4月8日新疆北新房产设计统一标准(修订稿)——石衍.doc

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1、新疆北新房产高层住宅小区设计统一技术标准第一部分 总 则 一、编制目的为规范和统一设计标准，确保设计成果满足新疆北新地产公司对高层住宅开发项目的高端品质要求，减少设计中出现错、漏、空、缺等问题，特制订本设计统一技术标准。二、编制依据 本设计统一技术标准作为新疆北新地产方案设计、扩初设计和施工图设计依据，是在国家或行业相应标准及规范的基础之上，结合新疆以往住宅项目开发的实践经验，对设计和常用做法进行的补充和完善。三、适用范围承接新疆北新地产开发建设项目的设计单位，在方案设计、扩初设计及施工图设计过程中参照本设计统一技术标准，预防设计常见问题的发生。若设计单位就设计统一技术标准中的条款有原则性意见

2、，应及时书面与我设计策划部或开发项目的主任工程师联系并沟通交流。本标准高于国家标准，在不违反国家及行业现行设计规范、标准的前提下，优先执行本设计统一技术标准。四、内容说明 1、本设计统一技术标准以高层住宅扩初设计和施工图设计中各专业及其他需要重点关注的内容划分章节。非高层住宅类建筑宜参照执行。2、本设计统一技术标准所列尺寸，未标明单位的按毫米计，标明单位的以所标单位为准。3、本设计统一技术标准主要以新疆地区常用的设计与构造做法为主，具体可依照当地要求及工程实际情况适当调整。4、本设计统一技术标准为本公司技术研发和标准化设计内容的重要组成部分，将根据设计发展趋势及市场情况不定期作调整。5、任何单

3、位和个人不得擅自降低工程设计等级和质量标准。对于影响结构安全、重要使用功能（涉及到消防、防水、防雷、人防、节能、建筑用途及重大经济签证）等方面的变更必须有原设计单位出具书面设计变更文件来确认外，还应经原审图机构重新审图。五、解释权 本设计统一技术标准解释权属于北新房产，并由公司技术总监编制并发布实施。第二部分 开发理念和规划设计 一、开发及设计理念1、北新房产开发建设的住宅小区应能反映“高端、细腻、休闲、绿色、宜居、明亮、秀美”的开发理念。2、市场定位和建设标准为中高档（端）小区；新疆高层住宅主要户型为95138m2；辅以其它大、小户型；布局以十八层以下板式高层住宅组团为主，环境突出景观绿化，

4、与周边道路景观相呼应并辅以人文小品。设计核心思路为户型创新，住宅功能由质量提升型向心理享受型高档住宅渐进，精心挖掘塑造小区自身独特的庭园内部环境，表现出“都市田园住宅”的居住氛围“时尚、健康、人文、景观、安全、便捷”。综合考虑设计建筑与绿地双重景观相协调。3、推广“智能社区、智能建筑、智能家居”高端住宅。总体要求能充分体现“安全、适用、经济、节能、美观”的设计理念。强调“精细化、品质化、专业化、多元化、智能化”和“舒适度、安全度、洁净度”。4、设计应有完整的节能设计、人防设计和精装修专篇。5、建筑结构、住宅户型和立面造型设计应结合地域条件和当地习惯；本着“更适用、更合理、更经济、更完美”的责任

5、，不断优化和完善。6、依赖户型、结构、功能创建建筑品质；依靠景观、道路、配套营造环境品质；依托安防、保洁、维护提升服务品质。7、建筑设计应体现节能环保的观念，强化建筑外窗新风系统、太阳能照明、太阳能橱窗（宣传栏）、雨水回收灌溉、中水利用、地下车库自然光采光、新型墙体材料、透水地面、节水器具、光纤入户、实时监控、蓝牙闸道、磁卡电梯、电子门锁、联动呼叫报警系统、地下车库天然采光等技术措施；有效选用节能、环保的建筑材料、器具和设备。8、坚持“建筑造型、住宅户型与总平面规划”、“建筑工程与专业分包”、“高层建筑的地下车库与人防工程”、“综合管网、小区道路与园林景观”、“建筑做法与精装修”五个同步设计的

6、观念。9、坚持“建筑住房与配套设施”、“建筑工程与景观道路”、“建筑装修与设备管线”、“围墙大门与物业安防”、“地上建筑与地下车库”五个同步交付的原则。10、规划、设计、施工均应符合国家、行业、地方的法律、法规、标准、规范、规程的要求。11、工程名称报送规划方案文本前，需由建设单位书面确认。二、总体规划1、封闭管理：小区或组团围墙、花园应有方便管理的入口，需要管理的其他物业应有考虑封闭管理的可能。2、交通组织：动静态交通应组织安全、合理，通达性好，对居住不造成干扰。3、无障碍设计：应考虑无障碍设计，各内容应满足规范且业主认可。4、安全性考虑：大型水景宜进行护栏或绿化处理，高台临界边的护栏满足规

7、范及安全要求。5、前瞻性：树立大观念、开拓新思路，在现实住宅设计水平基础上要有所超越，做西北一流的社区，做最有品味的社区，做最富于创意的社区。规划布局、单体平面、建筑立面、环境设计、色彩空间、设备设施均体现个性风格。6、均好性：在设计的各个方面均应体现均好性原则，从总体规划、建筑设计到环境设计，均好性的实现是一个重要的设计目标。要寻求景观资源的配置均衡，充分考虑市政道路尤其是周边快速路汽车噪音对住宅的影响，提出合理的规划布置方案避免或减低噪音对主要房间的污染，尽量减少通过使用技术手段来降低噪音。7、人性化：体现在空间、尺度、景观、设施、安防、物业管理服务等诸多方面。设计在保证居民有舒适的居住空

8、间、宜人的建筑尺度、洁净的环境空间、便捷的交通以外，更应在社区的休闲健身场所、社交场所、公共服务设施、教育卫生设施、物业管理等方面，处处体现生活化的气息。8、经济性：充分考虑项目开发、设计、建设、销售、使用、维护等各个阶段有效衔接和使用的经济性；方案中要合理利用现有的资源优势，合理平衡土方量，可合理设置架空层及通风、采光的开敞式/半开敞式车库，同时兼顾结构布置的经济合理性。9、规范性：设计必须遵守当地有关城市住宅规划设计对日照间距、日照时间、消防、人防、节能以及无障碍设施等方面的规定，并符合国家有关规范和标准。10、和谐性：围绕“以人为本，建筑与环境相结合”的设计宗旨，从多方面探索立意与构思，

9、力求在设计某一方面有所创新。紧密结合基地环境，处理好城市环境与建筑的关系，处理好室内外环境，尽量扩大室外绿化面积，结合城市天际线，做到“新建筑的置入，为城区环境增色”。三、总平面图1、总平面设计应以所在城市总体规划、分区规划、控制性详细规划及当地主管部门提供的规划条件为依据。2、总平面设计应结合工程特点、土地属性、周边环境和使用要求，注重节地、节能、节水、节材、保护环境和减少污染。3、建筑控制线的退让距离必须严格按照当地规划部门的规定执行。4、居住区总平面设计应注重朝向、通风及卫生安全等要求，满足日照和建筑间距的规定。5、小区规划要尽可能多的考虑人性化设计及当地习惯并适度超前；总体要有统一、协

10、调和适用。居住区配套的公共建筑应按需设置，统筹兼顾，与城市协调互补，方便居民生活。6、总平面图中建筑物、构筑物定位一般应以测量地形图坐标定位，其中建筑物一般宜以轴线定位，圆形与弧线的建筑物应标注圆心坐标及半径。建筑物以相对尺寸定位时，建筑物以外首层墙面（含外保温、装饰面）之间距离标注尺寸；以相对坐标系统定位时，需注明原点位置与坐标网角度及坐标网格尺寸或与测量坐标网的关系。道路、管线以中心线定位。7、临街地上建筑物及附属设施（包括：门廊、连廊、阳台、雨篷、室外楼梯、台阶坡道、车道、烟道、花池、围墙、平台、散水明沟、地下室排风口、出入口、集水井、采光井等）、地下建筑物及附属设施（包括：挡土桩、挡土

11、墙、地下室底板及其基础、烟筒、消防水池、化粪池等），不允许突出道路红线和用地红线。8、地下建筑物距离用地红线应不小于地下建筑物深度（自室外地坪至地下建筑物底板）的0.7倍；为保证施工技术安全措施的需要，其最小距离还不得小于5m。特殊情况下可按当地规划部门确认的文件执行。9、建筑平面搭接错位时，h值（净尺寸）不宜大于2.4m，以免影响采光。10、建筑间距应符合防火、日照、采光、通风、安全、卫生、防视线干扰、防噪声等有关规定。11、总平面图中应将小区出入口、自然地面高程、道路高程、建筑首层地面高程、建筑总高度、地面停车位、消防通道、配套设施、建筑间距、规划范围、用地范围、周边现状以及建筑退界等技术

12、指标按规划条件要求标注清楚。12、高层建筑地下车库应按要求设计人防工程。13、建筑的雨篷、台阶、门厅（斗）、采光井、室外楼梯、廊道、车道、坡道、小区大门、垃圾房、公共厕所、警卫室、社区活动中心、地下室轮廓线以及消防登高面的轮廓线应在总平面图中标注清楚。14、各类管线布设位置应在总平面图中给予明示。15、住宅小区内水系管理成本较高，原则上不做。在园林景观设计中合理选用一些水景小品或水法即可。16、总平面图中楼栋号宜由左向右、从下向上依次有序编排。17、为了便于小区安防和物业管理，一般每个小区或组团的出入口数量不宜超过3个；对于总建筑面积超过15万m2的大型住宅小区或组团的出入口数量不宜超过5个。

13、18、住宅小区内应适当考虑老人及儿童的活动或健身场所。小区消防值班室、小区安防值班室以及小区物业管理值班室宜集中设置。19、建筑排布整齐、疏密得当、张弛有度，与环境结合紧密。20、新建多层建筑物的山墙对原有建筑长边时，山墙宽度小于或等于12.5m的，建筑物日照间距系数不得小于1.0。山墙宽度大于12.5m时，建筑物日照间距系数则不宜小于1.5。21、平面有凹槽的高层住宅，其凹槽的开口净宽度不宜小于2.5m，凹槽的深宽比不宜大于2.5。22、建筑高厚比、长宽比均应符合规范要求；应避免出现建筑面宽大于建筑高度的高层住宅。23、建筑造型应结合当地规划部门的有关规定。四、总图竖向 1、要考虑场地与周边

14、市政规划道路及管线标高的衔接等问题。合理利用地形地貌，尽量按现状设计竖向标高，土方宜做到本场地内平衡。应避免高切坡或高回填并采取专门处理措施防止路面积水灌入小区。2、小区场坪或道路的地面排水纵向坡度宜控制在48范围内，道路横坡应控制在1218范围内；另外，小区大门周边的雨水必须能顺利排到小区外的道路或市政排水管网内。3、室内外标高及道路高程不得有误，务必注意建筑散水、台阶与周边道路及环境的关系，总图与单体室外标高必须协调。任何一栋楼房至少有三个大角处散水的高程应高于周围的自然地面高程。4、应明确小区内道路及与小区外相邻道路标高、衔接关系及具体做法；避免外部雨水倒灌。5、应明确各建筑物出入口踏步

15、和坡道设计。6、道路标高坡向与雨水进水口位置应相符，避免园路井盖高低和有缺损，园路、窖井要统一标高；场地整体坡度应满足排水管线埋设要求。7、避免小区景观及树木影响住宅采光。五、建筑间距1、建筑间距除应满足日照要求外，还应满足自治区城乡规划管理技术规定和工程所在地规划设计有关方面的要求。2、建筑物退让相关红线、蓝线、绿线等控制线距离需严格按照规划条件批准方案和当地有关规定的距离执行，不得增大或减小。3、 建筑物之间间距不得小于规划批准方案的间距，并满足消防规范等有关要求。六、消防1、总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流，当消防车道下面为地下室时，结构应考虑消防车荷载（常规消防车满

16、载重量为30吨）。2、登高面宜在用地红线内解决，条件限制时可利用绿化带作登高面，但绿化带下应设硬地。登高作业场地侧的登高面不宜设置大面积的玻璃幕墙，必须提供消防队员进入内部及屋顶的洞口。消防车道可部分宽度设置植草砖但不能布置停车场。3、高层建筑周围优先设置环形消防车道。场地实际状况不具备时，可沿建筑的两个长边设置消防车道；尽端式消防车道应设15m15m（多层可为12mx12m）回车场。供大型消防车使用时，不宜小于18.0m18.0m。4、消防车道的宽度及坡度满足国家及行业相关规范要求。消防车道最小宽度：登高面处6m，其它处4m。消防车道高度不小于4m。消防车最小转弯半径：12m。消防车道的坡度

17、：登高面1，其它处7%。5、消防车道距建筑物距离应在510m之内。建筑物的沿街长度超过150m或总长度超过220m时应设穿过建筑的消防通道。有封闭内院或天井的建筑沿街时，应设置连通街道和内院的人行通道（可利用楼梯间），其距离不宜超过80m。3、各管线检查口尽量设于绿化中，当消防道路或消防登高面要求过宽影响环境景观时，可采用部分绿化遮盖措施。4、必须保证消防通道通畅。5、小区及建筑物内的消防设施必须满足有关规定。6、电梯合用前室开窗面积宜大于3m2；否则，必须采取相应措施。七、附属用房1、警卫室、物业公司等等管理用房应设在小区显著位置（如入口附近）。2、垃圾站应设在住宅（区）的下风向和较隐蔽处，

18、其面积不宜小于9.5m2，与住宅距离不宜小于10m，外部与道路相连，垃圾站地面及内壁宜贴光滑、易清洁材料，并配置给、排水设施。3、水泵房、变电站、垃圾站、地下人防、围墙、煤气调压站、换热站等设计应明确其平面位置及具体做法且须结合环境布置，不能影响美观。4、箱式变电不应设置在小区主入口附近；其与主体建筑的间距不宜小于9m，以避免影响景观和采光。八、室外环境1、建筑间距应满足防火间距、日照间距，各工程管道占地宽度等的设计要求。2、应明确道路两侧及小区内雨水排水系统做法，室外大范围的平台、踏步，应设截水沟，组成排水网。如设置雨水口，应明确雨水口的设置位置和做法。3、室外工程如雨水管井过多而影响路面美

19、观，可采用雨水盲沟排水方式，上用卵石装饰，雨水或雨水管排入盲沟内，统一排入市政管网（本方法主要适用多层住宅）。4、室外庭院设置在地下室顶板上，当覆土层要充分考虑其重量；地下车库顶板需设置透水层，易积水处可设置单向透析管。花池可通过带有微孔的PVC管外包土工布排入最近的雨水井。5、水景、化粪池、下水道位置距建筑主体不能太近（宜大于4m）；否则，维修开挖时会导致建筑沉降，且维护成本高。九、车辆1、高端住宅小区优先考虑人车分流设置。2、小区应满足车辆停车位、倒车尺寸及车行道、回车场等规范的规定。3、高档（端）小区车位率控制要求如下：高层住宅按0.71.0位/户计算，多层花园洋房住宅按1.01.4位/

20、户计算，多层法式排屋按1.21.6位/户计算，联排别墅按1.72.2位/户计算。会所按1.01.5位/100M2计算。其中；整个高端小区室内停车位不宜少于85%。4、车道数按规定设置；若地下停车位总数量5001000辆可考虑三个车道。另外，地下室宜设置采光井和通风井。5、每个地下车位的净空尺寸宜控制在：宽2.53.2 m，长5.86.6 m。十、道路1、小区内道路设计要一次到位，后加时易引起客户纠纷。2、高端住宅小区区内的道路应考虑搬家车辆能够进出；若设置有大底盘地下车库的优先考虑搬家车辆下地下室，其主要通行区域净高宜为3.5m，但不得低于3.2m。3、应明确并合理设置路面及场坪的纵横向缩缝和

21、胀缝，避免小区道路出现明显裂缝。4、机动车道上的排水沟沟盖板要选用带胶边的铸铁或其他新产品，不采用水泥盖板，以免车开过后噪音大，易破裂。5、分段开工、分期建设的工程项目，总平面图应平衡各期的道路、人行道、散水以及室内外标高，尽量减少做法的差异引起的过大偏差。6、车行主入口处小区内道路应比小区外市政道路高出至少300mm。第三部分 建筑专业一、设计原则1、住宅户型平面布置应科学、合理并尽量减少交通面积和公摊面积；按“内外分区、动静分区、主次分区、”，“生理分室、功能分室、卫浴分室”，“公私分离、洁污分离、干湿分离”的要求进行设计。2、高层住宅各功能房间空间面积分配宜按“四大三小二多”的套型模式。

22、即合理扩大起居室（客厅）、厨房、卫生间和主卧室的面积，适当缩小次卧室、过道和公摊的面积，有效增多节能设施和储藏空间。花园洋房、法式排屋及联排别墅等特大或豪华户型可另增设健身房、储物间。起居室（客厅）、主卧室和健身房宜设有宽敞的观景窗口。3、设计应以起居室（客厅）为中心，合理组织套内空间，正确引入“四维空间”的概念，最大限度提高住宅空间使用效率；设计应体现安全性、舒适性、功能性、合理性、便捷性、私密性、美观性和经济性。4、科学合理布置各种管道、设备；做到设置管井集中、隐蔽、暗藏、短捷、紧凑、有序，实现各种管道布置的适用、整洁、美观。5、豪华户型和特大户型可考虑“三代居双核心”的新户型体系，适当选

23、择安排部分空间为可交换或可调整，以利于住户支配或内部改造。6、按照“和谐、适地、节能、舒适、高效、经济、人文、精细”的绿色建筑理念打造高端住宅。7、应优化设计合理控制结构含钢量和工程造价。8、套内功能性房间的隔声效果要好，避免噪声污染。9、建筑地下防水、屋面防水及卫生间防水的标准宜比同类工程适度提高。10、本小区为高标准的小康型住宅区，大、中户型的居住标准均按理想的居住目标。建筑公摊面积（每户公摊面积宜22m2且公摊率宜18）和体型系数（宜0.32）不得过大。11、卧室、客厅等主要房间宜保证一定的有效日照时间且通风良好、视野开阔；除储物间外，应尽量避免暗房。12、设计选用的材料应符合民用建筑工

24、程室内环境污染控制规范的规定。13、设计说明中应有详实的选用规范、图集目录表。优先选用国家、行业或工程所在省份通用的图集或标准。14、各阶段设计成果文本必须符合国家及行业现行的建筑工程设计文件编制深度规定中的有关要求并通过甲方评审并取得当地政府主管部门审查批准。二、基本要求1、建筑设计合理适用年限不少于50年。对于地下水位较高或长期受水浸泡的环境和部位的地下防水等级宜按级考虑。2、设计依据国家、行业或新疆当地有关建设工程规划、勘察、设计等方面的法规、规程、制度和标准。另外，甲方正式提供的基础资料和技术标准。3、图纸以1#图为主要出图图幅，必要时可辅以2#图。在施工图正式出图前，设计院应与北新房

25、产设计策划部和工程部相互沟通，相关做法达成共识，并在总说明中注明。其它各专业宜与建筑专业统一。4、设计单位项目负责人应严格把好质量关，各种管线、设备箱、留洞、结构、家具布置、插座位置等务必以最方便、适用、美观的方式相互协调，不发生矛盾，平面图与系统图务必相吻合。5、建筑指标：计算应符合现行规范、规定及技术要求，指标数据应准确；尤其是建筑面积的计算要精确，并随设计的加深不断核算直至最终成果。6、建筑面积计算应严格按照当地的有关规定。避免与竣工实测面积有超过1.0%及以上的误差。7、建筑电梯前室、住户入口以及一层门厅等公共区域优先考虑墙面干挂石材、地面铺贴石材、顶棚纸面石膏板吊顶的做法。8、为便于

26、建筑单元门以及住宅入户门的门套安装及门扇开启，其门洞两侧均应设置门垛，门垛尺寸不宜小于400mm，不应小于100mm且不得小于墙面装饰的总厚度（若双层龙骨干挂石材一般为120160mm）。9、方案设计中可先采用医用担架电梯井井道净空尺寸约为2.22.7m，电梯门不得小于90010002100。普通消防电梯井井道净空尺寸为约2.22.2mm，电梯门不宜小于100010002100。电梯厂家确认后，出施工图时再按实际尺寸调整。考虑电梯前室装修要求，电梯井道在电梯前室结构留门洞宜向洞口两侧分别扩大75mm，顶部向上扩大100mm。10、通用医用电梯前室结构净宽宜做到2.382.50m，普通消防电梯前

27、室结构净宽不应小于1.85m；以确保高档装修后的净空尺寸仍能满足规范及使用要求。11、一层门厅及电梯前室吊顶的距地高度不应低于2.6m（商业部分大厅的吊顶距地高度不宜低于3.6m）；标准层电梯前室及走道吊顶的距地高度不应低于2.5m。卫生间吊顶的距地高度不应低于2.4m。12、设计说明： 应说明厨房、卫生间、室外阳台、空调机搁板、设备平台等降板尺寸，一般应为降100mm；雨篷、露台等降板尺寸不宜小于350mm。 应说明卫生间排风帽、空调洞在室内与室外墙上应加护套。宜刷同相邻墙面颜色涂料。 相邻两房间的空调预留孔洞在同一标高的垂直空调板，应说明在上一层空调板上，在远离地漏侧靠墙处，加一个80PV

28、C空调洞套管，以安装室内外空调机连接管。 应具体说明双层或三层玻璃的使用部位及不同颜色、材质玻璃的内外关系。 应详细说明公用上人屋顶及私家露台的面层及屋面做法。 应说明楼梯栏杆及残疾人扶手、阳台栏杆、空调百叶及网眼板、铝合金门窗及配件、外墙贴面、涂料、单元门及进户门、锁、雨棚、开关插座、住户配电箱、灯具、智能化设备箱、钢结构、玻璃构件、围墙栏杆等所有影响感观的建筑构件必须提前（要留足可能多次反复的时间）确认小样后方可大量进货和施工。13、建筑设计总说明各子项材料做法表、装修做法表汇总统一编写；子项说明可根据具体情况单独编写。14、所有门窗需统一编制门窗表，进行编号并注明选料，以保证施工备料中不

29、发生混淆。 门窗表：数量及形式不得有误，且门窗立面形式须与平面编号相符。厂家出具的门窗等详图及数量统计须设计院盖章确认。门窗详图中务必注明：窗户的分格尺寸、开启方向及构造保证空调外机能从相应窗户处放出去。15、任何一户住宅至少有一间卧室满足当地规划部门规定的全年最少日照时间要求且大寒日不宜少于2h/日。16、地下室顶板考虑到冻深和种植树木的要求，地下室的最小覆土厚度不应小于1.6m，不宜大于2.1m。17、建筑防火及防水等级均不得低于国家及行业标准。18、零星结构构件要求详细的结构大样图，如：空调搁板、飘窗板、雨棚板、混凝土腰线、檐口、装饰混凝土柱、老虎窗、混凝土栏板、窗套、廊柱，等等。19、

30、装修不得遮挡消防设施、疏散指示标志及安全出口，并且不应妨碍消防设施和疏散通道的正常使用。20、厕浴间提倡“干湿分离，管道入井”。尽量减少给水和电气管线在楼地面垫层内水平敷设。21、设计未明确要求时，下列建筑在施工和使用期间应进行变形测量： 地基基础设计等级为甲级的建筑； 复合地基或软弱地基上的设计等级为乙级的建筑； 加层、扩建建筑； 受邻近深基坑开挖施工影响或受场地地下水等环境因素变化影响的建筑； 需要积累经验或进行设计分析的建筑； 二十层以上或造型复杂的十四层以上的高层建筑。22、外墙保温材料的材质、厚度、防火等级、表观密度及构造必须符合设计及规范的要求。23、防火隔离带设置的数量、位置和宽

31、度必须符合设计和公安消防部门的有关规定。防火隔离带与墙面应进行全面积粘贴并采用难燃的锚栓加固。24、粘贴外墙外保温的基层应平整、干净、密实，无空鼓、脱落和松动等现象。粘贴必须牢固，安装方法必须符合规定，粘贴面积不得小于设计和规范要求。粘贴保温板一般采用点框法施工，但对于承受较大风荷载的部位以及高层建筑施工则应采用条粘法满粘。25、外墙保温层的锚栓材质、数量必须满足设计及规范要求；锚栓伸入结构内的有效长度不得小于50mm且膨胀螺栓的燕尾呈正常状态。26、除设置了建筑变形缝外，在墙面和地面上连续粘贴EPS板的长度和宽度不宜大于12m且不得大于20m；否则必须设置1520mm宽的抗裂分格缝，缝内填充

32、弹性闭孔保温材料，表面用建筑胶做防水处理。27、外墙外保温系统应包覆门窗框外侧洞口、女儿墙、阳台、勒脚、雨罩、雨篷柱、靠外墙阳台栏板、空调室外机搁板、附墙柱、上人口、装饰线和靠外墙阳台分户隔墙等外墙出挑构件及附墙部件，其做法必须符合设计要求且保温层的厚度均不得少于30mm。而飘窗、凸窗均不应少于70mm。28、整体地面面层优先采用硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥，其水泥强度等级不宜小于42.5且骨料的含泥量不应大于3%。整体地面面层施工后，养护时间不应小于7d；其抗压强度应达到5Mpa后，方准上人行走。29、突出建筑外墙面不小于100mm宽的建筑构件或装饰线条下口均应做滴水线（槽），滴水槽的宽度和深

33、度均不应小于12mm且不得采取表面粘贴线槽的构造。30、室外散水、明沟、踏步、台阶和坡道等附属工程应与建筑物之间应留出1520mm宽的缝隙，缝内填嵌柔性密封材料。附属工程的面层和基层（含基土等各构造层）均应符合设计和规范要求；同时，房心、台阶及散水等回填土必须分层夯填，其压实系数不应小于0.95；否则，必须采取防止地面下沉及裂缝的措施。散水必须设置纵向伸缩缝，一般其沿长米间距不宜大于3m；不得超过6m。31、室内外墙面、楼地面、天棚、屋面、女儿墙、新旧建筑之间等各部位变形缝的做法（含细部构造）必须符合设计要求。当设计无明确要求时，应严格按照本地区现行标准设计图集进行施工，保证构造及外观完整、连

34、续。32、楼梯间窗口与套房窗口或两个防火区之间的洞口最近边缘之间的水平间距不应小于1.2m；否则，必须采取防火措施。33、建筑幕墙及门窗中一块玻璃严禁跨越两个防火分区；否则，应使用防火玻璃。34、建筑工程必须按设计及规范要求设置防火分区。防火门、窗表面应按规定刷防火漆。35、选用标准设计处应具体标明所详见规范、标准和图集。36、其它要求按国家、部门及当地有关规定执行。三、住宅设计统一技术标准 一般规定1、建设施工图设计至少应包括：建筑总平面图，地下室、首层、二层、标准层、顶层等各层平面图，单元户型详图，正、侧、背等立面图，楼梯、客厅、地下室、设备间等剖面图，外墙、地下防水（潮）墙身、变形缝、后

35、浇带、管道井、门窗、女儿墙、雨篷、阳台、飘窗、檐口（腰线）、窗套、装饰柱、老虎窗等大样图，内外墙材料、防火隔离带、之水带、密封材料、楼地面及屋面等等工程做法。2、本工程所用材料、设备的品种、型号、规格均应在施工图中标明；必要时，还应明确所需的质量（含防火、容重或强度）等级。所有材料、产品、设备必须符合国家现行的质量检验和产品验收标准。3、材料、设备的颜色、品质和工艺应与建筑风格、工程标准相匹配。对于对材料的颜色或施工做法有专门有求的，应在施工前提供样本（样板件）及施工方案并由设计人员认可后，方可进行施工。4、所有居住建筑均应按要求考虑无障碍设施。无障碍电梯必须能抵达至地下车库内。5、高层住宅标

36、准层层高按3.03.4m控制，多层住宅标准层层高按3.23.6m控制，低层住宅标准层层高按3.94.8m控制。住宅首层层高宜比标准层层高高出至少200mm。采用中央空调的标准层及各层层高均不得小于3.3m。6、每一单体建筑总高度、首层建筑标高、建筑主入口及建筑散水等均应整体优化、合理控制。建议商业部分入口处室内地面与门前道路高差不得小于100mm；住宅首层室内外高差不宜小于450mm；任何一处散水不宜低于周围6m范围内的市政道路标高。7、地下水位低对施工影响不大的场地，原则上应考虑人车分流；宜设计成地下大底盘车库及电梯入户。8、严寒及寒冷地区在条件允许的情况下，南侧主卧外窗可考虑设置飘窗。9、

37、严寒及寒冷地区，二层以上的屋面、露台、室外阳台及设备平台应采室内有组织排水，以避免冻害。10、严寒及寒冷地区因节能受限，高层建筑一律不考虑入户花园。11、严寒及寒冷地区的单元门以及商业大厅等建筑主入口均应设置门斗（厅）。12、住宅建筑的主入口内应设置信报箱。13、客厅及主卧室均宜考虑室外空调机搁板，施工中进行预留孔洞。14、建筑外墙三层以下和室内首层公共区域门厅及各层电梯前室优先考虑干挂石材装饰；三层以上建筑外墙宜采用仿石材面层的装饰保温复合一体板。15、居住区内新建的燃气锅炉房、热交换站或电力开闭所应同步规划、同步设计、同步施工，即设置于优先开发建设的区域内。16、对于严寒及寒冷地区因特殊情

38、况未采暖的楼梯间，其内墙面应做不少于30mm后的保温层。17、严寒及寒冷地区地下车库宜考虑采暖措施。采暖方式如下： 车行出入口均宜设两道电动快速保温卷帘门或推拉门。 所有出入口均应设置热风幕或暖风系统。 各楼栋间热力管道均从地下车库内敷设。地下车库内部不再设置市政热源的散热设备。 对环境要求高的区域或工作间可采用电采暖或中央空调供暖方式；必要时，采取增设保温层的加强措施。 对于人员活动或滞留时间长的区域室温不宜低于+14，其它区域均不得低于+8；否则，各专业应按规定采取相应措施，确保工艺符合要求。18、严寒及寒冷地区进出地下车库的车道设计时在不违反规范、标准的前提下还应满足下列要求（装修成型后

39、）： 坡脚缓冲段长度不少于5m，双车道结构净宽不应小于7.2m（单车道4.5m），坡度不大于7%；下端设排水沟，端口宜设热风幕和不小于7m宽保温大门（宜带亮子），门头两端设各设一个摄像头。 转弯段净宽不小于8.5m，转弯半径10m，纵向坡度不大于10%，曲线段横坡约4%；上端设截水沟。 主坡平直段双车道净宽不小于7.2m（单车道4.5m），纵向坡度不大于14%。 坡顶缓冲段长度不小于4m ，双车道净宽不小于7.2m（单车道4.5m），坡度不大于7%；上端设截水沟。 坡顶反坡段长度不小于5m，双车道结构净宽不应小于7.2m（单车道4.5m），坡度不大于-2%（向外坡）；端口宜设热风幕和不小于7m

40、宽保温大门（宜带亮子），门头两端设各设一个摄像头。 高端小区地下车库的车道内及大门等各部位的净高不宜低于3.5m(考虑搬家车进出)。 车道出口应视线良好，车道出口处距小区横向巷道的距离不得小于4m，距城市市政主要道路的间距不得小于6.5m。19、高层住宅的裙楼考虑设置商业餐饮的需要，宜沿建筑外墙增设烟道。20、考虑到同层排水建造成本和维护费用较高，高层住宅的卫生间均不做同层排水。21、科学合理布置各种管道、设备；做到设置管井集中、隐蔽、暗藏、短捷、有序，实现各种管道布置的适用、整齐、洁净、美观。22、淋浴器或地暖的壁挂炉应合理设置（一般壁挂炉排烟管端头与墙面的各向距离均不宜小于300mm），避

41、免影响建筑立面效果或因高温、水汽而污染外保温墙面。23、厨房间、卫生间应设置地漏，地漏在板底下部宜设置存水弯。24、有卫生间等防水要求的房间地面内除敷设地暖管外，禁止给排水及电气管线在卫生间地面内水平敷设。25、高端住宅卸去在设计中应适当提高地下室、卫生间、雨篷、飘窗及屋面的防水等级或防水质量；同时，有针对性地采取可靠的排水措施。建筑屋面及雨篷防水层的排水坡度宜按2%考虑；卫生间地面防水层的排水坡度宜按1.5%考虑；地下室顶板防水层的排水坡度可按23%考虑；腰线、女儿墙檐口压顶的排水坡度不应低于1.5%；其它参照执行。26、大中型餐饮、快捷酒店、办公楼以及地下洗浴中心等高档营业场所内优先采用冷

42、热中央空调，局部辅助散热器供暖；住宅均采用低温地面敷设供暖方式，其它公建根据具体情况再定。27、高档住宅内的给排水立管管道应设置在管道井内。28、设置飘窗时应采取可靠的防热桥、防结露、防渗漏措施。29、屋面、露台、室外阳台、室外连廊及设备平台等不应采用明管排水。30、楼梯间、电梯间、电梯机房、设备间、屋面天沟等应采取可靠地节能保温措施。31、应采取措施避免墙体或隔板与玻璃之间的夹层中产生积灰、积水、结露、热桥等缺陷。32、地下室顶板防水设计应考虑放排结合，并适当提高等级；防水的关键节点和薄弱环节应有明确的构造详图和专用做法。33、高层和中高层住宅每50套住宅宜设置不少于2套符合乘轮椅者居住的无

43、障碍住房；小高层和多层住宅每100套住宅宜设置不少于3套符合乘轮椅者居住的无障碍住房；低层住宅每100套住宅宜设置不少于4套符合乘轮椅者居住的无障碍住房。34、住宅入口处以及各层休息平台（含楼梯梁底）处净高不宜低于2.2m，梯段（为最低或最高一级踏步前缘线以外0.3m范围内至上方突出物下缘间的垂直高度）净高不得低于2.2m。35、因地制宜，科学合理推广“新材料、新产品、新设备、新技术”。 建筑及功能房间朝向1、建筑宜座北朝南，住宅优先采用北入口。2、客厅、卧室优先考虑朝南设置；当个别户型无法满足时，至少应保证有一间卧室满足日照要求。3、楼梯间、电梯间、厨房间、卫生间、储藏室宜置于建筑北侧，应选

44、用明厅、明卧、明厨，优先采用明厕，但设置双卫生间至少应有一个明卫。4、当布置有西晒的客厅或卧室时，宜考虑设置遮阳措施。 高层住宅平面户型要求1、豪华超大户型：每套建筑面积为220260m2，至少六室三厅二厨三卫，宜包括：门厅1间、客厅2间、餐厅1间、主卧室2间、次卧室3间、书房1间、厨房2间、健身房1间、储藏室2间、卫生间3间、阳台或露台3个。2、特大户型：每套建筑面积为170220m2，至少五室三厅一厨两卫，宜包括：户内门厅1间、客厅1间、餐厅1间、主卧室1间、次卧室3间、书房1间、厨房1间、储藏室1间、卫生间2间、阳台或露台2个。3、大户型：每套建筑面积为120170m2，至少四室三厅一厨

45、两卫，宜包括：户内门厅1间、客厅1间、餐厅1间、主卧室1间、次卧室2间、书房1间、厨房1间、储藏室1间、卫生间2间、阳台或露台2个。4、中户型：每套建筑面积为90120m2，至少三室两厅一厨一卫，宜包括：客厅1间、餐厅1间、主卧室1间、次卧室2间、厨房1间、储藏室1间、卫生间1间、阳台或露台1个。5、小户型：每套建筑面积为5090m2，至少两室一厅一厨一卫，宜包括：客厅1间、主卧室1间、次卧室1间、厨房1间、卫生间1间、阳台或露台1个。6、单身公寓户型：每套套内建筑面积为2045m2，至少一室一厨一卫，宜包括：起居室兼卧室1间、厨房1间、卫生间1间；具体条件根据实际情况另定。7、高层建筑门厅（

46、含信报间）：每套套内建筑面积为1535m2；具体与建筑体量相协调。8、其它：符合国家及行业有关规定。 高层住宅功能性房间1、起居室（客厅） 最小边净尺寸为：3.5m且5.7m， 房间长宽比不宜大于1.8；大、中户型优先采用42004800mm净宽。无阳台的起居室（客厅）宜设置宽度大于2.0m的低窗。 起居室（客厅）不宜多开门洞，宜至少保证两道完整的墙面。进出卧室或书房等独立房间时，应尽量避免穿越客厅的两端；而客厅背景墙的长度不得小于3m，不宜小于3.6m。而布置沙发家具的墙面直线长度不应小于3.2m。 起居室（客厅）应把握“开放灵活，适度弹性，合理利用，突出个性”的设计原则并尽量减少交通穿越干

47、扰。 客厅沙发应有利于向外景观最佳的视线位置布置。客厅电视背景墙与卧室电视背景墙宜优先考虑使用同一面分隔墙；以便于电气及有线电视线路的布设。 进户门不得正对起居室（客厅）；卫生间、浴室的门不允许直接开向起居室（客厅）。 厨房的门不宜直接面向起居室（客厅），避免炊事活动对会客活动形成干扰。 起居室（客厅）宜设计成独立的活动空间，当与厨卫间和卧室发生相互干扰时，宜用卫生间前室或走廊等过渡空间进行转换。2、卧室 主卧室最小边净尺寸为：2.8m且4.2m，房间长宽比不宜大于1.8；大、中户型优先采用33003800mm的净宽；主卧进深宜为3.34.2m。次卧室最小边净尺寸为：2.2m且3.4m，长宽比不大于2；大、中户型优先采用24003100mm的净宽；次卧进深宜为2.93.7m。 卧室不宜与电梯井相邻。 跃层卧室不得设在厨房正上方，卫生间不得设在卧室、厨房、客厅、入口正上方。 卧室优先朝南设置。 卧室不宜过于拥挤，床的边缘与墙体或障碍物应保持至少600mm距离,以便于通行。 卧室必须采光、通风良好。 南侧主卧室可设置飘窗，飘窗挑出墙面的长度不宜大于800mm。飘窗四周保温层的厚度应按节能设计确定且