嘉兴秀洲区控制性详细规划说明书规划详细秀洲嘉兴市秀洲说明书嘉兴市秀洲区嘉兴秀洲区.doc

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1、嘉兴市秀洲新区（北区）控制性详细规划 REGULATORY PLAN OF XIUZHOU NORTH DISTRICT OF JIAXING CITY 说明书目 录第一章 规划背景及依据2一、规划背景2二、规划范围2三、规划依据2第二章 区位条件分析3一、区位分析3二、空间战略地位4三、人文背景4第三章 现状概况及SWOT分析4一、现状概况4二、项目发展SWOT分析5第四章 规划定位及规划目标6一、规划定位6二、规划目标6三、规划理念7四、建设规模8第五章 土地利用布局规划8一、用地结构8二、用地布局9第六章 绿地及水系规划10一、绿地系统规划10二、水系规划11第七章 交通系统规划12一、

2、与上层次规划衔接12二、规划思路12三、规划原则12四、设计策略13五、城市交通系统规划13第八章 城市设计导引15一、设计目标15二、公共开放空间15三、空间廊道15四、空间界面城市公共文化轴16五、滨水界面蓝色体系16六、节点与地标16七、建筑设计及天际轮廓线17八、主要道路沿街建筑立面控制18第九章 土地利用及综合控制19一、地块划分及编号19二、控制指标体系19三、土地兼容性19四、开发强度控制19五、建设高度控制19第十章 市政工程规划20一、给水工程规划20二、排水工程规划20三、电力工程规划21四、电信有线电视工程规划22五、燃气工程规划22六、热力工程规划22七、管线综合规划2

3、3第十一章 环境保护环境卫生工程规划23一、环境保护规划23二、环卫设施规划目标23第十二章 城市防灾工程规划24一、防洪排涝规划24二、消防规划24三、人民防空工程规划24四、地下空间利用规划24五、抗震与地质灾害防治规划25第十三章 工业区拆迁安置规划26一、拆迁安置近期改造计划26二、远期搬迁计划26第十四章 城市开发策略与开发时序27一、开发原则27二、实施策略27三、土地开发策略27四、开发时序28五、初步建设资金计算28第十五章 城市“五线”控制28一、红线28二、蓝线29三、绿线30四、黄线31五、紫线31附表一 用地汇总表34附表二 规划用地一览表34 第一章 规划背景及依据一

4、、规划背景 嘉兴市秀洲区位于浙江省东北部，地处东经1203212049，北纬30353058之间，北与江苏省吴江市相邻，西连桐乡市，南接海宁市、海盐县，东与嘉善县、嘉兴市区和南湖区毗邻，属长江三角洲沪、杭、苏“金三角”地带的中心。随着跨海大桥和高速公路网络的建成，嘉兴在长三角地区的区位优势得以提升，与沪、杭、苏等周边主要城市联系日益密切，也为依托陆路快速交通发展的秀洲新区提供了新的发展良机。秀洲新区北区（规划区域）是秀洲新区的重要组成部分，位于嘉兴城市楔型绿地和城市通风口、新塍塘水源保护区,紧临西部城市副中心。随着经济的快速发展，基础和公共配套设施的日趋完善，秀洲新区北区面临着良好的发展机遇，

5、并将逐步展现出新区的门户形象。为了给新区发展提供合理、科学的规划依据，区政府组织了秀洲新区(北区)概念性城市形态设计国际招标，最终由XWHO国际设计机构中标，并被委托进行整体概念性城市形态设计。概念性城市形态设计方案汲取其它各方案所长,仔细研究该区块的规划定位和建设目标,并对其产业发展、功能布局、区域联动和城市特色等做出前瞻性的规划与设计。经过与管理部门多轮交流讨论，最终确定了秀洲新区(北区)概念性城市形态设计方案，对本次控制性详细规划提供了完善的技术支持和规划依据。 本次控制性详细规划是以秀洲新区(北区)概念性城市形态设计为基础，按照控制性详细规划内容和深度要求制定的一套适合秀洲新区北区发展

6、需要的秀洲新区北区控制性详细规划成果文件。二、规划范围规划范围：西起乍嘉苏高速公路，东至北郊河，南以新塍塘为界，北至雁泾港、洋门港，规划用地约7.9平方公里。三、规划依据 本次规划主要以下列法律、法规、技术文件为依据： 1、中华人民共和国城乡规划法； 2、 建设部城市规划编制办法（建设部令146号）； 3、 建设部城市规划编制办法实施细则； 4、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）；5、嘉兴市城市总体规划（2003-2020年）； 6、嘉兴市西片分区规划；7、嘉兴市秀洲区城乡协调发展规划； 8、嘉兴市秀洲新城规划； 9、嘉兴秀洲新区生态园景观设计； 10、嘉兴秀洲区国民经济与社

7、会发展第十一个五年规划纲要； 11、嘉兴秀洲新区概念规划； 12、秀洲新区/工业未来3-5年城市赶超战略规划； 13、嘉兴秀洲新区北区产业规划顾问报告； 14、秀洲新区（中心区）分区规划； 15、秀洲区河道整治规划； 16、秀洲新区（北区）概念性城市形态设计； 17、嘉兴市城市规划管理技术规定；18、 嘉兴市和浙江省其它相关法规、技术标准规范及规划文件。第二章 区位条件分析一 、区位分析1地理区位嘉兴市位于浙江省东北部、杭嘉湖平原腹地，是长三角重要的中心城市。其东临大海，南倚钱塘，北负太湖，西接天目，大运河纵贯境内，位于江、海、湖、河交会之处，扼太湖南走廊之咽喉，与沪、杭、苏、湖等城市相距均不

8、到百公里，区位优势明显。秀洲区是嘉兴所辖的两区之一，位于中心城区的西部，东为南湖区，南临海宁市，西毗桐乡市，北接江苏省吴江市，东北接壤嘉善县。经过近年来的不断发展，秀洲区已初步形成了以秀洲新区为中心、中心城镇为重点、各中心村为基础的三级城镇体系。秀洲新区北区位于秀洲区中部、秀洲新区东北部，西起乍嘉苏高速公路，东至北郊河，南至新塍塘和北科建用地，北至雁泾港、洋门港，距城市中心区约6公里。秀洲新区北区依托生态绿楔及城市发展轴，且紧临嘉兴西部城市副中心，今后的发展机遇极佳。2经济区位 嘉兴市位于上海经济核心区、环杭州湾经济圈、环太湖经济圈辐射范围的交集部分。 嘉兴作为上海与江浙经济发达地区交通和经济

9、联系的桥头堡，具备区位、产业及商贸的优势，更能享有上海对周边经济的带动效应。秀洲新区位于南湖区和秀洲区两大城市副中心交汇处，靠近嘉兴市市中心，具有优越的经济区位优势。同时也是上海经济区的黄金腹地，浦东开发区的理想延伸地，极具开发潜力。秀洲新区于1998年7月底进入实质性开发，经过多年发展和建设已形成了秀洲新区和秀洲工业园区。尤其是一区行政商贸区的建设更是提升了城市的现代化形象，实现了对整个新区开发的带动作用。本次规划范围为秀洲新区三区，其将与已建设的一区、二区共同组成区级的公共配套服务核心区。秀洲新区北区是秀洲新区功能区的重要组成部分，是秀洲新区三区开发的主要区域，具有强劲的发展潜力，同时也是

10、门户形象区域。交通与地理区位优势为秀洲新区北区提供了良好的发展基础，北区应紧随世界科技发展，强调以科技创新、综合服务为发展重点。北区位于城市西向发展轴节点位置，至此确立了本区发展的经济区位优势，如何将优势转化为城市发展动力，是规划面临的主要问题。 3交通区位（1）嘉兴嘉兴市为“上海百公里经济圈、杭州湾经济圈和环太湖经济圈”的中心，交通十分便捷。其中： 公路 沪杭高速公路、乍嘉苏高速公路和申嘉湖高速公路、杭浦高速公路、杭州湾跨海大桥、嘉兴绍兴跨江大桥等，将形成以“三横三纵三桥”为框架的高速公路网络，实现与周边城市的“一小时交通圈”。航空嘉兴处于上海浦东国际机场、上海虹桥机场、杭州萧山国际机场及宁

11、波栎社机场的1小时服务半径之内。 水上交通衔接洋山国际港、宁波国际港、嘉兴港三大港口，嘉兴河道纵横密布，京杭大运河贯穿全境，水系发达，属于典型的江南水网平原地区。轨道交通沪杭铁路复线、规划中的沪杭磁悬浮、杭宁城际轻轨，在时间概念上已使上海、嘉兴、杭州成为同城，秀洲将是这一城市带的中心。嘉兴市是长三角十六个城市中唯一可以铁公水联运、海河联运的城市。杭州湾跨海大桥的建成通车又为嘉兴市带来了重要发展机遇。 （2）秀洲新区对外交通依托嘉铜线、嘉湖线、中山西路与乍嘉苏高速公路，与湖州、江苏等地联系紧密。秀洲新区城市干路系统 包括东升路、中山西路在内的主干路形成“三横六纵”主干道系统。 南北向快速路和东西

12、向的城市干道组成新区的路网骨架。秀州新区北区对外交通由于受道路及建设现状和水系阻隔影响，用地相对独立，东升西路及秀洲大道是连接市区及外围的主要道路。二、空间战略地位 1、空间结构：西翼 嘉兴市以老城区为中心，东托南湖，西倚运河，拓展两翼。秀洲新区位于城市西翼，将依托中山西路形成城市现代风貌轴，并打造成为城市的副中心。 2、生态保障：绿楔秀洲新区楔形绿地东以北郊河为界，南至新塍塘，西至乍嘉苏高速公路，占地240公顷，是嘉兴城市西北楔形绿地的重要组成部分。本次规划严格控制用地建设，利用绿楔、水网构成生态网络，使北区形成极富生态和文化特色、可识别的城市组团。 3、交通联结：快捷乍嘉苏高速公路是秀洲新

13、区发展依托的交通主动脉，是嘉兴市各区前往苏南地区的必经之路。在秀洲新区内通过中山西路向东可直接接入主城区快速路外环线，直至主城区中心；向西可接入绕城公路。主干路东升路向东可通达主城区。三、人文背景 1历史沿革 嘉兴市地处太湖流域，水乡泽国，为古越人聚居地。楚并越后，受百余年楚文化的影响。自秦实行郡县制至五代以前，归属会稽吴郡，民间习俗以吴俗为主流，江南水乡特色鲜明。 西晋末与北宋末带来中原文化，嘉兴民风又融合了中原风俗的成份，独特性与多元性并存。 浙江三大名湖之一的嘉兴南湖是中国共产党诞生地。 2民风民俗民风：秉礼勤劳、秀慧工巧、崇文好学、进取求新民俗节庆:全国性旅游节庆，包括嘉兴国际钱江观潮

14、节、中国农民画艺术节、嘉兴粽子节；区域性旅游节庆，包括西塘文化旅游节、嘉兴南湖船文化节；地方性旅游节庆，包括嘉兴南北湖观光旅游节、平湖西瓜灯节、西塘庙会、莲泗荡民俗庙会。3秀洲区文化特征京杭大运河运河秀洲景区反映运河文化、再现嘉兴八景之首“空翠风烟”。中国现代民间绘画画乡秀洲中国农民画艺术中心是中国农民画的展示中心、非物质文化遗产馆、江南水乡文化生态区。历史人文古迹横跨古运河的王江泾长虹桥和王店镇曝书亭是省级文物保护单位，新塍镇小蓬莱风景区和王江泾镇莲泗荡公园独具江南水乡风情。规划对历史、民俗、文化挖掘不仅在于对文化的保护和延续，更在于将文化财富根植于城市中，通过建筑、公共场所、街道等空间为传

15、统文化提供展示场所，这也有助于活跃市民文化生活氛围，增强城市品味和活力。第三章 现状概况及SWOT分析一、现状概况 1.现状用地分析现状用地东至北郊河，西接乍嘉苏高速公路，南到新塍塘，北临洋门港、雁泾港。其中秀洲大道西侧主要为未开发用地、园、河流和一些杂乱散落分布的农民集聚点等，东侧主要为工业用地、安置用地、公墓用地、河道等。工业用地主要分布在秀洲大道以东，东升西路以北，布局不规整；安置用地建筑布置密集，缺乏公共配套设施与公共绿地。规划区内河道众多，呈现出典型的江南水乡特色。大部分未开发用地植被覆盖良好。土地批用现状见右侧插图。地块1：秀洲区消防大队（约1.3公顷）地块2：秀洲区交警大队（约1

16、.2公顷）地块3：科技京城（约8.4公顷）地块4：纯高国际商务花园（约12.9公顷）地块5：秀洲置业（咖啡尔花园）（约5.9公顷）地块6：区残疾人服务中心（约0.7公顷）地块7：区公共卫生中心（约2.4公顷）地块8：五星级酒店（约8.1公顷）插图2-1：现状土地批用图地块9：北科建（约25.0公顷）2.现状道路分析 规划范围内南北向主要道路秀洲大道是规划用地与二区联系的主要道路，东西向主要道路东升西路与市区相连。已建成的秀洲大道和部分建成的东升西路为2块板的主干路，路况与景观效果较好。以秀洲大道为界，东侧的路网大部分已建好，西侧规划道路尚未动工。 3.现状水系分析 规划范围内水系丰富，河道纵横

17、交错，基地东侧有北郊河经过，南有新塍塘，北有雁泾港、洋门港，同时还有大量的人工鱼塘。 4.现状景观分析 规划用地位于嘉兴城市绿地、城市通风口和新塍塘水源保护区。规划范围内植被覆盖良好，其中零散分布大量的果园、林地与苗圃用地。规划用地东侧为运河湿地公园，因此规划中应充分考虑借助周边景观资源增强北区的景观特色和吸引力。 5.现状植被分析 各类景源植被主要以果园、苗圃为主，可作为营造区域自然景观标志的基本元素。二、项目发展SWOT分析 优势： 产业：秀洲工业园区与嘉兴经济开发区两个省级经济开发区的支持。 基础设施：新区的配套建设。 生态景观：400亩楔形生态绿地、运河湿地公园、丰富水系网络。 持续发

18、展：已引入中关村、上海科技京城等国内顶尖科技企业。 劣势：交通体系：缺少对外交通的快速、直接联系。 区位：与新区及主城区距离较远，相对独立。 景观：水系网络与道路间交叉关系影响了用地的规整性。 产业：秀洲新区北区现有企业多为劳动密集型企业，且具有一定污染。 机遇： 产业：沿路产业带开发推动规划区的产业结构调整与发展建设。 交通：嘉兴至绍兴跨江通道、杭州湾跨海大桥和苏嘉轨道交通线的建设将提升交通枢纽地 位。 旅游：运河申遗带来运河文化长廊与江南水乡的旅游热潮。 投资：世界第六大都市群的崛起和沪杭经济圈的拉动，吸引国际尤其是亚太地区投资开发。 挑战： 生态景观：对新塍塘水源保护区的涵养与利用。 功

19、能结构：与秀洲新区已建成行政商贸区、商务核心区用地的联动。城市形态：国际生态商务办公区总体形象塑造（生态商贸办公、综合服务、生态居住、休闲绿地公园等）。第四章 规划定位及规划目标一、规划定位 1发展主题长江三角洲秀丽之洲，世界都市群创新之城 。秀丽之洲寓意景色旖旎，美丽动人的地方。规划充分依托秀洲现有自然和文化资源的基础，加强城市特色的营造，使之成为长三角地区最具江南水乡气质的城市典范。再者，“长江三角洲”作为嘉兴市寻求突破与战略定位的首选地域，其有着产业、信息、人才、技术、资金和市场优势，将长三角区位优势与秀洲城市“生态”和“创新”的理念有机结合，必将使秀洲新区北区在“长三角”都市群中脱颖而

20、出。 2北区功能定位在发展主题的引导下，本区将建成以创新、生态、活力、宜居为主题的集商业、办公、科研、居住、休闲旅游为主要功能的生态之城。其功能定位为：创新高地、生态新城、活力秀湖和宜居嘉源。 创新高地强调了秀洲新区北区将要在长三角地区争得体制构建创新、产业经营创新、城市规划建设创新的新高地及展示平台。 生态新城阐明了秀洲新区北区必将着眼于整个城市的角度,从自然生态、文化生态、社会生态与政治生态的角度进行全方位的生态建设。 活力秀湖重点强化了秀湖在营造整个秀洲新区北区活力氛围上将要扮演的重要角色。规划将整合水体系统，强化“秀湖绿洲”的品牌，打造具有生态、文明、活力氛围的城市，同时通过景观性、功

21、能性项目的设置，突出活力与生态，强调城市发展源动力，整体提升秀湖及其绿洲的特色及价值。 宜居嘉源谐音“宜居家园”，点明了秀洲新区北区的人居环境建设目标是建设一个适合于生活和居住的精神家园，同时也表明人居环境建设所依赖的重要资源是依附于嘉兴的楔形绿地和水源保护地建设起来的生态公园。二、规划目标 1、 目标一：突出生态特色，打造长三角地区最典型的江南生态园林新城。 策略：遵循宏观生态布局,突出水乡特色,采取全方位的生态措施。 （1）构筑大生态系统：衔接长三角地区、太湖流域南部区域及嘉兴市城市生态系统，建设完善的生态基础设施。 突出生态园和运河湿地公园在秀洲新区生态绿地系统中的核心地位，确保新塍塘水

22、源保护区生态安全和环境品质。 由生态公园和运河湿地公园组成的生态绿核，是秀洲新区城市建设可以依托的最大的生态景观资源，新区建成区内的绿地景观系统应与之建立密切联系，最大限度地利用生态绿核的辐射作用并扩展它的影响范围。 通过界定楔形绿地通风口的范围、明确气流的运行路径和作用机制、提出周边用地的布局条件，落实嘉兴市城市总体规划中确定的楔形绿地通风口的实际功能。 （2）建设新水乡：围绕河网水系建立系统的滨水、绿地景观体系和滨水建筑群组。 城市总体用地布局围绕河网水系展开，形成绿地水网环抱的用地格局。 每块用地提倡开放式的布局方式，建立与城市绿地及水网系统连接的绿化景观体系。 在每个开发地块内结合绿地

23、水网体系布局建筑群组，形成多种形态的滨水建筑景观。 （3）构建生态型的城市基础设施 通过建设绿色公共交通系统、城市中水利用系统、城市能源综合利用系统、城市废弃物循环再生系统等，形成完备的生态型城市功能体系。 （4）建造绿色生态型建筑 建筑设计注重与生态环境融合，建筑功能注重生态、环保、节能。 2、目标二：突出生态商务和科技创新特色，构建长三角地区最具特色和最具开发潜质的现代综合服务产业园区和科技创新示范区。 策略：找准功能定位、寻求最佳运营模式、整合最优城市资源。 （1） 确立以生态商务办公和科技创新为主体的城市功能结构体系 与秀洲新区行政商贸区、商务核心区形成错位发展，突出高层次的生态商务和

24、科技创新两大功能。 秀洲新区行政商贸区核心功能：行政及商业服务中心，主要功能包括行政办公、金融与培训商务办公、综合购物、特色商业。 商务核心区核心功能：主要功能包括国际中小企业商务办公；科技创新和现代综合服务示范区核心功能。生态商务中心：主要功能包括生态办公中心、创新基地、创意中心商业及休闲广场等。形成以生态商务和科技创新为核心，兼顾生态居住、商业金融和休闲娱乐服务等辅助功能的城市功能结构体系。 （2） 建立产业与市场双重导向的城市开发运营模式。 摆脱单纯的由政府拍卖土地、房地产开发商建设新城的旧方式，倡导依托重点项目、政府和产研企业牵头、投资商和房地产开发商联合开发的方式，为商务和科技创新功

25、能注入实质性的产业内涵。（3） 围绕生态商务和科技创新两大核心功能，配置最优的城市资源，提升土地开发价值。 为城市核心功能区配置完善的辅助功能：规划布局完善的公共服务设施和配套完善的生态居住社区。 为城市核心功能区配置最优的交通基础设施：依托规划区域内外的主要交通干道，布局商务和科技创新功能区。利用新型的城市观光系统“创新干线”，将商务和科技创新功能区与临近城市核心区连接。 为城市核心功能区配置最优的生态绿化景观：结合商务和科技创新功能区开辟重要的城市景观轴线和景观结点，以此形成规划区域内绿化景观体系的主体构架。 3、目标三：突出宜居特色，营造尺度宜人、交通便利、服务设施完备、富有浓郁江南水乡

26、风情的宜居新城。策略：（1）以人的舒适步行距离，确立社区的基本尺度。 （2）提出社区单元构成模式，方便城市建设和管理。（3）分级设置公共服务设施概念，与社区单元构成模式一致。 （4）布置能提供多种交通方式的复合型交通系统，真正做到出行便捷。 （5）注重保存有价值的自然、人文因素，赋予社区地域文化气息。三、规划理念 1创新理念 土地开发多元、混合的土地开发模式 推广多元化、具有吸引力和持久力的多功能土地使用以及灵活的城市功能设置，提供多种发展的可能，提高区域活力。 交通模式创新干线、水上游览线 提供五区联动的交通衔接方式。 景观设计几字形渗透、秀湖绿洲、水印绿廊、绿廊环碧，团锦入城 以生态公园和

27、运河湿地公园为本体，依托水系形成网络状有机生长的滨水生态景观网络，提供一系列丰富多彩、具有吸引力、体现地方特色的滨水空间及多样的城市特色景观。 文化构建水乡文化的现代演绎 重塑地区文化特质，利用现有文化资源，打造区域内一系列体验性强的标志性艺术及文化的集聚点。 建筑设计生态、现代、体量及高度的簇群和梯度处理 建筑结合功能，建筑融入自然，建筑体现文化，建筑表现场所。 开发模式有机生长 采用有机生长的多层次开发模式，有利于分期开发并增强实施的可操作性。 2生态理念生态，是整个区域的灵魂。对“生态”的理解有狭义和广义两种。狭义的生态是指自然生态，而规划认为，应当广义地理解“生态”的概念，它是包含了自

28、然生态、社会生态、经济生态等多个方面的整体生态，重点是阐述本体与其周边整体环境的共生关系，核心内涵是“关系的和谐”。 3.活力理念 城市活力之源秀湖绿洲。 城市活力及其表达因素： 活力的展现空间系统、完整、连续、变化； 活力的展现内容商业、休闲、展示、运动； 活力的展现人群年龄、收入、阶层、兴趣； 活力的展现时段24小时，重点时段； 活力的展现方式混合、多元、体验、感受。 4.宜居理念引导和创造一个尺度宜人的自然、舒适、交通便利、服务设施完备、资源共享、富有浓郁江南水乡风情的城市新生活风尚的标志性街区，提供一流的环境与生活的体验。四、建设规模 1人口规模及构成北区人口构成主要由常住人口和流动人

29、口组成，两者共同组成本区人口规模因素。 主导秀洲新区北区人口规模因素主要有两方面：一是北区在嘉兴城市发展中定位，其次为北区发展居住用地规模。发展定位决定了北区产业发展方向，也直接影响北区第三产业用地与居住用地配比。人口规模主要从以下几个方面进行验算：（1）根据嘉兴市总体规划（20032020）规定，市区人均建设用地约为107平方米，而秀洲新区北区位于市郊，用地较开敞，生态用地较多，人均建设用地采用115平方米。秀洲新区北区的建设用地约702.61公顷，但有较大部分的生态用地平衡在内，这部分面积约有180公顷，则用于计算的建设用地总面积约为522.61公顷。则算出规划用地总人口为4.5万。（2）

30、根据嘉兴市秀洲区城乡协调发展规划，秀洲新区总人口为15万，主要分布在高家桥、嘉北和新区三大片居住区，其中面积最大，容纳人口最多的是嘉北片区，根据面积约可占67万人，而嘉北片区有分东西两片，东片（即规划地块）面积约占70%，假设人口能均衡分布，则规划地块人口约有4.24.9万。（3）根据嘉兴市秀洲新区（北区）概念性城市设计，其中居住用地占有175公顷，根据规划建设标准，多层人均居住用地1828平方米，低层人均居住用地3347平方米，而规划用地内的居住用地约有四分之一是低层建筑，四分之三是多层，另外，由于北区处于嘉兴市郊区，典型的江南水乡，水域面积大，生态用地较多，同时要打造生态商务、生态居住、生

31、态旅游等目标，所以人均居住用地较大，取30平方米/人，则算出总人口为5.4万。根据上述三点人口验算，则规划地块内总人口取4.8万，其中常住人口3.5万，流动人口1.3万。由于概念规划中定位了生态、创新理念并打造了活力秀湖，其中的生态商务、居住和旅游将吸引很多的商务人口和旅游人口，所以流动人口所占比例较大。2用地规模根据秀洲新区北区城市形态设计，北区建设用地规模为702.23公顷，其中包含180公顷的生态用地。第五章 土地利用布局规划一、用地结构1.城市生态互动带：“几”字形生态互动带周边形成的的生态商务核心及创意产业园区充分利用了生态公园及运河湿地公园高价值的景观资源，创造高品质的国际化生态商

32、务区和创意产业发展空间。2.规划形成的功能结构： “两核三区”。插图5-1：规划用地结构图“两核”为创新产业主核心和创意产业次核心。两个核心各自围绕一条功能和生态景观复合轴线展开布局。“三区”为核心产业区、生态景观区和产业服务区。三个功能片区由复合轴线紧密衔接。规划将规划区域划分为国际生态商务区、创意产业园区、生态居住区、生态景观区和服务配套区。3.功能分区：国际生态商务区为核心功能区，承载了创新产业及相关配套服务功能，并拥有最好的景观绿地和交通条件；包括综合服务区、国际生态办公区和城市中央公园。插图5-2：功能分区图创意产业区为次核心功能区，在现状嘉北工业园区基础上进行产业升级和城市环境改造

33、后，形成的新兴产业区。生态居住区为配套功能区，分为江南风情栖居区、城市生态栖居区、运河文化栖居区和创意栖居区等四大主题生活区。生态景观区为景观绿地集中分布的区域，是规划区域的生态核心和景观核心；分为生态园和运河湿地公园。服务配套区集中安排了行政、商业、市政、教育、生活服务和文化娱乐等设施，是为其它功能区提供服务的区域。二、用地布局本次规划总用地面积789.09公顷。根据土地利用规划，规划区内城市建设用地702.23公顷，占总规划用地面积的89.00%；非建设用地面积86.86公顷，占总规划用地面积的11.00 %。规划按照国标GBJ137-90城市用地分类与规划建设用地标准进行用地分类。主要有

34、居住用地、公共设施用地（包括行政办公、商业金融、文化娱乐、教育科研等用地）、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地共五大类。由于本区已经进行深入城市设计研究，空间形态已经明确，根据控制性详细规划深度要求，本次规划用地划分至小类。 1、居住用地（R）区内规划居住用地154.13公顷，占建设总用地的21.95%，其中住宅用地105.74公顷；商住混合用地32.31公顷，中小学用地16.08公顷，人均居住用地32.11平方米，因要达到生态居住的目标，规划提高了居住用地面积而降低了建筑密度和容积率，所以人均居住用地较高。（1）住宅用地居住区围绕生态商务核心区呈周边布局，是秀洲北区创建宜居城市的载体，规划

35、结合居住区与场地特点，在突出生态主题基础上，形成江南风情栖居区、城市生态栖居区、运河文化栖居区和创意栖居区等四大主题生活区，各生活区配套建设社区服务中心、配套商业，中学、办公、农贸市场等主要设施。江南风情栖居区：位于项目西北侧。嘉兴是中国典型江南水乡代表，居住文化是当地文化最好的继承者。本区自然条件、人文条件都为居住文化提供丰富元素，突出地方特色，展示地方文化，是本居住板块主要特色。城市生态栖居区：本地块位于新区西南侧。生态城市其生态理念是多方面的，本区域对居住提出生态、宜居理念，要求其在建筑、环境、能源、市政等各方面满足生态环保要求，争取成为国内宜居城市的样板。运河文化栖居区：本地块位于用地

36、东南侧。京杭大运河经过本区，而且大运河已经流淌了千年，留下丰富文化遗迹，我们必须继承和发扬运河文化精神，让居住成为运河文化载体，成为区域亮点。创意栖居区：本地块位于项目东北侧。主要满足创意园工作人员居住需要，为其提供舒适、优质生活设施。 （2）社区级公共服务设施规划根据居住区规范要求，配置社区级公共服务设施，配套设施主要包括：社区服务中心、中小学、幼儿园、体育健身服务设施、文化活动中心、青少年中心、老年人活动中心、居委会、派出所、农贸市场等。其具体位置和数量详见社区级公共服务设施规划图。中学：北区设置初中一处，位于地块0403402003处，用地面积6.44公顷，服务半径1000米，班级数40

37、班。小学：北区规划设置小学两处，分别位于地块0403407002、0403702004地块。用地面积分别为4.24公顷（48班）和3.43公顷（36班），服务半径500米。幼儿园：北区共设置幼儿园4处，其中江南风情栖居区1处（18班），城市生态栖居区1处（18班），运河文化栖居区1处（18班），创意栖居区1处（12班），规模在0.20.5公顷之间，服务半径不大于300米，建筑可结合居住小区统一建设，具体位置见社区级公共服务设施规划图。农贸市场：规模0.150.3公顷，服务半径不大于500米，宜在居住区中心位置设置，保证较大的服务面积。根据居住区的分布，设置四处农贸市场，江南风情栖居区、运河文化

38、栖居区规模较大，各设一处较大的市场，城市生态栖居区，创意栖居区规模较小，各设一处小规模的市场。社区服务中心为综合体建筑，里面含居民委员会、卫生站、派出所等，具体情况详见图则。（2）商住混合开发用地规划区内的商住混合开发用地主要是底层用于商业开发的居住用地，总用地面积32.31公顷，占建设总用地的4.60%。其中住宅与非市属办公混合用地面积30.82公顷，占建设总用地的4.39%；住宅与商业混合用地面积1.49公顷，占建设总用地面积的0.21%。2、公共设施用地(C) 规划区级公共设施用地207.21公顷，占总用地面积29.51%，人均用地43.17平方米。因规划地块内的产业从二产转化为三产，城

39、市发展主要靠商务办公和商业，因此公共设施用地特别是商务办公和商业金融用地会较多。 （1）行政办公用地市属行政办公：结合市民广场建设，是规划区主要标识性建筑，也是岛秀湖广场轴线端点。面积8.58公顷，占总用地面积1.22%，人均1.79平方米。 非市属行政办公，多为商务办公：围绕秀湖生态核心区布局，主要以生态型商务办公为主，也可兼容其他类型如居住、银行、酒店、商业、餐饮、娱乐、展示等设施，形成混合多元的办公核心开放区。面积36.58公顷，占总用地面积5.21%，人均7.62平方米。（2）商业金融用地商业金融用地面积27.76公顷，其中包括14.97公顷的商业用地、9.89公顷的旅馆业用地，占总用

40、地面积3.95%，人均5.78平方米。其中的旅馆业用地主要是围绕秀湖生态核心设置，而商业用地则较均衡的布局，有独立的大商场，更多的是与其他各种用地混合设置。（3）文化娱乐用地：区级文化设施主要设置在中央走廊及生态走廊附近,包括图书馆、文化艺术中心、音乐厅等，面积8.46公顷，占总用地面积1.20%，人均1.76平方米。社区级文化设施主要是结合社区建设独立设置或结合社区服务中心设置的青少年、老年活动中心等。这部分面积计入居住用地。 （4）体育用地：主要设置在秀湖生态公园内，面积2.05公顷，体育设施结合了秀湖生态核心设置了体育公园和小型高尔夫训练场，为举办区级体育运动提供了较开敞的场所。（5）医

41、疗卫生用地：位于运河文化栖居区的西侧，包括医疗卫生中心和休疗养中心，面积4.13公顷，占总用地面积0.59%，人均0.86平方米，其中医疗卫生中心3.42公顷，能够满足全区4.8万人的医疗需求。（6）教育科研用地：规划为了打造北区创新之城、活力之城，在地块中东部和东北面规划了大面积的创意产业园区，即科研用地，用地面积52.07公顷，占总用地面积7.41%，人均10.85平方米。3、行政办公用地/商业金融业用地（C1/C2）规划为了提高区域的开发活力与开发方式，吸引更多投资商的参与，设置了不同类型的混合开发用地。面积62.89公顷，占总用地面积8.96%，人均13.10平方米。 4、绿地（G）规

42、划范围内绿地由公共绿地、生产防护绿地组成，绿地面积227.56公顷，占总用地面积32.41%，人均47.41平方米，其中公共绿地178.43公顷，占总用地面积25.41%，人均37.17平方米。其中结合秀湖和运河湿地保留和规划的生态绿地较多，约有180公顷。规划以生态公园和运河湿地公园为主体，依托水系形成网络状有机生长的滨水生态景观网络，串联起各个景观节点，形成“绿廊环碧、团锦入城”的渗透型生态景观体系。 5、道路广场用地（S）本区规划道路广场用地总面积为100.56公顷，占城市建设总用地面积14.32 %，人均20.95平方米，其中道路用地91.67公顷，广场用地4.86公顷，社会停车场4.

43、03公顷。广场和停车场用地的人均面积分别达到1.01平方米和0.84平方米。规划区内道路除连接城市组团之间的主干道外，其余的次干路和支路宽度均不超过24米，以满足生态、宜人的城市景观需要。6、市政公用设施用地(U)规划市政公用设施用地3.78公顷，占城市建设总用地面积0.54%，人均0.79平方米。规划范围内的市政公用设施用地主要包括北面的消防大队（用地面积1.12公顷）、110kv变电站(面积0.30公顷)和西面的创新干线的小型车辆保养场（面积0.87公顷），而其他供水、供气、供热设施均分布在规划地块外围，其它市政设施如：电信局、邮电所、垃圾回收站、公厕等则结合社区需求和旅游休闲需求设置，不

44、再单独划分用地。第六章 绿地及水系规划一、绿地系统规划规划以湿地公园和生态公园为基底，以城市河道、街头公园、林荫步道为景观廊道，形成城市绿地景观系统。规划绿地总用地面积227.56公顷，占总用地面积32.41%。 1、绿地系统布局： 绿地系统是打造新区生态城市的基础，规划严格按照生态城市要求对城市绿地系统进行布局，规划将生态规划理念引入城市绿地系统规划中，其景观结构可概括为：生态基底、生态廊道、生态斑块。 （1）生态基底：由生态公园、湿地公园、生态环组成。 生态公园：公园用地面积约180公顷。是集生态、文化、展示、休闲娱乐、运动、观赏等功能为一体的城市开敞空间，是秀洲新区的标志性景观及功能区，更是生态系统的支持基础。规划在尊重场地的前提下，通过合理的规划布局、高起点的建筑和景观设计，发展滨水活动、创造场所特色，体现和展示城市的形象和个性，将城市融入自然，从而提升区域品味。 规划在公园内设秀湖、古桥公园、北科建、五星级酒店等项目。 运河湿地公园:位于生态园东面，规划设新塍塘缓冲自净区、生物预处理区、湿地根孔生态净化区、深度净化区、引水区等五个功能区块。 生态环：规划将环绕城市河道绿地、防护绿地连接为一体，成为保护城市的自然生态保护环，同时规划利用周边自然环境和人文条件，建立以都市景观为核心，周边环绕城市的十五处特色景观点，这