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1、目 录开 篇 语2第一章黄陂区现状21.武汉新型城区22.交通四通八达33.三大片组合44.经济发展迅猛45.地产投资势头旺4第二章区域市场51.黄陂主城区51.1.住宅产品51.2.均价51.3.发展态势分析62.盘龙城片区72.1.住宅产品统计72.2.均价82.3.发展优劣势分析9第三章区域客户源111.黄陂主城区112.盘龙城片区11第四章我司项目认知121.香域华府项目121.1.优势121.2.开盘（三期）122.木兰广场项目133.南德国际城项目13开 篇 语本篇报告主体为体现对黄陂区的区域市场的初步了解；以及界定区域内购房置业群体的来源；另外针对我司现阶段开发的三个项目的认知和
2、理解；并参观香域华府三期开盘，了解该项目前期的营销运作思路和理念。全文整体内容阐述较为粗率，请公司领导审阅后，予以批评与指正，我将随着介入项目的具体工作后，逐步完善和修正报告内容。第一章 黄陂区现状1. 武汉新型城区黄陂区地处武汉市以北，区域面积2261平方公里，占武汉市的1/4；人口113万，占全市的1/8，是武汉市版土面积最大、人口最多的新型城区，由黄陂区到武汉市中心约30公里左右，交通方便。本区是历史革命苏区，有着光荣的革命传统。北部木兰山区是中国工农红军第七军的诞生地。苏区面积949.6平方公里，占武汉市苏区面积的39，涉及7个街乡镇，人口达41.64万，是湖北省、武汉市重点扶持地区。
3、属于农业大区。农业人口 91.6万人，耕地80.5万亩，山场90.5万亩，林地104万亩，水面38.6万亩，森林面积693 平方公里（占武汉市的一半以上）。发展围绕着芦笋、小龙虾、茶葛、乡村休闲农业四大优势产业；北部947平方公里的木兰生态旅游区，誉为武汉的“后花园”，被联合国列入中国21世纪优先发展议程。“木兰八景”是湖北省旅游业发展的重要组成部分，被评为“湖北省旅游强区”，成为武汉市唯一的省级旅游强区。交通图图黄陂区位图黄陂处于全国国土规划总体规划纲要的首期重点开发和长江流域经济带的中心地段，区位交通优越，发展空间巨大。境内的武汉天河国际机场、亚洲最大的武汉北铁路编组站、武汉新港和京珠高速
4、公路等共同构成立体交通枢纽，开发建设中的武汉临空经济区、汉口北商贸物流枢纽区被列为今年湖北省重点推进项目，华中地区唯一的国家级台湾农民创业园落户黄陂。2. 交通四通八达黄陂区的交通十分便捷，位于黄陂区的武汉天河国际机场为4E级机场，是中国民航总局指定的华中地区唯一的综合枢纽机场和最大的飞机检修基地。机场设施完备，可起降各种大型客机。武汉到黄陂主城区开通公交车线路，全程50分钟；另有绕城高速公路、武英高速公路（武汉英山县）、汉十高速公路（汉口至十堰）S108 省道、G318 国道，这些交通道路贯穿于黄陂区整个区域。3. 三大片组合依据目前的发展格局划分：黄陂主城区由中部卫星城区、西部庄园经济示范
5、区、东部农特经济发展区三个功能定位构成。新城区由油岗工业区、商务中心区和行政办公区组成，具备发展新型工业、房地业的现代商业的良好条件。盘龙城片区定位为南部经济发展带，是武汉中环实力圈的关键带，现代制造业的密集带和招商引资的磁力带。木兰景观区是区域内名胜景点众多，独具木兰人文特色，被誉为武汉市的后花园。4. 经济发展迅猛据2012年统计，全区生产总值143.77亿元；全区财政收入15.09亿元；人均生产总值13096元。区域经济形势良好，固定资产投资额逐年上涨，消费价格指数呈上涨趋势，通货膨胀明显；居民收入有所提高，居民生活质量有所提高。5. 地产投资势头旺黄陂区的房地产投资额在逐年增加，200
6、9年达到了38.05亿元，同比增长了39.4，房地产投资增幅趋势明显。购房者以刚需户型为主，销售量在武汉市远城区位居前三甲。据2011年末统计环比上涨了6.5，居武汉市房价上涨幅度较大区域之一。小结：黄陂区的房地产市场发展状况良好，而进驻黄陂区的房地产市场，需要对区域的市场进行深入的了解，找到市场发展的空白点，避免同质化竞争，规划同存求异的产品入市，并了解当地客户的心理需求等要素，方可稳健的进驻该区域房地产市场。第二章 区域市场1. 黄陂主城区1.1. 住宅产品序号区域项目名称开发商代理商项目地址总占地（）总建筑面积（）容积率绿化率车位数（个）建筑类别1点式 2板式 物业公司物业费（元/）装修
7、情况项目特色1主城区前川欣城湖北鑫东房地产于董房地产综合服务机构前川大道与石阳街交汇处2133345000002.0340%494多层、小高层2武汉信邦物业服务有限公司0.6毛坯普通住宅2主城区黄陂广场武汉源洋锦绣置业有限公司/黄陂大道387号90000300000340%900多层、高层2上海弘基企业集团1.5毛坯高档住宅3主城区白兰丽舍武汉小屏房地产开发有限公司/前川街木兰大道黄陂一中对面9000030000040.30%243多层2武汉鹤翔物业管理有限公司0.8毛坯普通住宅1.2. 均价序号区域项目名称均价（元/）1主城区前川欣城38002主城区黄陂广场63003主城区白兰丽舍36001
8、.3. 发展态势分析1.3.1. 价格差距大各楼盘之间的价格出现较大的落差，其中黄陂广场以6000元/的价格居当地房价之首，与其他楼盘形成了约1500元/的差价，悬殊较大，但同时也反应出楼盘之间品质的差异化。1.3.2. 在售楼盘体量大虽然目前市场上在售楼盘不多，但其中不乏规模大、品质较高的楼盘，如黄陂广场、前川欣城分别达到了30万与50万的规模。1.3.3. 楼盘同质化竞争激烈目前市场供给中主要集中于100130的三房产品，其次是7090两房。在供给量最大的3房产品中种类较为丰富，以120130舒适型和110120宜居型的三房为主力。1.3.4. 小高层、高层成为主力市场目前市场上住宅的建筑
9、形态由原来的多层开始转化为高层主力，同时随着区域房地产的快速发展，土地将会日益稀缺，高层将会进一步确立其主导地位。2. 盘龙城片区2.1. 住宅产品统计盘龙城片区住宅项目基本信息序号区域项目名称开发商代理商项目地址总占地（）总建筑面积（）容积率绿化率车位数（个）建筑类别1点式 2板式 3点板结合物业公司物业费（元/）装修情况项目特色1盘龙城巢上城武汉新阳光房地产有限公司合富锦绣地产顾问盘龙大道9号2609186492092.7538地面494地下停车2539高层、叠拼2武汉新福物业管理有限公司高层1.2小高层1.0花园洋房0.9毛坯复合地产,科技住宅2盘龙城珩生领袖城湖北珩生投资有限公司武汉易
10、居投资有限公司管委会东侧1800006000003.1040地上450地下800小高层高层2戴德梁行物业顾问1毛坯小户型,投资地产3盘龙城08经典福建皇家集团 武汉易居投资有限公司楚天大道特1号400531271942.9935400高层2兴皇家物业1.2毛坯小户型,投资地产4盘龙城日月山水三期武汉第六建工集团无巨龙大道15号2700052000233212小高层、高层2戴德梁行物业顾问小高层1.2高层1.3毛坯水景地产5盘龙城名流人和天地武汉名流地产有限无楚天大道特1号54000010800001.845.60460小高层、高层2武汉五星物业管理0.9毛坯宜居生态地产6盘龙城宝安中国院子武汉
11、宝安房地产开发有限公司无盘龙大道特8号126540760000.650每栋至少一个车库别墅2南湖宝安物业管理公司1.8毛坯特色别墅7盘龙城罗纳河谷武汉卓越房地产开发有限公司无盘龙大桥旁4448896200000.9443.90400花园洋房特色别墅2卓越物业管理有限公司1.2/特色别墅8盘龙城汉飞向上城汉飞地产无巨龙大道69000700000.9933.68281多层2皇家恒卓物业1.2毛坯花园洋房2.2. 均价序号项目名称均价（元/）1巢上城35572珩生领袖城3571308经典32024日月山水三期35195名流人和天地30716宝安中国院子75097罗纳河谷35128汉飞向上城42002
12、.3. 发展优劣势分析2.3.1. 优势分析l 规划优势、利好政策盘龙城经济开发区位于黄陂区最南端，武汉主城区以北，距武汉市中心约5公里。基础建设的展开，直接将盘龙城、汉口、青山三地连接起来，区位优势更加明显，辐射扩容到汉口、青山两地客户，加剧盘龙城经济开发区的房产开发进程。l 自然环境优势自然环境优美：地处木兰山黄金旅游线路的咽喉要道，对于向往贴近自然，移居郊外的城市人来说，无疑是最大的亮点。文化积淀浓厚：位于区域内的盘龙城遗址被誉为“武汉城市文明之根”，这里将成为闻名国内外的旅游胜地，从而对区域的发展起到举足轻重的作用。典型项目提升区域知名度： F天下作为华中地区最大规模的纯别墅群，其容积
13、率、绿化率规划设计水平都处于领先地位，取得了良好的销售业绩。l 投资优势，加热不动产深厚的文化底蕴:开发区境内的商代古城遗址盘龙城，被誉为中华瑰宝。独特的近城优势:开发区城处黄陂最南端，隔府河与汉口相望。境内岱山府河桥、岱黄公路府河桥、机场南线路府河桥、外环线府河桥和盘龙城府河桥直接与汉口城市主干道相连。新建的盘龙大道由盘龙城大桥与市区相连，开发区到市中心新华下路仅7分钟车程，东边走岱黄公路到市区黄浦路8分钟车程，西边走机场高速路到市区青年路10钟车程。便捷的交通条件:区内楚天大道东接岱黄公路，西连天河机场和外环线。开发区向东20公里是阳逻深水港，可通江达海；向南6公里是汉口火车站，可纵行全国
14、；向西3公里紧连天河国际机场，能顺达五洲，基本构成了开发区“水、陆、铁、空”的立体交通网络。丰美的山水资源:开发区气候温和，属亚热带季风气候，日照充足，雨量充沛，年平均气温在16，年平均降水量100毫米。完善的基础设施:按城市1级道路标准，改建了楚天大道，正在动工建设和已经建成通车的有盘龙一路、盘龙三路、盘龙大道、巨龙大道、川龙大道、露甲山路、汤仁海路等；开发区通讯快速便捷，程控电话、数字移动电话设备优良、网络齐全。有线电视已经全面开通，能源电力充沛，供水、排污设施完善，管网配套建设正在同步加强，电信、电缆、天燃气管网已基本铺设完成。2.3.2. 劣势分析l 区域配套有待加速提高盘龙城开发区整
15、体配套成为区域发展最大的瓶颈。众多项目周边几乎无配套设施可言。生活、娱乐、购物等配套的缺失大大制约房地产项目在区域内的价值体现。l 区域内供应体量加大，而客户数量有限，消化能力由强转弱区域内的客群主要来自汉口区域，但由于汉口区域的购房需求能力有限，再加上区域内供应体量的加大及各区域销售需求的分流，从而导致盘龙城区域的销售能力逐步的减弱。开发项目只有在品质和项目推广方面不断提高，才能辐射更大的客户半径满足市场的去化需求。l 区域市场面临巨大的市场竞争近郊的“三片五区”（ 在具体来讲：“三区”就是武昌区、汉口区、汉阳区；“五片”指的是武昌的南湖片区、光谷片区、汉口的后湖片区、吴家山金银湖片区，汉阳
16、的沌口片区）更是分散了大批购房者的注意力。第三章 区域客户源1. 黄陂主城区目标客户群需求成因比率（%）重要性前川街本地客户改善型需求；刚性需求。40主力群体武汉市内的黄陂籍贯客户刚性需求30前川街经商的黄陂客户投资型需求；改善型需求。10次要群体周边县市、乡镇进城客户刚性需求。20辅助群体2. 盘龙城片区目标客户群需求成因比率（%）重要性本地客户金融业投资型需求；改善型需求。15辅助群体私营业主投资型需求。15辅助群体大学教授投资型需求。15次要群体外地客户外地驻汉高层管理人员刚性需求。35主力群体周边县市、乡镇进城客户刚性需求。20主力群体木兰广场项目项目处于前川城区门户入口，黄陂大道与双
17、凤大道交汇处。是黄陂区城市未来发展的重点区域，具有较好的发展前景。地段交通十分便捷，临近岱黄高速，且靠近客运站，有巴士直通汉口及省内其他区域。目前有15路、21路、292路、611路、612路等公交路线经过，交通便捷。地块周边一公里范围内有黄陂广场、武商量贩大型的生活购物场所，购物快捷。周边居住人口密集小，欠缺点居住氛围，项目落成后，必然带动片区人气的聚集。项目同区域内直接竞争楼盘是黄陂广场，以及老城区旧商业模式。第四章：项目价值【区域价值】-黄陂门户上的时代图腾木兰广场雄踞黄陂核心地段、扼守黄陂主要交通要塞，周边交通四通八达，位于黄陂大道、木兰大道、双凤大道等多条主干道交汇处，是出入黄陂的必
18、经之地，木兰广场作为黄陂重点开发项目，必将成为黄陂门户上的商业地标。【区域价值】-黄陂最核心木兰广场位于黄陂最核心地段，是黄陂名副其实的政务中心、文化中心、商业中心、金融中心、交通中心。政务中心：周边党政机关云集，区政府、公安局、国土局、劳动局、税务局等党政机关，为项目注入高贵血统。文化中心：项目坐落在黄陂名片“花木兰雕塑”转盘南侧，是黄陂文化中心，这里是通往黄陂八景的必经之地，也是黄陂的精神堡垒，现如今我们木兰广场即将全面开发，届时将建成集高端餐饮、休闲娱乐、旅游文化、高端住宅、五星酒店为一体的城市精品综合体，相信通过我们的开发建设，一定会成为黄陂新名片、黄陂新地标！商业中心：木兰广场绝佳的
19、地理位置，尽享黄陂中央商业区繁华以及老城区的成熟商圈，武商量贩、中百仓储、沃尔玛、苏宁电器近在咫尺，同时我们木兰广场作为全新一代综合体，为黄陂人民带来前所未有的商业体验。金融中心：项目周边银行林立，由于绝佳的地理环境和商业配套，使得改各大金融机构纷纷入驻，目前我们的商业里，黄陂最大的工商银行、农业银行、建设银行都抢先入驻，成为黄陂名副其实的黄金街，具有极大的投资潜力。交通中心：1、地处黄陂“黄金转盘”,是进出黄陂、景区的必经之地，从城市规划以及商业地产运营经验来看，一个城市的交通转盘周边的商业一定是最为繁华的，因为交通便利、人流量较大，固被成为“黄金转盘”2、项目紧邻黄陂客运新客运中心及老车站
20、，未来城市轻轨站点，与武汉中心城区形成无缝连接，是黄陂交通枢纽中心。周边配套：医疗：项目周边医疗配套非常完善，黄陂区让人民医院、中医院、妇幼保健院，同时黄陂人民医院是一家及医疗、科研、教学、保健、康复为一体的全国三级甲等综合医院，并被评为“全国百姓放心示范医院”教育：临近省级重点中心-黄陂一中，并于2003年被授予湖北省示范高中的称号。公交：【商业价值】“城市会客厅”（The Citys living Mall）木兰广场是集旅游度假中心、购物中心、餐饮娱乐中心、商务办公中心、高级公寓为一体的多功能复合型城市综合体。融入高端餐饮、五星酒店、商务会所、休闲娱乐、文化演艺、洗浴中心、婚庆殿堂、主题广
21、场、名品专卖店、等多种业态，构建一种体验式消费的人文景观。倡导“时尚、社交、体验”的商业理念。旨在打造黄陂首屈一指的时尚品质生活。项目总建筑面积约10平方米，围绕“城市会客厅”的定位，项目规划了超过65%的中西餐饮和娱乐业态组合，为黄陂人民提供了一个满足社交与精神体验的绝佳载体。目前，届时一定会成为黄陂人社交的标志性场所。1. 酒店、婚礼、旅游：黄陂唯一五星级大酒店。黄陂大酒店已经与万豪集团初步达成合作意向。万豪酒店豪华型酒店，是区政府重点打造的一座代表黄陂精神、黄陂名片的高端服务酒店。服务高端商务人士及旅游度假。届时既完善了城市功能，又带动大量商业消费，烘托商业氛围。黄陂大酒店以人性化的尊重
22、哲学，致力于营造一个舒适、自在、充满亲切感又具隐秘性的休息场所，每间客房的布置均为现代风格，在气派，华丽的格调中，装点着精心陈列的现代艺术家名画。经过过滤的新鲜空气，让你远离都市的喧嚣。旅客在舒适宽敞的客房中，可以自在的享受各种完全依使用立场而设计的各种设备，有如置身家中的感觉。一楼西餐厅约800平米舒适宽阔的开放式空间，由专业厨师提供现做精美美食，并为住宿嘉宾提供早餐、午餐、晚餐、西餐牛排及随时提供香醇咖啡与精致糕点，为嘉宾提供最佳的美食享受。位于饭店五楼富丽堂皇的宴会厅，挑高八米，面积2000平方米，不仅可容纳1000人聚会，还是商务培训、商务会议绝佳场所、处处展现出壮丽的气势。另外，还拥
23、有6间多功能会议室，分别可容纳35人-90人，非常适合举办各种会议。超豪华宴会厅、婚庆礼堂：建筑面积约2000平方米的超豪华宴会厅，采用无柱网设计，8米层高，豪华装修，目前黄陂设有高端中式餐饮、西式婚庆礼堂和婚宴场所，提供高档婚礼承办服务，见证生命中最美好的重要时刻。建成后将成为黄陂高端宴会、婚庆、宴请、社交场所2.商务办公、公寓：坐落在2.9万豪华酒店之上，也是目前黄陂唯一的甲级商务办公空间，出自国际大师的设计构想，既是品质的保证，又与商业利益完美结合利用复合业态吸引大量人流，提供企业形象和产品展示服务。3.室内商业街区：上海卓创设计所专业设计，独创双首层商业布局，5000采光玻璃天幕，为入
24、驻商家提供优质商业平台街区式商业空间，实现每个店铺都临街，店铺价值等值，使得整个商业体没有浪费空间、街区挑空，空间开阔，屋顶采光，光线明亮，格局大气，同时采用世界最为流行的室内空间生态化、商业空间错落有致。4.文化、休闲、娱乐：黄陂高端、名流聚集地，是目前黄陂商业中心组合最丰富的娱乐空间，充满魅力的文化都市，皇家KTV、演艺剧场、温泉会馆、健身会所、电子游艺、网络空间、儿童游乐场、文化舞台、空中广场。5.餐饮：汇聚50多间不同风格的餐厅，最强的餐饮系统，齐全的餐饮结构类型，满足多样需求，集聚大量消费人群，囊括商务餐厅、黄陂最大的创意火锅店、红鼎豆捞、休闲餐厅、特色餐厅时尚快餐、港式茶餐、风味小
25、吃西餐、咖啡、酒吧、西点屋、冰点、甜品屋以及婚庆礼堂等。6.不夜城：开敞式主题步行街。是一个极富特色的美食、酒吧休闲不夜城，是黄陂夜晚最热闹的地方。7.空中广场：8000的空中广场，汇集了商务会所、高端红酒吧、健身会所、电玩网吧、游乐场等文化娱乐主力店以及冰吧、美食、快餐店等配套店铺；3000木兰特色中央广场区，设有城市舞台以及看台，为市民提供全天候的公共娱乐活动空间，以木兰文化为载体，以水艺、河流、绿植为景观，打造室内化公共空间，沐浴阳光、观赏节目，丰富的休闲功能，聚集大量人群。8.平面动线：多广场设计，休闲功能丰富，商业功能多元。商业中庭设计，引导客流，集聚人群。多入口设计，各个方向便于进入，提升商业价值。写字楼、酒店、商业各建筑有室内通道联通。9.立体动线：主力店分层布置，吸引客流；多层挑空，视线开阔，楼层互动；扶梯、直梯结合的便利立体交通；跃层扶梯直接向上输送顾客；中庭“水晶石”将顾客目光向上吸引；立体、停车；酒店、写字楼、公寓、商业互通。
