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1、厦门市直管公房非住宅租金评估技术规范第一章 总 则第一条 为加强直管非住宅用房租金评估过程的内部管理，明确委托评估双方职责义务，规范评估行为，确保直管非住宅评估结果客观准确合理。根据房地产估价规范和厦门市国土资源与房产管理局关于厦门市直管非住宅用房租金管理的有关规定，制定本评估技术规范。第二条 公房非住宅租金评估机构的选择采用公开竞争、择优录用的原则。租金评估机构由具备甲级资质的房地产估价机构（以下简称评估机构）承担。市房地产中介行业协会对公房非住宅租金评估活动进行行业监管和业务指导。第三条 租金评估工作的目的是充分发挥公房资产经济效益，为直管非住宅用房实施市场化租金提供依据。第四条 本技术规
2、范可作为委托评估合同组成部份，委托人通过监督合同履行来实现公房公共资产的管理目的。第二章 评估一般规定第五条 评估机构应按照行业规范准则、公开承诺和委托评估合同书约定履行职责，确保租金评估结果客观、合理。第六条 租金评估机构和评估人员应按照公开竞标时的相关文件、承诺书和委托评估合同书进行评估活动，并对所出具的评估报告结果负责。第七条 评估人员与评估对象当事人有利害关系的，应当回避。第八条 估价机构不得转包或变相转包评估业务。第九条 租金评估委托双方应签订合同书，除遵守公开竞标的相关承诺条件外，双方还应在合同书上明确下列事项：一、评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；二、委托人应提供评估所
3、需具体资料；三、双方的权利和义务；四、评估费用及支付方式；五、评估报告格式要求、交付时间；六、违约责任；七、解决争议的方法；八、其他需要载明的事项。第十条 承担租金评估的评估机构应按照行业准则规定的评估程序独立完成评估活动。评估同一任务的不同评估机构除对评估对象、价值内涵、评估原则、评估依据等重要事项按规定需进行必要的沟通外，不得串通或私下商量分包评估业务。在针对同一估价对象评估时，可以就评估对象、价值内涵等重要事项按行业规定进行必要的沟通。第十一条 评估机构和评审人员需要了解与评估业务有关的信息，委托人应当提供便利。第十二条 租金评估应明确评估对象的用途、面积。评估对象的用途和面积等主要信息
4、需公房中心房管员和业务领导签字确认。第十三条 租金评估价值以人民币为计价单位，精确到元。第三章 评估操作规范第十四条 租金评估一般是指在被评估对象为毛坯状况下进行自愿性承租的市场租金水平。评估机构对委托方要求将评估对象现状装修可利用部份列入评估范围的，可根据双方协商确认后的部份进行评估。第十五条 评估对象用途一般按照最佳可能用途原则、权属用途等的原则确定，是出租人在权属用途的基础上，在合法利用的条件下通过比较不同利用方式的最佳经济效果，依据市场而选择确定的具体可能用途。第十六条 评估对象的面积确认主要指建筑面积认定。面积一般根据原租赁合同、测绘资料、产权证等的记载经房管员认定后确认。对资料记载
5、面积与在实地勘测过程中，发现相关记载面积的明显不一致的，评估人员应提请房管员重新核定。第十七条 评估机构应当按照现场操作规范的具体规定安排注册房地产估价师对被评估房屋进行实地查勘，调查评估对象的房屋状况，拍摄反映评估对象内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录和照片编号，并妥善保管。第十八条 在实地勘察中，针对商业用房，除对区域因素如商业繁华度（商业区级别、商业聚集度、人流量、业态业种、消费结构、消费档次等）、交通条件、所临街道性质（商业性或交通性或综合性或小弄巷）、环境与景观等进行客观描述外，应重点分析个别因素对租金水平的影响，如临街状况（直接或非直接临街及相对标高）、面宽、宽深比、建筑
6、面积、结构质式、房屋档次、所在层次、新旧程度、店面位置、平面形状、层高、拐角、配套设施，目前实际租金水平及利用现状、经营状况及各部分使用功能等。在实地勘察中，对于办公用房，除对区域因素如写字楼聚集度（周边写字楼数量、入住本楼的机构品牌及数量）、交通条件（包括停车场所）、繁华度、公共服务配套设施、环境与景观等分析外，应重点分析个别因素对租金水平的影响，如写字楼类型（专用或非专用写字楼）、结构质式、配套设施、层高、建筑面积、所在层次、新旧程度、门前广场、出入口及大堂、公共部位装饰装修、停车场所、智能化办公条件等目前实际租金及利用现状，经营状况及各部分使用功能等。第十九条 委托人应当指派人员协助注册
7、房地产估价师对评估对象进行实地查勘，提供或者协助搜集被评估房屋所必需的情况和资料。委托人指派的人员应当对估价对象的基本情况和实地勘测情况进行确认，明确房屋范围、建筑面积、用途及需要特别说明的事项等，并与注册房地产估价师在厦门市直管非住宅租金评估对象主要情况确认书上共同签字，以示负责。第二十条 评估方法应当优先采用市场法为主的技术路线，并选取合适的可比实例。无法采用市场法，可采用成本法等评估方法。当选用两种或两种以上评估方法评估的，应对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析，并作合理说明，保证评估结果准确。第二十一条 市场法中的租金可比实例的选取，除了要满足可比性之外，要注意剔除偶然的和不正常
8、的因素对租金价格的影响，尽可能按照同一经营用途、相同或类似区域的社会平均收益水平修正确定租金水平。选取的可比实例不少于3个，其成交时间距离估价时点一般不宜超过1年。选取的可比实例成交单价之间差异原则上不应超过25%，区域因素、个别因素的修正与调整，不得超过20%，综合修正与调整不得超过30%。第二十二条 可比实例经修正与调整之后的比准单价比较接近的（差异不大于15%），可采用算术平均数求取估价对象的比准单价；差异较大的，应当采用加权平均数求取估价对象的比准单价。第二十三条 商业用房评估价格调整系数修正可参照市房地产中介行业协会相关标准执行。第二十四条 采用加权平均数时，权重的取值应合理，与估价
9、对象最具可比性的（即综合调整值的绝对值之和较小的）权重值取较大；反之权重值取较小。选取的可比实例为3个时，权重均30%。第四章 评估报告与评审第二十五条 评估报告对评估对象的描述应当真实、客观、全面，估价对象范围界定准确，除描述坐落（包括行政区域、路名及门牌号等）、层数及用途、结构、建筑面积及土地面积等基本情况外，还必须对不同建成年月的建筑物、附属物及设施设备进行分类说明，并分析其对租金的影响。第二十六条 评估报告应针对评估结果进行分析，并预测该租金水平实施的可能性。评估的租金水平应让承租人在一定期限内可持续性经营。第二十七条 评估机构应当按照委托合同的约定及时提供租金评估报告，报告格式符合房
10、地产估价行业规范要求。提交的租金评估报告包含电子文档和书面文档两种形式。第二十八条 评估报告中如市场背景分析等内容相同且重复较多时，评估机构可在征询委托人同意且不影响阅读和使用情况下，可在同一评估区域主报告中集中进行描述，在其它评估单元报告中略写，并以“详见主报告”说明。但评估技术测算部分必须详细列出，不得省略。第二十九条 评估报告应由负责租金评估项目的两名以上注册房地产估价师签字确认，并加盖房地产价格评估机构公章。出具评估报告的注册房地产估价师署名不得以印章代替签字。第三十条 评估机构提交评估报告后，委托人应及时组织评审。租金评估评审对租金评估活动的程序的合法性价格的合理性进行内部评价，对租
11、金评估结果利用起指导和参考作用。租金评估评审不影响租金评估活动的独立性和评估机构所应承担的评估责任。评审人员由行风评议代表、局纪检监察人员、公房管理部门相关人员、市房地产中介行业协会代表、第三方评估专家代表等组成。第三十一条 评审人员在听取评估机构和房管员就有关事项说明的基础上，对评估对象、评估原则、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法等评估结果等进行评审。在认可不存在重大技术问题的前提下，以较低评估值为参照，若两家（或多家）就同一评估对象的评估结果差异在10%以内（含10%）的，以两家（或多家）算术平均值确定为评估对象最终租金。若评估结果差异在10%-20%（含20%）的，在两家（或多
12、家）评估机构无法将评估值差异缩小到10%以内（含10%）达成统一意见时，另外选择一家评估机构重新评估，评估结果最靠近的两家（或多家）评估机构的评估结果的算术平均值作为最终租金的参考依据。第五章 评估后期事项第三十二条 评估机构应当准确地进行估价并出具评估报告，履行估价报告的解释说明义务，配合做好评审工作。委托人对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当作出解释和说明。第三十三条 评估机构应在报告中对评估结果的应用进行可行性分析与预测。第三十四条 评估机构有下列行为之一的，将被列入不良信用档案并取消其今后参与公房非住宅租金评估资格：一、未依照约定和承诺出具估价报告，经提醒仍不改正的
13、；二、不履行估价报告解释说明或不配合做好评审工作，经提醒仍不改正的；三、评估报告经专家评审评估过程存在明显失误且导致评估结果失实的。第三十五条 在房屋租金评估活动中，评估机构和房地产估价师的有以下违法违规行为的，委托人将通报房地产评估主管部门按照房地产估价机构管理办法、注册房地产估价师管理办法等有关规定处罚。一、明显高估或低估；二、违反房地产估价规范和标准；三、出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；四、未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务；五、未经委托人同意，擅自把委托人提供的资料公开或泄露给其他人；六、法律、法规禁止的其他行为。第六章 附 则第三十六条 本技术规范自公布之日
14、起执行。本技术规范适用于厦门市国土房产局开展的直管非住宅用房租金评估活动。直管非住宅用房协议租赁、竞租租赁等需要提供底价评估租金参考的，参照本技术规范执行。第三十七条 本技术规范由市国土房产管理局负责解释。 附件：厦门市直管非住宅租金评估实地勘测情况确认表2012年10月15日厦门市直管非住宅租金评估现场勘测情况确认表 填写日期： 年 月 日 房屋座落公房类别卡片号产 别所处楼层结构等级建筑年份现合同承租人租赁关系来源1.租赁合同 2.协议租赁 3.房管所招租 4.店宅合同 5其它 最早承租时间年 月 日现状用途用途确认依据1.最佳可能用途 2.权属用途 3.其它 评估用途确认1.商业 2.办公 3.仓储 4.其它 现租赁合同面积评估面积确认依据1.原租赁合同记载 2.测绘资料记载 3.产权证记载 4.其它 评估面积关于房屋现状的特别说明：附图（测绘资料缺失或原图已发生较大改变时，在勘测时一并绘制房屋平面图）： 绘图：公房管理中心： 评估机构：业务科室领导： 签字估价师：房 管 员：
