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1、北京房地产市场运行情况,2011年2月,PART 1 北京房地产市场分析,北京市场发展综述 土地市场 房地产市场,2010年7月，随着远郊新开楼盘的”低开”，成交量有所反弹；8-9月，市场出现了回暖迹象，9.29新政后，市场回暖势头嘎然而止，但11、12月份市场随供应增加、刚性需求消费者观望情绪的瓦解，而再次出现成交火爆现象；而房地产市场成交价格方面，持续高位运行状态。,北京商品住宅成交市场1月成交量环比下降，降幅为28.1%,从近一年市场情况，可以清晰的发现，北京房地产市场依旧处于政策主导的阶段，2010年“三波”房地产调控政策（第一波为以“国十一条”为代表的紧缩型调控，第二波为以“国十条”
2、为代表的打压型调控，第三波为以“9.29”新政为代表的管制型调）虽在一定程度抑制了投资性需求和改善性需求，造成市场成交量回落明显，但逐步被市场消化后，便重现市场回暖态势。并且在一系列的政策调控下，房地产市场价格回落现象不明显，仍处于高位运行状态。,国八条政策出台，市场迅速进入“冰冻期”,市场迅速转淡；成交量大幅回落，不足上月三分之一,量价均有不同幅度的回落，成交量回落到上月的三分之一左右。,2010年56月,市场筑底反弹；成交量呈现稳步上涨。,市场呈现“量涨价滞”特点，成交量环比上涨两成，止跌回升。,部分远郊楼盘低价入市，带动成交量上涨,7-9月,10月,11-12月,受新一轮调控影响，成交量
3、环比下降两成多,成交量再次出现下降，但成交价格仍维持高位运行状态。,成交量再次出现回暖势头，成交量连续两个月攀升，优质土地交易活跃。,市场再次出现回暖势头,2011年1月,1月成交量环比下降，降幅为28.1%。,受元旦和春节因素影响，多数开发商放缓供应节奏，市场供应量急剧下滑，成交量也较12月份有所下降。,在年底回笼资金的压力下，打折促销的楼盘增多，引发刚性及投资需求年末的入市信心,2010年1月-2011年1月土地市场成交情况北京,2010年1月-2011年1月北京土地成交量走势,2010年1月-2011年1月北京土地单价及楼面地价走势,2011年1月北京共成交土地23宗，成交建设用地面积9
4、6.24万平方米，成交规划建筑面积180.48万平方米。从近13个月土地市场成交情况来看，11月、12月为土地成交高峰期。,近13个月北京土地成交均价出现了较大波动，4月新政后土地价格大幅跳水，9月份、12月份出现明显反弹，但随即又出现下调。本月，北京楼面地价为3405元/平方米，土地单价6385元/平方米，较12月份均出现下降。,从近13个月北京土地市场成交情况来看，4月北京开始实施的土地新政使开发商拿地受到严格限制，土地价格大幅跳水，9月、12月受个别优质地块成交影响，价格明显反弹，随即又出现滑落。全年土地集中爆发在11月份和12月份，成交规模明显超出其余各月份，本月土地市场价格呈现回落态
5、势。,数据来源：北京土地整理储备中心,数据来源：北京土地整理储备中心,2011年1月，成交的6幅中服地块占据了土地楼面地价排行的前几位，成交楼面地价均在20000元/平方米左右，本月成交地块中最高成交楼面地价仅为7600元/平方米。,数据来源：北京土地整理储备中心,2010年1月-2011年1月北京成交土地楼面地价排名前十（居住用地）,2010年1月-2011年1月土地市场成交情况北京,2011年1月，北京商品住宅供求比为1：11.97，市场供求失衡加剧,2010年1月-2011年1月北京市商品住宅供求走势图,2011年1月，商品住宅新增供应面积10.3万平方米，环比大幅下降，仅有5个项目供应
6、。同比下降89.2%；成交量方面，商品住宅成交123.3万平方米，环比下降28.1%，同比上涨9.3%。从供求关系上看，商品住宅市场供求比1：11.97，市场供求失衡局面再次趋紧。,北京商品住宅市场供求关系分析,数据来源：CRIC,本月新开盘项目列表,北京商品住宅市场新开盘项目,受到元旦和春季两大节日临近的影响，开发商推案态度不积极，2011年1月，北京商品住宅项目仅有6个项目有新推案，总建筑规模在10.3万平方米，其中不乏中高端项目，如二环内的中信城、学院路板块的戛纳35号，其开盘价格都在40000元/平方米左右。,数据来源：CRIC,1月份北京商品住宅共有5个项目开盘入市，开盘项目总建筑面
7、积10.3万平方米。其中，开盘5个项目中2个是纯新盘，3个为老项目后期推盘。1月份的新开盘项目，以五环内为主。,本月成交价格一改上个月回落态势，攀至22945元/，环比上涨11.6%，同比上涨20.1%，为近13个月以来价格最高位。并超过2010年4月出台国八条政策前，市场最高成交价格。,北京商品住宅市场成交价格分析,数据来源：CRIC,北京市2010.1-2011.1月商品住宅量价走势图,2011年1月，北京商品住宅价格有所上涨，成交均价为22945元/平方米，环比上涨11.6%，同比上涨20.1%，达近13个月以来最高成交价格。本月成交价格上涨主要是由于本月多个高单价项目大面积成交所造成，
8、如中信城、丽都水岸、首城国际中心、首开幸福广场等，其均价都在30000元/平方米以上，其单个成交量也均在1.3万平方米以上。,80（含）-100和140（含）-200面积段，二室、三室户型为供应主力,面积段,户型,2011年1月，北京市商品住宅市场新增供应中，80（含）-100平方米面积段占供应量首位，供应面积4.4万平方米，占比约 43%；140（含）-200平方米面积段供应量列第二，供应面积3.1万平方米，占比约30%。,2011年1月，三室、二室为本月商品住宅新增供应的主流户型，占比分别为46%、40%。具体来看，三室新增供应4.7万平方米，位居第一，二室新增供应4.1万平方米，位居第二
9、，本月四室房型供应0.7万平方米，占本月供应量的7%，位居第三。,北京商品住宅市场供应结构,80（含）-100平方米面积段成交占比最高（38%），二室、三室为成交主力户型,面积段,户型,2011年1月，商品住宅成交面积段排名第一的为80（含）-100平方米面积段，本月成交量36.1万平方米，占总成交量的38%；60平方米以下面积段成交11万平方米，占比22%；140(含)200平方米面积段成交26.3万平方米，占总成交面积的16%。其余各面积段的成交面积占比都在14%以下。,2011年1月，商品住宅成交市场的中坚力量依然是二室和三室。本月二室成交面积42.6万平方米，占比35%，三室成交面积3
10、4.2万平方米，占比28%。一室成交12.4万平方米，占比10%本月商品住宅成交主力户型仍为中小户型，一室、二室、三室总占比73%。,北京商品住宅市场成交结构,10000（含）-15000元/平方米和30000(含)元/平方米以上单价段；200（含）-400万元总价段成交占比表现突出。,单价段,总价段,2011年1月，10000（含）-15000元/平方米价格段成交占比最大，成交面积31.5万平方米，占比26%；其次是30000元/平方米以上价格段，成交面积29.2万平方米，占比24%；位列第三的为20000（含）25000元/平方米价格段，共成交19.9万平方米，占比16%。,2011年1月
11、，200（含）-400万元总价段所占比重最大，成交量为31.9万平方米，所占比重为26%；其次为400（含）-1000万元总价段，成交面积为29.6万平方米，占比为23%；本月成交第三为100万元以下总价段，成交分别为20.4万平方米，占比为16%。,北京商品住宅市场成交结构,1月北京商品住宅项目销售TOP10排行,数据来源：cric,2011年1月商品住宅项目销售TOP10排行榜,从以下进榜的项目来看，除中信城、丽都水岸、首城国际中心价格在3万元以上外，其余进榜项目成交均价在2万元左右。,突出案例解读中粮万科长阳半岛,项目介绍,房山郊区大盘：低总价，主力户型为2居、3居，满足刚需客户需求；万
12、科品牌效应：前期持续热销，积累客户较充分。,热销原因,突出案例解读昆泰嘉诚中心,项目介绍,位于朝阳区望京中关村科技园内，东临五环路，南依北小河，紧邻望京公园。地理位置十分优越。项目为商业立项，40年产权，但成交均价仅20200元/平方米，与周边项目相比存在明显的价格优势。,热销原因,突出案例解读龙湖香醍溪岸,项目介绍,位于顺义新城核心，乔波滑雪馆北侧；与北京最大森林公园为邻，距京东最大水系景观潮白河90米，独享8.5万平米的社区公园。周边交通状况：从京承高速、京顺路、机场高速、白马路等城市快行线均可快速连通市区，距首都机场仅15 公里。龙湖地产品牌力作，普通住宅部分共享别墅社区资源。,热销原因
13、,新政对高端市场和别墅市场影响尚未显现。本月高端住宅供应量大幅萎缩，仅有中信城、戛纳35号和御园项目有供应，供应7.7万，成交18.9万，价格47853元/，成交表现较为稳定；别墅市场仅供应2000平方米，成交量小幅下滑至10万平方米。,2010年1月-2011年1月北京市高端住宅市场量价走势,5月以来，北京高端市场明显受到新政的影响，成交量锐减。5-7月份成交量处于低谷。但8月以来成交量明显回升，月均成交量8万平方米，其中1月份供应量为7.7万，环比下降46.7%；成交量18.9万平方米，环比上涨15.42%；成交均价47853元/，环比上涨7.69%。由于受个案项目的影响，高端公寓成交均价
14、波动较大。2010年以来，北京别墅成交量在4月份达到峰值后于8、9月份开始逐步走出低谷。1月别墅成交量10.06万平方米，环比下降29.59%,成交价格为30060元/平方米，环比上涨26.62%。,2010年1月-2011年1月北京市别墅市场供求价走势,数据来源：CRIC,数据来源：CRIC,注：2009年高端住宅为单价25000元/平方米以上楼盘，2010年高端住宅为单价35000元/平方米以上楼盘。,高端住宅市场及别墅市场量价走势,高端公寓项目中，中信城、首开幸福广场-铂郡项目入市热销，宣武区表现抢眼，成高端项目集中地。别墅项目中，近远别墅依然是市场热点，由于其优越的自然环境及较高的性价
15、比受到客户青睐。本月，富力十号的住宅和别墅双双进入前五名，表现抢眼。,1月高端住宅项目及别墅项目销售TOP5排行,数据来源：cric,1月高端住宅项目销售TOP5排行榜,1月别墅项目销售TOP5排行榜,数据来源：cric,突出案例解读中信城,项目介绍,突出案例解读首开幸福广场二期铂郡,项目介绍,突出案例解读富力十号,项目介绍,PART 2 北京房地产市场政策环境及走势分析,22,政策环境分析2011年政策初见端倪,2011年房地产市场一系列调控措施：,1月31日,【青岛】,青岛市政府新闻办召开新闻发布会，介绍了青岛出台楼市限购令的相关情况。具体实施细则尚未公布。,各城市国八条落地政策：,2月1
16、日,【上海】,上海出台落实“国八条”的楼市调控细则，提出限购、限贷、推进房产税试点等9条措施，多管齐下遏制投资投机性购房。,【北京】,【南京】,【成都】,【济南】,按照“新国八条”有关规定，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。,2月12日,山东省济南市有关限购细则规定从即日起至12月31日，济南市户籍及非户籍居民家庭，只能在市区范围内新购一套新建商品住房。,政府调控的决心和居高不下的市场矛盾预示，未来房地产调控的趋势不会改变。一系列调控措施还将继续出台。,23,政策环境分析2011年“国八条”新政解读,2010年
17、房地产经历了三轮严厉的政策调控，但并未阻止房价上涨的步伐。2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。2011年第一轮房地产调控就此拉开帷幕。,政策点评：,1、本次调控事前没有任何信号释放，非常突然，且调控力度空前，反应了中央政府对房地产调控和控制房价的决心，对市场需求有较大冲击，方向性意义较强。2、这次政策重点不仅是首付六成和从严征收营业税、个人所得税，全面限购的政策力度更大。本次调控明确要求直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市（这已基本涵盖了全国主要城市）严格实施限购令，而且与之前各城市限购令明显不同的是，本次不是限
18、制新增一套，而是计算存量，如果已有两套以上住房，则明确不能再购买，这个政策对市场的杀伤力很大!,各主要城市国八条落地政策解读,上海版国八条落地政策与全国版高度一致,青岛版国八条落地政策火速落地的城市,上海落地政策与全国版国八条保持了高度一致。从限购、信贷等方面入手。二套房限购，三套房一律停售。具体细则与国八条高度一致；信贷收紧，二套房首付不得低于60%,利率1.1倍；房产税落地试行；国务院要求的具体调控目标上海计划在3月公布。,青岛反映速度最快，政策颁布速度快，1月31日在本市网站上公布。从落地政策的细节来看，青岛版国八条与全国版国八条保持了高度一致。限购、信贷均严格执行了中央的要求。,1,2
19、,政策环境分析各城市国八条落地政策,北京版国八条落地政策5年连续社会保险及纳税证明,北京落地政策与全国版国八条保持了高度一致，部分条文更加严厉。从限购、信贷等方面入手。其中对购房人资格要求5年以上的条文成为北京版政策的关注点。对北京版政策的详细分析见后面京十五条分析。,3,深圳、广州、哈尔滨、南京、成都、太原、南宁、长春、贵阳等城市也相继出台了国八条落地政策，各地政策以贯彻执行中央国八条政策为主。,贷款利率提高，必然会增加贷款者的购房成本。但首套住房首付已由最低二成提至三成，贷款利率已由最低七折升至八五折对购房者的影响更为直接。上海、重庆相继落地房产税，但在此之前国八条公布，其调控力度远超房产
20、税且更多关注各地执行力度，掩盖了房产税的调控效果。,国八条是主力，加息、房产税只能敲边鼓,加息效果尚未显现,房产税落地政策过于温柔,国八条是主力，加息、房产税只能敲边鼓,对于房地产市场而言，加息的影响需要经历一个量变到质变的过程。每次加息都是小小的利空，但在加息周期的前半段，总体影响较小；加息周期过半，尤其是最后一次加息完成之后，其累积效应，才会显著表现出来。若依此规律，则当前第三次加息后，对于楼市依然属于“温水煮青蛙”，不必夸大其效果。,上海、重庆房产税政策较为相似，先皆是对多套和高档房的住宅征求持有环节的税收；差异之处于重庆直接向高档房“开炮”，以别墅和单价为参照系，涉及面小，税率略高；而
21、上海方案主要以套数和面积为衡量标准，涉及面略大，税率稍低。舆论渐渐将房产税视为抑制房价的“终极武器”，落地后成了一枚“小小的子弹”。,政策环境分析加息、房产税政策解读,26,政策环境分析新政市场表现,【北京】,2011年前四周北京二手住宅成交套数走势,2011年前四周北京新建商品住宅供应成交套数走势,【上海】房地产交易中心过户数明显增加，估计大约增长了两至三成左右。国八条新政出台周（1月24日-1月30日）上海新增供应面积11.4万平方米，成交近27万平方米，成交量较前两周有小幅上涨，新政出台后两周（1月31日-2月13日）则供应量、成交量均大幅下滑，累计供应5.6万平方米，累计成交4.1万平
22、方米。,【青岛】国八条新政出台周（1月24日-1月30日）青岛新增供应面积13.1万平方米，成交量21万平方米，成交量连续两周超过200万平方米，恐慌性购房造成房地产市场短暂繁荣，新政出台后两周（1月31日-2月13日）则供应量为0，成交量大幅下滑，第5周（1月31日-2月6日）仅成交3.9万平方米，第六周（2月7日-2月14日）市场无供应、无成交。,27,政策环境总结,2010年房地产调控政策频出，严厉程度不断加剧，但对市场的影响不明显；2011年开年房产调控力度升级，中央明确表明对房产的调控信心，如国八条调控后仍达不到调控目标，政策将再度升级、加码。因此政府调控的决心和居高不下的市场矛盾预
23、示，未来房地产调控的趋势不会改变。,政策环境分析政策环境总结,28,北京“新国八条”落地政策,2月16日，北京市人民政府办公厅出台关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知，该通知是北京对“新国八条”的细化规定，共十五条，从土地、税收、建设、信贷、限购、保障房等多个方面对下阶段的调控工作做出了细致性的要求。,北京版国八条政策要点1：,【保障性住房建设目标量化，保障力度加强。】,通知规定十二五期间全市计划建设、收购各类保障性住房100万套，其中2011年全市通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套，在公
24、租房方面，2011年年底前实现配租入住1万户以上。,2010年北京商品住宅成交量为1201万平方米，约为12万套左右。以这样的标准计算，这意味着2011年将会有超过20万户（人）通过保障性住房解决居住问题。从增量上看，保障性住房的受益人群将会超过购买商品房的人群，这将极大的缓解北京市的住房问题。,政策要点解读：,从内容上看可以分为重申和加强两部分内容。其中差别化信贷、严格住房用地供应管理、加强税收征管等部分为与新国八条的规定并无大的差异，属于重申性内容；而在保障性住房和限购方面，则出现了新的规定，成为本次京版十五条最大的亮点。,29,北京“新国八条”落地政策,【限购政策升级，对后市影响巨大】,
25、通知规定，自通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。,北京版国八条政策要点2：,北京市统计公报显示，2009年北京常住人口为1755万人，外来人口509万，占常住人口的比重为29%，其中能够满足购房条件的非户籍人口所占比例是很小的。从另一方面来看，对第三套房限购已
26、经将绝大多数的投机、投资需求屏蔽，能够进入市场的以刚性需求主，还有少量的改善性需求，在这部分需求当中，非户籍人口所占的比重是很大的，因为绝大多数户籍人口基本都拥有住房。而当前的限购将这部分需求当中绝大多数的非户籍人口剔除，有效需求大幅减少，后市成交量的持续低迷必然引发价格的反应。,政策要点解读：,1、调控细则严厉程度要超过预期2、对市场的短期影响会比较大3、考虑到户籍限购与中国淡化户籍的发展主流相悖，预计这种限购将会是短时性的。,北京“新国八条”落地政策特点：,北京住宅市场供给、成交、价格小幅下滑，市场不具备“大降”的基础 受京十五条影响，北京住宅市场将受到较大的冲击。作为政策的应激反应，市场
27、的供应、成交、价格将出现一定程度的下滑。市内小户型产品的影响更大，“5年”以内的刚性需求置业受阻。目前国内经济发展势头良好，与“大降”的08年市场外部条件不同。市场本身不具备“大降”的基础。另外北京这类一线城市一旦住宅价格出现小幅下滑（20%以内），或者价格触底反弹时，符合条件的置业者将出现抄底心态，重新进入市场，从而托住市场价格。上海的炒房客低价（比正常是价格低10%）左右出手部分房源，看房者趋之若鹜，部分置业者甚至房子都没看，直接下单。,京十五条于2月16日公布，至今执行时间尚未满一周。但从从政策调控的力度和各方对政策的反映来看，未来一段时间北京房地产市场降温将成必然。成交量、价均在一定程度上下浮。,后续市场发展趋势分析北京,近郊住宅市场：作为承接北京高房价带来的外溢效应的近郊地区将成为本轮调控的受益者。在京不满“5年”的刚性婚房需求将进一步刺激小户型住宅市场，近郊市场将迎来一个良好的发展机遇。,长远来看：长远来看，限购政策都是“浮云”。限购政策实在特定的背景时期出台的暂时性管制政策，不合符市场发展和中国市场化改革方向，限购政策的取消是历史的必然。一旦限购政策取消，市场将再度出现一次需求爆炸性释放。限购期间被延迟的需求再度集中入市造成市场的需求快速膨胀。,严厉的限购犹如埋地雷，短期对市场造成打压，一旦放开就会被延迟的需求引爆。,THE END,
