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1、2023/2/23,香榭花园项目 定位与物业发展建议,谨呈：北京地源达房地产开发有限公司,2,研究思路,项目本体认识 项目开发目标及限制条件 北京别墅市场研究 项目客户来源分析 项目竞争分析：区域内部竞争 项目竞争分析：与其它高档别墅板块的竞争 项目定位 项目物业发展建议,3,一、项目本体认识,4,项目区域位置,1,2,本项目位置顺义城区（老）北京城区北六环路京顺路京承高速公路,北京市东北部、顺义区马坡片区内。北京整体规划中的“顺义新城”南部。,3,5,6,4,4,5,周边用地、交通、设施情况,北京三个知名高尔夫、赛马设施分布于此；别墅项目集中，目前已开发7宗别墅用地。,8,A,本项目,B,H
2、,G,F,E,C,D,1,5,7,6,潮白河顺安路白马路/奥运大道滨河北路/高尔夫路北京乡村高尔夫俱乐部北京国际高尔夫俱乐部奥林匹克赛马场牛栏山一中分校,3,2,4,枫桥别墅 龙苑别墅 华中园 乡村高尔夫别墅 龙涛阁别墅(拆)阳光花园 恒丰花园 金宝花园,6,用地条件及基本指标,地块规模中等，适于营造良好的居住氛围；容积率较低，适于建造低密度住宅；地块形状规整，接近方正；地块内部以杨树为主，树木成林，人工种植、排列整齐；地块内无大型建筑物、构筑物，具备开工条件，开发条件成熟。,7,二、项目开发目标及限制性条件,8,开发目标及限制性条件,9,三、北京别墅市场研究,10,北京别墅市场发展历程,19
3、92-1995起步期,1995-1999停滞期,2000-2002复苏期,2003-2004迅速放量期,11,别墅市场结构性分析,在售项目50%以上为2002年后入市；10-30万平方米的中等规模项目为主流在售别墅项目分布最多的六个区/县依次为：昌平、顺义、朝阳、大兴、海淀、通州六个区县的别墅项目占在售总量的75%,12,别墅分布区域特征总结,13,别墅市场总体供需特征,市场供应量集中放大；截至2003年年底，在售项目总建筑面积约1200万平方米，其中 2003年新盘总面积达650万平方米，相当于过去10年存量总和；46号令影响下未来两年市场供应量将继续放大。高档产品和中档产品成为市场两大主力
4、；总体市场需求旺盛；中产阶级郊区化进程加快，小独栋和亚别墅产品热销。,14,别墅产品特征的衍变,产品形式不断丰富，产品品质不断升级；营造社区自然环境和人文环境渐成理念；,15,客户特征演变,别墅客户群体逐步本土化。别墅客户群层面扩大，别墅从少数人彰显身份的专属品走向追求引领居住时尚的别样生活方式。,16,四、项目客户来源分析,17,本项目可能的客户来源,18,北京总规修编对顺义发展的规划,两轴、两带、多中心北京“两轴两带多中心”的规划修编，明确了东部发展带是疏导新北京产业发展的方向。顺义则是该产业带的重要节点之一；顺义新城“顺义新城”区别于过去“卫星城”，“新城”将拥有自主产业与相关配套，吸纳
5、城市新的产业和人口，未来顺义新城规划人口为50万，其中70%以上就地就业。,北极城市空间发展战略完善“两轴”、发展“两带”，建设“多中心”，形成“两轴、两带、多中心”的城市空间新格局。完善“两轴”，保障首都职能和文化职能的发挥；强化“东部发展带”，疏导新北京产业发展方向；整合“西部生态带”，创建宜居城市的生态屏障；构筑以城市中心与副中心相结合，市区与多个新城相联系的新的城市形态；,19,顺义三“城”,空港城 总规划面积865平方公里，包括出空港工业区、出口加工区、物流园区、航空城和温榆河高档住宅走廊五大板块，目前已进入工业区的企业包括了世界五百强中的20多家，如日本的JVC、精工、美国的伊莱克
6、斯、韩国的LG、荷兰的飞利浦等，2003年空港工业区和天竺出口加工区共实现出口创汇114亿美元，占北京市出口创汇总额的十五分之一。汽车基地坐落在顺义城南，以北京现代汽车生产厂为中心，一期规划面积63平方公里，2010年全部建成后面积将达165平方公里，聚集了现代汽车总装厂、北京路霸越野车总装厂等整车厂和十多个零部件厂的集产品开发、生产销售、金融保险、服务贸易为一体的汽车工业生产园区，规划中包括生产区、配套区、居住区、文化娱乐区、行政和公共事物区等功能区，预计2010年全部建成。顺义新城南以减河为界，东至潮白河西侧滨河路，北至西丰乐村，西至京承铁路。规划总用地面积为977.66公顷，其中，居住用
7、地421.92公顷，公共设施用地144.72公顷，观光工业用地21.51公顷，对外交通用地6.10公顷，道路广场用地192.59公顷，市政公用设施用地9.28公顷，绿地181.54公顷。,20,实地走访与访谈,访谈一北京空港工业园区空港米兰花园销售中心访谈二海南航空公司高层,空港米兰花园项目位于天竺空港工业园区内，板式小高层建筑，其4380元/平方米（毛坯房）的价格主要面向天竺片区的年轻白领置业者。具居住在天竺镇的销售人员反映，空港工业园区与天竺出口加工区内合资企业的外籍高层管理者，大多选择在东直门等市区内的公寓项目居住，亦有部分居住在天竺的别墅区内。,首都机场扩建后，机场员工与航空公司配备人
8、员将相应增加。国内航空企业普遍为员工的提供住宿福利。其中海航公司的员工待遇普遍优于国内其他航空公司。为了解决中层员工住宿问题，海航在年初购买了天竺双裕德邻项目部分公寓与联排别墅，优惠提供给中层一线员工居住。但该高层表示公司购买别墅的行为在其他航空公司较为少见。该高层同时表露出对东直门至机场沿线一带小别墅的兴趣。其目前居住于东直门某高档公寓内，正在着手再次置业。总价在250万元左右的小别墅为其目标，建筑形式不限，但须有一定面积的私家花园，并且要临近机场以方便其办公。,21,实地走访与访谈,访谈三北京现代汽车中方中层管理者访谈四惠普（中国）公司高层管理者（台湾）,韩国现代汽车的外籍员工，目前集中居
9、住在望京住宅区内。由于公司岗位轮替，中层外籍员工大多租赁居住，租金在4500-6000元/月的水平内。现代集团对外籍员工实行住房全额报销制度。对今后马坡地区出现高档别墅项目后韩国人是否会迁移至此，该中层表示不乐观，但不否定类似新增中层以上外籍管理者购买的可能性。,以惠普为代表的大型跨国的制造与服务商（如诺基亚、Intel等），其在国内的制造环节均为“外包”形式。中国公司中的高、中、低层员工比例约为1:3:6，外籍高层人员的薪水平均在$15000元/月（未含期权）。但由于岗位轮替制度，其在国内租住郊区别墅、少部分租住市内高档公寓，私人购买别墅情况较少，租房费用由公司全额报销。,22,产业发展对本
10、项目客户来源的影响,顺义地区未来会成为北京重要的产业发展基地，产业的发展会带来大量的常驻人口。由于空港城、汽车基地本身都已规划了居住用地，因此部分产业人口的居住会以内部消化的方式解决。入驻空港城及汽车基地的外资企业在这里一般只设置生产基地，享受高额房屋津贴的高层管理人员的比例非常小，且其中的大多数企业已经在市区或天竺别墅区购买或租用了房屋供其高管层居住。未来周边区域的发展（包括机场的扩建和新国展的建设）可能会为本项目带来潜在客户，但其数量和承受能力都很有限，但从本项目的开发进度安排上看，基本无法依赖这些客户作为我们的主力客户来源。,结论：本项目的客户仍将以来自东部城区的传统别墅客户为主力客户。
11、,23,五、项目竞争分析：区域内部竞争,24,马坡板块,板块关键字京顺路潮白河高尔夫俱乐部赛马场,自然资源和高尔夫资源是区域最突出的两大优势；主打“商务休闲度假”形象的第二居所项目居多，市场存在明显的租赁现象，租用主要为私人休闲、度假商务会议；奥运赛马场和水上中心项目的建设，为板块形象原动力，带动区域后续发展；价格平台最低，板块内项目普遍表现不佳，缺乏叫好又叫做的新的标志性项目，市场关注度逐渐走低。,25,枫桥别墅,2002年入市，是马坡地区目前在售项目之一，也是马坡目前的代表性项目。项目自身运作的问题影响了销售进度，造成目前销售不佳的状况。项目销售情况差强人意，目前正在内部认购的项目二期，值
12、得关注。,26,金宝花园,开发周期长，第一、二期141套住宅用时6年；项目看好马坡未来前景，加之别墅宏观政策的利好消息，发展商有意延长第三期的入市时间；,27,龙苑别墅,马坡板块最早的别墅项目；作为涉外住宅区，龙苑别墅吸引了大量的外籍人士，占目前住家的60%；项目内部环境极佳，居住氛围浓厚；租赁市场活跃；,28,其他项目,29,整体评价,项目位置聚集，但无正面竞争。项目规模偏小，容积率在0.3-0.4之间，以独栋别墅社区为主；缺乏完善的生活配套设施，会所功能单一；在售项目价格平台低，难以突破9000元/平方米；地段产品档次低、无鲜明的形象，拉低区域价值；区域别墅市场发展较慢，龙苑别墅后，无知名
13、品牌项目承接区域形象。,30,六、项目竞争分析：与其他高档别墅板块的竞争,31,高档别墅板块分布,高档别墅的竞争，是市域范围内的竞争；根据各自不同的基础发展条件，高档别墅市场形成了板块竞争，且各具鲜明特点。项目的竞争，往往表现为板块间的竞争。,32,高档别墅板块特征对比,33,不同别墅板块的主要客户来源,对北京中轴线以北区域居住圈层现状进行勾画，如右图所示。香江/天竺、昌平/亚北、西山根据其不同的位置和特色分别承接来自市区内不同地区的客户。根据相互位置及主力客户来源，本项目所在区域与西山板块不存在可比性，主要的竞争来自于昌平/亚北板块以及香江/天竺板块,昌平,亚运村,西部,西山,中关村,使馆区
14、,CBD,香江天竺,亚北,万柳,马坡,34,天竺板块,板块关键词 机场 使馆区 京顺路,对使馆和机场依托而成为最早起步、相对成熟、市场认可度最高的高档别墅板块，自然景观资源相对缺乏；洋气十足，源于大量的外籍居住者，涉外租赁市场活跃。传统高档板块形象是区域内早期众多项目取得成功的主要支撑因素。区域内的项目大多为“香港制造”，新入市的产品也都是品质一般，无论是建筑设计、社区内自然环境和人文环境的营造与其他板块项目相比都有一定差距。早期别墅项目均为高档项目，匀质性较好。尽两年来入市的产品有两极分化的趋势，高档独栋别墅社区和townhouse及其他类别墅产品均有供应。早期别墅买家和租赁客均以外籍人士居
15、多，近年来随着北京别墅市场总体的客户变化，本板块的别墅客户也出现了本土化的趋势，且自住现象有所增加。,35,天竺板块代表项目-莱蒙湖别墅,36,天竺板块代表项目-大湖山庄,37,天竺板块代表项目-丽高王府,38,天竺板块代表项目-长岛澜桥,39,天竺板块代表项目-优山美地,40,天竺板块代表项目-美林香槟小镇,41,天竺板块代表项目-水木兰亭,42,亚北板块,以自然资源条件取胜。北京的上风上水地区，区域内别墅多为景观型别墅，不仅具有良好的外部景观条件，而且往往注重打造良好的社区内部自然环境购买本板块的客户主要以自住为目的，投资现象较少板块整体产品素质较高，老项目持续发展，新项目精彩不断主要的客
16、户来源为亚运村，随着纳帕溪谷、温哥华森林等别墅升级产品的出现，开始吸引来自于东部产业区的客户。,板块关键词 亚运村京昌路汤立路温榆河,43,亚北板块代表项目-橘郡/水印长滩,44,亚北板块代表项目-纳帕溪谷,45,亚北板块代表项目-温哥华森林,46,亚北板块代表项目-顺驰林溪,47,亚北板块代表项目-汤 House,48,典型别墅销售状况分析,小户型销售速度快，支撑众多项目快速消化；同一项目内，资源佳的大户型销售速度快；实用的特色产品销售速度快；,49,碧水庄园（三期）销售分析,最佳临湖位置的41套别墅售完；位置较差，但总价较低的小面积单位,50,碧水庄园（三期）销售分析,销售状况呈两极化态势
17、：超大户型景观别墅与小户型别墅为快速消化户型；超大户型享有临湖最佳的自然资源与景观优势，平均4套/月；小户型别墅位置略差，社区的超大规模与生活配套支撑该户型销售率超过60%；,51,区域价值对项目推盘顺序的影响,大户型小户型,小户型大户型,莱蒙湖别墅前期重点推出的独栋别墅，依托了天竺良好的区域形象和认知度，以及早已形成的高起的价格平台；独栋别墅的入市塑造了项目高端形象，也为莱蒙湖后期联排别墅的销售奠定形象及价格基础。,橘郡推出之时，亚北地区在北京别墅市场缺乏知名度和市场认知，区域不具任何资源优势。橘郡依靠新颖的产品打开市场，靠高性价比的小户型别墅树立项目和区域形象，建立区域价格平台。后期水印长
18、滩则凭借已有的产品优势和价格优势，扩大产品面。,52,竞争方向判定1：马坡 Vs 天竺,马坡与天竺板块不具可比性；马坡别墅项目多年来处于弱势的原因，是未打造与天竺项目有所区分的差异点；,53,竞争方向的判定2：马坡 Vs 亚北,从通勤的距离和时间上看，发展势头强劲的亚北别墅群将是马坡板块的主要竞争对手；亚北板块依靠新产品、高质素进入高端别墅市场的发展模式是马坡的发展方向。,54,项目的竞争策略判定,天 竺 方 向,天竺板块的传统优势依然强劲，在京顺路方向上对马坡形成客户拦截。本项目若采用同样的产品策略，将无法与之竞争。但目前天竺已经进入产品两极化发展阶段，出现市场空档。,亚 北 方 向,马坡具
19、备更佳的资源优势和更好的区域发展前景，目前差在产品素质与市场关注度，但市场关注度的提高可以通过打造在市域市场上叫好又叫座的项目实现。,项目周边,区域周边项目大多为规模较小，入市时间较久远的老项目，且多口碑一般。别墅项目的竞争又是板块的竞争，对于本项目所在的这样目前受关注度不高，形象一般的板块而言，板块内部的项目间更多的是共赢而非竞争关系。因此本项目的竞争主要来自于区域外部。,本项目的竞争策略1：找寻天竺板块产品空白点，避开与其正面交锋；2：通过打造素质较高、在市场上叫好又叫座的产品实现项目成功，同时带动板块形象提升，与亚北别墅群抗衡；,55,六、项目定位,56,产品定位,产品定位战略产品特征,
20、独栋别墅为主，联院别墅或双拼别墅为辅；独栋别墅：以地上300平方米为主，在适当位置可布置少量450-480平方米左右的大户型；联院或双拼别墅：地上建筑面积在200-250平方米；,差异化竞争战略,产品形式领先 资源占优 产品特色鲜明,57,项目市场定位,社区别墅社区化是别墅规模化发展的必然，塑造鲜明的社区形象；,马坡.坡地景观别墅社区,景观别墅 别墅市场的产品概念不断更新，从建筑上出位的可能性不大；目前北京别墅市场上的坡地景观别墅稀缺；结合马坡地区现有资源以及本项目概念设计进行现状，确定“坡地景观”为本项目未来最大的卖点。,58,项目定位,形象定位客户定位,马坡别墅新领军,北京东部城区准财富阶
21、层（主力客户）顺义三大产业板块高收入阶层（潜在客户）,59,产品配比：项目户型配比现状,产品配比探讨前提：主打天竺地区市场空白产品；结合容积率限制,60,比较一：马坡别墅项目面积区间,产品覆盖面广，无形中扩大了项目自身的竞争面；产品主要面积区间与枫桥别墅相似，枫桥别墅销售速度值得关注。,380-1000,61,比较二：马坡别墅项目价格区间,360-960万元/套,62,比较三：天竺主要别墅面积区间,天竺板块别墅已经出现两极化发展特征；该特征在产品中则表现为：独栋别墅产品面积区间集中于300-600平方米，而主力面积在300平方米以下则全为联排、双拼以及叠拼等类别墅形式。天竺板块目前缺少200-
22、300平方米/套的独栋别墅项目，存在小面积独栋别墅市场空白。,类别墅,独栋别墅,63,比较四：天竺主要别墅价格区间,本项目原方案的总价区间是天竺现有独栋别墅的主力价格区间。天竺别墅以400万元为分界线：独栋别墅则在400万元/套以上；低于此价格则为类别墅项目，总价区间集中在200-400万元/套之间；可见，本项目原方案总价区间不具任何优势；而天竺目前则存在400万以下的独栋别墅空白点。,360-960万元/套,64,产品组合策略,1.提高局部容积率局部联院别墅、双拼别墅，提高局部容积率，为独栋别墅提供空间；2.控制总价控制地上建筑面积以控制单套总价，提高性价比的主要做法；3.打造产品特色挖掘小
23、户型独栋别墅的产品特色，将其融入产品设计。,65,产品配比,A类产品布置于地块资源最佳的位置，例如景观资源最佳的临湖、坡地位置，但须控制产品总量不超过总销售面积的5%；B类产品为项目的主力产品，控制总价区间为产品的重点策略；C类产品可降低A、B类产品的容积率，销售价格则会因采用的建筑形式而有差异；,66,产品竞争力分析,选取天竺、亚北板块近期主要在售项目进行产品竞争力分析；比较要素：产品户型面积、销售价格、资源享有；,莱蒙湖,晴翠园,长岛澜桥,优山美地,观 唐,美林香槟小镇,莫奈花园,大湖山庄,水木兰亭,水印长滩III,纳帕溪谷,温哥华森林II,依水庄园,汤 House,顺驰林溪,万万树,67
24、,竞争力分析之一：200 平方米(地上面积),目前市场缺少200平方米的独栋小户型产品，纳帕溪谷小户型畅销体现强劲需求力；本项目小户型产品具备明显的总价优势；本项目联院别墅从产品形式上优于联排及叠拼产品，而在私密性上则优于紧凑排布的小独栋产品；,68,竞争力分析之二：300-320 平方米(地上面积),300-400平方米的独栋别墅为目前别墅市场主流产品；本项目通过控制地上面积控制总价，从总价上与多数项目相比具备优势。本项目通过坡地、水系等景观的营造使得该类产品具备其他项目这种面积的产品不具备的资源优势。,69,竞争力之三：450-480 平方米(地上面积),450-480平方米的产品主要出现
25、在天竺区域。大户型产品均享有社区内部最佳的景观资源；同等面积条件下，本项目与天竺同类产品相比，总价上占据优势，从资源上看不仅有水景、坡地等特殊的内部景观，而且外部资源也明显优于天竺项目。,70,产品竞争力分析结论,本项目的产品定位具备竞争力,与亚北、天竺板块在售项目相比，同样的面积：200联院产品在建筑形式和总价上均占据优势；300 独栋产品与天竺板块的项目相比具有总价和建筑形式的优势，与亚北板块的项目相比总价和建筑形式相当，但具有资源优势；超过400 的大户型产品则具备总价和资源的双重优势。,71,八、项目物业发展建议,72,关于容积率的可实现性,单体面积在300平方米左右的独栋别墅社区；项
26、目容积率0.40栋间距可实现前后间距17米左右间距05米,73,规划布局,坡地地块西北侧起坡，地势自西北向东南方向逐渐降低，形成西北围合的布局。既可以用高地有效的区隔地块北部的主要交通干道的影响，又可以避免形成北坡；人工水系线性水系贯穿地块内部，水系由西北部地块高点发源，呈“S”形状，并可在偏东南侧形成集中水面。,74,规划布局,B,C,B类独栋别墅项目主力户型，分布于地块内部，靠近地块西侧边界，拥有内部环境且与西侧代征绿地景观相结合。C类联院别墅布置于地块外围。包括地块西部临近顺安路一侧和地块南北两侧外围。,A类大独栋别墅布置于地块内部靠西位置，紧邻中央湖区，享有最佳的自然资源；同时地块西北
27、侧坡顶地带也可布置若干大独栋别墅，俯视社区全景，享有社区最佳的坡地视野和景观资源。,A,A,75,规划布局,主入口,次入口,入口地块西侧靠近主干道，主入口设于地块南侧路偏西位置，为车行主入口；地块东侧较安静，且环境优美，建议次入口设于地块东侧，与代征绿地和展示区的位置结合考虑。展示区展示区布置在地块东南侧，紧邻次入口，可以兼顾三类产品，同时也可以展示项目内外资源最佳的位置。,展示区,76,建筑风格探讨,西式传统北京市场上的别墅以西式传统建筑风格为主，市场接受度比较高，价值感被广泛认同；大多数风格流派在市场上都已比较成熟；产品创新的空间不大，但可以从细部进行雕琢,77,建筑风格探讨,西式传统目前
28、北京市场比较少见的两种风格：法式风格德式风格,78,建筑风格探讨,西式现代西式现代的建筑风格多具有简洁、通透的特征，与自然山水的融合度也比较高；与中国人传统的价值观相悖，因此往往很难实现很高的价格。,79,建筑风格探讨,中式风格粉墙黛瓦、飞檐翘角，长廊逶迤，凉亭翼然，如同中国山水画般飘逸灵秀的江南民居建筑风格是对中国文人的理想建筑表达存在障碍：市场接受程度待检验；对规划设计要求比较高,80,建筑风格建议,选择的原则风格取向风格列举,从西式传统风格中选择，市场接受度高；区别区域在售别墅项目，重新建立区域形象价值；可尝试多种形体的组合，以丰富价值感。,变化的体量组合，细腻而且丰富的立面细节；部分采
29、用质感强烈的石材和砖材，提升建筑价值感；建筑外观色彩鲜艳、明快，符合目标客户审美取向,西班牙风格 美国东海岸风格,81,西班牙风格,西班牙式样的住宅比较适合于阳光地带，建筑样式朴实无华。屋顶的坡度很平缓。多数住宅采用两坡屋顶与四坡屋顶的组合。,82,西班牙风格,红瓦屋顶为西班牙住宅的重要特征，现在以轻质组合材料代替传统的重瓦。有半圆筒形及S形两种瓦。,83,西班牙风格,传统的西班牙住宅均为一层。如今新建的则多为两层或多层。这些住宅的共同特征之一是立面不对称。抹灰墙面，一般为白色，也有用暗黄色或玫瑰色。拱及拱门也常见于西班牙式住宅，亦常用连拱墙围成室外的小院。装饰性的烟囱与传统的英国住宅很形似，
30、有时在烟囱上甚至用砖瓦砌一小屋顶以增强其效果。,84,由于气候的原因，美国东海岸的别墅建筑多为角度较大的坡屋顶。东海岸风格体量组合大多比较复杂。从外立面的材质和颜色上看，基座多采用颜色较深的石材，墙面为白色、米色、灰色或其他颜色的木挂板，屋顶多为青灰色。这种风格的建筑容易设计出如大阳台、出挑的露台等结构，窗户的尺度也可大可小，因此比较容易与坡地地形、水景相结合。,美国东海岸风格,85,300平米左右的独栋别墅户型设计原则,充分、合理、奢侈、有节制的张扬；紧凑的平面布局和丰富的空间划分；空间序列完整，通过有限空间的合理整合，突出别墅的功能优势；平均空间尺度比豪宅别墅明显偏小，以合理的尺度保持家居
31、的亲切感和被包围的安全感；可以彰显别墅特质的重点空间应当局部放大，例如起居室、主卧室；注意不同空间之间的视觉联络，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感；,86,户型设计要点,地上面积区间300-320平方米，总建筑面积420-470平方米；宅基地面积500-650平方米，其中集中花园面积200平方米；地上二层，地下一层（地下面积120-150平方米）；室内车库，双车位；四间卧室，包括一个主卧区、三间次卧室；起居室面宽5.1米以上；一层主要空能空间包括起居室、餐厅、家庭室、中西厨、卧室；二层主要功能空间为主次卧室；设备间与工人房置于地下。,87,户型设计要点,首层,门厅（避免从起居室直接入户的情况，
32、同时门厅可以作为公共空间和家庭空间两条动线的起点），门厅的设计可以与楼梯相结合，但要避免入户以后迎头撞上楼梯的情况。起居室的面积在25-30平米之间，与餐厅结合布置，能够形成较大的空间感觉。起居室的面宽应在5.1米以上。家庭室可以与西厨、早餐室结合布置，从朝向上建议与集中的私家庭院相结合。应分别设计中西厨，其中西厨可以与早餐室结合布置。在一楼应设计一间卧室，供年老或腿脚不方便的家庭成员以及客人使用。卧室应尽量朝南，同时应该有独立的卫生间。一楼还应该设计公共卫生间一处，可以不包括洗浴空间。300平米以上的别墅应尽量设计双车库，为节省面宽，可采用一前一后的双车库设计，后面的车库可根据业主的要求改造
33、成其他功能的房间。起居室（可能的话包括门厅）应设计吹拔，以彰显别墅的气派和身份感。,88,户型设计要点,二层 地下室,3个卧室为宜，其中至少应有2个卧室朝南。主卧区的大小在40到50平方米左右，尽量宽敞、阔绰并有良好的景观，其中主卧区应设计独立的卫生间以及进入式衣帽间。次卧室的面积在15-20平方米左右，尽量保证每间卧室都有独立的卫生间。在剩余的公共空间可结合吹拔设置小家庭室，一方面可以避免二层出现一条过道向一道道门打开的情况，另一方面可以做到楼上楼下空间有交流。,面积 从降低成本和施工角度考虑，基本上为地上一层的面积减去车库的面积，120-150平米左右。基本功能空间：家庭影院、健身房、设备
34、间（包括锅炉房）、洗衣房、工人房（包括独立的卫生间、toilet,basin,shower）、公共卫生间。,89,案例A,首二层空间序列完整，且正式礼仪区与非正式家庭起居区之间有良好的区分，动线组织明确；一层设计了带有独立卫生间的朝南卧室，充分体现了人性化的设计理念；,90,案例A,地下层可改进点：二层的公用卫生间可适当加大，最好干湿分离；或设计成为三间卧室，均有独立卫生间。,91,双拼、联院别墅设计要点,地上面积区间200-250平方米，总建筑面积250-310平方米；地上二层，地下一层（地下面积60-80平方米）；单车位，半露天或室内车位；三间卧室，包括一个主卧区、两间次卧室；起居室面宽不
35、超过5.1米；一层主要空能空间包括起居室、餐厅、中西厨、卧室；二层主要功能空间为主次卧室；设备间与工人房置于地下。,92,案例B 亚澜湾的联院别墅,93,案例B 亚澜湾的联院别墅,94,连院别墅形式说明,地上二层,院墙,地上一层,山墙,内庭院,95,案例C-联院独栋户型,首二层,96,案例C-联院独栋户型,地下层,97,案例D 双拼别墅 顺驰林溪,双室内观景庭院；起居室宽敞明亮；主卧室直抵南向大露台，视野开场；二层露台方正宽阔，实用性强；南向餐厅，中西厨房可分拆或组合；,98,案例D-双拼别墅户型 顺驰林溪,地下层,99,景观设计建议：坡地的营造,坡地别墅的稀缺性坡地别墅在北京市场上目前尚属空
36、白；成本 依照项目位置，估算项目人工造坡所需土方价格约为 20元/立方米。技术可行性 根据对景观设计专家的访谈，别墅建造在人工坡地上从技术上是可行的。,100,景观设计建议：坡地的营造,平缓错落的坡地地形比平地别墅更容易营造立体绿化、立体园林，居住者既可远观，又能近赏；坡地别墅建筑形式因地制宜，随坡势建房，户型比较多样与丰富，每个门洞、每个围廊都有自己独特的地方，不易类同，可以满足居住者的个性选择，比平地别墅的景观更加有味道；坡地别墅的户外运动比平地别墅、山地别墅丰富，又充满自己的特色，如缓坡慢跑道、缓坡自行车道、缓坡滑草运动等；能拥有顺理成章、自然生态的水景，不会像平地别墅园区营造水景必须掘
37、地挖渠通道等，破坏原生地。,101,坡地别墅,坡地的建造，可使别墅自然地顺应缓坡的地势，自然地排列组合别墅单体的屋顶可尝试多种形式的坡面组合，形成柔和、舒展的轮廓，外加露台、平台适当以弧线、圆廊的形式出现，与坡地起伏的地形相适应，从而能创造出一种轻松、明快、优雅的坡地别墅风情；,102,坡地别墅,坡地别墅园区道路沿坡底环绕构成园区的主干道，能造成变化起伏的意境；人行道路可以沿坡而上；坡与坡之间有水系流动，往往能围合蓄成小面积的湖泊。别墅建筑若隐若现，藏在坡与坡的怀抱之中，非常有居住意境；,103,景观设计建议：水景的营造,出于成本维护的考虑，水面的成本不宜过大局部的集中水面应与贯穿整个社区的线
38、性水系相结合，一方面通过局部资源的稀缺性树立价值标杆，另一方面可以保证资源分布的均好性水景以及水岸的设计应遵循“虽为人工，宛若天然”的原则，避免使用过多硬质铺装。,104,水景的营造,自然水岸；驳岸上卵石的堆放与植物的配置形成自然的水岸效果黄石堆砌的驳岸与小范围的植物生态群落,105,水景的营造,水的存在，丰富了空间环境，同时又能起到调节小气候，提高居住舒适度的作用；蜿蜒曲折的溪流设计虽是人工造水却宛若天然生成，是别墅园林设计的精华；,106,建筑设计与坡地景观的结合,房屋位置的地势呈北高南低状；入户层北向入口；入户层为主卧区，入户下一层作为起居室、餐厅等公共活动区；入户下二层为次卧区；主卧区
39、拥有最佳的户型景观与视野，而次卧则享有私家花园景致。,107,建筑设计与坡地景观的结合,入户下二层次卧区配有游泳池,108,建筑设计与水景的结合,109,建筑设计与坡地、水的结合,110,景观设计建议：园林设计,树形的选择与原始形态的保留乔木-灌木-草花-草坪，层次清晰、空间饱满宽阔的草坪与远处起伏的林冠线,111,园林小品,112,道路线形,依地形而变的步行路曲折的道路顺坡而上的道路,113,公共空间,植物围合而成的公共空间,114,空间的过渡,别墅入口的处理 园林的设计，形成公共空间与私家院落的柔和过渡。,115,附：对概念设计招标中两个方案的评价,116,荷兰 VAN AKEN 方案,优
40、点 规划设计理念的创新性强；岛型布局以及坡地的概念新颖、大气，便于提炼营销概念。,存在的问题 西侧为主要的交通道路，较为嘈杂，而东侧的道路则车流量很小，较为安静，且紧邻高尔夫球场，有很好的自然景观资源。在本方案的规划布局中未能对上述两侧资源分布的不均衡性加以考虑。未来的道路(包括项目南北两侧的两条规划路)交通所产生的噪音及污染，将会对最外圈的较大或最大户型的价值产生减损。将入口安排在项目南侧，既不具备昭示性，也没有展示上的优势。,117,荷兰 VAN AKEN 方案,存在的问题,项目体现了资源分布的“均好性”，但未能形成资源的“级差分布”（即较大的户型拥有较好的资源），因此难以依据“资源的拥有
41、度”体现别墅的价值，无法形成价值标杆。道路用地所占比例过大（18%），且仅有一级道路系统，主干道外侧较大户型的居住质量无法保证，不符合私密性的要求。高差达9米的坡地设计导致有相当数量的别墅位于北坡上，不符合中国北方客户对于采光和朝向的要求以及对“风水”的讲究，也将使销售难点。瞭望塔以及高差较大的坡地设计都导致了处于地形较高处的别墅可以俯瞰地形较低处的别墅，不符合私密性的要求。整体布局具备很强的整体性，难以进行分区开发，销售展示的难度较大。,118,加拿大 CWMM方案,存在的问题 整体规划平淡、缺乏突破性创新；内部资源分配对会所的偏向性过大，可适当调整；,沿袭北京别墅社区设计的贯有理念。将地块按照别墅档次进行分区，有利于分期开发、形象展示；分配自然资源，形成了资源的“级差分布”，体现大别墅所拥有资源的稀缺性；集中湖面与线性水系相结合，便于今后的方案调整；出入口布置合理；大别墅的位置，符合别墅高端客户居住倾向（隐蔽性）；,119,THE END,
