新郑龙湖镇项目可行性分析.doc

《新郑龙湖镇项目可行性分析.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新郑龙湖镇项目可行性分析.doc（64页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、新郑龙湖镇项目可行性分析第一章 全国及河南房地产市场现状及预测2009年以来，随着国家宏观调控政策的作用凸显，全国房地产市场在经历了短暂的调整之后出现快速反弹：房地产开发投资逐月加快；房地产建设规模逐步恢复；商品房销售市场持续升温；房地产信贷的快速增长以及销售的迅速回暖为房地产开发投资增长提供了充裕的资金的来源。2010年以来，虽然继续实施适度宽松的货币政策的基调已定，但政府已经开始关注房价的快速上涨，并在相关政策上进行选择性调整。 . D1 E; f* I买房,购房,装修论坛,房产论坛第一节 2009年全国房地产市场运行情况总体回顾- r$ Z# v买房,购房,装修论坛,房产论坛2 a9 :

2、 4 i/ d; s3 g新浪乐居从2009年房地产市场的运行情况来看，随着2008年年底出台的各项政策措施的逐步落实，促进房地产市场健康发展的政策效果逐步得到体现。2009年市场总体保持着持续回升的态势，整体表现好于预期。 & 1房地产开发投资增速逐月加快，但仍低于近年来平均水平2009年1-10月，全国房地产开发完成投资28439.7亿元，同比增长18.9%，增幅同比回落5.7个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为18.9%。90平方米以下住房保持稳定增长。1-10月，90平方米以下住房完成投资6479.8亿元，同比增长31.5%，增速较上年同期回落35.8个百分点。) R; T1

3、QP. w+ ?8 y新9 X4 M9 m, o+ r8 |, Y买房,购房,装修论坛,房产论坛6 H! k+ |0 q8 O, X+ S- 房产论坛,装修论坛,业主论坛分类型看，商品住宅完成投资19954.2亿元，同比增长14.1%，增幅比上年同期下降13.3个百分点，其中，经济适用房完成投资869.8亿元，同比增长19.3%；办公楼完成投资1084.6亿元，商业营业用房完成投资3275.4亿元，同比分别增长33.1%、35.4%，增幅同比分别上升了34.6、18.7个百分点。/ k: E. m# H5 e1 M房产论坛,装修论坛,业主论坛 (27.06 KB)1.jpg2010-1-11

4、10:13: _0 ! h Q买房,购房,装修论坛,房产论坛2. 房地产开发到位资金充裕，个人按揭贷款资金规模增速加快dg.bb2009年1-10月，全国房地产开发企业到位资金总计44033.8亿元，同比增长43.4%，增幅比上年同期上升37个百分点。其中，国内贷款9119.4亿元，增长53%，利用外资376.6亿元，下降29.6%，自筹资金14319.7亿元，增长16.7%，其他资金来源20218.2亿元，同比增长69.5%，其中个人按揭贷款增长119.7%。与上年同期各类型资金来源的比重相比，其他资金来源上升较多，提高了7个百分点，其中个人按揭贷款比重上升了4.9个百分点。自筹资金比重有所

5、回落，比上年下降了7.5个百分点，其中自有资金比重下降4.8个百分点。国内贷款比重同比上升了1.3个百分点，利用外资比重下降0.8个百分点。3 Q) c! f$ s: o7 ?% 3土地购置与完成开发面积延续负增长房产论坛,装修论坛,业主论坛( 0 * ?6从完成开发土地面积看，1-10月，全国完成开发面积18444.7万平方米，同比下降4.6%，降幅比上年同期扩大2.1个百分点。9 . W5 h( B从购置土地面积看，1-10月，全国房地产企业共购置土地面积24071.7万平方米，同比下降18.7%，比上年同期回落13.1个百分点。全国土地购置费用为4535亿元，同比下降0.9%，与上年同期

6、相比下降24.5个百分点。! J; W5 K房产论坛,装修论坛,业主论坛4.商品房建设规模继续扩大，新开工面积降幅减缓房产论坛,装修论坛,业主论坛2009年1-10月，全国商品房建设速度保持平稳，新开工面积降幅减缓。分地区看，东部地区施工及新开工面积增速最低，竣工面积增速居中；西部地区施工、新开工面积增速最快，但竣工面积增速最低。新浪乐居论坛hr8 i, p(25.82 KB)2.jpg2010-1-11 10:130 & 0 q5 G7 g2 A新浪乐居# t3 e: _4 R: ?( 房产论坛,装修论坛,业从施工面积上看，1-10月全国房屋施工面积为28.8亿平方米，同比增长16.4%，增

7、幅比上年同期下降2.3个百分点；其中，住宅施工22.6亿平方米，增长15%，比上年同期低4.5个百分点。其中，商品房新开工面积8.1亿平方米，增长3.3%，增幅同比下降4个百分点；其中，住宅新开工面积6.5亿平方米，增长0.4%，同比下降6.5个百分点。新浪乐居论坛9 B1 ?! i从竣工面积上看，1-10月全国商品房竣工面积3.8亿平方米，同比增长22.8%，增幅同比上升13.7个百分点；其中，商品住宅竣工面积3.1亿平方米，同比增长25.1%，比上年同期上升17.5个百分点。; i! j1 W0 Y8 i# U5市场销售持续升温，销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高a. $ x4 l,

8、 _6 s买房,购房,装修论坛,房产论坛2009年1-10月，全国商品房销售面积实现66368.7万平方米，同比增长48.4%，比上年同期上升64.9个百分点；其中，商品住宅销售面积达60974.7万平方米，同比增长50.1%，办公楼1017.3万平米，同比增长28.2%，商业营业用房3330.1万平米，同比增长32.9%。商品房销售额实现31529.1亿元，同比增长79.2%，与上年同期相比上升96.6个百分点。其中，商品住宅销售额为27766亿元，同比增长84.3%。房产论坛,装修论坛,业主论坛0 A. k5 u* ?% # z0 o从各城市运行情况上看，多数城市商品房交易量呈持续上升态势

9、，北京、天津、上海、重庆、广州、深圳等大中城市房地产市场销售面积均大幅增长。 ; p* j# R& D# ? (33.67 KB)3.jpg2010-1-11 10:130 ) X! v% X. n新浪2 S% V! A: K: t8 f买房,购房,装修论坛,房产论坛7 ?7 O6 G+ R8 j7 M) k新浪乐居6房屋销售价格持续回升，大部分城市环比出现上涨房产论坛,装修论坛,业主2009年1-10月，全国70个大中城市房屋销售价格保持不断回升态势，10月，全国房屋销售价格指数为103.9，比9月上升1.1个百分点，比上年同期上升2.3个百分点。新建房销售价格指数为103.7，比9月上升1

10、.1个百分点；二手房销售价格指数为104.4，比9月上升0.9个百分点。新 b6 K$ ?# 8 R; 8 分城市看，10月份，70个大中城市中有28个城市房屋销售价格涨幅高于3%，深圳涨幅最高为13.8%，9个城市房屋销售价格同比出现下跌。从环比价格情况看，有68个城市房价环比出现上涨，仅包头和吉林市房价环比仍有下跌。 r5 e+ q- k; o新浪乐居第二节 房地产市场回暖的因素分析* q6 D/ D5 |) 新浪乐居论坛2009年下半年至2010年上半年，房地产市场快速回暖，出现销售旺盛、市场成交活跃、房价水平不断攀升的局面，主要有以下四方面的因素：新浪乐居论坛3 c7 第一，经过房地产

11、市场持续一年的观望期，市场累积了一批具有购房需求和购买能力的自住型和改善型消费者，房价的回调为他们进入市场提供较好进机；( 6 Y* 4 G* P9 |买房,购房,装修论坛,房产论坛$ 7 u% h第二，随着去年年底全球各国救市政策的出台，人们对未来通胀的预期加强，为避免通胀带来了的资产损失，人们将转向一些实现投资保值的资产和商品，而住房就是投资保值的重要对象；7 z6 8 % c1 c4 m3 q买房,购房,装修论坛,房产论坛9 | C) P; 第三， 2008年年底，中央政府出台了促进房地产市场健康的若干意见，对住房消费给予了相应的政策优惠，降低了住房消费和交易中的税费负担，进一步刺激了人

12、们的住房消费；买房,购房,装修论坛,房产论坛8 T* F6 x: k+ T3 P L新浪乐居第四，适度宽松的货币政策使得流向房地产业的信贷资金增长较快。据中国人民银行的有关统计数据，截至2009年9月末，主要金融机构商业性房地产贷款余额为6.81万亿元，同比增长28.3%，增速比上年同期高14个百分点，比6月末高9.5个百分点。其中，购房贷款余额为4.35万亿元，同比增长30.1%，增速比6月末高12.3个百分点。 + j8 3 _8 k% + D+ b! |+ h第三节 2010年下半年房地产市场走势预测9 & I$ : b+ 2009年下半年至2010年上半年，全国房地产市场整体呈现“V”

13、形走势，2010年一季度延续2009年下半年的回暖态势，二季度起，销售市场销售量增幅放缓，但销售价格稳中有升，投资增幅逐月提高，房屋销售价格指数不断上升。9 R, i$ V% J6 0 _4 通过对1998年2月-2009年10月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外经济环境的变化，根据ARIMA模型，我们对2009年和2010年全国房地产业的主要指标预测如下：+ c& E$ b) v2010年房地产主要指标预测情况+ i! M, p- S/ A) x) o房产论坛,装修论坛,业单位：亿元、万平方米、统计指标名称7 O; m# x. e新浪乐居论坛2008年2009年2010年预测绝对值/

14、j. c# f, W新浪乐居增速- q- w+ ) 2 ; Q绝对值增速绝对值) o& z! i9 t新浪乐居论坛增速城镇固定资产投资14873826.6( / w1 & ( f7 I. W新浪乐居论坛19459430.8244741( 2 T0 M& i买房,购房,装修论坛,房产论坛25.84 j8 A9 r! H r7 f新浪乐居房地产开发投资3120323.42 w+ B! S* M/ A1 T买房,购房,装修论坛,房产论坛3609315.7; u* $ r A2 y* 440227 I9 R: K P6 V: T新浪乐居22% e/ k% + k买房,购房,装修论坛,房产论坛商品住宅投

15、资224412 w- |+ 2 k6 ! a新浪乐居论坛 24.62597315.73409731.3$ # 4 o7 E: 房地产开发资金来源3 K% L7 z g新浪乐居39619. 1 z# n+ B5 Q房产论坛,装修论坛,业主论坛6.3 56315主论坛1 j, 42.16 F/ m2 Y( ) M9 P房产论坛,装修论坛,业主论坛7315329.94 & * Z/ X/ 买房,购房,装修论坛,房产论坛施工面积房产论28326619.933026016.61 e/ L0 E新浪乐居论坛390533. 7 Y1 s买房,购房,装修论坛,房产论坛18.3$ j6 7 H+ O5 k5 L

16、 t买房,购房,装修论坛,房产论坛其中：住宅d22289219.3+ N( K) b4 - d& u, 买房,购房,装修论坛,房产论坛25567914.730909120.9新开工面积dg1025537.51124702 6 w J, ?5 R9.7145098+ f* f; D新浪乐居29% E: l* ; u4 H买房,购房,装修论坛,房产论坛其中：住宅房83642: x/ z: z; R d w* s. h0 a6.2889786.4; m+ A/ N4 J! d房产论坛,装修论坛,业主论坛11463128.82 q% z6 竣工面积dg.bbs66545% 6 $ Q3 _8 y房产论

17、坛,装修论坛,业主论坛9.8 1 p) b3 u. f: 7726516.16 P/ F9 r房产论坛,装修论坛,业主论坛808045 k N2 X新浪乐居4.6+ G8 a, w u$ A. k新浪乐居论坛其中：住宅5433499 Q3 j 新浪乐居论坛6605921.61 q& D Z- b房产论坛,装修论坛,业主论坛696735.54 % a# 1 U销售面积( J0 N2 v65970+ o% I) v2 d3 w R-14.73 e4 C/ q9 U& S6 u买房,购房,装修论坛,房产论坛96078$ l) _6 W- cY- b8 45.6112517 d$ Q I5 5 S17

18、.1其中：住宅592805 & w$ s% N9 Q新浪乐居-15.5& Z% R: N1 ! 房产论坛,装修论坛,业主论坛8759347.83 A& * 2 v: E买房,购房,装修论坛,房产论坛10327217.9) k# L4 f/ w* i6 H房屋销售价格指数1 m; K& K新浪乐居101.6106.2P6 U0 u s: z6 m7 # ?买房,购房,装修论坛,房产论坛107.3商品房销售价格指数新浪乐101.87 1 ?& e 8 r3 O$ Q+ 105.9106.1- - l8 p& s商品住宅销售价格指数 p0 b/ 0 h0 0 j房产论坛,装修论坛,业主论坛101.8

19、105.79 x! _ ! V106.1* Q& z& o+ V资料来源：国家信息中心中国房地产信息网()# O8 C6 v$ w1 T1. w& Q+ f B |投资增幅保持平稳增长- q; 9 s, 预计2010年全年，固定资产投资完成额达到19.46万亿元，增长30.8%，增速较2008年加快4.2个百分点。其中房地产开发投资完成3.61万亿元，增长15.7%，增幅同比回落7.7个百分点；商品住宅投资完成2.60万亿元，增长15.7%，增幅同比回落8.9个百分点。; L2 n) I, P8 z3 D. P. X房产论坛,装修论坛,业主论坛2010年，预计城镇固定资产投资与房地产开发投资增

20、幅将保持平稳增长。其中，城镇固定资产投资完成24.47万亿，增长25.8%；房地产开发投资完成4.40万亿，增长22.0%；商品住宅投资完成3.41万亿，增长31.3%。新浪乐居2 q, Z2) n/ l6 i! w2 8 h新浪乐居论坛房地产开发资金来源增幅明显提升新浪乐居论坛/ & Pz) m1 i7 O: / R7 K- w( D4 ( 买房,购房,装修论坛,房产论坛预计2010年全年，房地产开发资金来源达到56315亿元，同比增长42.1%，与2008年全年相比，增速加快35.8个百分点。与房地产完成开发投资增幅相比，增幅高16.4个百分点。房产论坛,装修论坛,业主论坛% k% H7

21、j) r- F2010年，房地产开发资金来源预计达73153亿元，增长29.9%。% L- g7 C: N! x1 Q8 J3( I* r b G( A/ V房产论坛,装修论坛,业主论坛房屋建设增长平稳，新开工面积增长较快, E6 M8 o/ L) r2010年，预计全年商品房施工面积为33.03万亿平方米，同比增长16.6%，其中商品住宅施工面积为25.57万亿平方米，增长14.7%。商品房新开工面积达112470万平方米，增长9.7%，其中商品住宅新开工面积88978万平方米，增长6.4%。商品房竣工面积将达到77265万平方米，同比增长16.1%；商品住宅竣工面积66059万平方米，同比

22、增长21.6%。新浪乐居论坛6 D& # Ib2010年，预计全年商品房施工面积为39.05万亿平方米，同比增长18.3%，其中商品住宅施工面积为30.91万亿平方米，增长20.9%。与2009年相比，商品房和商品住宅施工面积增幅分别加快1.7个百分点和6.2个百分点。- v% N/ z2 |4 d, e2 U7 a预计2010年全年商品房新开工面积将达到145098万平方米，同比增长29.0%；商品住宅新开工面积114631万平方米，同比增长28.8%。与2009年相比，竣工面积增速明显加快，商品房和商品住宅新开工面积增速分别加快19.3和22.4个百分点。. w7 G& G( 房产论坛,装

23、修论坛,业主论坛预计2010年全年商品房竣工面积将达到80804万平方米，同比增长4.6%；商品住宅竣工面积69673万平方米，同比增长5.5%。与2009年相比，竣工面积增速有所放缓，商品房和商品住宅竣工面积增速分别回落11.5和16.1个百分点。买房,购房,装修论坛,房产论坛4 4% G5 a8 1 L5 K- 房产论坛,装修论坛,业主论坛销售面积和销售额增幅明显回落，销售价格稳中有升。/ 4 f- C7 j0 g6 J2009年下半年至2010年上半年，房地产市场快速回暖，商品房销售面积和销售额增速创历史新高。预计2010年全年全国商品房销售面积实现96078万平方米，增长45.6%。其

24、中，商品住宅实现销售面积87593万平方米，增长47.8%。新浪乐居5 Z% G% MU% h2010年，房地产市场会继续保持增长，但增幅会逐步回落，预计2010年全年商品房销售面积和销售额分别实现11.25亿平方米和46726亿元，分别增长17.1%和9.2%，较2009年增幅回落28.5和61.4个百分点。其中，商品住宅销售面积和销售额分别实现10.33亿平方米和39318亿元，分别增长17.9%和6.2%，较2009年增幅回落29.9%和68.6个百分点。. I5 q, _综述：自2010年国十一条出台后，短期内，全国房地产一手房销售量出现了小幅回落，但价格依然保持坚挺并稳中有升。个别城

25、市一手房成交价格屡创历史新高。随着2010年新开工量的交替入市，预计2011年，全国房地产市场整体增长平稳，投资、施工面积、新开工面积、土地开发和购置面积、房屋价格指数增幅平稳上升，资金来源、竣工面积、销售面积和销售额增幅回落，但仍保持增长趋势。第二章 2010年上半年全国房地产政策评估报告受发展阶段和国情所决定，影响我国的房地产市场的因素众多而又独特，既有人口、土地、经济等实际指标，又有消费传统、心理预期等特殊影响，还有金融体系、土地制度、政策调控等制度因素。其中，政策变量对房地产市场的即时影响较大。根据房地产业中长期发展动态模型的结果显示，政府政策影响市场常常成为中国房地产业发展中的重要组

26、成部分。以1月10日国十一条的出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控，在上半年一系列政策的影响下，房地产市场已出现了显著变化，我司对2010年上半年房地产政策进行了分析评估，并提出了未来可能出现的调控预测。第一节 新国十一条对房地产行业所带来的直接影响1、对需求的影响 二套房需求受到抑制过去的政策中虽然已经出现过购买二套房利率被要求上浮至基准利率的1.1倍，但当时的首付比例仅为4成，而此次新政要求首付比例提升至5成，新政提高了入市门槛。 投资性需求遭打压首付比例增加、持有成本加大，小资金的利润空间也将减小，加之市场前景的不明朗，大多数投资性需求的购房者短期内不会入市。 对首次置业人群在短时间

27、内影响不大一来是首付、利率都基本不变，绝大多数银行在实际操作中对于大户型的首付款都是三成，故该政策对首次置业的实际影响较小。2、对房价的影响政策调控直指高房价，加上严格的执行力度，因此房价下跌在所难免。少数城市房地产市场短期内出现抛盘现象，一线城市部分在售楼盘降价出售，房价出现跳水。3、对消费心理的影响 预期房价下跌政策调控下房价的波动，“买涨不买跌”的心理加重购房者的观望态度。购房者观望情绪浓烈，选择机会和议价空间“剧增”。 预期政策调控将持续同时购房者预期国家将后续出台其他政策的心理也将加重市场的观望情绪。比如：房产税、物业税、土地增值税等重剑依然蓄势待发。4、对市场供求关系影响市场供求双

28、方陷入博弈局面，购买方持观望态度，密切关注政策的下一步走向；供应方也大多持观望态度。供需双方赌的就是新政后续政策的强度，及整个新政的执行力度和其持续性。5、引起楼市消费结构的调整受持续上涨的房价影响，购房者不得不倾向于选择小户型产品，而此次新政将购买面积与贷款首付款比例联系起来，会有部分由于购买力不足而放弃购房或退而求其次，选择90平米以下的户型。此举或将掀起90平方米以下的小户型产品的交易高峰。受政策影响，市场上90以上的中大户型刚需将受到一定的资金压力，资金不足的将造成短期恐慌性购买，随着政策的快速落地，这种恐慌性购买的持续性已然不长。第二节 2010年上半年房地产新政后的市场反映1、房地

29、产新政对购房需求影响显著，上半年重点城市住宅成交同比下降显著房地产新政提出了实施差别化的信贷政策，并提出在部分房价上涨过快地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款及暂停非本地居民购房贷款,严厉遏制了银行贷款支持购买多套住房的投机投资性行为，封堵住了投机客避开银行贷款进行炒房的空间，实现了对房地产投机投资行为严密而精准的打击。虽然今年1-4月房地产成交增速较大，但在房地产新政影响下，5、6两个月主要城市市场成交显著下降，导致上半年主要城市成交面积相比09年同期水平普遍下跌。重点城市中，仅武汉和青岛成交面积同比09年上半年有所上升；杭州、上海、深圳、南京、苏州、厦门、福州等地上半年成交量相比09年同

30、期，下跌幅度均超过50%。2、综合政策效应有力遏制了房价继续上涨，房价调整已经出现本次房地产新政通过供需双向调节、全方位管理形成综合政策效应，有力遏制了房价的继续上涨。从市场数据看，部分城市房价过快上涨的态势已经开始得到有力遏制。1-6月，全国商品房销售均价涨幅较2009年下降18.7个百分点，其中5月份全国商品房销售均价今年首次出现环比下降，全国70个大中城市房屋销售价格指数同时也显示6月份价格指数环比下降了0.1%。 从各区域销售均价来看，上海、浙江和北京等区域销售均价涨幅回落速度最快，从二手房的交易情况来看，二手房的价格调整速度快于新房，前期房价暴涨区域二手房价格已经出现下降，北京的望京

31、、通州、亦庄等区域的二手房均价降幅在2000元左右。3、土地市场价格较09年下半年出现下滑本次房地产调控提出2010年将供应住宅用地计划是18.5万公顷，是2009年2.4倍，是过去五年平均水平的3.1倍，其中商品房用地和保障性住房用地均大幅超过往年。另一方面，此次调控提出完善土地招拍挂制度，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。目前北京、上海等城市已尝试完善招拍挂制度并多次采用招标方式出让地块，地价水平明显低于先前通过拍卖出让的地块。在土地价格受到平抑，土地市场逐渐恢复理性的背景下，土地成本在房地产开发企业的项目成本的比重将大幅下降，土地价格

32、因素推动房价继续上行的动力不在。4、房地产市场下一步的调整将取决于成交量、房价与地价三者间的相互影响房地产市场未来的走向将取决于成交量、房价和地价三者之间的互动关系，具体而言：（1）成交量的持续低迷，将对房价的下降产生极大的压力；（2）未来商品房的成交量将取决于商品房价格的调整幅度，房价调整的幅度越大，成交量反弹的幅度也就越大；（3）未来商品房的价格的调整底线将取决于土地的重置成本，因此作为房地产开发最主要的成本，土地价格又在一定程度上直接决定了未来商品房的定价，如果房地产企业降价后可获得更为低廉的土地，他们将拥有更大的动力和空间来对房价进行调整，这需要地方政府理性地对房地产市场进行判断，合理

33、确定出让土地的价格。总体而言，未来尽管不同的城市、不同的项目将会出现不同程度的价格调整，但未来房地产市场的走向无疑将取决于成交量、房价、地价三者之间的相互影响。第三节 2010年上半年房地产新政效果评估我们认为在房产新政出台后，房地产市场变化与政策预期方向基本一致，调控政策现成效，其具体体现在房价地价预期、房地产市场供求关系、房地产市场结构和业态增长、房地产企业盈利模式等四个方面的转变。1、调控政策促使市场对房价地价预期的转变以4月15日新国十条为代表的房地产调控措施级别高、力度大、措施严，有力的促使了市场对房价地价预期的转变。调控房价的政策出台后，社会各方面对房价的未来预期已经出现了显著变化

34、，这是一项重要的积极的调控成果。本研究组的消费者调查表明，36.1%的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心，同时59%购房者持有房价下行预期，其中19.8%的购房者认为房价将会出现大幅下跌，房地产调控措施的效果十分明显。2、调控政策促使房地产市场供求关系的转变与此前紧缩性调控政策不同，此次房地产新政在对投资性需求严格管理的同时，继续支持房地产开发企业增加供应。一方面新政并没有改变去年下调的开发企业20%的资本金比例，保护了房地产开发企业的积极性，另一方面政府通过大幅提高商品住宅用地供给，增加了商品房的有效供给，根据国土部计划，2010年仅中小套型商品住房用地供应规模即超过2009年各类住房用地

35、总和7.65万公顷，政府增加市场供应的意图十分明显。在保证商品房供应的同时，本次房产新政大幅加大了保障性住房的供应力度，政策提出确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务，并以签订目标责任书的方式落实工作责任，以确保增加供应。由于商品房成交面积的持续下降和批准上市面积的增加，和2009年相比，2010年1至6月份重点城市销供比皆出现了较为明显的下降，其中，武汉销供比由2009年的2.1下降至0.9，杭州销供比由2009年的1.4下降至0.7，北京和上海销供比也下降了0.3，市场供求关系的转变逐步形成。3、调控政策促使房地产市场结构和业态增长趋势的转变本次

36、调控区分了房价上涨过快城市和一般城市，在规定了基本的调控措施的基础上，授权地方政府根据当地情况采取不同程度的调控措施，避免了房地产调控“一刀切”。在一线城市房地产市场增长乏力的背景下，二三线城市的房地产市场却持续发力，2009年至今国家批复的重点区域规划绝大部分位于二三线城市，国家意欲加快二三线城市发展步伐的目的十分明确，近年来房地产开发企业新增的土地储备绝大多数也都在二三线城市，可见二三线城市未来将在全国房地产市场结构中占据主导地位。另一方面，从房地产业态增长趋势来看，房地产调控措施将给商业地产带来新的机遇。总体而言，本轮房地产调控政策将推动全国房地产市场结构由一线城市主导逐渐转为二三线城市

37、主导，并促进商业地产的繁荣发展。4、调控政策促使房地产企业盈利模式的转变 过去十余年，国内房地产企业的盈利模式基本可以概括为“低价获得土地，高杠杆率融资开发”，该盈利模式的关键在于银行融资可以弥补房企自有资金的不足，同时低价土地可通过分期开发等方式来分享未来地价房价的升值；但本次房地产调控措施在很大程度上压缩了房企利用低价地和高杠杆率的盈利空间，主要依靠现有盈利模式将难以持续。另一方面，由于调控措施的影响，在一定时期内商品房销售不可避免出现下滑，不少房地产企业必然会面临生存困境，只有具备了品牌和项目优势的房地产企业才能在当前形势下继续发展壮大，因此房地产业现有格局将出现调整，差异化竞争、品牌、

38、实力、管理优势的竞争将再次重现。总体而言，本次房地产调控将促使房地产企业盈利模式的转变，并改变房地产业现有格局，加大房地产企业在各个方面的竞争。第四节 国家对房地产行业可能出现的调控范畴预测1、明确房地产税开征时间表，稳定市场预期，减少市场振荡 由于房地产税是一个从无到有的新税种，既关系到房地产业的健康发展，也关系到千家万户的切身利益，因此，如明确未来房地产税开征的时间表，给市场以充分理解和消化房地产税收政策的时间，从而稳定市场预期，减少开征后的市场振荡，避免市场的恐慌行为。我们认为，房地产税开征的前置条件是：（1）房地产税要按财产税制度确立其税制基础，按现值评估，从价计征。（2）参照世界主要

39、国家的物业税征收标准，结合我国具体国情，科学合理确定房地产税估值标准、方法和减税范围。（3）全面疏理整合现行各项有关房地产税目和规费。目前我国有关房地产的税费较多，负担较重，在开征房地产税前应全面疏理整合现行各项有关房地产税目和收费，清税减费，建立一个科学的房地产税费体系。（4）明确税收支出的公共服务范围，建立更直接的纳税人监督机制。如果对居民个人开征房地产税，将是一个新加税种，它作为地方政府的一个稳定的、可持续的税源，应明确该税的公共支出范围，以便有利于纳税人监督。2、增加土地有效供给政策，控制好投机性购房根据国土部2010年土地供应计划，今年将供应住宅用地18.5万公顷，大幅超过往年；同时

40、各地方政府也相继出台了当地的大规模土地供应计划，但从今年上半年的执行情况来看，各个地方上半年的计划完成率偏低，有的城市土地供应计划完成率不足百分之十，土地的有效供给仍然不足。长期来看，人们房屋消费的基本需求仍然存在，只有切实增加有效供给，才能更好的稳定未来房地产市场价格，否则我们稳定房价的长期目的将很难达到。控制好投资性需求对控制房价上涨同样意义重大。本次房地产调控通过提高购买多套住房的首付和利率水平，限制非居民购房等差别化的信贷和税收措施来控制投资投机性购房，已取得了较好的调控效果。总体而言，只有切实增加土地的有效供给，提高土地计划的实施比例，同时继续控制好投机性购房才能实现房地产市场的长期

41、健康发展。3、动态管理第二套住房贷款，保护真实改善性购房需求本次房地产调控采取了认房又认贷的二套房认定标准，提高了购买第二套以上住房的贷款成本，对控制投资投机性需求有比较明显的效果，但该项政策没有对真实改善性购房需求和投资投机性购房需求进行区分，对购买第二套及以上商品房的行为采取了”一刀切“的做法，不可避免地影响到了一部分改善性需求的释放，进一步加剧了楼市观望氛围，积累了未来需求释放的压力。从国内的实际情况来看，我司认为国家有可能采取动态管理第二套住房贷款的办法来保护真实改善性购房需求。第五节 房地产企业针对新政的应对策略1、突出项目竞争优势信贷政策的收紧使得整体成交量将明显下降，在这样的情况

42、下，市场竞争必然会变得非常激烈，做好产品品质、差异化市场定位、树立项目竞争优势是关键。同时项目销售期会延长，心态上必须做好打持久战的准备。2、产品调整，避其锋芒产品进行梳理，把中小户型、商业、车位、楼王、豪宅洋房、别墅等受政策影响比较小的物业先行推出市场，完成部分资金的回笼，保证现金流，然后等待政策逐步放松再作下一步应对策略的调整。3、选择合适的推盘时机目前市场面临新一轮的观望期，整体楼市预计要进入盘整，在整体需求量明显缩水的情况下，越早推盘越有利，虽说目前市场观望者较多，但毕竟市场的存量压力不是很大，延长的不过是销售周期而已。而越到下半年，供应压力越来越大，价格调整压力就越大，利润空间将受到

43、压缩。4、关注刚性自住需求在政策调控下，市场回归刚性自住需求为主导，自住需求关注产品品质、户型设计、周边交通、配套完善，因此无论市场如何变化，做好产品、提高品质、注重细节，如样板间、销售现场、客户服务等，完善项目自身配套是树立竞争优势的关键。综述：房地产新政出台5个月来，国内市场的反应各不相同，但总的来说，呈现出如下特点：1、短期内房价依然坚挺由于市场惯性的存在，一手房市场的价格暂时不会松动，但二手房市场可能会出现抛售的现象，随后才会逐步影响到新房市场、进而是土地市场。房价短期内变化不大，买卖双方还会有一段时间的博弈。2、新政影响因地而异 部分城市效果立竿见影部分城市和地区，因房地产市场以二次

44、置业或投资性需求为主，刚性需求者也大多是改善型的，因此新政对这一类型需求的打压将使这些城市的房地产市场陷入困境，市场成交缩量反应强烈。比如新政颁布后，深圳成交量下跌64%，北京45%。 部分城市反应平稳而一部分二、三线城市则由于投资型需求相对占据比例小，刚性需求且大多是首套房需求居多，在新政面前需求并未大幅萎缩，市场反应较为平稳。作为内陆省份的河南，自新政实施以来，短期内一手房销售量出现低迷，但房屋销售价格却屡创历史新高。特别是2010年5月份，郑州一手房销售均价首次突破5000元/平米大关，再次说明市场仍有足够的承接力。3、楼市进入调整期继4月房地产政策调控后，新政细则陆续出台，接下来的3-

45、5个月内政策调控预期仍在持续，市场进入新一轮的观望、政策调控消化期。本次调整期过后，房价会逐渐趋于合理，供需结构会得到优化。第三章 新郑市国民经济发展现状及预测第一节 新郑市2009年国民经济发展回顾国民经济持续增长。预计全年完成地区生产总值348亿元，同比增长13%。全市累计实现财政总收入38.4亿元，其中地方财政一般预算收入12.69亿元，增长23.2%。全社会固定资产投资完成269.2亿元，增长28%。社会消费品零售额实现96.4亿元，增长18.8%。农民人均纯收入达到8660元，增长11.1%。城镇居民人均可支配收入达到14540元，增长10%。全国县域经济基本竞争力排名由第71位上升到第65位，地方财政一般预算收入总量由全省第7位上升到第5位，荣获中国全面小康十大示范县（市）、全国科学发展和最具区域带动力中小城市百强县（市）、全国十佳和谐可持续发展城市称号。板块经济彰显特色。“一个中心、三大板块”发展布局更加明晰，临空、临郑、临煤经济板块实力明显增强，新港产业集聚区、中原食品工业园、龙湖科技教育产业园、辛店煤炭循环经济产业园等园区的产业聚集效应