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1、2011年2月,姚安县东片区住宅项目定位及物业发展建议,前 言,我司着重于对姚安及周边各县的房地产现状及发展趋势、东片区区域发展前景、地块自身特点，结合我司对项目定位的经验以及对姚安购房者的调查，侧重于从市场角度提出项目定位的推导体系，并提出我司对于本项目的定位和营销思路。以便提升整个项目的品质及形象，在加快销售周期的前提下，实现利润最大化。,本项目百富勤百所做的工作,工作内容,客户沟通地块考察政府部门访谈收集基础资料典型项目调研专业人士访谈客户问卷调查,第一阶段 市场调研,问卷数据统计确定研究思路撰写主体报告公司评审建议修改中期沟通反馈调整,工作内容,工作内容,补充市调终稿汇报,第三阶段终稿
2、汇报,第四阶段营销策划,工作内容,营销策划方案平面推广方案,研究当地居民的生活习惯及消费习惯当地居民对房地产产品的需求市场未来的发展趋势及方向,对前期沟通的回顾,反馈的问题,达成的共识,发展方向：商业街区+多层住宅发展战略：打造姚安最高端的住宅小区，实现短、平、快的销售速度形象定位：民族化、品质化,报告框架,项目解析,确定项目整体开发目标方向,房地产市场发展,区位机会挖掘,客户机会挖掘,市场机会挖掘,住宅定位及物业建议,解决项目产品开发市场步骤,启动区产品定位及市场应对,市场调研及分析,宏观经济背景研究,消费者市场调研,房地产市场调研,全省近年国民生产总值情况,2009国民生产总值高于全国平均
3、水平3.4个百分点；增长速度在全国排名第15位。近年来全省国民经济运行总体上呈现了稳步复苏、回升向好的态势。城市结构呈现第一产业比重下降，第二产业平稳增长，第三产业规模扩大、比重提高的良好态势。云南的经济增长已经开始向城市成长推动型转变。,全省近年人均收入与消费支入情况,城镇居民与农村居民人均可支配收入差距是全国31个省市区城乡居民收入差距最大、最严重的省份。主要原因是因为农民创业遭遇金融服务短缺，自然灾害造成农民直接经济损失，农民没有享受到土地市场增值的收益降低了农村居民收入.,全省生活质量改善,消费结构调整显著,消费支出大幅提高2010年，居民消费支出11074元，比2005年累计增长58
4、.3%，年均增长9.6%。生活型消费下降,享受型消费不断增长2005年，云南省城镇居民食品消费支出占消费总支出的比重为42.8%，2010年为41.4%，下降了1.4个百分点。2010年，云南省城镇居民人均居住支出为835.5元，比2005年增长53.8%，年均增长10.8%，增幅居八大类消费第五位。人均住房面积为36.2平方米，高于全国平均水平。2010年，云南省城镇居民服务性消费支出为3849.7元，比2005年增长1.5倍，占消费支出比重达34.8%。居民生活水平显著提高居民服务性消费呈以下特点：一是饮食、交通、通信、文化娱乐服务消费快速增长；二是免费义务教育政策实施前，教育支出在服务性
5、支出中占据首要位置，2007年开始全面实行免费义务教育后，教育费用明显下降；三是衣着、家庭服务、医疗、居住、其他服务类消费比重平稳。,全省房地产市场情况,云南房地产开发投资跨越式增长，累计完成投资额是规划目标的4.1倍。新增住房建设面积和人均居住面积也大幅增长，5年共新增城镇住房建筑面积将达到7100万平方米，人均住房建筑面积达34.1平方米，均超过了“十一五”规划目标。房地产业已发展成为云南省国民经济的重要支柱产业,小 结,全省经济全面复苏,国民经济稳步上扬,西南桥头堡位置逐渐稳固。城市增速提升。房地产行业已成为全省重要支柱产业,全省人均住房面积达34.1平方米,明显高于全国人均居住水平。城
6、镇居民消费型结构调整,生活质量显著提高。城镇化率与一线城市接轨。,报告框架,项目解析,确定项目整体开发目标方向,区位机会挖掘,客户机会挖掘,市场机会挖掘,住宅定位及物业建议,解决项目产品开发市场步骤,启动区产品定位及市场应对,宏观经济背景研究,市场调研及分析,消费者市场调研,房地产市场调研,房地产市场-楚雄,中央郦城,开发单位：云南隆基伟业置业有限公司项目地址：楚雄西昌路 项目占地：53500平方米总建筑面积：26万平方米 建筑面积：22平方米主力户型：80-150 容积率:4.3商业面积：1389平方米地下建筑面积：34700平方米建筑密度：57.5%绿地率：30%销售价格：2800-310
7、0/平方米,项目分二期开发：一期销售住宅,二期推出商业开盘时间：2010-10-20销售情况：开盘5个月内完成所有住房销售。目前仅存少量商铺.,项目地址：位于楚雄州鹿城西路与岔街交界处开发公司:楚雄市红旗房地产开发有限责任公司规划布局：地块为“7”字形。小区采用半围合式,人车分流布局，车流通过主出入口直接进入地下停车场，地面道路只满足消防车辆及搬运车通过。建设总用地面积：8078平方米建筑面积:13756.8平方米户型面积:44-130销售价格:2800-3000/平方米建筑密度：34%容积率：1.7 绿化率：26%,房地产市场-楚雄,康和园,开盘时间：住房2010,11.28,目前已售謦商铺
8、2011-04左右开始销售,价格未定,房地产市场-楚雄,锦都花园,项目地址:位于楚雄市老城区，东临楚雄西客运站和彝州大酒店用地，西面临楚雄州水利局用地，南临鹿城西路项目性质：商住开发单位：楚雄泰然房地产开发有限公司用地面积：4752.39平方米总建筑面积:13561.12平方米户型面积:80-130 销售价格:2600元/平方米地下建筑面积：468.99平方米建筑密度:43.5 容积率:2.75 绿地率:21,开盘时间：2010-06-08销售情况:目前住房商铺均已全部售謦,西辰壹品,项目地址：楚雄市鹿城西路西客运站对面开发商：楚雄康居房地产开发有限公司建筑结构：框架剪力墙结构用地面积：752
9、3.23平方米建筑面积：41494.75建筑密度:28.97地下建筑面积:3590.28平方米户型面积：住宅50-130 商铺 30-150 容积率:4.87绿地率:37.2.销售价格:住宅2800/平方米 商铺22000/平方米,房地产市场-楚雄,开盘时间:2010-8销售情况:住房,商铺已经全部售完.,房地产市场特征,楚雄房地产市场已经步入房地产发展的第二阶段,物业形态已从多层向小高层转变,同时也反映出土地价格增值较快。住宅均价在2800-3000元之间,商铺价格在20000-30000元之间。房价上涨幅度保持在年平均10%左右。供需二旺,刚需强烈,置业热情高涨,老城区新开项目,均实现开盘
10、爆销之势。现阶段可供销售的房源较少.基本新房源集中在新城区。,房地产市场南华,家豪雅苑,地址：南华县龙泉广场旁 开发商：云南家豪房地产有限公司占地面积：占地140亩 建筑面积：12万方项目业态：多层 商业 商住 建筑风格：现代中式住宅容积率：3 绿化率：30户型范围：104-156（多层）60-200（商铺）主力面积：住宅104-119 开盘价：住宅起价1500 最高价1800 商铺5000-28000,销售情况：住宅已售90%（主要针对本地上班族，私营业主）商铺已售100%（私营业主）,南华首席城市休闲广场文化社区,户型设计：户型面积较大。主力户型在120-140平米之间，设计平平，功能性不
11、强。小区设施：临街独立商铺，健身器材，规划道路，景观绿化。周边配套：龙泉菜市场、华鑫购物中心、家世界超市、同心平价超市、佳豪超市。餐饮配套：山菌美食园、菌宴村、金太阳美食城、苦笋鸡、彝香菌园。运动休闲：新世纪KTV、星光灿烂KTV、馨语酒吧、海王星KTV、鲜果E簇吧、文化宫、青少年活动中心、健身中心、交谊舞运动场、灯光篮球场、体育运动场。教育配套：东城小学、县青少年安全上网教室、青少年宫幼儿园。医疗配套：县中医院、计生保健医院、云南白药大药房、农合社区医院。,地址：南华县商住小区仁和园 开发商：南华永盛地产有限公司占地面积：占地500亩 建筑面积：40万方项目属性：多层 商住 花园洋房 建筑风
12、格：彝族文化风情容积率：3.5 绿化率：35户型范围：97-142（多层）223-334（商住）主力面积：105-120 开盘价：商住均价5500，住宅均价1800,房地产市场南华,龙城花园,南华首席综合大盘 未来中央生活区,开盘时间：2010年7月17销售情况：一、二期住宅已售90%（本地上班族，职工）商住已售100%（私营业主）,总体规划：格局大气，宜居空间与宜商流线的营造，融合南华特有文化特征，建筑外立面重现彝族文化风情，景观设计呈现中龙文化及中菌文化元素，打造独具特色的现代化综合社区南华新城区域户型设计：临街商住叠加户型，商业空间加居住空间动静分离，宜商宜居，带独立车库 大面宽客厅，户
13、型自然采光通风好，空间舒适实用，超大双露台设计。多层结构鲜明，明厨明卫，大户型的错层设计。小区设施：幼儿园、农贸市场、商业中心、休闲中心、娱乐广场、社区会所、景观水体、园林等。周边配套：未来县政府行政中心，新体育馆、政务、商务酒店、县中医院、新客运站。,房地产市场南华,丽景佳园,南华新城区核心，宽景主题社区,地址：位居南华新城区，毗邻南华县城大转盘中心广场 开发商：南华联创房地产开发有限公司占地面积：占地100亩 建筑面积：10万方项目属性：多层 商住 建筑风格：中式容积率：3 绿化率：36户型范围：98-197（多层、跃层）60-100（商铺）主力面积：105-111 开盘价：住宅起价172
14、0 住宅最高1859 商铺7000,销售情况：住宅已售50%（本地上班族，职工）商铺暂未销售,户型设计：布局方正，空间组合时尚大气，领略人生豁达境界。主卧带卫生间，营造个人尊贵空间。大厨房、客厅与餐厅的通透设计，让户型更加大气，厨房外配有生活阳台，齐全的功能实用。双景观阳台让你视野更加开阔，板式结构三面采光通风效果极佳。小区设施：临街独立商业步行街，小区内健身器材，健身道路，景观水体、园林，停车位。周边配套：南华县发展向东，未来城市中心区域。320国道、楚大高速、广大铁路以此而过。坐拥城市商圈旁，出则繁华便利，入则宁静怡人，风光宜人的池塘与万亩田园风光。,南华县楼盘优劣势评析,房地产市场大姚,
15、阳光水岸,南华新城区核心，宽景主题社区,地址：云南省楚雄大姚县咪依噜大街两侧 开发商：大姚凯帝房地产开发有限公司物业公司：楚雄瑞祥物业管理有限公司占地面积：170000平方米 建筑面积：200000平方米项目属性：高层 多层 少量别墅 建筑风格：民族特色容积率：2.5 绿化率：33户型范围：90-140主力面积：107-124 开盘价：住宅1800-2630元/平方米；多层住宅:2100元 均价2465元/平方米；,开盘时间 2011-01（C区）交房时间 2012-12销售情况：住宅已售50%，,户型设计：充分考虑采光通风原理、兼顾朝向、动静分区、干湿分离、私密性、归属性等各种居住需求；在空
16、间设计中细化功能分区入户花园、生活阳台、套间式主卧室、园林环境：天使乐园、爱情诗廊、王子情歌、游泳池、健身广场等在景观规划设计中，充分考虑社区各个区域的景观性、活跃性、亲情性，周边配套：周边聚集了佛教、儒家的思想文化，全楚雄州有名的大姚一中离项目不到5分钟的路程，还有和项目一路之隔的长途汽车客运站及规划中的农贸市场，另有大型超市、幼儿园、大姚县医院、多家银行等都近在咫尺，另外还有政府投资兴建的人工景观水体湖白塔湖；白塔山上的白塔是至今保存最为完整的一座唐代佛塔，人文环境得天独厚。社区内功能分区明显,分别有：美食文化一条街，核桃文化主题广场，四星级酒店，商业步行街，高档会所，老年活动中心，健身中
17、心，社区诊所等配套.,地址：云南省楚雄大姚县咪依噜大街白塔湖公园对面 开发商：云南民丰房地产开发有限公司占地面积：占地95亩 建筑面积：7万方项目属性：高层 多层 商住 建筑风格：民族特色容积率：2.5 绿化率：30户型范围：44-128（高层多层）189300（商住）主力面积：111-117 开盘价：住宅1900元/平方米；最高价2100元/平方米。3300元/平方米（商住）,房地产市场大姚,恒达商贸城,大姚核桃综合交易市场,开盘时间 2010-12 销售情况：住宅已售40%（昆明攀支花投资客2025%）,户型设计：人性化可变间，商墅美宅。双面商街，商业空间与居住空间动静分离，可分可合、宜商
18、宜居；内庭花园，中空餐厅、景观露台、景观阳台等人性化可变空间设计，可据喜好，自由打理；房间归整，便于布置；通风采光、实用舒适。小区设施：商铺为主，无小区景观，小区内有四星级酒店周边配套：周边聚集了佛教、儒家的思想文化，全楚雄州有名的大姚一中离项目不到5分钟的路程，为孩子提供一个高质量的教学氛围，还有和项目一路之隔的长途汽车客运站及规划中的农贸市场，另有大型超市、幼儿园、大姚县医院、多家银行等都近在咫尺，为您提供非常便利的居住环境，另外还有政府投资兴建的人工景观水体湖白塔湖；白塔山上的白塔是至今保存最为完整的一座唐代佛塔，它象征着幸福、吉祥，山上还有赵祚传烈士的纪念碑，他是大姚人民心目中的英雄，
19、且普照寺也坐落在白塔山上，人文环境得天独厚。社区内功能分区明显，配套齐全，分别有：美食文化一条街，核桃文化主题广场，四星级酒店，商业步行街，高档会所，老年活动中心，健身中心，社区诊所等配套，。,大姚县楼盘优劣势评析,报告框架,项目解析,确定项目整体开发目标方向,区位机会挖掘,客户机会挖掘,市场机会挖掘,住宅定位及物业建议,解决项目产品开发市场步骤,启动区产品定位及市场应对,宏观经济背景研究,市场调研及分析,消费者市场调研,房地产市场调研,地块指标情况,1号和2号地块，用地性质：二类住宅，小区商业，容积率1.8，建筑密度35%，绿地率30%，停车位0.5机动车/100平方米；1.0非机动车/10
20、0平方米。南面建筑退让界线不小于6米。,6号地块（该地块属姚安特色文化街），用地性质：属商住用地，该地块建筑参照“7.09”地震南永过境路修复横断面方案执行。紧邻南永公路第一排建筑可建3层（建筑高度不超过12米），第二排建筑可建4层（建筑高度不超过15米）。两排建筑间距不小于20米。绿地率30%。,8号地块（该地块属于仿古历史风貌街区），用地性质：商住用地，容积率1.4；建筑密度40%，建筑高度15米，绿地率30%，停车位：0.5机/100平方米；1.0非机动车/100平方米。南面、东面建筑退让道路界线3米，同时处理好与现有民房之间的相关问题（如通风、采光、排水等）,地块四至及周边情况,东面,
21、南面,西面,北面,北面现为待开发用地,约为200多亩,规划为仿古历史风貌街区.,西面现为大量集中的低矮民房,旧城区与新区的交融处,南面为五层高民房,靠西现为集中的三层民房,东面紧临南永线,街对面为二层农民房,以及简陋汽车修理店,项目优劣势分析,优势,劣势,机会,威胁,项目紧临南永公路，临街面长，形 象展示俱佳。道路交通条件较好。地势平坦，视野开阔。靠近规划市政广场。,处于县城发展扩张方向，可依托政府市政配套。未来的新城区，发展潜力大。市场房源供应不足，需求市场较大。“灾后重建”政策扶持，将带来更广阔的发展,项目周边配套不成熟。临近主干道噪音污染严重。地块呈“L”型，不利于整体景观打 造。多条支
22、路将地块划分开，不利于统一管理。,市场容量有限，客源市场随着东片区开发会被分流。荷城月色项目推出，会对本案形成竞争。,报告框架,项目解析,确定项目整体开发目标方向,区位机会挖掘,客户机会挖掘,市场机会挖掘,住宅定位及物业建议,解决项目产品开发市场步骤,启动区产品定位及市场应对,宏观经济背景研究,市场调研及分析,消费者市场调研,房地产市场调研,姚安城市概况与经济水平,位于云南省中部，东邻牟定县，南枕南华县，北接大姚县，西与大理州祥云县隔一泡江相望。县城距昆明230公里，距楚雄75公里，距四川省攀枝花市190公里，广大铁路、南永二级公路穿境而过，交通十分便利。国土面积1803平方公里，城镇建成区面
23、积3.09平方公里。县城栋川镇海拔1870米，全县辖5镇4乡，77个村(居)委会，1205个村民小组，居住着汉、彝、回等23个民族，总人口20.79万人。姚安全年财政收入仅7000多万元。仍然是“农业弱县、工业小县、三产差县、资源贫县、财政穷县和自我发展能力差县”。,县域经济发展的条件与制约因素：经济发展整体水平低，缺乏竞争力；投资不足，缺乏大项目支撑；消费需求不足，对经济增长的推动力弱；财源结构单一，财政收支矛盾突出。,姚安财政收入突破亿元,地方财政收入在2010年大幅度提高，总收入突破亿元大关。产业发展不断优化，发展基础不断夯实，发展环境进一步优化，为财政增收奠定了坚实基础。,姚安城市名片
24、,宋大理国的八大名府之一,古代云南的政治经济军事文化中心古南山丝绸之路往东南来印度的重要驿站.姚安有许多的“云南第一”的宝藏：1、千年古镇光禄 2、云南唯一的“三王一帝五封侯”的高氏家族 3、堪称云南唯一的国宝级的千年古刹龙华寺 4、云南省现存明代斗拱建筑中最为完整的德丰寺 5、云南民族史诗之最梅葛 6、云南的卧佛高奣映铜像 7、诸葛亮擒孟获的战场 8、云南花灯之乡 9、迤西文献名邦,姚安县特色城镇规划建设定位,姚安县城：以福禄文化为主线，明清建筑风格为基调，融入部分彝族文化元素，延续城市文脉，建设山、水、城有机融合的现代化田园城市。光禄古镇：历史文化名镇，特色城镇建设充分尊重历史文化和古镇传
25、统风貌。前场镇：姚安彝族文化园。左门乡：彝族风情生态旅游区。官屯乡：彝族梅葛文化展示大观园。,姚安县总体规划,梅葛文化园片区,老城东北片区,南片区,西山沿线,南永公路沿线,梅葛文化园片区：是县城重要的历史文脉延续片区,老城东北片区：是县城历史遗存的民居保护片区；,南永公路沿线：是展示姚安县城田园风光的景观走廊，也是姚安县城的承载腹地。,南片区：是县城南入口重要建筑景观形象展示区；,西山沿线：是县城的天然屏障；,镇区发展缓慢城镇规模大多偏小，镇区人口总数较少，聚集程度低等问题十分突出。城镇间发展极不平、衡。除栋川镇、光禄镇位于姚安坝子外，大多数城镇处于山区和半山区，由于城镇地理位、置、自然环境、
26、道路交通、投资环境、等方面存在很大差异，导致城镇建设呈现发展极不平衡的状况。基础设施相对落后由于受各方面条件制约，特别受经济发展和财力的束缚，多数城镇在城镇基础设施建设方面难有大的举措和作为。发展资金严重不足城镇发展改革基本上处于自我发展状态，长期以来大多城镇依靠自身力量筹集资金搞建设，能够得到国家和省、州政策性资金支持的极少。融资难农业税改革后，乡镇财政是一个不完全财政，部分乡镇自身不仅没有积累，而且还债务重重，调节能力、很脆弱。城镇的经济发展原本缓慢，加上资源、地理位置、道路、交通等诸多方面的影响，缺乏吸引、力，投资者极少向这些城镇投资，而县级财政也无资金投入，导致很多基础设施项目难以完成
27、。,从县城发展的特征和东片区的地理位置上看，东片区是城市核心区的唯一稀缺资源,区域价值总结三重价值体系并存,占据集中规模优势,占据市政基础配套优势,占据城区扩容优势,解析结论,项目区位具备提升姚安整体形象及改善城镇居住规模化、居住环境升级换代的优势,报告框架,项目解析,确定项目整体开发目标方向,区位机会挖掘,客户机会挖掘,市场机会挖掘,住宅定位及物业建议,解决项目产品开发市场步骤,启动区产品定位及市场应对,宏观经济背景研究,市场调研及分析,消费者市场调研,房地产市场调研,区域楼盘在售情况融和新城,地址：姚安县梅葛文化广场南 开发商：云南融和旅游开发有限公司占地面积：120亩 建筑面积：10万方
28、项目属性：多层 商住 建筑风格：现代时尚容积率：3 绿化率：30户型范围：96-150（多层）80（商铺）主力面积：105-120 开盘价：商铺均价7000，住宅均价1800销售情况：一、二期住宅已基本售完 三期正在建（本地上班族，职工）商铺尚未开始销售,户型设计：主要以平层为主，基本做到了动静分离，大面宽客厅，户型自然采光通风，顶层复式设计了超大双露台。小区设施：小区健身器材，健身道路、楼宇对讲、停车位。周边配套：整个社区由十字相交规划道路分割成四个区域。立面风格呈现现代时尚又不乏民族韵味，沿街设置商铺形成具有城市特色，内敛空间丰富的围合式小区。生活氛围浓厚，教育、医疗、金融、娱乐、休闲、餐
29、饮、购物等配套齐备，具有完善成熟的高尚属性。,整体市场呈现供不应求状态,房地产市场现状：姚安目前仅有融和新城一个项目推出。至2009年6月项目问市，一期推出37000平米，共计住宅230套，商铺70套商铺，二期推出31000平米，244套住宅。目前已全部售謦，正在推出三期约3万平米。年去化量约为50000平米。市场容量测算：如按县城人均居住面积为30平米计算，县城镇人口约20万人，如改善性居住需求按10%测算，房地产市场供应约为600000万平米。而目前市场可供应房源约3万平米，市场缺口巨大。需新增商品房面积50万平米。,市场条件表明，商品房住宅具有机会,报告框架,项目解析,确定项目整体开发目
30、标方向,区位机会挖掘,客户机会挖掘,市场机会挖掘,住宅定位及初步物业建议,解决项目产品开发市场步骤,启动区产品定位及市场应对,宏观经济背景研究,市场调研及分析,消费者市场调研,房地产市场调研,由调查结果显示，有65%的人是第一次购房。第二次买房的人数比例占到31%前面的提到的购房属于 第一次买房65%第二次买房31%多次买房4%,由数据统计得出结果有61%的人有购房打算。反映出短期内当地的房地产市场需求较大。,客户调查显示，改善性需求首次购房者占60%以上,由数据统计得出结果有随着人们生活水品的提搞有68%的人，购房原因是改善居住条件，提高生活品质。有18%的人看好不动产投资。结婚用房只占8%
31、,结果显示有70%的人考虑在县中心地段购买房产。城东占到14%相对其它地区，民众还是比较看好城东新区开发。,调查显示，基于片区暂无供应前提下，仍有14%人考虑在城东购房，购房最看重景观环境及便利,数据显示得出距原居住地近4%距父母居住地近2%距工作单位近 16%方便子女就读11%繁华商业区（购物、娱乐等方便）9%环境景观好18%距离工作地近和小区环境以及子女入学问题是人们考虑购房的主要因素。,选择3万以下占 33%3-5万占35%，5-8万占16%，8-10万占4%，15万以上 占4%,月收入在1000-1500元占33%，1500-2000元占 25%，2000-2500元占26%，3000
32、月以上占9%,客户调查显示，当地居民月收入集中在1500-2500元/月,家庭年收入在8万元以内,数据分析得出，15万以下占 16%，15-20万占27%，20-30万占27%，30-40万27%，40万占3%。,客户调查显示，60%人承受房价40万以内，房价在2000元以内,调查结果显示：承受单价1500-1800 元占47%。1801-2000占21%，2001-2300占14%。主要基于目前市场上在售房源的引导所至。,数据分析得出5万以下42%5-8万23%8-10万23%10-15万5%15-20万4%20万以上2%,数据分析得出500-1000元30%1000-1500元30%150
33、0-2000元 21%2000-2500元 12%2500元以上4%,客户调查显示，承受首付10万以内，月供2000元以内占80%以上,目前居住条件不满意度上，小区环境差30%，生活配套缺占30%，交通状况差占19%，居住面积小26%，区域位置差、通风采光不好、教育配套缺均占11%。大部分民众对现居住地的生活配套、小区环境、居住面积都不太满意。,选择文化娱乐设施35%、中心花园占 33%，体育健康设施 30%农贸市场30%，儿童游乐设施占26%，医疗保健设施26%、学校7%车库16%购物场所16%,客户调查显示，对目前居住环境最不满意的是环境景观及生活配套，置业最看重休闲娱乐及环境,数据分析得
34、出 3人占35%，5人占26%，4人占 23%，5人以上占9%1-2人占5%。家庭人口总数多为3-5人,调查显示 单身16%两口之家19%二代同堂23%三代同堂32%三代以上4%当地民众三代人同居一室的情况相当普遍。,客户调查显示，二、三代同堂相当普遍，家庭人口总数多为3-5人,数据分析得出高层(18层以上)4%小高层(11层)14%多层带电梯(7层以下)35%多层(5层以下)40%当地民众对7层以下的房产比较喜欢，对于生活品质的提高，对电梯房也有较高的需求。,数据分析得出70以下占3.5%，70-85占3.5%，85-95占8.8%，95-105 占22.8%105-115占26.3%115
35、-125 占19.3%130以上10.5%。当地民众对总面积需求最多的集中在105-115，规划设计时95-125 平方可作为参考方向。,客户调查显示，7层以下多层最受人喜爱，面积需求集中在105-125平米,看重客厅的占70%，卧室占53%餐厅占12%厨房35%卫生间44%阳台21%入户花园12%人们对客厅卧室厨房传统三项的看重还是比较高的。同时对私密的卫生间也有较高的需求。由于当地日照比较充足。从而对阳台也有不小的希望值。,数据分析得出平层32%，跃层占37%，错层占23%。传统的民众还是喜欢平层的房产，但还是有大部份的民众喜欢有简单区域画分的跃层。,客户调查显示，平、跃、错层均可接受。对
36、书房没有需求。,数据分析得出 喜欢购买有独特风格的产品21%主要考虑的是价格47%经常货比三家（看重性价比）23%流行与实用之间更看重流行5%在当地民众心中商品的价格，还是在主要考虑的范围。同样对风格独特的占到了21%，理性消费看性价比的还是占到了23%,客户调查显示，当地民众消费观念趋于理性，对价格较为敏感。,报告框架,项目解析,确定项目整体开发目标方向,区位机会挖掘,客户机会挖掘,市场机会挖掘,住宅定位及物业建议,解决项目产品开发市场步骤,启动区产品定位及市场应对,宏观经济背景研究,市场调研及分析,消费者市场调研,房地产市场调研,定位目标,打造姚安首席福文化精品社区定义姚安城市人居示范新标
37、准,定位依据,区域深厚的历史文脉每个城镇的发展都有它的背景与传统，特别是少数民族地区。充分尊重当地文脉这种文化应充分体现在每个细节上。以树立项目深厚的文化内涵,区域规划高度支持目标定位新区的规划可有效提升市政功能，同时，该版块的迅速发展，使项目所在片区已经形成了城区住宅集中区域,品质及理念全方位超越先进的开发理念，优质的居住环境，将重新定义姚安地产业的标准，房地产行业的垄断时期即将结束。,积极响应政府号召县政府提出了“文化兴县”的战略，打“文化牌”，投其所好，可以博得政府鼎立支持。继而成为代言城市形象的标志性建筑,案名推广,福地天成,案名释意;以福字命名,直接贴合项目福文化社区定位。福禄之城的
38、“福”文化的现实代表。“福地”强调东片区上风上水的优越地理位置。“天成”谓合于自然，自然形成的整体。这里是城市发展的里程碑。改写姚安人居住宅的历史。总体案名寓意吉祥、大气天成“,平面表现LOGO,平面表现主形象,平面表现主形象,平面表现主形象,项目竞争策略做市场的领导者，定义区域第一人文社区的价值，建立对荷城月色、融和新城等项目的竞争壁垒,领导者,市场领跑者游戏规则的建立者区域影响者,追随者,搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者,补缺者,目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点,挑战者,改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值,行业老大,非行业老大，中大规模市场,次/非主
39、流市场,敏锐的机会主义者,项目战略,项目整体发展方向：以住宅启动市场，带动商业旺销,核心战略方针：以产品+文化取胜，定义人居示范新标准,核心战略方针体现：,产品发力点：1.品质化的低密度的物业形态 2.人文化的景观环境3.创新产品理念3.提升舒适度指标,报告框架,项目解析,确定项目整体开发目标方向,区位机会挖掘,客户机会挖掘,市场机会挖掘,整体规划及物业建议,解决项目产品开发市场步骤,启动区产品定位及市场应对,宏观经济背景研究,市场调研及分析,消费者市场调研,房地产市场调研,地块环境与价值分析,（靠近市政广场）可大量排布高价值产品,（南永公路沿线）会有较大噪音影响，适宜布置商住产品,一级价值,
40、二级价值,（南面为六层民房）对项目会有一定遮挡，宜尽量错开排布,（南面为三层低矮民居）适宜布置较高楼层产品,商业价值,地块规划布局设想,8,1,2,6,规划为住宅小区和邻街门面。入口处设计“葫芦”形水景和开阔的广场。以围合式布局。形成一个中心组团，二个次组团。最大限度照顾到户户观景。,紧邻主干道，商业价值较高。规划为联排商墅。第一排高三层，第二排高四层，形成高低错落形态。并局部退让，形成丰富的街区流线。邻近南华公路处设置标志性建筑即作为小区入口,又便于人流引入,带动商业,紧邻市政广场，商业价值高。规划为独立商业及商墅，以围合式布局，形成”回”字形独立的内街式商业。(回字有富贵不到头,福不到头的
41、吉祥含义),土地面积:13000平米,土地面积:16000平米,土地面积:71700平米,区域认知度有待提高,周边现状配套成熟度低,本项目物业配比的定位因素：,当地居民的居住习惯,8号地块实际可开发土地面积:约为11300平米容积率:1.4 建筑面积:15800平米6号地块实际可开发土地面积:约为15990平米容积率:约为1.6建筑面积:25500平米12号地块实际可开发土地面积:约为71700平米容积率:1.8建筑面积:129000平米实际建筑面积:约为170300平米,经济指标控制,商墅户型配比,户均面积符合市场标准，同时通过客户总价接受度，控制户型面积区间,住宅户型配比,户均面积结合客户
42、调查,从舒适性及功能性考虑,同时通过客户总价接受度进行控制,商铺面积配比,结合当地的购买力及市场承受能力进行面积划分,合理控制风险,作为商业内街的形象代表,不仅能拉升整体形象,成为区域的标志性代表,也能丰富商业形态,扩大目标客户的群体范围.（根据市场情况，独立商业也可划分进行销售）,户型空间建议强调空间划分，提高使用率,户型分析：南北双阳台设计，空气形成对流，空间更通透；主卧、书房均朝南，采光条件较好；室内花园，可加以改造，家居生活灵动设计。,户型分析：户型南北通透，采光和通风都十分好。整套户型设计十分紧凑，利用率很高，布局清晰。两间卧均朝南，都带有飘窗设计。餐厅链接厨房，功能性设计很好。室内
43、花园，可加以改造，家居生活灵动设计。,超大露台设计，让整个房间沐浴在阳光之中。功能空间舒适、实用。主人房功能全面且独立，既保证私密性，又能提升主人的尊贵感，提升舒适度。,户型空间建议强调休闲空间与主人房的尊贵感,户型空间建议控制总价的前提下，满足均好性,一层进深与开间满足商业的黄金分割比例4：1,提高使用率，住宅部分尽可能通过，景观阳台自然采光，解决进深过长的弊端。,七大品质力提升点,高质感外立面,福文化园林,气派入口设计,智能科技设施,优秀的物业管理,样版房示范,形象体验,文化体验,气质体验,科技体验,服务体验,实景体验,外立面建议灰白色+棕色+文化符号+部分坡屋顶,主次分明，富有节奏感。在
44、中轴线上采取竖向构图，把重要的建筑物布置在中轴线上，次要的建筑则对称地列于中轴线两侧。融入彝族建筑的标志符号，如风火墙等设计。基本色调保持中式风格的色彩的搭配，并结合现代化建筑设计元素，加入对比鲜明的颜色线条，打破中式建筑的沉闷呆板。既很好地保持了传统建筑的精髓，又有效地融合了现代建筑元素与现代设计元素，改变了传统建筑的功能使用。,当地楼盘建筑风格,精神符号：设计一组以“福”字为元素的雕塑作为本项目福文化社区的精神符号。水景组团并以水景作为小区入口主要景观。其景观组团可寓意为：姚安姚安，有水即安，福地天成，入则平安。踩福广场在入口广场处或小区园林内的地面铺装上，可采用福字型广场砖铺就，小区业主
45、每天从福字广场砖上走过，有“踩百福”的好寓意。从细节展示福文化社区的精髓。,园林建议入口以独特的水景及“福文化”元素设计提升文化价值体验点,园林建议营造民俗商业街区公共部分的休闲景观,在6号地块两排建筑群之间，除硬铺以外，可增设一些可供游人休息的桌椅，或以围合形式修建花坛，既成为景观，又可用小憩。将水系引入商业街，增强商业休闲的亲水性。在墙面设计各种字体的“福”字。或形成集中景观打造“百福墙”。以100种以篆体为基础的“福”字异形图案组成，引来游人，驻足观赏，顶礼膜拜，留影纪念。,为提升物业管理的水平及质量，打造精品社区概念。定位必须超前规划，综合成本投入，可引入基本的智能化设备，如电视监控、
46、对讲防盗门系统、背景音乐系统、路灯自动控制系统、电子巡更系统等。并聘请专业物管公司提供售后服务。,智能科技化建议必要智能化配置，一级智能化标准,示范区建议现代风格的样版房设计，感观震撼,继续将中式风延续，样版房设计采用古朴的中式风格，以灰、白、淡咖的色彩搭配，配合设计手法，打造具有现代感的家居展示。以绝对的优势，羸得口碑，跑羸市场。,报告框架,项目解析,确定项目整体开发目标方向,区位机会挖掘,客户机会挖掘,市场机会挖掘,整体规划及物业建议,解决项目产品开发市场步骤,启动区产品定位及市场应对,宏观经济背景研究,市场调研及分析,消费者市场调研,房地产市场调研,二期拉动：利用一期良好的市场形象积累和
47、热销态势，推出中心景观组团项目及商铺,一期启动：以商业价值资源及最佳产品形态两轮启动，形成本项目区人居住宅的新标的，迅速占领市场。,三期拉动：借助本项目及区域逐步成熟的形象，最终实现项目总体开发目标及利润最大化。,分期开发战略,项目整体开发组合策略,价格定位,报告框架,项目解析,确定项目整体开发目标方向,区位机会挖掘,客户机会挖掘,市场机会挖掘,住宅定位及物业建议,解决项目产品开发市场步骤,启动区产品定位及市场应对,宏观经济背景研究,市场调研及分析,消费者市场调研,房地产市场调研,启动期产品定位总结,目 标,11年3月 11年5月 12年1月 12年9月 13年2月,销售率100%,入市,二期开盘,（65000）,（57600）,三期开盘,（47200）,
