德思勤-住宅户型评价(2).ppt

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1、住宅户型评价,用专业标准评价住宅户型,消费者购房经验,去不去，看位置 行不行，看户型 定不定，看价格,住宅户型评价（第一篇）,德思勤培训课程,第一篇,传统户型点评方法,1.在卧室的面积配备上，通常主卧应加大。而小卧室常用来作老人房/客房/书房，小一点没关系。同时，可以把省下的面积改成贮物间。,2.接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用面积大大降低了。,3.客厅餐厅的空间显得沉闷，加上餐区光线较暗，不利于营造舒适的就餐环境。,4.卫生间干湿分开是现代卫浴布局趋势，公卫生间洁具摆放不合理。主卫、公卫均为黑房，通风采光不良。,5.厨房与餐厅距离太长，使室内动线过于冗长。,6

2、.主卧室与卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想，风水上通常忌讳坐厕对床。,传统点评,优点:1.户型方正，便于布置家私；2.动静分区，起居方便。,缺点:1.餐厅采光不足；2.主卫门对主卧床。,户型点评案例,点评户型：这是一套不成功的住宅户型。虽然有156平米的建筑面积，却显不出宽裕。布局不紧凑，导致整体使用效率大大降低。其中，客厅过道面积浪费、卧室面积分配不理想、卫生间为“黑房”是主要问题。优点：(1)户型方正，便于布置各类家私。(2)动静分区，起居方便。缺点：(1)在卧室的面积配备上，通常主卧应加大，而小卧室常用来作老人房/客房/书房，小一点没关系。同时，可以把省下的面积改成贮物间。(2)接

3、近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用面积大大降低了。(3)客厅餐厅的空间显得沉闷，加上餐区光线较暗，不利于营造舒适的就餐环境。(4)卫生间干湿分开是现代卫浴布局趋势，公卫生间洁具摆放不合理。主卫、公卫均为黑房，通风采光不良。(5)厨房与餐厅距离太长，使室内动线过于冗长。(6)主卧室与卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想，风水上通常忌讳坐厕对床。,传统点评,概论,户型与小区布局的关系户型与容积率的关系户型与单元平面的关系户型与楼层的关系户型与景观、朝向的关系,第二篇,户型与小区布局的关系,概论,物业价值的唯一性：相同的户型，位置不同，楼层不同，其价值亦不同；拥有资源的

4、不尽相同(景观资源)。,户型与容积率的关系,容积率越高，意味着建筑密度大，楼间距小，对视情况多（小区容积率大于3 则环境恶化）反之亦然例：2004年红树湾楼盘红树西岸 容积率 3.32（大体量高层板楼）瑞河耶纳 容积率 1.41（联排别墅、洋房、小高层）中信红树湾 容积率 3.18（高密度板楼、高层塔楼）容积率低，每平米占有资源多，价格自然要高,概论,户型与单元平面的关系,户型平面的优劣取决于建筑平面,点式楼后排南北通但视线受阻；前排不能实现南北通,板式楼户户南北通,概论,户型与楼层的关系,低楼层可以享受内院景观小区住宅，楼层越高，楼层间的压抑感越少价格制定时，往往最低价为3层；1、2层价格高

5、于3层；3层以上，逐层加高,概论,中国民居对朝向的选择,广东以北民居：向北房终年无阳光 选择南向房是购房前提广东民居（北回归线以南）：向南房冬日有阳光，夏日无阳光 向北房冬日无阳光，夏日有阳光 选择南向房可以冬暖夏凉香港民居：寸土寸金、空调调温、港岛景观 朝向不讲究客户购楼朝向选择：东南向 南向 西南向 东向 东北向 北向 西向 西北向,概论,户型与景观朝向的关系,自然景观 朝向 小区景观 海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化案例：1 国都高尔夫花园 北向深圳高尔夫俱乐部球场 北向房好售2 洪湖大厦 西向洪湖公园 西向房没有销售压力,概论,*户型评价表,住宅户型分类表（附件一）*住宅

6、性能标准表（附件二）*住宅户型评价表（附件三）,系统评价,点评,系统评价,深圳住宅分类,住宅户型分类表（表1-1）单位：,专业标准,深圳住宅分类,住宅户型分类表（表1-2）单位：,专业标准,住宅性能标准参考：建设部商品住宅性能认定标准,住宅性能标准一（表2-1）（套内面积）,专业标准,世联住宅性能标准,住宅性能标准一（表2-2）（套内面积）,专业标准,*住宅户型评价表,*住宅户型评价表（表3）,专业标准,市场对户型的关注点,客户在购房时考虑居室各部分优先顺序客厅：方正实用（面积、家私布置、布局等）主卧室：合理性（面积、采光）、私密性餐厅：相对独立，通风采光厨房：宽敞实用，有服务阳台卫生间：便利

7、性、隐蔽性次卧室：作书房、客房适宜阳台/露台：生活阳台（景观阳台）的休闲、观赏性 服务阳台（生活阳台）的实用 在户型评价时，要尊重这种市场需求，并据此有重点、有层次、有步骤地逐一加以评价,人居标准,功能空间分类,住宅的“八大”使用功能 起居、就餐、厨卫、就寢 储藏、工作、学习、阳台住宅的“三类”空间 公共空间：客厅、餐厅、生活阳台 私密空间：卧室、书房、衣帽间 主卧卫生间 服务空间：厨房、公用卫生间 工人房、储藏间 服务阳台,人居标准,功能分区合理,动静分区 活动区和休息区分开动区 客厅、餐厅和厨房 应靠近入户门设置 静区 卧室 位置应比较深入 动区与静区之间 卫生间 方便使用，室内动线尽可能

8、便捷 厅、室分设的户型是户型发展的主流方向,人居标准,动静分区案例（1）,跃式户型最易实现“动静分区”,动区,静区,人居标准,动静分区案例（2）,平面户型也可以作到“动静分区”,动区,静区,人居标准,空间尺度合理,各功能空间尺度合理、舒适客厅：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观 开间不应小于3.6米，宽深比不大于1：2 要留出摆放家具的稳定空间 卧室：主卧：应具有好的朝向,开间应不小于3米,面积应大于12,且应带有主卫生间 次卧：面积应不小于8 宽深比1：1.21.5左右餐厅：餐厅和客厅宜相对独立既有关系又有分隔厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台卫生间：净宽不宜小于1.6米阳台：保证客厅有良

9、好的视野，采光栏板最好做成 全透明或半透明,人居标准,空间比例失当案例,客厅、进深太大，空间比例失当，形成面积浪费,人居标准,面积比例适宜,除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一各房室具有与其户型相匹配的比例大户型不应出现过小房间主卧应明显大于次卧三户室客厅与卧室的比例应把握在15：1以内,人居标准,房室比例失当案例（1）,厨房面积过大(13)，比次卧室大得多，甚至大过主卧面积。而小卧室仅7。,人居标准,户型与定位一致,同样是一梯四户的蝶式平面，小户型与大户型的市场定位、客户定位不同，其客户需求不同，功能、布置亦会不同,天鹅堡：四

10、房：240三房：220,美庐锦园：三房：115二房：84,香蜜湖豪庭：三房：68二房：55,人居标准,通风采光,室内四明 明厅、明房、明厨、明卫公共空间通风采光电梯厅楼梯/消防楼梯公共走道,新加坡住宅尤为讲究公共场所的自然通风采光（架空层、楼梯、电梯厅）,人居标准,公共空间通风采光案例（1）,一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风采光应不是难题,人居标准,公共空间通风采光案例（2）,一梯18户的丽阳天下能够作到公共空间的通风采光，则显示出建筑师选用“蛙式平面的苦心,通风采光,通风采光,通风采光,人居标准,各房室合理性要求（1）,客厅空间独立 客厅开口不易过多 要有两面完整的墙 方正开阔 方

11、正完整，是实用的布局 开间至少应大于3.6米，但开间不宜大于5米 长宽比不应失调 深度开间比不宜大于2：1入口设玄关 入户门厅（玄关）是住宅内外的空间过渡 避免厅内被外人一目了然，保障私密性,人居标准,客厅开口过多案例,客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交通面积，不易布置家具,人居标准,各房室合理性要求（2）,餐厅 相对独立 餐厅和客厅空间宜相对独立 餐厅和客厅既有关系又有分隔 餐厅至少要有两面墙夹一角 与厨房应有关联又独立成区 西式厨房与餐厅在空间上可以实现一体化,人居标准,餐厅不独立案例(1),上图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有办法利用；客厅的形状不利于家具的摆放。厨房位置使

12、客厅显得更加局促下图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立,人居标准,餐厅不占角案例,餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角(两面墙夹角)，周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用。,人居标准,西式厨房改善餐厅案例,上图采用中式厨房，餐厅采光较差下图采用西式厨房，厨房与餐厅在空间上实现了一体化，改善了餐厅空间和采光条件,人居标准,餐厅占角案例,餐厅占一角(两面墙夹角)，空间相对独立，便于使用,人居标准,餐厅独立案例,餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明,人居标准,各房室合理性要求（3）,厨房 应靠近餐厅 离大门不要太远（进出杂物多）直接对外采光通风 厨具按洗、切、烧的顺序合理布置 有一定长度的柜

13、台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等设备 厨、厕最好不要做紧邻,人居标准,各房室合理性要求（4）,主卧室 扩大主卧室的面积，房间进深可以适当增 加最好有好的朝向（南向），比客厅的南向要求更甚大户型的主卧室应带一个专用卫生间 进入式衣帽间（WALKINCLOSET）的出现，使主卧室布局更为灵活，近年成为流行趋势 次卧室 次卧室的面积宜大于10按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些,人居标准,各房室合理性要求（5）,卫生间 应有明窗通风和采光 公共卫生间为厕浴分离、干湿分离，以利于清洁卫生和使用上的便利仅有一个卫生间，则卫生间与主卧室的位置要近，避免不必要的穿堂越室储藏室（工人房）对于面积标准较高的户

14、型应设储蓄空间 全封闭独立进入式空间，面积在3平方米以上 阳台/露台（港人称“露台”）保证客厅有良好的视野和采光 客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾衣、休闲将通过主人的卧室，会干扰主人的私密性,人居标准,精致小户型案例,“麻雀虽小，五脏俱全”，小户型亦可设计得几近完美（有时卫生间难免为“黑房”）,人居标准,合理性案例,上海万里城2001年建设部科技委等单位主办的的“新户型时代”全国精品户型设计夺标活动并获得全国唯一的组委会特别金奖户型设计说明1 面积标准：二室二厅双卫（三室一厅一卫）一般控制在100-130。二室二厅双卫（二室一厅一卫）一般控制在85-95。一室一厅一卫一般控制在65-

15、70，复式跃层一般控制在150-190。2 开间要求：客厅3.9米，主卧3.6米，厨房2.4米，卫生间1.8米3 户内主要面积分配：三室户：客厅25-30，主卧13-16，次卧12 左右，厨房5.5-7，卫生间（公用）6-7/二室户：客厅25-30，主卧13-16，次卧10-12，厨房5.5-7，卫生间（公用）6-7 4 玄关设计：每户入口处均设置或通过装修有条件设置更衣、换鞋、搁置雨伞等过渡空间，有条件的设置了小门卫，方便居民使用5 日照设计：每户均设置南向大客厅和南向主卧室，户户阳光充足,人居标准,合理性案例,6 穿堂风设计：板式建筑，户户设有南北穿堂风，不存在死角。门-窗形成较好的自然风

16、的流动，起到通透、凉爽的作用。7 阳台设计：每户均设置南北阳台，南向阳台深度均大于1.5M以上；北向阳台浅而小，供厨房、餐厅使用。阳台分区明确，体现生活阳台和服务阳台的作用。8 卫生间设计：二室二厅户型设置一卫，三室二厅及以上户型均设置二卫，公用卫生间设计为干湿分离，方便使用。9 贮藏间（柜）设计：尽量设置步入式贮藏间；没有条件的设贮藏柜（壁柜）。10空调器设置设计：设置固定的冷凝水收集管，外观结合立面美化设计。11 隔声降噪设计：注意管道井和电梯井的布置，尽量避免管道井相邻卧室、客厅，如果相邻，均采用双层墙，内贴50厚隔声材料，从面为居民提供一个安静的居住环境。,人居标准,户型合理性案例(1

17、),上海万里城2000年中国南北住宅获奖,设计特别金奖,人居标准,户型合理性案例(2),深圳金海湾2000年中国南北住宅获奖 设计特别金奖,人居标准,尊重市场研究民俗,风水的市场性 广东沿海一带，包括潮汕人、福建人，对住宅的选择，无论是城市、农村都极信风水，山区尤甚尊重而不迷信 市场中，为数不少的客户在讲究“风水”，从研究客户 的购房心理与行为着手，我们不得不研讨居家风水评价户型可能存在的风水问题 顺应市场需求，作为一个评审户型的一个环节，使讲究风水的客户选择到理想户型,民俗标准,居家风水 科学解释,“居家风水”是研究居住房屋与其土地和四周环境的关系的中国传统居家理论“居家风水”是人类环境卫生

18、学“居家风水”的缺憾是由于户型设计中的忽略，造成客户在居住中的不适，成为一种心理障碍而影响情绪与生活,民俗标准,户外不良风水现象,住宅朝向忌讳 有道路直冲本户型有建筑墙角正对本户型有杆正对本户型 有两栋夹逢对者本户型有天线、大树、灯柱、烟囱正对本户型有天桥斜过本户型 窗外见坟场对着教堂、庙宇对着医院对着警署,民俗标准,户型风水评价要素,阳宅三要“门、房、灶”门 大门在户型设计中应讲究避让 大门正对电梯或楼梯是犯冲大门口直对长走廊是冲煞 大门不能正对厕门大门不直对客厅落地门窗 厕所的门不与厨房的门相对 与其它门尽量不相对,民俗标准,典型门冲案例(1),B户型大门直对电梯门，A户型大门直对消防楼梯

19、门，在销售中可能会引起讲究风水客户的不认同,民俗标准,典型门冲案例(2),未设玄关，大门直对主人房门（私密性不理想）,民俗标准,典型门冲案例(3),典型“葫芦串”户型，私隐性较差,民俗标准,典型门冲案例(4),主卫门直冲主卧床不妥,民俗标准,设玄关案例,在建筑设计中设置玄关，自然解决“门冲”问题,民俗标准,门冲修改案例,玄关也可在装修时设置,民俗标准,大门不对客厅门窗案例,港商开发的城市绿洲花园注意风水忌讳大门不直对客厅门窗（蓄气，不漏财）,民俗标准,大门不冲主人房门案例,美籍华人设计的香榭里花园注意尊重当地人的风水忌讳大门不直对主人房门,在深圳设计住宅，第一受到中国民居习惯的挑战；第二受到风

20、水的挑战 设计师,民俗标准,户型风水评价要素,房详见住宅户型分析方法之四：评价户型可能存在的风水问题,“横梁压顶”不利,民俗标准,户型风水评价要素,灶详见住宅户型分析方法之四：评价户型可能存在的风水问题,门对灶犯门冲煞,水龙头冲炉灶属凶论,民俗标准,户型风水评价要素,厕所详见住宅户型分析方法之四：评价户型可能存在的风水问题,大门对厕所门凶论,大门入口受厕所阴气渗透,民俗标准,户型风水评价要素,厕所详见住宅户型分析方法之四：评价户型可能存在的风水问题,厕所居户型中央，为大凶,民俗标准,联住宅性能标准参考：建设部商品住宅性能认定标准,世联住宅性能标准表(表2-1)（深圳标准）（套内面积）,世联住宅

21、性能标准,世联住宅性能标准表(表2-2)（深圳标准）（套内面积）,世联住宅户型评价表,世联住宅户型评价表(表3),户型评价,世联户型评价表注意事项,评价表使用注意事项13 单间卫生间使用面积（）2 14 双卫生间总使用面积（）2 2 15 三卫生间总使用面积（）2,户型评价,4,23 自然朝向/景观朝向 5,9,世联户型评价表参数获取方法,评价参数取样,户型评价,进深,开间,厨具操作面长,面积=进深*开间,客厅实墙面长度,*标准户型评价方法,第一步：户型分类（1）将评价户型建筑面积对照深圳住宅户型分类表，对户型分类：豪宅？大户型？中户型？小户型？（2）将*住宅性能标准表之对应户型的功能空间性能

22、的标准参数填入“标准参数”栏。（3）将被评价户型的各类参数填入“评价参数”栏。第二步：分项评价（三种方法）（1）按*住宅户型评价表逐项评价户型（同时评分）（2）分项评分方法：评分数值权重数值；评分数值以个位计，2、3等。,户型评价,*标准户型评价方法,标准户型评价方法第三步：总体评价（1）累计评分（填表）（2）户型等级标准：总评分90，优秀户型 总评分75，良好户型 总评分50，合格户型 总评分 50，不合格户型第四步：修改建议 修改建议（填表）修改图示（绘图）注：使用本表者可根据具体情况修改评价内容及权重,户型评价,户型修改,有的户型，光凭评价难以说清问题所在，有时应该配以简图，提出户型修改

23、的指引有的户型，评价人认为有理想的修改意见，也可在户型评价表后附上图解户型修改建议,户型修改,户型修改案例（1）,户型存在问题：厨房和卫生间的顺序颠倒；卫生间处于户型正中有“风水”不好之嫌从布局原理看，厨房必须考虑各种“货流”进出方便，同时也有油烟等问题，通常不宜放在套间中太“深”的位置修改方法：把洗手间放到最上面，厨房下移靠近餐厅，门对餐厅开。同时，让移动后的厨房、餐厅共享一个生活小阳台,户型修改,户型修改案例（2）,修改前设计：设计存在较大弊病，空间零乱，面积严重浪费；门厅处过于浪费，厨房与餐厅咬合出现破口；主卧如兼具书屋功能，书桌应放于明亮位置，且没有必要以衣柜来分割；公用卫生间门开向厨房不理想；南客房门口浪费，摆放钢琴较为牵强。,修改建议：应合理利用空间，主卧可设独立更衣室；结合玄关设置储藏室与鞋柜；客厅重新布置会明显增加使用的舒适感。,户型修改,户型修改案例（3）,修改前设计：主卧与次卧的门朝向餐厅，占用餐厅通道过大；饭厅不占角，成为过道；电视墙太短，无法摆放家俱。,修改建议：应把三个房间的门集中一处，减少人流空间，完整墙面便于家私摆设；客厅与餐厅中墙应向餐厅做一些延伸，略加区分，也使客厅空间完整且又是一个造景墙面；沙发、电视背景朝向整体墙面，使电视背景墙完整。,户型修改,我行你也行 大家评户型,谢谢大家 德思勤策划师培训课程 2008年 5 月 18 日,