郑州市建设用地规划管理技术规定4178405694.doc

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1、郑州市建设用地规划管理技术规定（征求意见稿）郑州市城市规划局二00六年四月三十日目 录第一章 总则第二章 建设用地第三章 用地规划控制 第一章 总 则第一条 （目的依据）为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据中华人民共和国城市规划法、河南省实施办法、郑州市城市规划管理条例及有关的法律、法规、规章和规范，制定本规定。第二条 （适用范围）在本市行政区域内制定和实施城市规划，从事与城市规划有关的建设和管理活动，必须遵守本规定。第三条 （技术规定与控规的关系）编制详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划，下同）应符合本规定，并按相关程序经有权机关批准后，方可实施。第二章 建设用地第四条 本市建

2、设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参照城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）分类如下：居住用地（R）；公共设施用地（C）；工业用地（M）；仓储用地（W）；对外交通用地（T）；道路广场用地（S）；市政公用设施用地（U）；绿地（G）；特殊用地（D）；（一）、居住用地（R），指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地。居住用地包括住宅用地、居住小区及小区级以下公共服务设施用地、道路用地和绿地。1、第一类居住用地（R1），指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的用地；2、第二类居住用地（R2），指市政公

3、用设施齐全、布局完整、环境良好、以多、中、高层住宅为主的用地；3、第三类居住用地（R3），指市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般、或住宅与工业等用地有混合交叉的用地；4、第四类居住用地（R4），以简陋住宅为主的用地；（二）、公共设施用地（C），指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。1、行政办公用地（C1），行政、党派和团体等机构用地；2、商业金融业用（C2），商业、金融业、服务业、旅游业和市场等用地；3、文化娱乐用地（C3），新闻出版、文化艺术团体、广播电视、图书展览、游乐等设设施用地；4、体育用地（

4、C4），体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地；5、医疗卫生用地（C5），医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地；6、教育科研设计用地（C6），高等院校、中等专业学校、科学研究和勘测设计机构等用地；7、文物古迹用地（C7），具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、革命遗址等用地；8、其他公共设施用地（C9），除以上之外的公共设施用地；（三）、工业用地（M），工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。1、第一类工业用地（M1），对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地；2、第二类工业用地（M2），对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地；3、第三类工业用

5、地（M3），对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。（四）、仓储用地（W），指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。1、普通仓库用地（W1），指储存一般货物的普通仓库用地；2、危险品仓库用地（W2），指储存易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地；3、堆场用地（W3），露天堆放货物为主的仓库用地；（五）、对外交通用地（T），铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地。1、铁路用地（T1），铁路站场和线路等用地；2、公路用地（T2），高速公路和一、二、三级公路线路及长途客运站等用地； 3、管道运输用地（T3），运输煤炭、石油和天然气等地面管道运输

6、用地；4、港口用地（T4），海港和河港的陆域部分，包括码头作业区、辅助生产区和客运站等用地；（六）、道路广场用地（S），市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。1、道路用地（S1），主干路、次干路和支路用地，包括其交叉路口用地；不包括居住用地、工业用地等内部的道路用地；2、广场用地（S2），公共活动广场用地，不包括单位内的广场用地；3、社会停车场库用地（S3），公共使用的停车场和停车库用地，不包括其他各类用地配建的停车场库用地；（七）、市政公用设施用地（U），市级、区级和居住区级和市政公用设施及其附属的建筑物（含构筑物，下同）和管理维修设施等用地。1、供应设施用地（U1），供水、供电、

7、供燃气和供热等设施用地，不包括电厂、煤气厂用地（纳入工业用地）；2、交通设施用地（U2），指公共客运交通、货运交通和其他交通设施用地；3、邮电设施用地（U3），指邮政、电信等设施用地；4、环境卫生设施用地（U4），指雨污水泵站、污水处理厂及粪便垃圾集运、堆放、处理等设施用地；5、施工与维修设施用地（U5），指房屋建筑工程、设备安装工程、市政、工程绿化、地下构筑物等施工及养护维修设施等用地；6、殡葬设施用地（U6），指殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施用地；7、其他市政公用设施用地（U），如：消防、防讯等设施用地。（八）、绿地（G），市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地（包括其范围内

8、的水域）。1、公共绿地（G1），指向公众开放，有一定游憩设施或装饰作用的绿化用地，包括各类公园和街头绿地；2、生产防护绿地（G2），指用于园林生产、隔离、卫生和安全防护等的绿化用地。（九）、特殊用地（D），特殊性质的用地。第五条 各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行。尚无经批准的详细规划的，应按总体规划、批准的分区规划和本规定表一各类建设用地适建范围表（以下简称表一）的规定执行。凡须改变规划用地性质、超出表一规定范围的，应先提出调整规划，按规划调整的有关规定程序和权限批准后执行。城市规划行政主管部门在核定建设用地界线时，可以将相邻的城市规划道路、绿地、高压供电走

9、廊、河道控制地带、防护地带等公共用地等规划用地同时划入建设用地规划范围，由建设单位一并征后为公用。按照规划一并征用的河道绿化带及道路绿化带做公共用地的其面积参加用地指标平衡。第三章 用地规划控制第六条 对于中心城区，一环以内15亩以下小块地块原则上不再办理用地规划许可证；二环至三环内30亩以下小块地块原则上不再办理用地规划许可证；严格控制三环以外的房地产项目。为推动郑东新区建设，百亩以上的房地产项目原则上不再审批，特殊情况要报专题业务会研究。零散开发的小块地块由土地储备中心统一收购整合。第七条 规划用地周边的零星用地应按照统一规划要求，一并征用。第八条 建筑基地面积大于1万平方米的成片开发地区

10、，必须编制控制性详细规划，经批准后实施，作为城市规划管理的依据；未编制控制性详细规划的，不予审批。控制性规划调整应报原批准单位批准。成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标不得超过规定表二建筑容积率、建筑密度控制指标表（以下简称表二）。第九条 住宅用地或相邻有住宅的用地，其规划指标执行时，应首先满足城市居住区规划设计规范日照规定。第十条 建筑基地面积小于或等于1万平方米的居住建筑和公共建筑用地，其建筑容量控制指标在经批准的控规或分区规划中已经确定的，应按批准的规划执行。尚无经批准的上述规划的，其建筑密度控制指标应按表二的规定执行；其建筑容积率控制指标，应按表二规定的指标折减百分之五至百分之

11、二十（见本规定表三建筑容积率折减率表）执行。第十一条 表二规定的指标为上限。单个建筑基地的具体建筑容量可编制控制性详细规划，城市规划行政主管部门应结合现状情况、服务区位、交通区位、环境区位和土地价值等因素，进行综合环境分析后确定。第十二条 表二适用于单一类型的建筑基地。对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。第十三条 对未列入表二的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，

12、应按经批准的详细规划和有关专业规定执行。第十四条 建筑基地未达到下列最小面积的，不得单独建设。（一）、低层居住建筑为500平方米；（二）、多层居住建筑、多层公共建筑为1000平方米；（三）、高层居住建筑为2000平方米；（四）、高层公共建筑为3000平方米。建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且确定不妨碍城市规划实施的，城市规划管理部门可予核准建设。(一)、邻接土地已完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；(二)、因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的；(三)、农村地区的村镇建设，因特殊情况，确实难以达到前款规定面积的。第十五条

13、 原有用地的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。第十六条 三环以内的建筑基地为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按下表的规定增加建筑面积。但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的百分之二十。核定建筑容积率FAR每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方米）小于21.0大于、等于2，小于41.5核定建筑容积率由城城市规划行政主管部门按表二和本章的有关规定确定。开放空间的条件和计算方法由城城市规划行政主管部门另行制定。凡符合前款规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容

14、量控制指标范围。第十七条 高层建筑应沿景观路、主干路布置。原则上不再允许在次干路、支路沿线建高层建筑，即红线宽度小于40米的道路沿线原则上不得建设高度超过40米的高层建筑。第十八条 文物保护单位、机场、发射塔、雷达站等对周围环境有限高要求的，规划用地内建筑高度、建筑形式和距离均应符合保护规划或其他有关规定。第十九条 现有三环以内不符合规划要求的工业、仓储和市场，应按规划进行调整。工业企业搬迁后用地性质的调整应当符合城市规划要求。新建、搬迁的工业企业原则上安排在开发区或者规划的工业园区。第二十条 大、中专学校及职业学校外迁后，其用地原则作为中、小学教育用地或为调整教育用地使用，特殊情况经市政府批

15、准例外。第二十一条 国有土地使用权招标拍卖和挂牌时，必须准确表明出让地块的规划设计条件，国有土地出让成交签订国有土地使用权出让合同时，必须将城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图作为土地出让合同的组成部分。国有土地使用权出让的受让方在签订国有土地使用权出让合同后，应当持中标确认书、国有土地使用权出让合同、规划设计条件及附图向城市规划行政主管部门申请发放建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。第二十二条 建设项目选址意见书及建设用地规划许可证延期不得超过6个月。对土地管理部门依法收回的土地，原建设用地规划许可证自行失效。第二十三条 居住区绿地的规划指标必须符合城市居住区规划设计规范的相关要

16、求，同时还应满足：三环内改、扩、建，不应小于25%；三环外不应小于30%。第二十四条 其他用地绿地率控制指标必须符合下表规定：用 地 类 别绿 地 率（%）行政办公用地35商业金融业用地25医疗卫生用地45教育、科研、设计用地40工业用地、高新技术产业35（产生有害气体工厂40%）仓储用地25市政设施用地25对外交通用地20综合用地40表1：各类建设用地适建范围表 用地性质适建情况建设内容居住用地公共设施用地工业用地仓储用地对外交通用地道路广场用地市政设施用地绿地特殊用地R1R2R3R4C1C2C3C4C5C6C7M1M2M3W1W2W3T1T2T3T4T5S1S2S3U1U2U3U4U5U6

17、G1G2D1D2D31低层居住建筑2多层居住建筑3高层居住建筑4教育设施5商业服务设施6文化设施7医疗设施8体育设施9市场10办公建筑11旅馆12商住综合楼13对环境基本无干扰、污染的工厂14对环境有干扰、污染的工厂15普通储运仓库16危险品仓库17社会停车场18加油站19中、小学、幼儿园注：适建 不适建 由城市规划行政主管部门根据具体条件、规划要求或依照有关法规、规定按程序批准后确定。 表中未列入的建设项目，应由城市规划行政主管部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定。表2：建筑容积率、建筑密度控制指标表区位建筑容量类型旧城改造地区规划新区地区（三环以外）（二环以内）（二环三环）（

18、临30米及30米以上道路地区）（临30米以下道路地区）DFARDFARDFARDFAR低层居住建筑30%1.527%1.720%1.725%1.5居住建筑（含酒店式公寓）多层30%1.728%2.030%2.028%2.0高层25%3.525%3.025%3.0商业、办公建筑（含旅馆建筑、公寓式办公建筑）多层50%2.050%1.850%2.040%1.8高层50%4.045%3.540%2.5工业建筑（一般通用厂房）仓储建筑低层-40%1.040%1.0多层-35%1.235%1.2高层-公共绿地按照建设部公园内部用地比例的规定执行注：1、D建筑密度，FAR建筑容积率； 2、本表规定的指标为

19、上限。表3：建筑容积率折减率表建筑基地面积（平方米）折减率（J）百分比小于、等于1000平方米20大于1000，小于、等于3000平方米15大于3000，小于、等于7000平方米10大于7000，小于、等于15000平方米5大于15000，小于、等于25000平方米10大于25000，小于、等于30000平方米15郑州市建筑工程规划管理技术规定（征求意见稿）郑州市城市规划局二00六年四月三十日目 录第一章 总则第二章 建筑规划设计第三章 建筑间距第四章 建筑退让第五章 建筑高度和景观控制第六章 临时建筑第七章 建筑基地的绿地和停车第八章 附则附录1 制订依据附录2 名词解释附录3 计算规则附录

20、4 离界距离图示第一章 总则第一条 为了加强本市建筑工程规划管理，保证城市规划的实施，根据中华人民共和国城市规划法以及郑州市城市规划管理条例第六十三条制定本规定。第二条 本规定适用于本市城市规划区内各项建筑工程。农村个人建房以及城市旧城区私有房屋修建按有关规定执行。第三条 本规定所称建筑工程系指新建、扩建、改建的建（构）筑物及其室外装饰装修工程。第四条各项建筑工程的建设应当按经批准的详细规划执行。编制详细规划涉及建筑管理内容的应当符合本规定要求。第二章 建筑规划设计第五条 建筑工程的规划设计必须由具备相应资质的设计单位承担。建筑工程的规划设计系指总平面规划设计和建筑单体设计。第六条 建筑工程的

21、规划设计必须符合国家有关法律、法规、规范以及本规定的要求；涉及建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率、配套设施等控制指标的应当符合建设用地规划许可证确定的规划设计条件。第七条 建筑工程规划设计内容及要求（一）、建筑总平面规划设计一般应有以下内容：1、总平面规划图：周围道路名称、规划红线；用地界线；相邻用地建设情况；新建建筑的名称、编号、外轮廓尺寸、形状、层数以及高度；建筑与道路、河道、高压走廊、用地界线及周边现状建筑的位置关系和定位坐标；停车场、广场、绿地位置及数量；配套设施、辅助用房及构筑物的布局；建筑物的室外地坪标高；出入口位置及交通流线组织；技术经济指标；拟拆迁建筑的名称、位置、层数、外轮廓

22、尺寸；比例（1：500或1：1000）；指北针。2、彩色渲染图（含透视图、鸟瞰图、夜景照明效果图）或模型；3、日照影响分析报告；4、交通影响分析报告；5、工程管线规划设计和管线综合；6、竖向规划设计；7、文字说明；8、设计单位出图专用章、资质章以及注册师章。（二）、建筑单体设计一般应有以下内容：1、建筑的总平面规划图（内容同上）；2、建筑物的平、立、剖面图、基础图（比例1：1001：300，其中平面图应注明各层的使用功能）；3、彩色渲染图（含透视图、轴测图和夜景照明效果图）或模型；4、日照影响分析报告；5、交通影响分析报告；6、文字说明；7、设计单位出图专用章、资质章及注册师章。第八条 城市重

23、点控制地区或地段、建设用地大于3公顷的成片开发地区、城市主次干路两侧建筑、中心城区内11层以上高层建筑、5000平方米以上重要公共建筑的规划设计方案须报城市规划行政主管部门按下列相关程序审定后方可进行施工图设计：（一）、建筑规划处业务会或分局业务会；（二）、局建筑专题审批业务会；（三）、专家咨询或评审会；（四）、省会规划建设委员会办公室主任会议。注：1、其中城市重点控制地区、主次干路两侧建筑、中心城区内18层以上高层建筑以及5000平方米以上重要公共建筑须另报送夜景照明规划设计方案。2、规划市区内2万平方米以上的大中型公共建筑、3万平方米以上的综合建筑、5万平方米以上的居住建筑、规划交通重点地

24、段、重要位置（如二七广场和火车站地区）的建筑、交通枢纽、长途客货运站场、大型停车场等城市交通设施项目须另报送交通影响分析报告。第九条 第八条涉及的内容报送市城市规划行政主管部门的设计方案一般不应少于三个。第十条 室外装饰装修工程、临时建筑、零星建（构）筑物以及一般建（构）筑物的规划设计要求可适当简化。第三章 建筑间距第十一条 建筑间距的确定应当综合考虑日照、消防、环保、管线敷设、国家安全、建筑保护、卫生以及土地合理利用等因素。在已经批准的详细规划地区，应当按照详细规划确定的建筑间距执行；在未编制详细规划或详细规划未经批准的地区按本章规定执行。第十二条 住宅建筑间距应符合不低于大寒日日照2小时的

25、标准要求，其中旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准要求。以下两种情况除外：（一）、对已建成住宅，相邻新建建筑其侧向间距已满足本章相关规定要求时，对已建成住宅不再作日照分析。（二）、对新建建筑由于建筑布局和建筑艺术处理的需要，局部不能满足日照标准的住宅，不再作日照分析。住宅建筑间距除满足以上日照标准要求，并应符合以下规定要求：（一）、多、低层住宅间距1、多、低层住宅建筑平行布置主朝向为南北向时，最小控制距离南侧为多层时为18米，南侧为低层时为9米。主朝向为东西向时，最小控制距离主朝向一侧为多层时为15米，主朝向一侧为低层时为6米。2、多、低层住宅建筑垂直布

26、置最小控制间距多层为13米，低层为4.5米。垂直布置的多、低层建筑山墙宽度必须小于等于13米；大于13米的其间距按照平行布置的间距要求控制。3、多、低层住宅建筑并列布置的间距山墙最小控制间距多层为6米，低层为4.5米，并应同时满足消防及通道的要求。山墙开有卧室窗的，其山墙间距应适当加大。4、多、低层点式住宅次要朝向有卧室窗的，其间距按主朝向间距要求控制。5、多、低层住宅对角布置时，其对角最小控制距离按并列布置间距控制。（二）、高层住宅与高、多、低层住宅的间距1、高层住宅与高层住宅平行布置时最小控制距离不得小于下表所列值：高度（米）主朝向24H4040H6060H100南北向253035东西向2

27、025302、高层住宅与高层住宅垂直布置时最小控制距离不得小于下表所列值：高度（米）24H4040H6060H100最小距离182025垂直布置的高层住宅山墙宽度应小于等于16米，大于16米时其间距按平行间距要求控制。3、高层住宅与高层住宅并列布置时最小控制距离不得小于下表所列值：高度（米）24H4040H6060H60城市主干路60L40城市次干路40L25城市支路25L15H24米865524米H40米12108640米H60米181512860米H80米2018151280米H100米25201815（一）、建筑高度大于等于100米的，应相应加大后退距离，具体标准由城市规划行政主管部门核

28、定。（二）、建筑次要朝向后退距离按表2所列指标的0.8倍控制，且最小值为5米。（三）、高层建筑裙房部分后退距离按表2所列指标的0.6倍控制，且最小值为5米。（四）、城市道路交叉口四周建筑后退道路转交红线距离按表2所列较宽道路指标的0.5倍控制，且最小值为5米。（五）、地下建筑物和地下附属设施，退让规划道路红线最小距离为3米。（六）、除满足上述规定外，同时应符合第五章规定。第二十六条 新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、博物馆、大型商场、宾馆等有大量人流、车流集散的建筑物，其后退道路规划红线距离应满足停车、人流集散的要求，除经批准的详细规划另有规定外，一般不小于15米，并应留出临时停车或回车场地

29、。第二十七条 围墙退规划道路红线不少于1.5米；大门退规划道路红线不少于5米。第二十八条 旧城区及传统商业街道两侧的建筑在满足消防、交通、管线敷设前提下，经城市规划行政主管部门核定后退道路规划红线距离可适当减少。第二十九条 建筑物的基础、台阶、阳台、雨篷、散水及附属设施不得占压道路红线。在规定退让道路红线距离内，不得设置零星的建（构）筑物（围墙除外）。第三十条 沿河（渠）道规划蓝线（城市总体规划确定的长期保留的河道规划线）两侧的建筑其后退河（渠）道规划蓝线的距离，除详细规划另有规定外，均不得小于5米。第三十一条 沿铁路两侧新建、扩建建筑工程（直接为铁路服务的设施除外），应符合以下规定：（一）、

30、高速铁路两侧的建筑工程与最近一侧铁路边轨的最小距离不得小于50米；铁路干线两侧的建筑工程与最近一侧铁路边轨的最小距离不得小于30米；铁路支线、专用线两侧的建筑工程与最近一侧铁路边轨的最小距离不得小于20米；铁路两侧的围墙与最近一侧铁路边轨的最小距离不得小于10米，且围墙的高度不得大于2.5米。（二）、铁路两侧的高层建筑、高大构筑物（水塔、烟囱等）、危险品仓库和厂房与最近一侧铁路边轨的最小距离须经铁路主管部门审核后确定。（三）、在铁路道口附近进行建设的，须符合铁路道口管理的有关规定。第三十二条 在电力线路保护区范围内，不得新建、改建、扩建建（构）筑物。（一）、架空电力线路保护区，指导线边线向外侧

31、延伸所形成的两平行线内的区域。1、一般地区沿架空电力线路两侧新建、改建、扩建建筑物，其后退导线边线距离除有关规划另有规定外，不得小于以下距离：110千伏，5米；35110 千伏，10米；154330 千伏，15米；500 千伏，20米。2、中心城和郊区城镇人口密集地区，沿架空电力线路两侧新建、改建、扩建建筑物，其后退线路中心线距离应符合电力管理的有关规定。（二）、电力电缆线路保护区，指地下电力电缆线路向外两侧延伸所形成的两平行线内的区域。其每边向外侧延伸的距离应不小于0.75米。 第五章 建筑高度和景观控制第三十三条 建筑物高度除须符合日照、建筑间距、消防、抗震等方面的要求外，应同时符合本章规定。第三十四条 在有净空高度限制的飞机场、气象台、广播电台、电视台以及其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围的建（构）筑物其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。第三十五条 在涉及文物保护的区域和建筑保护单位周围的建筑工程，其建筑高度的控制应符合文物和建筑保护的有关规定，由城市规划行政主管部门会同有关部门具体核定。第三十六条 沿城市道路两侧建筑工程控制高度除经批准的详细规划另有规定外，应符合下列表3所列规定：表3道路规划红线宽度（L）建筑高度（H）城市支路25L15H40米城