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1、洛川县房地产市场调研报告一、 洛川城市、人口及经济发展二、 洛川县房地产市场分析三、 洛川现有小区状况调研四、 洛川市场现售项目调研五、 洛川市场未来预计开发体量六、 洛川商业格局、运营模式及租金情况七、 洛川县房地产发展历程及价格走势八、 洛川房地产市场需求及客群分析一、 洛川城市、人口及经济发展1. 洛川县城市概况洛川县全县土地面积1804平方公里。洛川县位于陕北南部，210国道和304省道纵贯南北，包茂高速、青兰高速公路、西延铁路穿境而过。洛川历史悠久，文化积淀深厚，属黄河中下游农业开发较早的地区之一，素有“陕北粮仓”的美誉，是著名的“苹果之乡”和“民间艺术之乡”。洛川县是一个以苹果为主
2、导产业的农业县，迄今已有50多年的苹果栽培历史。2. 人口及收入情况1） 全县总人口全县共辖7镇9乡1个街道办，365个行政村，总人口205064人。2） 城镇人口2012年城镇人口达到10万人，全县城镇化水平达到47.6%。预计到2015年，城镇常住人口达到 14.3万人，城镇化率达到65%。3） 财政收入2010年全县生产总值完成27.2亿元，地方财收入1.5亿元。预计2015年生产总值超过60亿元，地方财政收入突破3亿元。4） 人均收入2010年农民人均纯收入达到6352元，超过全国平均水平，苹果收入已占到农民人均纯收入的95%以上。预计到2015年，城镇居民人均可支配收入和农村居民人均
3、纯收入分别达到36000元和18000元，城乡居民收入差距缩小到2:1。3. 洛川县城市发展及经济发展形势1） 城市规模拉大城市框架，彻底改变旧城区面貌。争取2015年前改造完成县城内所有城中村。2） 农业发展预计到2015年，发展80个万头生猪示范村和村级专业合作社，全县生猪饲养量达到170万头，其中出栏100万头，产值达到17.9亿元。把洛川建成50万亩苹果、100万头生猪的果畜结合国家现代农业示范县。3） 工业发展预计到“十二五”末，全县工业总产值达到10亿元，工业提供税收3000万元。4） 零售业2010年，全县拥有批发零售法人企业23个，个体经营户5050户，实现社会商品零售总额3.
4、9亿元。预计到2015年，全县社会消费品零售总额达到14亿元以上。5） 住房开发洛川县“十二五”期间（预计到2015年）建设完成保障性住房5000套，商品房6000套。6） 园林绿化至“十二五”末期，力争使建成区绿化覆盖率达到42%，绿地率达到32%，人均公共绿地面积达到10平方米。二、 洛川房地产市场分析1. 洛川房地产市场整体现状1） 房地产市场处于起步阶段洛川房地产市场目前基本处于起步阶段，整体开发基本处于无序状态，房地产市场化程度较低。2010年以前，城区的商品房数量有限，主要以多层和低层为主。2010年以后，随着尚苹苑及合正佳园项目的开发，突破了洛川商品房无高层的空白。从调研来看，2
5、012年以后，将有越来越多的高层项目进入市场。2） 高品质楼盘尚属空白商品房高层及小高层住宅开发几乎空白，开发模式均停留在小规模开发的基础上，整体水平有待更高层次的提升。3） 商品房仍占整体市场开发主流尽管政府近年极力扶持保障房项目的开发，但从调研来看，市场整体开发主流仍然为商品房项目。4） 开发区域向县城四周扩大从2010年开始，洛川房地产市场将在洛川城市总体规划（20072025）的指导下，进入良性发展态势。5） 政府保障房力度加大从十二五计划来看，政府将推出年均10万方以上保障房，2012年以后经适房将淡出市场，进而主推限价商品房。2. 洛川房地产市场整体构成商品房代表项目：龙阳金都、尚
6、苹苑、合正佳园商住楼、凤栖小区、凤城国际、丰禾苑限价房、居正小区限价房、文化广场、狮子岭项目、东沟砭项目（含已入住、销售中、待销售项目，合计总建面约69万，其中：雅苑、狮子岭项目、东沟砭项目、老公安局家属院项目未计在内）保障房代表项目：温馨园、金苹果小区、博爱医院保障房、丰禾苑保障房、绿园小区（含已入住、销售中、待销售项目，合计总建面约15万）小产权房代表项目：晃张平项目、尚品（含已入住、销售中、待销售项目，合计总建面约6.5万）单位或集体建房（在建、待建）代表项目：警苑小区（3万）、东关村综合楼（0.7万）、地道站项目、城管三队项目、城管四队项目私宅（在建）代表项目：府前街私宅、中心街东关小
7、学附近私宅、中心街南端私宅城市配套项目（在建、待建）代表项目：影剧院项目、体育场项目（合计总建面约2.6万）3. 洛川“十二五”期间保障房开发计划限价商品房经济适用房廉租房公租房合计2011年500套251套150套14套915套2012年500套280套780套2013年500套257套757套2014年1031套200套1231套2015年2257套2257套总计5940套4. 洛川在建、待建项目分布图三、 洛川现有小区状况调研已售项目调研项目名称温馨园龙阳金都金苹果小区博爱医院保障房开发商房管局李宗仁、张峰城投公司房管局地址迎宾大道南门解放路振兴路总建面（）约3万约6万4万0.2万房屋类
8、别经济适用房商品房经济适用房廉租房建筑形态多层多层多层、高层多层楼栋1272户数（套）276约50038241面积区间92-13790-13090-12650-60原售价格1050元/1200-2100元/1860元/（90以下）2500元/（90以上）1160元/开发时间2005年2005-2007年2009年2009年分析：6） 总开发量：2010年以前，洛川房地产市场总体开发量约13万，计1200套左右。7） 商品房体量：龙阳金都是唯一的商品房项目，占据市场约一半的体量。8） 销售价格：多层销售价格走势为：1050元/1650元/1860元/。9） 社区配套：社区规划建设处于初级水平，基
9、本无车位、景观、教育、娱乐、会所、主题商业等配套设施。10） 商业经营：社区商业无统一业态规划，基本处于无序经营状态。四、 洛川市场现售项目调研在售项目调研项目名称尚苹苑合正佳园商住楼丰禾苑（无名）绿园小区尚品开发商西安昱丰实业福佳房地产盛唐建筑房管局、城投公司晃张平房管局地址振兴路中心街G210交汇丰禾路朝阳路往东林业局旁边朝阳路往东总建面（）10万约0.6万5.8+11.6=17.4万约5万约2万约1.5万房屋类别商品房商品房保障房、限价商品房无土地手续廉租、经适、商品小产权房建筑形态高层、多层10F改13F中高层高层多层、高层多层多层楼栋1016+9=15483户数（套）约1000448
10、88+699=1587168+240=408188126面积区间88-140130左右93-133126-13352-61；90-120120左右销售时间2010年2011年2012年1月2010年2011年2011年起售价格多层：2100元/高层：2700元/中高层3100元/限价房2560元/多层2300元/廉租房5.8、6.4万元/套多层1600元/现售价格多层：2700元/高层：3480元/销售进度90%售罄售罄多层售罄，高层未推出售罄售罄分析：1） 在售体量：洛川房地产市场在售总体开发量约36.5万，其中：商品房体量为：22.2万，约占61%，比2010年以前商品房比例有所增加，保障
11、房体量为：7.8万小产权房体量为：6.5万。共计3300套左右。2） 销售价格：在售项目多层房源全部售罄（尚品除外），均价约为2350元/；高层销售均价为2960元/（含限价房），如不含限价房均价为3100元/。3） 面积区间：与2010年以前一样，洛川房地产市场销售的产品面积区间主要为90-130。4） 配套设施：目前在售项目虽仍无完整的商业体系和高品质的社区配套，但较2010年以前开发的项目在景观环境、车位、社区底商等方面有了明显的改进。五、 洛川市场未来预计开发体量即将上市销售项目调研项目名称凤栖小区凤城国际文化广场狮子岭小区东沟砭项目老公安局项目居正小区开发商城投公司（暂缺）文体局（暂
12、缺）（暂缺）（暂缺）房管局地址迎宾大道凤鸣街解放路凤鸣街府前街凤鸣街文明街西段振兴西路总建面（）约20万约18万约2万（暂缺）（暂缺）（暂缺）约1.4万房屋类别商品房、安置房商品房商品房商品房商品房商品房限价商品房建筑形态多层、高层高层多层、高层（暂缺）（暂缺）（暂缺）多层楼栋1062（暂缺）（暂缺）（暂缺）（暂缺）户数（套）1136约1500（暂缺）（暂缺）（暂缺）（暂缺）（暂缺）面积区间96-126（暂缺）（暂缺）（暂缺）（暂缺）（暂缺）预计销售时间（待定）（待定）（暂缺）（暂缺）（暂缺）（暂缺）（暂缺）预计销售价格2700元/（90以下）3300元/（90以上）3100元/（96）298
13、0元/（126、135）（暂缺）（暂缺）（暂缺）（暂缺）（暂缺）分析：1） 上市体量：洛川即将上市销售的商品房总开发量约60万以上（含光明路项目）。雅苑、狮子岭项目、东沟项目、老公安局项目未计在内。2） 销售价格：目前各大待建项目销售价格基本处于待定状态，仅有凤栖小区和凤城国际项目拟定了初步价格。3） 配套品质：即将上市项目在项目配套及品质上明显优于以前开发项目，如凤栖小区配备幼儿园、光明路项目独立商业等等配套。六、 洛川商业格局、运营模式及租金情况商铺调研表（分户调研记录）商业位置（商铺位置）项目名称（店铺名称）商业形态（经营业态）分隔区间（商铺面积）销售价格转让费租金府前街水果店水果18（
14、原价50万）现价100万以上合5.6万元/年租金7、8万合370元/月皮鞋店皮鞋18现价100万以上合5.6万元/年租金6万合278元/月府前街与双拥街西拐角鞋店各类鞋子20现价约100万合5万元/转让费5万年租金5万合208元/月服装店服装30（带三楼）现价约100万合3.3万元/转让费5万年租金5万合138元/月化妆品店化妆品60带货转让25万年租金5.2万合72元/月步行街烟酒副食杂货店18现价约40万合2.2万元/年租金5.2万合240元/月儿童用品店儿童服饰、玩具180（三层）带货转让19万年租金12万合56元/月凤栖街与步行街东拐角老北京布鞋鞋类40年租金5.5万合114.6元/月
15、凤栖街（府北街）原双锦源川菜餐饮900（1-3层）年租金22万合20元/月600（1-2层）年租金20万合27.8元/月可乐面馆餐饮118（第3层）现价带装修约33万合2797元/原东魁饭庄一楼餐饮800（第1层）年租金35万合36.5元/月烟酒便利店9年租金1.8万合167元/月解放路城投商铺张峰水果副食便利店130年租金13万合83元/月解放路金苹果小区底商服装店服饰45转让费3万年租金4万合74元/月解放路洛中隔壁烟酒副食杂货店25现价约35万合1.4万元/转让费4万年租金1.5万合50元/月面皮店小餐饮25转让费4.5万年租金1.5万合50元/月温克体育体育服饰25转让费5万年租金1.
16、8万合60元/月富民巷副食品批发小商店18带货转让18万年租金2万合92.6元/月解放路南段电器家电60年租金5万合69元/月杉杉专卖服饰60年租金5.3万合73.6元/月文明街擀面皮小餐饮10转让费1.8万年租金1.44万合120元/月馨感觉饰品店6带货转让费3万年租金7200元合100元/月分析：1） 业态规划：洛川城市整体商业业态由城市街道属性自然形成，如步行街为主题服饰及大型百货、府前街为餐饮、娱乐休闲类商业等。2） 租金价位：府前街：是市政府所在地，故其商业价值和租金价格较高，但也因为其城市治理力度较大，而该路段又主要为临街小门面，故该路段商业经营并不太理想。凤栖街：该路段主要为小中
17、型餐饮、休闲娱乐商业，故其租金价格往往因为商铺面积过大而相对拉低，但其整体商业价值较大。解放路：整体租金较低，可能因听说旧城改造拆迁，洛川中学隔壁多个小门面处于转让状态。富民巷：因其为府前街延伸，且为老街步行街，几家经营副食品小批发，故其租金处于中等偏上水平。3） 百货超市：目前洛川县城拥有中型规模超市4-5家，本地人和外地人经营各占一半，生意最好的为府前街客都超市。城区无大型品牌超市入驻。2011年底，延百旗下“洛川百货”入驻步行街，填补了洛川百货的空白。七、 洛川县房地产发展历程及价格走势1. 洛川房地产发展历程1） 初级阶段：2009-2010年以前，洛川房地产市场发展基本属于原始初级阶
18、段，仅有一个商品房项目面市。本阶段年均开发量在6万方以下，项目开发仅为满足基本的居住需求。2） 起步阶段：2010-2011年，商品房项目开始增加，其中也包括政府限价商品房。本阶段年均开发量在10万方以上，项目开发在满足居住的前提下，开始追求一定的居住舒适度。3） 发展阶段：2012年-2014年，从已规划开工及已落实招商的项目来看，预计本阶段年均开发量将达到30万方以上，商品房开发项目将占据绝对的比例，社区建设将向高品质、高舒适度发展。2. 洛川房地产市场价格走势1） 价格走势：根据洛川近年来房地产发展分析，预计洛川整体房地产市场2012-2013年高层销售均价在3300元/，此均价是针对整
19、体市场的保守预判。2） 开发体量：从市场调研来看，2012以后两到三年内，预计最少有60万-80万以上的开发量，其中包括已经售罄的丰禾苑限价房、凤栖小区、凤城国际、光明路改造项目、雅苑、狮子岭、东沟、老公安局项目等等。八、 洛川房地产市场需求及客群分析1. 市场需求1） 产品需求：洛川城市居民对于高层较为向往，同时兼顾一定的舒适度，一梯四或二梯四的高层产品较为合适2） 面积需求：核心需求产品为90-130平。考虑到城市未来发展的趋势，对于70-90平、130-150平的产品仍可布置少量比例。3） 品质需求：随着城镇居民生活水平的提升，人们对居住环境、居住舒适性提出了更高的要求。如楼栋外立面、小区景观、小区环境等。4） 配套需求：城市不断扩容，人们的居住意识提高，要求小区建设辅以更丰富及实用的生活配套。如幼儿园、车位、社区商业等等。2. 客户群体分析1） 周边客户、首次置业为主洛川房地产市场客户群体刚性需求为主，置业主要目的是为了满足居住；县城周边及乡镇购房者约占50%。2） 投资购房客户较少客户购房投资目的较少，目前购房投资者仅为少数本地人及部分外地生意人。
