南京江宁区商业街项目策划报告.doc

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1、 商业街项目策划报告二0 0五年五月二十五日一、项目基本情况1.1、项目整体情况 商业街项目全长980米，街宽31米（路宽21米，两边各退让5米），占地面积11万平方米，建筑面积24万平方米，容积率2.04，广场绿化率39%，是一条集休闲、购物、娱乐、餐饮、居住于一体的大型商业街。该街分为A、 B、C、D、E、F、G、H、J、K、L11大功能区，其中A、B、D、E为大型超市、百货、餐饮、家电商场，C、K为高尚住宅区，F为2幢20层的高级商务大楼，其他区域为综合型商住楼，一、二层分别为时尚精品专卖，同时配有大型停车场。该项目坐落于南京市江宁区东山镇东新南路，位于江宁最繁华的中心地段。与金箔路和大

2、街东路连接，周边餐饮、卫生、教育、生活设施林立。交通十分便利：101线、南金线直达南京。江宁区内1路、5路、8路通向江宁其它区域1.2、地理位置项目位于南京市江宁区东新南路，南北介于大东街路和金箔路之间，东西介于竹山路和天印大道之间；1.3、周边配套商业配套：上元街基本上为江宁的新街口，东山步行街基本上为江宁的湖南路，女人街基本上为江宁的新百，江宁电子一条街可以看做是南京的珠江路，项目所在位置占尽繁华交通：公交系统四通八达。上元大街：区内1、4、5、8、10；101等公交路线；金箔路上有：南金线、金汤、金湖、金秣、金陆、双周等路线；机场高速，近在咫尺教育配套：江宁中学、上元中学、上元路小学、江

3、宁南京实验小学、东山镇中心小学、江宁体校(舜天青少年培训基地)、江南影视学院等；银行配套：工行、农行、建行、上海浦发、招行；生活配套：上海华联、苏果超市、世纪华联、东新农贸市场；企事业单位：江宁供电公司、南京起重电械厂、平安、人寿保险公司、江宁医药公司、乐超纤维制品公司、金箔集团；江宁行政服务中心、工商行政管理中心、江宁人民法院、江宁体委、江宁工会；医院配套：江宁区中医院、江宁区人民医院、口腔医院、皮肤病诊所；酒店配套：金元宝大酒店、东新大酒店；1.4、产品特点：1.4.1日光广场布局朝向：商铺分为外铺、内铺，基本上东西向为主； 面积：35-614平方；面积种类较多；建筑形式：前街商铺共三层，

4、为1+2式商铺；1、2层连卖，挑高4.2米；3层为内铺；后街商铺共2层，一层挑高4.2米，二层挑高3.6米； 1.4.2 日光佳园户型：朝向较好，基本为正南北设计，且全部为板式住宅，一梯两户设计，户型上基本不存在市场阻力；面积：目前只剩下120平方以上的户型在售；整个项目面积比例上，130-140平方比例稍多，整体基本合理； 二、项目卖点分析总体特性商铺特性：江宁核心商圈、黄金地段，两头通、客源广，自由组合魔幻式产权旺铺，投资回报率不低于6.03%，江宁湖南路正在形成住宅特性：成熟社区，超级豪宅 122-240平方享受完美生活2.1、地段优势江宁核心商圈、黄金地段，两头通、客源广，江宁湖南路正

5、在形成江宁东山作为江宁传统的发展区域，拥有成熟的生活配套，庞大消费群体。本项目所在地已经形成一定的商业规模，上元大街、竹山路电子一条街、东山步行街、中国女人街、金宝大市场等，商业氛围十分浓郁。项目所处位置，位于上元大街和金箔路两条主干道之间，中间还有鼓山路、上元二街、桃园路等支路，人流渠道较多，容易形成集中的商业模式。类比南京湖南路的地段，两者十分相似湖南路位于中央路和中山路之间两条主干道之间，辅助以狮子桥、丁家桥等支路，共同形成湖南路商业圈，以湖南路为主导进行品牌店的经营，而狮子桥和丁家桥以餐饮经营为主，形成餐饮、购物、娱乐一体化的商业圈。本项目东新南路的主体经营可参照发展，以品牌专卖或者主

6、力店的形式进行经营。在支路的发展上可以考虑发展餐饮。则整个项目则可逢机而生。故称本项目地段为，江宁东山核心商圈的黄金地段 住宅方面主题：成熟社区、122-250高档豪宅2.2、规划布局的优势项目本身为整体商业街的一个功能区，在规划设计上产用了中间回廊，前边半弧广场的形式，容易引导人流和使人流驻足，商业氛围相对集中。2.3、产品优势面积36-614平方，涉及客户范围广，总价在 范围之内可上、下左右，自由组合推广主题：自由组合魔幻式产权旺铺住宅方面：面积大、现房销售推广主题：成熟社区，超级豪宅2.4、交通优势已有的交通优势与主城区：101线、南金线直达南京。江宁区内：1路、2路、5路、8路、10路

7、、大中线；周边县城线路：金陆、金湖、金汤、金秣、金溧、金丹、双周等潜在地铁优势地铁1、3、5、7号线到达东山新城区。虽然具体的选址方案没有确定，但考虑到与周边公交线路的对接问题，一定会选在金宝汽车站、东山总站附近，而这两个站点距离本项目都很近，具有潜在的升值点。本消息未经确认，可由销售人员口头讲解。2.5、投资分析目前本地区的门面租赁价格基本上控制在1.2-1.5元/平方/天，在现有项目优势的基础上，经过3-5年的市场培育之后，达到2.5-3.0元的租金水平，基本上不存在阻力。年投资回报率最低可达6.03%以上。以假定1万元/平方售价计算，5年内租金为1.2元/平方/天，则5年租金为2190元

8、；(实际租金肯定高于此数字)剩余35年，按最低稳定租金2.5元计算，则35年租金收益为31937.5元；(实际租金肯定高于此数字)；则年投资回报率为(31937.5+2190-10000)1000040100%=6.03%三、项目推广方案由于本项目整体销售周期从2005年5月-2006年2月，共计10个月的时间，销售周期并不太长，所以广告策略采用直奔主题的方式进行宣传推广，直接从项目的卖点入手进行广泛的宣传，在不同的销售阶段通过报纸、电视、横幅等及时的消息渠道配合销售信息，完成整个项目的销售工作。项目推广主要包括以下两个方面基本推广，是每个项目一般情况下必须具备的推广条件。包括销售中心的设置、

9、沙盘模型的设计与制作、案场氛围的渲染(包括彩条旗、路旗、引导系统、产品解析等)、楼书、折页等；重点推广，主要是针对不同的目标客户群体进行的不同的推广活动，以及在不同的销售阶段，向客户群体表达重要信息的推广手段。阶段性重点推广，本项目阶段性重点推广结合销售进程主要为，2005年5月-6月，客户积累阶段，本阶段表达的信息主要是日光广场商铺正在预定的消息投放，主要销售阶段2005年7月-11月，主要表达的信息是日光广场火爆、热销的信息。2005年12月-2006年1月主要针对剩余铺位进行有针对性地重点推广，解决最后的难题。地区性重点推广，主要针对目标客户群体，南京、江宁本地，以及上海、杭州等地的客户

10、群体。本地客户群体采用基本的推广手段进行客户吸引，异地客户通过与其它公司合作方式，以及单独推广的方式进行。本项目的基本推广方式设计：3.1、销售中心3.1.1 展板：先设计画面，尺寸待定 项目整体效果图1组，共3个：项目区域位置图1个；项目整体效果图1个；项目日光广场平面图1个； 项目日光佳园住宅户型图1组共2个：(印制300份小的户型图，可集中于1张)87平方及顶跃126平方1个；131平方，及顶跃168平方1个；单页户型图可集中在正反面，只做一页； 日光广场面积分割图1组1个； 商业布局对比图1组，共2个：湖南路商业布局图1个；以道路分配为主，体现出湖南路在中央路、中山路中的位置，画出狮子

11、桥、丁家桥的位置；体现出湖南路的路宽；东山镇商业布局图1个；体现出项目和上元大街、金箔路的对比位置，画出鼓山路、桃园路的位置，体现出 商业街的路宽； 商业投资鼓动图1组，共1个：买就买只潜力股(画面表达，K线图，股市上涨图，股名日光广场)分析：地段、地段还是地段江宁绝佳地段，连通繁华的上元大街和政务、金融大道金箔路，汇聚江宁所有人气，配以四通八达的交通路线，辐射周边所有县市；原始股入手，买到就是赚到日光广场， 商业街商业氛围全面提升的转折点，2.5万平方商业面积，全面打造 商业街全新商业形象。 股本投入自由控制，风险降至最低购买最适合自己的面积，商业面积自由选择，投入资金自由控制；投资回报率跳

12、着算980米商业全面打造，3-5年内让自己的租金翻一番，1.2-1.5元/平方/天2.4-3.0元/平方/天，最低回报高达6.03%；详细计算办法请向现场销售人员咨询。3.1.2售楼处内部挂旗 数量50个 ，颜色可以做两种以上，避免单一色彩；尺寸请设计部考虑，悬挂于屋顶表现内容： 商业街日光广场突出现场气氛热烈即可。项目LOGO 已经提供。3.1.3销售中心背景：总销售台背景，表达内容类似于精神堡垒，主要为项目LOGO、 项目名称： 商业街；开发商： 发展有限公司；背景色建议采用沉稳、大气的色调。尺寸：宽3.8M高3.84M3.1.4道旗设计竖挂内容：日光佳园豪宅现房全面推出日光广场魔幻商铺正

13、在预定咨询热线：3.1.4精神堡垒主要在于色彩的搭配上，内容为 商业街 和LOGO 尺寸 高6M 宽1M3.1.5遮阳卷帘 共6个1.35M2.8M表达内容地段1商业大道上元大街政务、金融大道金箔路项目人气天然自成地段2交通优势上元大街交通金箔路交通 商业街交通金宝大市场交通东山总站交通 未来地铁交通投资价值原始股价值：项目整体商业前景不可估量类比L地块的销售价格，和目前的销售价格，增强客户信心。租金增长水平，投资回报率折算；3.2工地围墙画面简洁、色彩鲜明，信息明确内容：第一阶段：5月25日-10月30日 商业街日光广场二期投资旺铺正在预定咨询热线：开 发 商： 发展有限公司全程代理： 第二

14、阶段：05年11月1日-06年3月30日 商业街日光广场二期投资旺铺急速递减中咨询热线： 开 发 商： 发展有限公司全程代理： 3.3周边道路金箔路两侧灯箱画面设计 商业街商铺预定中向前 米3.4户外大牌最核心的主题：投资价值 商业街 日光广场租金3-5年内翻番投资回报率，最低6.03%；画面背景:股市K线飘红开户热线：开发商： 发展有限公司全程代理： 3.5销售道具3.5.1日光广场海报海报表现内容核心概念：江宁核心商圈、黄金地段，特有地理位置：两头通、客源广独特购买形式：自由组合魔幻式最受流行的投资途径：产权旺铺无限的商机：江宁70万人流过万的车流投资分析：和前边一样画面表达：主题：财富、

15、理想色调：大红、大紫、大金黄画面：商业位置图、项目整体效果图、日光广场平面图、效果图正反两面：正面项目整体情况；背面项目日光广场详细介绍；基本元素：概况： 商业街为原江宁东新南路，南北介于商业干道上元大街和政务大道金箔路之间，东西介于竹山路电子一条街和天印大道之间，是江宁东山商业的核心所在。周边餐饮、卫生、教育、生活设施林立。周边已有商业氛围：上元大街、竹山路电子一条街、东山步行街、中国女人街、金宝大市场等，商业氛围十分浓郁。项目全长980米，街宽31米（路宽21米，两边各退让5米），占地面积11万平方米，建筑面积24万平方米，容积率2.04，广场绿化率39%，是一条集休闲、购物、娱乐、餐饮、

16、居住于一体的大型商业街。该街分为A、 B、C、D、E、F、G、H、J、K、L11大功能区，其中A、B、D、E为大型超市、百货、餐饮、家电商场，C、K为高尚住宅区，F为4幢20层的高级商务大楼，其他区域为综合型商住楼，一、二层分别为时尚精品专卖，同时配有大型停车场。交通十分便利：与主城区：101线、南金线直达南京。江宁区内：1路、2路、5路、8路、10路、大中；待添加的隐藏文字内容3周边县城线路：金陆、金湖、金汤、金秣、金溧、金丹、双周等；日光广场基本情况日光广场位于 商业街的核心地段，日光广场整体由三部分组成，一为3330M2的开放式休闲广场。商业：沿广场门面1-2楼连接，共13个，面积135

17、左右的6个，230左右的7个；内街1、2楼分割：一层前街23个，面积35平方左右 二层前街29个，面积83-124平方 一层后街23个，面积35平方左右； 二层后街29个，面积83-124平方；三楼共5间 246平方，1个；368平方1个；463平方2个；614平方1个；开发商： 发展有限公司全程代理：南京 项目地址：南京市江宁区东新南路229号销售中心：南京市江宁区金箔路333号销售电话：附件内容：1、项目整体效果图2、日光广场效果图3、项目位置图，最好参照重新设计4、日光广场分隔图5、暂缺日光广场3.5.2 日光佳园户型图折页印制300份小的户型图，可集中于1张正反面87平方及顶跃126平

18、方1个；131平方，及顶跃168平方1个；重点推广：紧张制作中。主要为上海推广方式、杭州推广所需要的材料。杭州重点推广方案 参展目的目的积累60%意向客户，客户积累至少在60户左右，面积积累在50%左右； 销售策略6月15日-17日 销售价格早于南京市场率先在杭州推出，价格上会适当提高以抵消本次推广成本； 展位通过与杭州本次组委会的先期接触，初步确定本次展会的展位大小为3M9M，共27个平方。位置在D馆第001-003号展位； 表达的核心本项目的投资价值分析。通过三维动画的场面渲染、宣传海报的详细阐述，销售人员的细致分析，引导客户投资本项目。 主力道具：三维动画、宣传海报、项目总平面图 物品配

19、置：34寸液晶电视 DVD/VCD播放机 功放 音响等洽谈桌4张、洽谈椅12把 配合礼品：小财神、招财猫等小礼品；附件一三维动画制作方案表达主题：表现出投资回报的额度及年投资回报率本动画广告适合在销售中心、展示会、推介会等地方播出。核心计算方法：售价拟订10000元/平方租金水平拟订3-5年内为1.2-1.5元/平方，5年后租金水平上涨一倍，为2.4-3.0元/平方 投资产品使用年限按40年计算。则总投资金额为10000元/平方，租金收益为32850元-41062元；年均投资汇报率为5.7%-7.8%画面表达方式1、植树法表示“植钱”2、炒股投资法，曲线图表示3、直接法单纯解释法附件二：序号名

20、称数量提供方费用用途制作时间把控1展位27平方组委会33000本次展会2005年5月23日2三维动画2-3分钟甲方30万左右本次展会 日常宣传我公司提供创意和方案，贵公司负责委托制作，也可由我方委托制作公司制作2005年5月30日确定3宣传海报甲方1000份本次展会 日常宣传我公司提供创意和方案，贵公司负责委托制作，也可由我方委托制作公司制作2005年5月30日完成4项目总平面图三面一顶一窗户甲方本次展会我公司提供创意和方案，贵公司负责委托制作，也可由我方委托制作公司制作2005年6月10日完成5宽屏液晶电视1台甲方本次展会 销售中心建议购置，不仅本次展会使用，销售中心也需要增加气氛2005年6月10日完成6洽谈桌4张甲方本次展会可以直接把销售中心的搬过去，可以在当地租赁2005年6月10日确定7洽谈椅15把甲方本次展会可以直接把销售中心的搬过去，可以在当地租赁2005年6月10日确定8礼品500份甲方1万元左右本次展会甲方采购2005年6月10日确定