大型商业项目的基本建筑要求.doc

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1、大型商业项目的常规建筑要求 一、承重要求卖场区:500/仓库及收货区:1000/办公室:150-200/一般百货公司:350/ 二、供电负荷的一般要求商场照明:300KW(事故照明75 KW)商场户外照明:30 KW冷冻压缩机设备:250 KW(备用电250 KW)生鲜设备:224 KW(备用62 KW)商场空调通风:650 KW家电区插座:26 KW美食广场:86 KW(如肯德基、麦当劳250 KW)商场排水设备:10 KW商场弱电电源:20 KW(备用电20 KW)三、各行业经营面积及配套设施之基本要求商业形态、业种的分布规划会影响购物中心的局部规划设计,也是购物中心持续经营、利润最大化的

2、基本保障之一。购物中心内容的经营户较多,购物中心必须将承担租户经营业态、业种进行统一商业规划,形成错位经营,这样也有利于购物中心内部个体经营户区域的建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计与经营户的要求相配套。各行业经营面积及配套设施之基本要求业种使用面积()技术需求其它餐饮特色餐饮1000以上上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔电池、新风、广告位营业时间较长,充足的停车位咖啡厅80-200上下水、电力、广告位店铺外面有环境幽雅的庭院,可将座位散出来,增加气氛和吸引人流西餐吧300以上上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔电池、新风、广告位酒吧约200上下水、电力24小时营业服务配套行业美容美发

3、150以上上下水(冷、热水)、电力营业时间到晚10点美体500以上上下水(冷、热水)、电力营业时间到晚10点最好提供停车位洗衣店50-100上下水、电力、房屋进深便利店150-500电力小储藏室,24小时营业药店100-200电力、与同业相隔必须超过300米24小时营业花店10-30上下水银行100-1000电力、独立出入口、前面柜台的营业面积在100平方米以上租买并举,租赁年限需10年以上彩扩店60上下水、电力彩扩店60上下水、电力精品店服装服饰、鞋帽、钟表、化妆品等100以上电力注:1、以上是各类型业种商户的基本需求,相关数据(如水、电、气等的用量以及水下管的管径等)要根据个别客户及现场情

4、况再做决定。 2、很多主力店商家提出相对苛刻的建筑要求,从而带给建设单位较大的建设成本投入,而在实际的招商谈判过程中,并非没有回旋的余地,这些商家首要考虑的是经济效益,然后是建筑要求,所以除主力商家硬性要求的指标外(如电力方面),在层高、柱距等方面商家亦会坐适当让步。3、从嘉兴项目当前的地段看,如果地下一层作为超市,则层高设定在4.55米还是可以考虑的,以不超过5米为宜,并非一定要5.5米,适当降低层高会有利于开发商对建设成本的控制。大型超市基本建筑要求:楼层层高:卖场净高不小于5.5米,后仓净高不小于9米(看客户具体不同要求)柱距要求:柱网开间1010米 (99)楼板载荷:(卖场800公斤/

5、平方米(生鲜800,以前一般要求500就好),后仓1200公斤/平方米卸货区:考虑2或3辆35吨集卡(1或2就够了辆35吨集卡)和3-5辆小卡车满载重量及回车空间停车位(根据面积来):500700个汽车位(差不多)8001000个自行车位货梯:2部5吨货梯(最好3部)发电机容量:24003200KVA建筑物长宽比例:(商家一般要求10:8最好)10:7 (超市)或10:6建筑占地面积:15000平方米以上土地性质:国有商业用地消防:符合国家及当地标准并能通过验收其他要求:供水、供气、通讯设施、空调到位百货基本建筑要求:楼层层高:卖场净高3.6以上柱距要求:柱网开间99米楼板载荷:500公斤/平

6、方米卸货区:2-3辆小卡车满载重量及回车空间停车位(若与超市在一起,就可减少车位量)货梯(1大货梯,1人梯挨着,总共2就好)发电机容量:24003200KVA建筑占地面积:一般8000-15000平方米 现在有的也8000-20000平方米土地性质:国有商业用地消防:符合国家及当地标准并能通过验收其他要求:供水、供气、通讯设施、空调到位代表性商业主力店的建筑要求:A、百安居选址要求 一、 对商圈的要求1、在项目5公里范围内人口达40万以上; 2、须临近城市交通主干道或快速干道,至少双向四车道,且无(绿化带、立交桥、河流、山川等)明显阻隔为佳;3、 商圈内住宅及人口有快速增长趋势;4、 项目周边

7、人口畅旺,道路与项目的衔接性比较顺畅,车辆可以顺利的进出停车场;二、 对物业的要求1、 物业纵深在50米以上,单层面积一万平方米左右;2、 层高不低于10米,对于期楼的层高要求不低于12米,净高在9米以上(空调排风口至地板的距离);3、 楼板承重在1500KG/m2以上,对期楼的要求在2000KG/m2以上;4、 柱间距要求1012米以上;(厦门明发商业广场的柱距是8米)5、正门至少提供2个主出入口;6、每层有电动步道梯连接,地下车库与商场之间有步道梯连接;7、商场要有一定面积广场。三、 对停车场地的要求1、 1000个以上地上或地下的顾客免费停车位;2、 必须为供货商提供20个以上的免费货车

8、停车位; 3、 商场设计时要提供货提供物专用车辆掉头及转弯的场地,40尺货柜转弯半径18米;四、 其它1、 市政电源为双回路或环网供电(或其它当地政府批准的供电方式),总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求,备用电源应满足应急照明、收银台、冷库、冷柜、监控、电脑主机等的用电需求,并提供供商场独立使用的高低压配电系统、电表、变压器、备用发电机、强弱电井道及各回路独立开关箱;2、 安装独立的中央空调系统;3、 物业租赁期限一般为20年或20年以上,并提供一定的免租期。 B、国美电器选址要求 随着国美电器在全国的连锁扩张,在全国不同地区和级别的城市均需要符合开设商场条件的商业物业。具体区域

9、要求如下:市场类别要求开店区位店面规模副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上待添加的隐藏文字内容3区域商圈4000平米以上大型社区3000平米以上地级城市市区人口50万以上,具有一定的购买能力商业中心3000平米以上县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市(百强县优先)副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米以上国美电器连锁店选址标准如下:产权:独立、清晰的产权区位:位于城市或某区域的商业中心,人流量大,交通便利面积:3000平方米以上楼层:从一楼开始,地级市场楼层不超过四楼,县级市场楼层不超过三楼广场:物业距街道的距离在6米以

10、上,有开阔的停车场地和门前广场设施:合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统,空调系统、扶梯和货梯(两层以上) C、台湾迪诺 有合法齐全的营业牌照经营面积:30005000位置:位于购物中心内,有鼎盛的人气分布密度:一个城市一家基本商场层高要求: 4m以上其他:普通柱距 D、美国时代华纳 层高:9米以上数量:5厅以上;58个银幕座位:10001500个造价:2000元/总投资:10002000万元电梯:直达电梯其他:有小卖部 E、新时代百货 层高:4 m(净高)柱距:8.58.5 m位置:繁华的路口或购物中心内停车场:800个,最好有地上停车场面积:1500020000 二、主流

11、业态选址要求一、连锁快餐店连锁快餐业是一种工业化程度比较高的餐饮服务业态,设有中央厨房,其商品销售流程与其他连锁商业有所不同,管理经营难度高于其他连锁业态和传统餐饮业。其与其他连锁业态、传统餐饮的差异情况如下:连锁快餐店:原料加工配送成品销售其他连锁业态:商品配送销售传统餐饮业:原料加工成品销售1、商圈选择客流繁忙之处,如繁华商业街市、车站、空港码头,以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。2、立店障碍连锁快餐业也属餐饮业,需消防、环保、食品、卫生、治安等行政管理部门会审,离污染源10米之内不得立店,相邻居民、企业或其他单位提出立店异议而无法排除,也会形成立店障碍。2002

12、年起我国部分省市按大气污染防治法规定:禁止在居住区或居住建筑内立店。3、建筑要求框架结构,层高不低于4.5米。配套设施:电力不少于20千瓦/100平方米,有充足的自来水供应,有油烟气排放通道,有污水排放、生化处理装置,位置在地下室或一、二、三楼均可,但忌分布数个楼面。4、面积要求200500平方米5、租金承受大众化快餐店:24元(平方米天)消费型快餐店:630元(平方米天)6、租期一般不少于5年。二、餐饮业普通餐厅1、商圈选择普通餐厅分为商务型和大众型两种餐厅类型。商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象,一般选址在商务区域或繁华街市附近,或其他有知名度的街市;大众餐厅以家庭、个人消费为主,一般选

13、址在社区型或便利型商业街市。2、立店障碍开设餐厅须经消防、环保、食品卫生、治安等行政管理部门会审后,方可颁照经营,周边邻居有异议而无法排除的也能成为立店障碍。餐厅必须离开污染源10米以上,对较大餐厅,消防部门会提出设置疏散通道要求。商铺门前有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化,以及直对大门的电线立杆均为选址所忌。3、面积要求大众型餐厅80200平方米,商务型餐厅15010000平方米均可。4、建筑要求因餐厅为个性化装饰、布置,各种建筑结构形式均适合开设餐厅,但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外。餐厅门前须有相应的停车场。餐饮还应具备厨房污水排放的生化处理装置以及油烟气排放的通道。5、租金承受低层为1

14、.50元/(平方米天)以上,视地段、商圈确定租价。楼上餐厅租金略低。6、租期一般不少于3年。面馆1、商圈选择面馆是中式普通快餐的经营形态,原料加工半工厂化,制面、和面、切面等工序在工厂里完成。面馆以切面半成品加工成商品,大大缩短了生产时间,满足人们速食的要求。面馆宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域。2、立店障碍与餐厅相同。3、面积要求80200平方米。4、建筑要求同餐厅5、租金承受25元/(平方米天)6、租期2年以上。 火锅店火锅店近十年来风靡全国,其原因是由于交通便利,人口流动管理放宽,各地饮食文化相融,饮食习惯互相影响。1、商圈选择火锅店是以大众消费为主的餐饮业态形式,选址

15、于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。2、立店障碍与餐厅相同。3、建筑要求框架式建筑,厨房可小于餐厅营业面积的三分之一,其余同餐厅。楼上商铺亦可。4、面积要求120500平方米。5、租金承受视商圈、路段、位置而定,一般情况下不高于4元/(平方米天)6、租期2年以上。 茶坊、酒吧、咖啡等1、商圈选择消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话,这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色,以及舒适和愉悦来吸引消费者的,其选址往往是高雅路段,具有清净、优雅的环境,消费对象具有一定的消费能力和文化修养。2、立店障碍开设茶坊、酒吧、咖啡馆须经消防、治安、

16、食品卫生等行政管理部门会审同意方可颁照经营,在噪音较大、邻里投诉时,环保部门也会介入加以管理。酒吧属于高档消费范围,国家课以重税,收取“消费税”,政府管理部门,包括规划、治安、消防等部门加以严格审核。3、建筑要求茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求,但对建筑结构形式无特殊要求,视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8米,电力按每100平方米10千瓦配置,有自来水供应。如与居民相邻,最好设置隔音层。4、面积要求50400平方米。5、租金承受320元/(平方米天)6、租期2年以上。 西点房、面包房1、商圈选择各种商圈均可开设。品牌企业往往开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上。2、立

17、店障碍同种业态。立店须经食品卫生监督部门会审核准,方可经营。3、建筑要求框架式结构,层高不低于2.8米,门面宽度6米以上,橱窗开阔,离开污染源10米以上。4、面积要求60120平方米。5、租金承受知名企业可以承受10元/(平方米天)以下租金,一般企业可以承受35元/(平方米天)的租金。6、租期2年以上。 主题餐厅与酒吧1、业态成因在连锁超市大规模发展之后,普通商品经营困难,许多商业投资者转而投资餐饮服务业。餐饮服务业是个性化的商业业态(除连锁快餐),切忌雷同化。在激烈竞争中,该业态中的企业须以鲜明的特色来吸引特定的、固定的销售对象。随着生活水平、文化素养的提高,消费群体也会呈现出个性化的需求。主题餐饮业态是以特定喜好(文化、艺术、体育等)为主题揉合餐饮文化,形成餐饮企业独特风格、特点的一种业态,其销售对象固定且消费能力较强。2、商圈选择文化、艺术类主题餐厅可开设在剧院、图书馆、公园、文化艺术故居;体育类主题餐厅,可开设在相关的体育场所附近。3、建筑形式与主题相关4、面积以设计特定对象的人群多少而定。

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