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1、,北京海淀区东升乡蓟门桥项目简报,部门：华北投资管理部 时间：2011/07/22,一、项目基本情况,1、规划意见书,根据中国兵器装备集团提供的挂牌文件。居住面积包括了4000平米公租房，商业金融面积包括了30000平米还建酒店。,2、土地交易成交结果,从北京市土地整理储备中心了解,本项目土地一级开发工作由世博宏业以海淀土地整理储备中心名义实施的,上市交易过程中由于上海绿地的强势竞争,本项目6亿元起价竞到成交价17.6亿元。,3、土地出让办理结果,从北京市国土资源局出让处了解，世博宏业已交清17.6亿元土地款，并取得土地证。土地款包括出让金12.7亿元，土地补偿费1.4亿元，还建酒店工程款3.
2、5亿元。还建酒店建设由世博宏业负责，但是资金使用受北京市土地整理储备中心监管。,从北京市工商局了解，世博宏业公司的原有股权构成中，南方工业资产管理公司占40%股权，北京东方悦驰建筑装饰工程公司和北京美利信投资公司各占30%股权，目前世博宏业公司已是空壳公司，被南方工业资产管理公司100%控股。世博宏业公司法定代表人王廷伟历任中国兵器工业总公司财审处副处长、处长、中国兵器装备集团公司财务审计部副主任、资本运营部主任等职务，2010年任中国兵器装备集团公司南方工业资产管理公司的总经理。,4、北京世博宏业房地产开发有限公司,5、意向规划方案,根据中国兵器装备集团提供资料，本方案是世博宏业曾提报北京规
3、划委员会审核的总平规划方案的示意图。,二、地上情况及周边现状,1地块内部（南部）,2地块内部（中部）,4锦秋南路,3地块内部（北部）,7锦秋东路,6中国标准化研究院,5地铁10号线（西土城站）,8锦秋家园,北三环,首都体育学院,北京电影学院,地铁10号线,北京航空航天大学,锦秋国际,三、交通情况,本案位于北京市海淀区西土城路与知春路交汇扣西南侧，北至国管局宿舍及国家标准局、东至西土城路、南至锦秋南路、西至锦秋东路；本案1公里范围主要交通线路有：紧邻地铁10号线（西土城站）、知春路、西土城路、北三环等；本案5公里范围主要交通线路新增：地铁13号线、地铁2号线、地铁4号线、地铁8号线、地铁15号线
4、、八达岭高速、北四环等；本案10公里范围主要交通线路新增：地铁5号线、地铁6号线、京承高速、机场高速、北五环、西四环等。,四、周边房地产市场情况,（一）项目分布,住宅项目,写字楼/商铺项目,鉴于北京传统的“东富西贵”观念，加之区位优势影响（北京地势西北高东南低），北京高端住宅项目多集中在西部区域；本案周边高端项目较多，定位高端的高层（小高层）产品均价在70,000元/左右；由于本案区域多年前就已成熟，几无土地供应，故其稀缺性将使本案的价值具有巨大的上升空间。,（二）住宅项目,基本信息,开发商：龙湖项目位置：海淀中关村甲3号 占地面积：5万 建筑面积：17万建筑类别：板楼 高层 容积率：3.80
5、 主力户型：三室,市场指标,均价:70,000元/（高层）开盘时间：2010-12-25总户数：463户交房标准：精装修,其他信息,交通状况：地铁13号、10号、M15号周边配套：北京大学、清华大学、人民大学、北大附中、清华附中、中关村等，配套齐全，尤其教育资源丰富项目特色：豪华居住区、教育地产、科技住宅。整个项目开发的过程依据了经典的建筑法则与空间法则，以造就“100年都不会过时的建筑”，采用ART-DECO的建筑风格，与城市文脉呼应。,唐宁ONE,基本信息,开发商：北京万城置地项目位置：海淀昆玉河畔 占地面积：10万 建筑面积：19.7万建筑类别：联排 空中别墅 容积率：1.09 主力户型
6、：五室,市场指标,二手房均价:80,000-100,000元/（小高层）开盘时间：2008-1-5（已售罄入伙）总户数：690户标准：精装修,其他信息,交通状况：公交：361路、302路、809路、386路 周边配套：北大附小、人大附小、幼儿园、当代商城、世纪金源Shopping Mall等项目特色：宜居生态地产,低密居所，优越的地理位置万城华府是万柳地区最后一个项目，紧邻西三环与北四环，周边各项配套设施齐全。低密度产品形态纵观三四环，万城华府的产品形态是全新低密度的产品形态，并且是最高级。,万城华府,基本信息,开发商：首创置业项目位置：海淀玉渊潭南路北 占地面积：18,000 建筑面积：15
7、0,000建筑类别：板楼 高层容积率：2.86 主力户型：三室、四室,市场指标,均价:78,000元/（高层）开盘时间：2008-05-10总户数：300户交房标准：精装修,其他信息,交通状况：地铁1号线、公交414、613等周边配套：玉渊潭公园、中华世纪坛、中央电视台、军事博物馆、长安街、金融街等项目特色：豪华居住区,缘溪堂以门的理念，彰显东方传统处世哲学“入世、出世”的境界，项目拥有得天独厚的居住环境：远可静观三环线城市繁华，遥望西山怡然景致；近可俯瞰玉渊潭静湖翠树；地段优势明显。,缘溪堂,基本信息,开发商：北京万泉花园物业开发有限公司 项目位置：海淀区巴沟南路35号 占地面积：16万 建
8、筑面积：28万建筑类别：多层容积率：1.8 主力户型：三室、四室,市场指标,二手房均价:60,000-80,000元/（多层）开盘时间：2003-10-30总户数：不详标准：精装修,其他信息,交通状况：地铁10号线，公交302路、304路、307路周边配套：海淀乡中心幼儿园、北京十九中学、海淀区中关村三小、中国人民大学、清华大学、城乡仓储中心、双安商场、海淀妇幼保健医院、北京银行等项目特色：万泉新新家园地处北京上风，上水方向既有西山美景添色，又有玉泉水系，融汇欧洲古典建筑风格，与中国现代居住环境理念，划分清晰的小区生活空间实现了人车分流，交通的畅通无阻良好的人际氛围，南北通透，采光通风极好,万
9、泉新新家园,基本信息,开发商：融创置地项目位置：海淀圆明园西路 占地面积：20万 建筑面积：43万建筑类别：多层容积率：2.15 主力户型：四室,市场指标,均价:55,000-100,000元/（多层）开盘时间：2011年6月总户数：1000户交房标准：毛坯,其他信息,交通状况：地铁4号线安河桥站、13号线西二旗站、M16号线西北旺站 周边配套：中关村一小天秀校区、金源SHOPPING MALL、中行、建行、解放军309医院、海淀医院等 项目特色：西山壹号院位列西山东首，昆玉河源，衔首“三山五园”。项目充分尊重北京西部独有的“大院文化”及西山深厚的历史文化底蕴，借鉴“钓鱼台”国院式交通规划与布
10、局，创造了稀有、高贵、自然的低密度“当代大院”住宅生活方式。,西山壹号院,基本信息,开发商：绿城项目位置：朝阳南沙滩东路3号 占地面积：46,495 建筑面积：10万建筑类别：高层容积率：2.54 主力户型：三室 五室,市场指标,均价:55,000-80,000元/（高层）开盘时间：2010年9月总户数：286户交房标准：精装修,其他信息,交通状况：地铁8号线奥林匹克公园站、公交车344、355、602南沟泥河站 周边配套：北辰购物中心、四海凯悦海鲜大酒楼、小牛津双语幼儿园、交通银行、北京银行等 项目特色：绿城北京诚园以“诚”为精神内核，全面导入“整体设计、整体营造”的产品理念，分别演绎“精细
11、、安定、恒久”的三个层面的产品价值，将规划、建筑、园林景观和室内设计等四大专业的设计手法相糅合，营造代表先进生活方向的高端城市居所。,绿城北京诚园,由于本案区域（海淀区）为北京民营企业的传统聚集地，致使其写字楼等相关产品单位租金相当甚至高于朝阳CBD；同时，本案区域由于土地稀缺，导致近年无高档写字楼产品面市、市场呈现供应不求的局面；同时由于政策影响，商业产品市场形势较好；本案周边写字楼产品均价在60,000元/平米左右；由于本案地段位置极佳，周边配套成熟，故周边项目商铺销售形势好，售价高。临近项目底商价格为100,000元/，基本呈现商铺售价为楼盘售价约1.5-2倍的规律；,（三）写字楼/商铺
12、项目,基本信息,开发商：北京锦秋知春房地产 项目位置：海淀知春路东口6号 建筑面积：74000建筑类别：标准写字楼物业级别：甲级 标准层面积：1478,市场指标,均价:45,000-58,000元/租金：7元/开盘时间：2004年7月交房标准：公共部分精装修,其他信息,交通状况：地铁10号线知春路站周边配套：商务中心，咖啡厅，银行，证券营业厅，理工大学、民族学院项目特色：锦秋国际大厦位于中关村金融走廊东段，澳洲现代主义的建筑语汇使大厦在外观上呈现出高雅生动且现代感极强的建筑气质，更契合旗舰企业稳重而内敛的大家风范；锦秋国际大厦为中关村旗舰企业，呈现了一个真正高效、领先的办公平台，是金融走廊罕有
13、的与国际同步的高价值物业。,锦秋国际,基本信息,开发商：清华科技园建设股份有限公司 项目位置：海淀清华大学东南侧 建筑面积：188000建筑类别：标准写字楼物业级别：甲级 标准层面积：1550,市场指标,均价:64,000元/租金：6元/开盘时间：2005年1月交房标准：全装修,其他信息,交通状况：地铁13号线五道口站、355，333公交周边配套：北京大学，中关村e世界、鼎好大厦、中信银行，招商银行等项目特色：科技大厦已于2003年3月开工建设，由清华大学建筑设计学院担纲设计，是研发机构、高科技企业、教育培训机构及其中介服务机构的理想办公场地。楼宇自动化，风机盘管加新风系统，中央工作站对大厦内
14、的空调、供水、电力系统等进行集中监控管理，为大厦提供舒适、安全、高效的工作环境。,清华科技园科技大厦,基本信息,开发商：北京中基宏源房地产开发有限公司项目位置：海淀苏州桥东北角 建筑面积：93700建筑类别：标准写字楼物业级别：甲级 标准层面积：2300,市场指标,均价:80,000元/租金：不详开盘时间：2008年12月交房标准：公共部分精装修,其他信息,交通状况：地铁4号线人民大学站和10号线苏州街站周边配套：中国银行、建设银行、清华大学、北京大学、当代商城、双安商场等项目特色：西海国际中心是北京一座崭新的地标级建筑。以三座立方体耀目于整个中关村，将地标的气度淋漓呈现。简洁挺拔的立面，竖线
15、条的灵动，蓝灰色的深邃与内敛，让建筑的气质与众不同。多重灵动空间，尽享优雅商务，在建筑的内心，拥有一处更加惬意的商务休闲空间。,西海国际中心,基本信息,开发商：龙湖项目位置：海淀中关村甲3号 建筑面积：17万商铺类型：住宅底商/社区商铺 物业费：7.8元/月开间面积：1000-5000,市场指标,均价:100,000元/产权：40年开盘时间：2009年5月交房标准：毛坯,其他信息,交通状况：城铁13号线五道口站，10号线知春路站 周边配套：北京大学、清华大学、项清华附中、北大附中、中关村一二三小等项目特色：唐宁one无论180平米CEO官邸、230-360平米世家大宅，或是550平米“一层一宅
16、”空中别墅，皆禀承龙湖品牌的精湛品质与景观美学。更有独创性居室观景“空中馆院”与世界名家设计的“山水清境”园林，让居者“入仕俊逸、出世静雅”的人生大境于百年学府核心之上传世流芳。,唐宁ONE（商铺）,五、项目交易方式及程序,六、投资收益测算表,SWOT分析,七、投资建议,本案地段极为稀缺（位于北三环四环之间），加之紧邻地铁、配套齐全等，使本案整体质量极高；同时，项目启动资金少、分期付款、资金回收期短等资金利用特点使本案更具可操作性，加之未来市场预期好、风险小等特点，使本案充分符合我司“短平快”和“小资金撬动大项目”的项目运作标准。建议项目定位高端，在北京打下我司品牌和品质，本案的优秀禀赋和良好
17、的市场前景，定可在随后的两年大大助力集团华北区以及集团整体的发展。,项目定位高，对我方项目操作能力提出了更高要求,周边众多高校，可借此优势做“教育地产”等概念，市场前景更加优异；紧邻地铁10号线（西土城站），其对项目价值具有巨大的提升作用。,地段优越且稀缺，区位优势明显，交通便利；“小资金撬动大项目（3.4亿左右即可撬动）”，分期付款，资金使用效率高；市场形势良好，预计去化速度快，半年即可回笼资金，盈亏平衡点达58.53%；区域十分成熟，配套十分完备。,报 告 完 毕谢 谢！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH
18、1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCE
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