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1、圣地亚哥规划设计要点*房地产开发有限公司二00七年八月十七日 总体要求1、 总体要求本项目总平规划含一、二、三期，以一期设计为主，兼顾二三期设计（设计二三期目的在于上报政府作好整块土地的整合规划、拆迁、开发，以提高开发项目的城市品位）。保证一期在以11+1F住宅为主导的情况下，地上建筑面积达到12万平方；保证二、三期容积率5.0。一期底层商业面积达到8000平方（含综合楼），二层商业面积达到7000平方（含综合楼）。设置商业步行街,合理发觉项目的商业价值,也作为小区商业配套。住宅建筑朝向以南北朝向为主（70%），可部分设置东南、西南朝向（20%），少部分可设置东西朝向（10%）。小区道路系统尽
2、量实用、简化。方案图需含商、住路网示意图、立面示意图（可用CAD做平面简单拉升）、商住功能组团图。住宅规划要点A 、产品构成与单元户型组合1、单元物业套数建议：建议住宅主要由一梯二户、一梯三户、一梯四户此三类产品组成：一梯二户住宅布于项目综合质素较优的位置， 一梯三户、一梯四户此部分户型主要为快速销售“走量型”物业。2、单元户型组合建议：每单元不同户型搭配可如下： 小三房（105110）、普通三房（115120）户型可与小两房（80左右）户型搭配与同一单元内（一梯四户）； 小三房（105110）、普通三房（115120）户型搭配在同一单元内（一梯四户）。 大三房（130135）户型应与大两房（
3、90左右）户型搭配在同一单元内（一梯三户）。3、住宅楼高规划建议：结合建筑成本、销售价格及市调情况考虑，除综合楼外，本项目一期大部分住宅规划为11层住宅面积约占60%，15层的住宅占10%，考虑2栋18层，1栋90M高层。二三期以18层住宅为主。B 、户型配比及面积控制（新）户型种类面积控制户型配比享受型三房两厅户型130135约15舒适性三房两厅户型（普通三房）115125 2822紧凑型三房两厅户型（小三房）105110 舒适性两房两厅户型（大两房）90左右25(90以下为主)紧凑性两房两厅户型（小两房）80左右楼中楼（控制在四房或五房左右）视顶层情况给出建议约10公寓小户型（南珠西大街旁
4、裙楼上加建建筑）该户型面积控制受裙楼梁柱布局限制，待规划院给出公寓小户型平面设计稿后，再按实际情况给出调整建议。C、户型平面设计建议1、户型设计基本要求平面设计要素设计参考建议户型设计总体要求注意私密性以及干湿分离、动静分区的合理性，最大限度争取户户正南正北； 避免暗厨暗卫以及面积浪费； 平面布局注重功能分区，并尽可能在多设置景观阳台； 大户型平面设计，须避免户型的单纯放大，应从附加功能营造方面着手（如酒吧间、杂物房、衣帽间、洗衣间等）； 采用异型柱结构，使各室内空间隐梁隐柱，更为实用（异型柱结构仅在厅/卧使用，以节省成本）； 考虑将少部分户型加入错层设计（可考虑波浪型或弧形形式）。厅堂设计
5、饭厅与客厅连接南北通透，过堂风流通无障碍； 生活阳台避免由厅进入，避免私隐衣物的晾晒； 客厅带阳台或者落地玻璃，面对景观，以引景入室； 在平衡总平设计的前提下，尽量放大客厅开间，缩小进深，较少室内采光灰区面积； 户型如无入户花园，则厅与入户门预留玄关空间，和谐过渡室内外环境，并增加私密性； 各类门的门距控制较好，保证厅堂墙体的家具的布置； 大三房、普通三房平面设计时，尽量避免厅堂上布置过多卧室的开门，通过紧凑的过道巧妙过道厅堂动区与卧室静区的空间。卧室设计 无暗房设计； 卧室不应设置生活阳台，避免衣物晾晒对使用该卧室的生活成员生活造成不便； 房间应方正实用，附带飘窗设计。 主卧尽量避免临街，规
6、避噪音滋扰； 卧室尽量朝景观面，以引景入室；厨卫设计 厨房尽量靠近入户门，避免老式住宅“提菜穿堂过厅”的不便。 厨房的开间尺寸至关重要，考虑在厨房旁设置工作阳台。 卫生间门避免直对入户门、餐厅。 部分大户型可考虑在卫生间前布置洗漱前室，或增加衣物间等附加功能，增加卖点。 厨卫可考虑适当引入西晒，起到干燥消毒作用；阳台/露台设计 二房以上户型带生活阳台； 卧室和书房规划一步阳台； 交错式设计的露台或者情景阳台令室内的光线更充足，顶层露台不计算建筑面积。 入户花园、私家小花园，部分赠送错层景观大露台。 在窗台或阳台设置花槽，营造的与小区建筑主题、绿化主题想融合的生活氛围。 客厅可考虑设置观景阳台，
7、丰富建筑立面；2、户型设计创新建议：（1）、使用面积大于建筑面积的奥秘“偷面积”设计理念通过入户花园或空中花园的巧妙布置，为客户预留将此类功能区域改装为房间的余地，引导客户认为2、3房的价格，购到3、4房的使用功能，增加户型性价比。同时，“2变3户型”可将实际具备3房使用功能的住宅，首付降低至2成，反向提高客户经济承受能力，促进销售。入户花园偷面积模式示意图空中花园偷面积模式示意图客户之需增设窗户，新房间唾手可得，使用面积建筑面积。（2）、坡屋顶阁楼通过坡屋顶（坡屋顶低于2.2m部分为赠送面积）、露台（仅计算一半面积）等元素，营造南加州人居氛围，与诱人的性价比，对促进顶层楼中楼的销售，有着积极
8、的意义。D、项目交通体系规划建议1、设计原则（1）、根据项目地形、气候、用地规模、人口规划、规划组织结构类型、规划布局、用地周围的交通条件、居民出行方式等设计经济、便捷的道路系统和道路断面形式。（2）、内外联系道路应通而不畅、安全便捷，避免往返迂回和外部车辆及行人的穿行。（3）、分级布置道路，满足小区内不同的交通功能要求，形成安全、安静的交通系统和居住环境。（4）、满足居民日常出行以及消防、救护、工程等车的通行要求，并考虑居民小汽车通行需要。（5）、要满足创造居住卫生环境要求，道路走向应有利于住宅的通风和日照。（6）、有利于小区内各种设施的合理安排，为建筑物、园林绿地等的布置及创造有特色的环境
9、空间提供有利的条件。待添加的隐藏文字内容32、道路系统规划（1）、实行人车分行。保持居住区内的安全和安静，保证小区内各项生活与交往活动正常舒适地进行。汽车和行人分开，以枝状或环状尽端道路伸入小区或住宅组群内，在尽端路设停车场或回车场，并考虑地下停车场和架空停车场的合理利用。步行道要贯穿于居住区内部，将园林绿地、户外活动场地、会所和住宅的起居室、卧室联系起来。（2）、道路绿化。规划林阴步行道，适当铺设健康鹅卵石步道。（3）、特色道路。如在小区内建造玻璃小桥，成为小区特色景点。（4）、道路导路系统，在路口、标志性物件设置清晰统一的指示系统。E、社区内部配套构思1、配套原则构想切身处地为客户着想，配
10、以高品质、实用的配套，需设置住户基本生活配套又要有激励型配套。2、构想元素建议（1）园林配套组团入口小型广场（第三重景观）设计要点注重细部的规划，让居民进入项目入口时，即感觉到浓厚的居家生活气息。同时注重绿化景观的修饰，使居民、顾客能使绿化景观亲近，融合。各组团小广场是各组团的公共活动空间，要与景观园林完全揉合在一起，小喷泉应该成为各组团主要元素之一，同时适量考虑组团入口的小商业配合。各广场的地面直接暴露面积建议不大于绿地面积的30。组团园林（第四重景观）规划要点：组团内道路园林总体思路为构筑全新的空间网络，创造一种“五亲空间”。亲绿：最大限度让人进入绿地，享受绿地，亲近绿地。硬软景观应有机结
11、合，充分利用车库、台地、宅前屋后构造充满活力和自然情调的绿色环境。亲地：增加居民接触地面的机会，创造适合的室外场地和各种形式的屋顶花园。亲水：就是借水抒情，以水造景。充分挖掘水的内涵，体现水文化，营造出人们亲水、观水、听水、戏水的场所。亲子：设置有儿童活动的场所和设施，设计、培养儿童友爱、合作冒险的精神。亲合：营建有利于居民社会交往的场地和空间。 组成立体绿化的体系 楼与楼之间，合理设置小型水景 设置儿童乐园、运动设施等。 设置阳伞茶座、鹅卵石小径于局部低层墙体上加入藤蔓绿化，增添墙体美感，主张每一细节的绿色生活。（2）公共会所、健身配套以满足入住客户基本的生活需求为主。在会所用地安排丰富的健
12、身俱乐部；台球、乒乓球、棋牌室半室内泳池等；学习室、书吧、医疗室等，各项设施满足了人们各种运动休闲需要，同时展示个人爱好，塑造与人交往且得到尊重的公共场所。与商铺连接一起，兼对外经营。（3）私车泊位按照0.5个泊位/户设置停车位。在部分架空部位设置私车泊位，尽量少做或不做地下停车场，以减少成本，降低因地价高已经带来的资金风险。可充分利用架空层做停车位，如利用西区架空层，则东区架空层可考虑做园林配套使用，合理分配。（4）教育配套设置室内双语幼儿园，方便业主子女的成长教育，提高项目配套设施。商业规划要点1、小区步行街入口（1）、入口形象广场的重要作用与设计原则广场的重要作用：广场规划原则： 辐射周
13、边区域形成聚客功能，并将人流快速流散到小区商业街铺； 提升项目的整体品质； 提升项目的在整个区域的中心位置； 优化开放式布局； 提高项目卖点 对整个项目的形象起到窗口的效应； 塑造大气的形象； 营造浓厚的消费气息； 突出参与性、休闲性； 注重细部的规划；（2）、商街入口形象广场规划设计项目主广场和小区商业街主入口合二为一，对整个项目的形象起到窗口的效应，在规划设计上要塑造大气的形象：第一方面：注重遮阳挡雨设施，避免烈日驱散客流，但切忌种植大树冠植物遮挡商店的招牌，通过与本项目相仿建筑风格的标志性雕塑、小型喷泉营造浓郁的风情，吸引人流驻足。 第二方面：注重细部的规划，让居民，顾客进入项目入口时，
14、即感觉到浓厚的居家生活气息。同时注重绿化景观的修饰，使居民、顾客能使绿化景观亲近，融合。具体商业街入口广场规划设计细节参考建议如下： 规划大型的避雨遮阳设施，如大型的张拉膜，以避免广场因日晒不聚人气，并按照景观规划一定休闲坐椅，让归家和外出的业主在烈日下依然能够在树荫下从容的进入。 建造锦鲤水池，设置、室外音乐系统让大家充分享受广场的乐趣。 设计大型的广场雕塑作为广场的标志，同时也是项目的标志之一，另外设计一些比较具有居家氛围的小型雕塑；2、风情步行街设计要点 步行街重点考虑一期及二三期联动作用(整体考虑)，同时兼顾一期投入使用后单独经营可行。 一般设计为左右双排铺面，可以行走小型车辆。 步行街设置3个左右的出口，钦州湾大道、木井路、南珠西大街各一个。3、风情步行街景观小品设计要点出于成本考虑，步行街景观绿化小品不必追求夸张的形象工程，遵循“小巧精致”的原则设计小品： 设置顾客游人休憩所需的公园座椅； 道路中间切忌铺设花圃，隔断街道人气，形成街道阴阳面。 通过公园灯吊花、铁艺路牌、招牌等细节，营造南加州风情观光商业区； 树木运用适合于亚热带生长的小树冠的树木（如大王椰等）即可，避免大树冠植物遮挡招牌；4、商铺建筑控制1、 将南珠西大街临街商铺的楼层控制在2-3层，进深约20米。2、 将项目一期商业步行街铺的楼层控制在12层。3、 临街商铺上有住宅的，需合理设置柱网。
