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1、重庆市城镇地房籍数据库标准若干问题探讨摘要：重庆市城镇地房籍数据库标准是国内第一个关于地房籍数据库建设方面的标准。本文介绍了重庆市城镇地房籍数据库标准的编制情况，对该项工作中遇到的问题及解决方法进行了探讨。标准中也首次明确提出了房籍的概念，并提出了如何进行房籍的业务操作。关键词：地籍；房籍；权籍楼幢；数据库标准中图分类号：P23 文献标识码：A 文章编号：1674-3695-（2010)02-16-051引言在全国绝大多数城市中“地”和“房”的管理分别归属于不同的部门，土地由国土部门（国土资源管理局）管理，房屋由建设部门（房产管理局）管理，目前只有重庆和上海是在省一级将土地、房屋纳入一个部门管
2、理。但实际业务管理中，重庆的绝大部分区县土地和房屋还是分体运行。国土部门和建设管理部门按照各自的需求制定标准及技术规范，由于侧重管理的主体不同，导致了同一要素实体在两套标准中可能会产生差异性。在国土资源部制定的标准分类体系中，房屋归为“基础地理”要素中的“居民地”下（GB/T 13923-2006基础地理信息要素分类与代码），这显然不符合房产管理部门中把房屋作为主要管理对象的要求。现在要把土地和房屋纳入一个系统管理，直接导致了在“房”落“地”的时候会遇到规则上的限制。为了能够实现重庆市土地和房屋权籍的统一规范管理，实现“地”与“房”管理中的有效衔接，统一技术规范，我们开展制定重庆市地房籍数据库
3、标准（以下简称标准）的工作。2标准概述2.1标准制定原则与依据在制定该标准过程中，遵循的原则是地籍内容参照国土资源部的相关技术标准，房籍内容参照建设部下发的各类规范。该标准虽然是为了进行权籍管理而制定，但是也要考虑在相关管理环节中已经实施的各类规范要求（比如房产市场管理部门制定的技术规范）。制定标准时，主要参考和引用了以下标准、技术规范与文件。2.2标准体系内容由于地房籍涉及的内容繁多，如何取舍需要规范的内容，也是我们实际制定标准过程中面临的一个问题。经过多次和权籍管理部门与业务单位的商讨，考虑到描述核心内容所必须的信息，最终确定本标准共由四部分内容组成：基础要素描述（地理、行政）、土地（宗地
4、）、房屋（楼幢、户室）、土地房屋的权籍（物权）。见图1。在规则编码、空间要素、属性表结构设计时也均围绕这四部分，使标准脉络清晰，主次分明。对业务内容（如登记簿）的描述不在本标准之内，但是在设计属性表格时，要尽量考虑到业务办公及统计管理等工作的需要，使标准最大程度上覆盖主要业务表单内容。3标准编制过程中几个问题的解决3.1地房籍命名编码规则的确定（l）问题的提出因为房产产权管理涉及到部分土地的内容，所以其编码涵盖土地、房屋的内容。在编制标准过程中，制定编码规则时更多的是参考了目前关于房产产权管理的编码规则。经过筛选可以概括为四类：房地产基本单元所在栋地籍宗地代码定法位（简称分宗法），房地产基本单
5、元所在栋房产分幅分丘代码定位法（简称分丘法），房地产基本单元所在栋横纵坐标代码定位法（简称坐标法），房地产基本单元所在楼幢竣工日期定位法。国土部门在制定规范的时候更多考虑对土地的管理，对房屋的描述比较简单；房产建设部门制定规范多是从房产管理的角度来考虑，更多的是突出对房产产权的管理，忽视了前期地籍内容的反映，致使在制定标准的编码规则时，无相关规则可参考。（2）编码规则的确定本次编码规则大体上延用“分宗法”，在其基础上根据实用性原则进行适当扩充，图2为地房籍编码规则示意图。（3）地房籍命名编码规则说明地房籍命名由三大部分组成：行政区划代码地籍代码+房籍代码。编码规则采用数字编码的方式，这里只对特
6、殊之处进行说明。特殊之处说明：楼幢代码由五位组成，前四位为楼幢编号代码，第五位为标识码。标识码规则：标识码填写分0、5、9三种。当描述权籍楼幢时，该识别码填写为9；当描述楼幢时，如本楼幢为地下楼幢时该识别码填写为5，否则填0表示为地上楼幢（楼幢）。（4）该编码规则的几个特点在土地部分采用国土部门对土地的管理标准、在房屋部分采用建设部门对房屋的管理标准，通过统一的规则，建立起土地和房屋的有机关联。规定地籍管理的最小单元为宗地，房籍管理的最大单元权籍为楼幢。 是对城镇地籍库标准的有效延续，从逻辑上保证实现了对其中地籍部分的内容的完全继承。 从地籍到房籍层次清晰，符合事物的物理现实特征。该编码规则保
7、证了“地籍”和“房籍”两者的顺利过渡，从体系上解决了“房”落“地”的问题。该编码规则不仅实现了对一般意义上楼幢、户室的编号管理，也充分考虑到对地下楼幢、结构复杂楼幢、夹层房屋、权籍楼幢的管理。保证编码规则的规范性与实用性。3.2楼幢的界定（l）楼幢界定现状楼幢定义是“一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋”（房地产市场信息系统技术规范），是侧重于从物理结构方面来描述的。在实际业务中，对楼幢在各个业务环节的不同界定，直接造成了楼幢概念的不确定性。图3表示出了楼幢从设计到建成，以及后期的社会管理这一个周期中所涉及到楼幢命名的各个节点。楼幢界定问题成了长期困扰房屋测量、产权管理部门实际工作的一个难
8、题。比如有一座综合楼，地下是车库，裙楼为商业，其上两个塔楼为居住用途。在房屋设计阶段，其可能为一幢，市场销售阶段办相关的许可证时可能分成三部分，办理成了三幢楼，产权登记管理时可能会又按照一幢楼处理，后期公安户籍部门的社会管理中又会按照自己的规则界定楼幢。诸多环节对楼幢认定的角度不同，直接导致了楼幢实际界定的不确定性。（2）楼幢的界定方法l）楼幢的界定标准首次明确了楼幢的界定方法。界定楼幢时主要从房屋物理结构上考虑，在规划建设审批后依照其批准内容进行楼幢的确定，是物理幢的概念，界定时点如图3所示。楼幢需要满足的条件：建筑物结构上无法分割；规划建设部门批准“建设工程规划许可证”“建设工程施工许可证
9、”上明确规定同期施工、同期竣工的建筑单元。特殊说明：地下部分连通，地上部分呈互相毗连的房屋（两座以上），可将地下部分单独编号处理。2）地下楼幢越来越多的独立地下商场、地下车库的建成，使得房屋权籍管理者不得不考虑对这些地下建筑空间的管理。本标准中，在楼幢概念的基础上引入地下楼幢的概念：整体位于地下的建筑单元称为地下楼幢。地下楼幢的界定主要从这几方面考虑：没有地表出露的地下商场、地下车库，且建筑物的顶层位于地表之下；地下部分整体连通，地上部分呈互相毗连的房屋（两幢以上），该地下部分则作为地下楼幢单独编号。单幢综合楼的地下建筑部分不属于地下楼幢。地下楼幢的编码，有一位标识码作为区分地下楼幢，其他编码
10、与楼幢相同，具体见楼幢代码编号规则部分内容。3.3房籍概念的提出与表述标准中的核心是地籍和房籍。对于地籍的表述，国土部门已经有相关的规定（城镇地籍数据库标准(TD/T 1015-2007）、城镇地籍调查规程（TD1001）、地籍测绘规范（CH 5002-94)，对其概念、调查测绘方法已经做了详尽规定，并建立了规范性的地籍成果。如何对“房籍”进行表述与界定是在制定标准过程中必须要解决的一个重要问题。（1）房产产权管理现状房籍的概念应该是由房产管理部门提出，但是目前对此概念尚无一个清晰的界定。房产部门在进行房屋产权管理时，涉及对房籍的描述有诸多词汇：“丘”、“栋基底图”、“房籍图”、“房产产权”、
11、“房产产籍”等。国家对房籍尚无标准界定，对房籍概念界定的不清，直接导致了其管理的多样性。房产测量规范中对房产产权的管理是分为“房产分幅平面图房产分丘平面图房产分户平面图”。由于丘（概念：一块有界的地窖）从本质上来说还是土地的概念，故可认为房产管理分成三个层次，第一层是行政区划，第二层是土地（加入与房屋的关联信息），第三层是房屋本身（户室）。各地房产管理部门在房产产权管理时，通常是依据房产测量规范或是在此基础上的简单扩充实现房屋产权的管理，一般是在第二层和第三层之问加入对户室所处的楼幢的管理，如：“房产分丘平面图房屋坐落平面图（或栋基低图、建筑外框图）房屋分层分户平面图房屋分户平面图”。（2）房
12、籍的表述通过对国家相关标准及各地制定的关于房产管理的规范方法研究，参考国外相关机构对此的表述,我们认为标准中的房籍应由两部分组成：一是户室所处的楼幢（经产权部门确权，可称为权籍楼幢）的权籍，二是户室的权籍。房籍图至少应包括两部分内容：分幢图（描述权籍楼幢权籍情况的图）和分层分户图。针对房籍，标准里还做了具体约定：权籍楼幢（building cadastre）的定义：经产权部门对楼幢进行实地确权，由测绘部门依据确权情况及相关技术规范绘制出的反映楼幢权属状况的封闭单元。权籍楼幢是由权界点、权界线所构成的封闭单元。权籍楼幢的属性应包括该楼幢及所附若的土地的权属状况信息。权籍楼幢应包含两方面的描述：一
13、是楼幢的权籍，是指经过了产权部门的确权，并做好相关权籍备案；二是楼幢的分幢图，是测绘部门依据楼幢的确权结果实地测绘出的图，能够反映楼幢基底与土地结合情况，逻辑上实现“房”落“地”。4标准的创新点4.1首次将“地籍”“房籍”纳入到同一数据库标准中以往制定的关于地籍、房籍的标准基本都是各自为政，国土制定地籍标准，建设部门制定房产产权管理（房籍的雏形）标准，并没有一个统一的地房籍数据库标准。结合重庆国土房屋实行统一管理的现状，我们首次提出将地籍、房籍纳入统一的数据库中管理并建立标准，这是国内第一个关于地房籍的数据库标准。4.2首次明确“房籍”的表述通过查阅大量的房屋产权管理方面的资料、规范性义件，发
14、现目前国内对“房籍”概念并没有明确进行界定，更多的是采取了沿袭以往“房屋产权”等概念标准中肖次明确了房籍的表述，并阐述了房籍管理的相关操作。5保证标准顺利实施的条件该标准的制定，需要完善相关制度、规定才能保证其顺利实施。具体包括：房籍管理制度的完善、房籍测绘规范及细则的制定、房屋产权管理业务规则的改变、地房籍历史数据的清理整合。6束语目前，中国绝大部分地区还是在实行土地和房屋分离管理，但这只是管理体制上的障碍，从长远看房地产管理法早已推行两证合一制度，物权法的颁布也要求统一登记管理机构，土地房屋的合并管理是大势所趋。重庆市正在建设的“地房籍管理信息系统”就是以标准为核心，从地、房一体化管理的目
15、的出发，用技术手段规范业务操作上保证“地”、“房”合一管理，系统的建成使用将极大的推进重庆市国土房管信急化进程。参考文献：1住房和建设部,房地产登记技术规程（草案）,2009.2杨景川,鲁歆显,张英来,姚伟.吉林市房屋权属登记及档案管理模式的新探讨.房地产权产籍,2006年第三期.3济南市房产管理局.济南市房屋平面图绘制及房屋面积测量计算规则（试行）,1999.4德国土地测量和地籍管理局.http:/www.adv-online.de.5Matja Gricl，Emal Pgorel nik, Mihaela Triglav Borut Pegan-vokelj. Vzpostavitv katastra stavb-registrski podatki: The Setup of Building Cadastre-Registry DataJ. Geodetski vestnik,2003,47(3):193-214.6陶渝,李宏博.构建重庆市地房籍测绘质量保障体系研究J.四川测绘,30(2):78-81.
