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1、天街商业策略方案V1.2Proposal of Retail Strategy of Xicheng Tianjie,三联商业机构(AXIS)2006年12月19日 中国上海,前言,本商业策略方案是ASIS于2006年11月29日所提交的建筑规划调整建议的基础上，针对西城天街的业态规划、租户组合所提出的调整建议并进行的租金评估主要内容如下：1.0 租户组合调整建议2.0 租金评估及收入测算,第 1页,1.0 租户组合调整建议,本章是根据ASIS于2006年11月29日所提出的建筑规划调整建议结合重庆市商业发展现状所提出的西城天街租户组合优化建议，仅供重庆龙湖置业有限公司参考。,B1层,B101
2、百货主力店B1/1F/2F/3F/4F/5F,Valentino Chocolate B106,B102天福茗茶,Kiss&Bake B107,优之良品 B108,水果捞 B109,仙踪林 B110,FAB B125,吉野家 B123,乐杰士 B124,和合谷 B122,Aussino B119,多样屋 B118,Watsons B117,Sizzler B121,Taco Bell B120,Subway B112,B104 DQ,B103 美味珍,B105 31种美国冰激凌,Sony Plaza B111,B113Hello Kitty,B114 Lock&Lock,B115 Potato
3、&Co,OsimB116,1F层,1F01百货主力店B1/1F/2F/3F/4F/5F,麦当劳 Burger King1F12,Designer Times 1F04,MEXX1F02,UWN 1F07,一茶一座1F13,Haagen Dazes1F141F+2F,金翠河1F03,D/K1F05,G2000 1F08,Giordano 1F09,艾维1F18,Nautica1F19,Etam1F16,Shes1F17,星巴克1F15,马克华菲1F20,Michel Rene 1F10,Crocodile 1F11,Only Vero ModaJack&Jones,It./Esprit 1F06
4、 注：可与2F联通,香水1F21,Agatha 1F22,Oregon Scientific 1F23,Swatch 1F24,2F层,Quicksilver2F06,2F01百货主力店B1/1F/2F/3F/4F/5F,CK Jeans2F03,Polo Jeans2F07,Miss sixty Energie2F12,麦当劳 Burger King2F11,味千拉面2F13,Benetton2F16,Pizza&Co2F02,面包新语2F14,Loccitane2F04,Brooks Brothers2F05注：可与1Fl联通,MNG2F15,G-Star2F08,Formarina2F1
5、0,Tommy Hilflger2F9,3F层,3F01百货主力店B1/1F/2F/3F/4F/5F,Fox 3F03,Baleno attitudeBaleno 3F07,焦叶东南亚餐厅3F143F/4F,Kuhle3F17,V-one3F15,Mudd3F16,健身俱乐部(浩沙/青鸟）F313,Hoso Place 3F02,Apple Jeans 3F04,Lids 3F05,Koyo Jeans 3F06,e-base3F08,Azona 3F09,Wrangle3F10,Levis3F11,Theme3F12,5F层,5F01百货主力店B1/1F/2F/3F/4F/5F,F511多厅
6、影院4F/5F,季诺5F10,鼎泰丰5F02,南梦宫电玩城5F07,大食代美食广场 5F09,荣寿司/牛乐亭5F03,吉野家/DQ5F05,外婆桥5F06,TCBY5F04,Bali Thai5F08,餐饮次主力店,3.2 次主力店,服务次主力店,3.2 次主力店,第 28 页,服务次主力店,3.2 次主力店,第 28 页,服务次主力店,3.2 次主力店,第 28 页,娱乐次主力店,3.2 次主力店,各层租金基准,3.3 一般零售店,B1,1F,2F,3F,4F,5F,楼层,零售租金基准,￥80/月/使用平方米,￥120/月/使用平方米,￥145/月/使用平方米,￥240/月/使用平方米,￥2
7、00/月/使用平方米,￥160/月/使用平方米,餐饮租金基准,本层以大中型餐饮为主，并配合百货主力店；租金较之4F有所降低；,本层为影院入口，儿童早教为次主力店。,本层具备百货主力店，租金较之2F有所降低,本层由于存在平台通道，且具备朝向杨家坪核心区域的入口，因此商业价值最大；,本层具有与项目东侧及北侧连接的地下通道，提升了本层预期的人流密度及商业价值。,本层作为项目首层，具备由直港大道及杨家坪步行街直接步入的可能性，商业价值仅次于2层；,第 28 页,3.3 一般零售店,B1层,B101百货主力店B1/1F/2F/3F/4F/5F,Valentino Chocolate B106,B102天
8、福茗茶,Kiss&Bake B107,优之良品 B108,水果捞 B109,仙踪林 B110,FAB B125,乐士杰 B124,和合谷 B122,Aussino B119,多样屋 B118,Sizzler B121,Taco Bell B120,Subway B112,B104 DQ,B103 美味珍,B105 31种美国冰激凌,Sony Plaza B111,B113Hello Kitty,B114 Lock&Lock,B115 Potato&Co,OsimB116,Watsons B117,吉野家 B123,本层基准：零售RMB160/月 餐饮RMB80/月,1F层,1F01百货主力店B
9、1/1F/2F/3F/4F/5F,麦当劳 Burger King1F12,Designer Times 1F04,MEXX1F02,UWN 1F07,一茶一座1F13,Haagen Dazes1F141F+2F,金翠河1F03,D/K1F05,Giordano 1F09,艾维1F18,Nautica1F19,Etam1F16,Shes1F17,星巴克1F15,马克华菲1F20,Michel Rene 1F10,Crocodile 1F11,Only Vero ModaJack&Jones,It./Esprit 1F06 注：可与2F联通,香水1F21,Agatha 1F22,Oregon Sc
10、ientific 1F23,Swatch 1F24,Giordano 1F09,本层基准：零售RMB200/月 餐饮RMB105/月,2F层,本层基准：零售RMB240/月 餐饮RMB165/月,3F层,本层基准：零售RMB145/月 餐饮RMB100/月,4F层,4F01百货主力店B1/1F/2F/3F/4F/5F,F418多厅影院4F/5F,Kobo Image Hair 4F02,经典书屋4F03,Nike Kids4F06,丽婴房4F07,Crocodile4F08,Snoopy4F10,Keretton4F04,Disney4F05,佐丹奴儿童4F9,金宝贝早教中心4F12,焦叶东南
11、亚餐厅4F133F/4F,头大玩具4F17,Elle4F16,Esprit Kids4F14,米奇妙4F11,好孩子4F15,本层基准：零售RMB120/月 餐饮RMB80/月,5F层,5F01百货主力店B1/1F/2F/3F/4F/5F,F511多厅影院4F/5F,季诺5F10,鼎泰丰5F02,南梦宫电玩城5F07,大食代美食广场 5F09,荣寿司/牛乐亭5F03,吉野家/DQ5F05,外婆桥5F06,TCBY5F04,Bali Thai5F08,本层基准：餐饮RMB80/月,4.0 十年期租金收入测算,本章将根据上述租金评估资料按照TCBL的购物中心十年期租金收入测算模型（SCIF）评估本项目未来的预期租金收入。但考虑到本项目现阶段之铺面面积为匡算数据，且租金基准会受到品牌、市场、竞争等多方面的因素的影响而出现调整情况，因此，相关测算结果仅作为参考数据，不能作为最终财务核算或财务决策依据。4.1 测算方式说明4.2 测算结果及分析,
