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1、*实业大丰项目前期规划初案*房地产策划顾问有限公司2007年7月1日绪 论曾经光华大道的繁华曾让人羡慕，而如今的光华大道遭遇阶段瓶颈更令人深省！大丰，现状将因北新大道的开通而发生质的飞跃，这条城北的城市景观快速通道完全可以媲美当年的光华大道，它对其覆盖区域房地产的带动作用不难想象。同时，因为地铁1号线北端终点在大丰，可以预见，光华大道如今的尴尬状况在大丰不会重现。在北新大道即将开通、地铁一号线建设如火如荼的双重利好下，依托北新大道为中轴，势必将在北新大道两侧形成新的房地产开发热点，而且，真正意义上的成都城区因为地铁终点也许就在此范围内截止。近日尘埃落定的国家新特区称号，成都将得到特区政策的大力
2、支持，一直以来所谓的绕城高速以内是市区的概念，从曾经的遥远一下子变得离大众是如此的近，所有的一切预期变得更加清晰而可见。此时，我们来做*实业北新大道东侧新项目地块的前期策划，感觉同样是清晰而愉悦；因为我们知道，尽管地块周边现状极度不成熟，尚不具备成为居住片区的形象及相关配套，但项目的整个运作周期内，我们将拥有太多的远近期利好贯穿始终。由此，我们认为，本案区域属于大丰，但绝对是成都城区楼盘的实质；我们认为，北新大道东侧大丰段现状不比大丰而尚待开发，但绝对是未来开发的热点区域。同时，本案完全可以脱离大丰的区域局限来运作。第一章 区 域 篇一、区域的基本情况与发展潜力新都成都市城北副中心，成都市科技
3、文化旅游卫星城，承担成都市机械、电子、食品、生物制药、旅游和物流基地的功能。大丰新都区行政范围中唯一一块位于绕城高速以内的区域。新都区大丰街道办事处地处成都市外北三环路侧,位于成都市外环高速路以内的中心城区,距市中心仅5公里、双流国际机场25公里，紧临成都火车北站、东站，为成彭公路上第一镇，规划建设中的成都市北延线和容北商贸大道贯穿全境，交通四通八达，区位优势十分明显，素有成都“北门门户”之称！继成都市南部新区、东部新区之后，成都市北部也将打造一片新区，它是重要的行政办公商务活动区，是未来的北部新城！街办幅员面积17.5平方公里，辖6个行政村，11个居民委员会，总人口2.7万。总投资达17亿人
4、民币的成都市“北部新城”建设工程已于2004年开始启动道路、管网、土地整治等基础设施建设，延伸至大丰的人民北路北延线也已开始动工。规划中的北部新城自成都市区北部至新都，并跨越成绵高速路与青白江相连，面积100平方公里，人口100万，而新都的大丰、三河一带将是发展的重点，和中心城区连成一片。北部新城，一个充满活力的高起点新城随着成都市向北发展号角的吹响，再加上北新大道通车、北部新城规划、地铁修建等利好消息，大丰将成为继华阳、温江后的又一热点发展区域。根据城市规划，成都市今后将沿成绵、成乐两条高速公路向北、向南发展，城市格局从环状变为扇形，而将于近日贯成通车的北新大道正是向北 “主动脉”，将极大带
5、动凤凰山、大丰片区以及新都新片区的发展，直接助推北部新城各楼盘的强势崛起。根据成都市的规划，目前新都已经进行行政区划调整，撤销大丰、三河镇建制镇的建设，其外环路以内都将纳入成都中心城区的建设范围，并通过地铁一号线与中心城相连。城北至新都和青白江区相连区域将发展成为规划面积大约100平方公里、100万人口的“北部新城”。“北部新城”具有的优势非常明显。首先，它率先规划和推出了一条改变城市交通及居家格局的主动脉“北新大道”，道路宽60米(不包括道路两侧绿化带)，双向8车道；其次，根据城市规划，在城北外环路要修建一个宽达50米左右的绿色生态走廊，将为城北新城的绿肺；第三，在北部新城中还规划有数万平方
6、米的市政广场，以及众多的相关配套设施，这些都将极大地改变城北的城市形象和价值。大丰，未来将拥有50万人的北部新城行政中心早在2005年4月，大丰就已被正式纳入了成都市中心城区规划，其城市分区定位为北部新城和北部行政办公中心。如今，随着道路交通及基础设施的进一步完善，大丰以其独有的区位优势，逐渐成为了业界关注的焦点。大丰犹如城北板块上的一颗璀璨的明珠，历经时间浪潮的雕琢，正变得越发光彩夺目。大丰，素有成都“北门门户”之称。它地处成都市外北三环外侧，位于外环高速路以内的中心城区，距市中心5公里、双流国际机场25公里，紧临成都火车北站、东站。作为成彭高速路上第一镇的它，区位优势十分明显。据大丰政府相
7、关领导介绍，“北部新城”规划的实施，为大丰的发展带来了前所未有的良好机遇。根据规划，“北部新城”拟规模用地达27.66平方公里，规划总人口将达34万人。预计人口密度加大之后，规划总人口还将上升至50万人之多。再加上道路交通的改善、人居环境的提升及众多基础设施的兴建，大丰将迎来该区域的跨越式发展。与此同时，也有业内人士预测，随着交通的改善，基础配套设施的进一步完善，大丰将成为成都市民城北置业的首选。大丰的规划发展也都将更利于房产发展。据新都规划局相关负责人透露：大丰将保持原有的工业基础，不再发展工业，无论是环境还是基础配套，都在为房地产开发服务。人口急速聚集，将意味着一个全新的居住新中心正在崛起
8、。城北商贸圈根据成都市规划局的消息，我市正在启动和规划一系列打造城北商贸圈的工程。按照新的规划，城北将在未来年内，重点建设以川陕路、沙西线、成灌路为脉络的“三线”，以及以金牛高科技产业区、会展商务区、五块石药品配送中心为重点的“三片”据业内人士分析，这一系列举措不仅将大力推进城北商圈全方位专业化，还将改善城北的形象。小结： 大丰是新都区距成都中心城区最近的组团，也是唯一位于绕城高速以内的片区，发展潜力巨大。随着北部新城概念的出台、城北商贸圈的规划以及“新特区”的获批，大丰必将迎来新的发展机遇。谁将成为“北新大道第一盘”绝非大丰，我们拭目以待。二、交通条件大丰紧临成都火车北站、东站、天回站及即将
9、投建的西站。绕城高速公路环绕大丰北边通过，大天路及两条规划道路横穿大丰连接新都城区，北新大道、成彭公路南北纵贯镇境内。根据成都市的规划地铁1号线也将到达大丰。北新大道月底通车北新大道宽60米、双向8车道，于2004年12月21日开始正式动工修建。起始于人民北路一环路路口，沿人民北路往北，直达北部新区，总长10多公里，在跨越火车北站地区后，向北延伸至外环以外，从而带动凤凰山、大丰片区、天回镇片区以及新都片区的发展，形成成都的“北部新城”。总长4公里多的北新大道高架路将与北新大道三环至外环段实现对接，届时从一环路经该道路到三环路外，大约只需6分钟。北新大道预计于今年7月底年建成通车，到时候在达到改
10、善城北片区交通、商贸、物流的同时，还将成为连接核心区一环路直达北部新区的机动车高效快速通道，它犹如一条改变城北交通及居家格局的主动脉，直接助推大丰的强势崛起。据悉，为配合该工程的实施，人民北路、人民中路将进行局部改造，目前，随着北新大道的建设和人民北路改扩建工程的启动，标志着北部新城建设开始提速。1号线将北上改走大丰据成都地铁有限责任公司相关负责人介绍，由于城市总体规划的调整，成都市轨道交通规划也相应调整。1号线二期工程北端线路到了红花堰以后不再往东到动物园，而是直接北上，最终到大丰， 1号线变成真正的南北走向。1号线总长调整后是31.6公里，车站是23个。地铁1号线的到来将极大地缓解大丰的交
11、通压力，让生活在这里的人们，能够快速融入成都大都市的15分钟生活圈，尽享城市之繁华。成都地铁对房地产业的影响地铁的形成，除大大缩短两地之间的时间距离以外，通常能在地铁口汇集周边客流、商流，每个地铁站点可以相对于周边形成漏斗效应，客流、商流以漏斗口为中心向周边辐射。地铁将提升沿线和两端的物业价值，影响两侧的住宅、商业和办公物业，改变城市格局，促进新城市经济带的形成。对土地市场的影响目前，成都市区土地开发程度和价格因区域不同而差异较大，西边和南边土地开发较早，价格较高，而北边和东面一直存量较多，开发较晚，成都地铁的修建将会缓解市区土地稀缺所带来的供需矛盾，三环外及远郊楼盘位置上的劣势将会被削弱，沿
12、线土地供应和价格的增值幅度加快。同时，一直制约郊县房地产业发展的交通问题得以解决，地铁所到之处的郊县土地也将会身价倍增，时间距离的缩短缩小了土地价值的区域差异。国内其它城市地铁对房地产业的影响北京：地铁改变购房观念便利的地铁交通网络形成之前，北京人购房最大的困扰就是上下班方便和房价适中的两难选择。大多数人购房考虑的首要问题都是离工作地点的远近，可是核心地段过高的房价又使绝大多数人望而却步。而现如今通达性好的地下交通不仅扩宽了购房者的选择范围，同时有序的轨道交通也免去了人们上下班高峰期堵车的烦恼。据调查显示，80%的北京白领在购房时率先考虑的是“是否靠近地铁”。上海：地铁过处物业价格应声而涨许多
13、地铁物业的购买者，除看重离地铁近出行方便之外，物业升值潜力大也颇受关注。地铁在房地产开发中就像一根“点金棒”，其所过之处物业价格应声而涨，地铁沿线住宅物业与非沿线住宅物业的差价在25%至30%之间。另一方面，上海物业走势与轨道交通也结合紧密：地铁一号线通车时，沿线梅陇、莘庄等地房产热销，形成独立板块；地铁二号线通车迅速带动世纪公园、龙阳路、张江等地区，成为购房炙手可热区域；明珠线通车使江湾镇、黄兴绿地等受益匪浅，交通便利度提高，吸引了大量中心城区居民前往。各城市地铁物业发展对本项目启示随着交通条件的改善，三环沿线和近郊楼市将更加活跃，整个市区城市布局发生改变，城市边缘区域商品住宅较高的性价比对
14、城区居民分流明显。目前成都地铁虽处于全面动工阶段，但对沿线物业的增值效应已经体现出来。特别是1号线二期工程改走大丰的消息传出去后，给大丰区域房地产市场送来了福音，目前成都1、2号地铁沿线在售楼盘销售价格仅比同等条件物业高出6%-9%，这与北京、上海等地铁发展较成熟的城市两相售价相差25-30%相比，还有一定差距。相信随着地铁建设的进行，其对周边物业特别是本项目的增值效应会越来越明显。新都将建两条连接北新大道的快速通道北新大道将于近期建成并投入使用，作为目前连接新都城区至成都中心城区最便捷的快速通道，它的功能将日益凸显，而新建连接北新大道至新都城区的快速路就成为了新都区城市道路建设中的当务之急。
15、新都区委书记杨羽明确表示，为配套新区建设，新都区将尽快启动实施北新大道向北延伸和向新都城区连接的桂都大道和香城大道工程建设。小结：随着北部新城的概念导入、北新大道的通车，以北新大道为轴线，向两侧蔓延的趋势，必将打破现有的大丰城区格局。成都地铁南北干线地铁一号线延至大丰的规划让大丰与成都市区实现“0距离”融合。近有北新大道的通车，远有地铁站点的修建，嗅觉敏锐的投资者的提前进入，会将购房需求提前释放。同时新都区将建两条连接北新大道的快速通道规划的出台也会使本区域的交通组织更加完善，必将带动本区域的经济发展。真正意义上的成都城区，将在地铁大丰站附近截止；如果按规划是在绕城以内，本案所处区域更将成为城
16、区北部的中心。第二章 市 场 篇一、新都区房地产宏观市场现状方面，我们仍然需要立足新都区和大丰镇来探讨。长期以来，成都市整个城北区域由于城市发展和历史原因，一向给人以脏、乱、差的印象，居住环境很差。同时，由于该片区商业贸易集中，在北门二环路以内，可供成片开发住宅的区域已经很少，而二环至三环之间商贸集中，住宅土地拆迁困难，这使得长期生活在城北的一大批具有相当购买能力的经商人士，难以在此找到自己居住的家园。面对大城北区域巨大的市场，新都已开始显现出城北第一中心居住区的商业价值。1999年，新都区城市总体规划确定了“城市向东发展、形成新城区”的发展战略。新城区的主要功能为行政办公、教育、商业、金融和
17、生活居住，与老城区形成“一城双中心、东西两片区”的城市格局。“四路两区”建设、打造新城区、畅通进出城通道等举措更为新都房地产发展推波助澜，间接有力地推动了该区房地产业供需两旺的发展势头。近年来，新都区涌进大量的品牌开发商，尤其是新都距离成都较近的大丰与经济发展较好的新繁两镇更是房地产商角逐的焦点。先后有中海外、中鹏房产、武侯建设、天之海实业、中房集团、晓初物业等二十多家知名品牌开发商抢占新都城区及大丰、新繁两大重镇。二、大丰房地产随着政府对整个北部新城的大力改造，大丰的发展日新月异，凭着其明显的区位优势与逐渐改善的居住条件，引起四面八方投资者的关注。在大丰这片新兴的热土上，一个个精品社区全新呈
18、现出来，它们以优良的规划、精致的建设、良好的环境，为大丰的房地产发展带来了质的飞跃，城北郊区的房地产也因逐步受到开发商和购房者的青睐。据大丰政府相关领导介绍，根据拆迁情况初步估计，在大丰这一区域内，土地储备目前至少达到5000亩。多年以前，中房集团成都公司在大丰圈地2000亩、成都翔宇公司圈地1000亩、晓初物业圈地1000亩。另外，由互惠投资占地100亩的西部规模最大的商业物流中心也已经着手建设。嘉美华凯、丰和日丽、亲河美地以及我们的北部桂庭等项目也在这里取得了不俗的销售业绩，此外，占地400亩的钢铁厂分厂也即将迁入大丰。西南交大、西南石油学院等院校均早已在大丰征地，面积均达到4000亩。单
19、就目前而言，大丰的房地产行业可谓是一片欣欣向荣的景象。它依托中房集团成都公司、成都翔宇公司、晓初物业等成都主流开发企业，积极筹备、强势发展房地产行业。并在人居这个重要的城市因素上发力，进一步加快融入中心城区的步伐，为居民奉上充满魅力的现代城市人居环境。据我们分析，在房地产市场中，大丰还是一块处女地，随着旧城改造，大丰现在已经有很多的土地资源。目前，大丰的住宅均价在3200/m2元左右，新开发项目的物业形态多以电梯为主，购房人群主要来自成都当地及部分寄居的生意人。而随着北新大道的通车以及城北道路的改造，大城北以前给人的脏、乱、差的形象将被彻底打破，大丰的房价将会继续上扬，大丰房地产市场的升值潜力
20、和空间非常巨大。三、大丰电梯公寓楼盘分析目前电梯公寓在区域内尚属于新生产品，由于现阶段尚属少数，对于楼层高度的市场抗性相对较小，但随着“多层禁批令”的影响，区域内将出现越来越多的电梯公寓，市场竞争会更加激烈。以下是区域内可以参考的电梯公寓楼盘情况：1、 北延风景楼盘基本信息楼盘名称北延风景所在区位大丰城区项目位置大丰镇花都镇开发商成都市开成置业售楼地址现场主要经济参数物业形态高层楼层规划16总平布局围合绿地率30.1%总占地面积28亩左右总栋数3容积率3.2建筑结构框剪总建筑面积6万余平米总套数442建筑密度29.98%工程进度地基施工总车位394车位比例1：0.9外立面特征现代风格加入民居元
21、素产品定位套型套数套数比例面积区间套数套数比例2*2*118842.5%85327.2%2*2*2306.8%9221849.3%3*2*1327.2%11519243.4%3*2*219243.4%预计均价3200元/平米总价范围28万38万主力总价范围30万38万来访客户构成80%大丰居民，20%成都客户预计开盘时间：2007年8月主要亮点：独立会所、4500平米中庭花园、86米宽的楼间距、户外游泳池、羽毛球场、人车分流、3米高底层架空、无障碍通道、转角飘窗。简单评论：该楼盘位于大丰镇城区内，且未进行大规模宣传，所以客户多以大丰居民为主。本项目虽然受地块限制总体规模较小，但在户型设计、建筑
22、及园林景观规划上均有一些亮点。考虑到销售抗性，顶楼未设计跃层。美中不足的地方在于，总平规划上将92平米的套二设计在正对小区中庭景观内侧，而将115平米的套三户型放置在小区外侧临街位置，这种设计在实际销售中可能会遇到抗性。2、 嘉美华凯楼盘基本信息楼盘名称嘉美华凯二期所在区位新都大丰镇城区项目位置大丰大天路开发商新嘉美置业物业管理华凯物业有限公司售楼地址现场主要经济参数物业形态高层楼层规划18总平布局围合式加排列式绿化率35%总占地面积93333.80平米含一期总栋数3栋外立面特征简洁典雅建筑结构框架总建筑面积46222.4平米总套数489户总车位数447（含1期）工程进度接近正负0产品定位及价
23、格套型套数套数比例面积区间套数套数比例1*1*1306.1%60平米以下306.1%2*2*127957.1%708921644.2%2*2*29018.4%9011915331.3%3*2*29018.4%120平米以上9018.4%住宅价格（元/平米）起价均价最高价二期预计售价3300一期售价270930883420二期总价范围19万40万主力总价范围26万33万车位单价(元租/售)目前只租不售销售状况二期开盘时间：预计7月底开盘一期滞销户型150平米以上，顶楼越层户型主要销售抗性面积过大客户构成大丰居民占65%，成都客户占30%，外地客户5%主要亮点：百亩大社区、大天路30米市政绿地、全
24、人车分流、宽进深错落式阳台、索尼品牌电梯。简单评论：该项目1期为多层，2期为18层电梯公寓。作为在本区域内规模相对较大的楼盘，配套设施略显不足，仅规划有一个羽毛球场；在户型设计上除采用宽进深错落式阳台外无太多亮点；临街楼栋底部规划有3层（总体量1万余平米）商业，可一定程度的解决区域内商业配套不足的问题，但对楼上住宅有一定影响；同时，这么大体量的商业在销售中也存在很大的难点。在户型及面积的配比上，也吸取了1期销售中的经验，户型及面积设计上更为经济、实用。同时，该项目顶楼没有规划跃层，取而带之的是赠送大面积花园的顶楼平层。小结：大丰因其独特的地理位置在新都房地产市场中的重要地位会更加突显。同时，随
25、着北新大道的通车以及城北道路的改造，大城北以前给人的脏、乱、差的形象将被彻底打破。现阶段，大丰的房地产发展正处于起步发展的阶段，并有竞争越发激烈的趋势。随着成都市禁批多层政策的出台，越来越多的电梯公寓将在大丰出现，大丰将进入电梯公寓时代。第三章 项目地块与SWOT分析一、 地块情况项目位于新都区大丰大天路北侧，项目西侧距北新大道1.2公里，距离地铁大丰站约2公里，地块四面临路且周边为农田。地块净用地54亩左右（合约36000平米），整个地块呈规则矩形。现阶段，本项目周边配套处于空白阶段，完全依赖于大丰旧城区内，但相信随着北新大道的通车，发展重心将自然偏移到城市景观快速通道两侧，会逐渐打破上述这
26、种格局。二、 项目SWOT分析1、项目开发优势 Strength主要优势A. 距北部新城主干道北新大道仅1200米的区位优势；B. 本地块与地铁1号线大丰站横向距离约2公里；C. 绕城高速以内，属于规划中的中心城区范围；D. 区域道路交通系统较为完善，且仍在不断完善中，通达性强；E. 区域空气质量好，生态环境优美；F. 距离北三环凤凰立交约4公里距离（距离北一环约10公里），本项目距北新大道较近，更容易受成都市区购房需求的辐射。2、项目开发劣势 Weakness主要劣势A. 区域尚在起步阶段，配套缺乏，生活购物不便，需要在小区会所内引入超市以方便业主生活需要；B. 区域内无商业气氛，本项目无法
27、开发商业，反之纯住宅又成为项目的一大卖点；C. 项目三面临路，居住舒适性一定程度受影响；D. 项目所处的区域旁的农村住房档次低，影响项目品质发展；E. 项目旁的食品、家具加工厂档次低且有噪音等，会对居住环境产生一定的影响；F. 公共交通条件不成熟，暂无公交支持；3、机会点 Opportunity主要机会A. 北部新城规划优势；B. 大丰划归城区的利好消息；C. 北新大道即将通车加上城北商贸圈的规划为本区域带来了大量购房需求；D. 北新大道加地铁1号线势必全面超越光华大道，预计在北新大道开通后的半年内当地政府必定会大力宣传，项目可借势进行宣传；E. 北新大道开通后，成彭路有可能会进行大规模整修，
28、届时决大部分车辆会从本项目附近经过，定会使项目的关注度大大提高；F. 现阶段区域内房地产发展不成熟，多数物业缺乏开发主题和支撑体系；G. 为数众多的中等收入阶层对中高品质物业具备一定的承受能力，但对产品选择较为挑剔，满足需要就是市场机会点；H. 北新大道与新都城区的连接道路为本区域的发展带来了福音；I. 大丰关于大力发展居住功能，控制发展工业的利好消息对本区域房地产业的带动作用。4、威胁点 Threat主要威胁A. 区域形象与认知尚未成熟，生活配套、市政配套较为滞后的风险；B. 竞争威胁，市场看好区域小户型，该类项目增多带来的风险；C. 本案与新都城区、大丰老城区以及北部新城其它区域的竞争；D
29、. 市场销售价格瓶颈； 本项目面临的核心问题通过以上的分析，我们可以看出本项目需要解决的核心问题是：l 产品规划上如何满足为数众多的中等收入阶层对中高品质物业的需求？即如何提高产品的附加值？l 开发时间节点及营销推广上如何借势于北新大道，最大限度吸收成都市区客户？l 营销上如何抓住城北商贸圈这一庞大需求群体有的放矢？第四章 定 位 篇一、 目标客户群由于项目并非大丰旧城区区域，但距北新大道较近，具有超越光华大道的优势，因此项目的客户定位将与大丰城区内的项目不同，针对的目标客户群体应当放大到成都人为主的方向。由于项目地处成都市以北，而城北历来都是商人聚集之地、财富聚集之地，特别是以荷花池、五块石
30、、高笋塘、金府路四大商圈为代表的核心商业中心。据我们调查，在这里做生意的人大多数是外地人，他们在成都打拼了多年后有一定的积蓄，并且已经适应了成都的生活方式，不愿意离开成都这座城市，希望在成都定居。但他们的购房原则很明确：1.在其经营场所附近 2.交通便利 3.居住环境好 4.区域升值空间大。所以，项目有望打造成为城北商人心里最具吸引力的居所。随着一系列利好规划的出台，为获取更大的升值利润，投资者们早就闻风而动打算抢占大丰，但目前大丰的房地产开发主要集中在老城区，距北新大道及规划中的地铁站均有一段距离。如果本项目一经推出必然会受到他们追捧。大丰城区及新都、青白江、彭州的居民也是一个不可忽视的需求
31、群体，大丰随着大丰城区的东移、北新大道的修建、地铁线的规划，大丰城区及周边地区的居民也会逐渐意识到北新大道两侧才是未来大丰的核心区域，所以也不排除会在本项目购房的可能性。通过以上分析，我们的目标客户群体应为：l 以成都城北商圈生意人为主打l 成都投资者次之l 同时兼顾大丰城区及周边地区居民二、 形象定位由于我们将主力客户群体锁定在成都人身上，自然本项目的产品形象应当高于大丰城区其他项目。 同时，本项目的主力客户群体为生意人，这一部分人多年在生意场上打拼后，大多希望所购住房的品质能体现自己的经济实力，并带给自己的成就感。所以我们的形象定位是：l 区域高端产品形象三、 产品定位生意人虽然有爱面子的
32、时候，但是在关键时候却又是非常节约的实用主义者，特别是对总价区间以及面积大小会非常在意，能节约的决不浪费，同时对附加值的追求也会体现出他们“斤斤计较”的一面。因此我们的品质应当是高品质、高附加值，但户型和面积应当尽量大众化。对投资者来说，他们追求更多的是投资回报与升值空间的最大化，他们选择的户型面积越小越好，单价越低越好。对于大丰城区及周边地区的居民而言，他们则更看中的是从“自建房”升级成为商品房的质变过程，受到总价的限制，他们对于户型及面积不会太奢侈，但对人性化及附加值要求较高。见于以上原因，我们将本项目的产品定位为：l 高附加值l 差异化产品l 人性化产品l 高品质的大众化产品l 满足投资
33、者需求第五章 产 品 篇前面我们对本项目进行了定位，我们认为该项目应该是一个具有较大体量的高端形象居住小区。在建筑风格、景观园林设计要充分体现这一核心主题，同时体现建筑的个性化和差异性；通过赠送（或半面积计价）入户花园、平台面积、阳台面积等方式提高产品的附加值；以半围合式布局为主，且各个组团中有相对独立的景观配套；形成主题式景观社区，确保户户观景，满足产品景观的均好性。一、规划指标建议1、容 积 率：小于等于3.22、建筑密度：不高于25%，楼间距1：0.8（山墙面间距可适当减少）3、绿 地 率：35%以上 4、规划层数：考虑到天际线的美观、加大客户选择面和采光等因素，建议采用11F与16F相
34、搭配的方式来解决。同时，考虑到（从北新干线高架桥上看本案的角度）层次感美观，以及南面建筑降低以保证园区内住户的采光效果更好，我们建议将11F小高层放置在临大天路侧。（目前大丰城区已经有16、18层的电梯公寓出现，因此我们认为最高16层电梯公寓能够被市场所接受）5、电梯配比：“工”字形两梯四户，在靠中庭景观附近可考虑蝶形两梯三户设计。6、层 高：住宅3米，会所不低于5.1米7、房屋结构：框支剪力墙结构8、大门方向：在小区南侧、西侧、东侧各设计一个出入口，其中南侧大门为小区人行主入口，西侧为车行主入口，东侧为次出入口。9、停车位：每个组团内部采用人车分流以确保小区的居住品质；减少内部地下停车库，适
35、度增加小区外围地面停车以降低大开挖成本，车位比为1：0.7以达到规划要求为准。10、外立面：采用上部浅色调与基座深色调相结合的方式，且深浅不一刀切而相互渗透，形成现代简约风格，并通过阳台的奇偶变化来提高产品的附加值。11、地面私家花园：底层住户靠小区外侧可适当规划3040平方米的地面花园，同时增加销售收入。12、架空层：局部（小区内）底层架空6米，用作“泛会所”使用。二、户型设计建议1、户型配比（按套数计）：由于9070政策导致目前90平米以下户型供应量急速增大，本项目应适度增大户型面积，以避免市场供应放大的压力，户型宜以舒适型定位。主力户型为：7590平方米的套二，90105平方米的单卫小套
36、三，105130平方米的双卫套三，户数比约为6：2：2。以上三种户型应占总套数的85%以上。2、主力户型设计和特点：明厨、明卫，每户赠送（或购买使用权方式）6米挑高阳台，增强户型的空间舒适感和产品附加值，丰富外立面变化。以上三种主力户型，每种面积区间应设计两种或两种以上的户型。3、投资型户型建议：本项目靠大天路一侧，在一定程度上起到阻隔快速干道对住宅区的影响，因此产品定位更加经济实用，对投资者来说非常适合。建议户型为：7080平方米的经济型二房和8090平方米的经济型三房（单卫）。4、关于顶楼规划为平层的建议：考虑到顶楼跃层销售有一定抗性，我们建议将部分（如16层）顶楼设计成带大面积露天花园的
37、平层户型，大大增加产品的附加值。从单价上看，由于跃层面积较大，单价通常不会太高，而赠送大面积花园的平层则可以以较高的单价进行销售；从总价上来看，带大面积花园的平层户型仅比跃层略低，但销售风险较小且回款速度会大大提高，这样对开发商是更为有利的。目前市场上越来越多的楼盘开始采用这种设计。三、 小区道路交通、停车组织建议为增加住宅部分的环境舒适性，须考虑人车分流。考虑小区外围地面停车（小区周边与道路相邻处）与地下停车相结合的方式解决停车问题，。四、 小区公建配套建议预计本项目居民住户约1100余户，须设置相应的公建配套：1、羽毛球场，1个、篮球场半个；2、集中的儿童游乐设施，1套；3、住宅区健身直跑
38、道或环跑道，不少于300米；4、室外老人健康设施，1套；5、室外景观性戏水池，夏季可作为儿童的游泳池，平时作为观赏性亲水池，结合流动水景一起考虑；6、组团的休息凉亭，至少3个；7、二层的独立会所一个。集中的物管用房，不少于100平方米；8、门卫室，3个。五、 小区园林绿化1、风格及理念：景观风格为异域风情景观社区，其基本理念是：以“点”的形式将异域浪漫风格浓缩成经典，极大的满足了那些喜欢追求异国情调贵族生活的客群。2、小区内景观设计的基本思路：l 整个园林的格局是不讲究对称形式，但有主景观带，两侧是均匀的布置，再分若干次景观带；l 树木植栽均成行成列，并修剪成规律的几何形，灌木花草群栽成复杂的
39、图案，像绣花的地毯一样。l 庭园的中央或人行道路的交汇处设计规则的喷水池、喷泉雕塑、园亭等装饰物，并在园中各处散布雕塑。六、 外立面设计建议异域异域风情，打造现代、简约、个性化的立面和色彩，色彩取调对比度强，大面积玻璃，平台花园，户户见风景。外立面建议采用结合新古典主义三段式的处理方式，含有夏威夷风格的细节设计，以及草原式住宅的大坡屋顶的组合设计，来实现每组建筑风格上的差异，以强调其可识别性以及建筑设计上的丰富性，使每一栋房子相似而不雷同。 1、外立面设计要求：淳朴、明快、靓丽，富有异域风情。 2、外墙：基座采用仿石面砖，突出稳重高雅；主体部分采用高级马赛克外墙砖（或陶砖），增强建筑建成后的外
40、观表现力。3、阳台：对比度明显，增强立面线条变化。七、 如何提高附加值，增加产品的卖点？我们的产品定位是大众化产品，而形象定位是高端形象，那么如何以相对高端的价格来销售大众化产品呢？价格上靠什么支撑呢？唯一的出路既是尽量挖掘产品的附加值。我们可以通过以下几方面来对附加值进行深度挖掘：1. 景观方面充分挖掘水文化，打造城北首座“活水公园社区”仿造成都府河边的活水公园，打造城北首座大型活水公园社区。园区内所有景观的水源取自灌溉渠，通过两座大型水车将渠水水引入小区内，并依次流经厌氧池、流水雕塑、兼氧池、植物塘、植物床、养鱼塘等水净化系统，或涓涓细流，或激情跌宕，变幻出多姿多彩，并发生质的变化，向人们
41、演示了水与自然界由“浊”变“清”、由“死”变“活”的生命过程。小区内打造中心花园雕塑喷泉、自然生态河堤、“黄龙五彩池”等自然风景和几十种水生植物、观赏鱼类巧妙融合在一起，集观赏、戏水、教育为一体，使人们不仅能够欣赏大自然，更能够走近自然、融入自然，并在以上过程中，充分体验到大自然的美妙与神奇。底层挑高6米架空，为业主创造“泛会所”空间由于大丰城区内已经出现底层架空的楼盘，但其架空层层高仅有3米，光线明显不足，无法打造绿化景观，更不可能满足泛会所的使用。鉴于我项目的高端形象定位，同时也是我项目与其他项目差异化的体现，我们建议采用挑高6米的精装修架空层用于打造泛会所。既创造一个高档次的舒适活动空间
42、，同时也是业主身份与品位的彰显。架空层泛会所带来独特的“第三种休闲生活”，在如此开放温馨的氛围中，和朋友在这里品茗、谈心，在本项目细腻的奢华中展现身份与品位。异域风情景观整个小区景观风格为异域风情景观社区，异域风情景观加上现代、简约、个性化的建筑。将异域浪漫风格浓缩成经典，极大的满足了那些喜欢追求异国情调贵族生活的客群。小区内全人车分流设计合理组织人流与车流，做到人车分流，并与小区景观设计相融合。人行主入口设在项目南面临大天路一侧，主要人行步道沿直轴和曲轴设置。地下车库主要出入口设在小区西侧的规划道路上。进入小区大门后直接下地，整个项目全部采用地下停车，小区内无车辆停放，另外从地下车库可以直接
43、乘电梯到达所在的楼层，非常便利，而且地面上无车辆停放也保证了小区景观统一性，最主要是保证了业主的出行的安全。水景主题景观，部分采用栈道入户结合活水公园主题景观，小区各个组团均有水景覆盖，部分采用栈道入户，给人以居住在水上的感觉。超宽绿化景观带利用退道路红线远的优势打造超宽绿化景观，此景观带做为景观示范区，不仅在销售中能起到关键作用，同时在使用中也能起到遮挡车行噪音的功能。蝶型两梯三户配置由于本项目的定位与大丰城区有着质的不同，我们建议在小区价值最高的靠中庭景观的楼栋采用蝶型两梯三户的低密度设计，以体现出本项目相对与大丰其他项目的优越性，同时也可以支撑整个小区最高的售价。2. 户型功能方面入户花
44、园，把森林送给家庭尽量把进门处可以封闭的地方打开来送给业主，形成独立的入户花园，以提高产品的附加值。所谓入户花园式户型是在入户门与客厅门之间设计了一个类似玄关概念的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。入户式花园的设计初衷，是为了实现人们将花园引入住宅的梦想，形成了真正的立体园林景观。入户花园让人们过去的“庭院情结”在空中得以延伸。向往花园生活的人们，在希望楼层与花园兼顾时，入户花园将带来意外的惊喜。无论是一楼的住户，还是高楼层住户，都将享受到私家花园。业主不但可以得到更多空间实惠，天然氧吧、异域风情均延伸至户内。6米挑高错阳台采取错阳台结构，富于创新思维的，旋转建筑角度，拓宽了视野。高层视野
45、将整个异域风情景观一览无余。在户型设计上尽量设计宽进深、6米挑高空中花园（阳台外挑2.2米以上，甚至局部弧顶2.8米），为居住者撑开足够的空间与美景相亲。270度转角飘窗270度转角飘窗是一种科学、人性化的细节设计，不仅注重于实用性和人性化的结合，不仅在视觉采光上更开阔，更致力于灰度空间的合理过渡，完美打造内外和谐的异域风情生活。目前大丰已有个别楼盘采用。顶楼平层，送超大面积花园顶层赠送与居住面积相等的超大面积空中花园，使业主视野能最大延伸的同时提供了更多的绿化休闲平台。独立的空间，独处的感受融整栋生活空间于恬静得大自然氛围中。3. 其它方面独立会所本项目周边缺乏配套商业，专门为本项目业主配备
46、超市等商业设施，非常有必要。同时，在生活节奏日趋紧张化的今天，人们渴望身体的健康和心灵的沟通。本项目配套的独立会所提供给业主们这样一个休闲放松、沟通交流的空间，它的作用就相当于客厅之于每一个家庭、中心广场之于每一座城市。纯居住小区在以前，由于人们的经济水平低下，对于居住的要求也相对较低，有个住所就行，不会去顾及更多的层面。然而就在经济水平取得飞速发展的今天，人们的居住理念发生了质的变化，不仅要求住得舒适，而且要求住得有品位，有文化内涵，追求居住的纯粹性。“纯居住社区”在一定程度上也就更加受到欢迎。“纯居住”可以抛弃和摆脱作为商住楼带来的众多生活不便和弊端，没有嘈杂，没有尴尬，没有不安全感让居住者能真正享受高质量、高舒适度的生活。同样，纯居住能够营造一个更良好的物业投资环境。纯居住满足了高素质住户的要求，保障了生活的高品质，也保障了投资的高回报。总结：通过对产品的科学规划，同时在产品附加值上进行深度挖掘，我
