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1、北京别墅市场解读,2,一、北京别墅市场的发展历程,3,别墅市场大事记&Boom/Bust Circle,1992年：以玫瑰园、丽京为代表的首批别墅项目上市19921995年：粗放型产品集中大量供应，代表的区域是朝阳和顺义1995年：政策性控制，停止别墅立项，别墅市场发展陷入停滞状态19961999年：几乎无新别墅项目通过立项，部分存量房得以消化19992002年：市场复苏转暖，人均GDP稳步提高，入世、申奥成功等众多利好因素促使别墅市场发展提速；市场中出现了一批较为优秀的项目，如橘郡、碧水庄园等，同时别墅市场的区域格局正在逐步形成、扩大、巩固,4,别墅市场大事记&Boom/Bust Circl
2、e,2003年：国土资源部下发了关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知，“停止别墅类用地的土地供应”。此后，由于前期存在较大规模的土地储备，在此政策性脉压的刺激下，新别墅项目持续入世，总体供应放大，别墅市场进入了新一轮较为激烈的竞争期2004年：在4号令、71号令（“8.31大限”）等土地政策和宏观调控的金融政策影响下，北京别墅市场经历了由大限前的集中放量进入到大限后供应总量有所减缓的阶段,5,二、北京别墅市场的结构性特征,6,别墅市场结构性分析,在售项目中50%为2002年以来入市新盘10-30万平方米中等规模项目为主流,（本报告中数据基于对北京目前在售141个别墅项目的调查）,7,
3、别墅地域分布,在售别墅项目分布最多的六个区/县依次为：昌平、顺义、朝阳、大兴、海淀、通州六个区县的别墅项目占在售总量的75%,8,主要别墅分布区域特征总结,9,别墅市场供需总体特征,市场供应量集中放大高档产品和中档产品成为市场两大主力总体市场需求旺盛中产阶级郊区化进程加快,小独栋和亚别墅热销,截至2004年年底，在售项目总建筑面积约1200万平方米，其中2004年新盘总面积达402万平方米,10,三、产品特征演变,第二代,第三代,重视国际化氛围，居所邻近机场，与使馆区交通便捷,位置型，单纯别墅形体，不重视细节；,追求大隐生活，喜欢占有稀缺景观；主人偶尔居住，保姆成为别墅的“长住者”,标签型，卖
4、稀缺资源；,关注产品细节，重视生活，想用一种新的生活方式来升级居住条件；与城市、工作快速切换；第一居所,产品型，重视单体细节，而无户外空间的考虑；,第四代,社区型，重视社区空间设计、人文环境营造，社区价值最大化,4代产品的并存与升级,12,别墅产品的价值体系,景观价值,社区价值,创新价值,别 墅 价 值 体系,交往空间,社区识别符号系统,精神堡垒,软性服务流线,产品及空间体验创新,四个层次的开放空间（4-tier open space system),产品价值,规定动作与自选动作,13,四、客户特征演变,14,郊区化发展规律,2004年北京人均GDP为3478美元，城市化率为79.5,城市发展
5、进程规律,北京已经进入郊区化的迅速发展期,城市群,当一个城市的城市化水平达到70%及人均GDP超过3000美元时，郊区化进入快速发展阶段。,城市化,大都市,郊区化,北京的郊区化特征,15,被动式 郊区化,主动式郊区化初级阶段,完全主动式郊区化,郊区化发展阶段,郊区化三个阶段及典型案例,我国的郊区化发展进程的特点：主动式郊区化初级阶段比被动式郊区化先出现；两者并行存在现象,郊区化的发展阶段,北京的郊区化特征,16,17,别墅客户分布,豪宅别墅,小独栋&Townhouse,Townhouse、叠拼、花园洋房,财富阶层,准财富阶层上层中产,普通中产阶级,18,五、别墅市场的板块格局,19,北京“一山
6、二河三线四高”分布示意图,板块格局形成的基础资源、交通与城市同心圆,20,城市居住的梯度辐射圈层,高密度住宅区,中密度住宅区,低密度住宅区,城市中心,土地级差地租和郊区化两大动力下形成城市居住的梯度辐射圈层,度假居所,板块格局形成的基础资源、交通与城市同心圆,21,北京别墅市场的十大板块格局,北京的别墅分布总体上呈现板块式分布格局各个板块依托不同的资源形成各自鲜明的特征项目的竞争从某种角度上说也是板块的竞争,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,22,城市居住辐射圈层的走向,山后,香江天竺,昌平、亚北,西山,CBD,使馆区,亚运村,中关村,西部政府集中区,通州,马坡,亦庄,黄村,23,香江
7、天竺板块独特的温榆河水景,地理位置：顺义区天竺镇、后沙峪乡自然环境：温榆河交通条件：机场高速公路、京顺路人文条件：距离北京的涉外区域丽都地区、燕莎地区较近典型项目：嘉浩商住别墅城、莱蒙湖康柏园、北京欧陆苑、北京名都苑、香江国际花园别墅、丽斯花园别墅、优山美地、大湖山庄,丽斯花园别墅,24,马坡板块远离市区的成熟板块,地理位置：顺义区马坡乡自然环境：潮白河、高尔夫球场交通条件：机场高速公路、京顺路、101国道人文条件：两个高尔夫球场、马术俱乐部、知名会议场所，如：怡生园国际会议中心典型项目：龙苑别墅、北京乡村高尔夫、恒丰花园别墅、华中园别墅、枫桥别墅、金宝纯别墅、枫桥别墅,北京乡村高尔夫球场,2
8、5,京昌沿线板块交通优势彰显区域品质,地理位置：昌平区京昌高速公路沿线及附近地区自然环境：较好的绿化环境、部分项目临温榆河交通条件：京昌高速公路人文条件：介于朝阳和海淀两个北京经济发展最好的地区三角带的上端典型项目：碧水庄园、玫瑰园、三水青清、雪梨澳乡、宽HOUSE等,碧水庄园三期,26,亚北板块“舶来”别墅的集大成者,地理位置：亚运村北自然环境：环境优美，小汤山温泉，部分项目临温榆河交通条件：立汤路，六环路人文条件：亚运村成熟商圈，中关村高新科技园典型项目：橘郡/水印长滩、威尼斯花园、纳帕溪谷、温哥华森林、万万树、汤House等,温哥华森林,27,西山板块天然美景再现昔日皇家风范,地理位置：
9、海淀区西山地区自然环境：西山山脉、香山公园、卧佛寺、北京植物园，八大处公园等交通条件：五环路、杏石口路人文条件：中国悠远历史文化的沉积典型项目：香山艺墅、半山枫林、西山美墅馆、西山美庐等,西山美庐,28,亦庄板块,地理位置：亦庄的BDA（北京经济技术开发区）自然环境：高绿化率、无污染、无噪音交通条件：五环路、京津塘高速公路人文条件：经国家批准的以高新技术产业为主的经济特区典型项目：瀛海名居、境界、卡尔生活馆、金地格林小镇、亲爱的Villa等,瀛海名居,29,黄村板块,地理位置：大兴区黄村自然环境：较好的绿化交通条件：五环路、京开高速人文条件：卫星城典型项目：翡翠城、原生墅等,翡翠城,30,通州板块,地理位置：通州区自然环境：运河交通条件：京通快速路人文条件：距北京的CBD很近典型项目：珠江国际城、运河岸上的院子等,珠江国际城,31,怀柔、密云板块,地理位置：怀柔区、密云县自然环境：红螺湖、燕栖湖、密云水库、黑龙潭等交通条件：101、111国道人文条件：平民色彩和亲和力典型项目：龙山新新小镇、湖光山舍、茉莉山庄、红螺湖别墅等,红螺湖别墅,32,The End,
