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1、1,营销策划补充方案,2012年7月19日,营销策划案补充说明,7月15日所汇报营销策划案更注重于项目审视、营销节点铺排及阶段性活动策略，此次方案补充汇报更注重实际执行出发，将任务分解，目标明确，配合要求，阶段性主题阐述，媒体铺排，费用预算。,2,3,方案思路总导图,公寓部分,商业部分,7月25日,8月25日,9月8日,10月15日,8月11日,推广渠道、媒体、形象代言人确定,营销中心开放活动,此阶段为商业形象广告期（更换其中两块户外大牌）,8月15日,公寓开盘,9月1日,媒体推广全部更换为商业信息,意向商家签约及会员活动,商业开盘,公寓推广交叉主要在此阶段：只更换线上两块户外大牌确保对公寓产
2、品的轰炸,8月20日,意向商家确定,公寓部分：线上推广集中轰炸在8月份，主要配以线下活动（打街霸、下矿区活动），大型活动为营销中心开放活动及开盘活动，同时配合小型暖场活动（奥运及水果节）。,商业部分：为了不引起市场的混淆，同时考虑到商业部分任务重，时间短，因此在8月中旬考虑在线上做部分形象广告，即在中旬将原有户外的其中2块更换为商业形象广告，线下在矿区活动中和公寓单页一起做部分派单。8月底公寓结束，商业集中推广从9月份开始，中间举行两次大型活动（意向商家签约仪式及开盘活动）。,阶段性操作总思路,公寓部分,公寓部分赶在8月底前快速开盘，对前期客户进行消化，尽快将销售重点放在商业部分；开盘前需迅速
3、积累认筹量，保证良好的开盘效果。时间短，在活动营销上选择常规性大众化式客户最易接受的方式快速引爆市场；短时间内延续前期推广途径，以2300元/起的低价策略，配合大规模的线上推广，积累认筹量；以回购销售政策加大诚意客户及潜在客户对本项目的吸引力；开盘前签订意向商家，更好的提升客户对购买本项目的信心；,商业部分,利用公寓提升的项目市场知名度与口碑的前提下顺势推出市场；利用意向商家签约及招商的正式启动提升项目价值；深入挖掘区域价值，为项目的价值体现添砖加瓦；以投资价值、销售政策的优势在市场上引起轰动，尽可能的增加诚意客户量。,5,商业总建筑面积：按每层4500计算，一期商业总建筑面积为22500。,
4、公寓部分总建筑面积按50000计算，单栋25000，预计8月份开盘销售单栋,销售任务及推广费用总导图,按照一般项目操作，营销推广费用按住宅1.5%；商业2.5%计算，则按照上述总销售额，项目预算春节前营销推广总费用为：1.125亿元*2.5%+0.3亿元*1.5%=326.25万元,截止一期商业开盘10月15日。整体费用预算：162.4万元+74.5万元=236.9万元,项目春节前通过评估核算预计可完成销售额约1.4亿元，整体营销费用按总销售额2.5%计算，应投入为326.25万元，截止10月15日开盘仍有89.35万元营销费用的使用空间。,公寓部分,商铺部分,时间节点铺排销售任务分解软硬件配
5、合阶段性执行媒体组合排期费用预算,7,时间节点铺排销售任务分解软硬件配合阶段性执行媒体组合排期费用预算,总结,公寓部分,商铺部分,时间节点铺排销售任务分解软硬件配合阶段性执行媒体组合排期费用预算,8,时间节点铺排销售任务分解软硬件配合阶段性执行媒体组合排期费用预算,总结,9,明确项目的利润点在商业部分。公寓受目前周边市场项目价格、地理位置较偏、投资型客户目前考虑公寓产品作为投资相对较少，导致公寓在短时间内卖不起价格，而前期认筹已有200批客户，考虑项目市场口碑，建议公寓部分开盘放在8月下旬，利用前期推广低价策略，去化部分公寓产品，开盘后收回前期优惠，变相拉升项目实际成交价格，待市场价格上升后另
6、行考虑推售公寓其他部分产品。,尽快做好公寓开盘筹备，短时间继续认筹推广价格策略树立市场知名度，尽快将推广重心移至商业部分,10,案名建议,项目前期推广以总案名“卓耕广场”作为统一推广名，涵盖商业及公寓，容易让人混淆。现整体策略调整为公寓与商铺分别推广，可以考虑将公寓部分另行以分案名推广。,案名命名原则：1、需考虑项目整体统一；2、结合项目特有属性，全部为中小户型，案名可考虑目标客群、项目定位、规模、产品属性等；3、朗朗上口，便于记忆。,11,案名建议,主推,卓耕柠檬宿,宿州南 新青年生活特区,释义：卓耕：统一项目整体形象，以开发公司冠名，可以给开发公司做形象宣传；柠檬宿：以水果柠檬来命名，活跃
7、轻松，符合小户型产品定位及年轻人喜好；宿，作为后缀能起到修饰作用，同时将宿州隐射进去，并且还通住宿、休息之意。形象定位：宿州南，体现项目区域，联合“新青年生活特区”，展示出本项目的居住群体是有活力、有前景的生活群体；同时与案名的轻松活跃相统一。,12,案名建议,辅推,卓耕城市杰座,菁英圈层专属领域,释义：卓耕：统一项目整体形象，以开发公司冠名，可以给开发公司做形象宣传；城市杰座：代表着城市中的杰出代表，显得有霸气的同时让人第一眼感觉出不是大户型产品；同时杰座谐音“杰作”，代表是卓耕集团的出彩之作.形象定位：菁英圈层，专属领地，从青年一代主流客户群体角度出发考虑，同时专属有唯一之一。与项目案名调
8、性统一为稳重豪迈之气！,13,案名建议,备选,卓耕花园公寓,卓耕七彩阳光,卓耕双子星,卓耕城市新天地,14,销售政策确定（7月25日）；宣传推广渠道及媒体确定（7月25日）；广告设计确定，宣传推广铺开（7月27日）；营销中心交付使用（软包装到位）（8月8日）；营销中心外广场交付使用（8月1日）；工程样板间交付使用（8月8日）；利用营销中心开放，会员升级，前期认筹客户筛选。,确定价格策略，开盘方案提前确定，继续做好置业顾问培训工作。部分广告推广更新为公寓开盘信息。,重要时间节点铺排,15,销售任务分解,7月25日8月25日,公寓认筹数新增120个,8月11日8月18日,前期认筹客户升级筛选，预计
9、剔除50%认筹（仅作参考）,预计开盘前有效认筹量240批,8月25日开盘,60%解筹率，销售套数约150套，按成交均价3000元/，平均每套面积70计算，成交总金额约3150万。,16,销售政策配合,五年110%回购政策,策略实施：1、签订回购协议，自交房之日起，第5年末提前1个月由购房者提出回购要求，前期回购协议作废；2、开发商对于购房者提出的回购要求，无条件按房屋合同价110%回购；3、回购所产生的政府相关税费双方自理。,17,认筹政策调整配合,调整出发点：配合回购政策实施；洗筹：前期认筹客户诚意度梳理；统一优惠政策，便于后期价格体系建立。调整策略：营销中心开放前，仍按1万元认筹金收取，待
10、会员升级日，加收认筹诚意金5000元，可享受2.5万元总房款优惠及购房时回购政策，诚意金购房时抵充购房定金，优惠金从总房价扣除（销售说辞5000元会员升级及申请享受回购政策）；利用营销中心开放节点，会员升级，“钻石卡”升级为“至尊卡”，前期认筹客户补缴5000元认筹金，重新签订协议，原承诺客户优惠保持不变，不选择升级不能享受五年回购政策，发放对应序号VIP卡，收回原有VIP卡号及协议，会员升级办理时间自公布之日起7天内有效，逾期办理，则原保留“至尊卡”卡号作废；选房流程：先按至尊卡会员顺序选房，“钻石卡”会员选房待“至尊卡”会员选房结束后按卡号先后顺序选房（与前期协议相统一）；,18,工程节点
11、配合,关键工程节点,1、现场营销中心交付使用时间8月8日前（包括软装到位）；2、工程样板间交付使用时间8月8日前（包括软装到位）；3、营销中心外广场交付使用时间8月1日前（包括精神堡垒）；,目的：,8月11日营销中心开放活动是开盘前重要节点活动，为给客户一个良好的形象展示，希望相关工程能够予以完全配合。,19,名人炒作配合配合,名人炒作配合（7月25日确定）,代言人选择：建议安徽本地影视明星，第一选择赵薇；第二选择孙国庆；第三选择前中国小姐世界小姐安徽男生女生向前冲主持人余声。合作方式：出席售楼处开放活动，允许宣传推广上形象照用途：项目开盘活动出席，当天签名活动；宣传推广活动海报、户外大牌授权
12、形象照（签订合同至2012年）目的：名人效应，在市场上制造话题，利用名人提升项目的知名度，短时间全名皆知！,20,宣传推广途径配合,导视系统（即精神堡垒，外环南路与西昌南路交汇处、南二环与西昌南路交汇处、营销中心外广场）；围墙广告、过街横幅（寻找去往周边县市、乡镇、矿区墙体、等广告，预计50块以上，条幅200条以上）；车体广告（公交车13路、17路（每条路线23辆）；下往矿区所在镇的农班车车体（预算10辆）；路旗广告（市区内路旗广告、或联系广告公司布设人民南路、西昌南路至本项目路旗）；户外广告（原有保留更换内容及画面、市中心需新增户外大牌3块）；网络广告（宿房网、搜房网、宿州房地产交易网网络通
13、栏、建立网上售楼部开辟第三战场、及时新闻更新）；电台广告（宿州交通频道，15秒专题联系及录音制作）；报广（拂晓日报、新安晚报）游走字幕（本地电视台）；单张派发（重新设计）；短信；,7月25日前宣传推广途径确定！,21,营销中心开放前营销执行,公寓阶段性推广总纲领,立体式广告铺开形象代言吸引市场走出去 引进来的泛营销模式开展,公寓阶段性推广主题,2300元/起 4090玲珑户型火爆预约中五年免费入住 8月11日会所体验式营销中心正式开放,22,营销中心开放前营销执行,宣传推广主题,户外媒体,主题一：2300元/起 4090玲珑户型火爆预约中主题二：五年免费入住 8月11日会所体验式营销中心正式开
14、放,宣传要素：项目案名及产品定位五年回购政策对外公布营销中心开放信息释放,公交车媒体,23,24,25,26,27,28,29,网络媒体,营销中心开放前营销执行,宣传推广主题,卓耕柠檬宿新青年生活特区即将公开发售五年免费入住入会即享万元优惠8月11日会所体验式营销中心正式公开,软文：1、南部新城崛起新标杆XX公寓居住新概念要点：炒作片区，提出卓耕广场分案名2、天上也能掉馅饼 XX公寓新概念 五年居住不花钱要点：提出五年回购政策3、会所体验式营销中心宿州惊现 提前享受家的尊贵感要点：营销中心开放信息释放,30,报广媒体,营销中心开放前营销执行,宣传推广主题,主题一：天上真能掉馅饼五年免费居住先抢
15、先得,软文：1、南部新城崛起新标杆XX公寓居住新概念要点：炒作片区，提出卓耕广场分案名2、天上也能掉馅饼 XX公寓新概念 五年居住不花钱要点：提出五年回购政策3、会所体验式营销中心宿州惊现 提前享受家的尊贵感要点：营销中心开放信息释放,主题二：除了馅饼，还有金砖五年免费入住入会即享万元优惠,31,电台媒体,营销中心开放前营销执行,宣传推广主题,南部新城 居住新概念 卓耕柠檬宿 五年免费入住 入会即享万元优惠 8月11日会所体验式营销中心正式开放,要点：提出区域发展优势；提出项目案名及定位；提出销售政策；提出认筹信息；提出营销中心开放时间；销售电话,32,电视媒体：静屏广告,营销中心开放前营销执
16、行,宣传推广主题,南部新城 居住新概念 卓耕柠檬宿 五年免费入住入 会即享万元优惠 8月11日会所体验式营销中心正式开放,要点：项目效果图；项目介绍；营销中心、样板房、外广场景观效果图（实景图出来更换）；销售政策及认筹信息释放；营销中心开放信息释放；,LED广告,33,游走字幕,营销中心开放前营销执行,宣传推广主题,2300元起，【卓耕柠檬宿】，8月11日会所式营销中心正式开放，五年免费计划，万元巨额优惠，入会即享！3250999,短信,2300元起，【卓耕柠檬宿】8月11日会所式营销中心正式开放，入会即享五年免费入住，万元巨额优惠！不限购不限贷，宜住宜投资3250999,34,营销中心开放前
17、营销执行,宣传排期及费用,此费用为初步预计，具体费用需共同明确,35,营销中心开放前营销执行,阶段性活动执行,两大线下活动贯穿,打街霸活动送文化 下矿区活动周末暖场活动配合,36,营销中心开放前营销执行,阶段性活动执行,周末暖场活动,奥运有奖竞猜活动活动时间：8月5日、8月6日活动地点：市区营销中心活动目的：以奥运为由头，暖场活动聚集人气活动主题：奥运加油 有奖互动竞猜活动内容：1、简单室内包装布置、横幅+小吊旗；2、来访即送形象小礼品一份，与下矿活动礼品一致（建议钥匙包）；3、周末认筹客户可参加抽奖一次（奖品设置、运动器材（羽毛球拍、乒乓球拍、足球、篮球、跳绳等等）；4、填写奥运竞猜卡，卡片
18、类容：姓名、联系方式、竞猜中国本届奥运会可获得多少金牌（A.80100;B.100120;C.120枚以上）或名次（A.12名；B.34名；C.5名以外）；5、开奖时间8月18日。,37,营销中心开放前营销执行,阶段性活动执行,周末暖场活动,时令水果节+奥运有奖竞猜抽奖活动活动时间：8月18日活动地点：现场营销中心活动目的：与8月6日活动联动，新增水果品尝，吸引人气活动主题：品时令水果 抽奥运竞猜大奖活动内容：1、准备季节水果、饮料等，客户可自由品尝；2、奥运竞猜抽奖（公布竞猜结果，将猜中者投入抽奖箱，抽出一至三等奖，共设置10名，奖项设置：一等奖，购物卡500元；二等奖购物卡200元；三等奖
19、购物卡100元）；,38,营销中心开放前营销执行,阶段性活动执行,渠道拓展打街霸活动,打街霸活动活动执行时间：7月27日29日，8月初活动执行地点：宿州市市区覆盖活动执行要点：1、招聘1015人大学生或暑期工，提供统一服装，进行统一简单培训；2、3人为一小组，扫街、扫楼、扫办公场所、人流量大的区域，派发宣传海报（公寓、商业海报同时派发）；3、派发过程中可带领客户前来营销中心看房，登记咨询客户联系方式，报销打的费；4、营销中心准备小礼品，凭派发海报至营销中心可领取小礼品一份；5、适当奖励机制，底薪50元/天，带领客户到现场奖励5元/批，当天认筹客户奖励50元/批；,39,迎宾大道,淮河路,浍水路
20、,汴河路,人民路,西昌路,淮海路,四横三纵，分区域扫街+定点派单+社区派单+学校派单,营销中心开放前营销执行,阶段性活动执行,打街霸活动布点,40,营销中心开放前营销执行,阶段性活动执行,送文化 下矿区活动,送文化 进矿区活动活动执行时间：每周下矿两次（两场）活动执行地点：周边矿区活动执行要点：1、联系电影放映单位或个人，下午4点到达指定地点；2、架设展蓬，置业顾问配合聘用人员派发宣传海报，告知晚上免费看电影信息；3、准备物料易拉宝、登记本、小礼品、投影宣传片、横幅等等；4、晚上7点开始放映精彩大片，中间穿插项目宣传片；5、需要看房客户专车接送。6、设立矿区代销点，实现全民营销。,深挖目标客户
21、群，建立360度矿区客户拓展。,41,营销中心开放前营销执行,阶段性活动执行,送文化 下矿区活动实施,16：00-18：00电影放映前准备,电影展架、展示台、椅子、宣传单页,18：00-19：00放映前暖场,试播、现场音乐、赠送小礼品、发放宣传单页,19：00-20：30放映影片,放映中间公布此次活主题和放映结束发放礼品细则,20：30放映结束,发放礼品并做项目优惠政策解说,前期准备：1、制作简易可用于电影播放的项目幻灯片或宣传片（7月20日7月27日）2、联系电影放映公司或个人（7月22日确认）3、踩点（7月25日确认）,插播公司宣传广告,42,营销中心开放前营销执行,阶段性活动执行,送文化
22、 下矿区活动实施,电影放映设备（有执行单位提供）；电影放映活动易拉宝或X展架（4个）展示于活动现场（展板内容为项目形象展板2个，全民团购活动须知及活动流程）；3m3m帐篷2个供工作人员解答及摆放项目相关资料及礼品；条幅（尺寸根据银幕尺寸确定，条幅内容“【卓耕柠檬宿】五年免费入住 入会即享万元优惠”）公司宣传单页、户型图各500份；咨询台一张，板凳一张、登记本一本、签字笔2支；项目文化衫5件；小板凳20张；奖品XX准备20份。,相关物料筹备：,人员配置：,电影放映员（放映公司提供）；置业顾问（2人）；协调工作人员（2人）；派单员（3人）,43,营销中心开放前营销执行,阶段性活动执行,8月11日营
23、销中心开放活动,活动前提：现场售房部内部销售物料到位；现场包装制作发布到位；门前绿化完工。活动时间：2012年8月11日活动地点：卓耕广场现场营销中心活动对象：卓耕广场前期认筹客户及登记客户活动嘉宾：有关政府部门领导、电视媒体、电台媒体、网络媒体、报纸媒体活动目的：告知现场营销中心开放信息通过现场售房部的高调展示提升项目引起市场焦点话题维护前期客户，增强客户信心会员客户升级、吸引新认筹客户活动主题：“卓耕广场会所体验式营销中心正式开放【卓耕柠檬宿】至尊会员招募正式启动”,五年免费入住政策正式启动，售楼处开放当日，实行前期认筹客户升级活动，升级之后可获得5年免费入住政策。,44,营销中心开放前营
24、销执行,阶段性活动执行,8月11日营销中心开放活动,活动前期准备媒体宣传及社会关注：短信群发、前期登记客户电话跟踪、网络公布信息；形象礼品（制作价值5-8元小礼品预计1000份）；客户信息卡（以护照样式设计，供意向客户登记之用）；卓耕至尊会员申请协议书、至尊卡（500份）；活动公司确认，商榷活动细案；酒水、餐饮准备。看房车准备（目前已有一辆，建议增加一辆看房车）,活动内容：AM8:00AM8:45：客户签到登记，领取礼品；AM8:45AM9:00：主持人暖场；AM9:00AM9:30：卓耕集团领导代表发言；AM9:30起：活动正式开始；活动期间设置“至尊会会员”办理区，由置业顾问引导客户办理；
25、现场设置静态展示欣赏区（钢琴、萨克斯、大小提琴、素描、花式调酒等）及儿童游乐场地；活动结束，报纸、网络、电视台等相关媒体进行软文及新闻资料整理，第二天发布。,45,营销中心开放前营销执行,阶段性活动执行,8月11日营销中心开放活动,奖项设置,人员安排,46,营销中心开放前营销执行,阶段性活动执行,8月11日营销中心开放活动,活动费用预算：打街霸活动：人员工资：25人/次*2次*60员/人=3000元文化衫等费用：50件*20元/件=1000元奖励费用预计：1000元合计：预算5000元,送文化 下矿区活动：预计每场3000元合计：5个矿区约3万元,营销中心开放活动：预算5万元（含场地包装及活动
26、演出及奖品）,暖场活动费用：两次预计5000元,47,营销中心开放前营销执行,阶段性活动执行,阶段性费用预算汇总,备注：此推广费用中较多渠道推广为长期类推广,名人炒作配合若能尽早确定，则能在营销中心开放前的所有推广中使用其肖像，有利于推广的吸引力和时效性。,48,公寓阶段性推广总纲领,立体式广告铺开形象代言吸引市场走出去 引进来的泛营销模式开展,公寓阶段性推广主题,8月25日卓耕广场卓耕柠檬宿盛大开盘4090玲珑户型 5年免费入住,公寓开盘期营销执行,阶段性活动执行,49,报广媒体,宣传推广主题,主题一：不限购、不限贷送你五年居住权4090玲珑户型投资自居两相宜,软文：1、挖掘卓耕广场“免费入
27、住五年”【内幕】要点：制造新闻事端，延续上阶段提出五年回购政策内容，以第三方名义引出项目所处地段的发展前景，及开发商资质雄厚和对客户的保证！2、千呼万唤始出来 卓耕广场8月25日盛大开盘要点：将项目的前期炒作加以阐述，道出项目整体规划，商业业态等等3、卓耕广场开盘热销 投资好出处要点：开盘热销报道，同时带出卓耕广场还有另一种类型的投资产品小面积、产权商铺。,主题二：全城瞩目 卓耕柠檬宿8月25日盛大开盘,公寓开盘期营销执行,50,宣传推广主题,网络媒体,不限购、不限贷送你五年居住权4090玲珑户型投资自居两相宜全城瞩目 卓耕柠檬宿 8月25日盛大开盘与赵薇面对面,软文：1、挖掘卓耕广场“免费入
28、住五年”【内幕】要点：制造新闻事端，延续上阶段提出五年回购政策内容，以第三方名义引出项目所处地段的发展前景，及开发商资质雄厚和对客户的保证！2、千呼万唤始出来 卓耕广场8月25日盛大开盘要点：将项目的前期炒作加以阐述，道出项目整体规划，商业业态等等3、卓耕广场开盘热销 投资好出处要点：开盘热销报道，同时带出卓耕广场还有另一种类型的投资产品小面积、产权商铺。,公寓开盘期营销执行,51,电台媒体,宣传推广主题,卓耕柠檬宿 入会即享万元优惠 五年免费居住权 8月25日盛大开盘与赵薇面对面 4090玲珑户型 投资自住两相宜 不限购不限贷,要点：重要是发布产品信息、销售政策、开盘时间及认筹优惠。,公寓开
29、盘期营销执行,52,电视媒体：静屏广告,宣传推广主题,卓耕柠檬宿入会即享万元优惠 五年免费居住权 8月25日盛大开盘与赵薇面对面 4090玲珑户型 投资自住两相宜 不限购不限贷,要点：项目效果图；项目介绍；营销中心、样板房、外广场景观效果图（实景图出来更换）；销售政策及认筹信息释放；营销中心开放信息释放；,LED广告,公寓开盘期营销执行,53,游走字幕,宣传推广主题,【卓耕柠檬宿】4090平玲珑户型，8月25日盛大开盘与赵薇面对面，免费居住五年，会员申请截止倒计时！不限购不限贷【XX公寓】3250999,短信,【卓耕柠檬宿】4090平玲珑户型，8月25日盛大开盘与赵薇面对面，免费居住五年，会员
30、申请截止倒计时！不限购不限贷宜住宜投资3250999,公寓开盘期营销执行,54,宣传排期及费用,此费用为初步预计，具体费用需共同明确,公寓开盘期营销执行,根据前期报纸投放效果确定实际投放量,55,阶段性活动执行,打街霸活动变换主题后进一步开展送文化 下矿区活动变换主题后进一步开展周末暖场活动,公寓开盘期营销执行,56,阶段性活动执行,打街霸活动,打街霸活动活动执行时间：8月22日8月24日活动执行地点：宿州市市区覆盖活动执行要点：重复阶段一,送文化 进矿区活动活动执行时间：每周下矿两次（两场）活动执行地点：周边矿区活动执行要点：延续阶段一,公寓开盘期营销执行,57,阶段性活动执行,8月25日开
31、盘活动,活动前提：相关证件齐全；所有物料到位。活动时间：2012年8月25日活动地点：卓耕广场现场营销中心活动对象：卓耕广场前期认筹客户及登记客户活动嘉宾：有关政府部门领导、电视媒体、电台媒体、网络媒体、报纸媒体活动目的：开盘消化前期客户；形成市场轰动；为项目后期推出产品做好铺垫活动主题：“8月25日 卓耕柠檬宿 盛大开盘”,公寓开盘期营销执行,58,阶段性活动执行,8月11日营销中心开放活动,活动前期准备媒体宣传及社会关注：短信群发、前期登记客户电话跟踪、网络公布信息；提前一周下乡镇宣传车宣传，提前三天市区宣传车宣传；形象礼品（制作价值5-8元小礼品预计1000份）；认购礼品（100元左右礼
32、品300份）；价格表、认购书、购房合同、回购协议书、宣传海报、销控等等开盘物料准备齐全；活动公司确认，商榷活动细案；提前客户摸底，价格引导。,活动内容：根据认筹客户VIP卡序号选房（至尊卡选房结束后钻石卡选房，待VIP会员全部选房结束，其他客户方可参加选房）；选房时间控制在5分钟每批次左右，每批次进场选房客户10批；活动当天演出活动尽量减少，以选房为重点；开盘当天未认筹客户成交仍可享受会员优惠；明星赵薇出席开盘仪式，附送签名照、签名光碟或签名礼品（开盘活动亮点可与送汽车大奖二选一，即前段时间如果明星炒作不能实施，则可考虑再开盘当天举行买房抽汽车活动）；活动结束，报纸、网络、电视台等相关媒体进行
33、软文及新闻资料整理，第二天发布。,公寓开盘期营销执行,59,阶段性活动执行,8月11日营销中心开放活动,奖项设置（根据实际情况确定是否设置汽车奖项）,推售楼栋,建议推售东侧A栋单位,及价格制定,考虑到前期对外口径2300元/起，为承诺客户，同时增加解筹率，建议将2300单位户型明确（优惠后北向78层房源统一一口价2300元/左右）南北向价差800元/层差4050元/（两房层差25元/）【尽量减小价差，在整体基础上控制单套户型总价。】,公寓开盘期营销执行,60,阶段性活动执行,活动费用预算：打街霸活动：人员工资：25人/次*1次*60员/人=1500元奖励费用预计：500元合计：预算2000元,
34、营销中心开放活动：预算15万元（含场地包装及活动演出及奖品）,送文化 下矿区活动：预计每场3000元合计：5个矿区约1.5万元,公寓开盘期营销执行,61,阶段性活动执行,阶段性费用预算汇总,公寓部分费用预算汇总,此费用预算仅为市场预估报价，实行价格未统计。媒体推广皆为半年或一年档。,公寓开盘期营销执行,62,公寓部分营销执行,公寓开盘前时间节点表,63,公寓部分营销执行,公寓推广小结,公寓部分推广执行主要以线上集中轰炸一个月，线下活动主要为打街霸和送电影下乡宣传。离开盘时间仅有一个月，不建议做常规性活动，中间穿插一次营销中心开放活动、一次开盘活动。开盘取消所有优惠，待区域发展稍微成熟之后再做宣
35、传推广，之后将所有的精力放在商业操作与营销上。,公寓部分,商铺部分,时间节点铺排销售任务分解软硬件配合阶段性执行媒体组合排期费用预算,64,时间节点铺排销售任务分解软硬件配合阶段性执行媒体组合排期费用预算,总结,65,8月15日户外大牌更换为商铺形象广告；意向商家确定、运管公司资料到位；铺位分割图确定；项目楼书等确定；会员活动，聚集人气；,招商正式启动产品信息释放9月全力推广积筹开盘热销，为后期加推打下良好的基础,重要时间节点铺排,造势,顺势,破势,66,销售任务分解,商业总建筑面积：按每层4500计算，一期商业总建筑面积为22500。,67,销售任务分解,7月25日8月25日,自然认筹，自然
36、积客,至10月15日,开盘后，阶段性活动营销，预计，每月销售40套，春节点返乡客冲刺，合计可冲量销售180套，成交总金额2700万，累计春节前10950万元,。,10月15日开盘,65%解筹率，销售套数260套，按成交均价10000元/，平均每套面积15计算，成交总金额约3900万。,12月31日开盘,重新积筹450个，65%解筹率，销售套数290套，按成交均价10000元/，平均每套面积15计算，开盘成交总金额4350万元,含前期认筹客户，总计完成400个筹号,春节前,68,销售政策配合,10年年均稳定回报9.6%，5年100%回购，10年120%回购,策略实施：1、年投资回报率：第一、二年
37、：8%第三、四、五年：9%五年末，应客户需求，开发商按合同价100%回购，返还同期银行活期存款利息，双方债权两清，如不选择回购政策，继续执行以下回报率政策。第六、七、八年：10%第九、十年：11%十年后，开发商统一按合同价120%回购，如客户愿意，提前三个月协商继续签订联合经营合同（投资回报率开发商根据市场情况另行确定）。,增加5年回购政策，符合投资客户对投资灵活性大的要求，促进商业成交。,69,项目定位配合,整体定位确定：,卓耕广场,50万娱乐购物休闲大都会,70,单铺面积调整配合：根据卓耕集团提供给我司的单铺分割图，套内面积基本上在15左右，实用率未确定，若按实用率55%计算，建筑面积基本
38、上在约28，单铺面积过大，导致总价过高，需要设计单位重新划铺，确保建筑面积主力铺位面积在1015区间，确保能更容易以低总价低投入来吸引客户。面积过大则总价过高，十分不利于商铺销售！,规划设计配合,71,意向商家签订：从投资客角度出发，客户最在意的是高投资回报的保障在哪里，最关心的问题是商业后期的运营，置业顾问再好的口头阐述都比不上宣传画面上的真正主力商家的进驻或意向进驻。一期商业只是项目庞大商业体量中极小一部分，为保证项目一期的良好销售状况，为后期15万方商业体量的成功销售打下良好的基础，本项目必须尽快签订意向商家（可协商卓耕集团其他项目商业合作资源）。同时，招商进度正式提上日程，落实到实处，
39、确定品牌主力商家正式入驻。,招商配合,意向商家签订时间：8月下旬，建议8月20日，（顺便可以对于前期公寓客户的购房信心给予保障）。,72,宣传推广途径配合,围墙广告、过街横幅更换；车体广告更换；路旗广告更换；候车亭广告；网络广告更换；电台广告更换；报广；电视游走字幕；单张派发（重新设计）；短信；,73,商铺8月份营销执行,商铺阶段性推广总纲领,高举高打，建立市场热度招售并行，加大项目附加值一点两翼，两个战场作战全民营销，不放过每一个客户,商铺阶段性推广主题,50万娱乐购物休闲大都会,74,75,宣传推广主题,户外媒体,50万娱乐购物休闲大都会,宣传要素：项目案名及形象定位,造势8月15日8月3
40、1日,说明：形象推广造势阶段，与公寓推广不交叉，仅作户外大牌及新增媒体形象广告，为后期的集中推广做准备。,商铺8月份营销执行,76,宣传排期及费用,此费用为初步预计，具体费用需共同明确,造势8月15日8月31日,商铺8月份营销执行,77,阶段性活动执行,顺势9月1日9月月30日,商铺阶段性推广总纲领,高举高打，建立市场热度招售并行，加大项目附加值一点两翼，两个战场作战全民营销，不放过每一个客户,商铺阶段性推广主题,乐购、大地影院等意向入驻1020淘金旺铺 火爆认筹中,商铺9月份营销执行,78,79,宣传推广主题,户外媒体,乐购、大地影院等意向入驻1020淘金旺铺 火爆认筹中,宣传要素：产品属性
41、发布意向商家信息发布销售政策发布,公交车媒体,顺势9月1日9月月30日,商铺9月份营销执行,80,网络媒体,宣传推广主题,投资一旺铺轻松十年富1020淘金旺铺主力商家意向入驻VIP认筹火爆进行中,软文：1、发现宿州开发区的商业饥渴宿州高端娱乐休闲购物消费大拦截要点：炒作片区及项目形象定位。2、500万宿州人却没有一个真正的娱乐购物休闲之地？要点：对业态规划进行阐述，点出投资回报。3、投资卓耕广场，投资商铺银行！要点：债券、股票、存款、人寿保险、住宅投资等投资产品与卓耕广场投资对比分析。,顺势9月1日9月月30日,商铺9月份营销执行,81,报广媒体,宣传推广主题,主题二：20万+10年百万富翁
42、卓耕广场10-20M2黄金旺铺火爆认筹中！,顺势9月1日9月月30日,主题一：投入5万元，每年赚1.2万元年均XX%高收益！卓耕广场10-20M2黄金旺铺火爆认筹中！,软文：1、发现宿州开发区的商业饥渴宿州高端娱乐休闲购物消费大拦截要点：炒作片区及项目形象定位。2、500万宿州人却没有一个真正的娱乐购物休闲之地？要点：对业态规划进行阐述，点出投资回报。3、投资卓耕广场，投资商铺银行！要点：债券、股票、存款、人寿保险、住宅投资等投资产品与卓耕广场投资对比分析。,商铺9月份营销执行,82,电台媒体,宣传推广主题,意向商家入驻1020淘金旺铺低投入高回报负风险商铺银行，十年轻松成就百万富翁,要点：意
43、向商家入驻产品属性低投入高回报负风险商铺银行概念,顺势9月1日9月月30日,商铺9月份营销执行,83,电视媒体：形象宣传片,宣传推广主题,业态规划品牌商家运营管理低投入高回报负风险,要点：项目形象宣传片，产品属性、投资风险、业态规划等等多方向展示,顺势9月1日9月月30日,商铺9月份营销执行,84,游走字幕,宣传推广主题,【卓耕广场】投入5万，每年坐收1.2万，1020平淘金产权旺铺，主力商家意向入驻，VIP会员火爆认筹中【卓耕广场】3250999,短信,【卓耕广场】财富挖掘机，投入5万，每年坐收1.2万，1020平淘金产权旺铺，主力商家意向入驻，VIP会员火爆认筹中3250999,顺势9月1
44、日9月月30日,商铺9月份营销执行,85,宣传排期及费用,此费用为初步预计，具体费用需共同明确,顺势9月1日9月月30日,商铺9月份营销执行,86,阶段性活动执行,顺势9月1日9月月30日,打街霸活动活动执行时间：9月4日9月6日活动执行地点：宿州市市区覆盖活动执行要点：执行见公寓部分,商铺9月份营销执行,87,阶段性活动执行,顺势9月1日9月月30日,送文化 进矿区路演,活动目的：人群效应活动时间：2012年9月，周末执行。活动地点：矿区所在乡镇或县镇广场。执行方式：每场活动时间3小时，周末选择白天、工作日选择夜晚；落实细节：提前一周确定安排执行线路，以便活动在乡镇工商、市容报批；若有活动配
45、备内容变更，需提前一周落实，以便演员配备邀请；项目需提前一周确定活动自身配套事项：人员、推广物料、现场营销细节，明确与活动公司对接人。,活动执行：下午演出执行：10：00出发11:00到场-14:00布场完毕-14:00至17:00活动进行，17:00活动结束拆场。置业顾问及聘请派单人员派发单页接受咨询，登记客户信息，如有需要可安排看房车统一接送。提前在分销点发布路演信息。,商铺9月份营销执行,88,阶段性活动执行,顺势9月1日9月月30日,会员活动日,活动目的：会员活动，提高市场知名度活动时间：9月8日。活动地点：现场营销中心。活动主题：意向商家签约仪式暨会员联谊会活动内容：1、意向商家签约
46、仪式；2、老会员咨询服务，新客户入会服务；3、老会员及当天认筹会员赠送价值50元/左右礼品；4、答谢酒会；宣传推广：打街霸、置业顾问电话回访、网络、报纸媒体宣传、短信告知,商铺9月份营销执行,89,阶段性活动执行,顺势9月1日9月月30日,卓耕项目一日游,活动时间：9月15日。活动地点：卓耕集团已正式运营项目项目（譬如淮南财富广场等等）活动目的：开发商实力鉴证，增强客户对于卓耕广场的投资信心活动主题：卓耕项目游活动内容：1、提前三天电话通知部分意向较强的客户及部分老客户，确定是否有时间参加本项目组织的活动；2、提前三天联系好目的地项目相关负责人做好气氛与接待工作；3、置业顾问及工作人员同车陪同
47、，协调于解答客户疑问；3、提供中午餐；4、集体留影；宣传推广：网络、报纸炒作,商铺9月份营销执行,90,阶段性活动执行,顺势9月1日9月月30日,猜灯谜 迎中秋,活动时间：9月22日。活动地点：现场营销中心活动目的：暖场活动吸引人气活动主题：猜灯谜 迎中秋活动内容：1、营销中心准备水果拼盘、月饼拼盘及饮料；2、设计一块灯谜版，放置100个左右灯谜，客户取题版写答案，交由工作人员审核，猜对可获得礼品一份；3、礼品设置：小盒月饼、形象礼品；4、当天认筹者可获得中秋大礼包一份；5、现场横幅、充气拱门烘托气氛；宣传推广：打街霸、置业顾问电话回访、短信告知,商铺9月份营销执行,91,阶段性活动执行,活动
48、费用预算,活动费用预算：打街霸活动：人员工资：25人/次*2次*60员/人=3000元奖励费用预计：1000元合计：预算4000元,会员活动及签约仪式：预计费用：2万,周末暖场活动：预计费用：3000元,送文化 下矿区活动：预计每场1.5万元合计：5个矿区约7.5万元,商铺9月份营销执行,92,阶段性费用预算汇总,商铺9月份营销执行,93,破势9月1日9月月30日,阶段性活动执行,商铺阶段性推广总纲领,高举高打，建立市场热度招售并行，加大项目附加值一点两翼，两个战场作战全民营销，不放过每一个客户,商铺阶段性推广主题,投入5万 每年净赚1.2万1020淘金旺铺 即将发售,商铺10月份营销执行,9
49、4,95,宣传推广主题,户外媒体,投入5万 每年净赚1.2万1020淘金旺铺 即将发售,宣传要素：产品属性发布开盘信息发布低价策略吸引,商铺10月份营销执行,破势9月1日9月月30日,96,网络媒体,宣传推广主题,10月15日盛大开盘投入5万每年净赚1.2万50万娱乐购物休闲中心,软文：1、六法则教您安全投资商铺卓耕广场，低投入安全创富。2、你不理财财不理你解密卓耕广场投资神话？3、强大商家品牌团，为您的财富保驾护航！,商铺10月份营销执行,破势9月1日9月月30日,97,报广媒体,宣传推广主题,主题二：独家盛宴，逆市飘红，卓耕广场卖掉了宿州开发区,主题一：10月15日盛大开盘 1020淘金旺
50、铺首付5万起,软文：1、六法则教您安全投资商铺卓耕广场，低投入安全创富。2、你不理财财不理你解密卓耕广场投资神话？3、强大商家品牌团，为您的财富保驾护航！,商铺10月份营销执行,破势9月1日9月月30日,98,电台媒体,宣传推广主题,宣传开盘信息、产品信息、投资回报信息、商家信息,要点：商家开盘产品属性低投入高回报负风险,商铺10月份营销执行,破势9月1日9月月30日,99,游走字幕,宣传推广主题,【卓耕广场】10月15日盛大开盘，1020平淘金产权旺铺，5000元/起，年均11.6%高额稳定收益【卓耕广场】3250999,短信,【卓耕广场】10月15日盛大开盘，1020平淘金产权旺铺，500
