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1、Never Before Never After,上海新聚仁机构 企划二处,万科金域华府精神核心沟通提报,万科金域华府是什么？将成为什么？我们是不是可以想得更高更远？,Questions,Brand万科 金域华府,豪宅 Mansion,合肥首席豪宅Top Mansion,为合肥富豪所极度向往之稀缺人居奢侈品Scarce Luxury,吾等何以口出狂言？【策略解构】,从项目本身来进行价值认知我们就是豪宅,特质1：血统，贵族之后,中国排名第一开发商，万科地产城市居住高端系列（金域系）,特质2：中心，地位高贵,成熟中心内环地段，合肥难寻其二这里寸土寸金，这里是永远的繁华所在，这里有这座城市难以超越的
2、人文记忆和地位；合肥不可复制的长江路，合肥唯一的城市名片与形象这里，如同上海的南京路，巴黎的香榭里大街当政府志在重振“安徽第一街”，大手笔改造长江路，我们将独享这难得的机遇，建设一座城市的名片！,特质3：中心，执掌资源,位于老城区、政务区、高新区等主要区域中央位置，老城区生活配套、政务区文化政务配套、高新区产业科技配套环伺左右；生活，世界500强家乐福就在斜对面，学校、医疗等设施应有尽有；交通，直面城市交通大动脉长江路；文化，前身“江淮仪表厂”保留苏式建筑，具备人文历史价值；教育，安徽大学、中国科技大学、安徽农业大学、十七中、西苑小学等奠定区域浓厚教育资源,特质4：内外兼修,外：40万方复合型
3、社区大盘，集商业、高级会馆、高级公寓于一体；ARTDECO经典立面，百余米超大栋距视野，特色入口景观，创意双会所设置内：150-200别墅级高贵户型，独门独户私家电梯设置，4重精装入户大堂；豪宅精装新标杆环保建材、节能设备、国际品牌,金域华府,从项目物质价值层面来讲，作为豪宅，我们当之无愧；产品该有的都有了：城市中央地段、人文历史价值、成熟生活配套、别墅级户型、定制级精装、超百米栋距、丰富园林景观、交通、物业、服务,我们有很多过人之处,但是最能区隔市场独特卖点是什么？,外区（绿城绿地）区内（万达）人无我有 人有我优！,两者必须和二为一体，方能体现项目的独一无二,物质独特核心卖点,单谈卖点无法和
4、我们的竞争对手拉开差距，对于豪宅，卖点并不能成为优势。需要认清的是，客户购买金域华府根本就不只是买一个房子或者占一块土地那么简单。就如同奢侈品一样需要顶级的原材料和工艺同样还需要一种与人的身份匹配的精神点,合肥千万富豪的聚焦地合肥百万富人的梦想地,万科 金域华府,安徽，从来不缺富豪,2010 胡润财富报告：安徽坐拥千万资产富豪达7100人，坐拥亿万资产富豪达760人。,从富豪的资产凝聚到身份确认 据胡润财富报告统计显示，目前，中国千万富豪的平均年龄39岁，该群体主要分为四种类型：一是商人。商人的大部分财产都在企业上，没有太多流动资金和股票投资。二是高收入群体。高收入群体中包括大型企业集团、跨国
5、公司的高层人士，他们拥有高额年薪、公司分红等来保证稳定的高收入。三是“炒房者”。累积一定资金后，该群体开始进行各种类型的投资，主要投资房地产。他们拥有的数套房产在过去几年内升值很快。四是“职业股民”。他们在拥有一定资金后，投资股票，并且获得相当高的收益。胡润认为，近几年房地产和股票市场攀升，推动了各地区富裕群体数量的迅猛增长。,目标客层的主力构成,新资产层富裕市民阶层市民阶层,财富顶层权力顶层稳定资产层,社会结构体系模拟图,他们是这个社会的上层建筑主要为：A：民营企业家、私营企业老板B：政府高级公务员C：强势企业的高级管理人员D：高端投资客户,新聚仁投资咨询部调研统计,是怎样一批富豪们，引领着
6、合肥,财富是第一标签,他们可能不是这个社会的极富阶层，但是依然是拥有普通人无法比拟的财富，由财富所带来的一种全新的身份认识：精英化、贵族化心态，关注自我形象，关注社会成就。对他们而言，大到住宅，小到袖扣都必得匹配他们的身份，并予以象征意义。就如同奢侈品，对普通人而言是奢侈品，对他们而言这是一种生活的必需品。顶级奢侈品所带来的不仅仅是至上的享受感，更重要的是一种身份的匹配感！而我们所要营造的正是这样一种住宅！,富有阅历、视野，绝对自信并独具眼光,我们不说我们的客群一定是高学历、高知阶层，但他们一定是富有阅历与视野的，这种阅历与视野一方面是学识的累积，另一方面也可以是见识的广博，而这一点是普通人以
7、及暴发户所无法企及的。有自己独特品位，懂得欣赏好的作品，当然也颇受西方文化的格调影响，具有一定的国际感。我们的客群，必然是有绝对自信，在自己的领域独有建树！他们相信自己的品味，相信自己的眼光，有一种不容诋毁的自命不凡，认定自己的非凡气质是他们的心理特征。,崇尚高级社交，又注重家庭与传承,我们的客户社交圈必定要与他同一圈层，他们崇尚一些高级的时尚沙龙，或私人晚宴、或高端奢侈品品鉴、或参加世界500强职业经理人EMBA培训班。他们离不开城市，喜欢城市的便捷与快速，更钟情城市的时尚与繁华。他们也明白学识的重要性，赚钱不是一件难事，但是富有诗书气自华，说的是钞票买不来的那几升墨水。40岁左右的父亲应该
8、读完某知名商学院的EMBA；太太的周末会组织女性朋友来做一个小小沙龙，或请来美丽的印度老师教热瑜伽，颇具风尚感；孩子们的教育是极为重要的，决不甘人后，留学是一种必需，而他们对于孩子的期望也是极高的，具有传承家族的使命！,我们的存在一定的地位焦虑，热心经济改革，行为上即求稳务实又积极进取；投资观念强，对财产的增值保值有较大信心，并积极创造有利于资本增长的投资。所以他们对于房产的价格敏感度较低，他们习惯于从总体印象决定购买与否，与中低端客户相比，他们对产品单位价格的敏感度低，选择界面较广。但是他们对于价值判断比较敏锐，强调所购商品物有所值或物超所值，而不是物美价廉。当其心理预期价值远超过项目的实际
9、价格时，较容易做出购买决定。,他们求稳务实又积极进取，具有较强的投资意识,他们是这个城市的贵族，虽然他们并不是西方所谓的真正几代人培养出来的贵族，但对于大多数而言贵族绝对是他们的精神向往，他们的消费行为往往比照他们所向往的略高于他们的阶层，影响了意见领袖就可以带动数量众多的最随者。而财富带给他们贵族般的地位，国际眼界确定他们正在向贵族的方向发展，对于社会的责任感、对于家庭的传承感、以及对自己的自信与进取精神都能够论证他们是目前城市社会的贵族。,当代城市贵族,目标客群：,我们都很清楚我们面对的是怎么一群客户，他们是富豪，也是一批新崛起来的城市贵族，他们购买金域华府，除了物质上的满足，更多的还是希
10、望被社会瞻仰，他们试图通过扮演成功者而获得心理补偿，他们希望尊贵的气质来喂养虚荣。,精神需求身份标签,我们能够区隔市场的竞争优势，就是要让这些客户阶层明白：万科金域华府，并不是任何人都能住得起的，其能享受到的居住价值和心理价值也不是任何一个楼盘能够代替的了的。你可以买合肥市中心的房子，但你未必有长江路赋予的历史文化，未必有纯粹豪门居住府邸社区的雍容华贵；你可以去合肥周边买一套你所认为的尊贵府邸来享受所谓的身份认同，但你绝对得不到中心地段自身的稀缺尊贵与中心区域所提供的集约城市精华。,精神需求独一无二,有的房子需要的是客户的眼光，有的房子需要客户的财力，有的房子则需要一种机遇。一个他处不可复制的
11、房子，除了地段与产品，还需要历史积累的人文内涵就是那种让客户感受到我们这里既看钱，更看身份，而这种身份，就是所谓花钱买不来的那几升墨水！,精神需求人文内涵,1、财富身份标签2、阅历、自信追求个性3、社交、家庭讲求品位,精神渴望,top顶级感Be different独特感cultural人文感,当代城市贵族的精神属性,产品卖点,客户买点,1、社会上层的财富标签2、阅历与财富所确定的绝对自信和自我个性追求3、讲求高级社交又注重家庭，彰显一种人文品位,顶级感独特感人文感,无缝对接,1、中心的2、纯粹府邸3、长江路 江淮仪表厂历史老建筑 原生树种,顶级感独特感人文感,精神核心,顶级感、独特感、人文感,
12、【非凡】,核心关键词,策略核心关键词,顶级感,人文感,独特感,非凡之理念价值（品牌）万科，一个具备非凡社会责任感的地产企业，一个具有非凡前沿科技与专业理念的地产企业，中国地产第一品牌，其对于房地产项目的研究与开发理念，其满足高端客户需求的产品规划思想必定非凡。专业传统、技术先进性、行业贡献、人文气质四位一体的品牌识别时品牌落地的核心内容,非凡之产品价值（品质）城市的核心中央本已足够优秀，但这还不够，万科告诉市场的是：懂得了长江路、江淮仪表厂历史建筑、原生态树种的价值才更能理解未来；懂得了只有最极致的细节、最奢华的大堂与会所服务、最阔绰的户型空间、最精致的家装品位、最具宫廷韵律的绿化生态才足以匹
13、配非凡。,非凡内核产品价值演绎,金域华府12大非凡演绎,域如金域，是城市中心的非凡写照凝萃城市精华，加冕城市荣耀,非凡域,有容乃大，是非凡的必需40万方综合体规划，集高端商业、高级会馆、顶级公寓于一体为非凡人物 打造非凡社区,非凡容,平凡的灰泥 何以非凡？米米开朗基罗的大卫却能成就经典新古典主义的艺术风格，本身就是一场建筑的艺术化运动金域华府，艺术建筑，成就非凡经典,非凡艺,没有精致考究的细节研究，怎能成为非凡之作？看建筑角落一条流畅的边线，看水系旁边的一处玲珑小品一树一木 一砖一石,非凡精,奢华自古便是皇室贵族的专享合肥独有的入户五大堂设计、双会所设置无不彰显顶级豪宅之奢华尊享,非凡奢,承是
14、传承长江路自古的繁华与合肥至尊的地位，如此金域华府必得非凡方能懂得长江路的价值；是传承江淮仪表厂那一段合肥人难以忘怀的人文历史，徽派的特色建筑已经成为民族的瑰宝，那原始的古树鉴证合肥的变迁,非凡承,如果阿凡达没有了那一卷卷梦幻般的美景阿凡达还会如此非凡，让人神往吗？金域华府 9大景观组团 6重绿化叠院 打造阿凡达之境,非凡境,我们向来亲水，水之流淌，听其音；水之静谧，观其境；水之韵，动听、动容、动心华府之间，或蜿蜒或静容，唯具非凡韵方能成首席豪宅,非凡韵,阔于尺间之非凡城市中央顶级社区，唯别墅级户型与之辉映，才足以匹配其气派、其身份,非凡阔,据说，人的身份与品位，在他的家中才能得以最明确的体现
15、一个光秃秃的水泥腔，绝对称不上豪宅金域华府 万科打造 最具品位的品质精装,非凡品,唯有被当做主人 被精心照料才能感受到尊贵万科“金钥匙”管家服务，地产唯一的顶级极致细致服务,非凡尊,万科，中国地产第一品牌 非凡荣誉,非凡誉,非凡之阶层价值（品位）居于金域华府者必是这个社会最上层的人士，财富是第一标签却不是唯一，拥有绝对的自信并具有品位才能构成他的身份；当代城市的贵族，拥有远远超越普通人的阅历、视野、眼光，他们崇尚城市的高级社交，却又热爱家庭，并懂得传承，绝对的自信并独具品位，此必非凡人物。,中心 必非凡,中心 必非凡，不仅是对项目中心地段，以及中心地段与高端产品所带来的非凡气质的写照；更是对客
16、群的一种阶层描述，是这座城市最顶级阶层客源的一句标语，他们便是在社会中被众人敬仰的中心人物，他们必定是在各个层面都远远高于大众的非凡阶层，是为众人所仰慕，所追随，所向往！,非凡内核之slogan表现,非凡内核之logo与vi视觉表现,1、图案：新古典主义元素的构筑，十字与纹理造型表现贵族感，一种贵族徽章的寓意从中散发。2、万科作为项目核心之一，以“万科”品牌商标的形式出现，寓意万科出品的价值感；3、“金域华府”字体造型的创意来源于建筑的风格，表现建筑挺拔、硬朗的高贵稳重形象；4、英文采用简约大气的国际表现手法，突显项目的国际高端品性；5、金色，一向是最贵族、最高贵的颜色表现，如中国的龙袍、西方
17、的皇冠，故唯以次色才足以表达项目的最高端非凡气质；而以黑色为底更能突显金的高贵，同时黑色的沉稳与神秘低调，也可以避除金色的过度张扬。,售楼中心指示牌,售楼中心气氛旗,售楼中心功能区域指示,名片,手提袋,档案袋,信封,信纸,非凡内核之形象表现,第一阶段形象当项目尚不能完全披露，第一次亮相突显项目最高非凡感。以奢侈品的表现手法，简约大气的画面感，同时又要表现项目此阶段若隐若现却又非凡不已的气质。创意1：最贵重的黑色高级绸缎与金色徽章在一簇灯光中闪耀，万众瞩目，却又在半遮半掩中透露出神秘与非凡；创意2：夜幕下的璀璨星光，突显项目非凡高贵。,第二阶段形象项目正式媒体公开，中心 必非凡的全境演绎。表现1
18、：中心 必非凡人物画面以合肥市从古至今的最具代表性的人物来表达我们项目所匹配的客源，必为合肥的非凡人物。表现2：中心 必非凡之享画面以世界各地的城市地标来表现非凡的匹配感，金域华府必是合肥城市中心的代表，合肥的城市名片，合肥的最高人居形象。,第三阶段形象线下圈层活动攻击目标客群，主要通过top salon 的主题来表现项目的最高非凡气质，打动目标客群。表现示意：徜徉 时光的贵族气息画面以格拉苏蒂名表的极致精致与钻石的璀璨星光来表现顶级非凡之感，彰显最顶级的价值感，吸引高端客群，满足其身份象征。,非凡内核之产品表现,服务,规划,精装,户型,水系,景观,历史人文,大堂会所,细节,风格,中心,品牌,
19、备注：第四阶段，样板房公开期间，将围绕产品主题进行线上诉求。,非凡内核之执行策略,豪宅非凡影响力,（因前期已作具体提报沟通，并形成共识，故不做赘述）,预热初期,预热中期,预热终期,8/21样板区公开，正式售楼处进驻,9/18开盘,5月,6月,7月,8月,9月,准备期项目即将启动活动运作，业内传播,客户积累期项目集中曝光，高影响力事件运作知名度爆发性扩张，高端价值感不断传递与强化,开盘准备期围绕样板区公开，国际品牌合作进行运作；以事实说话，为开盘做最后冲刺。,线下活动：（大事件影响力运作）5月，与高校联动，招聘五星级服务标准置业顾问6月，万科江淮项目启动新闻发布会 暨巡礼长江路活动启动仪式6-7
20、月，巡礼长江路7月，万科带你看世博7月，Top Salon8月，国际品牌签约仪式,线上媒体：（媒体全方位的活动配合）户外、报纸、网络为主要媒体6月，户外媒体项目集中曝光（机场、火车站、高速口、市区、项目现场）6-7月，“中心 必非凡”高形象传播 8-9月，“今天的中心 影响城市的未来”样板区公开品鉴，产品诉求启动,前期沟通总结,策略关键词：非凡,非凡之slogan表现,非凡之logo与vi表现,非凡之形象表现,非凡之产品表现,非凡之执行策略表现,非凡之理念价值、产品价值、阶层价值,精神核心顶级感、独特感、人文感,线上提升,低调的强硬，不怒自威是万科的内在性格也是合肥万科金域华府项目的DNA相比
21、与其他万科金域华府的推广还要更重在人文沟通与别墅产品的性格接近，也是客群的内在需求,我们不要叫嚣叫嚣不是万科的性格也不是金域华府的性格更不是我们目标客群的性格,我是传奇 我是豪宅,他们 需要炫富 但不是暴富需要的是一种物华与人文的融合,Top Be different Cultural,他们财富 地位 自信 视野 阅历骨子里的非凡气质,将项目价值与客户心理无缝对接从客群的心理出发，打动客户是我们与客户沟通的必须要保持的一致话语方式,形象诉求阶段提出论点：万科 金域华府是全合肥 top传递信息：万科一个顶级top产品即将面世客户对接：物化与人文融合，骨子里的非凡气质,世人 将如何看我？这个世界总
22、有一些事物卓尔不群就像总有一些人要仰望星空时代的高地 孤独的高峰 人云亦云我无谓之万科 2010合肥TOP大作中心 必非凡,形象稿系列,我影响世界 将多久？在历史中诞生 却又创造一段历史生平已被传说 思想足迹却向往更深远我在未来 静候历史评说万科 2010合肥TOP大作中心 必非凡,形象稿系列,产品诉求阶段提出论据：万科 金域华府如何制造全合肥 top传递信息：12大产品价值，每一个产品价值的背后都是万科以客户为中心的规划理念客户对接：物化与人文、东方与西方、传承与创新,于此驻承了半世纪的风华，何不把它留下。惟高贵的品性和前瞻的视野，才懂得在过往的岁月中什么值得保留、如何保留。一如万科金域华府
23、保留的这座半百老建筑和伴随它的50株古树，光阴之锁被开启，未来将在其中凸显意义。长江路五里墩40万方城市综合体五重大堂TOP双会所六重绿化50株原生古树国际精装宽域金钥匙物管,产品篇1厂房与古树,随处可循不与寻常的享乐特权，这是一贯偏执。对创造奇迹的人们，这世界应赋予最完美的回报，无论在那里，总为我和我不变的骄傲订立规则。一如万科金域华府首创五重大堂与顶级双会所，不与寻常的人生理应享受前所未有的生命欢宴长江路五里墩40万方城市综合体五重大堂TOP双会所六重绿化50株原生古树国际精装宽域金钥匙物管,产品篇2五重大堂与双会所,骨子里的高贵斑斓终获满足，生活本该如此。历史是迁徙的连缀，血统也是，跨越
24、时空后一脉相承共同的信仰与理想。一如万科金域华府特聘英国SGS永久性注册“金钥匙”管家，不止身份附属的敬仰，更是至微至极的完美服务礼遇长江路五里墩40万方城市综合体五重大堂TOP双会所六重绿化50株原生古树国际精装宽域金钥匙物管,产品篇3金钥匙物管,当我们在通过强有力的画面与语言冲击客户的时候还必须建立起品牌技术优势进行市场的快速区隔其解决之道与建立好感为基础的硬广配合软文重在释放万科强大的技术实力是客户在对万科极其项目理念与技术的基础认识上，增强对开发商的信心,以“合肥，您为何在期待”为系列主题，阐述合肥期待万科金域华府的四大理由：1）品牌之最中国最知名地产商的一次超越力作；2）规划之最最优
25、越地段、最优越社区匹配最优越人群；3）产品之最4大创新缔造城市最顶级人居力作；4）人文之最精神之荣与物质之华的完美融合，城市人文豪宅之巅峰；从更整体性的角度传达金域华府的非凡之处，留给城市一个大的理念感观。,形象硬广出街阶段的软文配合思路,（一）品牌之最合肥，您为何在期待？万科金域华府：26年中国地产品牌巨人，超越巅峰合肥再掀传奇。引言：时光的历练使人成长且智慧，这亦同样适用于地产者。万科，这位中国地产的品牌巨人，自1984年伊始，26年来不但是中国地产发展进程的亲历者，更是中国地产数度荣耀的缔造者，已于37座城市铸就了一个个光荣与梦想。2010年，面对高度发展的合肥，万科躬逢盛世，以超越城市
26、、超越自我的非凡理念，以品牌为荣，铸新品牌之耀！,（二）规划之最合肥，您为何在期待？万科金域华府：40万方中心地标群，承前启后的城市骄傲巨人。引言：1250英尺的纽约帝国大厦，城市之最的汤臣一品，摩天之誉的马来西亚双子星每一座城市都有自己的中心建筑，传承荣耀启迪未来，代言一座城市过去、现在与未来的光荣与梦想。2010，万科金域华府，以非同凡响的全新梦想，成就合肥新的城市名片。跳脱表面浮华，中心建筑理应传承城市荣耀记忆。跳脱千篇一律，中心建筑理应开创城市潮流引向。,（三）产品之最合肥，您为何在期待？万科金域华府：城市TOP大作，不止这个时代的最好，更是未来潮流的引向！引言：在城市化进程所牵引的人
27、居浪潮中，有一些颠扑不破的定律：比如，旧时代就一定会被新未来所取代、旧秩序就一定会被新规则所取代、旧观念一定会被新理念所取代2010，万科金域华府，以毋庸置疑的中心地标姿态，重新定义合肥城市巅峰人居梦想，更将引领一场合肥顶级人居的全面变革浪潮。,（四）人文之最合肥，您为何在期待？万科金域华府：建筑的巅峰，从奠基城市荣耀记忆始，谓之人文华府。引言：有学者说，当人类砍倒第一棵树的时候，文明开始了；而当人类砍倒最后一棵树的时候，文明结束了。中国每年以多少亿平方米的面积在建设，这意味着，有相应多少亿平方米的历史在消失。城市更新速度的加快和城市化浪潮的推进，让有识之士不禁担忧，我们的城市、我们的后代还会
28、记得那些属于我们的光荣与梦想吗？而作为筑城者的地产开发商们，在追逐利益的同时，是否保留一份社会责任，为城市、为后人留下不可磨没的记忆。2010，万科金域华府，不止打造物质之华，更保留精神之荣，缔造城市独一无二的建筑思想巨人。,下阶段软文思路,以万科金域华府新闻发布会后的各界声音进行项目阐述。,主题：万科金域华府 让合肥在思索（一）政府声音传承与创新，万科金域华府领衔合肥时代命题。（二）业界声音作为今天城市的建者，我们如何回望过去，迎接未来？,（三）媒体声音中国地产巨人的合肥思辨，尊重城市赢得城市尊重。（四）客户声音万科金域华府，合肥一直在等待的人居里程碑。,景观命名系统,Thank you！,
29、针对性提供大量房地产珍贵专业资料，详情请登录网站。,TOP INTERNATIONAL CITY,XXX.XX国际 2005推广策略,我们2004年做了甚麽？,2004年11月开始销售，销售中心，围墙、户外广告牌、房交会、楼体灯光字的使用、三维动画片的制作、样板房开放，项目高端形象的建立、地段价值与投资价值的传播，项目的核心卖点一一闪亮登场。,XXX.XX国际的整体战略、销售情况、项目形象来看，2005年都将是XXX.XX国际的项目品牌年、销售冲刺年。,通过之前我们所做的工作可以得出,我们目前还有优势吗？,XXX.XX国际现在状况：,地段优势与价值客户尽知公寓价格已经不具备优势，写字楼蓄势待发
30、公寓部分买家投资的目的性很强推广三个月，新鲜感不再强烈好的海景单位都已消化完，市场在观望（公寓部分）,我们明年要做甚麽？,进一步阐述“世界为我所用”，“CBD核心贵族商务”根据项目2005年的推广节奏安排，再次赋予新的变化与新的内涵。这就是我们的主要方向。,如何吸引新的客户？,以前没有全面了解XXX.XX国际的客户群，或是没有继续留意XXX.XX国际的购房群。（主要除市南区外的XX客户及省内外客户群体）,由于XXX.XX国际已经有相当一部分老客户群，而且优越的位置、完善的设施已经让老客户非常自然地，把自己的物业介绍给朋友，新客户群因此产生，其将成为2005年一种重要的销售方式。,老客户的生活圈
31、：,新客户：,得到充分的心理满足，和价值认同度，促成免费的售楼顾问。方式1：在省电视台播放项目的形象广告，形成的广泛的项目高端形象，使其购买行为得到最大限度的认同和心理满足。方式2：有奖带动的形式，老客户带新户购买XXX.XX国际可以获得一定利益，新客户购房可以享受一定额度的折扣。,如何让老客户带新客户来？,重新积累新客户资源,开始项目的二次传播攻势扩大传播范围增加传播手段利用季节优势重点诉求核心利益点,2005全年推广策略布局,5、6、7、8、9、10月份以写字楼推广为主,一、二月消化公寓客户,三、四月开始写字楼预热公寓再掀热潮,五月写字楼强销期开始,六月写字楼强销期24小时商务概念,七、八
32、月写字楼续销期24小时商务概念,九月写字楼续销期商务投资概念,十月写字楼消化期商务投资概念,12月份推广计划,一、二月消化意向客户,以公寓推广为主（地段价值、精装修）,楼体广告、围墙、电视、报广,此期间须完成事项：农历春节前增加2期报广以配合销售圆满地告一段落及春节贺岁。预定山东卫视广告时段，在春节期间播出项目形象广告。预订机场广告牌,推广主题：,推广手段：,34月份推广计划,三、四月公寓再掀热潮,以项目实际核心卖点诉求打动消费者,开始商务概念的预热,精装修品牌、城市景观样板房地热系统,推广主题1：,推广主题2：,此期间须完成事项：发布机场广告牌现楼样板房完成电视广告制作及发布新锐杂志副刊完成
33、招商周刊做主题营销房交会参展，积累客户DM重点直邮楼书制作完成,半岛都市报、户外广告、电视广告、房交会、报道,推广手段：,XX的城市地位、商务前景、项目的形象价值、投资价值（新闻报道、报纸软文形式）,房交会热点战,4月份是地产上半年最大的节点，5月1-7日为长假，春季房交会同样在4月，其成为我们11月开盘后，最好的新客户积累期；,2005年房交会，由于现场展示中心、楼体、示范环境、样板区展示实景已经全面出现，全面展示实景楼盘是我们的目的；与房交会协商组织一个XX房地产楼盘评比，争取几个较好的楼盘称号如：最诚信楼盘、最具投资价值楼盘等等，有利于项目的报道与推广。,一定要最好的位置，一定形成展位最
34、亮的点；一定要最好的展位设计，让人们感受XXX.XX国际的变化；一定要展场外唯一的楼体大条幅，到现场就能感受鲜明的个性；一定要房地产会刊的封面及P2-P3，全面控制资料的最亮点；一定要搞掂记者，我们同样是地产房交会最亮的点；,攻击目标：,攻击核心：,攻击概念：,这个阶段公寓推广为主，主要以诉求实卖点为主。写字楼推广为辅，开始进入“24小时全球商务”概念的前期预热阶段，主要以代表高端形象的虚卖点为主，为5月进入写字楼的强销做准备。,XXX.XX国际,1、2、3、4月份推广目标,5月份推广计划,五月写字楼强销期,24小时全球商务模式及项目商务形象,小开间写字楼,半岛都市报、户外广告、电视广告、航空
35、杂志,24小时商务概念阐述、全新概念颠覆XX市场,推广主题：,目标客户2：,推广手段：,成长型中小企业、外贸企业、物流企业、投资客,此期间须完成事项：更换楼体灯光字更换户外广告信息电视广告省内外发布航空杂志重点出击滨海花园一期条幅出街推广重点从公寓转为写字楼,30层以上整层消化的大客户，,目标客户1：,外来国有企业、大型民营企业、外资企业,5月份阶段推广主题,XXX.XX国际24小时全球商务模式,XXX.XX国际引领XX商务模式,“,“,6月份推广计划,六月写字楼强销期24小时商务概念,24小时全球商务模式、项目商务形象建立,半岛都市报、齐鲁晚报、电视广告、招商周刊,详细阐述24小时商务、与项
36、目卖点结合传递概念如：滨海CBD概念/景观/大堂/等,推广主题：,推广手段：,此期间须完成事项：招商周刊媒体商务论坛山东卫视电视广告齐鲁晚报全省宣传写字楼封顶宣传,1、招商周刊发布四个硬性广告，结合项目卖点2、同时由招商周刊记者采访XX及全国权威经济学家对24小时全球 商务模式进行专家论证；3、以硬广与软文相结合的形式，阐述中小型企业创业应注意的事项 以及在全球化浪潮下应选择怎样的公司运作模式，打响项目知名 度。,XX作为中国最具经济活力的城市之一，其经济外向型特征较明显，因而就产生了大量的创业型中小企业，其公司运营性质具备全球性，24小时商务在线是必备商务办公条件。XXX.XX国际所提倡的2
37、4小时全球商务模式恰恰是其所需，能够获得他们的认同。,招商周刊媒体论坛,攻击核心：,攻击目标：,启动政府高度，举办记者新闻发布会，让媒介首先了解XX的整体规划；以主流媒介（半岛都市报）为核心点，铺天盖地的造势，形成CBD滨海地带国际商务的规模性推广，全面启动滨海热点；通过滨海规划、政府引导、媒介造势，一定要让体现滨海CBD商务才是XX的未来，一定要让消费者了解XXX.XX国际是XX国际化商务的明天；,市南区政府本身就在全力推动滨海商务区，政府本来就想启动滨海的关注力；,方式：,前提：,把握4月份后期的春季房交会、五月份旅游经济的东风，销售推广重点开始从公寓转向写字楼；因此这二个月是项目写字楼部
38、分在XX商务市场的冲刺时期，一定要加大推广力度，加大推广投入。写字楼市场前期的形象建立对后期销售至关重要，因为写字楼买家是纯粹的理性消费者。,XXX.XX国际,5、6月份推广目标,7-8月份推广计划,七、八月写字楼续销期24小时商务概念,写字楼具体卖点阐述,在XX，XXX.XX国际是高端商务的代表,针对小开间写字楼，有针对性的诉求投资概念，为消化小面积写字楼做有利支撑。,商务服务/会所/电梯/分户式空调等,推广主题：,客户分析：,投资分析：,经过比较十多家写字楼，XXX.XX国际无论是从地理位置、配套设施等方面都是XX商务至上之选,此期间须完成事项：招商周刊媒体商务论坛秋季房交会准备参展项目开
39、始落外墙，实体攻击开始,房交会热点战,8月底的房交会是地产下半年又一个最大的节点，10月1-7日为长假，秋季房交会是项目在下半年进行新一轮销售重点时期；,2005年春季房交会以公寓为主，写字楼为辅的销售配合，到秋季改为写字楼为主，房交会除了展示形象卓尔不凡的形象外，还是重点展示项精装修的品牌组合，以消费者以高楼楼盘的支持点。,还是一定要最好的位置，一定形成展位最亮的点；还是一定要最好的展位设计，让人们感受XXX.XX国际的变化；还是一定要展场外唯一的楼体大条幅，到现场就能感受鲜明的个性；还是一定要房地产会刊的封面及P2-P3，全面控制资料的最亮点；还是一定要搞掂记者，我们同样是地产房交会最亮的
40、点；,攻击目标：,攻击核心：,攻击概念：,9-10月份推广计划,写字楼具体卖点阐述,半岛都市报、楼体外立面实体攻击,人性化商务/精装修/厨房/洗手间/物管服务,推广主题：,攻击手段：,此期间须完成事项：结合十月黄金旅游时期山东省媒体（电视、报纸）航空杂志广告,九、十月24小时全球商务,从7月份开始，项目开始进行外立面施工，出外立面施工阶段是写字楼推广最具市场震撼力的时候，因此前三个月推广在媒体上可以节约一部分，前期的形象建立，与楼体外立面相呼应，将会在市场上形成一个销售高峰期，十月份又是XX的黄金旅游季节，全国特别是北中国很多人来XX旅游，因此在这个时期须多应用覆盖面比广，而且针对性较强的航空杂志进行广告宣传。,XXX.XX国际,7、8、9、10月份推广目标,商业裙楼推广计划,国际商务商业群,香港中路最后的商业旺地,大集团客户为主、投资客,商业配套的完善有助于项目定位清晰化,景观、规模、配套,推广主题：,客户来源：,攻击目的：,银行、数码、餐饮、康体休闲等,推广时机：3-10月份推广条件：前期招商要完成引进银行、数码等主力店后针对餐饮、康体休闲的商家进行点对点营销，广告公司配合进行招商手册或产品手册的设计及规划工作。,The end!THANKS!,
