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1、,联富国际装饰城 营销策划初案,销售策略,目录,前言,政策分析,地域分析,市场分析,产品定位,前言,此案是基于我方多年来操作商业地产项目基础，结合贵司项目特点所提出。在接下来的演示中您将会看到我司针对装饰材料家居市场相关分析进行阐述，及项目后续项目操作模式的初步定位。,方案保密公告 不得以任何形式转交予与此项目无关的第三方。不得未经我司许可对方案进行修改或使用方案。,本案愿景,提升项目区域性行业竞争力,快速消化产品,带动地方经济,提升项目整体价值,提升企业品牌形象,1,4,2,5,3,满足消费群体需求,6,政策分析天时,山东省政府2011年1月6日晚间通报，国务院已正式批复山东半岛蓝色经济区发
2、展规划。这标志着山东半岛蓝色经济区建设正式成为国家海洋发展战略和区域协调发展战略的重要组成部分，上升为国家战略。近年来，环渤海经济带经济增长迅猛，已成为继长三角、珠三角之后中国经济增长的第三极。蓝色经济区的建立，以及蓝黄国家战略的实施使山东半岛备受关注，只要抓住这个契机，就可以实现下一步经济的腾飞。,地域分析地利,莱西市位于青岛、烟台、威海三大沿海开放城市之间，居山东省正在建设的半岛城市群和半岛制造业基地的中心，距青岛港90公里，距青岛国际机场60公里，是国务院确定的沿海地区对外开放县市。随着轻轨及机场的建成，莱西未来必然会成为青岛乃至整个山东半岛的经济发展重点。真正的以莱西为中心打造一小时省
3、内生活圈。,目前建材家居市场大多依靠当区域辐射，采用传统的招商方式在商场内以摊位租赁形式进行运营，各大建材及家居市场没有差异化。莱西现有住宅储存量7260套，六十余万平方。今年累计至本月30日共计销售1412套，合计面积11.53万平方。按照当地消费水准每平方平均装修成本约为800元/平方米，结合各类商装及改善性装修，莱西本土装修总价值将会达到超过2亿元。近几年青岛每年销售房屋数量约为3万套左右，每年交付新房近2.7万套，其中有部分为投资性。算上改善生活条件的装修及各类商业装修，青岛每年有近6万组客户需要进行装修，平均装修成本约为1200元/平。采购装修及家居费用总额会超过50亿以上。巨大的市
4、场份额造就了青岛目前装饰材料及家居行业的规模。现在青岛装饰材料及家居行业的消费人群主要为刚需或改善性住房者购房后进行装修，中等层次业主的装修成本每平方平均为一千两百至两千五百元。按照现在房地产主流户型75至120来看，每户装修费用约为90000元至300000元。而青岛本土建材市场受场租等固定成本影响，价格水分过高。而多数建材及家居行业的利润过高，市区内经销商同品牌价格基本一致，可供装修业主比价的余地过少。装修因为使用的期限较长相对花费较高，装修业主逛装饰及家居大型购物广场一般都会经过多家的调查选择价格比对后才进行采购。从购物者角度出发，第一考虑的肯定是价格，因为装修整体要有预算，第二就是品质
5、，各类品牌的选择，同等产品质量的比对。青岛装饰材料及家居行业目前缺少的是一个在同等品牌下价格落差较大的采购场所。,市场分析人和,青岛家居市场行业发展历程,2002年前，青岛建材家居市场还只有本土几个如“大成”,“物华“等装饰材料市场，都是小而分散，没有品牌和规模效应。2002年开始国内外一些重量级的装饰材料家居卖场开始进驻青岛。其中包括英国的“百安居“，德国的”欧德培”等纷纷看好青岛市场开始进入青岛。外来大鳄的进驻使得青岛本土装饰菜鸟及家居行业进入规范化，规模化的大型建材市场，渐渐的取代了老的集群摊位。同时也改变了当地人的消费观念，青岛的装饰材料及家居行业开始逐步走向竞争。在后续的几年中，青岛
6、渐渐成为了国内外装饰材料及家居广场的重要占率布局点。2003年五月山东路百安居开业，2003年12月市北欧培德开业，2006年9月上海好美家开业。至此青岛已经有了国内外五大装饰材料及家居广场的品牌商场，除了上述的两家外还有东方家园与家世界。在此期间，虽然青岛市建材及家居市场总体发展相对较慢，但是本土企业受到外来大鳄的压力被推上了竞争的激流，也渐渐的开始改变自己的思路，进行了内部运营的改革。2006年12月，本土的达翁集团巨资新建了新的达翁家居装饰市场。到了2007年“富尔玛”“达翁建材家居广场”“好一家高科园装饰城”都在兴建市场，巩固自己的实力，至此青岛主流建材市场已经确定。时至今日，各区市正
7、在建设更多的建材城。,青岛市建材家居市场分布情况,目前青岛市建材家居市场（卖场）经营面积超过3000平米的约50家（七区五市），超过一万平米的有近20家，超过十万平米的有近十家（含各店相加规模），其中包括.高科园装饰城、百安居、达翁家居建材广场、海博家居广场、连福国际装饰城，禧徕乐国际家居博览城等。青岛针对各个商圈的装饰材料市场分横较合理，青岛商圈共分为镇江北路老商圈，辽阳路新商圈，长沙路低档商圈、李沧商圈、华阳路商圈，中央商务区商圈，香港路商圈，城阳商圈等几大商圈，其它县级市为市中心商圈。目前各大建材市场或经营良好或经营不善，但是已经完全可以满足周边辐射范围内的装饰材料及家居的需求，市场需求
8、已经饱和。,青岛主流装饰材料家居市场调研数据,下述列表为抽取青岛各区域较大知名度较高的装饰材料市场，从上述列表我们可以看出青岛装饰材料市场租金水平区间为0.8至5.0元。同时通过现场业主询问发现大多的装饰材料市场受现在房地产行业影响，较往年效益有所降低，其中受影响最大的为家居行业。针对全市各装饰城的调查中发现运营状况好的装饰城多为繁华路段经营时间较长口碑较好，或者为大型原材料如水泥，板材等批发零售。运营装款较差几个市场的多为五公里内有相同的装饰材料市场，且竞品市场的产品种类和产品品牌支撑要优于该市场。装饰材料市场想要在区域内竞争力加强就必须产生差异化营销模式，要从购买者角度出发，深度剖析客户诉
9、求，进行经营模式确定，通过运用手头资源进行市场经营。其中比较有代表性的为：1.四方材料装饰市场，虽然该市场地处交通不便，旁边主要马路在修高架桥，但其自身项目规划为敞开式门头店，切层高达到了5.5米，完全适合做装饰材料加工及仓储，同时针对外地经营者可以间出二层作为住宿使用。2.高科园装饰城，该市场所处地段周边小区房屋均价在1.2万元以上，针对周边消费人群该市场内招商多为一二线品牌，同时经常组织各类活动，市场宣传频率高。3.长沙路建材市场，该市场地处交通要道，主营产品多为板材、水泥、涂料等利润较低需求量较大的产品，主要是以批发或团购进行经营薄利多销，因市场旁边交通便利物流运输相对其他建材市场要好很
10、多。,模式定位奥特莱斯生态购物,天时,地利,人和,通过细分市场，定位目标群体为18至35岁之间有一定品牌认知的人群。打造一个交通便利业态丰富的商业生态综合体,Image Info www.wizdata.co.kr-Note to customers:This image has been licensed to be used within this PowerPoint template only.You may not extract the image for any other use.,奥特莱斯模式,强大的交通网络支持,细分市场,特色化服务,莱西与烟台，威海交接，轻轨建设完成后将辐
11、射整个山东半岛。,通过市场细分定位目标客户群体为18至35岁有一定品牌认知的年轻人。,除了品牌折扣外，引入特色服务如特色风情酒店，梅花山生态娱乐。,品牌折扣装饰材料家具城,特色餐饮一条街,品牌折扣服装城,特色风情酒店,生态娱乐产业,项目销售策略,项目销售模式结构组建根据项目特点进行全青岛覆盖推广销售。以直销为主，整合其他相关资源，多渠道辅助销售。一、直销构建区域划分：1.青岛第一销售公司（覆盖面：莱西，平度，莱阳，城阳，即墨）2.青岛第二销售公司（覆盖面：开发区，胶州，胶南）3.青岛第三销售公司（覆盖面：市南，市北，四方，崂山，李沧）二、整合资源划分：1.二手中介 2.房地产及投资类相关门户网站 3.其他外部资源嫁接,Thank You!,
