开发拓展篇新店选址评估作业规范.doc

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1、开发拓展篇-新店选址评估作业规范 北京东方国泰商业顾问有限公司 开发拓展篇-新店选址评估作业规范 超市实用指导工具书开发拓展篇新店选址评估作业规范北京东方国泰商业顾问有限公司二零零九年一月目录3前 言 3评估判定选址成功与否的关键 5第一章 店辅选址评估的目的 6第二章 店辅开发作业流程 7第三章 店铺选址评估作业流程 8第四章 立地商圈调查作业流程 9第五章 业态定位与选择 12第六章 店址选择策略 19第七章 商圈调查 24第八章 城市数据调查及评估 29第九章 店铺设立商圈评估作业规范 32第十章 新店选址立地评估作业规范 37第十一章 店铺选址评估作业规范 前 言评估判定选址成功与否的

2、关键无论是成功连锁企业的老兵，还是刚刚涉足零售业的新人，都知道一个道理，那就是选址的重要性，超市的成功运作与否，店铺选址占了50%的比重。即使是没有从事过商业的人都知道，开店绝对不能开到荒郊野外，哪怕是开一个小小的杂货店都要找附近居民多，临街，路上行人多地地方，何况动辄投资几百万甚至上千万的大卖场或是标超，稍一疏忽，就会损兵折将，血本无归！由于选址的因素导致企业倒闭的例子已经是不胜枚举。开在偏僻的地方不行，是不是开在闹市区，商业中心就可以了呢？也未尽然！某大型连锁企业曾经在某区开的一家店，店址是所在区域绝对的闹市黄金地段，但是所处的位置是当地人早班上班行进方向所处的街边，下半时大量的客流都是在

3、街对面，开店初期马路中间没有隔离带，顾客还可以在门口的位置从对面穿行过来，但是开店后期由于交管部门考虑行人安全的因素，在马路中间立起了1米多高的安全防护栏，人行道又距离比较远，对面的顾客过来不是很方便，导致该店的销售锐减至每天不足一万元，一个月的销售连房租和水电费都快不能支付，而不得不最终关门大吉！为什么会出现这样的情况？通过这个例子反映出什么问题？问题就出在前期市调做得不够，调查的不够全面，由此所作的评估也不够科学。调查和评估的目的是什么？主要体现在以下几个方面：11判断理想店铺地址的四个条件是否具备。（1） 规模性的目标顾客群及较强的购买能力。（2） 便利的道路与交通条件。（3） 持续经营

4、能力。（4） 卖场面积的合理性。（5） 物件及立地是否适合设店。2为店铺投资计划提供详实的方案建议。3为预估企业未来盈利能力提供基础性依据。4为编制企业经营计划提供基础性资料。本册（店铺设立评估作业规范）通过从店铺的选址、调查、评估等方面进行了一系列的流程和制度描述，希望以此为店铺开发的同仁们提供帮助，能够企业决策者提供规范、细致、全面、可行的开店评估报告，也衷心地希望所有开的店店店成功。北京东方国泰商业顾问有限公司 二零零九年一月第一章 店辅选址评估的目的0目的为明确规定店铺开发评估的目的，特制定本规范。0适用范围适用于店辅开发部工作人员。30流程内容3. 1 为决策提供重要依据。3. 2

5、通过物件及立地评估判定是否适合设店。3. 3 通过商圈调查了解居民情况及消费力、竞争力判定是否适合设店。3. 4 通过物件及立地评估为建设规划提供重要参考依据。3. 5 通过商圈调查为店铺的商品规划，营运规划提供参考依据。3. 6 通过商圈调查为投资评估提供依据。第二章 店辅开发作业流程10目的为明确规定店铺开发的作业，特制定本流程。20适用范围适用于店辅开发部工作人员。30流程内容3.1立地开发3.2设计规划3.3设备维修第三章 店铺选址评估作业流程10目的为明确规定店铺设立的评估作业，特制定本流程。20适用范围适用于店辅开发部工作人员。30流程内容3. 1设店评估作业流程（见下页）第四章

6、立地商圈调查作业流程10目的为明确规定设立店铺商圈调查的作业，特制定本流程。20适用范围适用于店辅开发部工作人员。30流程内容3. 1立地商圈调查作业流程（见下页）： 第五章 业态定位与选择10目的为明确规定公司的业态定位，特制定本规范。20适用范围适用于店辅开发部业态定位工作。30职责 明确公司店铺业态定位，选择适合公司发展目标的店址。40工作程序4. 1业态：业态是指经营形态，是根据经营者所采取的经营方式而定，主要的业态包括：大卖场、综合超市、仓储店、便利店、便利超市、专卖店、百货店等。它不同于按经营品种定位的业种（如副食店、菜市场、服装店等）4. 2各业态市场定位：4.2.1 各业态定位

7、一览表：目标顾客商品定位店铺面积商品定位商圈范围大卖场家庭，每周购物1-2次基本生活用品一次购足5000-8000平方米8000种以上30万人，5KM综合超市主妇，每周购物3-4次日常需要，生鲜食品2000-5000平方米5000-8000种3万人，1KM便 利 店青年学生，每天购物一次饮料，即食方便食品100-200平方米2000种5000人800米便利超市家庭，青年日常需要，快速食品300-800平方米4000-5000种5000-15000人1.5KM仓 储 店高收入会员，每周1-2次大宗购物5000平米4500-5000种50万人15KM以上百 货 店新家庭，青年耐用品，高档品，时装1

8、.5万平米以上30000种以上10KM4.2.2 大型综合超市是发展的主流由于大型综合超市经营品种丰富，能真正满足一次性购物的需要，无论是外资企业还是民族商业，这几年的市场发展都证明，大型综合超市是当前发展的主流，也是未来中国零售业发展中的第一主力。但是，随着大型综合超市激烈竞争的提前到来，鉴于大型综合超市对中小型零售业的杀伤力以及盲目布点的不合理，一些城市已对大型综合超市的发展进行了相应的规定和限制。积极开拓的零售企业在继续扩展大城市市场的同时，应该注意人口在100万左右，居民收入较高的中等城市。4.2.3 便利店的优势便利店以其容量小、周转快、便利快捷的优点，成为超市的补充，并逐渐体现出它

9、的优势。尤其是新生代年轻人对快节奏生活的追求，使得便利店成为这些强力消费者的最佳首选。另外，由于便利店大多分布在各个社区及主要的商业街道，其日显突出的社区服务功能也成为强力优势。集邮局、书店、快印、速递、票务、速食店、药店、音像制品店、洗染店功能于一身的新型便利店正受到越来越多的年轻顾客的欢迎。4. 3 选择合适的业态 在对本企业业态选择定位时，应考虑到城市零售业竞争和业态分布，企业发展战略、资金规模，经营目标等问题，如：4.3.1企业资金是否充足？4.3.2预算中的投资回报率为多少？投资回报年限为多少？4.3.3所选择业态的发展前景如何？4.3.4所选择业态的当地市场是否已达饱和状态？4.3

10、.5您了解所选择业态的当地主要竞争对手的经营情况吗？4.3.6商圈内是否有足够的顾客资源？4.3.7商圈居民收入是否支持该业态的发展？4.3.8选择大型综合超市或仓储式会员制超市，是否有足够的停车位？4.3.9企业经营管理团队中的生鲜技术力量如何？是否足以突出企业的生鲜特色?4.3.10如果选择便利店，商圈内是否有足够多的年轻人或单身宿舍？是否能够提供社区类服务？4.3.11如果打算进行连锁发展，现选业态如何为今后的发展做准备？现选业态是否与今后规划成为统一系统？4.3.12如果现在所选业态属原有业态的补充，如何与原有业态实现资源互补？4. 4 超市的业态4.4.1 根据超市系统店铺的实际发展

11、规划，可以将店铺划分为A类店，面积在300-800平方米的便利超市，和B类店，面积在1400-1800平方米的超市；4.4.2 根据超市总体经营状况，或在近期的业态定位决定以300-800平方米的便利超市为主，或适当开发100-200平方米的便利店；4.4.3 在连锁企业初创阶段，避免同时进入两种业态。第六章 店址选择策略10目的为明确规定公司的业态定位，确定适合超市的店址开发原则，特制定本规范。20适用范围适用于店辅开发部确定业态定位与店址选择谈判工作。30职责 明确公司店铺业态定位，选择适合公司发展目标的店址。40工作程序4. 1 各类超市业态的选址策略 4.1.1便利店的选址策略：商圈内

12、的常住人口应保持在5000人以上靠近聚集人的公共场所，如学校、剧院、旅游点等月租应在一天的销售额之下竞争者较少4.1.1.5 有单身宿舍或办公楼最佳；4.1.2 便利超市的选址策略： 4.1.2.1 可选择在菜市场或农贸市场附近开店，互为补充 4.1.2.2 避免与具有生鲜食品经营的其他超市模式开在一起 4.1.2.3 可选择在无法开设大型综合超市的地区开店 4.1.2.4 贴近居民区 4.1.2.5 避免与大型超市开在一起 4.1.2.6 可选择在高档住宅小区内开设 4.1.3 大型综合超市的选址策略： 4.1.3.1 25005000m2的超市，应选择在人口数达到510万的较大规模居民区中

13、开店 4.1.3.2 600010000m2及以上面积的超市，可选择城乡接合部，商圈内居民数达到1020万的地区开店 4.1.3.3 尽量避免与同类型的大型综合超市开在同一商圈内，二店的距离应保持在5公里内。 4.1.4 仓储式会员制超市选址策略： 4.1.4.1 一般选在租金便宜的城乡结合部 4.1.4.2 交通十分发达，如果周围有高速公路的出口最好 4.1.4.3 宽敞的停车场，一般停车场面积与营业面积的比例为1：1 4.1.5 着眼长远发展规划超市的发展，必须走连锁的路线。在第一家店铺选址时，就应考虑长远的规划与布局。4.1.5.1区域集中的布局策略：在市场拓展初期，为保证充分的共享资源

14、，分店之间的距离不宜太远，应在本区域内保持绝对的竞争优势。4.1.5.2有效的物流配送布局策略：应当在有效的物流线内布局设店，即配送车辆以6080公里/小时的速度，在一个工作日内可以往返。既充分利用资源，又提高的工作效率。4.1.5.3弱竞争市场的布局策略：在商业网点相对不足的地区，或竞争力较弱的区域现行开店，以满足当地居民的“购买饥渴”，同时避免与强大竞争对手正面冲突。4.1.5.4抢先排他型布局策略：对有较大发展前景的地区，先入为主，抢先开店。4. 2 选择店址的原则4.2.1店址的选择，是一项关系着店面未来的经济效益和发展前景的重要工作。通过我们对该城市调查分析、寻找一年内能产生利润并有

15、明显增加趋势的店址。有可能的话还要预测所选店址的销售额、毛利、成本和利润及未来的增长潜力。4. 3 选址的基本要素4.3.1 目标店方圆3公里区域内(10万人30万人)，居民聚居、人口集中的地方是适宜设置店面的地方；4.3.2 交通方便，旅客上车、下车最多的车站，或者在几个主要车站的附近，以在顾客步行不到20分钟的路内的街道开店；4.3.3 店面临主干道，门店设在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的，它位于两条街道的交叉处，是人流的停滞点，可以产生“拐角效应”；4.3.4 有充足的停车位(30100)；4.3.5 所处位置在当地有较高知名度；4.3.6 确定目标店时，应争取更多的户外广告位置；

16、4.3.7 确定目标店时，应考虑适当面积的库房，一般可占用200-300m2；4.3.8 参考店租价格：以当地为例4.3.8.1 1公里以内价格 *元/m2天；4.3.8.2 12公里以内价格 *元/m2天；4.3.8.3 23公里以内价格 *元/ m2天；4.3.8.4 条件好的店址,价格可适当放宽20%-35%；.4. 4 选择开店的商圈4.4.1 最佳目标店：4.4.1.1 繁华的市中心；4.4.1.2 大型百货商场；4.4.1.3 家具广场；4.4.1.4 高级住宅区；4.4.1.5 新建成的居民住宅区；4.4.1.6 人口素质较高的居住区；4.4.1.7有较多居住人口和活动人口的地方

17、；4.4.1.8 大型车站附近；4.4.1.9 同业态零售企业的附近；4.4.1.10 没有竞争对手的主要街道；4.4.2 最差目标店：4.4.2.1 僻静的小街小巷；4.4.2.2 人口稀少的居民区；4.4.2.3 机关单位集中的办公区；4.4.2.4 居民人口老化的地方；4.4.2.5 步行街等不宜考虑（不适宜开车购物）；4.4.3 装修定位：4.4.3.1 店内的地面、墙面、天花板均应有相应的装修、要力求有新的创意，体现出与众不同的风格、店内环境一定要保持清洁。(详见有关章节)4. 5 选择开店的方位4.5.1 选择现在被商家看好的店址，不如选择不久的将来会由冷变热，而目前尚未被看好的店

18、址。这样的门店位置费用低，潜在的商业价值大。因此，应特别留心城市建设的发展带来的变化。4.5.2 选择靠近大公司、大店铺的街道一边。这一侧出入者可以成为我们的顾客，另一方面是因为来过的顾客便于向别人介绍，比较容易指引他人光顾。4.5.3 选择靠近人口会增加的地方。住宅区的发展，新机构的设立，会给门店增添顾客，使今后的发展更具潜力。4.5.4 选择经营方向相辅相成的门市作邻居如:超市附近、家居商场附近。4.5.5 选择门店位置时，还应重视门店所在建筑提供的设施是否符合经营要求。4.5.6 在同一条街道两侧选择门市位置，以客流量多、能见度高、交通不易堵塞的位置为佳。4. 6 预测销售额的因素和方法

19、4.6.1 因素4.6.1.1 市场容量及竞争情况；4.6.1.2 交通；4.6.1.3 商圈内人口数量及人口基本素质；4.6.1.4 商圈内户均收入及消费支出情况；4.6.1.5 商圈内顾客消费习惯（消费品支出构成）；4.6.1.6 商圈内顾客习惯购买场所；4.6.1.7.店面情况；4.6.1.8 未来城市规划；4.6.2 因素分析方法4.6.2.1 同业态市场容量及竞争情况；4.6.2.2 调查大商场同业态部门及同业态零售企业基本情况（企业性质、员工数、年销售额），预计年同业态销售额,将调查情况列表；4.6.2.3交通第一步：购买城市地图，计算主要交通道路，如环线加放射路线结构地交通，可计

20、算该城市共有几条环线、几条放射线，环线和放射线交叉口是较好地店面位置，将交通状况整理列表。第二步：按交通状况表，对每一条道路和路口通过步行观察客流状况，对周边无住户路段排除，确定重点调查路口和路段，调查客流量和公交线路状况，依客流量大小进行排列。第三步：确定主商圈；目标店方圆3公里内居民调查；根据主商圈寻找可出租的店址，主要有新建底商，不景气商场、超市、工场厂房等，可主动找主要负责人面谈，面积在3000-10000平米（根据物业情况及周边情况决定业态），作为目标店址，对目标店址应调查周边3公里之内顾客群；店面情况4. 7 应该注意的问题4.7.1 注意租赁房屋租赁之前，应先了解房屋的基本条件及

21、价格，查看房屋的产权状况，实地考察，看是否适合我们经营，房屋有无破损，楼面的受力以及水电等情况，了解房租情况. 4.7.2 注意城镇的发展规划有些城镇人口稠密区的商业繁华区都在不断增多和扩大，都挤在城市某一块地方是不可能的，必须四面扩张，但扩张不是相等平齐的，而是有条件和有先有后的，选择场地就要注意到这一点，用长远的、发展的眼光对待这一问题。4.7.3 抓紧时机 要选择的场地只要基础好，有发展前途，看准了下决心定下来，环境和条件差一点，可以边经营边建设，逐步改善环境，创造好的条件。如果犹犹豫豫，当决不决，就会错过商机。4. 8 租 金 计 算4.8.1 计算原则先准确调研出该城市的年社会消费品

22、零售总额St，推算出同业态的年零售总额Sh。以该市同业态年零售额的40%为目标占有率乘以12%的综合毛利率Pt计算出大概的年毛利额Py。以年毛利额的20%作为这个城市的总租金额，分2到3年实施，第一年用总租金额40%的额度为宜，第二年依经营情况推进。4.8.2 计算公式第一年租金=Sh40%12%20%40%4. 9 市场调研工作内容4.9.1 城市基本状况调查4.9.1.1 本市全年常住人口数4.9.1.2 本市辖区人口数4.9.1.3 城市总面积4.9.1.4 人口密度（人口密度总人口数总面积）4.9.1.5 全市年人均收入（以公布资料为主）4.9.2 零售市场基本状况调查4.9.2.1

23、全市超市状况4.9.2.2 全市百货商场状况4.9.3 同业态市场基本状况调查4.9.3.1 大型连锁企业基本情况1）地理位置；2）场地面积；3）租金状况；4）硬件环境；5）外观照片；6）经营内容；7）服务特色；8）客流情况；9）经营额度；10) 广告内容； 宣传特色；运输状况；仓储状况；办公状况；人员总数；薪资构成及其它说明；每个门店建立一份档案，按分类，将详细情况归档。4.9.3.2 其它业态 同业态经营基本情况（百货商场、大型购物中心附属超市等）1）地理位置；2）场地面积；3）硬件环境；4）外观照片；5）经营内容；6）服务特色；4）客流情况；8) 经营额度；广告内容；宣传特色；运输状况；

24、仓储状况；办公状况；人员总数；薪资构成及其它说明；每个门店建立一份档案，将商场或大型购物中心详细情况归档。4.9.4 店址的确定4.9.4.1 用地确定：综合以上所有因素，确定店址，也可同时选择几个意向地址，进行综合评估。4.9.4.2 用地确保：有关适合的地点选定之后，接着则需展开用地确保的工作，查明新建分店或改建旧店是否符合城市规划及建筑方面的规定，特别是要了解各种限制性规定。.通过认真细致的谈判和严谨周密的法律文件，获得相关物件的租赁权。4.9.4.3 用地整备：1) 店前道路的改善2) 电气、煤气、自来水等公共设施3) 旧店外观的改造第七章 商圈调查10目的为明确规定公司店址开发的商圈

25、确定和调查，特制定本规范。20适用范围适用于店辅开发部调查分析工作人员。30名词解释3. 1 商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。商圈与超市经营活动有着极为密切的关系，无论新设或已设的超级市场，都不应忽视对商圈的分析。所谓商圈分析，就是经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查和分析，为选择店址，制定和调整经营方针和策略提供依据。40职责 在新店址的开发中，通过严谨细致的调查分析，掌握店铺周边详细可靠的第一手数据，为进行相关分析与预测提供依据。50工作程序5. 1 商圈分析的重要性：5.1.1 商圈分析是进行合理选址的

26、前提。经营者在明确商圈范围，了解商圈内人口的分布状况以及市场、非市场因素的有关资料的基础上，进行经营效益的评估，衡量店址的使用价值，按照设计的基本原则，选定适宜的地点，创造经营优势。5.1.2 商圈分析有助于制定竞争经营策略。经营者通过商圈分析，掌握客流来源和客流类型，了解顾客的不同需求特点，从而采取相应的竞争性经营策略，投顾客之所好。赢得了顾客的信赖，就赢得了竞争优势。5.1.3 商圈分析有助于制定市场开拓战略。通过商圈分析，可以帮助经营者明确哪些是本店的基本顾客群，哪些是潜在的顾客群，从而制定相应的市场开拓战略，力求在保持基本顾客群的同时，吸引潜在的顾客群，不断提高市场占有率。5. 2 商

27、圈构成的因素：商圈一般由以下三部分组成：5.2.1 核心商圈：最接近超市的区域，便利店的核心商圈为200米以内，便利超市核心商圈在500米以内，大卖场在1.5公里以内；5.2.2 次级商圈：位于邻近商圈以外的区域，便利店的次级商圈在200-500米，便利超市次级商圈在500-1000米，大卖场的次级商圈在1.5-3公里；5.2.3 边缘商圈：位于外围商圈以外的区域，便利店的边缘商圈在500-800米， 便利超市的边缘商圈在1000-1500米，大卖场的边缘商圈在3-5公里。 5. 3 商圈顾客组成：5.3.1 商圈顾客组成比例：在来店购物的顾客中，构成比例依次为：商圈层次所占顾客比例核心商圈5

28、550%次级商圈1525%边缘商圈5%5.3.2 商圈顾客购物占比 ：一般情况下，距离店铺越远的商圈，来店购物的占比就越低，同时来店购物次数也相应较低。在竞争优势较明显的前提下，通常的测算方法：5.3.2.1 核心商圈80%居民会每月来店购物14次；5.3.2.2 次级商圈40%居民会每月来店购物10次；5.3.2.3 边缘商圈20%居民会每月来店购物8次。5.3.3 常住顾客与流动顾客5.3.3.1 居住人口：核心商圈内基本顾客的主要来源。5.3.3.2 工作人口：次级商圈内基本顾客的主要来源。超市附近的工作人口越多，商圈规模相对扩张越大，潜在的顾客数量就越多，对超市经营就越有利。5.3.3

29、.3 流动人口：边缘商圈的顾客基础。一个地区的流动人口越多，在这一地区经营的超市可以捕获的潜在顾客就越多，同时经营者云集，竞争亦趋激烈，这就要求经营者更讲求竞争策略和经营特色。当然，商圈顾客的确定受许多因素影响，经营者应该全面考虑，才能确定正确的商圈范围和来客预估。54 商圈确定应考虑的因素：5.4.1 地理因素：超市所在地区的特点。 5.4.1.1 中心商业区：交通方便，流动人口多，有大量的潜在顾客，商圈规模较大。但竞争激烈，超市需有出奇制胜的竞争策略。5.4.1.2 居民小区或城乡结合部：主要顾客为附近的常住人口，商圈规模较小，要扩大商圈规模则超是必须创出自己独特的经营特色，大型综合超市或

30、仓储式会员制超市还要求一定要有大型停车场。5.4.2 商品因素：超市所经营的商品种类。商品种类与商圈规模关系密切。一方面，超市在既定地区开展经营，经营的商品只有投目标顾客所好，才能吸引潜在的顾客，商圈规模才会延伸扩大。另一方面，商圈规模的大小与商品购买频率成反比。如日常生活必需品，购买频率大，顾客一般就近购买。而大型家电等耐用消费品，消费周期长，购买频率低，顾客则会扩大购买范围，则超市的商圈范围就较大。5.4.3 其他因素：5.4.3.1 超市的经营特征5.4.3.2 超市的经营规模5.4.3.3 竞争对手的情况5.4.3.4 顾客的流动性5.4.3.5 交通地理情况5.4.3.6 超市促销手

31、段5. 5 商圈内的市场调查：5.5.1 顾客群调查：5.5.1.1 常住人口家庭状况调查：可以采用委托专业人员上门分送，与居委会合作分送，邮寄或直接送入住宅区的信箱内。无论采取何种方式，都必须有必要的诱导，如重要性说明、赠送小礼品、按问卷编号抽奖等。便利店周边常住人口的调查应保证300-500份，以便对周边居民的家庭构成、年龄结构、职业性质、教育程度、收入水平、消费能力（月家庭支出额，用于食品的支出等）、交通工具等诸方面有充分了解，为以后进行有关的科学预测和确定适应周围消费群的商品结构提供丰富的资料。5.5.1.2 流动人口测定方法：选择适当的日期（如周六），指定专人到预定的店址测定各不同时

32、段（如早晨上班高峰、中午、晚上下班后等）的来往人流数和年龄结构，画出流动顾客曲线，预估入店率，即流动人口中进入店铺的人数比例。5.5.1.3 顾客购物倾向调查：对周边顾客的购物频率、购买商品意向进行调查，以确定店铺主要商品构成，满足顾客需要。 5.5.2 竞争店调查：5.5.2.1 现有同种业态店铺的数量、规模；5.5.2.2 现有同种业态店铺的经营状况；5.5.2.3 现有同种业态店铺的商品品项；5.5.2.4 现有同种业态店铺的商品价格和毛利水平；5.5.2.5 商圈内各类零售店的优势和弱点，短期和长期变动；5.5.2.6 商圈内零售店的饱和度。5.5.3 店铺周边机构调查：5.5.3.1

33、 通过走访、查阅资料等方式，了解店铺周边（可扩大商圈）的机关、企事业单位、厂矿、公司、院校、中小学、幼儿园等单位，掌握单位人数，收入水平、发薪日期、餐饮安排、后勤福利要求等，与相关单位建立固定的联系方式，为日后团购工作掌握第一手资料。5.5.3.2 了解店铺周边公共设施情况，如影院、餐饮、娱乐场所、图书馆、公交车站等情况，掌握相关规律，把握流动客流的动态。5.5.4 店铺商圈商品调查5.5.4.1 对店铺周边主要商品的品种、价格等进行调查，以确定店铺商品构成；5.5.4.2对店铺周边居民主要品牌、地方品牌等进行调查，更好地适应当地居民的消费需求。第八章 城市数据调查及评估10目的为明确规定公司

34、预开店城市进行调查及评估，特制定本规范。20适用范围适用于店辅开发部调查分析工作人员。30工作程序3. 1 城市状况调查3.1.1 城市地理、人口状况调查城市总人口（单位：万人），其中市区人口（单位：万人）；人口结构；数量；比例：分以下三段：1624岁，2535岁，3660岁；市区有多少户家庭，户均人数；适龄青年去年结婚数量；城市从业人员数量；私营企业人员从业数量；总面积（单位：平方公里），其中市区面积（单位：平方公里）；市区人口密度（人/平方公里）；以上数据采集是为了剥离出我们的消费主体，算出市区人口密度及我们的未来店面需要覆盖的面积；数据来源是统计局、规划局、民政局（亲自去或上网查均可）。

35、3.1.2 区县地理、人口状况调查与以上城市指标等同。数据来源是统计局、规划局、民政局（亲自去或上网查均可）。3.1.3 城市未来发展规划确定市区扩容是以“摊大饼”形式还是以新建“卫星城”形式发展；扩容方案是否实施，若实施已到何种程度；城市扩容速度快，对旧有销售格局的冲击就大，进军该市场机会多同时难度相对低，成功的机会大；市区若以“摊大饼” 形式扩容，环路成为店址的首选；市区若以“卫星城” 形式扩容，旧城与新城的连接干道成为店址的首选；数据来源是规划局并实地验证（亲自去或上网查均可）。3.1.4公共交通发展趋势调查市区公共汽车有多少条线路，它们总里程。近三年的载客数及未来几年的发展规划。每条线

36、路的票价及月票的价格。自行车的现有数量及前两年的数量有轨交通是否有，若有，有几条线路票价及月票价。出租车拥有量及每公里价格。机动车状况，私车比例及近三年变化情况，小客车与货车比例。以上是为了解该城市百姓的基本出行方式。数据来源是交通局、公安局、公汽公司、出租车管理局及统计局（亲自去或上网查均可）。(填表格3)3.1.5房地产状况调查商品房开工及在建项目数量；总建筑面积；房屋空置率；每个项目销售均价及规模（建筑面积）；住宅项目的户型结构及比例；以上是为了计算该城市同业态消费未来一年的增长趋势；数据来源是规划局（亲自去或上网查均可）、各项目实地走访。3.1.6各商圈房屋租金状况调查首先把全市的商业

37、街划分为四种类型；A类主商圈最好；B类次商圈；C类有潜力；D类暂无价值；采集每一类的市场报价大型底商综合楼商品市场临街铺面房写字楼住宅楼。以上是对该市租金整体状况进行摸底；数据来源是各中介公司及市场调研。3.1.7经济发展状况调查国内生产总值及近两年增长率人均GDP社会商品零售总额家用同业态零售总额户均家用同业态消费额人均收入同业态销售从业人员人均收入，主要岗位人均收入：店长；部门经理；主管；领班；基层员工；会计；出纳；收银员；金库人员（总收）；大宗业务员；防损员；收货员；核算员（或录入员）；系统维护员（电脑部）；保洁员；工程水、暖、电工等；企划人员（平面设计、行销策划）或美工；行政人员；人力

38、资源人员；以上人员含初级、高级、资深；数据来源是市统计局及市场走访调研。3.1.8未来竞争对手状况调查市区同业态零售商有多少家，每家营业额；市区有多少同业态卖场，每个面积有多少；市区同业态总经营面积；全市同业态卖场每平米年平均营业额；零售商同业态经营门类集中度调查，依我公司主要门类划分为：便利店；标准超市；大型综合超市；仓储店；大卖场；大型百货店附属超市；大型购物中心附属超市；数据来源是国家信息中心、市统计局、各供货商、税务局及市场走访调研。3.1.9媒体情况调查平面媒体有多少家，每家发行量、发行对象、发行方式，每年广告分类收入，广告报价；广播媒体有几家，收听覆盖率对比，受欢迎栏目时段收听率对

39、比，报价；电视媒体收费报价；平面广告公司报价采集；DM广告发行报价采集；车体/出租车顶灯广告报价采集；户外广告报价采集；墙体广告报价；楼宇电视传媒报价；公交车等交通工具车内传媒报价；3.1.10 办公用品及消耗品报价采集；3.1.11潜在大宗客户数量采集；娱乐场所数量/密集度采集；餐饮业场所数量/密集度采集；工业企业数量/密集度采集；商业企业数量/密集度采集；教育单位数量/密集度采集；医疗机构数量/密集度采集；金融机构数量/密集度采集；国家公务职能事业部门数量/密集度采集；私营小商店/杂货店/批发店/密集度采集以上单位福利采购流程及采购频度/额度；312 评估报告的编写3.12.1 体例以说明

40、文为主列举数据进行说明，并附以事例及现场图片3.12.2 方法根据各种相关数据进行论证。分析该城市的经济发展速度，城市规模，是否适合开连锁店；分析进入该城市的投入产出比，需要开多少家店才能基本覆盖，第一年的营业额预测及各项费用支出预算；根据房地产情况分析该市整体同业态市场第二年的增长潜力。分析预测我们第二年的增长趋势；分析客流规律及消费潜力；分析交通地理条件；分析竞争激烈度；分析人力成本；分析广告宣传成本；分析人文状况；分析其他影响经营的因素，如政府的工作效率等。第九章 店铺设立商圈评估作业规范10目的为明确规定公司预开店商圈进行评估，特制定本规范。20适用范围本规定适用于店辅开发部调查分析工作人员。30工作程序3. 1立地点位置详细图绘制注： 代表竞争店 公共场所 第一：商圈500M内 户 第二：商圈500M-1000M 户 第三：商圈1000M-2000M 户 (不同业态及面积的商圈辐射半径不同)3. 2 商圈评估：