新天名城项目可行性研究报告35p.doc

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1、新天名城项目可行性研究报告目录第一部分 项目所在片区概况分析3-91、大亚湾片区概况1-52、大亚湾片区分析7-9第二部分 项目概况10-111、项目位置102、项目基本数据11第三部分 项目S.W.O.T分析13-14第四部分 项目开发的初步方案15-17第五部分 项目开发价值评估18-28第六部分 项目方案风险评价29-34第七部分 项目投资风险初步结论35第一部分 项目所在片区概况分析一、大亚湾片区概况1、概况：广东省惠州大亚湾是一个美丽迷人的海湾，她濒临南海，与深圳接壤，与香港隔海相望。惠州大亚湾（国家级）经济技术开发区于1993年5月经国务院批准成立，面积为9.98平方公里，2006

2、年3月经国务院批准扩大到23.6平方公里。包括经济技术开发区在内的大亚湾规划区于1991年6月由广东省人民政府批准设立，辖陆地面积265平方公里，海域面积1300平方公里。现有人口约12.2万人，其中常住人口7.2万人，流动人口约5万人。2片区土地政策及供应特征：1）大亚湾片区土地政策：l 根据大亚湾管委会惠湾20075号文件显示：2007年2月规划修编和闲置土地清查的范围为：全区整治土地面积36.54平方公里，其中西区上杨4.92平方公里，霞涌大岭1.81平方公里，响水河南部3.87平方公里，中心北区10.65平方公里，占全区整治土地的29.1，中心南区15.29平方米。l 大亚湾区尤其中心

3、区土地大多已出让，均掌控在开发商手中，土地闲置整治未落实之前土地入市时间不确定，项目未来竞争不明朗。l 本项目位于大亚湾中心北区土地整治范围内。2）片区土地供应特征：l 土地性质：石化工业土地占主体，居住用地面积约占23.8；l 居住用地：居住用地地块数量少，但地幅完整，且集中于澳霞大道上。l 出让时间：三宗居住用地于2007年1月29日集中挂牌成交。3片区各项配套设施现1）自然景观 大亚湾海域面积达488平方公里，黄金海岸线达52公里，海水清澈，沙滩绵延曲折，沙质柔软细腻，近海拥有近百个千姿百态的岛屿，呈弯月状分布，被誉为“海上小桂林”。大自然的鬼斧神工，使大亚湾成为南中国海的一颗璀璨的明珠

4、。著名的景点有东升渔村、大甲岛、穿洲岛、三门岛、熊猫金海岸、清泉寺、三棵树观景台等。2）交通路网公路网：惠澳疏港大道、深汕高速、惠盐高速、广汕高速、广惠高速、惠河高速、东部沿海高速。铁路网：京九铁路、广梅汕铁路、惠澳铁路、深沪厦铁路。航空网：深圳宝安机场、惠州平潭机场。海路（运）：惠州港、澳头客运港。3）周边环境与配套大亚湾管委会、相关政府机构、惠州海关、中国银行、建设银行、工商银行等各大银行机构、体育场、假日酒店、中海酒店等。4大亚湾规划1）规划分区大亚湾规划区为：东区、西区、中心区、港区等功能规划，分别隶属于霞涌、澳头、西区等街道办。大亚湾区规划图2）开发区优势大亚湾集中展现了中国沿海地区

5、的综合优势，具有发展成为超大规模经济体和区域经济中心的优良条件。主要体现在： 地缘优势：位于惠州南部，西接深圳，陆路距香港60公里，海路47海里。 港口优势：大亚湾海域宽、航道短、淤积少，是不可多得的天然深水避风良港。拥有国家一类对外开放口岸惠州港。 配套优势：大亚湾不仅初步形成了比较齐全的港口、主干道路、供水、供电、通讯等基础设施网络，而且紧邻惠阳区，距惠州和深圳市区仅40公里左右，有城市依托，生活配套便利。 市场优势：大亚湾地处珠江三角洲，是我国经济最活跃的地区之一，对化工产品需求量极大。 项目优势：大亚湾大项目相对集中，中海壳牌南海石化、广东LNG惠州电厂、中国海油惠州炼油、比亚迪以及华

6、德石化原油库等一批大项目已先后落户建设。3）大亚湾区功能定位与中心区规划：大亚湾区功能定位：力争通过510年时间的努力，奠定将大亚湾建设成为惠州城市南部的滨海新区，南中国海北岸的璀璨明珠的坚实基础。中心区规划：本项目位于行政商务区，即中心区，总用地面积约22平方公里，以行政、金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。二、大亚湾片区分析（1）目前区域经济形势涨势喜人从惠州市统计局公布的最新统计数据来看，2006年大亚湾和惠阳两区国民经济和社会发展呈良好的发展态势，区域常住人口增加到54.15万人，GDP增幅创近十年新高： 大亚湾区实现生产总值

7、100.2亿元，增长90.3%；惠阳区GDP06年达90.39亿元，比上年增长16.2%； 全年全社会固定资产投资38.83亿元，比上年增长57.3%； 第一、三产业平稳增长，分别上涨了4、19；第二产业快速增长，上涨14.4； 三次产业结构为：5.3 ：53.3：41.4； 在岗职工年平均工资15438元，增长19.6%。（2）未来将由石化产业拉动区域整体经济跃上新台阶大亚湾确立了建设石化数码产业名城、南海石化后勤服务基地、滨海二类大城市的发展定位，世界百强企业纷纷进驻，给两区经济注入了无限活力：大亚湾目前在谈在建的大项目和石化中下游项目共有26个，总投资额逾810亿元，其中已落户项目15个

8、，总投资额730亿元； 2010年大亚湾将完成1000亿人民币投入，实现1000亿元的工业产值和500亿元人民币的国内生产总值，人均GDP将达到46985元； 2010年整体GDP和人均GDP将比2005年翻一番，经济结构更加合理，第三产业将占据主导地位。 2016年完成1500亿元人民币的投入，初步建成石化区。 投资400亿元的中海壳牌项目将带来1:50的投入产出比；LNG电厂占地2平方公里，投资50亿元；东风汽车城占地2平方公里，投资50亿元；比亚迪项目，一、二期投资完成后，产值可达100亿元，年纳税额可达6亿元之多。 大亚湾目前共引进21个超过千万美元项目。（永昶电子、三洋电子、光弘电子

9、、宝兴钢铁、比亚迪等等）。（3）区域市政设施配套日益完善，路网交通将出现革命性的变革经济发展离不开城市配套设施建设，两区交通路网的大力改造，也将为经济腾飞插上翅膀： 2010年深惠轻轨对接计划被列入新的“十一五”规划，深圳地铁号线将扩延至惠阳淡水及大亚湾； 惠深沿海高速公路 ，双向车道，长约48公里，预计投资30亿元，06年5月份动工，预计2008年中将全线通车； 杭厦深沿海高速铁路，将直接接通深圳龙华站，惠州段全长公里，途经大亚湾、惠阳，预计2010年建成通车。（4）大亚湾住宅产品目前供应量略大，但同时外来需求量也不断增加 大亚湾、惠阳区域（两区）住宅产品07年下半年约10个项目，总体供应量

10、略大，深圳客户占绝对主流。 07年下半年，大亚湾、惠阳（两区）住宅销售均价为4000-4500元/平方米。市场结论：大亚湾区域经济趋好，房地产行业供需两旺，但仍需深挖惠阳和大亚湾本地内需市场，扩大深圳和惠州外销市场。未来几年，人口增加及便利的交通路网，珠三角产业互补和融合，惠深半小时生活圈（大亚湾、惠城、惠阳和龙岗区）浮出水面，将提升大亚湾区域地段价值，进一步刺激房地产业发展。本项目位于大亚湾中心区北片，片区的起点高、可建设性强的规划为项目赢得了发展先机！第二部分 项目概况一、项目位置：本项目位于惠州大亚湾CBD中心区，地处澳霞大道北侧，东临中兴五路，北面为规划路，西临金泓住宅用地。基地总面积

11、：42500.00平米，规划容积率为3.45。项目由9栋欧式住宅，1栋高档商务写字楼，1栋星级酒店以及沿街商业等公共设施组成。二、项目基本数据：总占地面积42500.00总建筑面积162568.00容积率3.45欧式住宅建筑面积98000.00 高档商务写字楼建筑面积24000.00星级酒店建筑面积14000.00商业建筑面积 10600.00地下车库面积15968建筑覆盖率22.4%上表涉及到的具体数字，最终以国土局的丈量报告为主第三部分 项目S.W.O.T分析1、项目优势分析 （Strength） 1)行政金融中心，地段佳，潜力大 2)中心地段，十字路口，展示性强； 3)东西南北，交通发达

12、； 4)视野开阔,远景较好（夜景、山景、海景）； 5)4万占地在这个地段能打造精品项目2、项目劣势分析 （Weakness） 1)地块规模中等偏小； 2)目前的居住、商务氛围弱； 3)目前的配套十分欠缺； 4)十字路口，噪音粉尘污染大； 5)东边农民房对本案形象有影响; 6)治安存在隐患。3、项目机会点分析（Opportunity） 1)大亚湾经济发展历史机遇； 2)政府投入力度大,配套规划日益完善; 3)商务、行政等氛围日趋浓厚； 4) 大开发商进驻将大幅提升片区价值； 5)明年底，沿海高速的开通，区域价值将进一步显现； 6)市场产品规划体系相对滞后，发挥空间大; 7)深圳客户异地置业增加。

13、4、项目潜在威胁分析（Threat） 1)未来年，开发区内将有大量物业 2)相继开发，市场前景不容乐观； 3)淡水吸引住大量客户，竞争激烈； 4)大盘（熊猫国际、未来万科项目等）进驻，地产格局发生变化，威胁较大 5)石化产业污染，对旅游大亚湾居住环境形成副面影响；第四部分 项目开发的初步方案一、定位思考：、随着大亚湾开发的日益成熟，片区的居住氛围日趋浓厚，相关的配套设施也将日益完善。而其较好的居住环境和相对合理的价格，将吸引越来越多的居家客户；因此，居家客户比例势必越来越大。、目前市场与未来市场将不乏中大户居家型大盘物业，但目前精品中等（过渡）居家型物业是市场的空白，成为本案发展的重要机遇；、

14、随着大亚湾的进一步发展，作为金融行政中心的本片区，投资价值将进一步凸显；综合考虑到市场的风险和价值，投资型物业我们提出：城市中心大生活社区+五星级酒店+国际商务公寓+商业新天名城，位于大亚湾经济开发区行政商务区中心，南临澳霞大道，紧邻体育馆、市政广场，是大亚湾中心区的第一个集高尚住宅、酒店、写字楼、商业为一体的城市综合体。二、整体定位：大亚湾CBD 国际都汇以“大亚湾CBD、国际都汇”为核心定位，打造一个具有国际化形象的复合空间和新区地标。u 功能多元化集办公、商务、住宅、商业的综合体u 满足于多层次（城市白领、商务人群、投资客、实力型企业）置业需要的高尚楼盘u 区域级商业中心 + 社区服务中

15、心三、项目产品定位：1、五星级酒店CBD,五星级国际酒店u 所属区域处于大亚湾城市中心区，并在城市功能中主要担当具有酒店级生活品质的居住产品；u 属于城市现实及未来规划的CBD核心区域的项目，项目产品能够具备商务接待与居住的双重功能；u 具备五星级国际酒店级的配套设施与高品质服务（星级酒店式大堂设计，叫车服务等）；u 服务的客户来源多元化（包括外资企业的外籍人士等）2、写字楼商务公寓大亚湾CBD,国际商务公寓u 所属区域处于大亚湾城市中心区，并在城市功能中主要担当具有商住两用的高档居住产品；u 属于城市现实及未来规划的CBD核心区域的项目，项目产品能够具备商务接待与居住的双重功能；u 具备小型

16、商务办公的软硬件条件的居住产品；u 服务的客户来源多元化（包括外资企业的外籍人士等）。3、住宅大亚湾城市中心大型生活社区，高尚的居家型中等户型产品u 所属区域处于大亚湾城市中心区，并在城市功能中主要担当具有规模化社区、人文文化个性特点、居家型产品；u 服务的客户来源多元化（包括异地、外企、外籍人士等）。4、商业城市级商业中心区与风情商业街u 所属区域处于大亚湾城市中心区，并在城市功能中主要担当具有综合型商业集合体、别具风情的街区商业、城市极具规模与特色的商业中心。第五部分 项目开发价值评估一、住宅部分：根据估价对象目前状态为未开发的土地，以及本市房地产市场中与估价对象类似的房地产交易实例比较多

17、的情况，本估价报告选用市场比较法为主要的估价方法。具体思路为：1、定价的影响因素地理位置-项目规模-周边环境-物业档次交通状况外部配套设施小区规划户型及景观发展商实力物业管理2、定价的基本原则1、根据对本项目周边地区的市场调查，及考虑到影响物业定价的各因素权重，综合分析评定物业的综合素质；2、参考同片区同类型项目的综合素质及价格水平，确定用“市场比较系数法”对相关楼盘的平均售价经过对比修正、加权平均得出本项目的销售平均价格；3、以对未来项目物业所能达到的要求以及物业管理所能实现的目标综合考虑；3、参考均价评定1、“市场比较法”对相关楼盘的平均售价经过对比修正、加权平均得出参考均价。2、.在近期

18、房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。针对本项目自身条件，选择周边六个可比较项目：A、美岸栖庭：位于大亚湾西区上杨响水河，作为典型的投资项目，作为本项目的重点参考项目；总占地面积：25815平米住宅建筑面积：74914平米楼层状况：3栋24层、1栋18层住宅户数：1036户，9.23推出银湖阁132套已售完；10.14推出龙华阁440套（含预留约150套谈团购）容积率：3.02停车位数量：467个均价：4500元/（毛坯），销售情况：销售率约70% 优势：地理位置优越，交

19、通便利；临近熊猫国际，具备一定的居住氛围。劣势：处在工业区，临主干道，有一定噪音影响。B、熊猫国际二期：本项目主要临近大亚湾大道，是大亚湾的代表性楼盘，可作为本项目的可参考项目；位置：惠州市大亚湾西区总占地面积： 83万平米总建筑面积：约110万平米容积率：1.3总户数：8000 该项目一期已售完，按市场走势，二手房价格5000元/平米，项目二期莱茵湖（德式风格）正接受客户咨询二期:9栋洋房，4栋9层，2栋11层，2栋28层；洋房户型80150，200多套联排别墅320350，20多套独栋别墅450550，8套双拼别墅。优势：u 交通极为便利：紧邻区域交通干道大亚湾大道。u 生活配套齐全：集学

20、校、幼儿园、标志性广场、多功能会所、医院、银行、风情商业街于一体。u 是惠州地区的超级大盘之一。劣势：u 项目前期未能很好树立项目品牌；地处工业区，居住人群较为混杂。 C、菩提园：是大亚湾片区质素较高的楼盘，是本项目的主要参考项目；地址：大亚湾西二干道占地：107726平米，总建筑面积：214393平米楼层状况：8栋32层住宅容积率：1.8，绿化率：68.8总户数：1466套，二期均价：4800元/销售率：二期在9月30日开盘，销售率约30户型面积分布（m2）4房3厅3卫298.324房2厅4卫220.38，219.874房2厅2卫204.93，207.71优势：地理位置优越，交通便利；大户型

21、设计，高端人群规划。 劣势：目前配套设施较差，没有居住氛围。 D、峰景湾：位于大亚湾澳霞大道旁，临近本项目，二期准备在今年底推出，可作为本项目的参考项目。总建面：5万平米楼层状况：3栋1618层，2栋9层均价：约3500元/优势：澳霞大道旁，交通便利。劣势：工程进度慢，楼盘形象不佳。E、听涛雅院: 位于大亚湾中心区北段(自来水厂南侧)，位置临近本项目，可作为本项目的参考项目。总占地：50224平方米，总建面：13.1万平米容积率：2.61，绿化率：31.5预计均价：5000元/（含装修）目前情况：正在办理“昌浩会”认筹，预计年底推出户型：面积在15-150之间，主力户型集中在30-60；LOF

22、T夹层，买一层得三层。 优势：周边有红树林，生态自然环境较好；交楼送装修，免去投资者后顾之忧。劣势：周边配套较差，没有居住氛围F、东方新天地：位于澳头镇新澳大道与进港大道交汇处，主力客户群为深圳客户，可作为本项目的参考项目。占地面积：5331平米，总建筑面积：71048平米楼层状况：一期30层，二期32层 容积率：13.1，总户数：748户，其中一期468套、二期280套目前状况：正在认筹，认筹优惠政策：交2万诚意金，享受额外98折预计推出时间：12月初对外宣称均价：4800-4900元/（含装修），除去装修4400-4500元/（毛坯）户型：分单身公寓（39.3244.9）、1房（68.68

23、73.28）及2房（82.2112.71）三种 优势：位于大亚湾澳头镇商业中心，大亚湾首个五星级酒店式公寓，带精装修，总价低。 劣势：目前项目周边环境较嘈杂。 3、参考均价评定项目参考均价计算影响价格因素权重新天名城美岸栖庭熊猫二期菩提园峰景湾听涛雅苑东方新天地平均价格(元/平米)PxPA=4500PB=5000PC=4800PC=3500PD=4400PE=4500位置交通106.5897.5688.5周边环境105.5786.5568生活配套845.8763.53.87片区心理指数53.6343.633.53.5物业规模421.62.52.21.31.81.5外部景观53343.5344内

24、部景观42.533.53233户型结构84.8666.54.566建筑形象85.566.56466小区配套754.76.55.544.54智能化设施53.546.5544.24.5发展商品牌96.578.56568.5交楼标准7464.24356样板房展示504.543.5014物业管理52.84.54.642.534合计10059.274.184.873.350.865.878.5权重取值20817252010评比总分和Qx= 446.4Q1=543.7Q2=616.9Q3=326.7Q4=375.7Q5=484.6Q6=581.5修正后各相关楼盘价格PiPi=( QX/ Qi)Pi 注：P

25、i为按揭折实均价PA=( QX/Q1)PA =(446.4/543.5)12000=3613PB=( QX/Q2)PB =(446.4/616.9)8500=3618PC=( QX/Q3)PC =(446.4/326.68)10000=6559PD=( QX/Q4)PD =(446.4/375.7)9000=4227PE=( QX/Q5)PE =(446.4/484.6)10000=3961PF=( QX/Q6)PF=(446.4/581.5)9000=3378各相关楼盘权重取值为WiWA= 20%, WB=8%, WC=17%,WD=20% ,WE=20%,WF=15% PX=PiWi=PA

26、WA+PBWB+PCWC+PDWD+PEWE+PFWF=361320%+36188%+655917%+422725%+396120%+337810%=4,280元/二、商业部分由于目前大亚湾中心区未有在售的商业项目。根据对该片区规划及发展的前景分析，结合本项目的自身规划优势，并与项目周边商业的各项条件与本项目加以对比分析，计算出本项目商业的价格保守估算在住宅价格的2.8倍，即11984元/M2左右。三、写字楼部分由于目前大亚湾中心区未有在售的写字楼项目。南山国际2005年销售均价约3800元/M2，2006-2007年初惠阳世贸广场和惠康国际的销售均价约4800-5000元/M2，预计海湾国际

27、中心的销售均价约7000元/M2，根据对该片区规划及CBD行政中心发展的前景分析和市场走势，结合本项目的自身规划优势，保守估算出本项目商务写字楼的价格在6000元/M2左右。四、五星级酒店部分由于目前大亚湾中心区未有在售的酒店项目，位于澳头的东方新天地项目销售均价约4000-4500元/M2，前期销售的假日酒店销售均价约6700元/M2。根据对CBD中心片区规划及发展的前景分析和市场走势，结合本项目的已引进香港曼福特国际大酒店的优势，保守估算出本项目酒店的价格在6500元/M2左右。第六部分 项目方案风险评价由于本项目所处大亚湾中心区，是政府未来重点的规划发展区域，通过对大亚湾中心区未来总体房

28、地产市场的展望以及结合本项目所在片区的定位，并选择近期房地产市场中与本项目处于同一供求范围内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，进行分析比较和修正，评估出本项目的市场价格：住宅部分的销售均价为4280元/平方米，商业部分的销售均价为11984元/平方米，写字楼的销售均价6000元/平方米，酒店的销售均价6500元/平方米计算。一、项目的投资收益项目包括：1、项目投资收益项物业类别销售均价（元/M2）可售面积（M2）销售率销售收入金额（元）住宅428098000100%419,440,000商业119841060095%120,678,880五星级酒店65002400095%148,200

29、,000写字楼60001400095%79,800,000合计768,118,880以上可售面积最终以国土局丈量报告为准2、项目转让成本（含土地成本、拆迁、三通一平、广场、市政道路等配套工程费用）：共 5000万 元。3、建筑安装成本费序号项目单价（元/M2）建筑面积（M2）总价（元）A前期费用3048770404877040B勘察、设计费701137976011379760C建筑安装19703202589603202589601基础土石方40650272065027202高层桩基础和主体14002275952002275952003水电安装18029262240292622404消防8013

30、005440130054405通讯10162568016256806智能化25406420040642007电梯7011379760113797608煤气管道40650272065027209保安系统101625680162568010电视天线152438520243852011公共部分装修1001625680016256800D室外配套1802926224029262240E其他建筑费用1001625680016256800F管理费（A+B+C+D+E）*2%7640696G不可预见费（A+B+C+D+E+F）*2%7793509.92H合计397，469，005.924、财务费用假设项目开

31、发期三年，项目用地的土地转让价款、前期费用和勘察设计按2年计息，建筑安装和项目管理按开发期的一半即1.5年计息，年利率按7.2%计。则利息额为用44,128,946元。计息项目计息期（年）年利率利息额(元)A土地转让价27.2%7,200,000B前期费用和勘察设计27.2%2,340,979C建筑安装1.57.2%34,587,968合计44，128，946.885、销售税金销售税金指营业税及附加费，取5.15%计算。则销售税金为：销售收入*5.15%768,118,880元5.15%39558122.32元。6、销售费用销售费用包括项目推广费和销售代理费，合计按销售收入的1.5%计。则销售

32、费用为：销售收入1.5%768,118,880元1.5%11521783.2元。7、税前利润销售收入项支出项投资收益项转让成本建安成本财务费用销售税金销售费用 768,118,880元50,000,000元397，469，005.92元44，128，946.88元39558122.32元11521783.2元225,441,022元。8、所得税 按项目税前利润所得的15%计，则所得税为：所得税税前利润*15225,441,022元 1533816153.25元。9、税后利润税后利润税前利润所得税225,441,022元33816153.25元191,624,868元。 投资利润估算表 金额单位

33、:元销售收入：768,118,880减:土地转让价款50,000,000建筑安装成本397，469，005.9财务费用44，128，946.88销售税金39558122.32销售费用11521783.2税前利润225,441,022所得税33816153.25税后利润191,624,86810、项目投资利润率项目税前投资总利润率：项目税前利润/投资成本225,441,022/(50，000，000+397，469，005.9+44，128，946.88) 45.86%项目税后投资总利润率：项目税后利润/投资成本191,624,868/(50，000，000+397，469，005.9+44，1

34、28，946.88)38.98%第七部分 项目投资风险初步结论在对大亚湾中心区地产市场调查分析的基础上，结合项目自身良好的综合开发条件，通过对项目投资回报的静态分析，可以对项目投资前景产生初步的结论：由于项目发展背景良好，项目区位优势相对较强，具有较大的优势发展空间，本次初步评价报告在充分考虑投资风险的情况下，即：销售价格比较保守、销售率预留一定上升空间、建筑安装等成本投入相对较高、并计算好所有的财务开销成本等情况下，假设项目2年开发完成，2年间，项目的税后总投资回报率约在39%左右。该投资回报在目前惠阳大亚湾房地产市场属于较高水平。如果再考虑到项目区位的优越性及土地的稀缺性，本项目未来仍具有较好的升值空间；因此，本项目的开发建设是具有较高的可行性。