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1、三原县XX花园住宅小区项目可行性研究报告陕西省XX工程咨询中心二九年三月目 录第一章 总论11.1 项目名称11.2 可行性研究报告编制单位及法定代表人11.3 可行性研究报告编制依据11.4 报告研究内容21.5 项目实施单位情况介绍21.6项目建设地址及建设条件31.7主要建设规模及主要内容41.8土地资源利用41.9 投资估算与融资方案51.10财务效益51.11社会效益分析61.12 研究结论6第二章 项目建设的背景及必要性72.1 顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升三原县的住宅品质72.2 是适应三原县拉大城区主骨架，提升城市形象的需要8第三章 房地产需求分析93.1 三原县承接产
2、业转移，吸引越来越多的投资者纷至踏来93.2 城乡居民经济收入的持续增长对本项目的需求分析103.3 营销策略11第四章 项目建设规模及主要内容154.1 建设规模154.2 建设内容154.3 功能设置15第五章 项目建设地址及建设条件175.1 建设地址175.2 建设条件17第六章 建设方案196.1 设计原则196.2 总体布局206.3 建筑工程216.4 公用设施24第七章环境保护297.1 项目周边环境状况297.2主要污染源297.3 环境保护执行标准297.4环境保护措施307.5项目施工建设过程对环境的影响及相应措施30第八章 资源节约328.1 设计依据328.2 节地3
3、28.3 节能338.4 节水348.5 节电34第九章 劳动安全卫生及消防359.1劳动安全359.2消防36第十章 组织机构及人力资源配置3810.1组织机构3810.2 人力资源配置3910.3劳动制度3910.4人员培训与管理4010.5劳动力来源40第十一章 项目管理及实施进度安排4111.1 项目管理4111.2 项目建设工期安排和施工进度42第十二章 投资估算及资金筹措方案4412.1 投资估算4412.2 资金筹措4512.3资金使用计划45第十三章 房地产财务效益分析4713.1 项目财务评价4713.2 财务评价基础数据4713.3 销售收入、利润与税金4713.4 财务盈
4、利能力分析4813.5 偿债能力分析4913.6 财务生存能力分析5113.7 敏感性分析5113.8 经济评价结论52第十四章 社会效益分析5314.1社会影响分析5314.2 项目与所在地互适性分析5414.3 社会风险分析5414.4 社会评价结论54附表、附件、附图附表经济评价附表、附图附件1、法定代表人营业执照；2、中华人民共和国组织机构代码证；3、税务登记证；4、中华人民共和国房地产开发企业资质证书附图1、项目区域位置图；2、项目总平面布置图。第一章 总论1.1 项目名称三原县XX花园住宅小区项目可行性研究报告1.2 可行性研究报告编制单位及法定代表人可行性研究报告编制单位：陕西省
5、工程咨询中心工程咨询资格等级：甲 级工程咨询资格发证机关：国家发展和改革委员会工程咨询资格证书编号：工咨甲13220070022法定代表人：苏 岐 注册咨询工程师（投资） 高级经济师上级主管单位：陕西省发展和改革委员会电 话：029-862702931.3 可行性研究报告编制依据1、原国家发展计划委员会印发的投资项目可行性研究指南（2002年试用版）；2、2006年国家发展改革委、建设部发改投资20061325号建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3、陕西省建设项目资源节约管理规定（陕西省发展和改革委员会陕发改投资2006352号关于印发（陕西省建设项目资源节约管理规定）的通知；4、三原县十
6、一五发展规划；5、项目建设单位提供的其他相关资料；6、在项目调研中收集的相关资料。1.4 报告研究内容本项目可行性研究工作范围是根据国家有关政策、法律法规、技术规范、标准定额以及建设单位对本项目的设想，着重对项目的背景及必要性进行分析；项目建设规模及建设方案进行论证；建设场址及建设条件的考察；项目周围环境及周围环境对项目的影响分析；项目实施方案计划及进度进行安排；投资估算、资金来源、经济效益及社会效益等方面进行综合论证。1.5 项目实施单位情况介绍本项目实施单位是三原丰原房地产开发有限公司，该企业基本情况介绍如下：名称：三原丰原房地产开发有限公司住所：三原县丰原街西段法定代表人：曹军琪注册资本
7、：贰佰壹拾万圆整实收资本：贰佰壹拾万圆整公司类型：有限责任公司经营范围：房地产开发成立日期：二OO三年一月九日注册号：610422100000295三原丰原房地产开发有限公司是2003年9月经陕西省工商局行政管理局批准成立，注册210万元，是集房地产开发、销售、物业管理、房地产项目投资策划为一体的有限责任公司。公司现有员工25人，具有工程师、建筑师、经济师、造价师、会计师等中级以上职称12人，专科以上学历人数占90%，具有较强的技术力量和开发建设管理经验。近年来，该公司在三原县城开发房地产项目15万余平方米。目前，该公司满怀信心、志存高远，凭借着不断创新的勇气、锐意进取的精神、坚忍不拔的意志，
8、做一个工程，树一个精品，逐步把丰原地产做大做强，为振兴地方经济，造福社会做出自己的贡献。1.6项目建设地址及建设条件本项目建设地址位于咸阳市三原县渠岸乡XX村，场地北、东面临XX村耕地，西临黄河加油站，南临规划路。地势平坦，周围环境状况良好。三原交通便利，城市发达。咸铜铁路横穿东西，西铜一级公路和西韩，咸宋公路纵贯南北，地方道路四通八达，咸阳国际机场专用线和三原直接相联，距离32公里。城区建设日新月异，“四纵三横”主干道路网已经形成。目前三原县的自来水供水总供给能力基本能够满足需要。排水采用雨、污分流制；该区域用电由城市10KV高压电源公网电缆供电，周边设有10MVA的电源开闭所；采暖为城市集
9、中供热，采暖热源由三原县热力公司集中供热；气源为三原天然气中压管网提供的天然气，由天然气次干管引入，支管采用枝状布置，配套管网齐备，方便用户接入；中国电信、中国联通、中国移动等通讯服务商已将电缆接至城区各处。通信网络信号已实现全区覆盖，通话质量清晰。电信网络运营服务商已将光缆接至县内。1.7主要建设规模及主要内容1.7.1建设规模根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照陕政办发200825号文件附本陕西省建设用地指标（2007年版）陕西省居住建筑建设用地指标中，建设规模或类型（人数）3000，人均建筑面积（平方米/人）24，按420户（1680人）考虑，住宅建筑面积39100平方米，公建
10、及配套服务设施用房900平方米，总建筑面积40000平方米，需新征建设用地面积19638平方米（29.457亩）。1.7.2建设内容本项目建设5栋四层住宅楼，建筑面积为80平方米的单元房200户；建筑面积为90平方米的单元房110户；建筑面积为120平方米的单元房110户；公建及配套服务设施用房900平方米，其中:商业用房400平方米（包括：社区卫生所、超市、快餐店、银行、电信等）；公建用房500平方米（物业管理办公200平方米，活动中心健身房100平方米，其他配套用房200平方米）。1.8土地资源利用土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必不可少的条件。根据市场需求分析及项目
11、开发建设的实际情况，按照陕政办发200825号文件附本陕西省建设用地指标（2007年版）陕西省居住建筑建设用地指标中，建设规模或类型（人数）3000；人均建筑面积（平方米/人）24；容积率1.27；建筑密度0.53；绿地率34%38%。本项目征地面积19638平方米(29.457亩)，总建筑面积40000平方米，按420户设计，每户平均按4人计算，人均建筑面积为23.81平方米；容积率为2.04；建筑系数为53%；绿地率为35%。因此，本项目在利用土地资源时，按照国家有关节约土地资源的要求，本着因地制宜、经济适用、综合使用的原则进行科学规划、合理布局，完全满足合理利用土地的需要。1.9 投资估
12、算与融资方案1.9.1投资估算经估算，本项目总投资为4396万元，其中：开发投资3829万元，预备费为199万元；销售费用140万元，财务费用为228万元。1.9.2融资方案根据国发（1996）35号文国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知精神，本项目实行资本金制度。本项目建设单位自有资金1795万元，申请银行贷款1500万元，剩余资金1101万元用预售收入解决。1.10财务效益经计算，本项目各项财务评价指标较好。商品房部分总投资收益率为41.28%。；所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率分别为24.45%和16.58%，均高于基准收益率12%；Ic= 12%时的税前、税后财务净现
13、值分别为723万元和398万元；资本金内部收益率为26.04%，高于行业基准收益率12%；项目税前投资回收期为3.76年(含2年建设期);在预设的2年还款期内(不含2年建设期)，利息备付率介于8.213.0之间，均大于2，偿债备付率为2.53.1，均大于1.3；资产负债率为18%42%之间，小于资产负债率合理区间3565之间；销售价格和投资是两大敏感因素，在它们朝着不利的方向变动10%时，内部收益率分别降至16.86%和17.95%，但仍然大于基准收益率12%，因此具有一定的抗风险能力。综上所述，本项目经济可行。1.11社会效益分析1、本项目的实施有利于促进三原县和谐社会的发展。2、本项目的建
14、设有利于促进三原县经济健康稳定发展。1.12 研究结论本项目的实施，不仅符合“构建社会主义和谐社会”的需要，更是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升三原县的住宅品质。项目的实施，对进一步促进三原县经济发展，加快三原县城市改造步伐，改善居民生活环境，确保居住环境质量和居民生活水平稳步提高，推进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。经分析论证，项目建成后具有良好的经济效益和显著的社会效益，项目各项建设条件基本具备，因此，本项目是必要的、可行的。经过以上分析计算，可以得出结论，即本项目是可行的，建议加快实施。第二章 项目建设的背景及必要性2.1 顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升三原县的住宅品质目前
15、三原县的住宅开发规模偏小，不仅市场恶性竞争和粗制滥造等问题严重、后期物业管理不规范，而且商品房大部分为多层砖混结构，布置分散、配套设施不完善，例如多数没有集中供暖设施，缺少花园景观及物业服务，更不用说有什么中高档住宅。因此，三原县的住宅产业尚处于初级开发阶段。当前，三原县围绕作为“西咸经济圈”北副中心的目标定位，紧紧抓住有利的发展机遇期，充分利用自身邻近省会西安的区位地理优势，正在努力把自身建设成为西安的“卫星城市”。随着三原县城建设的扩大，居民收入的日益增长，物质文化生活水平的不断提高，“人与自然和谐发展”的居住观念正在逐渐普及和认同，中高档住宅正在成为人们消费的新趋势。据项目建设单位组织的
16、一次住宅产品需求调研显示：48%的人对住房面积、户型结构不满意；90%的人对住房的通风采光等不满意；在购房人的消费意愿上，40%的人对三室两厅两卫的需求最大，对住宅配套设施强调最多的是暖气（83%）和太阳能热水器（59%）。因此，人们对高品质的住宅的追求意愿是非常迫切的。目前，人们对居住条件的追求已从户内宽敞、舒适转移到住宅的功能、品质、科技含量等方面上来，不仅要求规划合理、质量安全可靠、建筑容积率低、生活设施配套、绿化率要高、居住环境要好，而且还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等。因此，这类“精品住宅”将有良好的市场消费前景。实施本项目，正是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升三原县
17、住宅品质的需要。2.2 是适应三原县拉大城区主骨架，提升城市形象的需要近年来，三原县的城市基础设施建设取得较大的进步。然而由于缺乏统一规划，一些城中村的违规乱搭乱建现象突出，不仅影响市容市貌，而且存在着严重的安全隐患；很多村子基础设施薄弱，上下水管网不健全，治安条件极差，居住环境恶劣，直接影响了城中村村（居）民生活质量，也一度成为“双创”难题；同时，农村的教科文卫配套设施不到位，农村与城市的生活方式还有明显差距。如果不迅速实施改造，城中村居民将错失与城市共同发展的绝好机遇，不利于推动城市价值充分兑现，不利于提升三原县作为“西咸经济圈”北副中心的功能。据县长上官亚强在三原县人大十六届三次会议上所
18、作的政府工作报告中介绍，今年三原县将围绕构建西安“卫星城市”的目标定位，按照“拉大框架、改造老城、建好新区”的思路，以“双创”为抓手，高标准规划建设中心城区，精心实施小城镇建设，进一步完善中心城区服务功能，全面提升城镇化水平。因此，实施本项目是响应政府的要求，有利于适应三原县拉大城区主骨架的需要，增强城区功能和提升城市形象。第三章 房地产需求分析3.1 三原县承接产业转移，吸引越来越多的投资者纷至踏来近年来，随着西咸经济一体化的深入推进，三原县作为西安都市圈的卫星城市，发展优势、投资价值越来越多地受到投资者的广泛认同。另外三原县拥有得天独厚的区位、交通、产业、人文等优势条件，发展的空间十分广阔
19、。而工业园区建设日益完善，食品、机械加工、医药制造等产业的集聚效应初步显现，形成了较强的投资吸引力。此外，三原县的投资成本相对较低，投资环境日益改善。这些都使得三原县在承接产业转移方面具有较强的优势。据县长上官亚强在三原县人大十六届三次会议上所作的政府工作报告介绍，去年全县招商引资工作取得了新的突破，新引进招商项目33个，实际到位资金12.19亿元。园区产业规模不断壮大，宏腾包装、鑫宝钢管、西源陶瓷等一批项目建成投产；恒安纸业、娃哈哈三期等项目顺利完成年度投资计划；友联钢管、立高涂料等9户企业顺利入园，三大工业园累计入驻企业66户，完成投资30亿元，年上缴税金6000万元以上。此外，非公经济不
20、断壮大，新增非公企业33户，非公企业产值达到91亿元。今年，三原县计划在切实增强园区项目承载能力的同时，以大项目落地为突破口，大力吸引产业特色强、带动作用明显的优势工业项目、重大产业项目向园区聚集，引导新建项目和企业向园区集中，提高园区招商质量。为抓好招商引项目，特别成立了由县委、县政府主要领导牵头的“招大引强”工作队，以珠三角、长三角及西安等地区为重点，有选择和针对性地承接产业转移，力争在招引国内百强企业及5亿元以上的重特大项目上取得实质性突破，确保投资5亿元的广东联塑项目顺利落户，确保全年实现招商引资到位资金12亿元。精心储备一批产业开发、基础设施建设、城镇化、社会事业等方面的重大项目，积
21、极参加各种重大招商引资推介会、洽谈会，充分发挥三原籍在外人士、企业家及中介组织的作用，多渠道推进招商引资工作。随着招商引资力度地加大和城区生活服务设施的不断完善，三原县将会承接越来越多的、来自东部发达地区和省会西安的产业转移，届时将会有更多的企业业主、管理层、专业技术等人员在三原县长期工作和生活。因此，他们非常有必要在三原县购房生活，这无疑会为三原县的住宅产业带来非常好的发展机遇和需求空间。3.2 城乡居民经济收入的持续增长对本项目的需求分析由于三原县住宅产业起步较晚，市场需求总量相对较小，所以项目建设单位考虑到不应过于细分化，本项目客户群体是以公务员、企事业单位职工以及在三原投资置业的人员为
22、主。近年来，三原县经济和社会发展很快，致力于改善民生，群众生活质量提高。财政保障能力不断增强，确保了全县干部职工工资按照收入分配制度改革后的新标准足额发放；确保了公务员津补贴及事业单位过渡性补贴的及时兑现。此外，城乡居民收入增长快速。据县长上官亚强在三原县人大十六届三次会议上所作的政府工作报告介绍，去年全县生产总值完成66.3亿元，增长16.2%；社会消费品零售总额完成16.6亿元，增长25.5%；城镇居民人均可支配收入完成13537元，增长35.9%；农民人均纯收入完成3832元，增长23.2%。主要经济数据均明显高于全省的平均水平。三原县的县委县政府对未来发展充满了信心和把握，对2009年
23、全县经济社会发展的主要预期目标规划如下：生产总值完成75.9亿元，增长14.5%，力争达到15%；城镇居民人均可支配收入完成15568元，增长15%；农民人均纯收入完成4388元，增长14.5%。随着城乡居民收入的快速增长，人们对改善住房条件有了更加坚实的经济基础，再考虑到三原县的土地和住宅成本相对较低，居民的经济承受力相对较好，这为实施本项目提供了更加切实可行的发展空间。3.3 营销策略当今的消费者买房，不仅仅是为了解决“居住”问题，同时是追求一种精神的享受和自我个性的表现。因此作为营销的重要手段就是给房子赋予一种理念，给房子增加一种附加值，只有这样，项目才能占领市场。3.3.1价格策略在房
24、地产营销中，价格策略是与产品、市场、销售、形象、宣传推广互动的策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。好的开端往往也意味着成功的一半，因此，在楼盘价格策略中，开盘定价是最为关键的一步。本项目采用“低开高走”的价格策略。采用该策略有以下优势：1、低价开盘，发展商可根据市场反映灵活操控价格，掌握主动权。2、资金回笼迅速，有利于项目后期建设。3、迎合了消费者买涨不买跌的心理。根据不同的开发时期，制定不同的价格策略，大致分为销售初期、项目强销期、销售持续期、销售结案期。具体实施策略如下：销售初期：在这一时期内，小区形象尚无法充分展示，周边的服务业，基础设施建设还有待进一步地完善，广大购房者尚处于观望的态
25、度，所以首期采低价销售策略。措施如下：1、以低于市场均价的价格出售，吸引广大购房者；2、对一定数量的最先期购房者采用成本价出售；3、财购房者采用签名活动、买房送物活动；4、保证购房者不满意可退房。3.3.2促销策略好的营销离不开好的促销策略，针对本项目自己的特色和主题概念，在整个建设经营期间，运用广告、人员推销、营业推广、公共关系、现场售楼等促销策略来打开市场，做好销售。广告：在广告促销中，为了更好的赢得消费者的信任，突出小区的主题概念，广告内容应以反映小区特色的广告词为主。销售准备期与初销期：在这个阶段，工程施工刚刚开始，销售工作只是处于准备阶段，由于项目现场还没有具备展开的条件，因而宣传形
26、式一般应选择传播面较大的媒体，如报纸、广播、电视等等。广告应着重卖点的宣传，攫取人们的眼球，激发消费者的好奇心理，达到让消费者认同该项目的主题理念，愿意等待该楼盘推出的效果。项目强销期：这时的项目宣传应以鲜明的形象、强烈的广告功势撼动市场，以广告为先导，吸引客户的到来。这一阶段的广告意图是全面突出显示项目自身自然、环保、时尚优势，使客户对项目加深了解并产生依赖。销售持续期：由于有前期的宣传广告做铺垫，这期间的广告宣传主要在于激发消费者的抢购心理，内容上可以感谢消费者支持、项目正在热销、销售面积只剩多少等。销售结案期：房地产项目销售快结束时，较好的户型和楼层基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不
27、太好销售的盘尾房。因此这一阶段的广告重点也是优惠促销楼盘为主，广告创意也无须太多变化，频率大大减弱，直到停止宣传。3.3.3人员促销选取有经验有能力的促销人员，措施如下：在销售前期，做好促销人员的培训工作，掌握一定的促销手段；在销售期间，做到重点回访，促售人员要加强与重点客户的回访。3.3.4销售促进价格折扣和变相折扣：对于消费者来说，价格还是他们最关心的因素，这种折扣可以使房价降低，提高购买欲望。现场售楼：在开盘时，进行现场售楼活动，邀请各界知名人士到场指导参观，提高项目的市场知名度。3.3.5公共关系借助公共传播媒体，由有关新闻单位或社会团体进行宣传，引起公众的高度依赖和注意，消除公众的戒
28、备心理。3.3.6调研活动可以通过民意调查等多种方式来收集信息，了解消费者对公司，对该项目的价格、质量、功能、房型等诸方面的意见或建议，并及时将改进后的情况告辞消费者，以跟踪消费者的需求趋势，尽力满足消费者的要3.3.7准备策略样板房的准备：在销售实施中，样板房的示范作用不能低估，它更能刺激客户对自己所购买房屋的“归属感”和“迫切感”，能够从视觉上、感官上使客户直接认识到XX花园小区的品质，有很强的“助消”作用。因此建议本项目在建设中加快样板房的施工进度，并且在装修上考虑到客户的品位和喜好。样板房应该保证每种户型一套。销售部的建设：规模不应小于500平方米，以提高人气；建筑设计上体现艺术性，强
29、调品位和格调；全智能化配置；注意细节的布置，如鲜花的摆放、接待桌椅的摆设等；现场包装调整：根据本小区的主题特色，包装项目现场，以具有强烈视觉冲击力的包装，给客户强烈的震撼感，一步入商住宅小区，就让客户从视觉、感觉上认为，他已经置身于自然田园之中。所以说好的卖场环境能够强烈刺激和感染看楼客户，具有较强的销售力。建议现场做以下内容：销售部指示牌，看楼通道设计，各类管理、服务、销售人员服装，标志性的景观等。第四章 项目建设规模及主要内容4.1 建设规模根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照陕政办发200825号文件附本陕西省建设用地指标（2007年版）陕西省居住建筑建设用地指标中，建设规模或
30、类型（人数）3000，人均建筑面积（平方米/人）24，按420户（1680人）考虑，住宅建筑面积39100平方米，公建及配套服务设施用房900平方米，总建筑面积40000平方米，需新征建设用地面积19638平方米（29.457亩）。4.2 建设内容本项目建设5栋四层住宅楼，建筑面积为80平方米的单元房200户；建筑面积为90平方米的单元房110户；建筑面积为120平方米的单元房110户；公建及配套服务设施用房900平方米，其中:商业用房400平方米（包括：社区卫生所、超市、快餐店、银行、电信等）；公建用房500平方米（物业管理办公200平方米，活动中心健身房100平方米，其他配套用房200平方
31、米）。4.3 功能设置本项目是以居住为主兼容购物休闲为一体的居民住宅小区。功能设置以创造一个方便、完善、和谐的生活居住环境为主导思想。建筑风格本着“求实创新”原则，单体建筑采取以多层为主进行合理组合，力求简洁大方、新颖，外观造型具有超前意识。总体布局在满足城市规划的前提下，更着重于整体环境效果，合理进行功能划分，进行小区的道路及景点绿化设计，力求建设成一个舒适安逸的整体环境。小区内部配套设有商业用房、活动用房，卫生所，物业管理，停车场等，以满足小区的服务功能需求。第五章 项目建设地址及建设条件5.1 建设地址本项目建设地址位于咸阳市三原县渠岸乡XX村，场地北、东面临XX村耕地，西临黄河加油站，
32、南临规划路。地势平坦，周围环境状况良好。5.2 建设条件5.2.1 自然环境条件1、地质条件三原县地处关中平原中部，地势北高南低，以四十里原坡为界，北部为黄土台原区，南部为泾渭冲积平原区。2、气象条件本项目地处暖温带半湿润气候区，四季冷暖分明，主导风向为东北风。年平均气温 9.4极端最高气温 37极端最低气温 -16.8最大积雪厚度 18cm最大冻土深度 30-40cm年均降雨量 613.9mm年均蒸发量 837.1mm年无霜期 182天年日照时数 2350h5.2.2 外部配套条件1、交通三原交通便利，城市发达。咸铜铁路横穿东西，西铜一级公路和西韩，咸宋公路纵贯南北，地方道路四通八达，咸阳国
33、际机场专用线和三原直接相联，距离32公里。城区建设日新月异，“四纵三横”主干道路网已经形成。2、其他配套条件1、给、排水目前三原县的自来水供水总供给能力基本能够满足需要。排水采用雨、污分流制。2、电力该区域用电由城市10KV高压电源公网电缆供电，周边设有10MVA的电源开闭所。3、天然气气源为三原天然气中压管网提供的天然气，由天然气次干管引入，支管采用枝状布置，配套管网齐备，方便用户接入。可满足本项目用气需要。4、通信中国电信、中国联通、中国移动等通讯服务商已将电缆接至城区各处。通信网络信号已实现全区覆盖，通话质量清晰。电信网络运营服务商已将光缆接至县内。第六章 建设方案6.1 设计原则以三原
34、县城市总体规划为设计依据，改善城市居民的居住条件和美化三原城市环境为设计主题。总体设计应具有超前意识，高起点、新理念、高标准，既体现历史文化传统、当地的自然与人文景观特色，又要反映现代城市风貌，因地制宜、科学规划，合理布局。功能设置上则应以科学的发展观为指导，充分体现以人为本的思想理念，最大限度的创造一个生活方便、居住安逸、环境优雅、功能齐全的居民住宅小区。设计理念：以“现代化、智能化、园林化、生态化”为设计原则，体现现代住宅区的发展趋势。（1）以绿色作铺垫，道路作构架铺叙全区的空间秩序。（2）结合基地现状和周边情况，做足绿色住宅区环境的文章，融入三原城市开发的时代节奏，使之成为地域标志性地标
35、景观。（3）“绿化翠绿珠琏，位于林中，城中的小镇”是本设计的构思点，在规划的各个系统层面上重点刻画这一生动的结构构思，展示自由舒展的空间形态，张驰得宜的规划结构和优美宜人的居住环境，表达了对完美居住理想的憧憬。（4）“四新”技术的集成应用，提高住宅设计的科技含量，全面提升住宅整体性能。设计特点：注重空间环境、视觉环境和地形地貌的配合，努力创造人与人、人与自然交融的场景，充分体现人和自然和揩共存的可持续发展的设想。整个小区总体空间形态规划上，因地制宜，外紧内松，以围合式组团为基本模块构造园内的空间形态。围合式的组团，使居住者充分享受到社区大部广阔空间的同时，寓休闲、娱乐、健身、赏景为一体，既保证
36、了住房的独立性和私密性，又增强了彼此的邻里和安全感，造就多姿多彩的具有文化内涵的人居环境。道路系统的骨架顺应地形，有曲有直，干道环小区构架辅设贯彻各组团，交通简洁通畅。重点处理各道路交汇节点，融入交往和景观标志功能。6.2 总体布局按照陕政办发200825号文件附本陕西省建设用地指标（2007年版）陕西省居住建筑建设用地指标，本着合理利用土地资源的原则，本项目用地面积19638平方米（29.457亩）。根据三原县地理文化背景，同时借鉴国内外城市的发展经验，以绿化，花卉景观的概念顺应当今人文生活环境主题。即具备完整协调的环境因素，住宅，街道，花园之间又有亲切和谐的气氛和自成一体的配套服务设施。居
37、住区的出入口设在南面规划路上，便于人流集散。三原县XX花园住宅小区项目为多层建筑形式，层数为四层，为方便小区居民生活，小区内部设施完善，设有活动中心，卫生所，物业管理，停车场等。在设计中强调小区的人性化，多样性，温馨人文，融通地理，从而将其规划成有机整体的组团，便于长期的居住和管理等。区内主干环道，主要做为区内机动车道和消防通道，主干道12m宽，次干道分别为3.5m-9m宽，防火间距与宅前，宅间小道均满足消防规范要求。绿化分为公共绿化区域，组团绿化区域。着力创造出良好的环境空间，可谓户户开窗见景，处处林荫小径。小区内地面停车以分散式停车为主。小区内的各项设施完备，符合居住、生活的各种需要。技术
38、经济指标：总用地面积： 19638平方米（29.457亩）总建筑面积： 40000平方米 容积率： 2.04 建筑密度 53%绿化系数： 35%6.3 建筑工程6.3.1 建筑本项目住宅总建筑面积40000平方米，总户数420户，其中：建筑面积为80平方米的单元房200户；建筑面积为90平方米的单元房110户；筑面积为120平方米的单元房110户；公建及配套服务设施用房900平方米，其中:商业用房400平方米（包括：社区卫生所、超市、快餐店、银行、电信等）；公建用房500平方米（物业管理办公200平方米，活动中心健身房100平方米，其他配套用房200平方米）。住宅建筑面积39100平方米，5栋
39、四层砖混结构，层高2.8m。住宅楼室内为毛墙、毛地交房，只是留有所有接口，避免凿墙，水、电、暖、气、通信等设施齐全，达到居住条件。建筑外墙面砖饰面，阳台用塑钢封闭。商业用房建筑面积400平方米，单层砖混结构，层高3.2m，基础为钢筋混凝土条形基础，墙体为空心砖，室外贴瓷砖。室内铺石质地砖，内墙刷乳胶漆涂料。公建用房建筑面积500平方米，两层砖混结构，层高3.2m，基础为钢筋混凝土条形基础，墙体为空心砖，室外贴瓷砖。室内铺石质地砖，内墙刷乳胶漆涂料。户型设计原则：住宅户型设计坚持多样化与标准化相结合的原则，既有利于住宅的标准化建设，又能充分适应市场的多样性，为不同需求和不同经济能力的住宅用户提供
40、相应的住宅户型。户型的内部设计以布局合理、功能分区明确为基本原则，强调动静分区、洁污分区；强调室内空间的采光与通风的质量，从而有效地提高住宅的居住质量。建筑造型：小区建筑形体设计突出表现三原传统建筑文化和人文特征，屋顶采用青灰色瓦屋面及高低错落的坡屋面和屋顶花园平台，使建筑群体格调典雅别致，富于居住建筑的人情味，让居民体会到历史文脉的传承渗透和亲切和谐的居住气氛，使具有现代功能的住宅建筑群与古朴典雅的城市文化融为一体。建筑细部处理通过阳台、容楣、线角、入口的精心设计和传统建筑符号的运用以及屋顶和外表色彩的合理运用，使建筑形象既庄重典雅又亲切宜人。6.3.2 结构1、设计依据建筑抗震设防分类标准
41、 GB 50223-95建筑抗震设计规范 GB 50011-2001建筑结构荷载规范 GB50009-2001混凝土结构设计规范 GB50010-2002建筑地基基础设计规范 GB50007-2002湿陷性黄土地区建筑规范 GB50025-2004建筑地基处理技术规范 JGJ79-20022、结构型式各层住宅采用砖混结构；抗震设防烈度：7度。基础型式：暂按钢筋砼条形基础考虑，待进行工程地质勘察后，再进行调整。楼（屋）面板：住宅的卫生间，厨房，阳台及框架结构的所有楼（屋）面为现浇混凝土板，住宅的会客厅（开间不大于4.2M）、 卧室为多孔板 。墙体材料，采用节能新材料。6.3.3 建设标准本项目建
42、设主要以经济型为主，80平方米户型占到总户数的47.6%，户型为二室一厅。90平方米户型占到总户数的26.2%，户型为二室二厅。120平方米户型占到总户数的26.2%，120平方米户型为三室二厅一卫。户型设计中套内分区：(1)面积适当的厅，满足会客、团聚、通风和视野；(2)厅内不要有太多的门，以方便安家具；(3)厨房最好靠近门口，以利购买蔬菜和扔垃圾，避免污染；(4)厨房与餐厅最好是近邻，以便端上与撤除餐具；(5)卫生间与卧室要相邻，夜间使用、老人使用均不会发生麻烦。结合起来，“动静分区、干湿分区、公私分区”应是基本原则。装修标准：室内为混凝土地面、墙面顶棚抹灰喷刷大白粉，以便用户根据自己爱好
43、进行精装修。厨房、卫生间墙面瓷砖到顶，地面为防滑地砖，外装修为涂料墙面。设备配置：厨房预留排油烟机和燃气热水器位置，预留洗衣机位置以及上、下水管，每户电表、水表、煤气表、电话插座、有线电视插座到位，阳台采用铝合金窗封闭；灯具为普通灯具。小区公建部分，大门、围墙采用铁艺工艺制作，小区四周设有智能监控系统，设立防火、防盗紧急事务信息反馈系统，快速处理系统。为了适应节约型社会的要求，适应节能降耗环保和住户低成本使用的功能，在每幢楼楼顶设有专用于太阳能热水使用的管道和固定装置。并且经过精心设计合理确定楼房的朝向以及外墙保温措施，窗户采用落地窗，双玻真空玻璃。6.4 公用设施6.4.1 给、排水1、设计
44、依据建设单位提供的有关基础资料；室外给水设计规范（GBJ50013-2006）；室外排水设计规范（GB50014-2006）；全国民用建筑工程设计技术措施给水排水（2003年版）。2、给水系统本工程水源接市政给水管网，水质符合生活饮用标准。日生活用水量为200吨/日，从市政管网引一条DN100供水管供本小区用水。采用外网直供的供水方式。3、排水系统（1）排水量为160吨/日。（2）室内生活污水采用生活污、废水合流制。（3）室外排水系统采用雨污分流制，生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网。（4）屋面雨水均采用内排水系统，屋面雨水经雨水管道排至室外散水。室外雨水采用雨水口进行收集排入城市污水管网
45、，设计重现期P=3年。4、管材(1）室外给水管采用孔网钢带复合管，电热熔接头连接。(2）室内给水管采用钢塑复合管，接口按厂家要求；消火栓管道，自喷管道采用热镀锌钢管，丝接或卡箍式连接。(3）室外雨，污水管道采用高密度聚乙烯缠绕结构壁排水管。(4）室内污水管道采用空壁隔音螺旋排水塑料管，粘接。6.4.2 电气1、设计依据民用建筑电气设计规范 （JGJ/T16-92）；建筑物防雷设计规范 （GB50057-94）；低压供配电系统设计规范 （GB50054-95）；建筑照明设计标准 （GB50034-2004）。2、电力用电由城市10KV埋地公网电缆供电，周边设有10MVA的电源开闭所。由县城电引一路10KV高压电源至小区开闭所。设10KV变电所一座。供小区住宅和小区的道路照明使用，本项目用电负荷指标估算按70W/m2，需用系数0.8，负荷容量为2240KVA。需配置1000KVA和1250KVA各一台。按照住宅设计规范GB50096-1999要求。每套住宅进户线截面不应小于10mm2，分支线不小于2.5mm2，单元住户大于10KW/户（含10KW/户）按三相配电。6KW/户，8KW/户的按单相配
