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1、苏州别墅市场总客源分析,从典型项目的抽样调查中发现，苏州别墅市场上的买家依次为：,苏州本地台湾及港澳人士长三角地区内其它各省市人士少量外籍人士,苏州别墅市场总客源分析,从别墅的买家职业分析依次为：私营业主金融法律医学界的成功人士大中型企业老板和高管人员外企的中高级白领人士文艺界和IT界的自由职业者其他从业人员,苏州别墅市场总客源分析,按购买者的主要年龄及家庭结构组成分析：,3550岁为别墅购买的集中群体3545岁为购买增长最快的区域夫妻两人或者三口结构别墅购买者占近七成,苏州别墅市场总客源分析,购买别墅时主要考虑的因素，依次显示为：周边自然环境和文化氛围地段和交通便利价格绿化景观房型和外观物业
2、管理升值潜力和投资价值这反映出当前购房人的理智与专业。作为发展商而言，应对这些重要因素予以研究。,苏州别墅市场总客源分析,购买的需求分析：投资和自住的比例基本上为二八开投资的比例基本集中在中高端市场的项目中，外籍的客户也主要集中在中高端市场的项目中。所有置业者几乎都有二、三次置业的经验。在经济型项目中，购买别墅的经验基本上都是首次。高端市场，尤其是单价1万元M2以上的项目，市场潜在客户大多数住的可能就是第一、二次浪潮中开发的别墅，对别墅的居住功能性追求之外更多的是精神需求和阶层需求。,从购买别墅类型分析：居住型别墅客户特征（1）年龄层次结构：各区域客户群体主力年龄集中在30-60岁之间。（2）
3、客户来源结构：苏州区域由于自身及外企的外籍人士潜在的客户群体，人群来源的结构由大部分的本地私营业主为主及小部分政府人员和部分欧美及韩日高级管理人员、台湾台干及少量的外来生意客辅助构成。昆山区域客户人群由本地私营业主、部分政府官员和部分台商、台干为主、少量外来生意客及上海投资客构成。常熟及其他区域客户群体主要有本地私营业主、政府人员及浙江商人及其他外来生意客组成。,苏州别墅市场总客源分析,苏州别墅市场总客源分析,从购买别墅类型分析：度假型别墅客户特征 由于常熟、张家港、太仓、吴江度假型别墅几乎没有，因此就针对于苏州、昆山进行综述作为参考。（1）年龄层次结构：客户群体主要集中在3860岁之间。（2
4、）客户来源结构：苏州区域度假型别墅客户群体多数以本地及上海高端的私营业主、外商构成。除上海会存在些投资性质，其他群体多为长期居住。昆山区域度假型别墅客户群体80%来源于台商和少部分昆山当地私营业主。大多以休闲度假、自住为目的，很少作为投资出租使用。而来源于上海经济雄厚的投资客，置业目则作为租赁和自用休闲度假。,甪直目前客户源概况：,由于交通和各项配套设施的的高速发展，已是这个原本看来很远的乡郊拉近到人们的面前。其主力消费人群为台湾及上海的投资型及度假型客户，目前该地区的各小区大多人气不旺，而物业公司也疏于管理。尤其是澄湖片区产品在规划设计及施工品质上均显粗糙，乏善可陈。结综合苏州别墅分板块楼盘
5、分布来看：苏州区域独栋别墅主力面积主要集中在300平米以上，小面积的主要体现在新区及阳澄湖板块，这两个区域的独栋别墅案量之少，则主力面积过于单一，从而造成独栋别墅面积在250290平方米的独栋别墅市场上一直短缺。,长三角、上海地区客源,目前长三角城市群是一个以上海为核心的“Z”字型城市群，以100公里为半径，苏州正处于上海辐射圈的第一层范围内，是长三角城市中接受上海最便利的城市。未来交通发展，苏州建立大交通网，实现总长360公里，核心市区245公里。沪宁高速、苏嘉杭高速开通，无阻碍畅接上海、无锡及周边各市。东环、南环、西环高架将在2004年的5月30日通车。312国道全线将在2005年10月1
6、日改造完成。四通八达的公路网与周边的国际机场、铁路、国际化港口共筑苏州立体交通体系。便利的交通使的周边地区的客户群选择苏州地区作为投资或二次置业之用。,古城区客源分流：,古城区块别墅保持传统风格，适于作为居住型别墅。这类别墅的面积区间200400平米，价格区间200500万元，较受私营业主、高级职业经理人及海外人士的欢迎。由于古城区地价的不断回归和产品本身较高的建设成本，以及严格的规划限制，因此无可置疑地具有偏高的价格平台。同时，古城区人口外迁带动周边新城区发展，苏州城市规划中，古城区是一个受规划严格控制和保护的区域，将来不能够也不足以承载一个特大型区域性中心城市的众多功能，古城区人口外迁和部
7、分功能转移到周边新城区是个必然结果。根据苏州市政府部门的规划，未来5年内，苏州古城区人口将从目前的约65万下降到25万。分布到周边区域的人群成为甪直地区的潜在客源。,新区和园区客源：,目前苏州新区和工业园区是高科技产业发达，商业和配套相对薄弱，但区位优势明显，发展潜力巨大，是承接古城区城市功能转移的最理想区域。,别墅置业群体呈现年轻化和本地化。一般来说，45岁55岁是别墅置业的主要群体，经济力量相对较强，但资料显示，30岁45岁的年轻置业者正在成为主流，他们是社会的中坚力量，拥有优厚的工作报酬，生活消费理念现代化，正逐渐成熟的别墅置业主体。因此，苏州工业园区和新区的新兴白领阶层，正成为新的别墅
8、消费者。,新区和园区新置业群体的成长,老苏州和新苏州的需求,老苏州注重住宅的文化的积韵和地域位置。而新苏州则更加注重住宅的品质和舒适性，追求更加新鲜、国际性东西。要吸引新区和园区的客源，就应该更加注重在地文化和国际生活品质的结合。,新区客源：高新区内常住人口230,000，外籍人士4,000人。新区的部分产品基本都是存量房，推出时间较早,户型比较陈旧，单价相对也是最高的,去化时间也较长，销售情况并不是很理想。但随着近年整体房产市场向好,也带动高端市场的销售，在最近的一年内销售开始慢慢回升。,园区客源：,苏州工业园区中新合作区将成为一个面积达到70平方公里、人口规模60万的综合性新都市的城市中心。借助苏州政府的政策导向，和金鸡湖景,园区这类高总价的别墅成为了自然景观和城市化功能两适宜的居住型别墅,因此销售率明显高于苏州其他区域，去化速度也高于其他板块。,园区未来的景观大道,全长12公里左右的现代大道是园区二三区的一条交通大动脉，也是一条景观大道。现代大道和新机场路，一在南侧一在北侧，新机场路划入园区三期建设，为规划的城市快速路，其北侧为规划城市交通枢纽，有城市轻轨通过，可直达上海。便利的交通为园区带来更多的投资商，也为周边的别墅群体带来更多的客户群。,
