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1、,万科西溪蝶园2期社区商业定位规划报告,2010年8月,万科西溪蝶园,未出城西繁华，已入自然西溪,报告目录,项目概况,人口支撑：项目总户数月2500户，一期700户（09年7月交付），二期1698户；未来入住人口约7500-10000人。商业规模：一期商铺面积：物业经营用房528.55，二期商铺面积：配套商业2904，物业经营用房1250，合计4682.55，介于便利与街坊型商业级别之间按照蝶园7500的入住人口计算，人均商业面积0.6，属于较合理水平。物业形式：以沿街住宅底商为主大部分属一层商铺，局部二层一期商铺结构较差，二期商铺结构有所改良；交通条件：外部交通：以文一西路为交通主干道内部交
2、通：紫霞路属于非城市主干道，以小区及周边楼盘业主通行为主.,西溪湿地及周边社区的配套 现状是商业处在规划启动阶段，商业氛围还未形成，各业态初步规划向品牌化发展。整个区域的商业分布点线状分布，西溪天堂、沃尔玛购物公园、淘宝城等规划形成点式依托的城市级商业；依托文一路西路、天目山路等楼盘线状分布，以发展社区商业为主,西溪板块定位：城市级商业+邻里型社区商业,沃尔玛,西溪天堂,文一西路社区配套商业,天目山路社区配套商业,淘宝城,项目所处板块的商业现状和未来规划,区域人口及消费特征,时尚、流行、美学，有质感的生活型态与消费形态1、该消费群体大多数都属“三高”人群；2、由于与市中心的距离，大多数家庭都有
3、私家车；为了享受,愿意驾车到高档区域去消费3、经常出入中高档消费场所；喜欢好的消费环境,特别是带有娱乐休闲功能的。4、看中商品品牌口碑，到服务好的地方去；5、由于工作、生活压力等，对养生、养颜、保健等消费投入较大；,以满足小区业主生活消费需求为主的内源性商业街区,目前基本属于一穷二白的情况，未来规划围绕西溪湿地形成文化行政区域及社区商业配套商圈。,总体可经营商业面积约4700方，以沿街一二层底铺为主。,非城市主干道，以小区及周边楼盘业主通行为主,西溪蝶园2500户，约7500人，属于“三高”消费人群，除基本生活配套外，对享受型商业业态也存在较高的要求,项目市场化定位,以满足小区业主生活消费需求
4、为主的内源性商业街区,物理特征表述：,市场化定位？概念性包装？,项目关键词,环境,产品,业主,自然、原生态、源文化,万科原创、阳光、植物,成熟、创新、安逸,项目市场化定位,源创 生活 街区,西溪湿地是自然之地、生命之源西溪蝶园是万科原创作品对于蝶园业主来讲，家是一切动力的源泉居住在蝶园，追求一种自然、安逸的生活原创的商业、原创的住宅、原创的生活。,报告目录,“生活业态”,数据来源：社区商业模式研究,社区商业部分作为销售道具，为住宅提供居住价值支撑,源业态咖啡茶馆口腔诊所女子美容SPA男子美容书屋音像彩扩,“源创业态”,创业态软装花艺艺术画廊琴行手工艺品DIY(陶艺、沙画、巧克力)早教中心(天才
5、宝贝、智高玩具),功能业态分区,紫 霞 街,生活街区,源创街区,源创街区,生活街区,会所,一期西侧(9号楼商业),十全十美便利店,象王洗衣,房修仓库(社区用房),生活体验馆(社区用房),营销办公区,一期东侧(8号楼),ATM,蛋糕店,物管用房,药店,水果店,二期1#楼商铺,物业管理用房,一层,二层,咖啡,咖啡,茶馆,茶馆,“创”业态精品店,基本生活配套,物业管理用房,由于二期1#楼商铺在前期全部用做售楼部，建议率先引进咖啡类业态，与售楼部结合，为业主和准客户提供休憩场所；其他业态待售楼部撤场之后，再进行引导性招商，实现业态规划,二期2#楼商铺,会所,一层,二层,足浴,早教中心,口腔,软装花艺,
6、口腔,足浴,早教中心,软装花艺,精品店,精品店,精品店,精品店,会所,会所内部架设楼梯,儿童游乐区,瑜伽区,会所区域的儿童游乐区和瑜伽区建议招商现行，在楼盘销售阶段作为销售道具；其他业态在后期商铺销售之后，进行引导性招商。,二期3#楼商铺,书屋30,女子美容SPA,音像30,彩扩30,书屋30,音像30,彩扩30,男子美容,精品业态店,一期生活街区,二期销售道具,其他规划业态,1、项目的远景？,2、前期的开店投入成本？,3、非适商期的营运风险？,商家会关心三个问题,数据来源：赢商商家库,报告目录,商业环境氛围的打造,环境效果：除了物业硬件条件外,建议增加能渲染商业氛围的夜景灯光照明、霓虹灯、商业小品、休憩区坐椅等。导示系统：商业街区的店招、側招、灯箱、看版、门牌号码、导示水牌、导视系统、禁止提示等。导视系统应设置在醒目位置，对消费人群起显著的指示作用。商业营销系统：道旗、宣庆旗、招帖、公告栏、宣传册等。公共设施：公共卫生间、垃圾箱、垃圾站等。绿化：树冠不应遮蔽住店招和入口，以免影响商铺的可视性和人流动线。,即然是蝶园源创生活街区，那么商业环境氛围的打造也要体现相关的元素：自然、原创、生活、商业,商街精神堡垒参考,商街座椅参考,路旗参考,店侧招参考,店侧招、路旗参考,商业小品参考,灯光实景意向图,商街灯光参考,导视系统,商街园艺参考,
