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1、青年汇佳园商业部分产品定位报告,中新集团研发中心市场部,目 录,项目概述项目位置技术指标交通环境市场研究区域环境市场供应目标客群Swot分析,项目定位4#地商业定位市场定位产品定位2#地商业定位市场定位产品定位投资分析投入产出分析经营分析,第二部分 项目定位,项目定位-四号地商业定位,市场定位 打造朝青路上消费新亮点，塑造区域食尚新生活中心。,朝青路未来5年内最大，囊括品牌餐饮和现代便利生活设施的青年主题社区生活中心。以品牌餐饮的进入弥补区域商业结构的失衡，提升项目整体气质，保证长期收益。,四号地商业定位-产品定位,四号地商业定位-产品定位,立面风格：与项目整体的设计风格相一致，时尚、现代、充
2、满小资的、物质生活的气质。可吸取西方物质生活、享乐主义鼎盛时期商业设施的设计风格，采用较大的色差、丰富的变幻，刺激区域内主流客群中青年消费者的消费欲望。在设计初期将可能进入的品牌对门头、招牌的特殊需求考虑到设计中。,待选方案一 方 略,待选方案一 天 大,待选方案-天 大 方 案,业态规划主题及面积比例：各类餐饮 50%、便利卖场 40%、便利服务设施 10%；功能店铺单铺面积设定：各类餐饮：休闲餐饮：50-350平米大型餐饮：500-2000平米中档卖场、超市：超市：5001000平米便利服务设施：便民服务：20100平米社会设施：30150平米,四号地商业定位-产品定位,一层：餐饮类，临街
3、位置切割成小店；休闲餐饮、蛋糕店、小吃店；设置直梯，临近处设为三层或四层餐饮部分的入口零售、便利服务类；邮局洗衣房、冲印、药房、美容美发；电讯、电信局营业厅；中型超市，在一层略差位置设置入口及一定经营面积；,二层：餐饮：休闲餐饮，部分与一层店铺连接，保证较好的临街位置，丰富本层功能；中型超市：作为二层的主要经营内容，占本层面积的绝大部分；,三层：集中型美食城：作为主要餐饮场所，满足区域消费及写字楼部分需求；中大型品牌餐饮：引入中档中型餐饮，完善餐饮设施层次；四层：中大型品牌餐饮：知名中型餐饮，设置直梯，拉升整体档次；,功能品牌推荐：一层：餐饮：麦当劳、呷哺呷哺、面爱面、永和豆浆、宏状元粥店、味
4、多美、DQ、好利来、张一元、街客、；零售、便利服务：贝塔斯曼、红英、东东西西、I.T.、柯达冲印、福奈特洗衣、金象大药房、邮局；中型超市：冠军超市、物美超市；二层：餐饮：呷哺呷哺、面爱面、真功夫、宏状元粥店、中型超市：冠军超市、物美超市；三层：休闲餐饮、美食城、中大型品牌餐饮入口：大食代；四层：1-3家中大型品牌餐饮：大鸭梨、汉拿山、老诚一锅、好伦哥、品奇批萨、小肥羊；,四号地商业定位-产品定位,公共空间风格及用材与青年汇整体风格统一。以内街廊道提升非临街店铺价值，利用其对不同风格品牌商铺进行分区，引导人流。在三层利用廊道贯穿室内外，形成立体交通，激活三、四层经营价值。以景观、灯光手段丰富，丰
5、富其时尚现代的商业气质。与引入品牌装修充分结合，互利互补。公共空间的装修满足正常商业设施装修标准即可。,四号地商业定位-产品定位,二号地商业定位,市场定位 迎合朝青板块整体商务环境的提升，作为写字楼、soho部分的商务配套设施，携手知名餐饮经营企业，打造朝青路上消费新亮点，塑造区域现代商务生活中心。,二号地商业定位-产品定位,囊括品牌餐饮和现代便利生活设施的商务主题生活中心。以品牌餐饮的进入弥补区域商业结构的失衡，提升项目整体气质，为写字楼、酒店式公寓及SOHO以及未来周边规划的高档写字楼提供高品质的现代化商务配套。,二号地商业定位-产品定位,立面风格与青年汇项目公建部分整体风格统一。立面效果
6、应强调其现代、高尚的品质感，凸显国际都市气质，迎合主流客群的喜好。因考虑大面积出租，与知名餐饮服务企业合作，应尽早确定合作品牌，协调制定外装修方案。,待选方案一 方 略,待选方案二 天 大,天大方案,业态规划主题及面积比例：品牌餐饮 65%、零售、商务、便利、服务设施 35%；功能店铺单铺面积设定：大型餐饮：500-2000平米零售、商务、便利、服务设施：零售门店：30100平米商务餐饮：50300平米金融设施：20100平米社会服务：30150平米,二号地商业定位-产品定位,商务餐饮，设置在端头，提供最佳的可视性和可达性；休闲餐饮：咖啡店、面包房、简餐；设置直梯，临近处设为三层或四层餐饮部分
7、的入口零售门店；时尚服饰、箱包、高档家具家饰金融设施：银行分理处、信用卡中心；证券公司社会服务：美容美发；电讯、电信局营业厅；,品牌餐饮：引入1-3家中大型品牌餐饮或商务餐饮，利用朝阳北路便捷的交通条件带来客流，满足写字楼及区域内居住人群中高档餐饮需求。金融设施：二层部分面积设置为证券公司，二层部分面积作为银行业务部及VIP室。,功能品牌推荐：一层：零售门店：金飞鸿电信、电信营业厅、7-11；金融设施：光大银行、建设银行、北京证券；商务餐饮：上岛咖啡、真功夫、面包物语；社会服务：DHL；二层：品牌餐饮：渝信川菜、粤色湘天酒楼、渔公渔婆金融设施：光大银行、建设银行、北京证券；三层：品牌餐饮：渝信
8、川菜、粤色湘天酒楼、渔公渔婆,二号地商业定位-产品定位,公共空间与青年汇共建部分相呼应。以景观、灯光手段丰富，丰富其时尚现代的商业气质。与引入品牌装修充分结合，互利互补。公共空间的装修满足中高档商务商业设施装修标准即可。,二号地商业定位-产品定位,第三部分 收 益 分 析,收益分析-经济技术指标,收益分析-销售收益分析,注：计算前提为建设期即开始销售计算考虑建筑使用率为0.7；年出租率一层为0.7，二层为0.8，三四层为0.9此处以销售价格折合之租金仅为参考数值，用以比较与实际租金之间差异，实际招商时，还需考虑租金优惠政策等。此计算的前提条件为开发商设立经营管理公司统一经营统一出租，以此保证经
9、营规划的实施和租金的回收,收益分析-销售收益分析,注：计算前提为竣工后经营两年时带租约销售；计算考虑建筑使用率为0.7；年出租率一层为0.7，二层为0.8，三四层为0.9此处以销售价格折合之租金仅为参考数值，用以比较与实际租金之间差异，实际招商时，还需考虑租金优惠政策等。此计算的前提条件为开发商设立经营管理公司统一经营统一出租，以此保证经营规划的实施和租金的回收,收益分析-销售收益分析,建设期销售，4#地可实际销售收益1.46亿元，销售均价1.58万元/平米；2#地。1.4亿元，。1.82万元/平米；两部分销售额总计2.87亿元，销售均价1.7万元/平米。以上为假设四层全部卖掉可得收益，如销售
10、受阻，只卖掉4#地一二层和2#地一层，则4#地可实际销售收益1.16亿元，销售均价2.15万元/平米；2#地。0.64亿元，。2.8万元/平米；两部分销售额总计1.8亿元，销售均价2.3万元/平米。,收益分析-销售收益分析,竣工并经营2年后带租约进行销售，4#地可实际销售收益2.45亿元，销售均价2.64万元/平米；2#地。2.5亿元，。3.24万元/平米；两块地商业部分销售额总计5亿元，销售均价2.9万元/平米。采取三年后带租约销售可增加盈利2.13亿。以上为假设三层全部卖掉可得收益，如因高层经营单位较大，不利于销售，只卖掉4#地一二层和2#地一层，收入其余层面租金，则4#地可实际销售收益1
11、.84亿元，销售均价3.4万元/平米；2#地。1.1亿元，。4.5万元/平米；两块地商业部分销售额总计2.9亿元，销售均价3.7万元/平米。采取三年后带租约销售可增加盈利1.1亿，并年增加租金收益950万元。,收益分析-经营分析四号地,注：以上为假定统一经营的前五年经营收益分析,收益分析-经营分析二号地,注：以上为假定统一经营的前五年经营收益分析,收益分析-经营策略,统一招商、统一经营，保证商业规划的实施和租金的回收。竣工后带租约销售，可获取最高的销售收益。可考虑出售一二层可分割小面积，获取销售收益，同时保留部分面积，保证长期租金收益。,项目概况,项目位置4#地位于朝阳北路与青年路交汇处，紧邻
12、城市交通主干道；2#地沿朝阳北路，紧邻铁路；技术指标,交通环境青年路、朝阳路、朝阳北路构成板块整体的交通框架。青年路北段改造完成，我项目门前路段尚无改造迹象。朝阳路改造预计明年全部完工，成为CBD主要道路之一。朝阳北路已经全线通车。城铁6号线规划从西八里庄经青年汇至常营，2008年开工。区域交通环境迅速改善，大力拉升区域价值。,第一部分 市 场 研 究,市场研究-区域环境,宏观环境影响朝青板块热度直线上升；朝青板块内近20个项目，均价超过8500元/平米-产品类型丰富；2006年该区域的开发总量达到了400多万平方米；未来该区域人口密度较高；零售类商业配套，包括集中商业、特色商业街及底商等都种
13、形式，整体商业面积至少30万平米以上；区域内现实商业，特别是餐饮类供应仍明显不足；区内住宅供应量巨大，商业供应量不足，现实功能配比不合理。,市场研究-市场供应,板块内集中商业总建筑面积8.5万平米，经营面积达5万平米。代表项目：住邦2000二期商业、韩show商场和首创白云商场。底商及商业街供应总量20万平米，经营面积超过12万平米。代表项目：朝阳园.尚街、华纺易城底商、国美第一城商街、珠江罗马嘉园欧洲风情商业街、A-Z TOWN商业配套据不完全统计，朝青板块住宅项目之商业配套供应量近30万平米。,市场研究-市场供应,据不完全统计，朝青板块现有商业供应面积达26万平米（建筑面积）。集中百货类：
14、13.5万平米超市类：3.5万平米电器卖场类：1.5万平米餐饮类：2.5万平米。休闲娱乐类：4.5万平米。,市场供应-零售业面积供应,区内已建在建零售类近14万余平方米，面积较大，档次一般。新入市面积待市场检验。华堂商场延续传统经营方式，满足日常消费需求，保证其商业地位。白云市场、韩SHOW及财满街以划分面积单位形式销售，均价：18000元/平米，承诺年8%回报。产权店铺式商业开发项目，在招商、经营及投资回报方面存在不确定性，面临市场考验。尚街作为唯一只租不卖的商业物业，融合多种经营内容，餐饮及休闲娱乐面积分别占到总量的30%-35%。,区域内聚集了9余家大、中、小型超市（其中包括4家便利店）
15、，主要分布在朝阳路两侧 样本中5000平方米以下超市3个，三家面积合计4300平方米.样本全部在朝阳路沿线大型超市仅有易初莲花一家，规模占总供应量66%，达8500平米，辐射整个区域消费人群。大型超市具明显发展空间，规划中的家乐福超市及朝阳北路SHOPPING MALL入市后，超市规模将完成中型到大型的转型。,市场供应-餐饮类供应,餐饮经营面积1.2万平米，集中在朝阳路，中档餐饮为主，品牌及特色餐饮较少；区内餐饮品牌有：肯德基、麦当劳、必胜客、好利来、郭林家常菜、永和豆浆、大白鲨火锅自助等。品牌档次明显不足。在建餐饮总供应约4万平方米，多为产权式销售，品牌以休闲中小型餐饮为主；品牌升级、环境改
16、善将伴随新项目迅速开展；区内餐饮设施从功能、档次、面积，均无法满足正常需求。,市场供应-休闲娱乐类面积供应,板块内新社区都设有会所，主要为内部提供服务；甘露园临街洗浴中心，经营面积近800平方米的；白云生活广场四层为小厅影院，五层健身场所，面积4000平米；尚街地下一层为2000平米休闲娱乐场所；财满街休闲乐园，分布二期商业街三层位置，体量在8000平方米。朝阳北路周边目前不存在集中大型休闲娱乐场所。休闲娱乐业态存在明显市场空白。目前区内休闲娱乐场所总供应量近4.5万平方米，约有3.3万平方米针对小区开放，档次、经营内容和配套设施无法满足未来需求；,市场供应-租金水平,该区域零售类租金水平如下
17、：单位-元/平米.经营面积.日集中商业类：华堂商场：3.5元/平米，营业面积24000平米。苏宁电器：2元/平米，营业面积3000平米,一层仅入口，四层为主要经营场地。超市类：京客隆超市：3元/平米，经营面积1500平米，一层。法宝超市：1.5元/平米，经营面积2000平米，地下。临街商铺类：迪信通手机专卖：8元/平米，经营面积350平米，正对华堂商场。罗宾汉服饰专卖：10元/平米，经营面积100平米，正对华堂商场。中国移动通信：11元/平米，经营面积30平米。,该区域餐饮类租金水平如下：,l倍讯易倍讯易-http:/让您获取管理资讯更容易,提供海量的公文,范文,制度,规定。,倍讯易http:
18、/,该区域休闲娱乐类租金水平如下：单位-元/平米.经营面积.日休闲、服务类：香榭丽舍美容美发：6.5元/平米，营业面积970平米。三星电子维修中心：6.5元/平米，营业面积400平米。娱乐类：,朝青居住版块,东至东五环、西至东四环，南至朝阳路，北至姚家园路。,市场供应-分 析,已建、在建常规零售类物业面积，供应量超过40万平米，新项目多为切割小产权面积销售产品。未来主要零售供应集中在产权销售店铺，同类投资产品过多。如仍延续此类形式，将面临严峻的竞争。中大型超市类产品缺乏，区域导向明显，大型超市的进驻要求苛刻，中型超市更具灵活性、收益性和便利性。餐饮娱乐设施严重不足，经营档次较低，无大型中高档餐
19、饮服务设施，与区域内强劲的消费力和巨大的需求形成较大反差。餐饮娱乐设施未来存在较大发展空间。,目前朝青板块商业设施平均租金为零售类：集中商业：2-3元/平米.天 地下一层至地上4层中型超市：1-1.5元/平米.天 地下一层临街店铺：6-10元/平米.天 地上一层餐饮类：休闲餐饮：6-11元/平米.天 地上一层中型正餐：4-5元/平米.天 二层大型餐饮：3-1.5元/平米.天 三-四层休闲服务、娱乐类：休闲服务:6.5元/平米.天 地上一层娱乐类：1.5-3元/平米.天 地下一层、地上四层,市场研究-目 标 客 群,商业的主要客群来自：青年汇佳园自身居民；目前区域内居民；包括来自华纺易城、国美第
20、一城、珠江罗马嘉园等已入住的小区的居民及周边临近小区居民。区域内写字楼工作人群；包括来自金泰国益大厦、国际创展中心及其他小区内办公人群。其他过境人群。据不完全统计，目前朝青板块，开发总量已达到370万平方米，明年上半年将超过400万平米，朝阳路区域在未来两三年内，入住人口总数超过40万人，消费能力强劲。,特征分析及品牌偏好,喜欢变化，喜欢尝试新鲜事物；生活态度乐观，对自己有要求，对未来更有追求；渴望被关注、被周围人羡慕、成为生活圈的焦点人物，是各种VIP卡的持有者；对生活要求高，但收入有限，不能完全达到理想状态，追求折中解决方案。工作在最好或较好的写字楼、或者时尚的场所；工作极度忙碌，没有过多
21、时间；冰箱里除了饮料没有什么吃的，几个月不开火，偶尔浪漫一次在家做饭；喜欢在装潢漂亮的或者胡同深处的特别地方用餐。买东西的地方两级分化严重，去国贸，也去秀水街、雅秀、动物园等地方；遇到国贸、太平洋、SOGO等店庆打折，是最主力的消费狂；,常吃或期望常吃的餐厅 麦当劳、呷哺呷哺火锅、面爱面、味多美、猫眼、汉拿山、宏状元、水果捞、DQ冰激凌、鹿港小镇、边城小镇、锅比盆大、金湖茶餐厅、茶马古道、拉兹印度菜、nyu法餐、那家小馆、蜀地传说、柠檬叶子、客家菜、冰库、彝家肴、欣叶、日昌餐厅、寒室、醉三江、渝信川菜、不见不散、青叶日本料理、俺爹俺娘肉丁大包店、新马印餐厅、东八区茶餐厅、红京鱼等 都是些时尚类
22、餐厅，汇聚的是以中青年为主的中外宾客；餐厅菜品本身很有特色，不论中餐还是西餐；室内环境设计独特、风格鲜明；整个餐厅与本土和世界各地的文化、艺术、时尚紧密相连；吃的是特色、吃的是环境、吃的是主题、吃的是文化、吃的是时尚、吃的是品位、吃的是世界共融；,l房地产E网房地产E网-http:/倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。,房地产E网-http:/,夜店,市场研究-SWOT分析,S（优势）充足客户基础，大量目标人群；地理位置优越，道路条件良好，交通设施便利；具备充分停车位；W（劣势）青年路南路段改造不确定；商业规模小，不利于大型零售行业进驻；施工周期需与项目总体平衡；,市场研究-SWOT分析,O（机会）区域市场增长势头强劲；住区成型，人流稳步提高；交通环境极大改善；商业结构不合理，市场空白明显；针对某些商业功能需求明显。T（威胁）整体环境有待改善。经营方式影响商业气氛及投资回报。如何平衡经营收益与投资收益。温和的项目形象很难脱颖而出。如无法做到差异化定位，很难规避同质化竞争。,
