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1、 合川“苏家街”项目概念设计报告1.定位前的战略思考第一点，市场发展的规律告诉我们：短缺=机会然而，谁都清楚，硝烟弥漫的现实竞争已经没有现成的显而易见的短缺可供发现，消极等待只能束手待毙！解决之道在哪里？创造短缺，用特色和创新创造短缺，牵着市场的鼻子走，做市场竞争的排头兵，这是积极进取的致胜法宝。这一点对于房地产开发仍处于初级阶段的合川市显得较为重要。第二点，从方法论角度，我们更应该认识到：问题=机会市场从不成熟到成熟的成长过程，无可避免的也“成长”了大量的问题，但只要需求还在成长，市场仍在活跃，有效的发现问题，恰当的解决问题，在客观意义上，就等于创新。将以上两点作为定位本项目及概念设计的出发
2、点，应是规避市场风险的有效手段。2.项目总体定位方向以区域文化理念为主题，富含生态环境住宅概念与主题商业概念，差异化、情趣化的高品质住宅与现代城市商业文化步行街有机结合的“新城市广场花园”社区。2.1.定位支持2.1.1.从总体市场角度。合川市的经济迅猛发展是城市小康事业发展蒸蒸日上的强大动因，高品质的住宅与现代城市商业文化步行街有机结合的“新城市广场花园”产品需求成为必然；从本项目的区域竞争角度来看，中高端品质的生态环境住宅与主题文化商业步行街正是现实短缺。2.1.2.从差异化角度。常规住宅产品已不能全方位的满足现代人群的现实居住需求，从而失去鲜明品质特征的比比皆是，从目前合川市的住宅项目看
3、，除传统的低利润开发项目外，新概念为主题的居住项目市场较好，形成社区规模的项目市场更为需求旺盛。沿街成市的商业街受制于传统消费习惯的束缚，已经无法顺应现代商业消费的发展，全新的现代城市商业文化步行街正是对接新经济形态的最佳选择。这一点在稍大的城市商业开发中已得到验证。2.1.3.围绕项目的区域文化理念创造项目差异化、情趣化的高品质住宅与现代城市商业文化步行街有机结合的“新城市广场花园”社区是本项目的竞争主题。主要表现在以下几方面：全新的文化理念主题社区使项目极具品牌效应；生态环境配套与主题商业环境配套相结合极具现实合理性； 完善的配套服务支撑推广期所倡导的“新城市广场花园”社区生活理念，必然形
4、成或时尚或优雅或人性化的主流氛围。2.2.主题附加值定位概念。2.2.1独树一帜的倡导区域文化理念的主题居住社区，既延伸了合川“苏家街”项目的品牌美誉度，更是在纷乱的市场中彰显鲜明个性与反差的特立独行的市场主张，绝对非同凡响的人文环境主题的“新城市广场花园”社区，是对城市高品位富裕阶层最人性的体贴，是创造出来的短缺竞争利益点。2.2.2次主题附加值定位概念。2.2.2.1.舍弃传统滞后的居家环境概念，打造一个既服务于城市高品位富裕阶层的精英群更服务于整个城市现代居住及消费形态的生态环境住宅与城市商业文化步行街，其精致、细腻、富于情调、内涵丰富多彩、以拉动社区消费及外来消费为主题的主题文化商业脉
5、络，是一个品质卓越的生活社区的点睛之笔。再以体贴的物管服务对接，由此延展一种优雅的享受主义的生活态度。2.2.2.2.以城市高品位富裕阶层的精神情趣为导引的居住与消费文化理念和艺术品位是总体规划设计须强调突出的,整个社区内力求有精神附加值的物化体现.3.主流目标消费群定位。30岁至50岁城市富裕阶层中的佼佼者。从经济收入角度，家庭收入年薪5万以上。从社会地位角度，私营业主，政府官员，返乡贵胄；从文化层次角度，大专以上学历为主；从精神趣味角度，极端追求生活品质，对时尚文化和创新思想异常敏感，对陈旧置业不屑一顾，对品味却甚为推崇，自视现代资产阶级情素。 4.主题形象概念。情趣盎然、自由呼吸的“新城
6、市广场花园”。5.居住的文化理念。与传统居家文化相比，合川“新城市广场花园”倡导充满人性自然气息、积极向上、自由健康的生活理念，以浓浓人情味取代刻意的特立独行，以清新自然风取代刻板的矫揉造作。6.总体规划理念。以社区内含的生态环境概念与主题商业概念为价值表现纽带，重在交通体系的创造性科学设计，让人、环境、建筑、配套，有机的而非孤立的“生长”到一起，注重人与人交流人与环境交流的便利性、趣味性。有创意的设想譬如：主题文化广场与主题生态广场以及主题商业休闲广场三位一体的城市中心标志性广场，既能够创造更好的便利性、趣味性，又能为城市的环境规划制造一隅充满勃勃生机的“新时代广场”。7.环境设计概念。7.
7、1.再也不要对单一绿地面积,简单绿化率的初级追求，环境不等于绿化，环境是造景艺术、材料、园林绿化、空气、阳光等整合的美的空间情境。7.2.再也不要围着大花园,中花园、小花园象观光客一样“转笼子”式的“养眼情结”，环境有了人的参与才成为美的风景！7.3.再也不要把人升到空中,把环境留在地面，让人与环境形成孤独的对景，环境应层出不穷、引人入胜的跟随在人与生活的周围。 7.4.再也不要建筑体内封闭压抑的传统生活起居体系！将环境引入建筑中，譬如室内空间共享体系与空中花园格局，让环境长在建筑里，让人充分的享用环境。7.5.通过对建筑体系的创造性设计和高科技的运用,达到实质意义的生态环境体系：再也不把环境
8、升到空中却无从维护，充分利用自然风能、光能令居室通风采光达到四季如春的佳境，免去城市人的空调病困扰。一个明智的观点：若营造室内空间共享体系与空中花园格局会使项目成本增加5%，却使项目竞争力提升10%以上，使项目成为名副其实个性鲜明的“新城市广场花园”，这样的投入是值得的。8.配套概念设计。8.1.配套概念设计出发点，让休闲商业广场区成为泛会所，并兼具赢利效应。泛会所=可售的主题休闲商业=可实现的商业价值=社区的配套；打破会所只附庸服务于小区内部、会所与商业分离、造成资源浪费的格局；打破社区商业沿街铺面没有主题业态定位的格局；创建一个与城市富裕阶层生活息息相关、精致而富于情调的新商业枢纽；会所的
9、功能定位=商业的业态设计，使其既服务于城市富裕阶层又服务于合川市大众人群；在合川新城区与滨江版块已全面启动但尚未成势之时，创建市中心区域内的精品住宅+商业核心；8.2.配套概念设计细分。8.2.1.休闲娱乐概念。 由酒吧、美容院、咖啡屋、茶坊、棋牌等构建的时尚休闲概念。8.2.2.餐饮概念。 由美食坊、西饼屋、粥店等构建的精致餐饮文化。8.2.3.文化教育概念。 由时尚书屋、音像店等构建的文化概念。8.2.4.购物概念。由大型超市、时尚服装屋、时尚饰品店、电讯市场等构建的购物概念。9.建筑风格概念。与生态环境概念相结合，洋溢着自然气息的清新、轻灵的质朴格调，既能跳脱简陋效仿的欧陆风情，又不完全
10、屈从于传统的钢筋水泥的呆板同质化局面，这符合城市富裕阶层的审美情趣。10.景观及造型概念。以深邃细腻的思维拓展景观及造型概念，打破常规手法的局限，比如：让空调板成为立面造景，让晒衣区成为美化元素，让座椅成为雕塑小品，让园林主体成为赏心悦目的环境艺术要素。地块原有的区域文脉是景观及造型的灵魂。 11.户型概念设计细分。（附表一：产品概念设计细分）置业用途所处项目区域总体比例户型指标空间形式产品利益细分备注新城市广场花园 社区 共享空间与空中生态花园住宅主题文化商业休闲广场区周边环境、视角较佳的核心区域。新城市广场花园社区约70%100-119m2 10%120-139m2 50%140-159m
11、2 30%160m2以上 10% 380户容量的社区，在遵循共享空间与空中生态花园规划前提下，应追求情调空间的设计按业态需求设计空间。纯自用的私有寓所（清水房）；社区品牌物业管理服务；更私密更自成体系的社区氛围30%的平层户型面积设定为100-139 m2 投资或自营的商业金店铺形成独立商业景观形象（非仅附庸于居住区的临街铺面，而是整个合川城市商业中心区域内格调突出的鲜明的商业旗帜），针对整个合川城市商业中心区域定位的商业配套。投资：60%自营：40%30-100m2，主力区间为30-40 m2占50%左右，尽可能玲珑精致的户型指标。业态定位及业态分区明确的独立店面针对投资者含租约的投资单元针
12、对商业区的代理招商及物管服务体系。综合商业楼以大型租赁商业需求为参照。12.户型空间内生态环境理念的互动延伸。通过对总体规划中生态技术的利用，有效改良室内的通风、采光局限，使室内四季保有舒适的温度和流动的新风、辟出与室外连通的适度空间作为空中生态花园区，让生态环境如影随形。13.共享空间功能概念。共享空间功能布局应以满足居家的基本功能基础上，创造出更关怀人性提升生活品质的细致入微的创意性设计。虽然共享空间户型使各平面面积缩小，却绝不能仅仅停留在粗放的解决吃饭、睡觉、会客的基本功能，殊不知正是这一群居住在共享空间户型内的城市富豪，在某种程度上，更比住在常规大户型内的大家庭追求生活品位讲究居室美学。因此，更必须在最常忽略的方寸空间内创造奇迹。品质历来是要在细微之处见功力，以往常规户型常常粗略不计的空间功能如：绝无私家环境空间,洁污、动静无法有效分离，卫生洗浴空间不人性，梁当空柱当道，没有入户玄关等等都需要通过设计，创造性的予以解决，给业主一个没有到处堆满杂务、到处脏污不洁的光洁、鲜亮、玲珑的美居室。
