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1、深圳国际会展中心（一期）配套商业用地土地使用权及国际会展中心（一期）建设运营权出让投标须知一、制定依据及适用范围根据有关法律、法规和规章的规定，受深圳市规划和国土资源委员会、深圳市经济贸易和信息化委员会（以下统称招标人）委托，深圳市土地房产交易中心（以下简称交易中心）制定本须知。 本须知适用于交易中心受招标人委托，采用邀请招标方式组织深圳国际会展中心（一期）配套商业用地土地使用权及国际会展中心（一期）建设运营权（以下简称招标标的）出让和投标人参与投标等招投行为。本须知所称邀请招标，是指招标人发出投标邀请书，邀请特定企业参加招标标的出让活动并参与投标，根据投标和评标结果确定中标人的行为。二、招标
2、文件招标文件包括：（一）深圳市土地使用权出让公告（以下简称出让公告）；（二）深圳国际会展中心（一期）配套商业用地土地使用权及国际会展中心（一期）建设运营权出让投标邀请书（样本，以下简称投标邀请书）；（三）深圳国际会展中心（一期）配套商业用地土地使用权及国际会展中心（一期）建设运营权出让投标须知（以下简称投标须知）；（四）综合评标评分表（含技术标评分规则）；（五）深圳国际会展中心（一期）配套商业用地土地使用权国际会展中心（一期）建设运营权出让投标文件（样本，以下简称投标文件）；（六）中标通知书（样本）；（七）深圳市土地使用权出让合同书（样本，以下简称出让合同）；（八）深圳国际会展中心建设运营监管
3、协议书（样本，以下简称监管协议）；（九）深圳国际会展中心（一期）及其配套商业用地平面总图。三、投标约定提交投标文件前，投标人应对招标标的进行实地踏勘，全面了解招标文件和宗地现状；对招标文件和宗地现状有疑问的，应在提交投标文件前向市规划国土委书面提出。投标人一旦递交投标文件，即视为对招标文件内容清楚并自愿受其约束，对宗地现状无异议。投标人中标后，不得以招标文件和招标标的的现状异议对中标结果及所签署的相关文件提出抗辩。 四、招标文件的修改本次出让的详细资料，请查阅招标文件。招标人需要更改本次出让招标文件内容的，将通过补充公告或投标邀请书补充说明的方式送达接受邀请的投标人。补充公告或说明与本次其他招
4、标文件具有同等效力，若有不一致时，以日期在后者为准。五、投标人资格（一）只有收到投标邀请书的企业才能参与投标。（二）收到投标邀请书可以独立投标，也可以联合其他获得邀请的企业联合投标。组成联合体投标的，每个联合体的组成企业中收到投标邀请书的企业不得超过两家，且每个联合体的组成企业不得再单独投标或再与其他企业组成联合体投标。六、会展运营机构参与方式投标人必须明确合作的会展运营机构，并提供与运营机构的合作关系证明文件。运营机构可以股权合作或接受委托等形式参与深圳国际会展中心运营，但不得作为投标人且只能与一家投标人建立合作关系。七、投标文件的编制（一）投标文件的数量要求投标人应提供1份正本， 8份副本
5、。（二）投标文件的语言及计量单位1、除签名、盖章以外，投标人提交的投标文件正本必须用中文（简体，下同）书写，技术标A4-A8部分须逐页附英文译文。投标人随投标文件提供的证明文件和资料可以使用其它语言，但必须附中文译文，并以中文为准；未附中文译文的，可能导致的对投标文件不利解释的一切风险和后果，由投标人自行承担。 2、正本与副本文件内容有歧义的，以正本中文解释为准。3.除招标文件另有规定外，计量单位应使用中华人民共和国法定计量单位。（三）投标文件的组成1、 投标文件由技术标书、商务标书组成。A、 技术标书，包含但不限于以下内容：A1. 技术标书封面A2投标人证明文件A2-1经年检有效的营业执照副
6、本（复印件加盖单位公章）A2-2法定代表人证明书及法定代表人身份证复印件A2-3 法人授权委托书及委托代理人身份证复印件A2-4投标人基本情况表（复印件加盖单位公章）A2-5联合投标协议书（原件，仅联合体投标的需要提供）A3投标函A4合作运营机构的综合实力A4-1合作运营机构的商业注册登记等主体资格证明文件A4-2合作运营机构的授权委托书及代理人的身份证明文件A4-3 投标人与运营机构的合作关系证明文件A4-4综合实力的证明文件A5.运营团队的组建方案及治理结构A6.运营管理计划A7.运营业绩目标及维护服务标准A8.其他B、 商务标书，包含但不限于以下内容:B1 商务标书封面B2 投标报价函（
7、四）投标文件的格式要求1、投标文件应包括本须知规定的内容。投标人提交的投标文件应统一按本须知第七条第（三）项“投标文件的组成”的顺序编排、装订成册。具体封装要求以本须知第七条第（七）项“投标文件的密封和标记”为准。2、投标文件正本需用不褪色的蓝黑墨水书写或打印，字迹应清晰、易于辨认。（五）投标文件编制要求1、投标人对招标文件内容有不明之处或持有异议的，应在提交投标文件前向招标人提出书面意见。若招标人不接受，投标人必须按照招标文件的要求作出回应，不能在投标文件中加进额外的条件。否则，其投标将会被拒绝。2.投标人或其合作运营机构属境外企业的，投标文件A2和A4中包括但不限于A2-1、A2-2、 A
8、2-3和A4-1 、A4-2文件的正本文件，应当依法进行公证和认证。3、投标文件必须按招标文件中的投标文件（样本）的格式要求加盖单位公章（同时应填写投标人的单位名称），并由投标人代表签名（手写，签章无效）。其中，投标人代表必须是投标人的法定代表人或授权的委托代理人。由委托代理人签字的应随投标文件一起提供授权委托书。否则，其投标将会被拒绝。授权委托书应当注明委托期限和以下具体授权事项，授权事项包括但不限于：（1）签署并提交投标文件；（2）签收中标通知书；（3）签订出让合同；（4）签订监管协议；（5）签订人才公寓建设和管理任务书（以下简称任务书）和人才公寓建设承诺书（以下简称承诺书）。联合投标的，
9、还需提供联合体各方签订的联合投标协议书。联合投标协议书应当明确：（1）指定一方作为联合体牵头方，代表联合体接受指令，并负责投标工作；（2）联合体各方拟成立项目公司的出资比例，各方在项目中的权利义务及所承担的法律责任；（3）投标保证金缴纳方式和联合体各方的缴纳比例。前款所称“负责投标工作”，仅指投标过程中的事务性工作，投标文件中所有法律文书仍须由联合体各方共同签署。4、任何行间插字、涂改或增删，修改处必须由投标人代表在旁边签名才有效。否则，将不予认可，由此导致的不利后果由该投标人自行承担。5、投标文件因字迹潦草或表达不清导致的不利后果由该投标人自行承担。6、投标人应按照招标文件的要求编制投标文件
10、。投标文件中所引用的顺序和编号应与招标文件一致，但可以增加说明或描述性文字。（六）投标报价1、投标人应充分了解各项足以影响投标报价的情况。2、投标报价采用的币种为人民币。 3、投标人报价不得低于投标邀请书中的出让起始价。出让起始价不等同于招标底价。投标报价低于招标底价的，作无效标处理。（七）投标文件的密封和标记1、投标文件中的技术标和商务标的封面右上角应当分别标注“正本”或“副本”字样2、投标文件中的技术标部分（正本和副本）和商务标部分(正本和副本)应分别密封包装在两个密封袋（箱）中，在密封袋（箱）上相应注明“技术标部分”、“商务标部分”，并分别注明招标标的名称、投标人名称。3、技术标A2和A
11、4中的公证认证文件，不便统一封装的，可以不与整份技术标文件装订成册；但仍应当统一封装在 “技术标部分”密封袋（箱）中。4、将上述密封包装好的技术标部分、商务标部分再统一密封包装在一个外密封袋（箱）中，并在外密封袋（箱）上注明“投标文件”、招标标的名称、投标人名称，并按出让公告的规定注明开标时间以及“在此之前不得开封”字样。5、所有密封袋的封口处均应贴封条并骑缝加盖投标人公章。（八）招标文件履行要求投标人应认真阅读招标文件的全部内容（包括招标文件的补充、修改及澄清文件），并严格履行招标文件的各项规定、要求。如果投标人不能履行招标文件的规定和要求，或者随投标文件提供的证明材料不能对招标文件的要求作
12、出实质性响应，可能导致其投标被拒绝。八、投标（一）缴纳投标保证金1、投标人应在出让公告规定的时间内，将规定金额的投标保证金交纳至指定账户。2、投标保证金不得由他人代为支付，联合投标的，联合投标人应共同就投标保证金的缴纳方式等在联合投标协议书中约定。3、出现下列情形之一的，招标人将不予退还投标保证金：（1）中标人拒绝签收中标通知书的； （2）中标人拒绝签订出让合同或出让公告规定的其他文件的；（3）投标人有不真实投标或其他法律法规规定的不予退还投标保证金的情形的。（二）提交投标文件1、投标文件的提交投标人应根据出让公告的规定，在投标截止时间前将投标文件密封送达指定地点。投标人员须为投标人的法定代表
13、人或其授权的委托代理人，并须携带法定代表人证明书及其身份证复印件（法定代表人应携带身份证原件）、法人授权委托书及委托代理人身份证原件。2、投标有效期（1）投标有效期为自开标之日起60日，在此期间，所有投标均保持有效。（2）在原投标有效期结束前，出现特殊情况，招标人可要求投标人延长其投标有效期。相应的要求及回复均应以书面形式做出。投标人同意延长的，不得要求或被允许修改其投标文件的实质性内容；投标人拒绝延长的，其投标失效，并有权收回其投标保证金。3、投标文件的修改或撤回投标人应当仔细、慎重，投标文件一旦提交即具法律效力，不可修改或撤回。4、投标文件不予受理的情形有下列情形之一的，招标人将不予受理投
14、标文件：（1）未按时、足额交纳投标保证金，或由他人代交投标保证金的；（2）在投标截止时间以后送达，或者未送达指定地点的；（3）投标文件未按招标文件的规定密封、标记和加盖投标人公章的。5、投标文件的数量要求投标时间截止后，已被受理投标文件的投标人数量少于3名的，招标失败，开标程序不予启动，招标人将不承担由此给投标人造成的损失。九、开标（一）招标人将按出让公告规定的时间、地点组织公开开标，邀请所有投标人代表参加。不参加开标会的投标人，视为其认可开标程序和结果。（二）参加开标会的投标人应委派一名代表，且必须为投标人的法定代表人或其授权的委托代理人，并须携带法定代表人证明书及其身份证复印件（法定代表人
15、应携带身份证原件）、法人授权委托书及委托代理人身份证原件。（三）开标会由招标人主持。（四）开标采用两阶段的开标方式。（五）第一阶段开标，开启技术标。商务标书封存在交易中心标书室。1、招标人当众宣布开标纪律，公布提交投标文件的投标人名单。2、招标人检查投标文件的密封和标记情况。3、经确认无误后，由招标人当众拆封，宣读投标人名称、投标保证金交纳情况以及招标文件规定的其他内容。4、招标人应把开标过程记录在招标评标报告，并由投标人签字确认。投标人拒绝在招标评标报告上签字的，视为同意开标程序和结果。5、第一阶段开标会结束，技术标、招标评标报告以及其他评标资料一并送交评标委员会评审。（六）技术标评审完成后
16、，进入第二阶段开标程序。1、招标人邀请所有投标人委派代表参加第二阶段开标会。不参加开标会的投标人，视为其认可开标程序和结果。2、招标人当众公布通过技术标评审的投标人名单和技术标得分。3、招标人拆封所有通过技术标评审的投标人的商务标书。宣读投标人名称、商务标投标报价以及招标文件规定的其他内容。4、招标人把第二阶段的开标过程记录在招标评标报告上，并由投标人再次签字进行确认。投标人拒绝在招标评标报告上签字，视为同意开标程序和结果。5、商务标、招标评标报告以及其他评标资料一并送交评标委员会评审。6、经评标委员会评审确定后，由招标人当场宣布各投标人技术标、商务标得分和评标总分，并公布中标人。十、评标（一
17、）评标委员会和评标1、 评标委员会的组建：招标人依法组建评标委员会，负责评标活动。与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会，已经进入的应当更换。2、评标委员会的职责：评标委员会应根据招标文件规定的评标方法和标准，对投标文件进行系统评审，确定投标人技术标、商务标得分及评标总分，并确定1名中标人。3、评标原则：评标活动应遵循公开、公正、公平、科学、择优的原则。评标委员会的评审应实行少数服从多数的原则，经评标委员会成员记名表决半数以上通过的评标结果有效。4、招标人应向评标委员会提供以下资料，供评标使用：（1）招标文件，包括招标文件的补充、修改和澄清文件；（2）经备案的设计文件、技术文件等资料；（3）
18、记录开标过程的招标评标报告；（4）评标委员会需要的所有评分表格；（5）其他评标必须的资料。（二）投标文件的初步评审1、由评标委员会进行投标文件的初步评审。2、投标文件有下列情形之一的，初步评审不通过，应作无效标处理：（1）投标人不符合出让公告规定或国家有关法律法规的投标资格条件；其中，收到投标邀请书的企业既独立投标又联合其他企业投标的，则该企业投标均为无效标；（2）投标文件的有关内容未按招标文件规定加盖投标人公章的，或未经法定代表人或其委托代理人签字的，或由委托代理人签字但未随投标文件一起提供“法人授权委托书”的；（3）投标函未提交或未按招标文件规定填写的；（4）投标文件字迹不清、无法辨认的；
19、（5）投标文件不齐备、内容不全或未按规定的格式填写清楚的；（6）同一投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中有两个或两个以上商务标报价的；（7）投标人提供虚假资料的；（8）商务标报价低于招标底价的。未出现上述情形，通过评标委员会初审的，视为有效投标。（三）投标文件的详细评审1、评标委员会应当根据招标文件，审查投标文件的全部投标偏离。投标偏离分为重大偏离和细微偏离。2、评标委员会根据综合评标评分表中的每项评审内容对投标人的技术标、商务标进行评审。（四）投标文件的重大偏离投标文件有下列重大偏离情形之一的，应作废标处理：1、投标人以他人的名义投标或出现下列串通投标、弄虚作假投标嫌疑
20、的：（1）不同投标人的投标文件内容存在非正常一致的；（2）不同投标人的投标文件的签字盖章为同一人的；（3）不同投标人的投标文件载明的项目负责人、主要技术人员出现同一人的。2、投标文件不满足招标文件规定的实质性要求的。（五）投标文件的细微偏离1、细微偏离是指投标文件在实质上响应招标文件要求，但在个别地方存在漏项或者提供的技术信息和数据不完整等情况，并且补正这些漏项或者不完整不会对其他投标人造成不公平的结果。细微偏离不影响投标文件的有效性。2、评标委员会应书面要求存在细微偏离的投标人在评标结束前予以补正。拒不补正的，在详细评审时可以对细微偏离按照不利于该投标人的原则进行判定，投标人因此提出的异议将
21、不予接受。（六）投标文件的澄清和对答辩人的要求1、评标委员会可以要求投标人对投标文件含义不明确的内容作必要的澄清、说明。澄清、说明不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。2、 投标人在评标期间应随时做好答疑准备，保证联系方式畅通。评标委员会要求投标人进行答辩，但投标人在规定时间内未派出答辩人的，评标委员会可能作出不利于投标人的判定，投标人因此提出的异议将不予接受。3、投标人委派的答辩人应符合以下条件：（1）需进行投标答辩的，答辩人必须是法定代表人、投标文件上签字的委托代理人，或拟派往本招标项目的项目负责人。其他人员不得进入答辩室。（2）答辩人须经交易中心工作人员核验其身份。答辩人务必
22、携带有效的身份证明材料。（七）无效标和废标的处理1、评标委员会评标时应坚持谨慎确定无效标和废标的原则。2、评标委员会在作出任何一项无效标和废标决定之前，都应严格遵循以下程序：（1）评标委员会应要求投标人委派答辩人作相应的答辩；（2）评标委员会将答辩记录送答辩人签字确认。如果答辩人拒绝在答辩记录上签字确认的，视为同意答辩记录；（3）评标委员会应在充分讨论的基础上，以记名方式，集体表决决定；（4）评标委员会通过表决做出无效标或废标的决定的，应在招标评标报告中详细记录做出无效标或废标的理由、依据和评标委员会表决的过程和结论。招标评标报告由评标委员会全体成员签字。若评标委员会成员对表决结论持有异议，可
23、以书面方式阐述其不同意见和理由；如果该成员拒绝在招标评标报告上签字，又不陈述其不同意见和理由的，视为同意表决结论。3、评标委员会在否决所有投标文件前，应当向招标人核实有关情况，听取招标人意见。（八）评标方法本次招标采用综合评标法，满分100分。其中，商务标67分，技术标33分。1、商务标评分办法。商务报价为深圳国际会展中心（一期）配套商业用地十一宗地的土地使用权出让地价款总报价，占67分。其中，报价满足招标底价得40分，报价最高者得67分，其他有效报价按照其在总体报价区间的位置根据公式计算得分，公式如下：投标人报价得分=40+（投标价-底价）/（最高价-底价）27。2、技术标评分办法。技术标部
24、分占33分，技术方案评分项目涵盖本项目达成“一流的展馆运营”这一目标中的核心要素，其分值根据项目相对于总体方案的重要程度进行分配。在技术方案中，投标人须明确合作的运营机构及其实力经验（6分），说明合作的方式及会展中心运营团队的组建（8分），论述对会展中心的运营管理计划（10分），并承诺运营期前5年业绩目标以及展馆服务、维护标准（9分）。针对每项内容，采用逐轮票决的方式进行排名打分。本次招标由评标委员会根据以上办法和招标文件综合评标评分表规定的评分指标和规则，对投标文件进行系统的评审和比较，招标文件中没有规定的标准和方法不得作为评标的依据。技术标得分按照各专家打分后的算术平均值确定，商务标得分按
25、照综合评标评分表及其技术标评分规则中的计算方法直接确定。技术标、商务标加总后的得分为评标总分。（九）中标人的确定原则1、评标委员会完成评标后，应向招标人提出书面评标报告。评标报告由评标委员会全体成员签字。评标委员会实行少数服从多数的原则，评标结果经评标委员会全体成员过半数通过有效。2、评标委员会在评标报告中确定1名中标人。评标总分最高者即为中标人，如果两个或两个以上投标人的评标总分相同，则商务标得分高者为中标人，如商务标得分仍相同，通过抽签确定中标人。3、评标委员会根据本招标文件的规定否决无效投标和废标后，剩余投标不足三个的，评标委员会应视投标情况，作出以下评标结论：（1）认为投标仍具有竞争性
26、的，招投标程序继续进行；（2）认为投标缺乏竞争性的，评标委员会可否决所有投标。所有投标被否决的，招标人应当宣布本次招标失败。4、评标过程中，若评标委员会认为本次招标缺乏竞争性，应终止招投标程序的，招标人应当宣布本次招标失败。（十）招标过程的保密性 1、评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审、中标人的推荐情况以及与评标有关的其他任何情况。否则，给予违反规定的评标委员会成员取消其评标专家的资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任；影响中标结果的，中标无效。2、中标人确定后，招标人无需向未中标人就评标过程及其未能中标作出任何解释。评标委员会成员或相关人员不得向未中标人透露评标过程的
27、情况和材料。十一、签约（一）中标后，中标人应当按照出让公告规定即时签收中标通知书，并签署监管协议、任务书和承诺书。（二）中标人按监管协议要求提交履约保函且经市经贸信息委书面确认后，应自书面确认之日3个工作日内凭有关证明材料向市规划国土委宝安管理局申请签订出让合同。（三）中标人的商务标报价即为深圳国际会展中心（一期）配套商业用地十一宗地土地使用权出让中标地价款。十二、款项支付（一）未中标的投标人，可自交易结束后的下一工作日起到交易中心办理投标保证金退还手续（不计利息）。（二）中标人应当按照出让合同及其他已签订的相关协议的规定支付中标地价款。其中，中标人已交纳的投标保证金（不计利息），可选择转为地
28、价款的一部分；也可选择全额支付成交价款后，再申请退还投标保证金（不计利息）。 （三）境外投标人以外币支付履约保证金的，中标后其地价款支付应当符合中华人民共和国关于外资准入房地产和外汇管理的有关规定。十三、违约责任（一）投标人有下列行为之一的，视为违约，可取消其投标资格：1. 采取欺骗、贿赂、恶意串通等非法手段取得投标资格的；2. 应依法取消投标资格的其他行为。 （二）中标人有下列行为之一的，视为违约，可取消其中标资格，中标人须按成交价款的20%向市规划国土委支付违约金，已交纳的投标保证金自动转为违约金的一部分不予退还；已签订出让合同的，市规划国土委可依法解除合同，收回土地使用权：1. 采取欺骗
29、、贿赂、恶意串通等非法手段取得中标资格的；2. 提供虚假文件材料、隐瞒重要事实，引起出让纠纷的；3. 逾期或拒绝签收中标通知书的；4. 逾期或拒绝签订出让合同的；5. 未按出让公告要求签订其他相关协议的；6. 未按出让合同等规定支付中标地价款的；7. 构成违约责任的其他行为。十四、附则（一）招标文件涉及的时间均为北京时间，具体时点以交易中心交易大厅电脑系统所显示的时间为准。（二）招标文件的解释权归招标人所有，招标人有权在法律允许范围内调整本次招标活动的细节并保留最终解释权。（三）投标人根据招标人提供的资料和数据作出的推论、理解和结论，招标人概不负责。（四）如果投标人实质上不符合出让公告规定的投标资格条件，即使已获取招标文件、参加投标并缴纳各种费用，招标人可以随时取消其投标或中标资格，招标人对该投标人的一切损失概不负责。（五）中标无效的，发出的中标通知书和签订的相关合同及协议自始没有法律约束力，但不影响相关合同及协议中有关解决争议条款的效力。（六）招标文件与其所有附件具有同等效力。（七）招标文件制订、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖。除招标文件另有约定外，发生争议的，由争议双方协商解决，协商不成的，可依法向人民法院起诉。深圳市土地房产交易中心2016年6月29日
