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1、1,成都国际总部经济区营销总案,西部首席、全国典范,四川大学营销工程研究所2007年3月9日,2,主要内容,第一章、市场分析第二章、市场定位第三章、营销目标第四章、营销概念第五章、营销战略第六章、营销策略第七章、营销工具第八章、营销保障第九章、实施计划,3,第一章、市场分析,项目发展战略是什么？,4,项目应该如何发展？,我们面临什么：机 会？威 胁？我们有什么：优 势？弱 势？我们应该如何办？战 略？,5,1.1 我们面临的八大发展机会,机会一：政府大力支持发展总部经济：争取政策支持机会二：成都打造“世界办公室”：世界服务外包大潮 纳入政府计划 打造世界办公室，从总部经济区开始机会三：成都总部
2、经济区缺位：没有一个可以代表成都的总部经济区机会四：撤县设区后的城市功能定位：双流拆县建区之后的城市功能定位：成都的总部 经济区机会五：“腾笼换鸟”外迁不离城：迁走的是工厂，留下的是总部,最大的机会是转移浪潮：世界是平的,6,机会六：总部聚集化趋势 总部向区域中心城市聚集，各地市州成功企业向成都 集中机会七：区域不断成熟：网球赛事中心、500米绿化带、五星级酒店、双楠1号的建设 谁来分享区域配套？机会八：郊区办公的发展趋势：抢摊时代，谁来造滩,7,1.2 我们面临的九大威胁,认知威胁：很多企业对总部经济、经济区缺乏认知；竞争威胁：面临激烈的市场竞争；规划威胁：市政府另行规划总部经济区；土地威胁
3、：一期成功之后的后续土地资源保障；政策威胁：打压房地产行业投机；交通威胁：目前的公共交通状况；区划威胁：建区后仍然存在双流是郊县的传统区划概念；规模威胁：现有规模不够大支撑总部经济区的概念；考核机制：现行的GDP、税收等政府考核机制影响招商,8,1.3 我们面临六大优势,环境优势：高尚社区、整体配套；土地优势：商业用地、成都唯一，全国罕有；道路优势：双楠大道、西南门户；空港优势：国际空港、近在咫尺；规划优势：后发制人、全面领先；成本优势：政府支持、成本不高；,9,1.4 我们面临的四大弱势,距离弱势：离市区较远；区划弱势：双流辖区；交通弱势：缺乏城市快捷交通系统；地位弱势：依托县政府缺乏号召力
4、。,10,1.5发展战略：应该如何办？,11,1.5发展战略：八大项目发展战略,战略一：占位战略：占领成都总部经济区的制高点，就等于占领西部制高点战略二：嫁接战略：与成都打造“世界办公室”的计划相对接，成都世界办公室计划的一部分，纳入政府中医推广计划之中，成为成都市政府打造世界办公室的试点 战略三：借势战略：抓住省市政府经济区优化规划，获取省、市政府特别的政策支持（高新西区）战略四：联手战略：联手政府，倡导“腾笼换鸟把“根”留住留在总部经济区,12,战略五：后势战略：突出后发优势，确保产品、服务全面领先，成 为总部经济的样板。改变人们对总部经济区的印象。战略六：以小博大战略：用现在的300亩博
5、得后续的数千亩，确保后续土地资源 供应；战略七：市场创造战略：立足市场教育，创造和引领市场。战略八：产品战略：把产品做到不可挑剔，以产品获得核心竞争优势；,13,第二章、市场定位,目标市场与市场定位,14,目标市场与定位,找位：目标市场是谁？对位：他们的需求是什么？立位：树立什么品牌形象？,15,2.1谁是目标市场？,本项目的市场链,16,购买者市场,一类市场：省内大中型民营企业（包括成都市及周边的大中型民营企业；）二类市场：成都市区的软件、广告、策划、投资、证券、律师、文化、评估等智力型行业的龙头公司；三类市场：市内外的需要设立区域总部的大中型国有企业；四类市场：外地外资公司的成都区域总部五
6、类市场：投资者市场；高收入的个人：企业高管、个体业主、策划人、建筑师、文艺工作者、垄断行业的高收入员工、高级技术人才等；机构投资者：企事业单位、私募基金、投资基金等；职业投资者：投资基金；职业炒家；（如温州炒房团等）,17,租赁者目标市场,一类市场：来自省内的大中型民营企业；（包括成都市及周边的大中型民营企业；）二类市场：来自成都市区的软件、策划、投资、证券、律师、文化、评估等智力型行业的龙头公司；三类市场：来自市内外需要设立区域总部的大中型国有企业；四类市场：外地外资公司的成都区域总部或基底（研发、外包、软件）五类市场：外省、外资公司的成都办事处,18,特别说明：,大型与行业领先公司作为形象
7、企业引进大型公司或行业内的领先公司对政府的招商政策有特别的要求，招商难度极大，对于这类客户，开发商很难通过销售房产获利，因而只能作为样板客户引进以促进对中型企业的招商，而不能作为主力客户；两头在当地的地方型公司除外对于资源在当地、市场在当地的地方型公司，即使规模很大也不在目标市场之内；与外界需进行广泛而频繁接触的企业除外对于保险、商贸等需要与市区客户进行广泛密切的商贸服务型企业也不在目标市场之内。,19,谁是目标市场：使用者市场细分模型,开发商的要求与项目的固有属性,20,谁是目标市场：使用者市场细分变量选择,21,谁是目标市场：使用者市场细分,22,谁是目标市场：使用者细分市场评估,23,2
8、.2 对位：需求是什么？,购买者需求：八大需求政府需求：四大需求开发商需求：三大需求,24,本项目要有企业入主：必须首先满足购买者的八大需求；,25,1、形象需求：要什么形象（四形象）,园区品牌形象需求能够展现企业的规模、实力、品味与档次，提高企业形象、提升企业信誉、提高员工的身份与自豪感。园区地位形象需求成都的代表、西部首席、全国典型，在国际上都有一定知名度；园区建筑形象需求楼面形象：外观现代气派；环境形象：独立的形象小广场、私家花园、VIP车道、顶天立地；大堂形象：气派、大气；设施形象：品牌高档；装修形象：具有企业风格的个性化装修；功能形象：环保节能、亲近自然、见光、通风；园区环境形象需求
9、生态化、国际化、文化化园林，彰显企业不凡的品味；,通过园区的品牌形象、地位形象、建筑形象、环境形象提升企业自身的形象。,26,2、环境需求：生态化环境（六化）,园林化：绿化景观化，绿化率至少达到50%；整体化：统一的概念主题、组团主题；文化化：景观小品具有文化内涵，能够体现现代的商业文明；协调化：建筑与建筑之间协调；人与自然之间的协调；景观与景观之间的协调；景观与道路之间的协调；人性化：可以亲近自然；设施使用方便；环境维护简单；节能化：省电、省水；循环化：水资源循环使用；垃圾分类收集处理；,总需求是生态化，从自然生态和社会心理两个方面去创造一种能充分融合技术和自然的人类活动的最优环境，诱发人的
10、创造精神和生产力。,27,3、建筑需求：需要什么建筑（六要求）,形象化：注重建筑立面的形象设计、体现国际化、现代化的色彩；个性化：具有鲜明的个性风格、不雷同、可以识别；智能化：楼宇智能化、充分现代信息科技的便利；文化化：楼宇设计富有文化内涵，有品味，不落伍；自然化：能亲近自然、透光、通风、节能、环保；人性化：以人为本，注重建筑、设施的便利性、易维护性；,28,4、服务需求：人性化的服务（五化要求）,国际化：提供国际化的服务，满足不同国家业主的需求；星级化：五星级酒店般的服务，提供高品质的服务；完善化：提供周到、全方位的服务；细节化：注重服务细节、强调尽善尽美；标准化：设备、动作、语言、态度的标
11、准化，享受同样高品质的服务；,总需求是人性化，即以人为本，以人为尊，彰显园区主人的尊贵；,29,5、价格需求：合理化的价格,价格合理房价与级差房价、区位房价相适应，与市区保持适当的差距；费用相当物管费用质价相当，与市区同类写字楼保持一致；,30,6、投资需求：六大需求,使用者的相关需求满足使用者的各项需求是首要条件；增值快购买物业以后，具有较大的增值空间；变现易购物物业以后，能够评估增值、能够抵押变现、能够快速转卖脱手、容易出租；融资支持有按揭、以租代售等缓解资金压力的融资支持；适度的投资额度面积有大有小，适合不同投资能力的人投资；较低的法律风险购买的物业以及销售方式没有法律上大的瑕疵，法律、
12、政策风险较小；,31,7、员工要求：六大需求,交通需求上下班方便、转车少、费用低、时间短；餐饮需求有员工餐厅、酒楼、快餐店；娱乐需求会所、茶楼、咖啡厅等、健身房、游泳池、网球场等；购物需求超市、文具店、蛋糕房等；居住需求小户型公寓、员工宿舍；形象需求园区有知名度、形象好，能够引以为自豪；,32,8、配套商业经营者的需求：四大需求,租金合理租金与园区的人气相当，在正常的经营水准下有适当的利润；建筑合适使用的建筑符合各经营业态的需要；口岸要求经营场所距离配套的居住场所与办公场所均比较接近，有较为通畅、便捷的道路可以通达。合理的利润能够获取适当的利润，在项目运作初期人气不够时，获得适当的扶持。,33
13、,本项目要得到政府支持：还必须满足各级政府的四大需求；,34,规划需求,四川省政府发展规划：优化各经济功能区产业结构，促使一般工业由优化区（成都）向重点发展区（二、三线城市）转移；高新产业向优化区（成都）转移的双向流动；产业规划：促进成都发展软件设计、信息技术、集团电路设计等高新技术产业发展；成都市政府产业规划：大力发展软件、信息技术、服务外包，打造世界的办公室；大力发展总部经济城市规划：城市发展的各项规划；双流县政府产业规划：企业入园、工业入区；大力发展总部经济；城市规划：区域性的概念规划、控规、详规,35,形象需求,成都市政府能够体现成都市政府大力发展总部经济的远见卓识；能够体现成都作为世
14、界办公室的城市形象；能够体现成都西部最佳人居与商务环境的城市形象；能够体现区域经济中心的城市形象；能够成为成都对外进行宣传的城市名片。,36,形象需求,双流县政府能够体现双流县委、政府跨越发展经济的战略思维高度；能够体现双流空港园林城市的城市形象；能够体现双流在成都市国民经济中的重要地位。,37,经济发展需求,税收需求通过吸引大量企业总部入住，增加市、县政府的各项税收。GDP需求通过吸引大量企业总部入住，增加市、县政府的GDP总量。产业拉动需求通过吸引众多企业总部、地区分部的入住，形成的集聚效应，带动当地的生活服务、商务服务、居住以及其它相关产业的发展。就业需求通过大量公司的入住，形成巨大的劳
15、动力市场，解决当地居民的就业问题。,38,本项目开发的前提：必须满足开发商的三大需求；,39,开发商的需求,经济需求丰厚的项目开发利润回报；丰厚的招商引资奖励回报；持续的物业管理等增值服务回报；品牌需求提升开发商在各级党委、政府中的形象，相信开发商是一间有能力、有实力、能办大事、对社会有大贡献的企业，从而获取政府可持续的支持；提升开发商在社会公众中的形象，相信开发商有实力、有水准，能做出好产品的公司，促进公司其它项目的开发；提升开发商在企业群体中的形象，相信开发商的实力、信誉、产品与服务的品质，促进本项目后续工程的推广；提升开发商在相关的银行等上下游客户中的形象，促进与之建立良好的合作关系；战
16、略需求实现企业转型由单纯的建筑企业转向以建筑、房地产开发、产业园运作、物业管理为核心业务的多元化、集团化的公司，为公司的发展拓展更大的空间；提升公司管理水平通过项目的运作，提升公司的经营管理水平，为公司其它业务的开展锻炼、储备人才；,40,2.3 立位：树立什么形象？,总形象：西部领袖、全国典范、世界一极,总部世界多极化中的一极：,41,2.4分形象,在使用者心目中：提升形象、象征身份；在投资者心目中：增值快、变现易、风险小的投资项目；在政府心目中：增加税收、增加就业、促进地方经济发展的著名总部经济区；,42,分形象,在公众心目中：成为令人向往、引以为自豪的总部经济区。在员工心目中：有形象、自
17、豪、舒适、方便的工作场所。在经营者心目中：口岸好、人气旺、高端顾客云集、能够赚钱的经营场所。在开发商心目中：一个引为自豪、体现开发商强大实力的品牌。,43,第三章、营销目标,44,营销目标,品牌目标成为中国著名的总部经济区、是总部经济区中的著名品牌；能够对进入园区的企业形象起到明显的提升作用；地位目标成为成都市国家级的国际总部经济区，而不是双流县的、更不是开发商的总部经济区。经济目标销售目标：办公物业部分主要依赖销售、少部分依赖租赁：销售90%以上，租赁10%以下；价格目标：办公物业销售价格提升到均价5000元/平米以上；企业品牌目标全面提升企业的品牌，成都著名的房地产开发商之一。,45,第四
18、章、营销概念,46,项目案名；营销概念；核心卖点；,47,4.1案名,主推名称 成都国际总部经济区 成都总部经济区,48,推荐理由,成都：占位、暗示政府背景、打消顾虑成都开头，暗示该项目具有政府背景，而政府背景能够打消潜在入住企业的顾虑，是支撑本项目运行的基本条件，。国际：暗示高水准、提升企业形象国际则意味着与世界发展潮流接轨，因而不仅园区的建设具有高水准，而且，入住的企业也是与国际接轨的高端企业，能够提升企业形象。总部：表达功能，是高端的办公场所而不是生产基地企业总部自然是办公，总部云集的区域自然是以写字办公为主的区域，能够直接通过名字知道该项目的功能与作用是什么。经济区：暗示规模大、可扩充
19、是经济区而不是开发区，可以回避开发区地理位置偏僻的负面联想；同时是“区”而不是“园”，而区可以规模很大，很多开发区都有数十平方公里，因此，可以为未来留下发展空间。产生正面联想，满足企业对企业形象高度关注的需求；企业选择办公场所，核心需求之一就是形象的需求，就是希望办公场所能提升企业形象，本案名能显示入住企业的国际化、规模大、实力强、与国际巨头为临的企业形象，增长对企业的信任感。符合语法规则、顺口、好记易传播；案名符合基本的命名是的语言规律，大气、意义清楚明白，发音不拗口，易于传播。,49,同类项目案名的测试结果,50,同类案名测试结论,不要生造名称；不要加开发商名称；花园、社区、大道、公园、谷
20、等元素易于引起歧义；基地元素慎用；应该符合基本语法规则；国际化元素能提升形象；地域+总部+品类元素是较好的选择；,51,本项目的命名元素,52,候选案名,成都总部经济园；成都总部经济中心；成都总部基地；成都国际企业公园；成都国际企业中心；成都总部商务花园；成都总部国际；成都总部经济开发区；双楠国际企业大道；贵通国际企业公园；贵通总部国际；尚南总部经经济区尚南总部国际,53,4.2营销概念,所谓营销概念：项目功能、特征、利益的高度浓缩；消费需求的高度概括；激发消费欲望的利器；,本案产品特征、功能、利益,竞争项目产品特征、功能、利益,目标市场的需求,营销概念,54,项目营销概念,立足于定位诉求：总
21、部经济区、世界办公室 全球服务业转移大潮，打造世界经济办公室：印度、巴 西、匈牙利、中国 中国从世界工厂到世界办公室 成都、青岛、大连、西安（中国的班加罗尔）世界是平的立足于地位诉求：全国典范、世界一极立足于形象诉求身份的象征、成功的见证立足于建筑诉求独栋世界、独享空间立足于环境诉求首席园林办公空间大自然中的办公室立足于功能诉求汇中外名企、聚商界巨头总领天下、部署未来立足于业态诉求运筹于总部之中，决胜于千里之外,55,4.3 十大核心卖点：卖什么？,卖形象；卖环境；卖建筑；卖服务；卖价格；卖政策；卖配套；卖区位；卖道路；卖增值；,56,形象卖点,园区品牌形象卖点全国一流经济区，展现企业的规模、
22、实力、品味与档次；园区地位形象卖点成都的代表、西部首席、全国典型，在全国都有一定知名度；园区建筑形象卖点楼面形象：外观现代气派；环境形象：独立的形象小广场、私家花园、VIP车道、顶天立地；大堂形象：气派、大气；设施形象：品牌高档；装修形象：具有企业风格的个性化装修；功能形象：环保节能、亲近自然、见光、通风；园区环境形象卖点生态化、国际化园林，彰显企业不凡的品味；,57,环境卖点：生态化、文化化、国际化,总卖点生态化、文化化、国际化分卖点1）生态化园林化：绿化景观化，绿化率至少达到50%；整体化：统一的概念主题、组团主题；协调化：建筑与建筑之间协调；人与自然（包括动物）之间的协调；景观与景观之间
23、的协调；景观与道路之间的协调；人性化：可以亲近自然；设施使用方便；环境维护简单；节能化：省电、省水；循环化：水资源循环使用；垃圾分类收集处理；,58,环境卖点：生态化、文化化、国际化,文化化主题有文化：成都国际企业文化公园；景观元素有文化：景观元素具有现代商业文化内涵；名称有文化：各种景观、组团的命名有文化内涵；国际化风格的国际化：现代西方园林风格；标识的国际化：多种语言标识、造型现代时尚；景观元素的国际化：体现中国（包括成都）以及主要发达国家的现代商业景观元素；,59,建筑卖点,形象化：注重建筑立面的形象设计、体现国际化、现代化的色彩；个性化：具有鲜明的个性风格、不雷同、可以识别；智能化：楼
24、宇智能化、充分现代信息科技的便利；文化化：楼宇设计富有文化内涵，有品味，不落伍；自然化：能亲近自然、透光、通风、节能、环保；人性化：以人为本，注重建筑、设施的便利性、易维护性；,60,服务卖点：人性化服务，以人为尊，彰显园区主人的尊贵,国际化：提供国际化的服务，满足不同国家业主的需求；星级化：五星级酒店般的服务，提供高品质的服务；完善化：提供周到、全方位的服务；细节化：注重服务细节、强调尽善尽美；标准化：设备、动作、语言、态度的标准化，享受同样高品质的服务；,61,价格卖点,合理化：与区位房价相适应；性价比：超甲的品质、丙级的价格，1/3的付出，100%的享受。,62,政策卖点,一样的政策、更
25、高的效率、更透明的服务；,63,配套卖点,四川国际网球赛事中心暨体育运动公园：国际级的高尚健身、休闲场所；五百米湿地绿化带：都市绿肺、近在咫尺；牧山国际高尔夫球场：高尚运动、触手可及；双流国际机场：国际空港、就在家门口坐飞机；,64,道路、交通卖点,双楠大道：路直、宽敞、通畅、景观好，未来成都西南门户；园区班车：班次密、路线多、收车晚，乘车方便；,65,区位卖点,双流撤县设区不仅是名字的变更，更是质的飞跃；大双楠区域概念高品质的都市成熟社区,66,投资卖点：商业地产,增值快：地段好、产品优、容易出租、增值快；变现易：商业地产、能抵押、易交易、变现快；压力小：有按揭、以租代售、资金压力小；多种投
26、资额度：面积有大有小、多种投资额度选择；,67,第五章、营销战略,68,如何打仗？,69,营销战略,战略定位：领导者战略：总部经济区的引领者，成都总部经济区的代表战略目标：成为成都发展总部经济的领导者，成为成都各总部经济园区项目中的龙头；竞争策略：8大领先策略，3大防御策略,70,八大领先策略,占位领先占据成都总部经济区的定位，在政府背景、政府支持、宣传由头、开发规模上全面领先竞争者。规划领先长江后浪推前浪，利用后发优势，在吸收了全国同类项目的精华基础之上，完全按照市场需求以及现代总部经济区发展模式进行规划，全面领先竞争对手。形象领先利用占位、区位、规划、建筑、环境、服务、营销传播等各种优势与
27、手段，打造项目的品牌形象，在品牌形象上全面领先竞争对手。环境领先抢占成都国际企业文化公园的概念，以生态化、国际化、文化化的核心设计理念，打造成都最佳的商务环境空间。从生态、环境品质、文化内涵、人文关怀四个层面全面领先竞争项目。,71,八大领先策略,建筑领先以生态化、人性化、国际化、形象化、智能化为核心设计理念，在建筑形态、建筑元素、建筑的结构、建筑的设施等全方位领先竞争对手的建筑设计。服务领先以人性化的服务为基础，在服务的标准化、完善化、星级化、国际化、细节化五个方面带给入住企业与商业精英无微不至的关怀，从而全面领先竞争对手。增值领先以本项目在全国同类项目中独一无二的商业用地优势突出本项目的投
28、资增值、变现优势，全面打击竞争对手的工业用地性质带来的投资弱势以及相应的法律风险。运作领先通过建立一流的专业运作团队，在规划、营销、服务等方面全方位领先竞争对手。,72,三大防御策略,政策防御确保本项目入住企业所能获取的招商优惠政策不低于成都任何竞争对手，不在招商优惠政策上出现劣势。交通防御通过构建完善的区间交通体系，弥补本项目在公共交通上出现的劣势，防御竞争项目在交通问题上的挑战。区位形象防御通过宣传本项目的大双楠概念以及快速的城市化进程防御竞争对手在区位形象上的挑战。,73,第六章、营销策略,74,主要内容,产品策略：产品、服务设计建议；价格策略：产品的差比价关系；分销策略：通过什么途径招
29、商？促销策略：如何进行整合营销推广；,75,6.1 产品、服务设计建议,76,产品、服务设计内容,77,其它项目是如何做的：布局,办公业态布局：普遍采用临街区布局与围合式布局相结合的布局模式。街区式布局：如果公司的办公场所临近主干道，能够更多的过往人流看到公司，能够方便客户拜访本公司，这样有利于提升企业品牌的知名度，奖励客户来访的麻烦，因而普遍在临场外主干道一侧采用街区式布局，这样不仅更能满足部分企业的需求，还更能发挥临街房产的口岸的比较优势。合围式布局：对于非临街的区域，由若干栋楼宇组成围合，形成相对独立的组团。配套业态布局配套业态与办公业态部分混合的布局模式。员工食堂按照组团进行配置，其它
30、购物、餐饮、娱乐、建设等生活、商业设施分布布置，减少干扰。,78,总部国际的布局,街区式布局,合围式布局,79,BDA国际企业大道,合围式布局,街区式布局,80,其它项目是如何做的：景观,强调大面积、高比例的景观；强调景观的隔离功能与企业的私属景观在保证整体景观效果的前提下，强调通过景观绿化的隔离作用以保证企业办公场所之间的私密性以及企业拥有相对独立的景观系统；强调露台等建筑内景观与户外景观之间的融合；强调静态的植物、地形景观与动态的水景相结合；强调地形景观的使用，通过构筑坡地等地形来形成丰富的景观层次与建筑之间的相对隔离；,81,总部国际,水景,高大树种实现视线隔离,82,浦东总部基地：生态
31、主题,水鸟、动物,亲水,主题水景,83,其它项目是如何做的：建筑,单体建筑面积：1000到6000平米；建筑风格：普遍造型简约、明快的现代风格；建筑立面：强调建筑立面的造型与个性化，具有可识别性；建筑结构：大开间、较高的首层层高形成大堂、具有露台等能与户外景观相融合的建筑元素；,84,总部基地,85,BDA国际企业大道,86,建筑楼型：浦东总部基地：6层,87,清华玉泉慧谷：3层17003000平米,法兰西风格,日式风格,美国风格,88,其它项目是如何做的：道路与配套设施,道路：强调人车分流，人流与车流具有相对独立的路线；配套：均具有完善的商务、生活配套设施；,89,本项目的产品设计理念：5大
32、设计理念,90,产品设计的形象化理念,布局的形象化办公区与商业区的分离，体现纯粹的办公环境；不遮挡楼面，在主干道上能看到企业标牌等形象标识；道路的形象化交通干道：宽敞、通畅、绿树掩映、景观好；入户通道：直接进入大堂；人性布道：景观化、曲折别致有趣；景观的形象化景观园林化，大面积的绿化体现园区的高档品质；景观元素有品位、注重品质；主要景观元素规模大，有气势；楼面、组团之间的景观隔离带，体现独栋形象；每户私家花园，体现企业形象；建筑形象化建筑立面：造型现代、简洁有个性、能显示企业LOGO等标识；建筑设施：注重品牌、做工精致、有品质感；建筑元素：楼层高、有大堂、气派；,91,产品设计的生态化理念,所
33、谓生态化理念：从自然生态和社会心理两个方面去创造一种能充分融合技术和自然的人类活动的最优环境，诱发人的创造精神和生产力，提供高的物质和文化生活水平。,生态化的园林景观,92,产品设计的生态化理念,生态办公园区的基本要求通过道路、建筑物、植物的合理规划布局，营造出生态环境优越的绿色网络体系，更适合员工的工作与生活。规划布局合理，功能分区明确;道路系统完善，便捷，步行空间与非步行空间关系处理得当；建筑物尽量选用新型环保、节能无公害材料；内部绿化自成网络系统，具备自我调节、发展、循环的功能；绿化植物丰富多彩，力求做到四季有花，四季常青，达到以点带面的绿化效果。同时多采用对人体有益的植物，创造一个良好
34、的办公、居住环境。生活服务娱乐设施齐全，方便师生购物与休闲；整个园区具备良好的采光通风条件;园区采取先进技术和严格、科学的管理方法，对园内的空气、噪声污染、垃圾处理、污水排放等进行监控，污水、垃圾等有害物质的收集与处理符合国标。使校园内形成一个清洁、优美、生态良性循环的学习、生活环境。,93,产品设计的人性化理念,布局设计的人性化减少交通噪音的干扰；减少楼与楼之间的对视、保护公司与人的隐私；各功能区布局合理，能方便享受各种服务；道路设计的人性化人车分流、确保行人的安全；交通通畅、标识清晰、没有容易导致交通事故产生的隐患；人行步道能与景观自然亲密接触；人行步道不容易滑倒、摔跤，形状富有情趣，甚至
35、具有健身功能；景观设计的人性化人能融入景中，可以在草坪中休闲、小憩；植物四季常绿、景观富有变化，不单调；植物的气味芬芳，没有异味，对人体有益；使用简单、维护方便；建筑设计的人性化建筑通风、通气、光线良好、有充足的日照；建筑设施方便易用，易于维护；,94,产品设计的国际化理念,建筑的国际化建筑风格现代，具有国际化风格；建筑标准采用国际标准；建筑设施的国际化，采用国际标准化的配置；景观的国际化现代西方园林风格；景观元素的国际化，大草坪，高大乔木等；标识的国际化（中、英、繁体、日文等）；服务的国际化人员的国际化黑人、印度人、白人业务的国际化面向全世界进行市场运作企业的国际化入住企业的国际化,95,产
36、品设计的文化化理念,只有有文化内涵才谜足珍贵，才不会落伍过时，才具有长久的生命力。在本项目的园林、景观小品、小品的命名、组团的命名等方面全面体现本园区的商业文化内涵。,成都国际企业文化公园,96,产品设计的基本原则,1城市经营性原则；2形象化原则；3标志性原则；4主题性原则；5个性化原则；6人性化原则；,7私密性原则；8单体化原则；9实用性原则；10市场性原则；11成本性原则；12口岸性原则；13占有欲原则；,97,6.1.6 园区业态设计,1办公业态独栋写字楼、双拼写字楼、叠拼写字楼、商务官邸（别墅）2居住业态酒店式公寓、花园洋房、小高层、高层电梯住房；3商业服务业态 银行、电信（移动等）营
37、业厅、邮局、会议中心、政府中心、票务 中心、商务酒店、商务会所、文印店、物管公司等；4生活服务业态员工餐厅、酒楼、茶楼、咖啡店、快餐店、小超市、食杂店、洗衣店、音像店、药店、水果店、五金店、美发店、礼品店、诊所、杂货店、熟食店等；5运动场所业态乒乓球场、羽毛球场、健身房、游泳池、台球室等；,98,6.1.7建筑设计：目标市场需求,形象化：注重建筑立面的形象设计、体现国际化、现代化的色彩，尽量单体独栋；个性化：具有鲜明的个性风格、不雷同、可以识别；智能化：楼宇智能化、充分现代信息科技的便利；文化化：楼宇设计富有文化内涵，有品味，不落伍；生态化：能亲近自然、透光、通风、节能、环保；人性化：以人为本
38、，注重建筑、设施的便利性、易维护性；国际化：楼面造型、建筑风格、建筑材料等采用具有国际化色彩；,99,6.1.7建筑设计：建筑形态,基本形态独栋建筑、单体建筑、商务官邸；具体形态独栋：一栋楼、一个大堂、一家公司、四个建筑立面；双拼：二栋类背靠背拼在一起、两侧各一个大堂、二家公司、各两个建筑立面；四拼：四栋楼紧拼在一起构成类矩形建筑、四侧各一个大堂、四家公司、各一个建筑立面；双叠：一栋楼、两侧各一个大堂、二家公司上下楼层分开、各自独立电梯、各自两个建筑立面；双拼双叠：双拼四侧各一个大堂、每栋楼二家公司上下楼层分开、共四家公司、各自独立电梯、各一个建筑立面；四拼双叠：四拼四侧各一个共用大堂、两侧各
39、供一家公司使用、每栋楼二家公司上下楼层错开、共八家公司、各自独立电梯、各半个建筑立面；商务官邸：独栋、双拼,100,6.1.7建筑设计：建筑面积,本项目的单体建筑面积与楼层注：不包含地下建筑面积独栋：1500平米+定制；双拼：2000平米左右四拼：2000平米左右双叠：1500平米双拼双叠：2000平米四拼双叠：2500平米独栋商务官邸：200300平米本项目的层数楼层数：5层6层+地下1层独栋、双拼、四拼：5层叠拼：6层本项目的层高首层：4.5米标准层：3.5米,101,6.1.7建筑设计：建筑元素,102,6.1.7建筑设计：其它要求,地下停车场组团内的地下全部为统一的地下停车场（如：中海
40、名城），以确保有足够的停车位；风水原则所有建筑设计符合基本的风水准则，不引起负面的心理情绪。,103,6.1.8园区布局设计：基本原则,基本思想依据不同功能区对口岸、环境的不同要求进行布局，以充分发挥口岸、环境的比较优势；同时考虑到与后续工程之间的协调与过渡。基本原则楼与楼之间具有较宽的间距；楼与楼之间具有较好的隔离，尽量不要对视；楼与楼之间最好采用合围式布局，避免兵营式布局；建筑之间不能形成通风、阳光上的阻挡；,104,总部住宅区,总部商务区,中央水景区,主题景观带,花园洋房区,花园洋房区,小高层电梯公寓,小高层电梯公寓,独栋区,双拼组团区,四拼组团区,商务官邸区,独栋组团区,叠拼组团区,双
41、拼组团区,社区商业区,主题景观带,独栋区,双拼组团区,四拼组团区,商务官邸区,独栋组团区,叠拼组团区,独栋组团区,双拼组团区,叠拼组团区,双拼组团区,叠拼组团区,独栋组团区,双拼组团区,叠拼组团区,独栋组团区,独栋组团区,105,6.1.8园区布局设计：总部商务区,总部商务区位置：位于新的市政公路与双楠大道交界处。主要组成部分为：成都总部经济中心（小高层酒店式写字楼）：总部经济区管委会；（总部经济区开发公司）总部经济区物业管理公司；总部经济区政务中心；总部经济区会议中心；总部经济区商务中心；银行、邮局、票务、文印服务、快递公司等；总部经济中心商务酒店；总部经济区商务会所；总部广场（总部经济区的
42、形象广场）广场；旗杆：所有入住企业的旗帜（象联合国）总部长廊：所有入住企业的艺术化介绍；大型主题喷泉；临时停车场；隔离景观带；广场周边的景观带，将广场与周边的办公物业相对隔离；,106,6.1.8园区布局设计：总部办公区,独栋区双楠大道，市政公路沿线：街区式布局中庭主景区商务官邸后区域：组团式布局独栋办公楼每栋楼两个出入口，主干道沿线为主出入口，背后为次出入口，前侧有形象小广场，前后两侧拥有私家花园。商务官邸区组团中庭主题景区周边：每户前后独立私家花园；双拼区组团式布局，若干栋双拼楼的一个建筑面合围形成一个组团，另一面则于其它楼合围形成另外的组团，尽可能使双拼区在视觉上看也是独栋区。,107,
43、6.1.8园区布局设计：总部办公区,多拼区位置：独栋区与商务官邸区之间；组团式布局，若干栋双拼、三拼、四拼楼的一个建筑面合围形成一个组团，另一面则于其它楼合围形成另外的组团，尽可能使双拼区在视觉上看也是独栋区。叠拼区位置：一期西侧独栋区之西区域；由若干栋四拼双叠、双拼双叠的一个建筑面构成一个组团，另一写侧面尽量构成另外的组团，布局形式与双拼区类似，尽可能使双拼区在视觉上看也是独栋区。,108,6.1.8园区布局设计：居住区,花园洋房区靠近中央主题景观区部分设计为花园洋房区，一方面可以与总部的低楼层办公场所进行过渡，另一方面也能提升住宅部分的品质。小高层区临近双楠大道、双温公路侧位小高层区。,1
44、09,6.1.8园区布局设计：社区商业区,位置：总部居住区靠近双楠大道侧的沿线商业步行街；理由：相对隔离：与办公区相对隔离，不干扰；距离较近：距离居住区、办公区、商务区均不远；市场范围：可以对外服务，扩大市场范围；,110,6.1.8园区布局设计：中庭主题景观区,小型、曲折有致的湖泊；湖滨商业会所；湖滨运动场所；湖滨游泳池；湖滨亲水观景步道；休闲长廊、亭、台、轩、榭,111,6.1.8园区布局设计：主题景观带,连接中庭景区与各小组团之间最为重要的绿化带。（类似于双流500米湿地绿化带）,112,6.1.9道路设计：基本原则,景观化原则主要通道应该宽敞、两边具有较好的绿化景观；人行步道、观景道应
45、该曲折别致、富有趣味，有曲径通幽的感觉；每个合围均有自己专用的内部道路，相对独立，合围与合围之间只能通过主干道连接，尤其在叠、拼区，尽量在视觉让人为一个建筑立面就是一个独栋；人性化原则做到人、车分流；不出现导致易发生交通事故的隐患点；,113,6.1.9道路设计：道路组织,场外道路新的市政道路应该建在一期工程的北侧，一、二期工程之间，以便在为一期工程服务的同时能辐射到后期工程的开发。场内道路场内交通由两大部分组成：机动车道主干道：通过棋盘的主干道将各个组团串联起来；组团内通道：与主干道连接，进入组团内的通道；入户VIP通道：由组团通道进入写字楼大堂门前的VIP车道；地下停车场通道：由组团通道进
46、入组团地下停车场的通道；人行道办公区内的人行道、观景步道，以主题景观带内的观景通道为骨架，构建发射到各个组团的人行步道，人行步道全部位于公共景观区内，曲折有致，富有趣味，做到人与景观的互动，人与景观的亲密接触，只有这样，人才能回归自然来放飞心情、解除疲惫、张扬个性。,114,6.1.10景观设计：核心理念：生态化、国际化、文化化,景观园林化原则第一、高绿化率，绿化率达到50%；第二、体现生态环境艺术式办公场所的原则 在布局上增设建筑和园林小品，强化园区的园林氛围；在绿化上以常绿树为主基调，适当穿插四季花卉，力求树木高低错落有致、疏密有序，形成优良的植物总体和局部效果，真正达到绿化、美化、净化、
47、亮化、香化和静化，从而产生一种安静优雅的绿化格调。第三、做好平面绿化和景观并进行垂直绿化和布景，同时在一些建筑天台布置空中花园，组成一些立体图案，形成立体景观。,115,6.1.10景观设计：核心理念：生态化、国际化、文化化,景观人性化原则生态景观规划上要考虑以人为本，体现个性化，这要求：第一、空间的组织与划分应依据不同层次需要，组织不同活动空间；第二、为满足人们回归自然的渴望，各种空间中的设施设置、材料质感的应用，景观的创造应充分考虑人们钟情于自然的心理需求；第三、关注人的审美习惯，以园林山水布置景观，并赋予文化内涵表达思想感情；第四、绿化植物配置应选择各种有益于身心健康的保健植物，各种能消
48、除疲劳的芳香植物。比如，园路的设计走向要充分考虑到人员的出入方便，大乔木的位置要考虑到是否影响日常生活的采光、通风及安全问题。,116,6.1.10景观设计：核心理念：生态化、国际化、文化化,整体化原则统一的概念主题、组团主题；整个园区的园林景观应该有统一的主题，在统一的主题原则指导下，形成各个组团的小主题，以此统领整个园区的景观规划设计。可持续化原则能持续发展第一、尽可能进行乔灌草复式绿化，增加单位面积上的绿量，以有利于人与自然的和谐，使其可持续发展。第二、节能降耗，省水、省电；维护、使用简单方便。第三、资源循环使用。水资源能够循环再生利用、垃圾分类处理；,117,6.1.10景观设计：核心
49、理念：生态化、国际化、文化化,协调化原则各类元素的和谐第一、建筑与建筑之间的协调；第二、建筑与景观之间的协调；第三、景观与景观之间的协调；第四、景观与道路之间的协调；第五、人与自然（包括动物）之间的协调；国际化原则园林风格的国际化；景观元素的国际化；景观命名的国际化；环境标识的国际化；文化化原则景观小品具有文化内涵；景观命名具有文化内涵；景观标识具有文化内涵；,118,6.1.10景观设计：天然的现代企业文化博物馆,传播现代商业文化，展现现代商业文明！,理由如下：第一、本项目能够代表现代商业文化发展程度本项目是总部经济区，是现代商业活动中的核心与制高点，能够代表现代商业文化发展的高度；第二、本
50、项目有倡导现代商业文化的责任总部经济区的开发，标志着成都的商业已经发展到了一个新的阶段，其很重要的一个社会功能就是要倡导传统企业应该向现代企业发展，从而促进、引领本土的企业的发展。因此，向社会倡导现代的商业文化，传播现代商业文明是本项目的重要功能，也是应该肩负起的社会责任；第三、成都本身的商业文化应该对外进行传播成都建城2300余年来，一直都是万商云集、商业文明发达的商业中心。现代成都更是在全国均有重要影响力的经济中心城市，拥有中国第四城的美誉，成都市政府更提出了最佳创业环境、最佳的人居环境、最佳的商务环境、世界办公室的城市定位，因此，应该将成都本土的商业文化与商业文明对外进行传播。,119,
