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1、滁州市花山养生旅游度假区项目策划规划设计 滁州市花山养生旅游度假区项目策划规划设计目录第一部分 项目分析11项目概况111规划总纲1111项目范围1112规划依据112现状条件分析2121自然环境分析2122区位交通分析3123现状地形分析3124项目区旅游资源现况分析3125周边景区景点分析413资源禀赋及评价6131自然生态价值6132历史文化价值6133科学价值7134游憩价值814市场分析8141南京高档房产调查分析815项目诉求12151目标客户诉求12152投资主体诉求122SWOT分析1321优势13211市场优势开发商具较高知名度客源市场潜力大13212资源优势广袤山林是旅游房
2、产的绿肺景区规划的画板13213竞争优势目前在南京地区尚无此类成熟和上档次的项目1322劣势13221市场劣势旅游知名度低品牌影响力较弱13222资源劣势资源品级不高地块地势缺陷文化缺失13223竞争劣势基础设施资源环境上有所欠缺14224效用相悖景区的用途与房产配套的功能相悖1423机遇14231旅游业发展机遇无限14232旅游产品转型契机14233区位交通变化机遇1524挑战15241旅游业和房产业的竞争日益激烈15242房产旅游开发的同质性态势15243营销宣传的滞后15第二部分 项目策划163策划思路1631策划的出发点1632旅游区策划理念16321价值观16322美学考虑18323
3、功能考虑1933文化导入20331文化主题思想20332主题文化介绍20333主题文化应用204策划定位2141主题定位2142 景区定位与项目概念21421人生境界之园酒店区旅游用地21422人生七雅之园暂名别墅区旅游用地23第三部分 项目规划设计265功能分区和项目设计2651土地适宜性评价26511高程分析26512坡向分析26513坡度分析26514植物分析2652空间布局及功能分区2753旅游项目及重要节点设计28531旅游项目28532重要节点设计2854入口园路及标识解说系统38541入口38542 园路38543标识解说系统规划386基础设施规划3961旅游配套交通体系规划39
4、611对外交通39612内部交通39613停车场40614交通服务4062给水排水规划41621给水41622排水4263电力电讯燃气规划43631电力工程规划43632电讯工程规划43633燃气工程规划4364环卫设施规划43641厕所43642垃圾收集与处理4465消防安全规划4466防灾工程规划45661火灾45662台风45663虫灾45664崩塌滑坡泥石流457旅游服务设施规划458生态建设与环境保护459投资概算与效益评估4510图件46附件46第一部分 项目分析一项目概况11规划总纲111项目范围花山生态养生度假区旅游度假区项目位于市区内距离距离公里区规划面积为3平方公里中华人民
5、共和国城市规划法 1990年 城市规划编制办法建设部1991年城市规划编制办法实施细则建设部1995年旅游规划通则GBT189712003旅游资源分类调查与评价GBT 189722003中华人民共和国土地管理法中华人民共和国环境保护法中华人民共和国法省滁州市国民经济和社会发展十二五规划滁州市旅游发展总体规划滁州市南谯区旅游发展总体规划滁州市花山度假旅游区总体规划滁州市花山旅游区专题研究滁州花山彩云洞旅游区控制性详细规划200312现状条件分析121自然环境分析滁州市地处江淮之间丘陵地带为北亚热带湿润季风气候四季分明温暖湿润气候特征可概括为冬季寒冷少雨春季冷暖多变夏季炎热多雨秋季晴朗气爽全市年平
6、均气温154年平均最高气温201年平均最低气温114年平均降水量10355毫米梅雨期长23天年日照总时数20734小时初霜为11月4日终霜为3月30日年无霜期210天年均气温为163最冷月平均气温为2最热月平均气温为31花山彩云洞项目区位于风景秀丽的AAAA级国家森林公园琅琊山脚下境内四周群山环绕中间低山起伏因形似莲花故名花山据清光绪滁州志记载花山巑岏突兀有如列萼为滁州十二景之一曰花山簇锦山体绿化植被茂盛区内经济作物经营良好毛笋等土特产品远近闻名具有乡村旅游和生态旅游的基本条件本项目地块处于具有良好的区位优势目前的建成则将促使上海及长三角区域对的辐射更加强化然而目前有景区交通的对外通达性较差道
7、路标识指示系统也不够完善内部道路较为狭窄且地块之间连接不畅因此在规划中应进一步解决对外交通连接问题完善交通标识指示系统同时应系统地组织好内部交通体系本项目的现状地块狭长分割陡峭平坦的地块较少且面积较小零散旅游用地不尽理想北部中部南部三大片区块空间分割问题明显且陡坡较多可建设用地很少因此破坏了区块的整体性和连贯性不利于旅游项目的设置和交通组织本规划区域的旅游资源完全处于原始状态没有经过任何的开发其资源的自然构成要素主要是以山水林洞为主人文构成要素则集中在农耕文化和民间传统等两大方面本区的山不高最高峰为335米山势平缓开阔地较多适宜开展各类户外运动以现有水系论之本区水量较小需作较大的水源蓄积工作方
8、能蔚为大观水势较平和但上端有一定落差水景较为单调要形成可游可憩的旅游景观需作水体景观及水量调节等方面的设计植被尚好但树种过于简单以观赏价值而言缺少造型上的回翔起伏高色彩也较单一125周边景区景点分析花山生态养生度假区旅游区周边旅游资源独特自然人文景观相互辉映形成了富有特色的文化名人文化文化和民俗文化拥有琅琊山名扬四海声播古今醉翁亭为四大名亭另有北京陶然亭湖南长沙爱晚亭杭州西湖湖心亭之首琅琊山位于安徽省滁州市西南郊城山相连是皖东最大的旅游胜地也是滁州旅游的必去地山由晋元帝司马睿以其王号封而得名琅琊山现为国家重点风景名胜区和国家森林公园2000年12月被国家旅游局命名为首批AAAA级旅游区整个风景
9、区面积115平方公里森林覆盖率达90山中沟壑幽深林木葱郁泉水叮咚湖泊星罗景区第一个景点野芳园区内主要有洗心亭琅琊墨苑景区醉翁亭景区深秀湖景区琅琊寺景区南天门景区欧阳修纪念馆等周边还有花山彩云洞等景点琅琊山风景区特色琅琊墨苑景区琅琊墨苑建筑为苏州园林风格亭堂飞檐翘角色彩淡雅和谐山上峰峦叠翠山下亭台轩廊小桥假山曲径相通景色宜人墨苑碑廊弘扬了中华传统文化进一步丰富琅琊文化内涵其中收集整理了与琅琊山醉翁亭文化有关的珍贵诗文并征集了名人书法墨宝两百多篇镶刻于此步入琅琊墨苑不仅可以欣赏琅琊园林美景更是游人了解琅琊山研究琅琊山的好去处醉翁亭景区醉翁亭为四大名亭另有北京陶然亭湖南长沙爱晚亭杭州西湖湖心亭之首始
10、建于北宋庆历六年 1064年 由唐宋八大家之一欧阳修命名并撰醉翁亭记一文而闻名遐迩 滁之山水得欧公之文而愈光脍炙人口的佳句醉翁之意不在酒在乎山水之间也更是家户喻晓景区内亭台轩风格各异园中有园景中有景人称醉翁九景其中欧阳修手植梅为全国四大梅寿星之一苏东坡手书醉翁亭记碑堪称稀世至宝醉翁亭被誉为天下第一亭深秀湖景区深秀湖取醉翁亭记中蔚然而深秀而得名湖水上源琅琊溪清澈透底九曲桥湖心亭玉带桥与四周山色相映泛舟垂钓其乐无穷琅琊寺景区琅琊寺为唐大历六年由滁州刺史李幼卿与山僧发琛所建是著名的佛教胜地景区内有85处景点和遗址其中吴道子画观自在菩萨像为稀世至宝缅甸捐赠千尊玉佛为全国之最寺庙终年香火缭绕为全国重点保
11、护寺庙南天门景区南天门位于琅琊山东南制高点有会峰阁古碧霞宫等古建筑群碧霞宫现有全真华山派传人主持管理登天门可远眺长江如带钟山似螺瞰群峰汇聚似潮奔涌一九九二年七月三日在这里拍摄到的海市蜃楼景象被誉为千古奇观欧阳修纪念馆 原同乐园 位于醉翁亭西400米处分东西两院以亭廊相连动静相宜馆名由郭沫若先生亲笔题写馆内塑有欧阳修塑像和全面介绍欧阳修生平的三十幅壁画充分展示了欧阳修的为人为政为学为文以历史本来面貌将一代文宗欧阳修的形象再现于广大游人面前庭廊两侧镶刻了苏轼苏唐卿祝枝山赵孟兆页文征明董其昌等历代名家书写的醉翁亭记碑刻置身其中令人叹为观止 滁州旅游资源得天独厚自然风光和人文景观交相辉映是理想的旅游休
12、闲度假胜地花山普贤庵景区山林尚处于原生态还未启动开发景区内有普贤庵遗址冻骨泉白鹭洲花山洞又名彩云洞等景点资源山色清幽植被茂密秋季有白鹭迁徙过境在此歇脚顶峰三百丈海拔高度3572米为规划区内最高峰花山生态养生度假区旅游区野趣浓郁景色秀丽成为旅游开发的热土加快皇甫山文化旅游基地乌衣历史文化街区舜耕生态文化园中共苏皖省委旧址红色旅游等四大文化产业基地建设扶持一批像图业生态园九天峰度假村等生态观光休闲度假基地推动文化产业与教育科技体育信息金融旅游外经贸等相关产业深度融合四是进一步提升文化影响力做好创作文章打好精品力作牌13旅游资源禀赋及评价131自然生态价值气候环境宜人属冬暖夏凉气候宜人空气清新适宜人
13、们休闲度假植被山体绿化植被茂盛层峦叠嶂鸟语花香适宜景区的绿化美化经济作物以毛竹等为主主景区背山面水地形多样该区块地形变化较大起伏的丘陵陡峭的山体幽静的山谷构成了复杂多变的山地乡野特色背山面水地块内大部分区域可见水库水景以向阳坡为主该区块有着良好的自然生态条件有城市稀缺的清新空气和绿色空间可称它是一个城市的绿肺具有较好的自然旅游资源适宜于健体休闲度假生态乡村旅游等旅游项目的开发利用符合现代旅游开发的价值取向地域文化丰富滁州市又称皖东素有金陵锁钥江淮保障之称是六朝古都南京的江北门户隔江与南京遥望滁州南据长江东控京杭大运河是为江东之门户江淮之重镇这里临江近海物富文昌唐代大诗人韦应物知滁州作春潮带雨晚
14、来急野渡无人舟自横滁州西涧唐宋八大家之欧阳修著醉翁亭记流传千古南宋大词人辛弃疾在滁州抗金更发出烽火扬州路之感喟江畔淮东滁州自古为西吴湖熟文化的发源地之一吴文化和淮扬文化在这里交汇融合熠熠生辉这里人文荟萃名贤辈出儒风之盛夙冠淮东三国东吴智囊大都督鲁肃宋代画家崔白二十四孝子之朱寿昌儒林外史作者吴敬梓明代开国皇帝朱元璋滁阳王郭子兴大明天宁翼元帅何文辉清代著名女学者王贞仪上海市委书记海协会会长汪道涵中央政治局常委国务院副总理李克强复旦大学校长章益著名书法家黄学江两院院士国际宇航科学院院士陆元九西安交通大学副校长中国科学院院士陈学俊教育家国民政府教育部长杭立武近代杰出建筑师吕彦直江苏巡抚吴棠还有诸如范常
15、胡松方俊颐吕本元张远等名人贤士 宋城西涧滁州吴风汉韵底蕴深厚历史上无数文人骚客王侯将领流连于此徘徊于山水之间北宋大文豪欧阳修任滁州太守留恋于环滁琅琊之美景遂著醉翁亭记唐代大诗人韦应物知滁感喟滁州自然风物之秀丽而作滁州西涧南宋大词人辛弃疾抗金报国发出烽火扬州路之感喟一代清官包拯任天长县令留下智断牛舌之名案著名大文豪苏轼也曾数临滁州泼墨挥毫西晋琅琊王司马怞南下伐吴屯兵琅琊山中东吴孙皓于滁州献玺东吴灭亡而此山亦号琅琊蜚声海南外的著名民歌茉莉花发源于滁州南京一带并由滁州天长人整理创作而成遂成皖苏民歌数千载的岁月流转沧海变迁滁州越发显得神定气闲清新脱俗徜徉在滁州的大街小巷厚重的历史文化气息扑面而来千年文
16、化的遗迹仿佛粒粒珍珠遍布在城市的角角落落连缀成一幅波澜壮阔神采毕现的历史画卷滁州具有历史又是地拥有特色的文化名人文化文化和民俗文化区内历代宗教香火旺盛底蕴深厚的礼佛文化为自然山水增光添色总之该景区具有一定的历史文化底蕴这些历史文化的积淀丰富了风景名胜区的文化内涵为开发建设奠定了人文资源基础区内植物天然树种较多有枫香刺槐马尾松杉树毛竹等经常可见松鼠刺猬小鸟等小动物具有很高的科研科普价值以及由此延伸的观赏考察价值区内自然资源丰富呈谷深林幽鸟语花香的山地乡野自然景观背山面水地块内大部分区域可见水景湖光山色适宜游览和休憩但是山林中水体稀少造成目前山景略缺灵气综上所述虽然该区块自然资源丰富但资源品级并不
17、高不适宜开发单纯观光型旅游项目应凸现城市绿肺的功能特色开发以度假休闲游憩静心健康运动为主的综合性旅游产品该区块地域文化深厚但可挖掘的与周边景区具有差异性的文化比较稀缺因此应进一步挖掘文化发掘文化闪光点141南京高档房产调查分析1411发展历程南京高档房产开发最早是在20世纪90年代大多属城市别墅周边交通生活配套较充裕但自然景观优势不突出对资源的占有不够21世纪初期高档房产经历第二个发展阶段别墅发展扩展到城市近郊别墅户内空间设计开始多样化近年来0507年随着经济的发展和城市加剧扩张的步伐别墅的开发已形成城市别墅近郊别墅和远郊别墅三大板块产品线丰富各种档次形态风格的产品均有出现竞争相当激烈开发商开
18、始注重景观的配套文化的挖掘品牌的树立南京楼市目前部分豪宅公寓横空出世位于滨江板块的一家楼盘推出的复式跃层公寓单价竟高达4万元平米将南京公寓房价从20000元平米时代推到了40000元平米时代蛰伏多时的南京楼市着实火了淡季不淡除了销售量节节攀升南京房价也屡碰天花板365地产家居网统计中城中城北以及河西等板块共8家定位高端的项目都卖到了20000元平米以上最贵的也卖到了25000元平米但尚无突破30000元平米大关的项目不过半个月时间南京世茂外滩新城就喊出了40000元平米单价据悉世茂外滩新城单价4万平米的豪宅位于其4号国际公寓的顶层买房人更是要预先缴纳20万定金才能看房此款复式跃层套型仅有3套总
19、价均上千万即将全球拍卖无独有偶酝酿多年的南京国际广场除了推出320套公寓还将公开27套豪宅其中公寓的预计均价在25000元平米豪宅的均价将会高达35000元平米左右不仅如此近两年开发商重金摘得地王项目也陆续浮出水面产品定位和预计均价纷纷上走据悉河西的中北南湖地王未来均价或冲3万天正集团刚刚拿下的天正滨江以及五矿河西项目定位更加高端2万25万4万南京房价的顶越长越高从去年的降价到今年慢慢恢复原价之后南京的房价最高纪录不断刷新世茂外滩新城3号国际公寓的20000元平米均价到锋尚国际公寓北区公寓和长江路九号二期的25000元平米如今世茂外滩新城再次爆出40000元平米的单价看着一个接一个的天价数字不
20、少人在揣测这些价格代表着什么独一无二的资源和高端的品质南京世茂房地产开发有限公司销售经理王震宇表示长江是南京乃至全国独一无二的景观资源世茂外滩新城卖得不是价格而是价值南京国际广场也是如此正面坐拥南京独一无二的玄武湖景观一直以来南京就有一部分隐富阶层同时南京的别墅市场一直都很火这些高端公寓与别墅产品的总价也差不多高端购买力应该存在有业内专家指出针对部分高端市场的需求打造出来的具有唯一性的产品也必定有它的市场群对于世茂外滩新城的天价产品的客户群王震宇如此谈到但也有部分业内人士表达了一丝担忧毕竟南京不比上海北京等一线国际化大都市即使市场有需求但是份额有限南京网尚房地产研究机构于去年发布的南京豪宅研究
21、报告称近两年内南京豪宅上市量将高达52万平方米严重供大于求就目前形势来看房价还是有可能上涨的尤其是高端房产项目南京苏鼎房地产研究所所长宋坚表示毕竟这些豪宅与普通老百姓关系不大所以涨幅可以更大而且南京高端房产的消费潜力比较大即使供应量超过了需求开发商也可以通过自行调价等方式来完成销售 1413花山养生度假区与南京旅游房产项目对比分析项目花山生态养生度假区度假区南京高端房产功能定位集时尚休闲文化生态旅游度假高档住宅居住于一体的乡土都市园集度假休闲旅游观光娱乐为一体的区位交通距市中心约公里目前只有国道和公路外界联系对外通达性较差道路标识指示系统也不够完善内部道路较为狭窄且地块之间连接不畅距市中心约1
22、公里多条干道入中心区交通顺畅对外通达性较好道路标识指示系统较完善内部道路建设较好环绕水库景色较好自然资源比较丰富以环湖居山布局自然资源丰富环境优美琅琊山醉翁亭等人文胜迹等拥有千年历史胜景古迹等尚处于初级阶段拆迁负担小开发度较高拆迁负担大基本无基础设施建设基础设施完善目前基本无生活配套目前生活配套不足但具有规划优势教育效实中学东钱湖分校在建医疗规划有新城核心区医院文娱购物配备较齐全认知度较低较强品牌影响力尚弱品牌效应强规划起步较晚但起点较高规划起步较早但规划实施没有跟上客源市场分布市区上海等主要为私营企业主服装机械模具小家电外贸货贷船运企业主金融行业者企业高管高级公务员创意产业群体以及文化工作者
23、等A总体素质高追求相对高的生活品质追求时尚文化高雅希望得到社会对其品位与地位的认可B第一居所满足高品质的生活需求第二居所家以外的私人专属居所心理的满足拥有某种特定的身份标签投资个人财产的固化表现获取长期资金回报C工作事业有成具有稳定可观的收入资产实力在1000万以上D关注开发商的品牌形象区域板块美誉度交通便利情况以及物业的品质特性和升值空间E对居住环境质量物业管理生活配套设施的要求较高综上所述当前的高端房产开发基本上处于初级水平尚没有好的策划项目出台旅游房产大多以自然景观为主缺乏文化气息因此应根据客户群体越来越凸现的文化和精神需求找到市场缺口以具有吸引力的时尚闲适深厚的文化旅游产品的注入来打造
24、高端房产1421南京本地客源市场主要特征随着南京经济的高速发展人均收入的不断增长以及城市化进程的加快工作节奏的加快人们的各种需求也在不断变化运动健身休闲游憩度假正逐渐成为一种生活方式南京人已经从增长见识开阔视野的长距离旅游向中短距离的休闲度假情景体验等自助式特色型旅游转变对单纯观光的意愿减少大多愿意选择安静舒适能与大自然亲近同时又能享受到特色的游乐观光美食住宿以及文化的旅游目的地但是随着南京旅游市场需求的不断扩大南京本地市场的有效需求未能被充分满足由于南京长期缺乏具有特色的度假旅游产品目前外来客源的主要目的以观光为主大多选择南京比较有名的或是独具特色的景点景区行程比较紧凑消费弹性较大外来游客大
25、多数停留3天左右游览34个旅游景点饮食相对本地游客的享受性需求不同注重南京特色美食和小吃综上所述南京地区的旅游客源市场尚需以旅游景区景点的多元化开发差异性建设为前提进行结构性调整和市场细分以开发个性化时代化旅游产品来影响区域旅游市场151目标客户诉求本项目目标市场群体主要是酒店宾客高档住宅业主政府接待宾客以及时尚高层次旅游度假者目标市场群体一般具有一定的高消费能力较高的文化层次或为企业主高管白领或为政府官员或为新经济成果享有者或为创意文化产业者这类群体事业有成见多识广品位品质要求高高层次需求愿望强烈因此对高端房产的品牌结构质量性价比配套内外环境文化内涵升值空间等具有较高要求而对于旅游房产旅游产
26、品的吸引力档次品位知名度等则会成为他们选择的最重要的视点本项目投资主体著名的具有丰富的旅游房产开发经验和强大的开发实力致力于旅游房产品牌的树立旅游房产价值的提升酒店和景区的高深开发运营为消费者提供最好的品牌和产品因此要求本项目旅游景区的策划和规划具有一定的高度深度和广度处理好旅游开发与生态保护管理与运营投资与效益居者与游人等关系注重景区的高雅静逸健康运动文化既要景区很好地协调与五星级度假酒店和高档住宅的空间关系辉映五星级度假酒店和高档住宅又要景区自身彰显优雅健康和文化内涵联动区域其他旅游资源成为当地高尚的文化休闲乐园21优势211市场优势开发商具较高知名度客源市场潜力大香港正御品牌在全国具有较
27、高的知名度和较强的经济实力开发的项目层次较高市场认同度也高良好的企业形象和项目品质已经形成了市场聚力和市场辐射面这些因素奠定了本项目旅游景区的基础市场并将影响潜力市场项目区内拥有原生态的天然植被如竹林茶山园针阔叶混交林等空气清新环境幽静与南京市城区迥异的亩山林是旅游房产的绿肺同时用地比较幽闭尺度宜人现状几乎没有建设项目开发程度低给旅游规划提供了自由雕琢的广阔空间有利于景区规划设计与酒店房产的配合本项目座落在景区区域内具有融景和借景效应目前南京地区尚无此类大片山地作背景的成熟和上档次的项目因此容易成为市场卖点221市场劣势旅游知名度低品牌影响力较弱与周边的同类景区相比旅游知名度较低且该项目依托的
28、市场刚刚启动尚未形成品牌效应也未进行有效的系统营销因此在开拓客源市场时难度较大现状整体风景较为平淡山林多为次生林景观资源品级较低吸引力不够大不适宜开发单纯观光游览的旅游项目需要较大投入营造景区景观和主题氛围本项目的地块狭长分块旅游用地不尽理想也不利于大量人流在区内的聚散开发难度较大需要发掘和充分利用有限空间资源整合可用地块和旅游线路本项目区域周边景区景点林立但景区景点的文化涵盖较浅虽然具有丰富的人文资源但可挖掘的个性化特色化时代感文化内涵相对匮乏且本项目地块内历史人文遗存较少因此景区的文化选择和定位难度增大与周边的同类景区相比景区区域范围的基础设施建设不尽完善交通道路及路牌路标生活设施配套等相
29、对滞后前期需要较大的投入改造因此与同类产品竞争时相对处于弱势本项目既是旅游景区又是酒店与房产的配套休闲游憩区必须同时满足酒店客人高档房产居者和外来旅游者的需求景区要求有较大的客流量和开放性要求具备大众旅游产品而作为高端房产配套景观项目则要求静谧的环境和一定的私密性旅游产品相对高端因此导致功能上的相悖如何在有限的空间内融合协调各功能要求是该项目和谐开发的难点231旅游业发展机遇无限经济全球化新科技革命世界经济结构调整和追求生活品质成为主导新世纪社会经济的四大基本趋势旅游业成为当今社会经济体系的重要支撑对我国社会经济的发展起着重要的促进作用中国政治稳定经济发展民族团结社会进步为旅游业的稳定发展提供
30、了保障据世界旅游组织预测到2020年中国将成为世界第一旅游目的地国家旅游局中国旅游业远景目标纲要提出到2020年国内旅游人数将达20-24亿人次旅游业将成为国民经济重要的支柱产业2008年北京奥运会2010年上海世博会等都为中国旅游业的发展创造了良好的环境也为南京市旅游业的发展提供良好的市场契机良机无限南京市旅游发展的良好态势也为本项目的开发建设提供了良机南京城市经济的高速发展带动南京城市地位的不断提高必将拉动南京和旅游产业的市场需求推动旅游业的可持续发展而政府对景区开发的高度重视势必促进本项目的开发建设和运营南京地区现有旅游产品相对单一多为观光型产品且缺乏主题性特色明显的新型旅游房产和休闲度
31、假产品南京的旅游产品正处于转型的时机度假休闲旅游产品着力于开发旅游产品的享乐性参与性文化性感悟性倡导健康型无障碍型度假硬件设施与服务使得游客的兴趣也由传统的观光型向更多参与体验型转变本项目规划建设正迎合着旅游产品升级换代的契机京沪高速铁路的建成为区块带来了无限的想象空间和利好与共同构成发展带上的重要节点使成为一个潜在的区域经济奋起者对外交通环境的变化已经将部变成一片开发热土将形成具有完整产业链的企业群并带动新一轮的企业发展这将集结大批的旅游区潜在客源市场加之与距离的拉近这里将成为最适宜距离选择的旅游度假区之一241旅游业和房产业的竞争日益激烈本项目区块旅游业发展起步较晚而长三角旅游区密度比较大
32、资源雷同新近投资在建和计划开发的旅游度假区也将大批进入市场竞争日趋激烈新一轮的房产度假项目开发热正在兴起传统的山水景区也在不同程度的挖掘开发度假市场使度假房产市场面临更加激烈甚至混乱的恶性市场竞争本项目区块拥有的自然和当地人文旅游资源在周围区域的旅游业态中存在同质的产品导致客源市场类似难以形成相互交错和相对固定的客源也影响市场的扩大使得由此引发的市场竞争更为激烈花山生态养生度假区旅游区在营销宣传上相对滞后形象强度和推广力度不足需要有创意的策划和行之有效的营销宣传体系来推动营销宣传打造品牌形象营销宣传手段和力度的欠缺将直接影响旅游景区的生命力间接影响景区周边的旅游效应和房产价值3旅游地产策划思路
33、31策划的出发点花山生态养生度假区的高端房产不应将工作和生活捆绑销售而应把生活与工作彻底剥离只销售不但要有生活还要有度假不但要活得现实还要活得理想不但要生活有档次还要生活有品质别墅不仅仅是建筑概念更是一种生活方式和生活态度一种将生活与休闲梦想与现实结合的现实载体本项目应该是为提升花山生态养生度假区五星级酒店高端房产的环境品质和市场竞争力树立打造由此供高尚住宅拥有者五星级度假酒店宾客以及个性化旅游者栖居体验与感悟321价值观3211价值观之旅游房产旅游房产因涵盖酒店住宅景区而涉及大众分众和受众因此旅游房产及其开发商的价值取向对销售经营具有重要影响引导和强调目标客户对本项目的价值认同将能达到销售和
34、增值的目的花山生态养生度假区项目应该体现以下价值花山生态养生度假区项目应在度假方式高尚住宅生活方式休闲旅游方式等方面追寻现代生活需求和未来发展趋势在精神健康层面具有一定的高度和适度的超前引导目标人群的生活居住休闲游览趋向健康文化时尚品位财富蕴含着物质的和精神的两种存在和需求花山生态养生度假区项目不但要为社会为个体提供高品质的物质框架更应提供高品位的精神载体高品质的五星级度假酒店住宅以及环境景观是业主物质财富保值增值的发动机高品位的文化内涵则是酒店住宅保值增值的助推器应通过这两高体现花山生态养生度假区项目的价值一个好的项目一个高素质的开发商都将对社会和大众做出有益的贡献著名的集团打造的高品质高品
35、位的花山生态养生度假区项目的建成将提升旅游与房产的档次和知名度为当地的经济做出一定的贡献为市场需求群体提供消费需求度假休闲服务对乃至南京地区的社会经济发展人们生活质量产生重大的和深远的影响随着时代的发展进步经济的发展进程生活水平的大幅度提升现代国人的世界观价值观呈现飞跃和超前的态势就生活居住和旅游休闲来说具有以下共性与社会经济的发展生活水平的提高共生的是高楼大厦车水马龙繁华喧闹环境污染以及加快的生活工作节奏浮躁的心态紧张的精神因此经济条件闲暇时间具备的本项目的目标人群人心趋静意欲远离都市绝尘脱俗追求简单自然生态健康文化的生活环境和生活方式现代人在职场商场的艰辛奋斗积聚了丰富的物质和精神财富就有
36、保值增值和传延后代的需求就本项目而言他们会考虑物业现代和未来的价值以及传世的价值也会考虑其对后代的教育培养价值本项目目标客户主要是事业有成生活无忧群体这类群体已经满足了基本需求正趋向人类的最高需求因此他们追求自我实现寻求自我实现感也就是说精神的文化的需求日益膨胀同时也有自我反省自我感悟人心向善回馈新朋好友回馈社会的意愿一般旅游景区的价值主要体现于景区的自然形态和人文内涵对于游人感受度而本项目旅游景区则应具有双重价值和效益作为五星级酒店和高端旅游房产的大环境配套或者说后花园形态具有为旅游房产锦上添花提供优雅环境和休闲康体服务提升旅游房产市场吸引力竞争力乃至附加价值的作用作为旅游景区形态具有为游人
37、度假者居住者提供观赏休闲娱乐健身养学习教育等功效本项目经济效益将主要反映于保障五星级度假酒店和高尚住宅的投入产出仅就本旅游景区而言因其高端配套的特征其经济效益以立足于保障运营成本为底线本项目的社会效益将立志于提升旅游与房产的档次以及的整体形象同时为市民提供高层次的有益于身心健康的休闲旅游度假地3221主题原则任何一个旅游景区都应有其主题高尚旅游房产的相应旅游景区更应该确立一个有思想深度的主题而文化则是深厚思想的提炼本项目旅游景区应该从符合高端旅游房产的档次顺应目标客户群高层次需求的需要出发选择具有至高境界而又通俗易懂的文化作为主题文化赋予人们内涵也赋予景区生命自然和人的文化交流融合才能使景区具
38、有吸引力和生命力本项目必须着重环境景区层次的提升通过有深度的文化注入使环境景区内涵丰富生机盎然通过有深厚文化的景区打造烘托酒店房产和景区自身的品质从而达到吸引酒店消费者房产投资者以及景区旅游者的目的每一个好的景区要有亮点来提纲挈领是景区规划应该着意强调的地方反映在不同层次上的节点节点是聚合视线和辐射视线的地方突出节点将起到画龙点睛的效果由于本项目地块割裂地形复杂地域广阔可用地块较少的特点不允许有规模联片开发因此必须突出节点的效应以节点为亮点以节点为聚散以点连线以点带面形成景区游线和规模效应整个规划区地形起伏鳞次栉比的酒店和别墅建筑与旖旎的湖光山色交相辉映动静相宜如果和文化旅游相结合最适宜的应是
39、布置小体量古典建筑点缀山体但闻人语响空灵蕴藉通过景观营造又能处处是景步步入画本项目在功能定位上主要考虑三大功能块主要功能性质仍是为酒店度假区服务以及房产品牌提升一块用地作为景区的入口区一块用地主要是服务于酒店为酒店区提供配套设施及外延服务另一块用地则主要为结合高档房产区为其提供居住以外的休闲健身运动享乐的空间a注重因地制宜根据不同地形设置不同类型和规模的项目b遵循延续酒店和房产的规划方案使功能布局与之相互协调相得益彰c针对不同功能区的空间形态满足不同人群对景观空间的需求d呼应原则项目大小呼应空间开合呼应人们活动动静呼应健康山林SPA森林氧吧运动徒步登山闲游茶馆看林观鸟劳作生态果园竹园学习棋院书
40、画廊琴感悟空灵构筑景观小品331文化主题思想鉴于现代人和花山度假区项目目标群体的高层次需求开发商的品牌形象和物业品质价值追求以及旅游景区开发的内涵要求根据本项目区位功能地形地貌旅游资源现状等特性深入思考项目组决定将发源于中国体现传统中国风格在国外已经作为时尚禅学清新淡雅禅意空间山光悦鸟性潭影空人心唐常建禅宗提倡心性本净讲究空灵它由最初使人摆脱外界干扰心神安宁的精神修持方式发展成为信奉者的一种体悟真理或最高实在的方法众多普通人的一种修身养性方式中国美学传统中最为核心的范畴境界诞生境界以极其精致细腻丰富空灵的精神体验重新塑造了中国人的审美经验并把中国人的审美活动推向成熟禅虽然于佛教禅宗文化但是其中
41、的生活态度处世哲学空灵意念等思想理念已为人们所感悟所运用逐渐成为人们的座右铭和美学观得到了欧美中产阶级的呼应对促进新时期共建和谐社会也具有现实意义和辅助作用主体上正合社会与新时期人们所需的传统回归我们所说的禅意正是这种思想理念的外在的文化的表现而本规划范围内似断非断的地块分布相对幽闭的空间感与虚实结合自由精致空灵的禅宗美学正相吻合客观上也给了我们打造禅意文化主题提供了合适的空间暗线禅学思想禅意空间本规划拟将禅意空间作为景区规划的主要指导思想通过游线组织景观小品建筑格局功能布局等的以实衬虚移步换景虚实掩映似断的深化本项目的文化内涵明线人生三境界人生七雅文化本规划人生三境界攀登之路成就之境顿悟之界
42、琴棋书画诗酒花茶人生雅韵作为文化的来阐释人生的真意并充分考虑到地块条件用逐层递进的人生三境界将地理上相对独立的区块联系起来4策划定位41主题定位人生境界湖畔意景栖居的诗意人生的真意享受生活雅致感悟人生境界一人一亩地一湖一青山42 景区定位与项目概念421人生境界之园酒店区旅游用地4211攀登之路奋斗之初朴实 攀登之路引导隔断隔断是限定空间同时又不完全割裂空间的手段能够在设计功能区域内实现划分区域隔断仿似隔与不隔的意境与禅意空间相符采用木材石材营造古朴的意境上书攀登之路让游人自己去体味第一重人生境界琅琊滁州南京名人层出不穷如文化界的等教育界的经济界的金融界的商界的科技界的等南京知名企业亦有很多如
43、等规划设计一条介绍南京名人和知名企业奋斗之路的名人雕像廊从而激励游人奋斗拼搏朝着成就之境迈进名人廊的名人不涉及健在名人 成就之境引导隔断上书成就之境鸢天戾飞者望峰息心经纶世务者窥谷忘返现代城市人工作繁忙经纶世务本次策划的引爆项目SPA会所可以给他们以凝华自然的呵护疲惫烦恼将会荡然无存身心放松规划在山顶最高处平坦地区其规划充分考虑到游客休闲康体及观景需要在徽派建筑的基础上进行改良采用半开放式的露天设计浴池采用半悬空设计以自然山水景色为背景充分融入自然营造雅致脱俗的氛围体验鱼相忘乎江湖的禅意空间以容纳六人左右的小茶室作为配套提供健康茶饮等配套服务让游人在享受美容与养生的SPA服务同时移情山水感悟人
44、生楹联可用宠辱不惊看庭前花开花落去留无意望天上云卷云舒设置小型插花台插花是用花型来表达心态的一门造型艺术可运用佛祖拈花释迦微笑的典故强调以心传心的境界插花台安排插花表演及讲授教授内容除包括插花技巧外还包括对人生富有的故事体现包容一切以喜悦的态度看待一切事物的本质这一观点无穷般若心自在语默动静体自然心语休闲广场位于地势较平坦的区域主要作为别墅区居民修身养性的场所为游人提供一个山顶聚会的空间配备音乐播放设备居民可在此瑜伽太极舞剑等心语广场置景观小品游客可在此凝神静气修心养性聆听心语可设露天电影携手爱人或孩童漫步其中看看电影倾诉心语悠闲自在不亦乐乎在地势较高的平坦区域设置空中网球场作为别墅区居民酒店
45、客人的运动场所 顿悟之界引导隔断上书顿悟之界在风景优美的地方设置观鸟亭体现亲近自然的设计理念设置一个山顶观景台取名顿悟台上书慧能禅师的菩提本无树明镜亦非台本来无一物何处惹尘埃设置夜景灯光增强吸引力游客可在此感悟人生回顾过往展望未来达到顿悟之境界游客可在此欣赏风景休憩玩赏 历史人物景观小品花山有着 的传说设置 历史人物景观小品从而提升本项目的地域文化底蕴 顿悟主题景观小品及游步道规划区域的各部分均有游步道相连游步道旁设置顿悟主题石刻上书有顿悟主题的语句或小故事如迷闻经累劫悟则刹那间众里寻他千百度蓦然回首那人却在灯火阑珊处还可设顿悟的代表人物雕像如龙场顿悟王阳明六祖惠能等4221人生雅韵之一 诗词
46、雅韵何必丝与竹山水有清音清新雅致的意境是中华民族文化精神生命的心源之美而中国传统山水诗词根植于民族文化精神的生命境界以自然特有的山水清音水月清照窗牖清光和花影清魂等意象唯美浪漫地呈现了传统文化清新雅致的意境山水诗可谓中国古典诗词中独秀一支的奇葩古代的许多文人墨客致力于诗王维孟浩然常建韦应物柳宗元等都有脍炙人口的诗问世为子孙后代留下一笔丰厚的遗产设置一处诗文化主题景墙可在景墙上雕刻介绍诗历史渊源及发展历程的文字以及介绍诗代表人物王维孟浩然等人的生平诗文等的内容营造诗风词韵的氛围 瑶琴巧韵设置一琴文化命名为瑶琴用雕刻景观小品等介绍古代的四大名琴即齐桓公的号钟楚庄王的绕梁司马相如的绿绮和蔡邕的焦尾在
47、中间放置一张石制古琴播放空灵悠扬的乐 棋魂玄韵古代善下围棋是高尚文雅多才多艺的一种表现围棋的趣味就在玄妙之中下棋能给人以高雅的艺术享受通过兴味浓郁的情趣即使忧思烦恼得以解除促进思维能力又能缓解紧张心情大大有益身心健康设置一幢徽派古建一层介绍展示围棋象棋历史技巧等二层为棋牌切磋棋艺探讨棋理的场所 书画神韵展示中国传统美学意境的书画作品设置书法作品长廊开设画供文人墨客施展才华另可配备一小型古籍藏书阁 禅茶灵韵禅茶文化作为一种特殊的心性修养形式其目的就是在于通过强化当下之觉悟实现从迷到悟从俗到雅的转化一念迷失禅是禅茶是茶清者清浊者浊雅是雅俗是俗一念觉悟茶即禅禅即茶清化浊浊变清雅化俗俗化雅禅茶文化的精神是正清和雅功能是感恩包容分享结缘禅茶馆一茶一禅两种文化有同有别非一非异一
