江苏徐州贾汪区工业园控制性详细规划文本说明.doc

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1、目录江苏徐州工业园控制性详细规划文本第一章 总 则1第二章 规划范围、性质及规模1第三章 土地使用和建筑管理通则1第四章 土地利用规划和地块划分4第五章 建设开发控制6第六章 道路交通设施规划6第七章 绿地控制6第八章 市政公用工程规划7第九章 综合防灾规划7第九章 规划实施措施8第十章 附则 8说明书第一章 规划背景11第二章 规划依据14第三章 规划指导思想、目的、原则与工作方法14第四章 概况与现状条件分析15第五章 江苏徐州工业园发展定位18第六章 土地利用规划与地块划分24第一节 土地利用规划24第二节 用地布局25第三节 地块划分和编号26第七章 建设开发控制27第一节 各地块控制

2、指标27第二节 建筑形式27第八章 道路交通规划28第一节 交通发展策略28第二节 道路网系统28第三节 交通设施28第九章 绿地景观规划29第十章 工程规划30第一节 给水工程30第二节 污水工程31第三节 雨水工程31第四节 电力工程32第五节 电信工程规划33第六节 燃气规划33第七节 热力工程规划34第八节 管线综合34第九节 环境卫生34第十一章 综合防灾规划35第一节 消防规划35第二节 抗震减灾35第三节 环境保护规划35第十二章 规划实施措施36附图1. 区位图2. 综合现状图3. 现状分析图4. 规划结构图5. 土地利用规划图6. 基础设施配套规划图7. 道路交通规划图8.

3、道路断面设计图9. 绿地系统规划图10. 竖向规划图11. 电力工程规划图12. 给水工程规划图13. 污水工程规划图14. 雨水工程规划图15. 电信工程规划图16. 有线电视工程规划图17. 供热工程规划图18. 燃气工程规划图19. 地块编号图20. 土地开发强度控制规划文本 第一章 总 则第一条 为保障江苏徐州工业园土地利用的科学性、合理性和经济性，满足城市整体环境质量及景观控制要求，使各项建设能按规划有序地进行，特编制本规划。第二条 本规划的依据是中华人民共和国城市规划法、城市规划编制办法实施细则和江苏省城市规划管理技术规定及徐州市城市总体规划、贾汪区总体规划。第三条 本规划经贾汪区

4、人民政府批准后即具有法律效力，是实施规划管理的依据。本规划范围内的一切建设活动必须符合本规划的有关规定。第四条 规划原则：一、以贾汪区总体规划为指导的原则，获得局部利益与整体规划的协调统一。通过进一步划分地块，并确定每一地块的控制指标，为修建性详细规划和规划管理提供依据。二、近远期结合，在不影响规划布局合理性的同时更具近期建设的可操作性。三、以突出地区特点为原则，改善居住环境，兼顾开发效益，合理确定各项控制指标。第五条 如需调整、修订本规划，需经原批准机关批准。第二章 规划范围、性质及规模第六条 江苏徐州工业园控制性详细规划的范围：东至泉河路、新泉路，西至贾韩璐；南至不老河，北至新夏路，总用地

5、面积13.82平方公里。第七条 江苏徐州工业园规划性质是以机械电子、精细化工为主导产业的工业园。第八条 本次规划的期限为：近期20062010年，远期20102020年。第三章 土地使用和建筑管理通则第九条 用地使用分类及控制一、按照城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）中的城市用地分类类别代号对地块使用功能和属性进行控制。按分类标准一般划分到小类。项目不确定的可部分划分到中类。二、在不违反城市总体规划或分区规划的原则基础上，允许用地性质按照“城市建设用地适建范围表”作有条件的变更。第十条 地块建设容量控制一、 各类建设基地的建筑密度（建筑基底总面积/地块面积）和建筑容积率（建筑

6、总面积/地块面积）应不超过附表3中规定的指标。附表3：建设基地建筑密度、容积率上限指标建设项目类型建筑密度（%）容积率居住建筑多层35-401.2-1.5公共建筑办公建筑类35-401.6-2.0公共服务设施类452.0工业建筑类机械电子产业区35-400.8-1.0新型材料区40-450.6-0.8精细化工区40-450.6-0.8仓储类40-450.9-1.0注： 1、表中所列数值以单块建筑基地计算，住宅建筑密度和住宅建筑容积率分别是指住宅建筑净密度和住宅建筑面积净密度；住宅建筑的建筑基地达到居住组团及以上规模时，采用居住用地控制上限指标的，根据城市居住区规划设计规范（GB50180-93

7、）(2002年版)3.0.2.2条居住区用地平衡控制指标折算2、综合类建筑按不同性质建筑面积比例折算。3、表中指标不包括地下层建筑面积；但计算各类建筑相关配套设施指标时，地下层建筑面积应计入建筑总面积。二、原有建筑的容积率已超出附表3规定值的，不得在该基础范围内进行扩建、加层。三、在符合消防、抗震、卫生、交通等有关规定的前提下，在自身功能需要以外为社会公众提供开放空间的，可按附表4的规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过该建筑基地规定的建筑面积的百分之二十（规划建筑面积=建筑基地面积该基地允许建筑容积率）。附表4：开放空间增加建筑面积指标允许建筑容积率每提供1平方米有效面积的开放空间，

8、允许增加的建筑面积（平方米）21.52 - 42.04 - 62.563.0四、建筑间距控制，按照江苏省城市规划管理技术规定（2004年版）执行。第十一条 建筑物的高度控制建筑物的高度应符合城市空间、建筑间距、城市景观等方面的要求。第十二条 建筑物后退的控制附表5：建筑物后退城市道路规划红线最小距离（米）小于24米2450米大于50米40米以上8121530米以上40米6101520米以上30米581520米及以下3815第十三条 建筑物后退建筑用地边界距离： 一、沿建筑用地边界一侧的遮挡建筑，其主、次要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离为0.5L；当沿建设用地边界另一侧被遮挡的建

9、筑为已知非住宅建筑时，遮挡建筑退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离按附表6或者附表7规定间距的二分之一计算确定。二、沿建设用地边界一侧的被遮挡的住宅建筑，其主要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离为0.5L。三、沿建设用地边界一侧的被遮挡的非住宅建筑，其主要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离按附表6或者附表7规定间距的二分之一计算确定。各类建筑的次要朝向（不涉及遮挡关系），其退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离按附表8、附表6或者附表7规定山墙间距的二分之一计算确定。四、建设用地边界另一侧是城市道路、河道的，应按照退让城市道路、河道的规定执行。离界距离小于消防

10、间距时，应按消防间距的要求确定离界距离。五、临道路建筑在符合城市规划以及消防、施工、安全等要求的前提下，相邻基地边界线两边的建筑可毗邻建造。六、相邻地块，当一方已经退让超过规定距离时，另一方如需减少离界距离，必须满足以下要求：（1）符合日照、消防、施工、安全等要求。（2）取得退让较多方土地使用权和房产权所有者的同意。七、建筑间距范围内有公共道路的，公共道路部分是否计算在离界距离内，由城市规划行政主管部门根据退让道路红线要求、遮挡方位等因素具体规定。附表6：住宅建筑（南侧）与非住宅建筑（北侧）之间的最小间距（米）高层住宅建筑多层、中高层住宅建筑低层住宅建筑平行布置垂直布置山墙平行布置垂直布置山墙

11、平行布置垂直布置山墙两侧单侧或无两侧单侧或无两侧单侧或无高层非住宅建筑242013-15139-121313-多层非住宅建筑18139-1296-10-6-低层非住宅建筑999-966-9-注：1.独立布置的单层传达室、配点房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与南侧住宅建筑的最小间距可酌情减少。2.“平行布置”包括南北向和东西向平行布置；“垂直布置”包括南北向和东西向垂直布置。3.“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门；“单侧或无”是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门。4.“-”表示按消防和施工安全等控制。如山墙之间有公共道路的，在符合消防和施工安全等要求的

12、同时，山墙间距不得小于6米。附表7：非住宅建筑之间的最小间距（米）高层多层低层平行布置垂直布置山墙平行布置垂直布置山墙平行布置垂直布置山墙两侧单侧或无两侧单侧或无两侧单侧或无高层181513-13139-999-多层13139-1296-666-低层999-666-666-注：1.裙房高度小于10米（含10米）时，按低层间距控制；高度超过10米、小于24米（含24米）时，按多层间距控制；高度超过24米时，按高层间距控制。2. 独立布置的单层传达室、配点房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与南侧住宅建筑的最小间距可酌情减少。附表8：住宅建筑之间的最小间距（米）高层（遮挡）多

13、层、中高层（遮挡）低层（遮挡）平行布置垂直布置山墙平行布置垂直布置山墙平行布置垂直布置山墙两侧单侧或无两侧单侧或无两侧单侧或无高层（被遮挡）302513-181513-181513-多层、中高层（被遮挡）302013-12108-12-6-低层（被遮挡）302013-12108-6-注：“遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为遮挡建筑，“被遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为被遮挡建筑。第四章 土地利用规划和地块划分第十四条 规划用地结构在市总体规划和贾汪区总体规划提供的用地性质和道路骨架基础上，将规划用地范围内的用地划分为51块，从指标上对用地进行控制。在规划结构上充分考虑各个用地地块

14、的相对独立性，以适应不同时序的开发需要。第十五条 用地布局一、居住用地居住用地：位于工业园西北角，以二类居住用地为主，主要用于安置小南庄村等村民和工业区配套生活居住用地。其他公共服务设施按照国家标准。二、工业用地工业园内按贾汪区总体规划要求主要以工业用地为主，工业用地分为三个片区，分别为机械电子产业区、新型材料区、精细化工区，另外在南部、西部规划预留了发展用地。三、物流仓储用地在206东侧集中规划布置物流区。工业园内按贾汪区总体规划要求配建适当仓储用地。四、公共设施用地工业园内按贾汪区总体规划要求配置公共设施用地，以商业、服务业及科研设计用地为主。五、绿地工业园内按贾汪区总体规划要求，区内绿化

15、主要以滨河绿带、道路绿化为主，形成点、线、面相结合的绿化系统。附表9：规划用地一览表序号代号用地名称用地面积（公顷）现状规划现状%规划%1R居住用地124115.78.9%8.4%2C公共设施用地18.325.11.3%1.8%其中行政办公用地14.216.21.0%1.2%商业金融用地4.18.90.3%0.6%3M工业用地142636.110.3%25.9%其中电子机械区20514.8%精细化工区1359.8%新型材料区28.12.0%M1预留地1319.5%M3预留地1379.9%4W仓储用地41.93.0%5S道路广场用地45.11913.3%13.8%6U市政公用设施用地70.481

16、5.1%5.9%7G绿地222.816.1%其中公共绿地138.19.9%生产防护绿地84.76.1%8E水域和其他用地912.9347.7966%25.1%总 计1382.71382.7100100 第十六条 地块划分和编号一、地块划分原则1、地块的划分应便于用地管理和土地划拨， 地块划分的界限应具有明显的可界定性，一般以道路、河道、沟渠、围墙等明显标志物为界。2.在用地性质分类的中类范围内，不同性质的用地（商住C1R2、办住C1R2等综合用地除外）不能划在一个地块内。3.规划中的地块用地界线，在详细的规划设计和开发建设中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。 4.规划范围内共划分为9大地块

17、。二、地块编号办法：地块编号的统一格式为分区编号-地块号。分区编号用大英文字母表示，地块号用阿拉伯数字表示。第五章 建设开发控制第十七条 控制指标规定性控制指标，主要包括：用地性质、用地面积、建筑密度、建筑限高、容积率、绿地率、建筑后退、出入口位置、公共服务设施配套要求、停车车位等。其中建筑密度、建筑限高的控制指标为上限值，规划建设时不得超过上述指标的规定，而绿地率、建筑后退的控制指标为下限值，规划建设时不得低于上述指标的规定。第十八条 建筑形式、体量、色彩、风格：一、建筑风格作统一考虑，体现工业园的特点。二、居住建筑的建筑形式采用开放与围合相结合的形式，多层条式与点式结合形成绿化覆盖率较高的

18、建筑群落。建筑宜多采用坡屋顶，屋顶色彩可多样化；墙面色彩素雅，一般处理为浅白色或浅暖色，点缀深暖色线条或色块。三、商业金融和文化娱乐建筑的建筑风格应明快，建筑色彩采用浅暖色，色彩可丰富、多样，力求形成热闹、繁荣的气氛。四、行政建筑色彩为暖灰色或采用暖色基调配以白色线条的色彩处理手法，建筑形式具亲和力，平面上和立面上处理要求轮廓线丰富，细部处理精细。五、鼓励工业园内工业、仓储等建设多层厂房或立体仓库，提高用地的容积率和利用率，鼓励楼宇工业，与城市融为一体。第六章 道路交通设施规划第十九条 工业园内道路系统采用方格网形式，实现便捷高效的交通目标，同时利于地块的划分和工业厂房建设。分为三个等级：主干

19、路、次干路和支路。主干路宽度为40米，次干路宽度为20-30米，支路宽度为12米。第二十条 地块交通设施的配置和管理在工业园中心（南片主出入口）配置社会停车场，在南片北部结合规划的仓储用地规划停车场。在各企业内部安排小型停车场，体现集中与分散相结合。规划公交出行比例将占30%。第七章 绿地控制 第二十一条 绿地率，指各类新建建筑基地内的绿地面积占基地面积的比例。一、居住区绿地率不小于30%。二、工业、商业、金融、仓储、交通枢纽、市政公用设施单位绿地率不小于20%。对环境有大气、噪声污染的厂矿单位，绿地率不小于30%。机关团体、文化娱乐、科研设计等单位绿地率不小于35%。第二十二条 居住区内的公

20、共绿地指标规定一、组团不小于0.5平方米/人二、小区（含组团）不小于1.0平方米/人三、居住区（含小区与组团）不小于1.5平方米/人四、居住小区内每块公共绿地面积应不小于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑日照间距范围之外。公共绿地内的绿化面积（含水面）不小于70%。第八章 市政公用工程规划第二十三条 给水工程规划规划供水水源由已建的工业园水厂供给，水源采用地下水。规划主要供水干管从工业园水厂引出，使工业园内供水干管之间、各分区干管之间相互连通形成若干个环网，用支管向用户辐射。并对区内较高地块采用加压泵站单独供水，以确保供水的可靠性。第二十四条 排水工程规划规划该地区采用雨污分

21、流制的排水系统。污水排水规划：工业废水和生活污水经污水处理厂处理达标后排入常青河。雨水排水规划：按自然地形特点，区内中间高、周围低，北面高、南面低，雨水排水走向按地形排入周围水体。规划按20年一遇标准对常青河进行疏浚，河底宽20米，河底高程27.0米。第二十五条 供电工程规划规划供电电源由现状110KV东山变电站供给。在居住区和用电较集中的地块设置10KV开闭所；沿主要道路均敷设电力电缆管沟。第二十六条 电信工程规划该地区目前是徐州市贾汪区服务辖区。规划该地区新建邮政所6座。电信线路全部采用地下管道敷设方式，并与道路的建设同步进行，管网按基本饱和期的需要设置。规划用户配线户线到位率达100%，

22、为满足部分用户的业务需要，实现光纤到科研、路边及重要用户。第二十七条 燃气工程规划规划工业园供气气源由贾汪区气源厂、站经过DN400mm、DN300mm等中压输气干管供给。规划输配管网布局采用中低压管网输配系统，调压方式以区域调压为主，组团调压箱为辅的供气方式。第二十八条 供热工程规划江苏徐州工业园内有规划的热电厂一座，宜作为本区规划热源。供热管网按一次规划，分期建设的原则进行实施。实行单管枝状布置，并留有敷设二根或多根管道的余地，所有的热力管线均应沿规划路敷设，宜采用不通行管沟，当穿越不允许开挖地段时可采用通行管沟，尽量避免采用地面上支架架设。第九章 综合防灾规划第二十九条 消防规划工业园内

23、新建建筑耐火等级应以一、二级为主。 区内设置一座消防站，规划市政消火栓沿主要道路布置，其间距不大于120M，保护半径为150M，最小消防管径为100mm。第三十条 抗震减灾新建、改建、扩建工程必须进行抗震设防。重大工程应按“地震安全性评价”的结果进行抗震设防。利用绿地、广场等空地为避震疏散场地，主要疏散通道宽度须在15米以上。第三十一条 环境保护规划根据工业园内规划用地布局，共划定4类噪声环境功能分区，并执行国家城市区域环境标准的要求。附表10：城市区域噪声环境功能区划分表噪声功区范围执行标准dB(A）昼间夜间1类区以居住、科技研发为主的区域55452类区居住、工业混和区60503类区工业区6

24、5554类区道路交通干线两侧区域，穿越城区的铁路主次干线两侧区域的背景噪声7055大气环境质量达到国家大气环境质量标准（GB3095-96）二级标准。在提高工业固体废弃物综合利率及处置率的情况下，保持工业固体废弃物零排放，工业固体废弃物综合利用率达100%，危险物处置率达100%。第九章 规划实施措施第三十二条 加强规划的执法管理工作，健全规划管理机构，以行政、法律、经济等多种手段提高规划的管理水平。第三十三条 认真做好规划的宣传、解释工作，增强各级领导和广大群众的规划意识，把工业园建设和管理提高到现代化建设的战略高度来认识，做到认识、目标、措施、资金四个落实，建立公众参与规划编制和监督规划实

25、施的制度，使人人为工业园的发展出力、献策。第三十四条 新引进企业须进行环境评估，严禁污染大的企业进入，提高准入门槛，禁止占地面积大、地均产出低、能耗高的企业进入，鼓励知名企业、大型企业、高新研发企业等进驻。 第十章 附则第三十五条 江苏徐州工业园控制性详细规划由规划说明书、文本和规划图件三部分组成，经批准后具有同等法律效力。第三十六条 本规划经批准后由徐州市贾汪区规划局负责实施和解释。附表11：城市建设用地适建范围规定表 序号 用地类别 建设项目居住用地公共设施用地工业用地仓储用地对外交通用地道路广场用地市政公用设施用地绿地特殊用地其它用地RCMWTSUGDER1R2R3C1C2C3C4C5C

26、6C7C9M1M2M3W1W2T1T2T3T4T5S1S2S3U1U2U3U4U5U9G1G2D1D3E1E2E3E61低层住宅2多层住宅3高层居住建筑4单身宿舍5居住小区教育设计（中、小学、幼托）6商业服务设施7文化设施8体育设施9医疗卫生设施10市政公用设施11行政管理设施12行政办公设计13商业设施14金融保险设施15服务设施16小商品市场17农贸市场18批发交易市场19文化娱乐设计20体育设施21医疗卫生设施22商办综合楼23商住综合楼24普通旅馆25旅游宾馆26高校、中专27成人教育、职业技校28科研设计机构29无污染工厂30轻污染工厂31重污染工厂32普通仓库33危险品仓库34保税

27、仓库35社会停车场（库）36社会加油站37公交停车场38公交修理厂39长途客运站40货运公司站场41室外广告牌42污水处理厂43施工维修设施及废品场44其它市政公用 注： 为适宜设置的建设项目；为需要根据具体情况提出有关条件和有效补充措施后可以设置的建设项目；空格为不适宜设置的建设项目。说明书第一章 规划背景一、社会背景新经济和全球化使经济主体之间的竞争空前激烈而广泛，应对新经济和全球化带来的机遇、挑战和竞争，已成为所有经济决策者的共识。以新型工业化体系为战略支点带动新兴产业的发展，通过工业化带动城市化，通过城市化加快构建新的城市网络体系；同时也提出了挑战，一是信息时代“全球化”趋势的挑战，这

28、是当前最鲜明的时代特征；二是转轨时期“市场化”走向的挑战，这是改革中的中国特色；三是城市发展“后建设”阶段的挑战，是当前城市发展阶段的特点。而城市发展的根本动力在于制造业的扩充。江苏省从统筹区域发展的高度出发，以建设国际性制造业基地为目标，充分利用世界制造业和国际资本向中国转移的有利条件，提出统领全省发展的“三沿战略”。即以沿沪宁线、沿长江、沿东陇海线“三沿”为轴线，推进省内产业大布局，进一步强化产业集聚，增强产业整体竞争力，逐步形成沿沪宁线的高新技术产业带、沿江的基础产业带、沿东陇海线加工工业带，将这三条产业带发展成为江苏制造业的主体力量。到2010年，沿沪宁线高新技术产业带产值将达1万亿元

29、，沿江基础产业带产值将达2万亿元，沿东陇海线工业带产值将达到4千亿元，基本形成国际性制造业基地。徐州市作为东陇海产业带的核心城市之一无疑将成为区域经济发展的“增长极”。其地理位置适中，是苏、鲁、豫、皖四省毗连地区17万平方公里区域中交通、流通和经济中心，具有跨区的经济辐射作用和中心城市的地位。随着江苏省都市圈发展战略的制定，徐州市作为三大都市圈中的徐州都市圈的核心城市和四个特大城市之一，必将成为江苏北部的经济中心。同时，由于徐州市在徐州都市圈以及淮海经济区中的首位度优势，处在南京、济南辐射范围边缘，势必成为济南、南京之间的经济核心。在新一轮的城市总体规划中，利用贾汪区独特的区位优势，丰富的经济

30、资源、良好的工业基础、发达的交通条件，规划成为与铜山片区、徐州经济开发区（金山桥片区）相呼应的、为徐州市向“大城市、现代化、高标准、强辐射”发展作支撑的重要工业板块。为适应城市现代化的进程，加快改革开放步伐，推动经济结构调整，实现工业兴区的宏伟战略目标。以有效的改善本区的投资环境，推动外向型经济的发展，拓宽全区利用外资的渠道，并以工业园区为龙头，带动全区高新技术产业的发展，进而推动全市经济的发展。目前，省委、省政府已就苏北发展在产业转移、科技成果转移、资金转移、劳动力转移等方面出台了一系列倾斜政策，以项目为载体、资金为纽带，市场化运作的南北挂钩合作已实质性地深入推进，为贾汪区工业经济的进一步腾

31、飞营造了良好的发展环境和政策支撑体系。二、技术背景新一轮的徐州市总体规划（20042020年）已编制完成。为适应新的规划技术要求，进一步整合贾汪区的工业用地，合理确定用地规模和总体布局，特编制江苏徐州工业园区控制性详细规划，从而为该区工业经济的发展和下一步的详细规划提供科学的依据。第二章 规划依据1、中华人民共和国城市规划法（1989年）；2、城市规划编制办法（2005年）；3、江苏省城市规划管理技术规定（2004年版）；4、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）；5、徐州市城市总体规划（20032020年）； 6、贾汪区总体规划7、城市工程管线综合规划规范（GB5028998）；8、国家和地方相关法律、法规和规范等；9、委托方提供的其