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1、,文昌航天广场项目,整体定位与物业发展建议,同致行海南2011.11,整体定位回顾,物业发展建议,总体原则确定,价值点、客户需求,建筑、园林风格,户型、车位设置,相关配套,物业定位,世界级地标性投资度假综合体,世界级：航天，全世界瞩目点地标性：区域大盘集居住、商业、度假、休闲为一体。“航天广场”政府给予的特殊名权，具有海南唯一性、可复制性。,投资假：本案的核心价值所在，一皆为投资假考虑齐备，是主要使用功能，是附属功能，是可有可无，是王牌价值。,战略定位,-全球投资度假典范-,世界聚焦的航天新城,形象定位,中国的航天城-世界的滨海别院-,这里，有传承中国航天精神的文化园林这里，有代表城市顶级价值
2、的高端配套,整体定位回顾,物业发展建议,总体原则确定,价值点、客户需求,建筑、园林风格,户型、车位设置,相关配套,1,重要客户,一期客户,二期客户,三期客户,1,2,3,1、一期客户：国家级专家，以航天专家为首，以及其他对国家科研事业有突出贡献的专家；同人内部客户。,2、二期客户：同人内部客户+同致行资源客户,客户定位：将目标客户群体与航天产业、内部资源、区域旅游业进行复合，通过三个维度推导出项目的客户定位,3、三期客户：海南度假市场上的投资、度假、养老客户,客户定位,四类客户：,目标客群定位客群敲定,同人自身资源,同致行自身资源,海南本岛资源,扩大资源,同人内部客户,同人内部客户,+,同致行
3、资源客户,同人内部客户,+,同致行资源客户,+,岛内客户,同人内部客户,+,同致行资源客户,+,岛内客户,+,国家级专家,+,全国其他客户,整体定位回顾,物业发展建议,总体原则确定,价值点、客户需求,建筑、园林风格,户型、车位设置,相关配套,海南度假需求特征、规律,从度假需求特征来看，度假产品使用强度较低，闲置时期长，且一般需求面积不大，对功能要求不高（两房以内），因此控制面积、控总价、加强度假氛围是关键。,海南度假产品价值规律,在保持度假舒适感的前提下，控制面积是度假产品的趋势，也容易营造创新亮点,从近期推售的产品来看，海南大部分项目出现以中小户型产品为主，极为受市场认可，溢价能力较强，消化
4、速度较快。,度假产品使用频率低，客户度假生活方式灵活，关注产品创新；且一般大家族度假现象少，多数只为过冬，因此对面积需求不大。,度假需求特征、规律,产品定位,产品定位：结合项目定位、客户需求和市场现状，给出以下定位,一房：针对投资和部分养老度假客户，快速走量，降低市场风险二房：满足岛内外投资度假客户需求三房：满足少部分客户对自住的需求,60,80,100,120,高层,整体定位回顾,物业发展建议,总体原则确定,价值点、客户需求,建筑、园林风格,户型、车位设置,相关配套,物业发展建议的出发点,基于 CVA，即“竞争的价值增加”(Competition Value Added),给出能形成价值点和
5、竞争力的因素解决从市场到产品对接的问题,物业发展建议的考量因素,Case:项目条件,Customer:客户敏感点,Competition:市场竞争,客户需求、敏感点,客户有什么需求？认同什么样的项目特质？,市场竞争和现状,项目本体特征,市场现有项目水平？,项目的自身条件有哪些可以构成核心竞争力？,基于 3C 法来构建项目物业发展建议的体系项目的整体定位全球投资度假典范如何在物业发展中体现？,项目自身条件：大盘、新区、地标、综合体,本项目地块占地面积19.5万平米，建筑面积为42.4万平米，容积率为2.5；地处文昌市清澜镇，位于海南著名湾区高隆湾湾区内，项目近海不临海，有丰富的海景资源，易被打造
6、成滨海休闲度假区。,清澜镇,大盘、综合体、地标,本项目,2,度假享受升值潜力,现代繁忙的城市生活使我心力交瘁，只想在远离繁华都市的滨海区域有属于自己的一套居所，节假日、年休假时能在这享受滨海度假的舒适邱小姐,我所想要的物业是，既要有投资价值，又不失度假功能 杨先生,投资、度假自由转换,客户需求敏感点：享受综合性配套服务，投资与度假自由转换，享受、高端、品位、升值潜力是客户追逐的重点,3,市场竞争现状1：区域内项目集中，产品同质化严重,3,居住+小型商业产品纯居住产品,航天广场,综合体产品,代表项目：海拓澜湾、同创碧海城南苑美兰海岸、星蓝湾等 项目设置：商业、小型酒店、会所、小型广场,代表项目：
7、义方家园、华源清苑、东海椰苑等 项目设置：会所、泳池、社区超市,市场竞争现状1：本项目为市场稀缺综合体物业，本项目具有引领作用,市场竞争,客户需求及敏感点,领 先+品质,原则：品质打造，赢得市场竞争,项目总体发展原则：综合体物业+借势酒店、商业提升价值,物业发展原则确定,产品定位,物业发展策略方向,物业发展建议原则,高形象、高配置成就项目整体高端调性与高价值,制定文昌高端居住物业新标准，高端住宅标准打造，居住配套方面双重体现,文昌标志性综合体物业，高端配置新舒适度空间,以城市精品物业为标准打造文昌领先型物业,物业发展建议原则具象分析,高形象综合型产品品质外立面,高配套酒店配套商业配套,高舒适度
8、户型设置物管服务,我们更关注符合项目未来的商业配置和居住功能配置,项目拥有酒店、公寓、商业等多种物业类型，需要各种物业相互搭配，实现快速回现目标,物业配置,地块价值,依据地块现状，通过多种物业产品类型的合理搭配组合，充分的发挥项目地块价值，提升项目整体价值。,项目交通便利，周边道路环绕，紧邻文清大道等城市主干道，可便捷直通文昌市中心、清澜港，便捷的交通网络提升了项目价值。,四大原则,交通及周边环境,注重项目本身产品打造，同时兼顾周边区域美化，降低周边村镇给项目带来的负面影响，加强区隔设置。,规划原则充分开发利用已有价值点，规避不利因素带来负面效果。,内外兼顾,项目整体布局地块划分及各自价值梳理
9、,C该地块位于项目的西北侧，地块是整个项目当中最不规整的，周边有村落，民宅，整体形象昭示性较差。地块的规划密度也较大，居住的舒适度较低，要拉升该地块的价值，唯有通过A地块的成熟商业配套来提升。,B地块形状较为规整，易于规划，但是建筑密度大，四边都受交通道路的影响，居住环境较为嘈杂，但可享受中间园林景观。地块价值在整个项目当中，位居其次。,A该地块位于项目的南侧，地块是整个项目当中最为规整的，也是价值最大的地块。易于规划，规划有商业广场、洲际酒店、公寓，紧邻文昌城区通往清澜港的交通要道文清大道，该地块产品是整个项目产品的形象，起到树立标杆的作用。,项目整体物业规划酒店、商业广场、公寓,依据各地块
10、价值细节的不同，采用不同的物业类型与配套设施穿插，一方面体现出该地块在整个项目中的职能作用，另一方面更重要的是实现该片区地块的最优价值，达到项目整体价值表现最大化。,居住用地,高层公寓,商业用地,居住用地,酒店用地,居住用地,高层公寓,高层公寓,洲际酒店及其配套设施,商业中心，植入航天、娱乐配套,项目各期规划合理分配体量，实现销售和利润双赢,一 期规模：7.7万产品组成：公寓、商业、航天广场、星级酒店、免税店,二 期规模：6万产品组成：公寓、园林,居住用地,高层公寓,商业用地,居住用地,酒店用地,居住用地,高层公寓,高层公寓,洲际酒店及其配套设施,商业中心，植入航天、娱乐配套,三 期规模：5.
11、8万产品组成：公寓、园林,物业发展建议产品结构,产品结构,酒店,商业广场,中等户型公寓,价值提升性产品,小户型公寓,高端配套产品,主流产品,次主流产品,开发思路酒店标杆启势，世界滨海别院氛围营造,标杆立势,洲际酒店,酒店启动区价值重申项目形象标杆,引进洲际酒店，塑造项目整体的高端形象，树立标杆。依照项目滨海别院的定位概念和地块的区位优势，该地块可打造为兼居住、展览、商业、餐饮等功能为一体的投资、度假综合体。,酒店位置,A地块,B地块,C地块,文 清 大 道,新 港 路,规 划路,规 划路,航天广场启动区价值重申项目形象标杆,航天广场先行开发，引进商业，集聚人气。,广场位置,整体定位回顾,物业发
12、展建议,总体原则确定,价值点、客户需求,建筑、园林风格,户型、车位设置,相关配套,一期自身条件：广场规划、酒店规划、配套高端，文昌商业新里程,作为本项目最优地块，一期本着打造文昌首创大型综合体的规划理念，将洲际酒店、航天商业广场、高端公寓等融合为一体打造。,2,目标客群,对于面向国家级专家客户群体及同人内部客户的综合体物业，除了有自己的高标准要求，能够较好的匹配专家的形象，不只表现在物业的外观上，更多需要实际的使用舒适。,高端可能不仅体现在形象与配置，更多时候希望物业能承载一定的独特专家居住氛围，以体现价值所在之处,高端配套,独特专家居住氛围,一期物业：高端配套、高形象、市场标杆、独特的专家居
13、住氛围是客户的诉求点,一期客户需求敏感点,航天专家等国家级别以上专家以及同人内部客户,二期自身条件：公寓、中央园林，借势一期商业配套,作为本项目第二优地块，二期本着打造高端公寓为理念，注重产品品质的塑造，借势一期已经成熟的商业配套，提升产品价值，达到溢价的目的。,2,目标客群,对于具有一定身份的专家级别人物，以及纯度假客户来说，优良的环境，舒适的产品，如大面积观景阳台、空间足够自由支配等是其关注的重点。,高舒适度,二期物业：高品质、独特的专家居住氛围、度假居住舒适度是客户的诉求点,二期客户需求敏感点,国家级别以上专家，同人内部客户、同致行内部客户、投资度假需求客户,对于面向国家级别以上的专家及
14、岛内外中高端客户，该类客户对产品的要求极高，特别是对品质感的认同度。,高品质,三期自身条件：公寓、中央园林，借势一期商业配套、二期高端产品,作为本项目最后开发的地块，三期主要打造纯公寓，借助前两期配套、产品提升本期产品的价值。,2,目标客群,对于具有投资欲望的客户来说，每一次的置业，区域价值、产品综合升值价值是其关注的首要点。,海南的置业客户，80%来自岛外，绝大部分以投资、度假为目的。面积的赠送、宽大的阳台、多露台等体现性价比的地方是其关注的重点。,升值潜力,高性价比,三期物业：高性价比、度假居住舒适、产品未来的升值潜力是客户的诉求点,三期客户需求敏感点,同致行内部客户、岛内外投资度假需求客
15、户,整体定位回顾,物业发展建议,总体原则确定,价值点、客户需求,建筑、园林风格,户型、车位设置,相关配套,建筑风格新中式建筑风格，古典穿越时空来到现代,新中式建筑在沿袭中国传统精粹的同时，更注重对现代生活价值的精雕细刻，让中式建筑以一种更自然、更现代、更具生命力的品相出现。新中式风格通过现代材料和手法修改了传统建筑中的各个元素，并在此基础上进行必要的演化和抽象化，外貌上看不到传统建筑的原来模样，但在整体风格上，仍然保留着中式住宅的神韵和精髓。空间结构上有意遵循了传统住宅的布局格式，延续传统住宅一贯采用的覆瓦坡屋顶。,案例：广州云山诗意人家,案例：北京禧福汇,新中式风格比较能打动有一定文化水平，
16、性格沉稳，喜欢中国传统文化的客户。在打造时，应融入符合当地气候的元素，因地制宜。,建筑立面材质建议涂料+局部面砖,外立面材料：涂料+局部面砖（阴面一般采用涂料/阳面或低层较多采用面砖）沿用中国传统的中式建筑风格色调，以灰、白为主色调,涂料+局部面砖例子,本项目参考例子：,园林风格新中式风情园林，传统中国文化与现代时尚元素在时间长河里的邂逅,“新中式”园林是把中国传统风格揉进现代时尚元素的一种流行趋势。这种风格既保留了传统文化,又体现了时代特色,突破了中国传统风格中沉稳有余,活泼不足等常见的弊端。其特点是常常使用传统的造园手法、运用中国传统韵味的色彩、中国传统的图案符号、植物空间的营造等来打造具
17、有中国韵味的现代景观空间。新中式园林一般采用框景、障景、抑景、借景、对景、漏景、夹景、添景等中国古典园林的造园手法，运用现代的景观元素，来营造丰富多变的景观空间，达到步移景异，小中见大的景观效果。,借景手法的运用,对景手法的运用,漏景手法的运用,灰色、木原色在铺装上的运用,整体定位回顾,物业发展建议,总体原则确定,价值点、客户需求,建筑、园林风格,户型、车位设置,相关配套,一期户型配比：以一房为主，少量两房和三房为辅，组合产品推出,在保证楼盘户型为相对销售户型,在对应空间实用功能均好、价差不大的前提下,结合开发商意愿和项目自身的考虑，建议本案一期产品户型面积区间以一房为主力,少量两房和三房为辅
18、,组合产品推出,二期户型配比：以一房和两房为主，少量三房为辅，组合产品推出,在保证楼盘户型为相对销售户型,在对应空间实用功能均好、价差不大的前提下,结合开发商意愿和项目自身的考虑，建议本案二期产品户型面积区间以一房和两房为主力,少量三房为辅,组合产品推出。,三期户型配比：以一房和两房为主，少量三房为辅，组合产品推出,在保证楼盘户型为相对销售户型,在对应空间实用功能均好、价差不大的前提下,结合开发商意愿和项目自身的考虑。建议本案三期产品户型面积区间以一房和两房为主力,少量三房为辅,组合产品推出。,车位规划：参考依据为文昌市场项目的车位比、市府车位规划、自身建筑条件和需求,地下停车室规划停车位指标
19、：停车位的确定为停车场建筑面积进行估算提出一定依据。根据相关规定，小型车每车位约3040。以上指标均包括停靠位和车道以及墙、柱等建筑构件面积。,本项目建筑基地面积约为3.5万平米，那么可规划地下室3.5万平米，停车位采用40/位的标准。则预计可设计地下停车位875个。由于本项目为投资、度假物业，车位的使用率不高，另外，文昌市政府计划投资建设的停车场，对项目的车位有分流作用。而据统计调查，文昌目前在售投资、度假物业的车位比主要在1:011:0.3，占比为44%，其次为1:0.51-1:0.8，占比为28%，极少有1:1的车位比。因此，综合文昌目前在售的投资、度假项目的户数与车位的比例，及自身需求
20、，除去酒店450个车位，初步拟定本项目的车位比为1:0.21。即规划地上停车位200个，地下停车位875个，共计1075个。,整体定位回顾,物业发展建议,总体原则确定,价值点、客户需求,建筑、园林风格,户型、车位设置,相关配套,配套物业面积分配建议,会所：会所能够树立地标形象，满足定位：启动期项目强势占位阶段，欲通过会所与售楼处展示大盘气势与实力，形成地标建筑,商业：商业建议沿着文清大道、航天广场和小区规划路建商业，商业建筑面积为4万，其中，免税店1万。酒店：建筑面积4万，具体操作跟洲际酒店商议,广场物业发展建议航天广场商业业态建议,社区生活配套辐射型,A区,为社区提供配套服务,C区,如：航天
21、展览/科普馆/广场雕像,如：生活超市/药店/精品店/便利店/水果/美发店/饮食店等,社区公共、辐射型,B区,如：免税店/特色餐饮/银行/咖啡厅等,提升项目整体形象,A区,B区,C区,低碳生态打造五大生态节能体系，植入低碳生活方式,生态节能五大子系统,物业发展建议低碳,房屋保温子系统,太阳能利用子系统,垃圾生化处理子系统,生态水环境子系统,房屋呼吸子系统,HBS智能感应防盗门锁车辆出入管理小区背景广播信息系统小区安防监控系统中心业主论坛物业管理公告在线服务万能IC卡,物业智能系统,安防智能系统,指纹密码锁周界防范系电子巡查系统访客对讲系统防灾害自动报警系统联网可视对讲及紧急求救系统,居住生活智能
22、系统,宽带网络通信线路视频接收端子,物业发展建议智能化：打造三大智能系统,航天主题公园,航天主题公园：将航天模型、雕塑、园林景观、休闲娱乐元素与商业主题完美的契合在一起，以航天展馆带动人气，休闲娱乐带动消费。打造一个集参观、餐饮、购物、娱乐、休闲观光、购物、文化等多功能于一体的航天主题公园,建议引进米其林三星餐厅：高端餐饮的引入将直接提升项目形象，开业后的餐厅将成为文昌市时尚和身份的 象征符号,物业发展建议高档餐饮,米其林指南被誉为欧洲的美食圣经，全世界现今也只有【68家】米其林三星级餐厅，其星级评鉴分三级：一颗星：是“值得”去造访的餐厅，是同类饮食风格中特别优秀的餐厅；两颗星：餐厅的厨艺非常
23、高明，是“值得绕远路”去造访的餐厅；三颗星：是“值得特别安排一趟旅行”去造访的餐厅，有着令人永志不忘的美味，据说值得打“飞的”专程前去用餐。,美食餐厅星罗棋布按五星级标准设置中餐厅、西餐厅等观景主题餐饮以及红酒吧、雪茄吧、咖啡吧等,物业发展建议休闲餐吧、休闲吧,物业发展建议高端会所,会所中设置SPA主题，包含瑜伽、美容美发、桑拿、足浴、水疗等设施，配备专业服务人员。,物业发展建议免税店,在文昌度假，要购买奢饰品，不用专程去海口、三亚，在这里，您一样可以随心所欲享受世界顶级奢侈品的免税优惠。,打造海南购物天堂,第三站,加入金钥匙物业联盟，“金钥匙”物业是行业服务的标杆，主要为高端业主提供专属服务
24、，既有个性化服务的独尊，又有定制化服务的华贵，既能提高物业服务的品牌，也是免除业主后期对房屋如何打理的问题。服务模式“金钥匙”物管套餐服务：五星管家、私人助理、专职管家、专属顾问可根据不同需求量身定制,物业服务模式“金钥匙”物业服务，尊崇生活标准,物业发展建议服务,请具备高水平资质的物业管理公司，实行“三层安保”，确保无安全遗漏。社区外监控：社区外围电子监控，设置报警系统；社区内监控：社区内设摄像头，并在每栋设置红外线感应系统；社区人力监控：社区聘请退伍军人、保镖等成立24小时巡逻护卫队。,物业发展建议服务,三层安保,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
