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1、2011年廊桥国际销售执行,中原地产2011.1,金领假日,实现廊桥国际“承前启后”的价值，首先要挖掘项目独特的价值。,基本目标：2011年实现3亿元销售额。提升目标：实现皇御苑“承前启后”的里程碑价值。,皇御苑1-4期,廊桥国际,高端城市公寓,项目定位,2,营销策略,3,价值界定,1,项目分析,区域视角,城市视角,基于廊桥国际项目所在的口岸区域，审视项目的价值体系。区位交通生活配套区域竞争,区位交通,处于中心区、华强北2大商圈的双口岸区域，交通便利。,公共交通12条以上的公交路线，直达深圳主要区域。交通轨道地铁7号线将于2009年动工，完工时间大概为2011年2015年；并与地铁四号线、一号
2、线、上水-落马洲支线形成密集的轨道交通体系。,生活配套,整体居住气氛浓厚，自身依托皇御苑80万平米大社区基本生活配套成熟。,整体区域,皇御苑社区,项目位于福田生活氛围成熟的皇岗片区，由滨河路、皇岗路、福田南路和口岸片区道路所围绕，周边生活配套齐全，休闲、娱乐、餐饮、购物、教育、医疗等基本的生活设施齐全。皇御苑从2000年开始开发，目前依靠80万平米的社区大配套，即可满足业主的生活需求。,存在可能性竞争关系有4个在售项目和2个二手项目,在售项目照廊桥国际2011年4-5月份的推售节点判断，与本想存在可能性竞争关系的项目有4个。和黄都会轩旭飞福田南项目榕公馆天健时尚名苑,区域竞争,竞争趋势,竞争格
3、局,主要二手项目皇御苑1-3期金地名津,项目与和黄都会轩直接竞争关系较小。,区域竞争,本项目与和黄都会轩错位竞争关系明显，直接竞争关系较小。,区位：属于华强北商圈，商务功能突出,配套：商务配套为主，纯生活氛围较差。,产品：商务型的公寓产品为主：30平米单房、40平米一房一厅为主力户型，可注册办公，精装修，占套数比例70%左右。,前景：未来华强北区域整体做为电子产品专业流通市场和商贸集散地的功能将得到强化，与口岸区域竞争关系较小。,结论,竞争关系分析,区域竞争,本项目在区位、配套、产品和前景方面的竞争优势明显高于旭飞项目。,区位：福田南区域，与口岸区域相比，通达性较差。,配套：周边农民房较多，配
4、套形象明显逊于本项目区域。,产品：现为烂尾楼，初步规划总共960套，主力户型20-60平米小公寓，比例为94%。总体产品基本定位于商务型公寓。,前景：受地段影响，区域未来发展与皇岗口岸区域差距较大。,项目相对旭飞项目竞争优势明显,结论,竞争关系分析,区域竞争,本项目在区位、配套、产品和前景方面的竞争优势明显高于榕公馆项目。,区位：皇岗水围村，在深圳形象较差的“香港村”、“二奶村”。,配套：周边港式低端生活娱乐为主。,产品：总共409套，主力户型为60-70平米2房，比例为60%，75-85平米3房，比例为20%。单元平面和户型结构设计舒适度差。,前景：区域未来整体规划为福田居住区，但是拆迁难度
5、较大，发展前景不明朗。,项目相对榕公馆项目竞争优势明显,结论,竞争关系分析,区域竞争,本项目在区位、配套、产品和前景方面的竞争优势明显高于天健时尚名苑。,区位：位于福田保税区，区域封闭性强，档次和形象明显较低。,配套：周边主要是保税区的内部配套，配套档次较为低端。,产品：现为烂尾楼，总共1284套，主力户型20-60平米小公寓，比例为94%。总体产品基本定位于商务型公寓，考虑突出办公功能。,前景：属于物流配套生活区，区域整体形象和档次明显低于皇岗片区。,项目相对时尚名苑项目竞争优势明显,结论,竞争关系分析,结论,仅从口岸区域的市场价值出发，项目价值提升空间有限，受到口岸区域现有市场价值的明显制
6、约。,本项目在口岸区域具有领导者的优势,区域市场达到30000元/平米价格天花板,项目分析,区域视角,城市视角,深圳成为国际化城市的发展趋势对于廊桥国际项目所在的口岸区域，审视项目的价值体系。土地规划城市,深圳香港合作示范区中唯一大型开发的地产项目。,A区：总面积约万平方米，以发展高等教育为主，分为教育区、创新区、交流区、生态区及滨河休憩区大功能区。B区：香港境内连接地区，发展餐厅酒吧超市等商业。C区：口岸片区也被规划为河套地区提供相关的配套措施。整体合作的示范区不进行大规模的房地产开发。,土地分析,深圳国际化过程中唯一结合了城市精神和世界城市主流趋势的项目。,深圳，“创意之都”、国际“先锋型
7、”城市。,落马洲河套地区，A区以高等教育为主，辅以高新科技研发和文化创意产业，建造跨界人才培育与知识科技交流区，B、C区配合协调该定位，整体强调低碳。,落马洲河套地区规划，与深圳“创意”、“先锋”的国际化城市定位的内在精神相一致。“低碳理念”是世界城市发展主流趋势。项目是未来深圳城市精神延续的唯一具有标志价值的建筑。,规划分析,深圳中心外拓已成必然大势，口岸区域将彻底告别边缘地位，成为深圳中心区的重要组成部分。,城市分析,中心区,向北：龙华新城,向南：深港一体化示范区,世界主要城市中心发展阶段,城市中心聚集期,中心强化升级期,中心外拓期,更高层副中心,纽约：Battery Park City,
8、东京：涩谷、新宿等,巴黎:拉德芳斯,国外区域,深圳处于城市发展史城市中心外拓的阶段，口岸区域将以城市副中心中心融为一体,珠三角即将成为世界第7大都市带，深圳将成为世界级大都市。,世界大都市带在美国东北部大西洋沿岸城市群、五大湖城市群、欧洲西北部大都市带、英格兰都市带、日本太平洋沿岸都市带和中国长三角都市带。未来珠将形成以广深港为轴心的世界第7大都市带。,珠三角基础设施远景图,2015年珠三角城际轨道交通规划,世界6大都市带,城市分析,口岸区域将升级为未来世界级都市带的中轴，廊桥国际是这个世界都市带中轴的的代言型项目。,广州,深圳,香港,廊桥国际,廊桥国际位于珠三角都市带的枢纽位置，是唯一直接快
9、速连接深港2大国际化都市的枢纽型物业。,廊桥国际,深港中轴,从珠三角成为未来世界第7大都市带的趋势分析，本项目将位于未来世界都市带轴心的中心。,城市分析,世界大都市带城市轴心区区域领导者,项目价值,项目定位,2,营销策略,3,价值界定,1,LUXURY APARTMENT豪华公寓,TOP-GRADE APARTMENT顶级公寓,COMMON APARTMENT普通公寓,项目定位,世界成熟大都市中轴区域主流公寓分级,选取北京、香港、纽约案例，为项目定位。,世界成熟大都市中轴区域主流公寓分级,CommonApartment,案例1,北京：富力城（均价34000-38000）,案例2,香港：YOHO
10、 MIDTOWN（55000元/平米）,案例3,纽约：The Regatta（6000-8000美元/平米）,北京：富力城项目分析,CommonApartment,区位,交通,规划,户型,客户,城市重要/非核心地段（北京广渠门大街）区域主要职能以居住为主。,次级距离商圈（20分钟到达CBD）,常规化的设计（立面中庸、园林常规无特色）,户型实用化设计（基本尺度和核心空间突出实用性，主力户型50-200平米）,中产阶层客户（企业中层、高级白领等）,位于北京广渠门大街，乘坐地铁30分钟内达到CBD,建筑立面风格简单，无明快突出的特点。,典型3房户型主卧面宽3.5，客厅面宽4.0。,园林设计简单普通，
11、无特色设计元素。,香港：YOHO MIDTOWN,CommonApartment,城市重要地段（香港元朗中心）区域主要职能以居住为主。,城市次级商圈（30分钟到达中环）,常规化的设计（立面设计简单，园林较为常规）,户型实用化设计（基本尺度和核心空间突出实用性，主力户型50-200平米）,中产阶层客户（在中环工作的白领阶层）,位于香港元朗地区中心位置,区位,交通,规划,户型,客户,30分钟到达中环,建筑设计较简洁,典型70平米户型：客厅面宽3.15，主卧3.07,纽约：The Regatta,CommonApartment,区位,交通,规划,户型,客户,城市重要/非核心地段（纽约巴特里公园）区域
12、主要职能以配合居住为主。,城市次级商圈（20分钟到达华尔街）,常规化的设计（立面设计简单，园林较为常规）,户型实用化设计（基本尺度和核心空间突出实用性，主力户型50-200平米）,中产阶层客户（华尔街工作的白领、中等收入艺术家）,位于纽约巴特里公园，乘坐地铁20分钟内达到华尔街,建筑外形普通常规，立面大众化。,园林无特色，实用为主,户型尺度实用，客厅面宽3.1，卧室面宽3.35.,核心空间尺度紧凑实用,区位,交通,规划,户型,客户,世界大都市普通公寓关键价值提炼,CommonApartment,处于城市重要但非核心区域。属于城市次级区域，以居住功能为主。相对城市核心区形成价格洼地。,距离城市中
13、心拥有便捷的交通（30分钟内）,建筑设计一般，以简单实用的原则为主。园林设计无特色，常规大众化。,实用性户型设计，核心空间尺度较小，无舒适空间。,以城市中心工作的年轻白领阶层为主，追求城市中心生活的便捷。,匹配分析,结论,CommonApartment,LuxuryApartment,TOP-GRADE APARTMENT,本项目与普通公寓具备一定的匹配性，但是不利于提升项目的价值。,不适合,世界成熟大都市顶级公寓分级,案例1,北京：富银泰中心柏悦居（均价62000）,案例2,香港：天汇（30万元/平米）,案例3,纽约：455 Central Park West（12000$起）,TOP-GR
14、ADE APARTMENT,TOP-GRADE APARTMENT,区位,规划,配套,户型,客户,城市核心地段（北京燕莎区域）区域主要职能为城市核心商务。,顶级建筑规划（设计加拿大阿瑟埃里克森设计）,户型设计奢侈化（1居132、134、138 平米；2居240、242平米。）,城市顶级财富人群（国内外大型公司老板、知名艺人）,典型户型：1房户型132平米，商务会客厅，超大奢侈空间设计,北京：银泰中心公寓（柏悦居）,位于北京东三环CBD核心区金三角,建筑设计标志性强，立面风格明显。,顶级配置（1梯1户，360度全景观；德国意大利产世界顶级厨卫）顶级物管：锦江物业,国际顶级柏悦酒店大大提升项目价值
15、。,TOP-GRADE APARTMENT,香港：天汇,城市核心地段（香港西半山核心豪宅区）区域主要职能为城市豪宅居住区。,顶级建筑规划（设计刘荣广、德国ANDRAS）35000平方尺世界级园林。,户型设计奢侈化（1居标准单位260至400平米，特色单位最大约750平米。,城市顶级财富人群（大陆和香港中大型企业老板）,区位,配套,户型,客户,规划,顶级顶级配置：德国bnlthaup和miele厨具电器用品；德国和意大利产世界名贵浴室设备；特色尊贵会所。5星物管公司：伟邦物业,位于香港最优越的地理位置，西半山豪宅区、10个山体公园、紧邻CBD。,建筑外形独特，强烈地标感。,300平米户型：9.6
16、面宽厅设计，4.78米宽套房主卧,豪华会所：恒温泳池、蒸气浴、高尔夫练习区等,TOP-GRADE APARTMENT,城市核心地段（纽约中央公园西区）区域深厚的豪宅居住文化传统。,顶级建筑规划（华丽宏伟的风格）,户型设计奢侈化（200-500平米2房、3房）,城市顶级财富人群（美国金融界顶级富豪、演艺界新贵）,区位,配套,户型,客户,规划,顶级顶级配置（德国大剧院、第五大道、自然博物馆等）,纽约：455 Central Park West,位于纽约中央公园西区，毗邻第五大道、中央公园,建筑大气，具有标志性,典型户型：200平米2房户型。,卧室全部设计为套房式,区位,规划,配套,户型,客户,处于
17、不可替代的城市核心的商务区或豪宅居住区。区域拥有传统的顶级居住文化渊源。价格属于城市房地产市场的价格标杆。,由国际知名设计单位完成，具有顶级建筑品质。,2、3居以上大面积户型，主力面积200平米以上核心空间套房式奢侈空间设计,城市财富阶层的塔尖人群。出于对稀缺资源的占有，要求绝对的私密性。奢侈的产品要求，同时考虑商务会所功能,世界大都市顶级公寓关键价值提炼,TOP-GRADE APARTMENT,公共和室内豪华装修配套。多数具有高端专属性会所。知名顶级物业管理或者酒店管理公司服务。,匹配分析,结论,CommonApartment,LuxuryApartment,TOP-GRADE APARTM
18、ENT,本项目不具备顶级公寓的资源条件、产品价值、配套价值和客户价值。,不具备,世界成熟大都市豪华公寓分级,案例1,北京：海晟国际公寓（均价41000元）,案例2,香港：YORK PLACE（120000-170000元）,案例3,纽约：Trump Place（9000$/平米起）,LuxuryApartment,城市副中心地段（北京东直门外大街）区域主要职能为城市CBD的延伸区。,户型设计尺度适中（主力户型70-100平米）,城市顶级财富人群（70%为在北京CBD活跃的中小企业主、企业中高管，30%为外国驻华高级工作人员）,北京东直门大街CBD延伸区,建筑设计亮点多，大面积落地玻璃，标志性强
19、。,北京：海晟国际公寓,建筑设计特色元素较多，变化形式丰富。,LuxuryApartment,舒适性2房设计，客厅面宽4.2米，主卧面宽3.6米,区位,交通,规划,户型,客户,标志性建筑规划（立面风格突出，标志性强）,紧密连接CBD（10分钟到达）,城市副中心地段（北京东直门外大街）区域主要职能为城市CBD的延伸区。,户型设计尺度舒适型（1 房 55平米，2房65平米，3 房 90 至100。）,城市顶级财富人群（上环、中环、金钟商圈的企业高管和总经理）,LuxuryApartment,香港：YORK PLACE,港岛湾仔地区干德道，10分钟达到CBD,特色建筑设计,特色建筑设计，识别性强。,
20、典型户型：主卧面宽3.4，客厅面宽2.875.,紧密连接中环（10分钟到达）,区位,交通,规划,户型,客户,建筑设计具有区域标志意义（风格硬朗，标志性突出。）,区位,交通,规划,户型,客户,城市副中心地段（林肯中心）,紧密连接CBD（10分钟到达华尔街）,户型设计尺度适中（产品舒适方正：主力户型从1房到3房不等。,城市顶级财富人群（纽约工作的高端收入人群，企业高管和中小企业主）,建筑设计具有区域标志意义（吸引人的ART-DECO风格。）,LuxuryApartment,纽约：Trump Place 川普大厦,纽约林肯中心城市副中心区,区域标志性的建筑设计,120平米舒适3房：客厅面宽4.2，主
21、卧面宽3.9,区位,交通,规划,户型,客户,世界大都市豪华公寓关键价值提炼,处于城市SUB-CBD地段（副中心）,紧密连接城市中心区（10分钟内）,建筑设计较有特色，外形识别性强，并具有较强的区域昭示价值。大部分具有特色的社区商业和生活配套，档次较高。,户型1-3居为主，面积在50-100平米间居多，舒适型设计。,以城市中心工作的年轻白领阶层为主，追求城市中心生活的便捷。,LuxuryApartment,匹配分析,结论,CommonApartment,LuxuryApartment,TOP-GRADE APARTMENT,本项目具备成为国际豪华公寓的条件。,符合条件,优势,劣势,项目的优势和劣
22、势对于成为国际豪华公寓的影响。,项目外形独特，在口岸区域识别性最强。,优势分析,独特的半环布局,外观独特,双城世纪,金地名津,景源华庭,铂金时代,相对于口岸区域已有的建成项目，廊桥国际由于独特的建筑布局和突出的形象，未来将成为口岸区域识别性最强的建筑。,项目昭示性在一线口岸区域昭示性和识别性最突出，将成为该区域标志性建筑。,视野无遮挡,南、东方向无遮挡,相对于口岸区域已有的建成项目，廊桥国际由于独特的建筑布局和突出的形象，未来将成为口岸区域识别性最强的建筑。,优势分析,集中商业通过3处扶梯和大面积的平台连接，无缝连接人流，大大提升了商业价值。,优势分析,集中商业有利于引入品牌商家，提升皇御苑的
23、整体形象。,皇御苑现有商业,未来集中商业,社区底商,分散商业,昭示性强,优势分析,口岸区域唯一、深圳市场罕有的私家休闲花园平台。,独立商业,花园平台,优势分析,项目楼栋间户型核心空间基本不存在对视干扰。,核心空间无对视干扰,金地名津,皇御苑1期,廊桥国际相比金地名津、皇御苑1-3期，楼栋间户型核心空间之间基本不存在对视干扰。,皇御苑3期,相邻单元间无对视干扰,优势分析,劣势分析,主干道噪音干扰是本项目无法规避的最大问题。,皇岗路噪音影响最大,百合路的噪音同样较大,噪音问题是本项目面临最大的销售抗性。,与皇御苑1-4期相分隔，存在配套孤立的市场印象。,廊桥国际,一期,二期,御花园,深港一号,孤立
24、感,孤立感,百合路的分隔，导致廊桥项目与皇御苑1-4期在初步印象上属于2个相分离的社区。,劣势分析,被分隔的同时，也造成了与皇御苑大社区整体形象延续性弱的影响。,1、2期,3期,廊桥国际,廊桥国际,被分隔的另外一个结果就是廊桥项目与皇御苑1-4期形象上不连续。,廊桥国际的项目形象与皇御苑的形象出现断档,劣势分析,商业价值提升的同时，也带来了购物人流和车流对于居住的干扰。,业主动线和外部购物动线出现交叉，两条车流动线之间出现交叉，相互存在影响。,应对措施,卖场包装强化物业管理展示。销售说辞熟练掌握项目物管方面。多方面举证星河国际、香港名铸等豪宅案例。,劣势分析,A1户型,项目主力户型赠送比例小，
25、基本无户型创新。,A2户型,B1户型,B2户型,赠送面积：A1户型：4.6%A2户型：5.3%B1户型：6.5%B2户型：5%。主要赠送方式为赠送凸窗和一半阳台。,户型创新：基本无户型创新，仅A1户型主卧采光和B2户型卫生间设计方面有部分创新。,劣势分析,项目户型单元质素分布差异较大。,劣势分析,综合分析,结论,优势,本项目的优势可以显著提升项目价值，劣势能够通过营销进行规避和弱化，因此项目具备了成为国际豪华公寓的可能性和现实性。,劣势,项目定位,Luxury Apartment,国际豪华公寓,属性定位,标志性/国际性/高端资产,标志性：深圳口岸区域升级为城市中心地段的标志性建筑国际性：未来世
26、界第7大都市带的中轴高端资产：深圳城市副中心的唯一豪华公寓,“大盘项目/国际化区域”属性下的客户演进,大盘演进,国际化演进,深圳高端投资群体,口岸区域及中心区客户群体,香港高端投资群体,地缘型客户,拓展型客户,演进路径1：,演进路径2：,客户定位,本案的核心客户群体将是深港两地高端投资群体。,区域,身份,深港拓展客户,口岸区域地缘客户,高端投资群体,深港家庭赴港商务人士,中心区白领，改善型置业为主,核心客户解析深港两地均有，以投资稀缺资产获得保值增值收益为主要目的。深圳客户对于物业的产品形态不太看重，核心驱动因素是产品的稀缺性。香港客户对于口岸概念物业更看重，通过物业投资和持有人民币资产获得双
27、重收益。,核心客户,重要客户,边缘客户,重要客户解析在深港两地工作和生活的高端商务人士，为获取口岸生活的便利性为主，同时考虑持有物业未来的增值。,客户定位,中心区地缘客户,核心客户群体1：深圳高端投资群体,主要为深圳大中型公司或者集团企业的高层管理者、小型企业主、高端个体经商者和专业投资客。,职业特征,主要居住在福田区域，部分为南山和罗湖区域。居住在集中在福田北、中心区、华侨城、后海等高端居住区。,居住特征,客户基本都有投资过其他房产，集中在深圳主要的高端住宅区。多数以主动投资获得物业升值为动机，考虑是通过持有稀缺物业进行长期投资。部分客户处于规避通胀的考虑而被动型的投资购房。,置业特征,客户
28、定位,核心客户群体2：香港高端投资群体,主要为香港各公司中层及以上的技术人员和管理层，私营中小企业主。涉及的行业主要是金融、证券、IT、电子、贸易、广告等行业。,职业特征,主要居住在西九龙、九龙塘、半山等香港中高端住区较密集的区域。,居住特征,基本以投资为主，对于有价值的房产投资敏感性较强。对于深港一体化未来的前景看好。人民币升值促使这批客户更加期待升值潜力大的人民币资产。,置业特征,客户定位,重要客户群体1：在深港人,主要为在深圳业务较多的香港商务人士，职位为企业高管为主，部分为企业老板。,职业特征,在深圳已有物业，对于口岸的便利性体会很深。,居住特征,自住和投资兼具。自住方面会有特殊的考虑
29、，如子女在港读书。同时考虑投资升值价值。,置业特征,客户定位,重要客户群体2：深港家庭,主要为在深圳的企业主、公司高管。,职业特征,居住福田区为主，对于往返香港的便利性要求很高。,居住特征,自住为主，考虑口岸出入的便利性和其它生活便利性要求，如子女在港读书。会部分考虑投资升值的价值。,置业特征,客户定位,边缘客户群体：福田区白领,主要为在福田区工作的企业白领、中层员工。,职业特征,以改善型居住为主。,居住特征,结婚自住，或者从与家人同住的旧房子中迁出。,置业特征,客户定位,客户描摹,都,市,感,客户描摹,快,捷,感,客户描摹,紧,迫,感,客户描摹,时,间,感,客户描摹,资,产,配,置,向,塔,
30、尖,进,发,项目特征,客户特征,标志建筑国际中轴区域升级,城市高端人群国际化生活向顶端攀登,卓尔不群俊朗挺立,用一种世界高端品牌描述这种项目气质。,托起世界的廊桥,结论,营销思路,项目形象,落地原则,策略思路,突破卓尔不群挺拔,快速建立项目形象直效到达目标客户群控制营销成本,立势期：以大事件和短期内集中推广实现蓄客/销售期：借势转向客户渠道营销，线上推广做为辅助措施。,“一”：一条主线（“大活动+客户渠道”为主线）“二”：两个集中（节点集中大活动和集中户外推广）“三”：三项配合（深圳推广、香港外销、展示包装）,活动系列集中大活动系列小活动,客户渠道营销香港外销带客中原客户渠道,主线,进场,认筹
31、,支线,深圳区域集中推广,深圳区域阶段推广,线上推广,客户渠道,香港外销预热,外围和地盘包装,展示包装,营销导图,营销强度,立势期,蓄客销售期,2011.4,营销策略的阶段分解,营销阶段,2011.3,集中制造大事件，快速引爆市场关注,营销主线,立势期|蓄客销售期,选择顶层复式单位样板房，进行拍卖活动,营销主线,立势期|蓄客销售期,标杆产品B2-1复式下层,标杆产品B2-1复式上层,借助知名慈善基金会，迅速放大立势活动影响力,营销主线,立势期|蓄客销售期,活动目的：通过“标杆户型拍卖”活动将项目高端属性完全展示在高端客户群体面前，提升现有客户对项目品质的信心。借助慈善基金会的影响力和活动平台一
32、举树立项目独特的高端形象，直接从口岸区域市场的现在价值形象跳出。,邀请高端客户群体，形成第一波的市场影响力,营销主线,立势期|蓄客销售期,邀请客户：深物业高端客户资源、中原地产高层及高端客户资源。目的：利用高端客户的圈层影响力和扩散力，直接将项目的高端形象向目标客户群传递。,系列活动1：商家招商公开招标会,当市场开始注重项目区域的时候，重点推出廊桥国际的集中商业。媒体配合集中炒作深圳口岸区域商业升级的这一事件。,营销主线,立势期|蓄客销售期,系列活动2：廊桥改造竣工庆典及有奖征名,当市场开始注重项目区域的时候，重点推出廊桥国际的集中商业。媒体配合集中炒作深圳口岸区域商业升级的这一事件。,营销主
33、线,立势期|蓄客销售期,系列活动3：深港直通车及八达通限量版发行,廊桥国际,营销主线,立势期|蓄客销售期,启动香港中原的外销渠道。,1,香港中原地铺及销售网络资源：地鋪推介、主區地鋪銷售配合、CPN影片播放、Call 客等。,2,香港中原配套资源：香港中原月会、CPN楼盘影片拍摄及展播、活动销售配合等。,3,香港中原内部资源：香港中原投资顾问、理财顾问、精英会、大中华区高端物业香港办公室,4,香港中原长期合作媒体资源：户外、地铁站、报纸、杂志、电台,5,其它团体资源：香港贸易发展局、银行（恒生、东亚等）、行业协会、香港赛马会等。,香港中原独有资源,长期合作资源,营销主线,立势期|蓄客销售期,该
34、机构积累大批香港资本投资实力较强的高端客户。,启动香港中原理财顾问客户资源,独有资源1：香港中原理财顾问,营销主线,立势期|蓄客销售期,独有资源2：香港中原投资移民顾问,启动香港中原投资移民顾问客户资源,营销主线,立势期|蓄客销售期,独有资源3：香港中原精英会,香港中原精英会自身即为庞大的高端投资群体,精英会成员本身对于物业投资的敏感度和投资能力较强。,营销主线,立势期|蓄客销售期,独有资源4：大中华高端物业香港办公室。,中原大中华高端物业办公室旗下投资客户资源,曾经与中信集团、百仕达集团、时代地产合作。,营销主线,立势期|蓄客销售期,独有资源4：主要代理深圳以及内地城市具备高投资价值的楼盘项
35、目。典型案例：在香港代理中山白朗峰、北京四季世家，服务期内全部实现,中原大中华高端物业办公室旗下投资客户资源,营销主线,立势期|蓄客销售期,独有资源5：香港地区 I PHONE 和诺基亚的手机软件资源。,香港高端手机软件广告宣传,营销主线,立势期|蓄客销售期,独有资源5：行动笋盘软件在香港地区I PAD免费软件下载量排在第一。该软件主要下载人为香港地区业内人士和长期地产投资经验的客户。,香港高端手机软件广告宣传,营销主线,立势期|蓄客销售期,独有资源6：中原地产楼盘网站宣传片（CPN）,制作楼盘影视宣传片，进行网站传播,香港中原整体网站推介项目影片（CPN）。之前深圳鸿威海怡湾成功借助香港中原
36、CPN平台进行过项目宣传。,营销主线,立势期|蓄客销售期,长期合作资源：高尔夫合作服务商中国最大的高尔夫服务运营商鹰皇1872公司。,鹰皇高尔夫机构高端客户资源,营销主线,立势期|蓄客销售期,鹰皇作为中国金融界专业的高尔夫服务外包商，为各大银行总行和分行提供高尔夫增值服务,鹰皇高尔夫机构高端客户资源,中国高尔夫行业中文门户网站，注册高尔夫会员已逾20万人。,网站：,营销主线,立势期|蓄客销售期,香港外销配合渠道,中原地铺,地铁枢纽广告,节点媒体广告,典型酒店物料,营销主线,立势期|蓄客销售期,配合立势期的活动，集中投放公交候车亭广告,营销支线,立势期|蓄客销售期,选择口岸辐射区进行集中投放户外
37、广告,营销支线,立势期|蓄客销售期,香蜜湖片区,中心区,华强北,在现场开放前需完成以下4方面展示包装工作,营销支线,立势期|蓄客销售期,展示策略,动线引导,卖场包装,地盘包装,楼体包装,（详细展示包装建议请见附件）,其它配合工作,营销支线,立势期|蓄客销售期,宣传位置,宣传位置,老业主推广,中原客户资源,2011.2,2011.3,2011.4,第一次开盘,推售策略,第二次开盘,2011.5,推出A座,推出B座,渠道营销,带客上门,深圳转介预热,香港中原内部宣传,内部推广,CALL客,展销、组织看楼,皇御苑业主短信、扫楼宣传,中原CCES系统CALL客,推广策略,口岸户外上画面（主形象）,户外
38、换画面（项目核心价值）,热销信息、新品推出,短信投放,投资论坛,香港推介,香港地铁和刊物推广,认筹活动,春交会,网望跟进更新动态,导入期,蓄客期,强销期,售楼部进场,附件：项目包装展示策略建议,福田南路动线,皇岗路动线,动线引导,在节点处，设立具有导视效果和距离说明的道旗。在各个路段，在与政府主管部门沟通的情况下，建议在路灯处设置灯杆旗，尽量设置双侧道旗。,节点设计示例,节点设计示例,路段道旗设计示例,路段道旗设计示例,廊桥改造工程许可的话，考虑在廊桥的护栏、顶棚、支柱处进行包装，形成项目独特的调性形象展示长廊。包装主内容以主推广语或者核心价值展示为主。,遇上 非偶然,稀缺资产,稀缺资产,地盘
39、包装,地盘包装,项目同庆路路段至停车场两侧，建议使用围板包装，以遮蔽售楼部开放时候尚未完成的施工现场。,围板示意,设计示意,在廊桥与售楼处相连的平台处，地面考虑密集画线的形式增加导视和包装功能，突出地盘的专属性。,地盘包装,在商业裙楼一层南侧的停车场，悬浮空飘和充气柱，包装上项目推广语，形成独特的气场。同时能减少裙楼立面施工带来的视觉负面效应。,地盘包装,地盘包装,商业现状,设计示意,设计示意,设计示意,地盘包装,平台现状,在廊桥的平台设置红地毯和类似“明星墙”似的展板，让客户路过时体验“大明星”的感觉，以此体现廊桥是皇御苑系列中的明星项目，既有皇御苑大社区价值支撑，又有自己独特的明星气质。,
40、由于集团要求和施工进度，目前能够包装A、B、D座的绿网部分。,A座楼体字,D座楼体字,深港中心 稀缺资产,深港中心 稀缺资产,楼体包装,卖场包装：入口包装,使用围板和顶幔包装。入口处路面画线，增加仪式感和规范感。,设计示意,在停车场框架柱设置包装。内容与外部导视相区分，主要是突出项目的核心价值。包装形式为整柱的包装，或者灯箱形式。,示意1：包柱形式,示意2：灯箱形式,卖场包装：停车场包装,楼梯包装示意,卖场包装：楼梯包装,卖场包装：电梯包装,门面设置项目LOGO,廊桥国际,轿箱内灯箱片,轿箱内项目3D片,卖场包装：进入通道包装,进入通道包装示意,通道转折处包装示意,进入通道包装示意,主要进入动线,卖场包装：接待洽谈区包装,进入通道包装示意,增加汇率显示屏,主要进入动线,增加CPI上涨趋势图,必备之区位图,必备之规划图,卖场包装：外围包装,增加类似奢侈品店橱窗的摆设,洽谈区落地大窗,雨棚与售楼部连接处,增加导视牌类型的说明,卖场包装：平台花园包装,平台花园增设部分围壁,顶部包装金色纱幔,围壁,围壁内容突出城市繁华,顶部金色纱幔示意,
