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1、山东新泰商业街策划方案,上海升合房地产经济有限公司,第一章、古玩城的推广需以整体项目为着力点,古玩城消费者分析,本地专业古玩收藏者,省内外各城市专业古玩收藏者,省内业余收藏爱好者,来合肥及周边景点观光的旅游者,合肥本地大众消费群体,古玩城分析,古玩城经营者分析,在合肥本地经营多年古玩的经营者,省内、外周边城市专业经营者,具有较长远发展眼光的投资者,爱好古玩，拥有较强经济实力的收藏者,古玩城分析,经营者的需求,对于商家而言，选择了好的店址，开店几乎就成功了一半。,古玩城分析,从古玩城消费者的分析来看这一群属的消费者与其它商业形式的消费者相比数量较少，远不足以支撑一个项目的销售经营。同时古玩的经营
2、对人流量有着严格的要求。从这一方面来说，我们建议在一期古玩城的宣传推广还是以整体项目推广为主，以期吸引足够人群，带动古玩城项目的销售,小 结：,合肥市旅游业状况,统计预测,旅游总收入单位：亿元,摘自：合肥市统计公众信息网,综合市场分析,合肥市各区属接待游客量,摘自：合肥市统计公众信息网,综合市场分析,从项目综合性商业集群的整体角度去宣传推广，借助政务区作为合肥新兴的政治和文化中心这个跳板，不仅能够吸引本地消费者，同时还会吸引大量的外来游客，从而为本项目带来更多的消费群体，给经营者以足够的信心。,小 结：,经营者类别消费接触度:,市场决定商业,经营者分析,消费者需求,理想商业模式,文化、旅游(2
3、2%),娱乐休闲(17%),餐饮服务(16%),一站式购物(21%),现代快捷购物(24%),置换商业模式:,我们通过消费者对不同的商业类型接触度和消费情况分析，置换出本相目的商业业态配比,经营者需求分析,项目各商业比列:,我们通过对消费者消费习惯的分析，来对本项目业态进行大致的配比。,小 结,充足的消费群体是我们首先考虑的，而单一的古玩城远远吸引不了那么多人群，只能通过整体项目商业的推广，利用整体所有的优势，来吸引充足的消费人群；其次才是市场环境和完善的配套服务；而优厚的政策也大大鼓励经营者的信心。,项目要满足投资者和经营者的需求，必须充分考虑如何达成客户的经济利益！,本章总结:,第二章、古
4、玩城及项目整体的定位分析,整体项目定位问题,本案第一部分，我们从整体着手,首先进行整体项目市场消费者定位及他们的需求定位分析；其次重点阐述项目整体的文化特色；最后就是在特有的文化下如何进行业态划分和项目的文化细节打造。第一部分的大篇幅扩展主要是为了突出一期古玩城的开发、销售与推广。,总体目标概念,3新规划,新商业街风貌,新多元化空间,新主力店定位,开创土地最高价值,短期经营策略,商店街,主题广场,休闲娱乐中心,古玩城,基础建设,资金回收,创造话题,炒热成交,总体定位作业规划,总体经营计划规划,长期经营策略,长期物业管理,3新规划浑然一体,基础建設,资金回收,创造话题,炒热成交,一、本项目的文化
5、特征,整合经济产业,社会效益,优化商业结构,城市形象名片,文化产业,切合文化政策导向,经济效益,天徽商业项目,投入低回报高,增强综合竞争力,舒适的购物氛围+合理业态分布+独创文化区域+完善的配套服务+专业的商业经营管理,文化核心概念：,政,区,首,席,商,业,基,地,=,（1）本项目以文化产业定位,务,文,化,业态分布合理，购物环境高雅，娱乐、休闲、购物一站式服务,文化氛围,配套服务,商业布局,建筑,政务新区首席商业、文化基地,营销诉求,（2）本项目是政务文化新区的文化核心,（3）本项目是安徽的产业文化核心,二、项目整体的业态分布和业态特色,项目各商业类别占项目总体的大致比重,二、项目整体的业
6、态分布和业态特色,本项目理想业态配比,古玩城项目具体问题,在这一部分中我们主要是解决一期古玩城项目在市场、销售、业态规划及后期推广等一系列问题。首先还是从古玩城消费者分析开始，分析他们需求；其次是我们古玩城的业态分布情况与分析；接下来就是我们对项目后期管理所做的建议；最后是我们将如何进行项目的后期推广。,古玩城的消费者是谁,天徽古玩城,合肥本地大众消费群体,项目周边稳定的生活消费人群,来合肥及周边景点观光的旅游者,省内及周边大城市文化市场的专业消费群体,省内、外各城市业余的收藏爱好者,强调未来发展的重要消费群体，给予古玩经营者以足够的信心,1.古玩城业态分布,理由：负层灯光设计规格更完美，且古
7、玩字画对光线敏感，对收藏展览有一定的环境要求国。也是为了突破负一层工艺品区客流量。,负二层：,拍卖厅艺术品展览厅仓储,项目前期古玩城文化特色,理由：负一层能为特色手工、仿古工艺品提供较大空间，房租较便宜。而特色手工的主要消费群体是年轻人，负一层的区位对于消费的影响较其它年龄要小一些。,负一层：,特色手工艺品 仿古工艺品街区,一层：,书画街区古玩精品商区玉器、珠宝专卖区,理由：以古玩精品和珠宝等精致物品吸引客流，一层主要是奠定项目的形象，吸引各层面的消费者，其中主要的消费人群是合肥当地高端人群，主要的带动项目整体人气,理由：二层招入合肥本地及外地古玩老店、名店，打造成我们项目的名片，吸引收藏者与
8、游客，及艺术品爱好者。是古玩城最核心的地方。,二层：,古玩字画、文化商品、工艺品文化艺术衍生产业,理由：交易大厅民、文化鉴定主要是针对专业、高端客群需要一定的私密性、安全性，同时可带动一、二、的客流,三层：,交易大厅文物鉴定,动手吧,三层：,制陶区,丝绣区,风筝区,珠串区,剪纸区,中国结区,理由：三层开发动手吧，就是中国传统民间手工艺体现中心，分为制陶、剪纸、珠串、刺绣等等区域，将开发成为本项目的体验传统文化特色中心，在项目营销中着重突出，大力宣传发扬传统文化，做为事件营销的一大文化特点。,陶 吧,剪纸吧,珠串吧,中国结坊,第三部分：项目整体招商问题,本案第一部分根据项目体量的大小及销售需要。
9、就招商方式：本地现有市场招商+本地开发型招商+外地市场招商。本地现有市场的加盟和本地市场的再开发，是为本市场前期聚集人气的最好途径，然而外地市场招商将会是整个招商环节的重点，提高本市场的知名度与美誉度，必须落到对外地市场的招商力度上。所以我们对招商的方式、策略和活动等作了系列建议。,一、招商策略,楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原则，进行局部科学规 整合。严格控制招商品牌的层次，利用自身优势吸纳国内亮点品牌。这是保证整体 层面上档次先决条件。店铺采取定价租赁制和协议扣点制，以便为招商信息宣传创造悬念卖点。店铺定价租赁的切入点与众不同的悬念招商策略。与合肥政府有关部门合作，打出公益事业牌。孕
10、育系列广场文化活动。为众 商铺聚集人气，使发生购买行为提供冲要条件，培育本商圈目标受众的习惯 性消费行为，为目标业主提供经营成功的有利保障，为树立品牌形象打造宣 传基点。,二、品牌形象定位,鉴于本案商业潜在消费层面颇高，本次招商对象也应该颇具品牌知名度。利用系统的品牌传播策略，打造成一个国内业界知名品牌汇聚的大舞台。以服务品牌化，个性化模式为先导，以迅速的宣传手段传播天徽古玩城在业内行业标志与先驱的形象地位。,三、招商计划,成立商贸公司 市场的招商和经营都有赖于合理机构的成立，而商贸公司具备了展开上述业务的功能，因此，建议尽快成立商贸公司，以便对经营和招商方案进行审核，制定详细可行的经营和招商
11、政策，并展开操作和执行。确立市场经营模式 经营模式决定了市场经营的方式，经营模式确立，方可确定招商的政策，是联营还是引资、是租赁还是自营、或多种方式的结合。因此，经营模式必须尽快确立，否则具体的招商工作将很难展开。,（一）制定具体的招商政策,招商的目标和原则；招商工作的各项规章制度；制定不同商户（规模和经营商品等）的招商政策；制定不同商户的准入条件；确定招商合同样本；确定租金标准和联营等条件；确定优惠幅度和条件；部分大项目的招商方案；,招商区域以合肥为主，大客户和品牌客户的招商区域为全国,（二）招商区域和目标客户确定,招商的目标客户参见市场定位；,（三）大客户及品牌商户的招商,招商策略采用以大
12、带小，以品牌带动一般商户的策略，以 此提高市场招商效果，因此针对大客户及品牌商户的招商 工作应提前展开，预计在五月末即可展开；收集大客户及品牌商户的招商的资料，采用发函、邮寄招 商手册、电话洽谈、招商顾问拜访等推介程序展开招商；由经营公司抽调专业人才，成立大客户及品牌商户的招商 小组，负责客户的招商和合作谈判；,（四）市场招商的全面展开,针对大客户及品牌商户的招商工作启动后，面向中小商户的 招商工作全面启动；针对中小商户招商，主要利用各种媒体发布招商信息，向社 会广泛告之，配合业务人员展开人员推介；该阶段工作在五月十五日前应全面展开；,（五）商户的登记和初选,制定商户登记表（主要包括经营商品和
13、面积等）；所有意向商户均应填表登记，交纳定金，建立预定档案；对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域；对经营商户进行初选，对不符和经营要求的商户另行规划；,审查经营类型；审查经济实力；审查经营能力；审查品牌优势；优先商户和淘汰商户确定；确定首批进驻商户；其余商户视招商情况决定是否入场；,（六）商户资格审查,第四章、详细的经营活动参见经营策略,1、设立古玩城客户服务中心，对招商入住的商家进行跟踪，并 提供后续的优质服务。服务包括以下具体内容：-租赁中介、代办营业执照、相关营业证件；-制定古玩城管理章程，规范经营方向；-统一开业计划。装修计划，开业时间、试业及开业日程计划；-组织实施宣传推
14、广活动计划；-建立和维护古玩城的商业品牌；-维护商户关系，制止恶性竞争；-维持商业秩序，杜绝假冒伪劣商品；-设立投诉专线、处理客户购物投诉；,一、繁荣古玩城措施,4、项目每逢节假日，商业管理公司你联合相关部门，引入社会资源，利用古玩城的场地，举办精心组织的现场活动，增强人气，营造古玩城的商业气氛。,2、不定期举行广场名牌商品特价拍卖。,3、不定期举行名牌广场现场促销会。,二、项目的经营管理,综合商业管理=商业经营管理+商业物业管理,经营管理：,完善的综合商业管理二,招商,统一开业计划,组织实施宣传推广活动计划,建立和维护商场品牌,维护商户关系与维持商业秩序,制止恶性竞争,处理客户投诉,经营管理
15、上，注重文化活动引导，通过人气聚集财富。,完善的综合商业管理一,物业管理：,紧急事件处理,建筑物与装修的维护,物业配套设备的维护,物业消防与安全的管理,环境清洁卫生管理,车辆及交通的管理,小结：,项目必须经由专业的商业经营管理公司进行管理运营、管理公司提出发展战略，制定好发展规划，规划好整个步行街的商业业态布局，根据功能定位合理组织商业、旅游、文化休闲等不同功能的分布比例，运用城市经营理论，运用市场手段，执行建筑规划，组织社会力量建设综合性商业文化项目。,第五章、整体项目的营销推广,在本项目的销售我建议以事件营销为主要形式进行推广，结合年度热门事件，进行有利于项目品牌打造，也有利于社会效益的形
16、成的推广销售活动。在带动销售的同时，推动政务文化新区的文化、商业发展。在活动中以电视、报纸、DM单页等传统形式为辅助宣传，来促进项目的推广和销售。,一、建立多元化的立体宣传网络：,诉求载体,大众媒体,户外广告,公关推广,口碑宣传,目标客户,核心概念,项目诉求,事件营销,二、本项目宣传媒体选择：,我们建议策划一系列与项目特质紧密结合的SP活动，配合项目的销售进程和宣传主题促进宣传和销售效果。以下是我们对开盘阶段SP活动的一些初步设想。,三、天徽项目推广活动,2008金石文化系列活动：,以奥运奖牌金镶玉为点展开，联手政府文化部门、行业协会、文化组织一场以“金石文化”为主题的文化盛宴，联合新安晚报、
17、收藏中国收藏对活动全程进行报道，加强与社会的互动。包涵：金石文化展、金石文化征文比赛、金石藏品慈善拍卖会、金石文化论坛、金石产品交易会、金石矿采风旅游等，多角度全方面的开发金石文化，且于2008年奥运相联系，给项目增加更多的亮点、特色和关注度,2008金石文化活动：,在系列活动中，进行商业运作金石文化，在系列活动中突出传统金石文化及相关的中国传统文化等等。渲染中国博大精深的传统文化。突出儒商的文化氛围，在系列活动中宣传我们项目的文化商业的定位，通过对一期项目古玩城的宣传，奠定整体项目文化产业的定位，促进项目销售。,总 结,本营销策划方案只是对本项目方向性的内容作一初步概述，在实际执行中将根据本项目的实际情况和市场情况适时调整，并制定出相应的决策和对策。安徽博智营销策划有限公司,
