乌鲁木齐市新市区房地产市场调研报告.doc

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1、新疆乌鲁木齐市新市区2010年房地产市场调研报告上海奇正房地产销售策划有限公司二零一零年十一月十八日目 录第一部分 乌鲁木齐市整体概况一、乌鲁木齐市概况-3二、GDP&人均GDP经济数据-6三、房地产开发基本数据-7四、城市发展总体规划-8第二部分 新市区房地产市场现状分析一、新市区基本概况-8二、本次对新市区房地产市场的调研情况-9第三部分 区域内竞争项目个案调研分析-14第四部分 项目SWOT一、地块SWOT分析-22二、项目地产因子分析-23三、整体规划建议-26第五部分 项目成本核算及利润分析-28第一部分 乌鲁木齐市整体概况一、乌鲁木齐市概况 新疆拥有中国六分之一的国土，被誉为 “中

2、国西部明珠”的乌鲁木齐是中国新疆维吾尔自治区的首府，是新疆政治、经济、文化、科技的中心，中国西部对外开放的重要门户，是新欧亚大陆桥中国西段的桥头堡，中国西部的交通、商贸、邮电、金融、信息和娱乐休闲区域中心，地处亚洲大陆地理中心。新疆古称西域，历史上乌鲁木齐就是古丝绸之路新北道上的重镇，东西方经济文化的交流中心，是西方文化和中国文化的荟萃之地，呈现出多元文化的特质，其特点是开放、热情、豪爽和奋进，是中亚地区最具活力的城市。乌鲁木齐市是新疆维吾尔自治区首府，简称乌市。位于新疆维吾尔自治区北部，天山中段北麓、准噶尔盆地南缘，西部和东部与昌吉回族自治州接壤，南部与巴音郭楞蒙古自治州相邻，东南部与吐鲁番

3、地区交界。区位优势明显。乌鲁木齐行政区1.2万平方公里，其中城市建成区235.9平方公里，户政管辖人口236.05万人口，其中城市人口占90%以上，有汉、哈、维等40多个民族，占人口总数的26%。乌鲁木齐市辖七个区，一个县：天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区、米东区、头屯河区、达阪城区及乌鲁木齐县。其中新市区位于乌鲁木齐市西北部，东西长14公里，南北宽9公里，面积约112平方公里，现辖2个乡，7个街道办事处。有汉、维吾尔、回、哈萨克等38个民族，总人口近45万人，是乌鲁木齐市中心城区之一。乌鲁木齐乃至全疆高科技较集中的地区。乌鲁木齐经济技术开发区和高新技术产业开发区位于区内。交通发达: 乌鲁

4、木齐是中国连接中亚地区乃至欧洲的陆路交通枢纽，现已成为中国扩大向西开放、开展对外经济文化交流的重要窗口。全国五大门户之一的民航乌鲁木齐国际机场座落在新市区，已开通国际、国内、区内航线100多条。全疆最大的物资集散地-乌鲁木齐火车北站货场座落在新市区。是自治区的交通枢纽和沟通亚欧及中东地区的重要国际通道。公路、城市道路四通八达，形成了连接内外、横贯南北的交通网络。通讯便利：乌鲁木齐是全疆的通讯邮电枢纽，已形成以数字微波、卫星、光缆为主体的长途通信传输网络，可与全国1046个市县及世界200多个国家和地区直通电话。亚欧通信光缆、GSM数字移动通信、DDN数字数据网、IP宽带城域网相继开通，使城市信

5、息化水平大为提高，具备了与国内外进行大规模、高速率信息交流的条件。能源充裕：乌鲁木齐市北有准东油田，西有克拉玛依油田，南有塔里木油田，东有吐哈油田，且地处准噶尔储煤带的中部，市辖区内煤炭储量就达100亿吨以上，被称为“油海上的煤船”。此外还蕴藏丰富的各种有色、稀有的矿产资源。境内天山冰川和永久性积雪被称为“天然固体水库”。光、热和风能资源也极为丰富，现已建成的柴窝堡风力发电厂是亚洲最大的风力发电厂，目前装机容量为6. 65万千瓦。基础设施超前：09年以“四横三纵”为核心的乌鲁木齐城市道路建设，现已经全部通车。另出资19个亿进行19条道路建设。绿化覆盖率为35%，人均绿化面积7.5平米。拥有设施

6、一流的体育中心及文化中心。工业体系完整：乌鲁木齐已形成石化、冶金、纺织、机械、高新技术、建材、制药、食品、家具、服装等十大产业集群。随着国家西部大开发政策实施，相继在新市区建成两个国家级开发区（乌鲁木齐经济技术开发区、乌鲁木齐高新技术产业开发区）和一个出口加工区（承接外向型产业的重要工业园区），并且正在建设头屯河工业园、水磨沟创业园和乌鲁木齐和新疆昌吉回族自治州经济一体化框架下的米东工业园区。市场繁荣兴旺：乌鲁木齐第三产业（流通服务业）较为发达，在GDP中所占的比重为61.5%。乌鲁木齐拥有百余家星级酒店，三星以上达到60余家，乌鲁木齐五星级酒店10家，拥有完善的服务业和完备的基础设施，为世界

7、各地的客商创造了良好的投资合作环境；拥有健全的商贸流通体系，进出口贸易较为发达，占新疆进出口额的50%以上。新市区方兴未艾：新市区内配套设施齐全，疆内最大的物资集散地-乌鲁木齐火车北站货场座落在新市区。全国五大门户之一的民航乌鲁木齐国际机场座落于此，中科院新疆分院、新疆社会科学院、新疆财经学院等科研所20多家、大专院校33所，是乌鲁木齐乃至全疆高科技较集中的地区。其中经济技术开发区和高新技术产业开发区、商贸区均已实现“六通一平”。投资环境日趋完善：随着在京召开的新疆工作座谈会，力争5年内缩短新疆与内地之间的差距，及地方先后制定和完善了一系列鼓励投资开发、促进经贸合作的优惠政策和措施，形成了优质

8、、高效、快捷的服务体系。城市展望：以创建旅游名城为契机，不断完善和落实城市规划，坚持旧城改造与新城建设并举，大力推进以改善市容市貌、治理城市污染为重点城市综合整治步伐，使城市面貌大为改观，一座具有现代化气息的新型城市已展现在人们面前。二、GDP&人均GDP经济数据2002200420052006200720082009GDP(亿元）35447857165478210201095社会875.051227.171407.541685.542056.092371.962935.18第一产业(亿元）9.4377.38.78101816第二产业(亿元）306176229.3248.72295425452

9、第三产业(亿元）231295334.4396.5477577627全社会固定资产(亿元）150.22200226.5248.36286.06366412.05房地产投资（亿元）49.9810033.852.7477.7198.34104.95城市居民人均可支配收入（元）865397291081610432113731232813075城市居民人均消费支出（元）6636659070527381812387529045农村居民人均可支配收入（元）3832449342494651525161166666农村居民人均生活消费支出（元）4281596240304994人口数量（万人）175.72185.

10、96194.15201.84211.62236.05241.19三、房地产开发基本数据2002200420052006200720082009房地产施工面积1024.361224.81房地产竣工面积873.78301.65337.39房地产销售面积空置193.35空置173.66空置153.05271.96476.63房地产销售总额56.3435.185.45124.4188.53168.18四、城市发展总体规划2010年3月乌鲁木齐市城市规划和城乡抗震安居工程工作会议上确定，首府规划将按照“一城多心”调整产业布局。今年城市规划将树立节能省地的指导思想，按照天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区

11、四个中心城区和北部新区，以及头屯河区、东山区两个城市副中心等并存的“一城多心”的模式，合理调整城市空间布局，合理调整产业结构，推动基础设施规划和建设。乌市近期总体规划调整和建设规划编制为重点，以新市区为基点北移，乌昌一体化、米东新区各项市政设施规划、昌河新区规划、轨道交通建设规划、城市国有土地储备控制规划等。第二部分 新市区房地产市场现状分析（一）、新市区基本概况新市区位于乌鲁木齐市西北部，东西长14千米，南北宽9千米。总面积143平方千米，总人口39万人。有汉、维吾尔、回、哈萨克等38个民族。新市区辖11个街道、2个乡：北京路街道、二工街道、三工街道、石油新村街道、迎宾路街道、喀什东路街道、

12、北站街道、天津路街道、银川路街道、南纬伟路街道、杭州路街道、二工乡、地窝堡乡。区境内有：乌鲁木齐经济技术开发区（街道）、乌鲁木齐高新技术产业开发区。随着政府部门规划的要求及城市“北扩”的影响，乌鲁木齐新市区10年房地产市场整体保持着良好的销售状态，整体形势要好于2009年。从开发量上看10年开发量要高于往年，通过调查了解从2009年下半年至今该区域的住宅价格涨幅约1500元/平方米左右，且还有上涨的趋势及空间。（二）新市区房地产市场的调研情况 通过对周边区域的实际踩盘调研，我们基本掌握了该区域内的住宅市场的销售及消费情况，此次共走访7个大小项目，调研情况如下：1、从土地开发情况看由于该区域近几

13、年刚刚兴起，仍然处于发展阶段，土地的价格相对于中心区域来说还比较低，所以各开发商一次性大规模拿地比较多，项目开发的体量大，开发企业根据市场情况进行分期开发，因此开发的周期都比较长，一般都在34年左右。2、从市场供应情况看该区域内2010年新上市的项目不是很多，大部分项目一经开出即有销售火爆的态势，往往在短时间之内就有很高的销售率，应该说目前市场总体呈供小于求的趋势。3、从产品定位看随着城市的“北扩”，新市区舒适的居住环境及便利的交通，使得该区域高品质小区众多。目前在售项目主要以大规模、大体量的项目为主，且楼盘的整体品质比较高。各个楼盘都有大规模的绿化景观中央公园、水系、会所、幼儿园等档次较高的

14、项目配套设施做支撑。另外从各大楼盘的设计风格上看，主要以欧式风格为主，如：郎悦盛境、华雅博馨园等，新颖亮丽的外立面也给人以耳目一新之感。4、从产品物业类型看从产品的规划上看主要有这样几个特点：低容积率、高绿化率，增加居住的舒适度；多层、高层并存的局面；通过我们实际的调研了解，多层2010年上市的项目只有一家锦绣年华，其余楼盘虽然有多层，但是早在今年初早已销售一空，所以市场上的产品主要是以小高层、高层为主，多层项目并存且鹤立鸡群。高层主要以板式为主，外立面美观新颖，户型多以南北通透的标准户型为主。5、从房型面积上看目前该区域房型两房、三房占主力地位。两房的面积多层主要集中在7090平米之间，三房

15、主要集中在90130平米之间。高层两房面积主要集中在7595平米之间，三房的面积主要集中在105150平米之间。像5060平方米的投资兼自住的小户型房型有但是比例很小，经过我们的调研发现小户型的房型比较难去化。150平方米以上的四房设计也很少，基本是没有的。通过我们初步的调查结果看，该区域买房还是以刚性需求为主，投资客所占的比例非常小。6、从价格带上看通过我们的调研发现，该区域目前的价格有以下几个特点：1、多层价格要高于高层的价格，锦绣年华的多层均价大概在5000元/平米左右，其余在售楼盘高层整体均价在48005000元/平米左右。2、品质较高的楼盘与小规模的楼盘价格相差不大。如高品质小区如博

16、雅馨园的均价在4800元/平米，郎悦盛境均价5000元/平米，多层均价5100元/平米，而像一些小盘如锦绣山河的均价在5000元/平米。7、从智能看 由于区域内楼盘整体品质比较高，所以在小区智能化的配备方面比较好，我们通常所说的智能化主要指：1、住宅小区设立计算机自动化管理中心；2、水、电、气、热等自动计量、收费；3、住宅小区封闭，实行安全防范自动化监控管理；4、住宅的火警、有害气体泄漏等实行自动报警；5、住宅设置紧急呼叫系统；6、对住宅小区的关键设备、设施实施远程监控。总体来说，该区域内智能化设施的配备是比较齐全的，随着老百姓对居住条件要求越来越高，这些楼盘硬性指标都是选房考虑的重要因素之一

17、，所以智能化的应用也体现楼盘的档次水准。 8、从绿化及景观看 大规模绿化及景观设计往往是现在许多项目作为卖点、亮点推广的手段之一，从本案区域内项目看，高绿化率、大规模景观配套依然比较显眼，也是众多楼盘销售推广的亮点之一。在一定程度上推动了销售的进度。9、从销售去化看 市场总体销售情况良好，郎悦盛境销售率达到95%以上，国秀家园已基本售完，锦绣山河销售率达到70%，锦绣年华大约在本月底开盘，目前正在预约中，据了解预约登记的人数将近2000人，华源博雅馨园的销售率也将近80%.10、营销模式及推广手段好的销售模式及推广方法、策略也是项目能否成功的关键之一。区域内楼盘大都都有专门的营销策划公司进行包

18、装、销售。但是销售的模式、手法还是比较落后，业务人员的综合素质不高。项目的推广手段上看，一些大盘多有户外广告，较多的主要是运用路旗做广告。比如像华源博雅馨园、锦绣年华。电视广告所用较少，仅华源博雅馨园采用。户外大牌、高炮等也比较少，工地围墙广告多数楼盘都有，但是整体包装制作品质比较低，与项目自身的定位不相符，另这些项目的楼书及单页制作品质不高，所以这些楼盘在整体广告推广上还是比较落后的。现状综述:通过对新市区房地产市场的调研我们发现，新市区从长春路开始以北至喀什路整个区域楼盘数量多、局部比较密集且价格一直在不断的上涨，从一两年前的3500元的均价至今年的5000元，短短一年的时间就上涨将近15

19、00元/平米，2010年6月份该片区内的均价大约是42004400元/平米，5个月的时间增长将近600元/平米，增长率约为14%，其速度是非常快的。除了政府部门的大力扶持之外，消费者的消费需求的增长以及消费能力的提高也是有着很大的关联，并且预计到明年该区域住宅价格还有上涨的趋势，据我们了解郎悦盛境二期明年开发，预计价格可能会升至6000元左右，所以还有很高的价格空间。另外可开发的土地也越来越少，地价不断上涨，09年该区域土地价格大约在100万/亩，现在的土地价格已经上升至250万/亩左右，这也是导致房价上涨的原因之一。纵观整个区域的房地产市场住宅的均价大约在48005000元/平米之间，但是该

20、区域内楼盘总体销售情况良好，现在在售的项目大部分都是尾盘在售，所剩的房源比例很少，整体还是处于一个供不应求的局面，所以本项目如果明年入市，将会满足片区供应量不足的局面，同时价格同比现在也将会再创新高，这将会是一个相当有利的局面。第三部分 区域内竞争项目个案调研分析区域内在售楼盘调查郎悦盛境位 置：乌鲁木齐市新市区河北路与四平路交汇处投资公司： 新疆呈信房地产开发有限公司总建面积：约40万方开盘日期：10年7月 产品类型：一期、二期多层为主，三期高层为主均 价：多层5100元/平方米 高层约5000元/平方米价格区间： 4460-5690元/平方米主力面积：7589平方米， 132平方米销售情况

21、：一期、二期销售率约为95%，三期高层暂未销售 工程进度： 一二期已经交房 三期明年开发项目简述：该项目位于新市区河北路，总占地面积达286亩总建面积40万平米，43%的绿地率。小区三横三纵24米宽的市政规划道路将小区分为六块地，共分三期来打造，一期主要是3号地4号地和5号地总建十万平米，共20栋楼，3栋小高层17栋多层，二期主要是1号地，2号地的开发,总建也近十万平米，三期主要以高层为主，将在2011年进行开发。 项目分析：该楼盘是距本案最近的项目之一，一期、二期多层为主且已经入住。三期全部为小高层、高层产品，预计将于明年开发，该项目是该区域内体量和品质都比较高的小区，项目采用的欧式建筑风格

22、，目前该项目已经基本售完，三期明年将上市，如果本案也在明年入市那该项目的三期高层产品将是本案的最大竞争对手。据销售人员口述，郎悦盛境明年的价格将会达到6000元左右。 锦绣年华位 置：乌鲁木齐市新市区四平路投资公司： 新疆霄龙房地产开发有限公司 全案代理：天道置业总建面积：26万方开盘日期：一期2009年 二期2010年11月底产品类型：多层为主、小高层为辅均 价：多层5000元/平方米 高层尚未开盘价格区间： 4680-5400元/平方米主力面积：7585平方米， 90135平方米销售情况：目前正在预约中工程进度：已建2层项目简述：该项目位于新市区四平路，总建筑面积将近26万平方米，该小区主

23、要以多层为主，一期已经全部售完，二期目前正在预约中，预计将于本月11月底开盘，二期总共有12栋多层和4栋小高层组成，由于多层在本区域内销售基本无压力，所以目前该项目的预约人数已近2000人左右，销售部内的人气也非常火爆。二期先将会有5栋多层率先推出。项目分析：该项目也是距离本案非常接近的项目之一，体量也比较大，项目整体规划设计一般，但是产品主要是以多层为主，少量小高层，高层基本没有，多层的销售情况在本区域内是显而易见的，所以该项目在销售上面基本是没有什么压力的，明年余下的多层及部分高层如果全部推出将会占据很大的市场份额，所以该项目也是本项目的主要竞争对手之一。锦绣山河位 置：乌鲁木齐市新市区鲤

24、鱼山路与喀什路交汇处投资公司： 新疆新轴房地产开发有限公司总建面积：约10万方开盘日期： 2010年6月产品类型：高层为主 多层2栋均 价： 5000元/平米价格区间： 4690-5420元/平方米主力面积：7588平方米，103114平方米销售情况：销售率约为70%工程进度：5层项目简述：该项目位于新市区鲤鱼山路与喀什路的交汇处，项目体量较小且多以高层为主，本身的规划设计上面没有什么新颖之处，目前的销售率也将近70%左右，剩余单位基本是18层以上的房源。项目分析：该项目也是距离本案直线距离大约相隔1.5公里左右，该项目体量较小，整体规划设计一般，产品主要是以高层为主，在户型的设计上主要是以两

25、房的房型居多，主要面积集中在85、88平米的两房，三方的面积过小，最大不超过120平米，所以三房格局相对较为紧凑，销售情况一般。目前的销售率约为70%左右，该项目对本案威胁不大。华源博雅馨园位 置：乌鲁木齐市新市区喀什路 投资公司：新疆华源集团营销顾问：北京世联物业顾问：世邦魏理仕总建面积：约50万方开盘日期： 多层2009年 高层2010年7月产品类型：高层 多层均 价：高层4800元/平米价格区间： 43805320元/平方米主力面积：95105平方米128155平方米销售情况：销售率约为80%工程进度：多层交房 高层封顶项目简述：该项目位于新市区喀什路，是该区域内项目体量最大的小区，目前

26、该项目也已经接近尾盘销售。该项目的规划设计及档次品质在周边是最高的，多层早在09年久已经销售一空，高层于今年7月份开盘，目前的销售率将近80%。该项目采用人车分流的规划设计，中心广场将近2000平米的大型水景广场，各类配套设施齐全，幼儿园、会所等应有具有。项目分析：该项目由于品质高、规模大，市场的认知度高，据我们调查目前该项目所剩房源基本到20层以上，但是看该项目的价格并不高，均价约为4800元/平米左右，比河北路的郎悦盛境还将近低出200元/平米，所以是一个高品质、低价位的楼盘。该楼盘也将近尾盘销售，所以对本项目的威胁不是很大。领秀新城位 置：乌鲁木齐市长春路与河南路交汇处投资公司：天盈房产

27、企划推广：盛邦联创总建面积： 约20万平方米开盘日期： 暂未开盘产品类型：高层、多层、商业均 价：多层5700元/平方米 高层5500元/平方米价格区间：48306000元/平方米主力面积：50170平方米销售情况：正式开盘于2010年11月底，目前正在预约中。工程进度：已建4项目简述：该项目位于乌鲁木齐市长春路与河南路交汇处，河南路、长春路已经成为该区域的交通主干道，周边公交线路众多，交通非常便利。新医大五附院、顾客医院、空军医院、铁路局中心医院、心脑血管医院也近在咫尺，解决了购房客户的医疗出行问题。周边商圈林立：铁路局商圈天津路农贸市场、北京路家乐福超市等，购物也极其方便。项目分析：该项目

28、分为一期、二期、三期，目前一、二期已经交房入住，且都是多层产品。三期目前已建4层，明年年底之前可以交房入住，四期紧邻长春路，明年将会有高层待建。三期现有两栋高层预约登记中，于2010年10月27日开始进行预约排号，预计将于11月中旬集中开盘。该项目目前高层均价5500元/平米左右，价格低于多层，据我们了解该项目的多层出现供不应求的局面。调研结果简析：经过我们对各个楼盘的实际调研看，新市区从长春路以北楼盘主要有以下几个特点：1、楼盘分布集中，且大规模、品质较高的项目比较多。2、沿长春路北下，至河北路与四品路直至喀什路，各个楼盘的价格呈小幅度下滑，也就是长春路楼盘价格河北路四平路喀什路，价格依次越

29、来越低。3、整体来说高品质楼盘与小规模项目的差距并不是很大，例如博雅馨园的价格甚至略低于锦绣山河。4、大部分楼盘已经接近于尾盘销售，今年与明年将会有部分项目的三期将会上市，但是总体体量不大。5、楼市总体呈供不应求的局面，房价依然有着上涨的空间，2010年涨价是不争的事实。第四部分 项目SWOT分析1、地块SWOT分析（一）S（优势分析）1、地块基本呈方形布局，有利于项目的整体规划及布局。2、周边交通便利，河北路及四平路以及项目西侧长春路北侧喀什路是片区的交通主干道。3、政府部门的“北扩”，该片区的各项配套设施相对已经比较完善，银行、医院、学校等已经基本覆盖项目周边。4、适宜人居的区位优势，交通

30、方便但是不拥堵，配套设施齐全、人流量多但是并不嘈杂，空气质量高。（二）W（劣势分析）1、项目紧邻着郎悦盛境项目，未来将会有一定量的拆迁工作需要完成。2、周边景观较差，以居民私宅为主，视野不开阔。（三）O（机会分析）1、城市的发展速度极快，到该区域买房的人数将会越来越多，2010年已经出现的供不应求的局面将会为明年项目的入市提供最佳时机。2、住宅市场的价格将会在明年创新高。（四）T（威胁分析）1、明年的周边将会有部分楼盘三期上市，对本案构成了直接的竞争威胁。2、国家政策的将会进一步抑制市场过热。总体来说该项目的优势要大于劣势，机会多于威胁。市场前景依然呈现乐观的态势。2、项目地产因子分析所谓地产

31、因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种建筑的条件和素质，一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。通过对本项目地块之环境考察，可以看出，该地块具有以下特色：地块周边多为低容积率的多层建筑及居民私宅地块周边交通状况良好地块四至景观环境较差。地块面积不大，但是形状规则，有利于项目的规划布局没有空气、噪音、水质的污染情况。地块周边交通状况良好以上，就是本项目地块作为住宅用地所具有的地产因子。【项目具备的地产因子所适合的建筑档次】房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表：地产因子单身公寓普通住宅普通中档住宅中高

32、档住宅豪宅普通中档住宅附加说明本项目符合情况对公共交通的依赖性很 强强较强一般弱交通条件需满足多种出行方式可达到对噪音、环境干扰的适应性强较 强一般弱很弱不宜紧临交通主干道、高压线、工厂等。可达到对周边市政配套要求高很 高高高高市政配套应满足基本生活机能可达到小区物业管理的要求低不高较高高很高物业管理品质要提升符合建筑、质量装修要求低一般较高高很高特色设计可达到容积率要求无一般一般低低可达到对休闲、绿化要求无一般较高高很高小区内环境满足休闲要求可达到小区配套设施要求一般一般较高高很高具备生活服务安全休闲设施符合从以上分析可以看出，就本地块所具备的地产因子而言，其条件要优于普通住宅，但又达不到高

33、档住宅（一般包含有别墅类型产品）的要求，因而根据地产因子分析，该地块适宜开发中高档住宅。3、整体规划建议通过我们对新市区房地产市场的整体调查和分析，公司拟开发建设项目地块正处于成片开发、大面积开发的区域，地理位置及地块周边环境具有明显的优势，为此，我们特提出如下建议：一、项目的整体规划1、建议在取得土地的同时，全面对项目进行整体规划，建议开发产品为小高层。2、鉴于本项目地块较小，不适宜分期开发，建议小规模、小体量做到快进快出，实现快速销售目的。3、为提升项目后期的附加值可考虑在取得土地后，迅速组织开展项目地块的整体绿化和部分景观的建设，即“先绿化造景后开发的思路”，其主要出发点是有效果培育项目

34、市场，形成中高品质的开发项目。二、产品规划建议1、挖掘潜在需求，注重产品设计丰富多样化，突出产品独特性，增加市场竞争力。2、户型在具备舒适性的同时，尽量避免不必要的面积浪费，从而增强产品实用性。3、根据新市区当地消费特点，建议增加户型面积在8095两房、105130三房产品为主。最后，因调研时间紧迫，内容较多，信息收集量较大，信息源不足等，可能存在一定的不足之处，因此，此报告仅供领导作为参考。希望请各位领导和同仁能给予批评和指正，我们将在今后的调查中逐步完善和加强。第五部分 项目成本核算及利润分析项目概况1、地块位置本地块位于新市区河北路与四平路的交汇处，东邻西八家户民宅，西邻呈信房产开发小区

35、（郎悦盛境旁边），南侧与北侧都是待规划的道路。项目所处周边交通便利，配套设施齐全该板块区域整处于乌鲁木齐市快速发展的阶段，未来发展潜力很大。2、地块主要建筑指标用地性质占地面积（M2）容积率建筑密度绿化率限高总建面积（M2）商住371872.025%35%12层743743、项目概述通过对周边房地产市场的调查，目前该片区的多层价格为5000元/平米，高层价格约在48005000元/平米，并且明年依然有上涨的空间，如果本项目2011年动工，根据项目的规模、体量建议产品组合为高层与商业，并且建议一次性开发，缩短销售周期，实现快速销售，达到快速回笼资金的目标。根据现阶段调研结果，高层均价按5000元

36、/平米抓取，商业按12000元/平米抓取，以下是成本及利润分析表：乌市四平路项目费用分析表编码总建筑面积74374占地面积37187容积率2多层均价0.00 多层面积0 商业面积2000高层面积0商业均价12000.00 小高层面积72374 销售收入390383628.96 利润99534129.31 高层均价5000.00 工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用（元） 楼面造价（元/）百分比（）计算公式或说明1征地 、拆迁补偿费111501600.00 1499.20 37.75%11土地出让金亩55.777711111,972,113.91 110000000.00 14

37、79.01 37.24%地主出让金（地主转让增加的费用）12契税元、%50000000.00 3.00%1500000.00 20.17 0.51%土地局出让价格的3%13测量费件、元1600.00 0.02 0.00%地籍测绘每件1600元2二、勘察设计和前期费12506891.66 168.16 4.23%21地形图测绘费平方米371871.00 37187.00 0.50 0.01%按土地面积1.0/平方米22地质勘察费点371871.50 55780.50 0.75 0.02%蓝线面积1.5元/23施工图设计费平方米7437418.00 1338732.00 18.00 0.45%按1

38、8元/平方（建筑面积）24施工审查费平方米743741.00 74374.00 1.00 0.03%1.0元/25城市建设配套费元103523600.00 3.00%3105708.00 41.76 1.05%总造价3%26招标费元、743741.00 74374.00 1.00 0.03%以建筑面积为基数27监理费元、103523600.00 6621141.60 8.35 0.21%按土建工程造价的6计算28消防建审费平方米743742.00 148748.00 2.00 0.05%按2元/29环评、绿化设计费幢51600.00 8000.00 0.11 0.00%1600元/月.幢 按8

39、个月估算210避雷安装检测费平方米743741.00 74374.00 1.00 0.03%1/211人防易地建设费平方米9296.752000.00 0.00 0.00 0.00%多层25元/，高层按基础面积2000元/212热贴费平方米7437430.00 2231220.00 30.00 0.76%住宅25元/平方米、商业40元/平方米213定验线费点60325.00 19500.00 0.26 0.01%325元/坐标214办理房产证交易费100000.00 1.34 0.03%估215散装水泥专项基金平方米743741.20 89248.80 1.20 0.03%综合砖混0.8元个框

40、架1.2元216劳保统筹费元103523600.00 2.86%2960774.96 39.81 1.00%建安成本的2.86%(先交后返)217民工保证金元103523600.00 1.50%1552854.00 20.88 0.53%建安成本的1.5%(在工程款中扣回)218建筑方案评审费平方米743740.20 14874.80 0.20 0.01%0.2元/平方米3三、建筑安装工程费103523600.00 1391.93 35.05%31土建工程(多层)平方米0 1000.00 0.00 0.00 0.00%多层按1000，小高层按1300，高层按1600-180032土建工程(小高

41、层)平方米72374 1400.00 101323600.00 1362.35 34.30%多层按1000，小高层按1300，高层按1600-180033土建工程(商业)平方米20001100.00 2200000.00 29.58 0.74%多层按1000，小高层按1300，高层按1600-18004四、配套建设费4319163.50 58.07 1.46%按占地面积的60100元/控制41道路工程平方米9296.75100.00 929675.00 12.50 0.31%按概算造价42室外排污排水工程米929.675200.00 185935.00 2.50 0.06%按概算造价43室外供水及消防工程米929.675500.00 464837.50 6.25 0.16%按概算造价44供暖工程米929.675600.00 557805.00 7.50 0.19%按概算造价45围墙