北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案.doc

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1、北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案北京市土地整理储备中心大兴区分中心二六年十二月目 录说明1第一章 孙村组团居住区土地一级开发项目基本情况3一、项目区位及环境描述3(一)项目区位描述3(二)实施范围4二、土地利用现状情况5(一)土地性质情况5(二)土地利用现状情况5三、地上物现状调查分析7(一)地上物现状基本情况7(二)房屋现状调查统计7(三)基础设施调查统计（含地下管线）8(四)树木、古树、文物调查统计8四、主要规划指标说明8第二章 征地成本10一、征地补偿费10(一)居住区规划红线范围内征地补偿费11(二)南六环绿化带征地补偿费12(三)南中轴绿化带征地补偿费12二、征地相

2、关税费12三、劳动力安置方案13四、征地补偿费用支付方案13第三章 拆迁成本14一、适用政策说明14二、拆迁房屋面积15三、村民住宅拆迁补偿方案15(一)居住区及其代征绿化带住宅拆迁费用16(二)产业区三个村落的住宅拆迁费用16(三)住宅拆迁补偿总费用17四、回迁房建设方案17(一)回迁房建设的选址及规划意见17(二)回迁房的建设投资测算19(三)回迁房建设的周期21(四)回迁房施工单位的选择22(五)回迁房的物业管理方案22五、非住宅拆迁补偿方案22(一)房屋及地上物附属物结合成新的补偿价格22(二)停产停业综合补偿费23(三)搬迁补助费24(四)非住宅房屋拆迁总成本24六、大棚拆迁费用25

3、七、拆迁补偿总费用25第四章 市政建设成本测算26一、区域内市政情况26二、市政设施建设成本测算28第五章 土地一级开发总成本30一、土地一级开发总成本30二、土地成本分析30三、基准地价参照分析31第六章 产业区的情况分析32一、项目代拆产业区三个村落的背景32二、产业区基本情况32(一)产业区的土地成本32(二)产业区的土地收入33(三)产业区土地收入与土地成本的差值34(四)产业区三个村落的拆迁费用测算35三、孙村组团居住区承担产业区拆迁成本后的情况36(一)居住区承担产业区拆迁成本后的情况36(二)居住区承担产业区拆迁成本的原因及其可行性36第七章 市场预测38一、市场案例分析38二、

4、销售收入预测39三、现金流量预测39四、初步结论40第八章 开发进度分区及供地计划41一、开发进度分区的原则及基本情况41二、项目一期42(一)一期基本情况42(二)一期开发成本43(三)一期开发进度及供地计划47三、项目二期47(一)二期基本情况47(二)二期开发成本49(三)二期开发进度及供地计划53四、项目三期53(一)三期基本情况53(二)三期开发成本55(三)三期开发进度及供地计划59五、回迁房用地59(一)回迁房用地的基本情况59(二)回迁房用地的开发成本60(三)回迁房用地的开发进度及供地计划64六、土地供应周期及供地时点开发状态65(一)土地供应周期65(二)供地时点开发状态6

5、5说明一、项目背景黄村镇孙村组团是大兴新城的重要功能区。孙村组团在大兴新城规划城区范围内，属于新区建设，因此其功能定位将对大兴未来经济发展格局产生极大的影响，符合新北京城市规划中大兴区东扩南移的发展趋势。大兴区孙村组团及北部区控制性详细规划于2005年1月取得北京市规划委员会的批复。根据控规，孙村组团总用地面积319.5公顷，用地功能分为三部分：产业区、孙村居住区、公建服务区。产业区位于东侧用地，是孙村组团的主体园区，占地104.1公顷，主要分为食品制造产业类、电子软件产业类、孵化器产业类、印刷包装（或环保材料）产业类各组成部分。公建服务区位于四至范围的中部，占地20.1公顷，安排行政办公、商

6、业金融、体育场馆、文化娱乐、科研、医疗卫生等服务设施。居住区位于西侧用地，占地84.1公顷，解决规划区内居民安置和部分外来就业人员居住需求，并为产业区提供部分配套职工宿舍。自2003年底启动建设以来，组团内市政基础设施建设已初具规模，产业区入驻企业15余家，投资聚集优势不断增强。为了更好的实现产业区的土地优化配置，促进产业区的发展，作为产业区重要配套的居住区的开发建设日显紧迫，孙村组团居住区的土地一级开发势在必行。这一项目也符合政府关于“新农村改造”的相关政策，对于推动所在区域的农村城市化进程具有积极的意义。二、承担产业区拆迁成本根据当地政府的要求及产业区发展的需要，孙村组团居住区土地一级开发

7、项目还需承担产业区内三个村庄（东磁各庄、西磁各庄、候村）的拆迁成本，并将这部分拆迁成本计入该项目的土地一级开发成本中。首先，根据规划的要求以及区、镇政府的意见，在孙村组团中划分出居住区进行商品房开发的目的就是为了分摊产业区的拆迁成本因此，孙村组团居住区在进行一级开发时，需要承担产业区内三个村落的拆迁费用。其次，从经济性的角度考虑，产业区的可出让土地在没有承担拆迁费用的情况下，总计亏损额为29926万元。这部分亏损额需要依靠产业区税收的增加来逐渐弥补。这决定了产业区的土地已无力承担其范围内的拆迁费用，需要由居住区的经营性用地来承担。第三，从可行性的角度考虑，通过对土地市场的分析与预测，推导出本项

8、目预计上市交易土地的底价可以达到130.87万元/亩。而根据前文的分析，居住区用地在承担了产业区三个村落的拆迁成本后，经营性用地的每亩成本为109.44万元/亩，是在土地市场可以承受的范围之内。因此，居住区用地是有能力承担产业区三个村落的拆迁成本的。第一章 孙村组团居住区土地一级开发项目基本情况一、 项目区位及环境描述(一) 项目区位描述孙村组团居住区位于大兴区黄村镇域东片，北侧紧邻南六环，东面5公里处为104国道、12公里处为京津塘高速路，西侧5公里处为黄村镇和京开高速路，贯穿大兴南北的北京城南中轴路由孙村组团中间穿过，是进出北京南部方向的必经之地，区位优势和交通优势明显。孙村组团居住区项目

9、区位示意图(二) 实施范围孙村组团居住区土地一级开发项目的实施范围为：北至南六环南辅路，南至规划横十五路，西至规划纵一路，东至磁大路。具体包括三个部分：居住区规划红线范围内的土地、南六环南侧绿化带和南中轴西侧绿化带。如下图所示：项目实施范围示意图根据控规批复，在本项目实施范围内由红线所圈示的为孙村组团居住区项目用地，规划性质为住宅及公建配套。此外，根据规划的要求，本项目还须承担南六环南侧绿化带和南中轴西侧绿化带的代征工作，因此将其纳入本项目的实施范围。本项目用地位临近中轴线南延线（磁大路）与南六环路交汇处，区位优势将在中轴路南延线打通和六环路全线贯通后逐渐凸现出来。二、 土地利用现状情况(一)

10、 土地性质情况孙村组团居住区土地一级开发项目实施范围内总面积约199.1公顷（2986.5亩）左右，全部为集体土地性质。(二) 土地利用现状情况孙村组团居住区土地一级开发项目征收的土地范围内不仅包括居住区规划红线范围内的土地，还包括南六环南侧绿化带和南中轴西侧绿化带，其土地利用现状为建设用地、耕地等，其权属性质分别为黄村镇孙村、薄村、西磁各庄村、邢各庄村集体所有。如下图所示：现状地形图通过委托北京市大兴区房地产测绘所对本项目实施范围内的土地现状进行调查，统计结果如下表所示： 根据上表的统计结果，可以看出本项目的实施范围内土地利用现状以建设用地和耕地为主，此外为林地、菜地、绿化和荒地。分类列表如

11、下图所示：三、 地上物现状调查分析(一) 地上物现状基本情况项目地块范围内现状以村民自建住宅及部分厂房仓库为主，其它土地种植部分麦苗、蔬菜等农作物，此外还有部分大棚。地上物现状实景(二) 房屋现状调查统计依据最新的该地区1：2000地形图对项目范围内各区域房屋现状做出初步统计如下： l 居住区规划红线范围内房屋面积约169268.5万平方米，其中住宅约40030.9平方米，非住宅约129237.6平方米。此外，大棚约20152.3平方米。l 南六环绿化带内房屋面积约60854.4平方米，其中住宅约6098.2平方米，非住宅约54756.2平方米。l 南中轴绿化带内房屋面积约43188.6平方米

12、，其中住宅约800.5平方米，非住宅约42388.1平方米。l 产业区的东磁各庄村、西磁各庄村、候村范围内房屋面积约118186平方米，以住宅为主。(三) 基础设施调查统计（含地下管线）该项目用地范围区内有一条现状天然气燃气管线穿过，按规划方案需予以保留。此外，由于项目用地主要为农用地，没有其他市政设施，地下也没有其他的市政管线，不发生相关的拆除或转移费用。(四) 树木、古树、文物调查统计项目地块范围内没有古树和文物，以大棚和部分麦田为主，此外还有部分果树及少量乔木。四、 主要规划指标说明本项目实施范围总用地面积为199.1公顷（2986.5亩），其中项目代征南六环绿化带用地面积为21.836

13、公顷（327.54亩），项目代征南中轴绿化带用地面积为36.167公顷（542.5亩）。此外，根据孙村组团控规的指标规定，孙村组团居住区规划红线内用地的主要规划指标如下：总用地面积：141.1000公顷（2116.5亩）其中：建设用地面积：95.65公顷（1434.75亩） 代征城市公共用地面积：45.45公顷（681.75亩） 其中：代征道路及绿化用地面积：43.9公顷（658.5亩） 市政设施用地面积：1.55公顷（23.25亩）建筑规模：138.78万平方米建筑高度：小于等于18米，局部控制在30米以下项目规划示意图第二章 征地成本按照北京市建设征地补偿安置办法(北京市人民政府令第148

14、号)文件和关于完善征地补偿安置制度的意见（国土资发2004238号）文件的规定：一、征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。涉及青苗或其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。二、征地补偿费实施北京市最低保护标准。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。三、征地补偿费用于人员安置后再扣除地上物补偿部分，其余部分作为土地补偿费支付给被征地的农村集体经济组织或者村民委员会，用于农村村民生产生活。一、 征地补偿费依据148号和238号文的要求

15、，征地补偿费包含土地补偿费和劳动力安置费，涉及青苗或其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费，参照京国土征2004229号所制定的大兴区黄村镇征地补偿费最低保护标准，与孙村土地方协商以20万元亩的标准进行征地补偿，该费用中包含了土地补偿费、人员安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费（含树木，不含乡镇企业房屋）以及超转人员安置费等几项费用。孙村组团居住区土地一级开发项目征收的土地范围不仅局限于居住区规划红线范围内的土地，还需要对南六环南侧绿化带和南中轴西侧绿化带进行代征，以上三个地块的位置示意如下图所示：征地范围示意图根据规划的要求，本项目在进行土地一级开发过程中

16、，不仅需要完成规划红线范围内的征地任务，此外还应该承担地块周边南中轴绿化带、南六环绿化带的征地任务，因此，本项目的征地补偿费主要包括以下三部分：(一) 居住区规划红线范围内征地补偿费该区域范围内所需征收的土地面积141.1万平方米（2116.5亩），所需征地费用为42330万元。(二) 南六环绿化带征地补偿费该区域范围内所需征收的土地面积21.84万平方米（327.54亩），所需征地费用为6550.8万元。(三) 南中轴绿化带征地补偿费该区域范围内所需征收的土地面积36.17万平方米（542.5亩），所需征地费用为10850万元。以上三项合计，本项目在实施过程中共需征地199万平方米（2986

17、.54亩），共需征地补偿费用59730.8万元。二、 征地相关税费在征地过程中缴纳的相关税费主要包括耕地占补平衡费、耕地占用税、防洪工程维护管理费、超转安置费等项费用。具体发生费用如下表所示：经过计算，孙村组团居住区土地一级开发项目在征地过程中所需要缴纳的征地相关税费共约5128万元。三、 劳动力安置方案根据238号文，被征地农民可以采用农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置、异地移民安置等途径。结合本项目的实际情况，并与孙村组团所在黄村镇镇政府进行初步协商，确定委托由各村集体经济组织负责对本村劳动力进行安置。征地单位向各村集体经济组织支付每亩20万元的征地补偿费中，包含了支付给被征地的农村

18、集体经济组织或者村民委员会的土地补偿费，用于农村村民生产生活。四、 征地补偿费用支付方案征地补偿费将在整体开发开始之前与孙村、薄村、西磁各庄村、邢各庄村各村村民委员会达成书面协议，将按协议商定的进度支付相关征地补偿费。第三章 拆迁成本一、 适用政策说明中华人民共和国城市房地产管理法；中华人民共和国土地管理法；城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）；房地产估价规范（GB/T50291-1999）；北京市城市房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第87号）；关于印发的通知（京国土房管拆字20011147号）；关于发布的通知（京国土房管拆2003808号）；关于修改并重新印发实施意见的通知（京国土房

19、管拆2003777号）；关于印发的通知（京国土房管拆2002646号）；北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府124号令；大兴区孙村组团集体土地住宅房屋拆迁实施办法；大兴区孙村组团集体土地非住宅房屋拆迁实施办法。二、 拆迁房屋面积依据最新的该地区1：2000地形图对本项目实施范围内的房屋拆迁量做出初步统计如下： l 居住区规划红线范围内房屋面积约169268.5万平方米，其中住宅约40030.9平方米，非住宅约129237.6平方米。此外，大棚约20152.3平方米。l 南六环绿化带内房屋面积约60854.4平方米，其中住宅约6098.2平方米，非住宅约54756.2平方米。l 南中轴绿

20、化带内房屋面积约43188.6平方米，其中住宅约800.5平方米，非住宅约42388.1平方米。l 产业区的东磁各庄村、西磁各庄村、候村范围内房屋面积约118186平方米，以住宅为主。为统一拆迁补偿政策，使拆迁工作协调一致。本项目市政基础设施建设所涉及的拆迁补偿费用与红线内的拆迁补偿费用一并计算。三、 村民住宅拆迁补偿方案根据北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府124号令第十三条规定：宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。经过大兴区黄村镇政府同意，本项目决定对村民住宅拆迁采取房屋安置和货币补偿的方式。具体实施方案为：首先根据评估机构对被拆迁

21、房屋的市场评估价格，确定补偿款金额。然后，由拆迁人在项目用地范围内建设回迁房供被拆迁人选购。(一) 居住区及其代征绿化带住宅拆迁费用根据前文统计的拆迁量，居住区及其代征绿化带共需拆迁住宅约为46930平方米，按照大兴区孙村组团集体土地住宅房屋拆迁实施办法进行估算，所发生的拆迁补偿费用估算如下表所示：根据上表的计算可得，居住区及其代征绿化带的住宅拆迁补偿费用总共约为13211万元，折合每平方米拆迁补偿费用为2815元。(二) 产业区三个村落的住宅拆迁费用根据当地政府的要求及其产业区发展的需要，本项目还需要代拆产业区的三个村落，其拆迁费用计入土地一级开发总成本根据前文统计的拆迁量，产业区三个村落共

22、需拆迁住宅约为118186平方米，按照大兴区孙村组团集体土地住宅房屋拆迁实施办法进行估算，所发生的拆迁补偿费用估算如下表所示：根据上表的计算可得，产业区三个村落的住宅拆迁补偿费用总共约为33269万元，折合每平方米拆迁补偿费用为2815元。(三) 住宅拆迁补偿总费用根据前文的计算可得，本项目住宅拆迁补偿费用总共约为46480万元，折合每平方米拆迁补偿费用为2815元。四、 回迁房建设方案(一) 回迁房建设的选址及规划意见经初步协商，回迁房选址于孙村组团居住区西北角A02和A04地块，地块四至范围为：东至规划纵三路，北至规划横一路，南至规划横三路，西至规划纵一路。该地块具体位置如下图所示：回迁房

23、建设选址示意图根据控规，回迁房用地的用地面积为16.001公顷（240.015亩），建筑规模为26.355万平方米，可以满足孙村组团居住区拆迁安置的需要。具体经济指标如下表所示：由上表可以看出，回迁房项目规划总建筑面积约为30.6万平方米，其中地上建筑为26.355万平方米，地下建筑（含地下车库及人防）为4.22万平方米。地上建筑主要有四个部分构成：第一部分，基本回迁安置用房为18.71万平方米，这将可以满足现有住宅拆迁数量以及10%的额外优惠购房面积的需求。按照拆迁实施办法，这部分回迁房销售均价为2550元/平方米。第二部分，超标回迁安置用房为2.20万平方米。根据拆迁实施办法规定，20平方

24、米以内的套内不可分额面积，被拆迁人可以以2980元/平方米的价格购买。超标回迁安置用房将可以满足这部分的需求。第三部分，居住配套用房为0.79万平方米，主要用于建设托幼、邮局、储蓄所等小区配套设施。第四部分，还将剩余有4.65万的回迁房将会以商品房价格（4000元/平方米）出售，以满足被拆迁人改善居住条件的需要。(二) 回迁房的建设投资测算按照上述规划指标，对回迁房的建设成本进行测算，如下表所示：根据上表的计算，在回迁房用地的土地成本由孙村组团居住区经营性用地分摊的基础上，根据回迁房选址的规划条件，初步估算回迁房的开发建设成本为2425元平方米。以回迁房的开发建设成本和拆迁实施办法所规定的回迁

25、房销售价格作为依据，可以对回迁房项目的损益情况进行初步测算，具体过程如下表所示：根据上表的计算，按照现有规划条件，回迁房项目约盈利4482万元。这部分盈利将用于抵减居住区经营性用地的土地成本。(三) 回迁房建设的周期根据各村落拆迁的进度及本项目土地一级开发进度合理安排回迁房建设的周期，初步定于2007年上半年开工，于2008年上半年完成全部回迁房的建设。(四) 回迁房施工单位的选择回迁房的建设将严格按照国家及北京市相关政策法规进行公开的招投标来选择施工单位，并聘请有资质的工程监理单位严格控制回迁房的建设质量和建设进度。(五) 回迁房的物业管理方案根据北京市关于物业管理收费标准的相关规定，结合当

26、地村民实际情况，初步确定回迁房每建筑平米每月的物业管理费不高于0.55元，该笔费用拟由各村集体经济组织负责为村民交纳。五、 非住宅拆迁补偿方案根据北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准（1999）656号以及北京市房屋重置成新价评估技术标准（京国土房管拆2003808号）等政策文件的相关规定，对于利用村内集体土地从事生产经营活动并持有工商营业执照的单位及个人，拆迁人对其所使用土地的地上物进行一次性补偿，其中包括房屋及地上物附属物结合成新的补偿价格、停产停业综合补偿费、搬迁补助费。(一) 房屋及地上物附属物结合成新的补偿价格房屋重置成新价格的确定：采用分部件按条件计分，以成新折扣方法计算房屋总分，再按

27、规定分值计算房屋的现价。房屋的组成部件包括屋面、屋架、顶棚、墙身、门窗、地面、装修、设备、附属物等九项。l 砖木结构房屋房屋及设备附属物重置成新价=屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）柱高差率 标准间数成新折余率+装修分数成新折余率+设备分数成新折余率+设备附属物分数成新折余率分值+附属物据实估价。l 砖混结构房屋房屋及设备附属物重置成新价=屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）柱高差率 标准间数（成新折余率+使用年限折余率）/2+装修分数成新折余率+设备分数成新折余率+设备附属物分数成新折余率分值+设备附属物据实估价。为了确定本项目所适用的非

28、住宅房屋重置成新价格，对项目用地内的村内企业进行了现场踏勘，结合上述的九项主要指标对现有企业用房进行打分，在利用上述公式进行综合计算，初步得出本项目所适用的非住宅房屋重置成新价为600元/平米。(二) 停产停业综合补偿费停产停业综合补偿费应符合下列条件：l 被拆迁房屋具有房屋所有权证；l 被拆迁房屋被认定为非住宅房屋；l 有营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被拆迁房屋；l 拆迁前被拆迁房屋实际用于生产经营；l 已办理税务登记并出具纳税凭证。停产停业综合补偿费的补偿标准：生产经营一年以上且年纳税额为1000元（含）以上的，给予每平方米500元的一次性停产停业综合补助费。（生产经营活动的起止时

29、间自取得工商营业执照日期计算，截止日期到拆迁公布时间为准）。(三) 搬迁补助费拆迁补助费根据被拆迁企业认定的合法建筑面积计算，标准为每平方米25元。(四) 非住宅房屋拆迁总成本根据前文统计，本项目所需拆迁的非住宅房屋数量约为226381.9平方米，其拆迁费用估算如下表所示：根据上表的计算，初步确定本项目非住宅房屋拆迁补偿总费用在29556万元左右，折合非住宅房屋每平方米的拆迁补偿费用为1306元。六、 大棚拆迁费用根据前文统计，本项目范围内需要拆迁的大棚面积总共为20152.3平方米。根据北京市房屋重置成新价评估技术标准（京国土房管拆2003808号文）中关于大棚拆迁的有关标准，结合现场对大棚

30、现状的考察，初步确定以100元/平方米的拆迁标准进行补偿，大棚拆迁补偿总费用在201.52万元左右。七、 拆迁补偿总费用根据上表的计算，本项目范围内所需进行的住宅房屋拆迁补偿、非住宅房屋拆迁补偿以及大棚拆迁补偿等拆迁补偿总费用约为71756万元。第四章 市政建设成本测算经过项目可研论证后，建议本项目土地上市的条件为九通一平（电力、供水、中水、雨污水、燃气、供暖、电信、有线、道路和场地平整），以下是初步拟定的整体市政咨询方案。随着项目实施方案的推进，将配合大兴区政府市政改造的进度安排，完善本项目的市政设施。一、 区域内市政情况依据大兴区总体规划和本项目地块现状条件，经过项目的前期准备，实施土地一

31、级开发后，提供具备“九通一平”条件（电力、供水、中水、雨污水、燃气、供暖、电信、有线、道路和场地平整）的宗地。经委托设计单位进行了初步的市政方案咨询（包括上水、排水、中水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、道路等），详细分述如下：1. 道路方案规划道路系统由外围城市道路系统和地区道路系统组成，其中外围城市道路系统包括京开高速公路、北京南六环道路，地区道路系统由城市主干路、城市次干路、城市支路、园区支路四级组成。道路网规划采用方格网布局。2. 供水系统方案A、考虑到孙村现状人口，拟分两期分建水厂，一期可以按照1.1万立方米/d规模建设。规划用地面积20亩。规划沿水厂东侧布设DN500供水管至规划

32、纵一路。其余区域沿道路参照需水量多少布设DN200至DN400供水管线。消防水量按同一时间火灾次数为1次，一次灭火用水量30L/S，灭火时间为1小时计算。满足设计要求。B、中水系统由位于区域西北侧的孙村污水处理厂提供中水水源，经过水质处理后进行中水利用。各区域适当布设DN150、DN200中水管线。3. 雨、污水系统方案A、雨水方案考虑到南六环路未留雨水管，将区域内雨水统一汇入规划横九路雨水方沟，然后向东排出该区域。B、污水系统方案区域内的污水排入现状孙村污水处理厂。参照大兴区污水处理规划，孙村污水处理厂规划12万吨/日，占地12公顷。污水向西北汇入规划纵一路主干管，管线向北过六环路，污水经污

33、水泵提升，最后排入孙村污水处理厂。4. 燃气及供暖方案A、燃气方案区域内所属天然气由减河以北规划的天然气站供给，区域内于规划纵五路中段西侧设置高中压调压站一座。其余区域沿路布设中压DN300、DN400天然气管道，DN400供气管线呈环状构成完备的中压供气系统。中低压调压站及低压管线按需要适当布设。B、供暖方案区域内近期采暖用热采用清洁煤技术、实行集中锅炉房供热。远期采暖用热采用清洁燃气技术。规划在纵五路中部东侧变电站以东设置集中供暖锅炉房一处。由此分别沿路布设横纵两条D426*9供热主干管，其余地块按情况适当布设管线。5. 供电方案区域内将采用南部魏善庄110KV变电站为主供给未来所需要的用

34、电。区域内视具体情况布设开闭站。6. 电信方案孙村组团居住区及产业区内新建电信局一座和有线电视基站一处。7. 有线广播电视网方案孙村组团没有有线电视基站，规划新建有线电视基站一座。规划位置为与规划电信局位置合并建设。二、 市政设施建设成本测算根据上述市政专业咨询方案以及相应的项目综合方案，可以初步作出市政设施建设成本如下表所示： 根据计算，孙村组团居住区规划红线范围内，大市政工程估算总造价261,856,076元，折合每建筑平方米约189元左右。按照市政先行的原则，在统一完成征地补偿工作后，先期进行与市政基础设施建设有关的拆迁补偿工作。第五章 土地一级开发总成本一、 土地一级开发总成本本项目土

35、地一级开发总成本计算如下表所示：二、 土地成本分析由上述测算可以看出，孙村组团居住区土地一级开发总成本为191699万元。折合可上市交易土地成本为108.37万元亩左右，其中征地费用为36.67万元/亩，占33.8%；拆迁费用为40.57万元/亩，占37.4%；大市政建设费用14.80万元/亩，占13.7%；其他费用为14万元/亩，占13%；财务费用为1.87万元/亩，占1.7%。折合项目总建筑面积单方成本约1705元/平方米，出让金以130元平方米计算，折合楼面熟地价约为1835元平方米。三、 基准地价参照分析根据北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知（京政200232号

36、令）中颁布的北京市基准地价表，商业用途六类地的基准地价（楼面熟地价）的上限为2900元/平方米，住宅用途六类地的基准地价（楼面熟地价）的上限为1820元/平方米。本项目用地具体适用的地价标准如下表所示：根据前文计算，本项目用地的楼面熟地价约为1835元/平方米，在基准地价的合理范围内。第六章 产业区的情况分析一、 项目代拆产业区三个村落的背景黄村镇孙村组团是大兴新城的重要组成部分，自2003年底启动建设以来，市政基础设施建设已初具规模，产业区入驻企业15余家，投资聚集优势不断增强。孙村组团居住区土地一级开发项目的实施，对改善孙村地区城市面貌，促进郊区城镇化进程有着重大意义，是完善孙村组团产业区

37、配套环境，加强招商引资力度的一个重大举措。因此，根据孙村组团的统一规划，为了更好的实现产业区的土地优化配置，大兴区和黄村镇政府要求：此次孙村组团居住区土地一级开发项目需承担产业区三个村庄（东磁各庄、西磁各庄、候村）的拆迁成本，并将这部分拆迁成本计入该项目的土地一级开发成本中。二、 产业区基本情况孙村组团产业区的规划面积涉及了东磁各庄村、西磁各庄村、三间房村和侯村等四个村庄，共占地2450亩，其中可用于出让的土地约为2280亩。(一) 产业区的土地成本经过计算，产业区的土地成本（不含拆迁费用）约为40.13万元/亩，其中：支付农民土地补偿费为20万元/亩，耕地开垦费1.8万元/亩，防洪费1.33

38、3万元/亩，青苗及地上附着物补偿费3万元/亩，市政建设费14万元/亩。因此，以产业区总占地2450亩、可出让土地2280亩计算，产业区的总土地成本（不含拆迁费用）约为98325.85万元，折合为可出让土地的每亩土地成本（不含拆迁费用）为43.13万元/亩。(二) 产业区的土地收入1. 直接收入：出让给企业目前，孙村组团产业区的土地出让标准为30万元/亩。以产业区可出让土地2280亩计算，产业区土地总出让收入为68400万元。2. 间接收入：利税情况 产业区的土地在以比较优惠的价格出让给前来投资的企业后，会在一定程度上促进产业区的税收增加。产业区将依靠这部分税收的增加来逐渐弥补土地出让时的亏损。

39、(三) 产业区土地收入与土地成本的差值产业区可出让用地的土地成本（不含拆迁费用）约为43.133万元/亩，土地出让收入为30万元/亩。由此可见，产业区的可出让土地在没有承担拆迁费用的情况下，已经每亩亏损约13.133万元，总计亏损额为29926万元，需要依靠产业区税收的增加来逐渐弥补。这决定了产业区的土地已无力承担其范围内的拆迁费用，需要由居住区的经营性用地来承担。(四) 产业区三个村落的拆迁费用测算依据最新的该地区1：2000地形图做出初步统计，产业区内三个村落（东磁各庄村、西磁各庄村、候村）范围内待拆迁住宅房屋面积约118186平方米，以住宅为主。如上表所示，根据拆迁实施办法的要求进行测算

40、，产业区内三个村落共需发生的住宅拆迁总费用为33269万元。三、 孙村组团居住区承担产业区拆迁成本后的情况(一) 居住区承担产业区拆迁成本后的情况如上表所示，孙村组团居住区及代征绿化带内土地的总成本为158430万元，折合经营性用地每亩成本为89.6元/亩。如果将产业区三个村庄的拆迁成本包含到孙村组团居住区土地总成本当中，那么孙村组团居住区土地一级开发总成本则为191699万元，折合经营性用地每亩成本为108.4万元/亩，其中产业区三个村庄的拆迁成本所带来的经营性用地每亩成本增幅为18.8万元/亩。(二) 居住区承担产业区拆迁成本的原因及其可行性首先，根据规划的要求以及区、镇政府的意见，在孙村

41、组团中划分出居住区进行商品房开发的目的就是为了分摊产业区的拆迁成本，促进产业区的发展建设。因此，孙村组团居住区在进行一级开发时，需要承担产业区内三个村落的拆迁费用。其次，从经济性的角度考虑，正如前文所述，产业区的可出让土地在没有承担拆迁费用的情况下，已经每亩亏损约13.133万元，总计亏损额为29926万元。这部分亏损额需要依靠产业区税收的增加来逐渐弥补。这决定了产业区的土地已无力承担其范围内的拆迁费用，需要由居住区的经营性用地来承担。第三，从可行性的角度考虑，在后文中通过对土地市场的分析与预测，推导出本项目预计上市交易土地的底价可以达到130.87万元/亩。而根据前文的分析，居住区用地在承担

42、了产业区三个村落的拆迁成本后，经营性用地的每亩成本为108万元/亩，是在土地市场可以承受的范围之内。因此，居住区用地是有能力承担产业区三个村落的拆迁成本的。第七章 市场预测一、 市场案例分析为了分析、预测本项目用地未来上市交易时的土地价格，选取了几个在售的项目周边区域普通住宅楼盘。在对这些楼盘的基本情况进行统计的基础上，应用假设开发法分析了每个楼盘的宗地价格。具体过程如上表所示。从上表分析可以看出，这些楼盘的宗地价格都在200万元/亩左右，由此可见本项目的市场前景是非常乐观的。在此基础上，通过对这些案例的楼面地价进行加权统计，得出本项目适用的楼面平均地价（不含出让金）为1995.82元/平方米

43、，由此可以推导出本项目预计上市交易土地的底价可以达到130.87万元/亩。二、 销售收入预测在前文推导出未来本项目上市交易土地的底价可达到130.87万元亩的基础上，以上市土地面积为1769亩计算，总销售收入可以达到231505万元，土地一级开发增值收益约为39806万元。三、 现金流量预测根据本项目的开发进度安排，对本项目的现金流量进行了预测。下表仅作为一个初步测算，因为是分期开发，按照进度假设投入。 四、 初步结论通过初步测算，本项目总投资为191699万元，销售收入可以达到231505万元，可实现增值收益共约39806万元。项目初步分为三期，并于2008年全部开发建设完毕，本项目不仅可以

44、取得可观的经济效益，同时也能实现较高的社会效益，抗风险能力较高，具备较大的可行性。第八章 开发进度分区及供地计划一、 开发进度分区的原则及基本情况本项目根据规划及土地供应的要求，初步拟定分三期完成项目用地的一级开发工作。此外，回迁房用地由于用于建设回迁房，因此作为独立的一期单独考虑。各期的用地范围如下所示：项目分期示意图本项目供地方式初步计划分三期进行土地供应,各期上市地块、上市面积、上市时间等具体情况详见下表：二、 项目一期(一) 一期基本情况1. 一期实施范围项目一期的实施范围为：北至规划横三路，南至规划横六路，西至规划纵一路，东至规划纵二路。2. 一期土地利用现状项目一期实施范围内总面积

45、约23.46公顷（352亩）左右，全部为集体土地性质，其中耕地约为6公顷（90亩）。3. 一期地上物现状依据最新的该地区1：2000地形图对项目一期范围内各区域房屋现状做出初步统计如下： 项目一期范围内房屋面积约38684.8万平方米，其中住宅约8246平方米，非住宅约30438.8平方米。4. 一期主要规划指标一期总用地面积：23.461公顷（351.918亩）其中：建设用地面积：16.621公顷（249.312亩）代征城市公共用地面积：6.840公顷（102.605亩）建筑规模：257406平方米。(二) 一期开发成本1. 一期征地成本项目一期范围内所需征收的土地面积352亩，以20万元亩的标准进行征地补偿，所需征地费用为7038万元。项目一期在征地过程中所需要缴纳的征地相关税费共约690万元。2. 一期拆迁成本根据前文统计，项目一期范围内需拆迁的住宅房屋面积为8246平方米，非住宅房屋面积为30438.8平方米，其拆迁补偿费用计算如下表所示：3. 一期市政建设成本项目一期拟修建的市政道路情况如下：l 规划纵一路北段（通至南六环）；l 规划纵二路北段（通至规划横九路）；l 规划横三路（通至磁大路）；l 规划横四路西段；l 规划横六路西段；l 规划横九路（通至产业区）