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1、1.大盘分类,分类方法,研究边界,确定大规模项目研究边界的思路以大盘案例为样本量，从统计学角度分析大规模项目的边界条件,大盘属性,大盘名称,统计比例,开发周期,X年,建筑面积,万,90%以上大盘开发周期在X年以上,90%以上大盘建筑面积在万以上,大盘统计,统计分析,大盘开发周期正态分布图,大盘建筑面积正态分布图,统计比例,正态分布图,正态分布图,研究思路,本次研究随机选取50个项目为样本，地点分布于珠三角地区、长三角地区、环渤海地区、西北西南 地区及中部地区。其中，总建面最大为1300万平方米，最小为16万平方米；总占地面积最大为10200亩，最小为149亩；开发周期最长为11年，最短为3年。
2、,对大盘的开发面积进行统计分析：发现建面30万方以上的大盘占到项目样本量的90%以上，50万方以上的大盘占比80%,30万平米到699万平米的规模占到全部样本的90%50万平米以下规模占全部样本的20%50万到699万万平米规模为主要分布区域,研究边界,对大盘的占地面积进行统计分析：发现占地面积200亩以上的大盘占样本量的88%，400亩以上大盘占样本量的64%,200亩到3999亩规模占全部样本的88%400亩到2399亩规模占全部样本的64%，为主要分布区域,研究边界,对大盘的开发周期进行统计分析：发现开发周期4年以上的大盘占样本量的80%，大盘开发时间集中在4-7年,4-9年开发期的项目
3、占全部样本的86%4年及以下开发周期占全部样本的20%5-8年开发期占全部样本的52%，为主要分布区域,研究边界,统计分析大盘非住宅物业的功能和数量：发现非住宅物业功能大于3项的大盘项目占94%以上，4-5项非住宅物业功能占50%左右,配套数量3-7个的项目占全部样本的86%配套数量3个及以下的项目占全部样本的18%配套数量4-5个占全部样本46%，为主要分布区域,研究边界,通过统计分析，确定大盘的研究边界条件：占地面积不低于400亩或者建筑面积不低于50万方，开发周期不少于5年，功能配套不少于3项,对大规模项目的边界应重点考虑规模因素，即总建筑面积和总占地面积；开发周期与大盘开发模式有相关性
4、，但50万建面以下的项目都没有超过5年；功能配套数量与项目的定位和地块所属区位有相关性；,研究边界,1.大盘分类,研究边界,分类方法,通过案例分析，世联认为：大规模项目的分类维度主要有4个非住宅物业功能、企业能力、项目档次、土地属性,从收集的大规模项目案例分析确定分类的主要标准；大规模项目可以归纳为四个大类：非住宅物业、企业能力、项目、档次土地属性；四个大类可以根据特征继续细分;,大盘分类概述,结合金地的需求，以非住宅物业功能作为大规模项目分类的主维度，以企业能力、项目档次作为子维度,2,3,按项目档次划分,按非住宅物业功能划分,按企业能力划分,首先分析目前大盘的非住宅物业有那些具体的设施，对
5、设施所发挥的功能进行归纳总结，按照功能对大盘进行归类，从非住宅物业的功能角度对大盘进行分类,即使同类大盘由于开发节奏和企业能力存在差别，从而呈现的结果也有差别，故我们采用企业能力对同类大盘还可以在进行细分，主要从土地运营、产品研究、资源整合、内部控制四个维度细分,若企业能力仍不能有效区分项目，在结合项目开发品质、开发速度等角度，再将项目档次划分为高端、中端、低端三个类别，以方便大盘研究工作,1,大盘分类方法,以大盘非住宅物业的具体设施作为研究大盘的切入点，发现大盘的非住宅物业设施千差万别，呈现出不同的特点,大盘非住宅物业,学校,写字楼,购物中心,商业街,星级酒店,高尔夫,游艇会,滑雪场,主题园
6、,赛马场,会所,运动馆,将大盘内的非住宅物业设施的具体功能进行归纳总结，发现这些具体的非住宅物业主要发挥如下的功能,幼儿园、小学、中学、实验学校,运动馆、体育设施、网球馆,主题园、游乐园、洋人街,高档写字楼、星级酒店,商业街、超市、高档会所、私人诊所,高尔夫、游艇会、滑雪场、跑马场,运动功能,休闲功能,商务功能,居家功能,购物中心、百货大楼、shopping mall,购物功能,教育功能,度假功能,非住宅物业设施,功能划分,大盘非住宅物业功能,研究表明大规模项目具备复合功能，除复合住宅功能外，还复合了比如教育、度假、商务等功能，但非住宅物业的某种功能首位度较高,大盘非住宅物业功能,对大盘非住宅
7、物业的功能细化研究，发现大盘的非住宅设施各异而功能特征有较大差别,非住宅物业功能划分,各类功能特征对应了大盘营销概念，在大盘营销主题下，住宅物业和非住宅物业在产品上有较大区别，找出代表项目,非住宅物业功能划分,大盘分类,旅游主题大盘,居家主题大盘,休闲主题大盘,运动主题大盘,都市综合体大盘,代表项目,港中旅海泉湾,骏豪 高尔夫,东部华侨城,芙蓉古城,奥林匹克花园,新亚洲体育城,SOHO现代城,世纪金源时代购物中心,万达广场,万象城,卓越世纪中心,瑞安新天地,绿城百合新城,绿城翡翠城,蔚蓝海岸,星河湾,龙湖弗莱明戈,金科东方大院,阳光100,中信城,万科城,沿海赛洛城,万科魅力之城,万科四季花城
8、,融侨华府,鲁能领秀城,中海国际社区,富力城,世纪金源世纪城,非住宅物业功能案例,三亚湾新城,鲁能 福源,雅居乐清水湾,星耀五洲,教育主题大盘,碧桂园,鲁能星城,融侨半岛,华润综合体,对大盘成功潜在因素进行归纳分析，会发现大盘成功得益于开发流程上的某个环节的企业能力，用开发流程和开发环节作为大盘模式分类的一个维度,企业背景、政府公关、融资能力、土地储备、谈判能力、规划设计、园林景观、户型创新、外立面设计、用料选材、招商运营、资产整合能力、政企关系、成本控制、质量控制、进度控制、信息管理、产业链协调、营销能力、推广能力、跨界整合、品牌维护,大盘成功的潜在因素,土地运营,产品研发,整合资源,企业背
9、景 政府公关融资能力土地储备谈判能力,规划设计园林景观户型创新外立面设计用料选材,招商运营资产整合政企关系合作加盟拉通产业,企业能力与开发流程匹配,内部控制,成本控制质量控制周期控制产业链协调信息管理,房地产开发流程与关键环节,按企业能力划分,营销推广,营销策划推广策略客户维护跨界营销品牌嫁接,企业能力案例,以企业能力和开发流程对生活居家类再次细分，发现生活居家大盘基本上都分布在产品研发行列，说明生活居家类本身就注重产品品质,分析典型案例，总结出开发模式的主要特点,总结,通过非住宅物业功能、企业能力、项目档次三个维度的筛选，我们挑选出下列典型案例,典型案例,度假主题大盘,居家主题大盘,休闲主题
10、大盘,教育主题大盘,都市综合体大盘,三亚湾新城,东部华侨城,碧桂园凤凰城,万达广场,万象城,星河湾,万科城,典型大盘模式研究,世纪金源世纪城,上海奥林匹克花园,运动主题大盘,2.案例研究,北京星河湾深圳华润综合体广州碧桂园凤凰城深圳东部华侨城中体奥林匹克花园北京万达广场深圳万科城世纪金源世纪城鲁能三亚湾新城,北京星河湾项目简介,北京星河湾是宏宇集团在京倾心打造的第一个房地产项目。项目位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，距离 CBD 商圈不到10 分钟车程。北京星河湾定位于高档住宅区，用地面积 520 亩，总建面约 60 万平米项目北临得天独厚的 1600 亩森林公园，东傍 2000 亩的绿化
11、隔离带。作为品质地产的巅峰之作，北京星河湾突破了北京地产的“半成品时代”，开创了中国地产的全成品时代。,北京星河湾平面布局,占地面积：346,666容积率：1.6建筑面积：56万建筑类型：板楼项目配套：四季会所、酒店、体育馆、小学、幼儿园、公园、商业街,北京星河湾基本情况,星河湾全国布局,星河湾模式解析,上海,广州,北京,太原,北京星河湾从2002年开始启动，项目经历了7年的开发期，总成本投入超过50亿,2009年,2008年,2007年,2006年,2005年,2002-2004年,住宅开发进程,配套开发进程,关键时间节点,2005年7月一期开盘,2006年11月二期开盘,2007年8月三期
12、开盘,2006年6月一期交房,2007年10月二期交房,2008年12月三期交房,时间轴,核心要点全成品发售：星河湾大部分的配套和一期住宅的大部分工程在一期开盘之前均已同步完成,星河湾模式解析,一期装修及完善,一期主体建设,二期装修及完善,二期主体建设,二期住宅开发8.87万平米,投入8亿,三期装修及完善,三期主体建设,三期住宅开发19.53万平米,投入19.5亿,一期住宅开发19.64万平米,投入15.7亿,装修及完善,酒店、体育馆等主体建设,会所开发面积19.64万平方米,投入2.1亿,装修及完善,小学、幼儿园主体建设,学校开发面积0.93万平方米,投入0.45亿,装修及完善,街区主体建设
13、,街区开发面积0.3万平方米,投入0.15亿,后期园林建设,前期园林建设,北京星河湾从2005年7月一期开盘以来，不到5年时间，价格由最初的1.5万元/平米飙涨至5.3万元/平米，总销售金额超过100亿,2009年,2008年,2007年,2006年,2005年,2002-2004年,销售进程,关键时间节点,2005年7月一期开盘,2006年11月二期开盘,2007年8月三期开盘,2006年6月一期交房,2007年10月二期交房,2008年12月三期交房,销售面积9.1万销售金额13.5亿,时间轴,销售面积11.8万销售金额20.6亿,销售面积11万销售金额30.9亿,销售面积4.4万销售金额
14、15.8亿,销售面积7.0万销售金额31.9亿,15000,价格曲线,18000,28000,36000,45000,53000,星河湾模式解析,星河湾的非住宅物业建筑面积控制在总建筑面积的10左右，主要针对本项目业主建设内部配套，配套成本约1万/平米,数据来源：世联数据平台、星河湾官方网站,星河湾模式解析,星河湾酒店持有经营，引入专业酒店管理公司管理，学校则采用联合办学形式,商业街,德福双语幼儿园，星湾光明小学国际部,四季会所,业主的商业服务中心，为业主提供24小时全方位便利的服务,为本社区业主直系子女提供优质教育服务,中国首家超五得级精品酒店,银行、超市、餐饮与美容院等商业项目,幼儿园内设
15、有大、小室外训练区，图书馆，涂鸦墙，攀爬墙，感官世界，电脑室，钢琴室,共分三层。首层为大堂、咖啡厅、中餐厅、多功能厅、宴会大厅。二层主要为中餐贵宾房、雪茄房、阅览室、红酒房。负一层包括中餐特色贵宾、巴西烧烤餐厅、健身室、室内泳池、男女桑拿及更衣区,定向招商,幼儿园为引进，小学为宏宇集团联合朝阳区教委、北京市联合办学,-,商业街,教育,酒店,持有出租,持有,持有,高力集团,德福，朝阳区教委,广州新中酒管理有限公司,物业名称,物业定位,物业形态,招商策略,物业类型,运营方式,管理单位,星河湾模式解析,走精品模式的星河湾，项目开发周期6-8年，前期进行环境改造和配套设施，后期开发物业，可实现IRR约
16、为31%,税前IRR37税后IRR31销售利润率=32.6%,星河湾现金流模拟图（单位：亿元）,星河湾模式解析,数据来源：世联数据平台、星河湾官方网站,项目回收期约4年,星河湾的规模复合增长率为76.4%，返利系数为0.28,规模复合增长率76.4返利系数0.28,星河湾利润流模拟图（单位：亿元）,星河湾模式解析,数据来源：世联数据平台、星河湾官方网站,星河湾走豪宅精品路线，并辅之以全成品发售与跨界营销手段，实现了较高的投资回报率,星河湾大盘系盈利模式-极致精品+全成品发售+跨界营销极致精品：精致而舍得的环境营造有特色和突破的规划设计细致而周到的户型设计及室内装修全成品发售：住宅与配套开盘之前
17、统一建设完毕，且所有住宅统一进行精装修跨界营销：在营销推广方面采用跨界营销，将项目与奢侈品、慈善基金等挂钩现金流与财务表现承受前期资金压力约4年，资金回现速度比一般项目慢0.51倍；同比周边项目可实现50-100的溢价，开盘销售的资金回现能力强；毛利润50，比普通项目高1-2倍，内部收益率31，投资回报率102，销售利润率50类似大盘项目龙湖早期别墅项目、绿城项目,星河湾模式解析,北京星河湾深圳华润综合体广州碧桂园凤凰城深圳东部华侨城中体奥林匹克北京万达广场深圳万科城世纪金源世纪城鲁能三亚湾新城,深圳华润中心是华润置地在中国打造的最为成功、最具影响力的城市综合体,华润进入城市：北京上海深圳成都
18、武汉合肥宁波长沙苏州厦门天津,华润置地产品线列表,杭州.万象城,北京.凤凰置地广场,深圳.万象城,沈阳.万象城,华润综合体模式解析,深圳华润综合体项目包括五星级酒店、5A级写字楼、购物中心、公寓和住宅,深圳华润中心是一座以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。项目位于深圳市罗湖金融商务中心区，分北、中、南三个部分，占地面积77292平方米，总建筑面积约48万平方米，总投资逾50亿港币。项目一期于2002年10与破土动工，包括超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”、5A甲级写字楼“华润大厦”，于2004年12月竣工开业。二期项目包括
19、君悦酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场和高尚住宅，于2005年12月16日开工建设，2009年12月落成启用。,幸福里,君悦酒店,万象城,华润大厦,深圳华润中心建筑布局,万象城,华润中心,万象城已接待游客2000多万人次商场出租率达97%，年销售总额达到10亿写字楼出租率100%，40多家国际金融机构及国内外大型企业入住,华润综合体模式解析,项目总建面约48万平米，总投资约50亿，其中非住宅物业建面38万平米，投资34亿，占比68,数据来源：世联数据平台、华润相关人员访谈,华润综合体模式解析,深圳华润综合体项目首期开发高级写字楼和高档购物中心树立标杆形象，后期开发回现产品，实现住宅产品的高溢价
20、,2009年,2008年,2007年,2006年,2005年,2002-2004年,一期开发进程,关键时间节点,2002年10月一期动工,2005年12月二期动工,2009年8月幸福里开盘,2004年12月一期竣工开业,2009年12月二期落成启用,时间轴,二期开发进程,华润综合体模式解析,数据来源：世联数据平台、华润相关人员访谈,万象城面积18.8万平米,华润大厦面积4.2万平米,投资额17亿,投资额3.4亿,君悦酒店开发面积6万平米,投资额8.4亿,国际商业休闲广场开发面积9.5万平米,投资额4.7亿,酒店式公寓开发面积1.5万平米,投资额1.2亿,幸福里开发面积9万平米,投资额7.2亿,
21、运营特点：华润综合体仅住宅对外出售，所有商业物业均由华润持有运营,2027,.,2012,2011,2010,2009,2008,2007,2006,根据合同及相关公开资料，可以计算出华润综合体的非住宅物业当前几年的年利润，再选择合理的租金增长率及折现率水平，可以预估出未来值及折现值,计算数据,时间轴,华润综合体模式解析,数据来源：世联数据平台、华润相关人员访谈,2005,租金增长率,租金,写字楼面积,净利率,折现率,数据依据,预估,合同,实际,行业水平,行业水平,计算数据,租金增长率,租金,万象城面积,净利率,折现率,数据依据,预估,合同,实际,行业水平,行业水平,计算数据,租金增长率,租金
22、,商业街面积,净利率,折现率,数据依据,预估,合同,实际,行业水平,行业水平,计算数据,价格增长率,单房价格,客房数,净利率,入住率,数据依据,预估,官网,实际,行业水平,行业水平,华润中心年利润表,万象城年利润表,商业街年利润表,君悦酒店年利润表,本项目租金增长率取4%，折现率取10%,汇总年利润表,华润综合体非住宅物业的物业形态及其运营管理特点,万象城,华润中心,君悦酒店,国际商业休闲广场,大型综合性购物及娱乐中心,国际标准5A甲级写字楼,五星级酒店,集国际水准购物、餐饮、娱乐、演艺功能为一体的时尚生活体验中心,包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素.其中,主力店/次主力店所占
23、比例为40，国际名牌占3，餐饮占15，娱乐占20，精品店占22,共29层，除去1-4层商业裙楼、空中花园及顶层外，另有24层写字楼,拥有491间豪华客房及套房，超过5000平方米的会议宴会设施,完善的Hyatt Pure Spa 水疗,室外恆温泳池，健身中心等,引进国际奢侈品牌、高级餐厅、气氛活跃的酒吧、迷人的小酒馆和安静的茶屋,先确定主力店，再全面招商,-,-,先确定主力店，再全面招商,购物中心,写字楼,酒店,商业街,持有出租,持有出租,持有出租,持有出租,华润,华润,环球凯悦集团,华润,物业名称,物业定位,物业形态,招商策略,物业类型,运营方式,管理公司,华润综合体模式解析,深圳华润综合体
24、项目经过8年的投资运营，2009年完成投资建设，项目的投资回收期约10年，实现税后IRR10，销售利润率约为32.3,税前IRR14税后IRR=10%销售利润率=32.3%,华润综合体现金流模拟图（单位：亿元）,数据来源：世联数据平台、华润幸福里总监访谈、华润万象城租金合同条款,华润综合体模式解析,项目回收期约10年,市盈率取20倍时,华润综合体在不考虑资产增值时的复合增长率为36.9%，考虑资产增值时的复合增长率为45.5%，返利系数为0.23,复合增长率（不考虑资产增值）36.9复合增长率（考虑资产增值）=45.5%返利系数=0.23,华润综合体利润模拟图（单位：亿元）,数据来源：世联数据
25、平台、华润幸福里总监访谈、华润万象城租金合同条款,华润综合体模式解析,华润在深圳成功树立项目标杆后，在全国快速复制，但对非住宅物业和住宅物业的比例进行了修正，提高综合体的盈利能力和回现能力,南宁万象城总建筑面积：56.9万方 其中购物中心：12.9万方 星级写字楼：4.4万方 住宅建筑面积：39.6万方非住宅物业：住宅物业1：2.3,杭州万象城总建筑面积：80万方 其中购物中心：24万方 星级酒店：6万方 高级写字楼：11万方 住宅建筑面积：39万方非住宅物业：住宅物业1：1,沈阳万象城总建筑面积：60万方 其中购物中心：20万方 星级酒店：5万方 高级写字楼：8万方 住宅建筑面积：27万方非
26、住宅物业：住宅物业1.2：1,华润综合体模式解析,北京星河湾深圳华润综合体广州碧桂园凤凰城深圳东部华侨城中体奥林匹克北京万达广场深圳万科城世纪金源世纪城鲁能三亚湾新城,42,42,凤凰城是碧桂园产品系列的标杆性项目，因此，用凤凰城作为对碧桂园大盘系的研究标本,碧桂园系楼盘顺德碧桂园五邑碧桂园长沙威尼斯鹤山碧桂园沈阳凤凰城武汉碧桂园广州凤凰城,广州凤凰城,因此，我们将重点分析：,汉正街,占公司房地产开发收入22具有很强的可复制性数据较易获得较高的全国知名度,城市项目名称,城市项目名称,城市项目名称,城市项目名称,城市项目名称,城市项目名称,顺德碧桂园,五邑碧桂园,长沙威尼斯,鹤山碧桂园,沈阳凤凰
27、 城,武汉碧桂园,广州凤凰 城,碧桂园模式解析,43,43,凤凰城以规模开发、配套先行、精确定位的方式打造了“别墅城市”的概念,凤凰城位处广州市增城区新塘镇，到广州天河中央商务区仅30分钟车程，独立交通中心每天发车300多班次.凤凰城的“别墅城市”概念，使中国房地产开发从单体楼到综合小区提升至城市层面，它突破了传统上小区的概念，超前规划、建设和配套。凤凰城更大胆地对碧桂园原有配套模式作出“跨越性新探索”，将社区文化向外辐射，小区商业向外拓展。陆续投入运作的凤凰城学校、荔枝文化村等，是对碧桂园五星级模式最好的创新与提升。,总占地面积,总建筑面积,容积率,建筑类型,绿化率,10000亩,39737
28、50平方米,0.65,70,独栋别墅、联排别墅、高层洋房,小高层洋房,多层洋房，商铺及酒店。,项目配套,内部配套:游泳池、网球场、健身中心、儿童活动中心、有线电视、超市、会所、保安系统、学校、市场、医院。,碧桂园模式解析,44,44,凤凰城开发遵循配套现行的原则，前期投资进行配套设施建设，配套完善后进行大规模开发,首期开发规模2500亩，建筑面积50万平米。2004年推盘超过2000套。,2005年推盘超过500套。,2006年推出超过套别墅住宅单位520。,2007年推盘超过1240套。,2008年推出4300套2009年推出3700套,“别墅城市”和凤凰岛均为全线产品齐推，包括各式别墅和公
29、寓凤岭苑为小高层,凤雅苑和花园里均为独立别墅。凤凰城浪漫阳光为联排别墅产品,桐林人家和恋山亲自然均为独立别墅产品。,“凤泉芳邻”为联排别墅产品。“美寓”为洋房公寓“泊林”是近期推出的 独栋别墅,“美寓”为洋房公寓。“泊林”为独栋别墅风妍院为洋房“翠谷”为联排别墅,推盘规模,物业形态,配套类型,主题乐园文化村东门商业街,商业中心，超市学校会所，酒店交通中心,碧桂园模式解析,45,45,碧桂园通过五星级学校+会所+酒店等先行的配套设施有效提升了产品的溢价能力,三期通过酒店，文化，公建配套提高项目溢价能力,一期配套先行，并推出大量廉价别墅,洋房,首期业主入住大型公建配套全面投入服务,2003-09,
30、2004-10,第一期,第二期,东门商业广场发售,2003-11,2005-02,2002-12,中英文学校开学,酒店试业,第三期,荔枝文化村试运营,大型交通中心/康体中心/商业中心落成,二期利用山体资源，建半山高档独立别墅，大幅提高物业价值和利润,楼巴密度全面提升,2008-01,2002-05,联排别墅,独栋别墅,2800,3500,4000,4900,4200,4500,5000,8000,2009-01,配套到位，容积率提升,碧桂园模式解析,46,碧桂园配套设施建筑面积通常占到社区总建筑面积的5%左右，由酒店，学校，主题园，交通等便民设施组成,学校特色,母校光环：全国重点学校，具有深厚
31、的政治文化背景双语教学：采用英语教育体系；素质教育：定期举办大型体育和艺术节,不以学校作为利润增长点，而是通过教育为项目带来客户认同、品牌影响力等附加值，为项目带来高额利润。,运作方式,由碧桂园投资；名校仅作为品牌及顾问介入；学校产权归碧桂园所有；非营利性的全寄宿制民办学校；预收教育储备金30万元/人。,学校,酒店特色,以白金五星级标准建造、南中国至广阔的山水主题式酒店;酒店房价从1000到3000不等,档次,碧桂园旗下现已有3家五星级酒店、4家五星级标准酒店和1家四星级酒店开业，未来5年碧桂园旗下酒店将达数十间;碧桂园计划在未来新项目首期即规划建造五星级酒店,运作方式,碧桂园旗下酒店均由碧桂
32、园自行设计、建造及管理;碧桂园旗下各五星级酒店均基本可在一年半完工并投入使用,酒店,交通中心,每隔5-20分钟，就有楼巴从交通中心出发穿梭于各个苑区，每天300班次快捷往返天河、黄埔、开发区、新塘、香港、新机场.,档次,运营,交通设施,文化村,拥有三个特色分明的主题游乐区：冒险岛、快乐城、绿野仙踪;共50多个缤纷多彩的游乐项目；每逢节日和周末，游乐园内还有精彩缤纷的各种节目表演。,商业街,凤凰城商业总面积约1.8万平方米。步行街长达1100米，富有现代欧式风格的立面，共有铺位二百多间，功能分为综合类、餐饮类、酒吧类、服饰精品类及五金装饰材料五大部分。,运作方式,主题园及商业街,盈利模式,商业街
33、部分出售，部分自己持有。文化村碧桂园自己开发,并采用自己运营的方式,交通中心包括经营的商铺。商铺面积由112-186平方米不等，拥有双层布局、95高实用率、带风雨廊、4.6米层高、可自由间隔。,交通中心完全自行开发建设，并自行运营,碧桂园模式解析,47,47,碧桂园通过控制房地产全产业链，来控制项目开发成本,成本数据来源：世联数据平台、碧桂园投资人员访谈,碧桂园模式解析,48,48,碧桂园以造城的模式进行房地产项目建设，采用的是低价快速周转策略，获取的内部收益率高于一般房地产项目，销售利润率25,现金流（亿）,数据来源：广州阳光家缘、碧桂园相关人员访谈、碧桂园07-09年年报,税前IRR=49
34、%税后IRR37利润率25,碧桂园模式解析,凤凰城税后现金流模拟图（单位：亿元）,84.7,投资回收期4.5,碧桂园利用全产业链模式进行快速开发，并销售回现，在结合资本市场的融资能力下，迅速实现了规模扩张,复合增长率89（20倍P/E）返利系数0.42,碧桂园税后利润模拟图（单位：亿元）,碧桂园模式解析,50,50,碧桂园大盘系列在郊区获取大规模用地，通过控制全产业链压缩项目开发周期，控制开发成本，投资回报率与普通房地产项目相当,碧桂园模式解析,碧桂园大盘系盈利模式战略布局：最初在广州远郊开发，主要围绕至二、三线城市郊区开发，取地规模大，大部分项目在1000亩以上，地价控制在项目总成本的10左
35、右；全产业链控制：控制从规划设计、施工、销售、物管等房地产全产业链，从而实现快速周转和成本控制；配套先行：碧桂园在陌生区域开发项目，实施配套先行，避免区域不成熟、配套不完善等弱点，满足首期客户基本的生活配套服务需求。现金流与财务表现项目从取地到启动区销售的时间最快3个月，开盘时间控制1年，首期销售净利润不低于启动区单方楼面价；通过压缩项目开发周期，提升固定资产周转率，项目的内部收益率实现37；由于项目实施低价策略，项目税前投资回报率为60%；类似大盘项目恒大、雅居乐、苏宁环球大盘系列,北京星河湾深圳华润综合体广州碧桂园凤凰城深圳东部华侨城中体奥林匹克北京万达广场深圳万科城世纪金源世纪城鲁能三亚
36、湾新城,52,东部华侨城作为华侨城大盘系列的升级产品，也是华侨城在全国战略布局的产品线产品，以东部华侨城为研究案例,华侨城大盘系深圳华侨城深圳东部华侨城上海浦江华侨城北京华侨称成都华侨城,深圳东部华侨城,因此，我们将重点分析：,汉正街,典型的大盘开发而非区域开发模式数据较易获得较高的全国知名度,城市项目名称,城市项目名称,城市项目名称,城市项目名称,顺德碧桂园,五邑碧桂园,长沙威尼斯,鹤山碧桂园,武汉碧桂园,广州凤凰 城,上海浦江华侨城,深圳东部华侨城,深圳西部华侨城,北京华侨城,成都华侨城,华侨城模式解析,53,东部华侨城是利用规模和资源优势，定位为生态体验、观光娱乐、休闲度假等多功能一体化
37、的大型综合生态旅游度假区,区位：距深圳市中心仅20分钟车程，香港、澳门及珠三角各城市2小时车程范围内;多条高速公路汇集，交通便利资源：滨海山地，大峡谷，原生态自然空间规模：占地面积8.25km2，总投资50亿元容积率：小于0.016建筑类型:别墅,温泉酒店,高尔夫,华兴寺,主题乐园,商业街开发理念：贯穿自然、生态、科普、体验等先进开发理念；集生态旅游、户外运动、酒店、温泉、演艺、美食、购物等多功能于一体；“让都市人回归自然”,大侠谷,云海谷,茶溪谷,蓝色:2008年出售黑色:2009年出售黑色:未出售,华侨城模式解析,54,54,深圳东部华侨城的前5年开发主题园，在景区基本成型的时候开发可售物
38、业，实现了地产与旅游主题园的联动开发,数据来源：世联数据平台、世联顾问平台,华侨城模式解析,55,55,东部华侨城的总投资50亿元，其中非住宅物业总投资34亿，占到总投资的70,数据来源：世联数据平台、世联顾问平台、东部华侨城访谈,华侨城模式解析,56,东部华侨城从2007年到2010年间陆续开放了绝大多数配套项目，配套部分收入4年增长了6倍,预计未来10年还将保持5%的增长率,开放时间 2007 2008 2009 2010,主题园休闲设施酒店,三大主题园区（三街.三镇.三部落）,温泉项目高尔夫项目辅助交通设施,七大主题酒店群（豪华酒店经济型酒店）,营运收入(亿),6,27,35,45,湿地
39、公园三洲公园观音莲座,云中部落华兴寺茶翁古镇,海洋之心,探索之旅黎明乐园,大峡谷天街,各类文化节庆兰花园,室外矿泉SPA18洞公众高尔夫66洞高尔夫练习场,会员高尔夫球场室内温泉SPA,茶溪谷新入口新游览交通设施,茵特拉根酒店,太阳能火车酒店瀑布酒店西楼咕咕钟酒店,瀑布酒店房车酒店檀越酒店,数据来源：世联平台，专业人员访谈,华侨城模式解析,57,57,深圳东部华侨城的前5年开发主题园，在景区基本成型的时候开发住宅物业，实现了地产与旅游主题园的联动开发,华侨城模式解析,主题园：湿地公园，瀑布，风车，茵特拉根小镇休闲：室外矿泉SPA，高尔夫练习场酒店：茵特拉根主题酒店,主题园：云中部落，华兴寺，茶
40、翁古镇休闲：会员高尔夫球场，室内温泉SPA,主题园：海洋之心 探索之旅 黎明乐园大侠谷天街，海菲德小镇 酒店：瀑布酒店，房车酒店，檀越酒店,各类文化节庆,区域启动区核心项目开发树立区域形象5星主题酒店和36洞山地高尔夫立形象，培育资源价值,培育研发区完善组团开发，强化文化项目开发，细分客户依托山海价值开发高端地产开发回现，平衡前期投入,快速发展区强化节庆旅游项目，留客旺夜，提升旅游收入和区域价值依托山湖景及区域价值开发高端地产，实现地产和旅游双盈利,截至2010年3月底，共售出12.4万平米,58,58,东部华侨城由于投资周期长，后期开发的产品溢价能力强，出现投资回报率相当高，但在投资开发期的
41、回现能力较差,华侨城模式解析,数据来源：世联数据平台、世联顾问平台、东部华侨城访谈,现金流(亿),时间,税前IRR=25%税后IRR=18%利润率37,东部华侨城税后现金流模拟图（单位：亿元）,96.26,投资回收期7.5年,利润主要来源于项目开发后期产生的销售收入，以及未来的营运收入，在融资条件下，后置的利润导致了项目较低的复合增长率,复合增长率50（20倍P/E）返利系数0.27,东部华侨城税后利润模拟图（单位：亿元）,利润(亿),时间,华侨城模式解析,60,华侨城集团在深圳成功开发西部华侨城后，在全国迅速铺开以主题园地产为盈利模式的项目，大幅度提升住宅物业开发比例,住宅建筑面积：80万方
42、商业中心：23万方办公区：27万方非住宅物业：住宅物业1：1.6,上海华侨城,项目建设用地约为3167亩其中旅游发展用地约1868.876亩居住开发用地约1298.434亩住宅用地：旅游开发用地1：1,武汉华侨城,项目总建面：83万方住宅物业：50万方非住宅物业：30万方非住宅物业：住宅物业1：1.5,北京华侨城,华侨城模式解析,61,61,华侨城模式解析,华侨城以旅游地产的模式，通过区域运营，成片综合开发，以大型配套实现地产项目的高溢价,华侨城大盘系盈利模式“超前规划、成片综合开发”成为华侨城最大的特色和核心竞争力，也是低价拿地和赢得政府支持的关键以旅游的名义拿地和持续盈利，以地产开发快速回
43、笼资金和补贴旅游，保障资金、获取利润凭借强大的资本优势和创造性实践创下多个“中国第一”，保持行业领先地位，实现产品更新现金流和财务表现项目从开发再到住宅物业的一期销售经历了5年时间，但由于后期配套对物业价格拉动比较大，内部收益率为18.项目后期住宅部分销售单价最高高达19万/平米，均价高达8万，导致投资回报率高达159，接近证券分析师计算的销售利润率类似项目芙蓉古城、中坤旅游地产模式,北京星河湾深圳华润综合体广州碧桂园凤凰城深圳东部华侨城中体奥林匹克北京万达广场深圳万科城世纪金源世纪城鲁能三亚湾新城,63,奥林匹克花园大盘系上海奥林匹克花园北京奥林匹克花园长沙奥林匹克花园松原奥林匹克花园桂林奥
44、林匹克花园太原奥林匹克花园,上海奥林匹克花园,因此，我们将重点分析：,汉正街,作为控股型项目,公司直接参与开发数据较易获得在一线城市,较高的全国知名度,城市项目名称,城市项目名称,城市项目名称,城市项目名称,顺德碧桂园,五邑碧桂园,长沙威尼斯,鹤山碧桂园,武汉碧桂园,广州凤凰 城,深圳东部华侨城,深圳西部华侨城,北京华侨城,成都华侨城,中体奥林匹克花园模式解析,上海奥林匹克花园,北京奥林匹克花园,长沙奥林匹克花园,松原奥林匹克花园,桂林奥林匹克花园,太原奥林匹克花园,中体奥林匹克花园集团以推广奥林匹克品牌文化，发展全民健身事业为依托，形成体育产业与房地产也相结合的开发模式,奥林匹克花园品牌系列
45、不是以绝对控股为主，而是以合作方式发展，具体的品牌扩展模式有下面几种：,A1 控股型模式,A2 控股型模式,B 参股型模式/加盟型模式,C 示范型模式,D 融资型模式,项目管理集团将作为项目公司的主要运作者，直接参与开发的全过程；A1模式项目作为奥林匹克花园的“样板产品”，起着“排头兵”的作用 集中在特大型城市和省会城市；代表项目:北京,上海,天津奥林匹克花园,通过品牌和资源优势获取低价土地管理集团出资并控股组建项目公司负责土地开发，通过出让土地的方式参股项目公司，协助合作方建设。集中在大型城市和经济发达地区，代表项目有沈阳、常州奥林匹克花园等。,利用房地产业基金、房地产信托，发展D模式，即由
46、管理公司寻找、选择投资者，由管理集团全权负责项目运作，而投资者享受固定收益或半固定收益。,通过承诺政府建设公共设施而以补偿用地方式获得项目用地。项目公司以地方政府支持和土地抵押贷款等方式获得开发资金，通过快速滚动式的开发完成项目的建设;集中在中型城市，代表有广东佛山、福建漳州、河南商丘奥林匹克花园,由合作方出资并控股，管理集团参股成立项目公司独立完成全部开发。合作方预先支付管理集团不低于10万平方米的品牌使用费。集中在经济发达、城市人口在100万以上的城市，代表项目有重庆、成都、武汉、青岛奥林匹克花园.,中体奥林匹克花园模式解析,样板开发模式,上海奥林匹克花园体育场馆等配套的后期运营以持有为主
47、，专门成立运营公司，并引入知名的国际运动集团，实现品牌的合作,体育复合大盘运营操作模式,地产项目以品牌运营为核心，以多功能的体育配套为依托，实现奥林匹克花园中端地产项目的快速销售,健身产业运动城由上海中奥体育产品经营管理有限公司经营管理，引入国际知名健身品牌；与美国倍力合作，推广中体倍力品牌,体育赛事由上海奥林匹克置业有限公司为主体，联合各大体育赛事主办单位举办各类体育赛事，扩大品牌知名度的同时，实现门票等运营收入,为了弥补体育场馆只有周期性运营收入的缺陷，新奥林匹克花园模式引入商业配套，逐渐演变成，以“居住体育商贸”为品牌特色的中奥广场模式,中体奥林匹克花园模式解析,66,上海奥园通过组团设
48、计、单体构造等各种元素组合，将生活、运动和娱乐有机地融合在一起，形成特色鲜明的大型体育主题社区,规模：整个小区呈南北方向分布，总占地面积55万余平方米，总体规划建筑面积为70万平方米，容积率1.26特点：奥林匹克运动城，总建筑面积达9740平方米，三个楼层中共有15个场馆，18个功能分区，是目前国内少见的功能齐备的小区大型时尚健身场所交通：上海奥林匹克花园位于上海松江区-九亭镇，轨道交通九号线中春路站、九亭站附近,由于取地问题,地块还未开发,约占总规划地块的11%,中体奥林匹克花园模式解析,上海奥林匹克花园总投资27 亿，分三期开发,项目前三年完成大部分配套,容积率逐渐提升,呈现南低北高的布局
49、,中体奥林匹克花园模式解析,一期投资：12亿,二期投资：9亿,二期投资：6亿,项目总投资27个亿,住宅部分投入22亿;土地2.4亿;配套投入2.6亿,占总投资的10%,中体奥林匹克花园模式解析,项目开发首期先行完成配套,同时开发低层公寓,随着后期项目配套的完善,价格逐渐提升;三期,由于品牌效应大幅拉升售价,69,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,4000,8000,12000,16000,20000,销售单价,时间,3500,4250,6700,数据来源：焦点房地产网，世联平台,5200,8300,8200,9700,13100
50、,13000,17000,一期,二期,三期,一期在修建配套设施的同时推出4-5层高档公寓,推出的楼盘靠近小区体育馆,幼儿园,商业街等配套设施,推出16层的一,二室的洋房,及三房复式.精装修,离小区配套相对较远,小区配套基本完工,推出高层公寓,精装修一室.两,三室附送花园,最新推出一批均价高达19000/平米,中体奥林匹克花园模式解析,上海奥林匹克花园从项目第一年开始销售,投资回收期短;后期由于品牌效应,大幅提升了项目的溢价能力,70,数据来源:世联平台,中体产业年报,税前IRR51%税后IRR44%销售利润率32,上海奥林匹克花园税后现金流模拟图（单位：亿元）,中体奥林匹克花园模式解析,32.
