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1、小董村旧村改造项目预可行性研究报告一、项目概况(一)项目名称北京市房山区阎村镇小董村旧村改造项目(以下简称小董村项目)(二)建设单位有限公司(三)项目地理位置 小董村项目位于北京市西南郊区的房山区（原房山县）境内。距离北京西三环六里桥（京石高速公路入口处）约31公里。距离房山区政府所在地良乡约7公里，距离良乡卫星城约5公里，属于相对较偏远的地块，但首都八大高校园区选址于房山区和北京市大型物流中心确定在良乡卫星城，对房山区的整体发展起较大的持久推动作用。阎村镇政府也已对小董村项目周边做了一个总体规划（请清华大学规划）,拟在东侧阎村镇中心城镇开发部分公寓、别墅类房地产。东北侧建一座500亩左右的韩
2、国工业园区，同步辅以公建、商业、道路等市政配套设施，并计划于今年启动，北侧建有大面积公共绿地，成片开发趋热。地块南侧为京周公路（北京通往周口店），东侧为崇青西干渠，西临大董村村界，北面为规划中的燕东路。(四)占地面积及现状本项目建设用地面积约为 平方米，代征城市公共用地面积约为 平方米，约合 亩；地块呈不规则多边形状，南北长，东西短。地块的高差呈 。B32地块上有一占地约 亩的梨树园。B13地块上有一低于地面15米左右的低坑。B13地块中为小董村村民住宅。B31地块中北部有一高压走廊贯穿东西。(五)项目交通状况目前途经燕化星城小区的公共交通路线分为四种：（1）917路公共汽车（天桥房山） 由北
3、京市西三环六里桥至燕化星城行程约31公里，约需一小时，此段车程票价3元；（2）45、47路中巴车（六里桥房山）行程票价同上；（3）房山区2路环线车（行宫园长沟峪）由良乡卫星城至燕化星城行程约6公里，约需10分钟，票价1元；房山区6路环线车（北车营房山）行程票价同2路环线车；房山区7路环线车（良乡黄山店）行程票价同2路环线车；（4）燕山石化7路公交车（燕化星城房山），由燕化星城至房山行程约10公里，约需15分钟，票价1元；燕山石化8路公交车（燕化星城燕山石化），由燕化星城至燕山石化行程约12公里，约需20分钟，票价1元。 连接市区和地块的最佳途径为京石高速公路,高速公路在接近地块处有一出入口，小
4、车的过路费为10元/次，但是人们习惯从良乡机场高速出入口通过，小车过路费为5元次，而这两个出入口的距离约为6公里。 京周公路宽40米，双向6车道。公路二环（另称六环）计划在距离地块东南1500米左右的地方通过，该工程的开工时间约在2002年下半年。（六）项目其他情况沿京周公路小董村项目需代征宽70米的绿化带。 地块东部隔崇青西干渠有一个动力中心，为燕化星城提供冬季供暖。采暖季节其烟尘不大，但对项目有一定影响。星城东区东边地块规划是阎村镇中心城镇，这将带动地块周边成片开发和市政配套设施的建设。目前项目周边城市生活服务设施不足。阎村镇中心城镇现处于规划设计阶段，对小董村项目的开发非常有利。 (七)
5、 项目背景本项目用地是北京市取消商业、旅游、金融、服务、高档住宅等经营项目国有土地使用权协议出让，改为招标、拍卖或公开挂牌交易后的第一次国有土地使用权出让公开招标。是经济适用住房建设项目和商品房项目、公建项目的国有土地使用权捆绑招标，招标底价为人民币17.65亿元，在满足此要求下，投标人投报经济适用房销售最高限价不得超过建筑面积每平方米2600元。项目可建设用地面积约为140.78万平方米，用地用途为经济适用房、商品房及其配套建设，其中经济适用住房建设面积约为71.22万平方米；商品房建筑面积约为62.69万平方米。用地将以“熟地”方式供地，实现“七通一平”。项目建设周期为四年，经济适用住房项
6、目的建设周期为两年，可分两期建设，第一期建设规模不得少于40万平方米。（八）可行性分析依据小董村项目文件目录：阎村镇地块ABCDE控制性详细规划二、建设条件和建设规模（一）建设条件项目村民住宅建设用地先期启动。项目商品房用地将按照“统一规划、分批供地、分期实施”的原则，结合公司的建设计划，由北京市房山区土地整理储备中心完成征地拆迁后交付使用。（二）建设规模五个独立规划区规划待建建筑面积共1,580,900平方米，其中：1、项目规划待建住宅建筑面积1,701,210平方米，其中经济适用住房712,200平方米、农民回迁住房362,500平方米(不在开发范围内)、商品房626,900平方米，需开发
7、住宅面积共计1,339,100平方米；2、非经营性配套公建建筑面积91,500平方米；3、经营性配套公建(配套商服、体育)建筑面积44,700平方米；4、非配套公建建筑面积105,600平方米。 (三)建设标准1、项目回迁房部分，其建设标准满足规划要求的基本配置即可，以多层房屋为主。户型面积由90110平方米，以90平方米户型为主。2、商品房定位为中高档次、中等价位的景观房，以低层、多层为主。户型面积由150180平方米，适量考虑180平方米以上的大面积户型。三、市场分析1项目地块的有利因素容积率等规划指标基本符合公司开发的要求，楼面地价约200元/平方米左右；部分设施可借助绿城百合公寓已经形
8、成的基础设施；医院等生活配套设施可借助于燕化星城现有配套；有公交车直通燕山石化厂区和北京市区，交通便利；因当地是建筑和建材之乡，住宅的建安成本较低。一般多层现浇结构住宅约为1090元/平方米(估算)，小高层含电梯约为1270元/平方米(估算)；当地客户群的人口数量能够满足整个项目的销售量。2不利因素 地上有旧房拆迁； 地理位置相对市区比较偏远，而且脱离了良乡卫星城，到目前为止，项目处于农村所在地而不是城市所在地；整个区域的品位较低（其品位低于大兴区），北京市民对该区域的认同感也明显低于大兴区域。现阶段市场人气略显不足；现阶段城市生活配套设施缺乏，尤其是购物和生活服务方面； 地块东面的动力供暖中
9、心烟囱，在冬季启用时因风向的影响，对小区空气质量有一定影响；现有燕化星城的市政设施不足以支持项目的全面开发，成本的不确定因素增加。3目标客户群的分析 （1）该项目的目标客户群，主要由三部分组成：燕山石化职工。根据燕化公司2001年底的一次分房要求统计，有一万户左右的职工提出分房要求。同时，这部分客户群的总体消费能力较低。因为其收入的刚性限制，其对房价的总体承受力在20万元/套左右（也即首付56万元，月供8001000元）。房山当地居民随着远郊区县的商品房市场不断成熟及当地居民收入水平的不断提高，良乡和老房山城关镇的居民较有可能成为该项目的客户群体，其购房欲望和潜在的需求量均较大，且对房产品品质
10、的要求高于燕化星城的居民。北京市区拆迁外移居民。 房山和大兴地区许多项目的客户群来源于北京市区西南片（三环以外的丰台区西部为主）的拆迁居民，这些客户对上下班交通时间的忍受限度约在1小时之内，购物仍然会习惯在北京市区内进行。 这批客户群的购房能力主要依靠拆迁补偿费，且其对自身未来的收入预期没有很乐观的希望，不愿意产生支付危机，因此其总体房价要求也较苛刻。从已调查项目可以看出，这些客户的鉴赏力和品质要求比较低，法律意识和维权意识也不强，对自己有多少支付能力却很清楚。如果价位足够低，条件差一点也能接受。 这部分客户群的消费，会随着北京市区城市建设的推进而源源不断。但在这过程中，其单户消费能力的提高会
11、十分缓慢而有限。而且房山当地和大兴地区的许多项目都瞄准这批客户群，市场竞争会非常激烈。 (三)市场需求分析四、开发建设计划（一）、建设方式开发建设采取招投标方式，选择设计、施工、监理单位。(二)、开发建设进度回迁房部分按村民住宅建设方式办理前期手续，计划2004年4月份开工，2005年5月竣工。商品房部分按挂牌方式于2004年6月底取得土地，南区计划2004年11月份开工，2006年4月竣工，北区计划于2005年4月份开工，2006年10月竣工。 时间项目2003200420052006回迁房部分商品房南区商品房北区（三）、开发建设方案设想考虑到按市场推广计划及启动资金的需要，首先，开发建设回
12、迁房，按尽量降低拆迁成本的原则，回迁房实施地点选择应无居民住宅的地区，以减少搬迁周转费用。其次，开发商品房南区部分尽快资金回笼，最后开发商品房北区。五、经济分析经济适用房部分（一） 价格预测根据政府对本项目经济适用住房的最高限价不得超过2600元/平方米的政策，同时由于公司在本项目首期开发中不以盈利为首要目的，关键在于树立公司品牌的既定方针，本案经济适用住房部分的销售价格定位为：2500元/；商业建筑按均价4800元/计；地下车位按5万元/个计。（二） 投资估算*计算基数：经济适用房面积/总建筑面积=76.53万/158.09万=48.41% 其中：经济适用房面积为71.22万，经营性配套公建
13、面积为0.44万，非经营性配套公建面积为3.91万，非配套公建0.96万。1、前期费用 83516.40万元 项目土地款 (176500万元-13599.60万元)48.41%+101.20万元+288万元=78860.08万元+389.20万元=79249.28万元*土地出让金共计13599.60万元,其中商品房626900150元/=9403.50万元,非配套公建105600300元/=3168万元,经营性配套公建44700230元/=1028.10万元；经济适用房区域中经营性配套公建面积为0.44万，土地出让金为101.20万元；非配套公建0.96万，土地出让金为288万元。 土地契税
14、79249.28万元4%=3169.97万元 勘察、设计费 1097.15万元其中：建筑设计 71220020%25元/+71220080%25元/30%+5310025元/=356.10万元+427.32万元+132.75万元=916.17万元环境设计 略委托电力设计 76530040元/3%=91.84万元委托天然气设计 76530014元/3%=32.14万元勘 察 约35万元(总计约80万元)图纸交叉会审 约22万元(总计约50万元)2、各项规费 2948.68万元 人 防 略 物管维修基金 7122000.00765元/=32.41万元 建设工程许可证执照费(712200800元/+
15、531001270元/)0.1%50%=(56976万元+6743.70万元)0.1%50%=31.86万元（经济适用房减半收取）以下四项为“四源费”，经济适用房减半收取，共计2884.41万元 自来水厂建设费 71220012元/50%=427.32万元 污水处理厂建设费 71220010元/50%=356.10万元 煤气厂建设费 71220029元/50%=1032.69万元 供热厂建设费 71220030元/50%=1068.30万元3、工程费用 77015.99万元 土建工程费 712200800元/+531001270元/=56976万元+6743.70=63719.70万元(大部分
16、建筑拟采用砖混结构，详见建安成本分析表,公建按1270元/计)设备工程 略 室外工程 8891.19万元地下室围护结构 略游泳池 60万元2=120万元室外管、井、线 76530010元/=765.30万元水、电、气 765300（16+40+14）元/=5357.10万元供 热 76530022元/=1683.66万元道 路 48937520%70元/=685.13万元(经济适用房集中在B、C区域，总面积约71.22万平方米，容积率为1.6，占地面积为445125平方米；公建面积为5.31万平方米,容积率为1.2，占地面积为44250平方米；占地面积合计489375平方米)围 墙 700米4
17、1000元/米=280万元(假设地块为正方形，单边长度为占地面积489375平方米的平方根，约为700米) 弱电系统 1533.17万元其中： 对讲系统 7910户100元/户=79.10万元(按每户面积约90平方米计，71.22万/90平方米=7910户)电信、有线 7653009元/=688.77万元安保 7653009元/=688.77万元门禁 7653001元/=76.53万元机动车位管理 略 环境工程 2181.11万元其中：绿化 445125平方米70%70元/=2181.11万元(经济适用房集中在B、C区域，总面积约71.22万平方米，容积率为1.6，占地面积为445125平方米
18、) 会馆及园区配套用房装修费 398.83万元4985.40800元/=398.83万元（会所面积按经济适用房面积的0.7%计） 中水系统 291.99万元3.5人/户0.125吨/人(7910+5220)户70%1500元/吨48.41%=603.16万元48.41%=291.99万元(每户按3.5人计,每人日均用水量0.125吨,污水排量按日用水量的70%计,中水系统每吨总体投入按1500元计,经济适用房计算基数为48.41%)4、管理费用 10146.79万元销售收入=7122002500元/+2637个50000元/个+44004800元/+96004800元/=178050万元+13
19、185万元+2112万元+4608万元=197955万元(车位按每2户1个计，7910户共配置3955个，按规划意见书要求至少有33%在地面，则地下配置2637个,经营性公建、非配套公建按4800元/计) 管理费、销售费用 销售收入3%=5938.65万元 财务费用 (176500万元-13599.60万元)48.41%+389.2万元5.31%=79249.28万元5.31%=4208.14万元5、 其他费用 647.04万元 工程监理 77015.99万元0.5%=385.08万元 质量监督 77015.99万元0.05%=38.51万元 测试 44万元(总计约100万元) 招投标 179
20、.45万元 其中：管理费 工程费用0.6650%=77015.99万元0.6650%=25.42万元（经济适用房减半收取） 编制标底费 工程费用2=77015.99万元2=154.03万元6、税金 10887.53万元 营业税 销售收入5.5%=197955万元5.5%=10887.53万元7、不可预见费总成本为以上6项(前期费用、各项规费、工程费用、管理费用、其他费用、税金)相加，共计185162.43万元不可预见费=（总成本土地款）3%（185162.43万元82419.25万元）3%3082.30万元总投资额 188244.73万元 单位成本=总投资额可售面积=188244.73万元72
21、.62万平方米 =2592.19元/平方米商品房部分(一)价格预测根据本项目所拥有较好的地段优势、人文环境和区域配套，以及高品位的环境设计、规划布局和公建配套，本案的商品房销售价格做如下定位：商品房按均价3800元/计；商业建筑按均价4800元/计；地下车位按5万元/个计。(二)投资估算*计算基数：商品房面积/总建筑面积=81.56万/158.09万=51.59% 其中：商品房建筑面积为62.69万，经营性配套公建面积为4.03万，非经营性配套公建面积为5.24万,非配套公建面积9.60万。1、前期费用 102951.11万元 项目土地款 176500万元-79249.28万元=97250.7
22、2万元 土地契税 97250.72万元4%=3890.03万元 勘察、设计费 1810.36万元其中：建筑设计 62690040%25元/+62690060%25元/30%+18870025元/=626.90万元+282.11万元+471.75万元=1380.76万元环境设计 200万元委托电力设计 81560050元/3%=122.34万元委托天然气设计 81560014元/3%=34.26万元勘 察 约45万元(总计约80万元)图纸交叉会审 约28万元(总计约50万元)2、各项规费 5212.44万元 人 防 略 物管维修基金 6269000.00765元/=28.52万元 建设工程许可证
23、执照费8156001300元/0.1%=106.03万元*以下四项为“四源费”，共计5077.89万元 自来水厂建设费 62690012元/=752.28万元 污水处理厂建设费 62690010元/=626.90万元 煤气厂建设费 62690029元/=1818.01万元 供热厂建设费 62690030元/=1880.70万元3、工程费用 122299.09万元 土建工程 8156001036.34元/=84523.89万元(详见建安成本分析表) 安装工程 14273.00万元给排水安装 81560075元/=6117.00万元电气安装 81560060元/=4893.60万元采暖 81560
24、040元/=3262.40万元 设备工程 5280万元电 梯 132部40万元/部=5280万元（小高层配置电梯，面积为815600，单方造价为65元/，金额共计5301.40万元） 室外工程 11106.28万元地下室围护结构 略（不能明确）游泳池 60万元2=120万元室外管、井、线 81560020元/=1631.20万元水、电、气 815600(16+50+14)元/=6524.80万元供 热 81560022元/=1794.32万元道 路 42377420%70元/=593.28万元(商品用房总面积约62.69万平方米，容积率为2.1，占地面积为298524平方米；非配套公建面积9.
25、60万平方米，容积率为2.0，占地面积为48000平方米；配套公建面积9.27万平方米，容积率为1.2，占地面积为77250平方米；占地面积合计423774平方米)围 墙 651米41700元/米=442.68万元(假设地块为正方形，单边长度为占地面积423774平方米的平方根，约为651米) 弱电系统 3231.42万元其中： 对讲系统 5220户800元/户=417.60万元(按每户面积约120平方米计，62.69万/120平方米=5220户)电信、有线 81560013.5元/=1101.06万元安保 81560020元/=1631.20万元门禁 8156001元/=81.56万元机动车
26、位管理 略 环境工程 3134.50万元其中：绿化 298524平方米70%150元/=3134.50万元(商品用房总面积约62.69万平方米，容积率为2.1，占地面积为298524平方米) 会馆及园区配套用房装修费 4388.301000元/=438.83万元（会所面积按商品房面积的0.7%计） 中水系统603.16万元-291.99万元=311.17万元（中水系统总投入为603.16万元,经济适用房区域承担291.99万元）4、管理费用 14795.39万元销售收入=6269003800元/+3480个50000元/个+960004800元/+403004800元/=238222万元+17
27、400万元+46080万元+19344万元=321046万元(车位配置率为100%，5220户共配置5220个，按规划意见书要求至少有33%在地面，则地下配置3480个) 管理费、销售费用 销售收入3%=9631.38万元 财务费用 （176500万元-79249.28万元）5.31%=97250.72万元5.31%=5164.01万元5、 其他费用 1053.97万元 工程监理 122299.09万元0.5%=611.50万元 质量监督 122299.09万元0.05%=61.15万元 测试 56万元(总计约100万元) 招投标 325.32万元 其中：管理费 工程费用0.66=122299
28、.09万元0.66=80.72万元 编制标底费 工程费用2=122299.09万元2=244.60万元6、税金 17657.53万元 营业税 销售收入5.5%=321046万元5.5%=17657.53万元7、不可预见费总成本为以上6项(前期费用、各项规费、工程费用、管理费用、其他费用、税金)相加之和共计263969.53万元不可预见费=（总成本土地款）3%（263969.53万元101140.75万元）3%4884.86万元总投资额 268854.39万元 单位成本=总投资额可售面积=268854.39万元76.32万平方米=3522.73元/平方米六、结论与建议（一）、评估结论通过上述对开
29、发的经济、社会、环境效益的评价，本开发作为小董村旧村改造项目，它的社会效益与市场前景还是很好的，开发所在地点的交通较为便利，自然条件也较好，周围绿化带环绕，容易营造良好的居住环境。同时，成本开发的经济效益评价指标显示，不仅能维持盈亏平衡，且盈余较多，为进一步拓展对外开发打下了良好的基础，虽然评估结果表明，该开发是可行的，但由于受政策因素影响大，镇、村两级政府的支持是前提和保障。因而，若条件允许，争取政府放宽政策，减免相应的规费，在提高开发进度和提高经济效益方面做文章。（二）、有关说明和建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在所有资料基础上进行调查、估算、分析、预测后得出的，鉴于日前房地产市场
30、的客观条件，基于开发的实际状况。我们认为有必要对有关问题进一步做出说明，并提出若干建议：1、本报告是初步投资预测报告，由于建筑设计、经营方式、施工方案等一系列问题均未确定，由于市场调研深度不足，各种费用估算及效益评价均是初步的。2、本报告的投资估算是按照北京市同类型开发的投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算的，由于建筑方案尚有待修改，工程施工条件和方法需进一步研究确定，有关税费与地价的减免情况还有待落实，因此实际的投资成本将根据上述问题作进一步计算。3、本报告是在多方考察北京市（主要是京郊）房地产市场的基础上，确定其预售价的。这在很大程度上依赖于目前北京市房地市场的供求关系和未来5年我国政
31、治、经济和人民生活水平的稳定发展。鉴于北京市目前及今后相当长一段时间内市场的变化，售价将是敏感的因素之一。同时物业的质量与管理水平对在激烈的市场竞争中能保持较好的售价水平至关重要。开发除应注意市场、选择合适的市场策略外，还要求组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，从设计、施工、营销、物业管理均能达到较高水平，以抓住机会，减少风险，达到开发的盈利目标，并取得良好的社会效益与环境效益.4、建筑工程中不可预见的因素多，工期质量、成本、原材料供应等都会影响开发总体目标的实现。因此，在工程实施进程中，要加强施工管理，实行工程监理制，还应推行招投标、工料包干、落实资金供应计划等一系列措施，以确保开发经营目标的实现。5、协调好与水、电、煤气、电讯、交通等市政设施的配套联网，亦是开发过程中不可忽视的重要问题。6、由于房山区土地储备中心尚未开始组织挂牌项目，目前尚没有成功的摘牌经验，能否顺利摘牌是本项目取得成功的关键环节。需要认真研究分析北京的摘牌规程，采取措施规避风险，力争摘牌成功。7、旧村能否顺利拆迁直接影响该项目的开发进度，区、镇、村三级政府的大力支持是本项目顺利推进的前提。
