越了一般公园的功能，有机结合了绿地与运动，同时也为市民提供更多的、充满情趣地参与体育活动的机会，是市民身心健康的充电器。体育休闲公园是国际上世纪年代提出的新概念，其实发达国家在三四十年代已开始在尝试，在欧洲各国十分普遍。自古以来，体育活动以及运动训练与绿化就有着密切的关系。古希腊人认为，只有在自然环境中进行体育锻炼，对人的智慧和身体发育才能产生有益的作用和影响。早期，人们对一些具有最简陋体育设施的场地进

10、行绿化或将场地建在大片绿地附近，或直接建在草地上。后来逐渐发展到从建筑稠密的城市中心划出一小块土地设置供体育表演的设施。它可供各阶层居民在绿茵丛中进行户外游憩。大家都知道，在一般情况下，公园游人最集中的时间是在夏季黄昏之后和节假日期间。这时，大片开阔的林中空地和草地上布满地被草本，大片草地往往成为此类公园平面规划的中心。同时也具备供进行体育活动及开展民间游乐活动的综合设施和安静的休息区。2000年人人享有保健是新世纪的健康新理念，传统的医学模式已随着医学事业的不断进步，发生了根本的变化。以前人们是病了以后才去看医生，进而到主动学习卫生保健常识，关心自然与气候对人类的影响，直至现在的主动保护的健

11、康理念，这其中发生了深刻的变化。体育休闲公园之所以在全球得以普及，是由于它能借助于自然因素，供人们进行体育锻炼，应用自然的方式来治疗疾病，增强体质。并且这种保健方式简单易行，便于推广应用。人们在这里利用空气、阳光和花草树木进行治疗。全身心地投入自然的怀抱,远离喧闹尘嚣。人们希冀置身于这悠闲的时空，寻访到鸟语花香的乐园，听读自然的信号，进入真正的悠闲世界。 二、城市建设与体育公园 由于城市的工业发展，为城市景观带来了不利影响，促进了人们对绿色景观在生态功能上的认识，设计城市绿地系统来改善城市环境，已成为景观设计的主要任务之一。城市绿地的生态功能成为城市绿地景观设计的主要目标，并把绿地作为城市的肺

12、来设计。其目的是为了改善城市生态环境。城市的绿地覆盖率或人均绿地占有面积被作为衡量城市景观优劣的主要指标。从城市建设的角度而言，由于城市空间有限，建筑密度较高，目前我国城市普遍存在绿地覆盖率太低，人均绿地面积不足的问题。同样，不容忽视的是，居民户外体育活动场所也是相当紧缺的。在相对有限的城市用地中，如何挖掘潜力，使绿地观赏性和实用性结合，整体优化景观系统功能，营造生态与景观综合效益最佳的绿色空间，是我们应该认真面对的一项任务。 建设体育休闲公园将绿地与运动场所有机地融为一体，在创造出自然景观的同时，也建成了体育健身场地。既创造出优美而内涵充实的环境，又使人们在这优雅的环境之中运动，且节约了城市

13、用地，真可谓是一举多得。体育休闲公园可以充分发挥绿地在改善城市生活质量中的作用，对绿化建设进行再认识，向融合多种活动的生态绿地建设方向发展，强调活动多样、内容丰富，以维护居民身心健康和再生自然的高度发展，使人、自然、环境之间的关系更趋协调和谐。21世纪的城市环境建设，越来越多地将目光投向人的需求。随着市民生活质量的提高，注重生活质量、强身健体将是市民生活的重要内容。三、现代体育休闲公园的营造和利用体育休闲公园的出现，是城市居民在一定物质生活条件满足之后，追求更高层次的生活质量的必然趋势。体育公园的类型很多，有从事某一项（如网球、游泳）运动的；有供某一年龄组（如少年儿童、青年）使用的体育公园；或

14、按功能作用不同而分的（如训练、体育表演、体育医疗等）；也有多功能的综合体育公园，既可进行各种不同的体育锻炼，又可供游人进行积极休息。总之，体育公园设计的基点是需要“绿化”，其关键是运动。 目前，体育休闲公园已在很多国家得到了推广。这类公园的布局形式很多，其布局基础就是创造出美丽的风景，并将体育活动与自然环境融为一体。例如英国的可片-希尔公园，它是英国的第一座体育公园。园内考虑了游泳池、网球，有小船、湖泊、码头和其他设施。在英国，草地和铺设了地被植物的林中空地多用作体育运动场，从而使这些场地真正具有公园特色。 在瑞士苏黎世州建造了独特的体育公园中心系统。设计师在乔灌木之间开阔的林中空地上建造了体

15、操场、体操馆。在草坪和硬质地面上建造了游戏场、游泳设施和文化教育设施，包括展览馆、音乐厅和游艺馆等。在面积有限的用地上集中建造了很多设施和装置，为游人安静休息和从事多种形式的训练和娱乐创造了宜人的环境。在各分区和各场地间，合理配置的绿化与巧妙利用自然地形相结合，不但使各区，而且使公园与周围用地间形成良好的隔离。瑞典的格夫列市的体育公园中，设计师在林中流出大片空地供游人休息及自由玩耍。公园东部夏季使用率很高，这里有游泳池和水上娱乐项目。西部主要供人们冬季从事体育锻炼，在30米的小山岗上建造了具有不同坡度和地形的山坡，这对于乘雪橇或滑雪板的青少年很适合。 这些都是国外体育休闲公园中较为成功的范例。

16、目前国内不少城市，如北京、西安、深圳等也在兴建体育公园。深圳龙岗体育公园是其中成功的范例，它将高尔夫与自然环境紧密的结合在一起，让球手们在水景如画，山色如诗的环保环境和新鲜的空气中，真正享受高尔夫球运动所带来的健康乐趣。 洋浦半岛体育公园也必然会成为一个很好的平台，它将提高洋浦的城市品位，促进洋浦的经济发展，从而带动整个地区的经济发展。公园空间环境的创造，将现代都市人的关注生命、享受生活的需求始终置于首位，力求体现生态化和人性化。它在功能上与体育设施相呼应，将健身活动融于自然景色中，从而达到了生态健身的效果。 四、崇尚自然 提升生活质量 体育休闲公园 以钢筋水泥为支撑的现代都市建筑，使人们越来

17、越远离自然，对于奔忙在繁华都市的现代人，回归自然的风尚无疑能帮助他们减轻压力、舒缓身心、迎合他们亲近自然的需求。因而在今天，崇尚自然、返璞归真的的大趋势下，回归自然是都市人的志趣所在。只有倡回归自然、进行积极的体育运动，才能使人们在当今高科技快节奏的社会生活中获取生理和心理的平衡。目前城市建设日新月异，各类公共绿地建设给我们的城市生活带来了生机，大家也许都有这样的感受：望着大片绿油油的草地，或许还有几只小鸟在其中跳跃，谁都难免涌起在草地上放松一下的冲动。但遗憾的是这些草地大都禁止游人入内，因此生活在城市中的人们早就习惯了克制住自己的冲动。许多城市绿地更多地注重其景观功能而忽视人的真正需求。我们

18、认为对于城市的绿化建设而言，应该把观赏性与实用性结合起来，并更侧重于实用性。当前的景观设计应当是设计师对整体景观，包括自然的和人性的各元素进行整体安排和协调的过程，这意味着人们不再把单一景观元素作为设计对象，而是同时把构成景观环境整体的所有元素都作为设计的依据与目标，为居民需要而设计，为美而设计，也为更合理的城市环境而设计，最终使景观系统的功能得到整体优化。以运动为主题的体育休闲公园正是顺应了都市人的实际需求，将绿色景观与运动、趣味有效地结合起来，在绿色中创造了个性突出、设施齐全、功能完备、环境优美的体育活动区，引导居民投入积极的健身活动。同时绿肺功能对于保护人们的身体健康功勋卓著。它符合了人

19、们崇尚自然，关注生命的诉求，对于提高城市生活品位功不可没。加强绿化、改善生态和积极运动、增强体质是城市居民的心声。从这一角度上说，建设体育休闲公园适应时代发展的潮流，因此，它的出现是城市居民在一定物质生活条件满足之后，追求更高层次的生活质量的必然趋势。符合人类返璞归真、回归自然、享受生活的美好愿望。最后，我们应该有充分的理由相信，体育休闲公园在洋浦将会有更大的发展。第二节 洋浦半岛体育公园的市场定位与优势分析通过对世界发达国家体育公园的发展历程分析，并同国内和海南体育现状进行比较，得出国内体育公园不论在数量上和档次上均有极大的发展空间。洋浦半岛体育公园将充分借助良好的红树林等自然生态环境、温泉

20、资源、水乡与海湾的地形地貌等特色，聘请国际一流的设计师、造型师及监理师，打造的世界级作品。在此基础上进行市场定位：一、目标客源区域定位结合海南在亚太地区的区位优势，以及目前海南客源中国内发达地区与韩国、日本及台湾地区占较大比例的情况，以及洋浦自身的特点，洋浦半岛体育公园将重点开发：1、内地经济发达地区，或定向于某个消费群体，如外商、证券从业者等，发挥体育公园将健身、休闲及商业交际完美结合的优势；2、东南亚及台、港、澳等经济较发达地区市场；3、洋浦自身的大型单位以及海南西线当地市场。二、优势分析规模化、产业化经营。体育公园已经成为一种新兴的产业，体育健身已经成为当今世界的主要潮流，绿色旅游已经成

21、为一种时尚，各种体育产品已经取得了非常惊人的经济效益，体育已经成为了一条完善的产业链，从而实现体育公园的规模化开发、产业化经营。洋浦半岛体育公园为海南西线现有唯一的体育公园，建成后公园将积极开发旅游观光和运动健身市场，在取得良好经济效益的同时，将极大地提高洋浦开发区的国际和国内知名度。而规模经济会给每一个体育公园带来益处，在海南省的规划中西线也将增建若干个体育项目，我们将成为西线第一个受益的人，因为一个体育公园的培育和发展是需要时间的，我们走在了其他人的前面。第三节 如何增强体育公园的核心竞争力目标定位和市场分析的准确将为体育公园的设计、建设工作提供依据，但我们也要客观面对整个中国地区的体育环

22、境差异问题，这里所讲的差异主要指南北地区气候、经济发展的差异带来的体育公园经营的差异，这种差异的明确将使我们在建设的初期就对后期的经营提供发展战略和依据，从而增强整个公园的核心竞争力。众所周知，海南是一个经济不发达的省份，因此对于大型绿色健身旅游，整个海南省参与的人是很有限的，我们想通过体育公园的建设提高国投公司的自身形象，带动周边地区的经济发展，为国投公司今后的道路奠定基础。所以我们在建设之初就要从几个方面不断增强我们公园的核心竞争力，首先，从我们公园的现场环境入手，我们有别的体育公园无可比拟的自然条件，我们的体育公园建在半岛上，这在全国还没有，我们公园周围被茂密的红树林包围，这在全国也没有

23、，我们有温泉概念还有游艇码头和海上娱乐概念，这些都把我们和其他的体育公园区分开来，我们要在设计和宣传上不断明示或暗示我们的客人，我们是国内最好的体育公园；其次，注重人才的开发和保留。一个好的体育公园必须有好的管理者才能健康持续发展，各种专业管理人员包括草坪的养护，原生态保护，再加上一级保护植物红树林的保护，人数要达到200以上，部分体育公园的管理人员中，有工商管理专业毕业的MBA，有在国外学习过园林专业的，但更多体育公园的管理人员是半路出家，受过高等教育的为数很少，基层员工和专业人员受过系统培训的也不多。这一方面是体育公园数量的增长使得体育公园管理人才匮乏现象显得格外突出，一方面是高等教育的发

24、展过于缓慢。目前国内与体育公园相关的高等教育专业不多，并且人才大多流向经济发达和城市发展水平高的地区，中国大型体育公园大多集中在沿海经济发达地区和经济中心城市，这与当地人才众多也是密切相关的。洋浦不是一个经济发达地区，尽管它的发展或许会比其他地区发展速度快得多，但这需要时间的积累，而我们要做的事是在这个事实面前尽我们所能招揽有经验和有潜质的人才，在体育公园管理人才领域占有一席之地，我们还要通过培训、交流使我们的员工最大限度以最快的速度提升，并制定相应的留住人才的机制，这不应该单纯是工资待遇和钱的问题，而是我们要通过各种培训机制和提升机制让员工感受到我们的体育文化，从而产生为公园服务的意愿；第三

25、，提升体育公园的服务品质。从设计开始，我们就在努力将洋浦半岛体育公园建设成中国一流的体育公园，公园不仅满足了体育爱好者的使用，也为今后进行各类海上运动提供了空间，配套的综合会所和宾馆均以高档舒适为主，我们希望吸引全球体育爱好者来此休闲旅游，但我们不会为此降低服务的标准，体育健身运动是受全世界人们喜爱的，我们要尊重这一基本要点，同时我们要明确这是一个服务行业，要想有口皆碑，提高服务的品质是毋庸置疑的，无论是专业工作人员还是酒店、综合会所的服务人员，我们均要进行高素质的培训，让到的客人感受到我们的服务、享受我们的服务同时想再次体验我们的服务。第四，提升公园内、外低层住宅居民对房产购买的满足感。我们

26、的体育公园可以说是公园内低层住宅的景观配套，虽然我们房产的售价不高，但要客户感到他们购买我们的房产是物超所值，他们除了可以享受到清新的空气，与大自然亲密接触，满足一流的快感之外，还将享受到我们为他们提供的人性化服务和其他配套的休闲娱乐设施，在洋浦这块还没有完全发展土地上，做到这些将提升我们与其他地产竞争的能力。以上所述，将使我们的半岛体育公园、地产经营走向一个良性循环的轨迹，从这方面讲，我们有信心在激烈的市场竞争中立于不败之地。第四节 洋浦半岛体育公园建设对各方面的影响洋浦半岛体育公园位于海南岛的西北部，是海南省西部工业走廊的一部分，也是目前海南西线上唯一确定建设的体育公园。对于洋浦和儋州的经

27、济开发、旅游开发都有着不可估量的作用。洋浦经济开发区是海南省属的工业开发区，这里吸引着来自世界各地的企业投资，作为为工业配套的体育公园也将为这些企业中的运动爱好者提供很好的娱乐休闲场所，带动了洋浦的旅游休闲经济的发展。儋州市是海南省西线仅有的几个旅游地区，目前有松涛水库景区和蓝洋温泉度假区，而洋浦半岛体育公园的建设无疑会为儋州市旅游业增加了一个新的亮点。洋浦半岛体育公园建设的高标准除了会使体育公园在全国甚至国际范围内打开知名度以外，还会间接提升洋浦和儋州的知名度，这对于洋浦和儋州今后的发展建设都是有好处的。另外，洋浦半岛体育公园对国投开发公司的有利影响也是可以预见的。国投开发公司是中国大型的国

28、有企业之一，他的业务内容涵盖的范围很广，从电力、港口码头、煤矿都有涉猎，国投洋浦港是国投开发公司在南方的一个重要基地，很多的会议安排和人事接待都在海南进行，洋浦半岛体育公园的建设将为国投开发公司提供一个平台，这个平台的作用将体现在以下几个方面：1、 在海南，国投公司将有一个完全由自己控股的酒店，无论是会议接待还是外事活动，国投公司都可以在这个平台上完成；2、 体育公园是一个非常巨大的产业，由于国内目前的情况，这种巨大还没有呈现在人们面前，但它的前景是可以想象的。国投公司抢先一步在海南岛这个旅游大省的西部建设了这个体育公园，除了为自己的投资提供了一个很好的可供选择的机会，还为自己今后分享体育产业

29、的巨大蛋糕埋下了伏笔；3、 体育公园的建设必然带动房地产项目的发展。目前洋浦的很多规划还仅仅停留在纸面上，而体育公园的建设，会推动房地产项目以及基础项目的开发，而国投在这方面已经比别人抢先了一步，我们的收获也将是最大的；作为新兴的省份，海南还需要多方面的支持来改变她贫困落后的面貌，而作为国有大企业，国投公司有义务和能力推动地方经济的发展，国投公司在海南省投资了洋浦港、水泥厂、西沙群岛项目等等，这次应海南省政府邀请投资洋浦半岛体育公园项目，为国投公司在海南的投资增加了浓墨重彩的一笔，也为海南省的建设贡献了自己的力量，这一点也得到了海南省政府、洋浦政府、儋州市政府的认可和大力支持。第四章 建设内容

30、与建设方案第一节 体育公园一、设计宗旨基于环境保护、生态发展的主旨，从环境设计的角度出发，是建筑与自然环境有机结合，尽量减少对不可再生环境的破坏。二、设计原则1、 风格和主题应有自身的独特点，结合当地的民俗风情和地域特色；2、 尽量利用半岛上现有的多项自然特点；3、 保留岛上的现有植物和建筑；4、 景观设计应该协助隔离各健身场馆之间的相互影响；5、 应被设计成适合各种类型的体育爱好者；6、 景观的植栽及其结构性设计应反映出地域特点及文化特色；7、 半岛上应有一条和车行道分开的行人小径；8、 会所的建造和设计应体现高雅、简约、充满异国情调,又能表现出地域特点。四、设计目标在中国海南岛创造出一匠心

31、独具及不受时代影响的乡村俱乐部，并使得该俱乐部能超越具有国际水平的“Spring City”及在Pebble Berch的“Lodge”。五、景观设计概况公园的风景设计旨在创造出一份人造的多色彩植物园的临场感觉，让访客初到此地就能感受到如下特点：1、 种植植物以棕榈为主，并包括多种香花树及嫩绿灌木丛，感受植物园融合于体育公园；2、 延伸到海水边的梯形花园，并延进入道路建设的林荫路；3、 依照设计主题栽种植物，以园石装饰道路及小径，享受花园中推车小道的感觉；4、 夜晚月光照射概念；5、 自然村四周石头点饰的围墙上加以手工艺术品。第二节 洋浦半岛综合会所及低层住宅一、工程概况1、设计标高为满足会所

32、可以俯视整个的感觉，会所建筑标高0.000相当于绝对标高位于2030米，室内外高差0.600米。2、结构与抗震本工程为乙类建筑，抗震设防基本烈度7度，基本风压为0.8KN/m2。基本采用预制桩，宾馆及群房采用现浇钢筋混凝土框架结构。抗震等级为二级。二、建设内容与规模会所总建筑面积约6000平方米,分A和B两座,其中A座楼高二层,各层功能布置如下:一层:出发室60,体育器材店180,存包租包室150,休息室及更衣室100,厨房仓库及后院250,行政办公100,设备用房60,西餐厅300,男女更衣室及淋浴间500,其他200。二层:入口大厅150,接待总台20,办公室50,中餐厅200,会议室10

33、0,会员休息室250,露台120,其他200。B座共三层,为四星级以上标准的宾馆,可容纳80张床位,此会所的规模完全根据目前国内体育公园客流高峰期人数来设定。据统计,国内节假日客高峰流量可达250人左右.加上组织人员、媒体等相关人员，总人数也应在250人之内。据此，会所的各项设施，从更衣柜的数量到餐厅厨房的设计容量，均以此为依据。既能满足高峰期会所的使用，又能避免面积过大而造成投资的浪费及运行费用的增加。三、布局：会所位于半岛与大陆的结合部，可以俯视整个公园，与远处的海景、红树林遥相呼应。四、低层住宅分为三个不同风格的组群，座落于公园内。共建设180栋，每栋的面积在200300之间，总建设面积

34、业50000。在景观上与及会所相互呼应。第五章 管理结构与项目进度第一节 结构设置与劳动定额一、机构设置半岛置业公司应实行科学的管理体制，其管理工作主要分为两大类，即以会馆员工为主的日常行政业务管理和以草坪为主的绿化维护管理。其组织机构的设置及劳动定员的控制应充分体现精干、高效的原则，结合国际、国内的管理经验，本公司实行董事会领导下的总经理负责制，机构设置为五大总监、十个部室。各部门职责如下：（1）总经理办公室协调各部门之间的关系及对外通联（2）总务部文书、保管、采购、车队、保安、通讯、水电空调等（3）财务部会计、出纳、财务计划和财务稽核（4）人事部人事、劳资、奖惩和用工计划（5）竞技部体育场

35、馆管理（6）会所会馆、服务台、专卖店、餐厅及洒吧等的管理（7）草坪部草坪与机具维修管理、给排水设备管理（8）工程部会所正常运转的工程维护（9）市场部体育公园市场推广、形象策划、日常销售工作（10）会员部会员证的销售、联络、服务及会员活动的组织等二、人员配备高级管理人员由投资者委派，计划招聘中、低级管理人员约30名：一般人员就地招聘，解决当地居民的就业。劳动定员控制为220人。第二节 项目进度 项目进度见附表2第六章 投资估算与资金筹措第一节 投资估算一、投资估算内容投资估算内容主要有：土地出让金、土地租用及征地拆迁等无形资产、基础设施、建筑工程和安装工程费用、建设单位管理费及开办费、建设期利息

36、及项目经营期的流动资金等。建安费用按海南省现行定额和市场水平估算，开办费按同类项目估算指标确定。二、投资估算构成本项目预计总投资10000万元，其中固定资产投资9800万元，经营期流动资金200万元。 第二节 资金筹措资金来源为企业自有资金。第七章 经济效益分析第一节 收入与费用估算一、会员证发售分析 体育公园的收入渠道主要有公园内会所的经营开发收入、低层住宅的销售收入、会员证发售、日常经营等。体育公园会员证为收回投资和稳定客源队伍的主要手段之一，世界各国广泛采用。洋浦半岛体育公园为洋浦和整个海南西线的第一个，随着洋浦开发建设的推进，酒店、温泉、水上旅游娱乐、交通等设施逐步完善，运动后即能享受

37、温泉浴，为会员证的销售营造卖点，同时将为会员证带来极大的升值潜力。为配合会员证的销售，将采取两项措施：一是策划“大会员证”概念，将会员证与低层住宅、游艇等捆绑销售；二是持有会员证者，在区内的酒店、康复保健等消费项目将享有一定的优惠；三是制定相对较高的非会员消费价格。根据东南亚会员证价格情况和海南的销售现状，并结合东屿岛的水乡、温泉特色资源以及博螯亚洲论坛效应，以国内经济发达地区、东南亚以及洋浦地区为目标市场，发售会员证。二、创新的发售方式随着人们生活水平的提高，体育公园的市场前景十分看好。在会员证的发售中，将一改原来以数十万元发售终身制会员证的做法，将以相对较低的价格发售三年期的会员证，具体计

38、划如下：年 份会员证数量（张）销售价格（万元/张）收 入（万元）2008150345020091503450201015034502011-2015200张/年55000合计14506350三、经营收入测算1、收费标准单位：元/人 类 别项 目会 员非会员备 注门票收入免380场馆收入140140体育用具出租收入100120陪练收入2020其它费用6080合 计320740注：其他消费指与体育运动相关的服务费用2、接待人数预计年份会员（人/天）非会员（人/天）备 注200810151、为一年中的平均人数；2、一年除去暴雨、大风等天气，按300天估算20092024201040303、餐饮、酒吧

39、及咖啡厅收入按游客人均消费30元/天计。4、专卖店收入预计每天的营业额为4000元。5、其它收入如多功能厅出租、贵宾休息室等按每天收入1000元估算。四、低层住宅销售收入测算共建设低层住宅面积为50000，分三期建设，前二期平均销售3500元/，最后一期4000元/。五、成本与费用估算（一）相对固定的成本与费用 主要包括肥料、农药、水电费、维修费（每年按固定资产投资额的2.5%计）工人工资等。（二）可变成本与费用1、专卖店销售成本按销售收入的60%计。2、餐饮成本按销售收入的50%计。3、销售费用、管理费用按不同的收入项目分别计提：收入类别销售费用计提比例管理费用计提比例会员证销售收入8低层住

40、宅销售收入53其他5174、其它费用主要为多功能厅出租、贵宾休息室出租等服务性项目发生的费用，按销售收入的5%计提。5、低层住宅的建造成本第二节 财务分析 根据国家计委和建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数和房地产开发项目经济评价方法以及国家有关房地产企业财税制度等，对本项目进行财务分析和评价。一、基本数据：1、项目计算期：本项目计算期为18个月。2、记帐货币：项目采用人民币记帐。3、项目基准收益率为12%。4、门票收入的营业税按20%计提，其它收入的营业税及附加按5.4%计，所得税按15%计。5、折旧与摊销：项目固定资产折旧年限为25年，不计残值。无形资产按10年分摊，递延资产按5年摊

41、销。每年的维修费（或维护费）按照固定资产原值的2.5%计取。二、主要经济指标 所得税后 所得税前 全部投资内部收益率（%） 12.60 13.65财务净现值（I=11%）（万元） 388.89 1117.48投资回收期（年） 4 3.2自有资金内部收益率（%） 18.18项目内部收益率大于基准收益率，表明项目在财务上可行，项目投资回收期能够满足要求。第三节 不确定性分析 选取固定资产投资、经营成本及营业收入为变化因素对本项目进行敏感性分析，敏感性分析结果表明，本项目当固定资产投资、经营成本增加15%时，该项目的内部收益率仍满足接近于基准收益率、大于银行长期贷款利率的条件，可见本项目具有较强的抗

42、风险能力。另外，此敏感性分析也表明本项目对经营收入的变化比较敏感：当收入降低15%时，IRR降低为10.23%，低于基准收益率，但是仍然大于银行贷款利率。因此，确保本项目经营收入的稳步上升和低层住宅的良好销售策划是公司努力的方向。综合评价及结论：财务分析表明，本项目财务效益较好，内部收益率高于行业基准收益率和银行贷款利率，具有较强的盈利能力，项目的现金流表示其有较强的贷款偿还能力，并具有一定的抗风险能力，该项目在经济上可行；其良好的社会效益已如上所述，因此，本项目可行。第八章 招投标管理 为了降低建设成本、保证工程质量和建设进度，在项目建设过程中，需按照招标投标的有关法律、法规，成立招标工作小

43、组，进行严格的招投标工作。一、招标方式 以公平、公正的原则下，进行公开招标。二、招标范围从勘察、设计、施工、设备材料的采购以及监理队伍的选定，均通过招投标方式进行，具体如下：招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标勘测50规划设计660建安工程3220草坪工程2225市政工程650装修工程920三、招标工作小组 招标工作小组是项目建设招投标工作的专门组织机构，下设技术小组和商务小组，并由公司审计部协助招标小组进行日常的会务安排和组织。 招标工作小组主要负责进行下列招投标工作：1、制定招投标工作计划；2、向省招投标管理办公室备

44、案；3、发布招标公告及进行资格预审；4、编制并发出招标文件；5、将招标文件向省招投标管理办公室备案；6、组织编制或委托代理机构编制标底；7、澄清、答疑招标文件和组织投标单位现场踏勘；8、组织开标；并足见评标委员会进行评标；9、向省招投标管理办公室提交招投标情况的书面汇报；10、发出中标通知书；11、签订合同。附表(一) 投 资 估 算 表 单位：万元序号工程项目名称工程量（）估算金额合计（万元）工程完成进度工程费用其他费用200620071公园建设部分1.1土地费用（租用）73370010010050%50%1.2市政工程50050080%20%1.3工程项目350035001.3.1土方工程980