2012.3养老项目研究及题材注入评估报告.ppt
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1、,养老地产研究及题材注入评估报告,报告人:2012.4.27,养老市场概况老龄化社会五大特点北京养老地产发展历程老年住宅模式 代表性项目户型配比政策-补贴供应需求概况,典型项目分析汇晨老年公寓将府庄园曜阳国际老年公寓小结养老题材注入评估行业声音养老地产模式类型分析投资收益估算总结评估,目录,养老市场概况,老龄化社会五大特点养老地产发展阶段北京养老地产发展历程老年住宅模式 代表性项目户型配比政策-补贴供应需求概况,老龄化社会五大特点:,我国老年人口的绝对数量大。我国老龄人口绝对值为世界之冠,占世界老龄人口总数的。到年,我国老年人口总量将超过亿。高龄化趋势显著。随着我国经济持续发展和人民生活水平的
2、提高,我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。“未富先老”。发达国家在进入老龄化社会时,人均国民生产总值基本上在美元至万美元,目前平均达到万美元左右。而我国在进入老龄化社会时,人均国民生产总值尚不足美元。“空巢”老人(即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人)迅速增加。关于老年人居住情况调查结果显示,“三代同堂”式的传统家庭越来越少,“四二一”的人口结构(一对夫妇同时赡养个老人和个小孩)愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化,空巢老人的比例还将进一步增加。城乡老龄人口差异被填平,农村养老问题严重。农村青年劳动力大量外出,导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了
3、城乡在老龄化程度上的差异:乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%,已经高于城市水平。,养老地产,老年地产在国际上很早就被提出,如今,美国、日本、新加坡等国的老年地产已经相对成熟。但在中国,长期以来由于传统的家庭养老观念以及购买力的制约,老年地产在近十余年才开始兴起,目前仍处于幼稚期。此阶段养老地产的盈利模式还未清晰。,从行业生命周期看,我国养老地产还处于幼稚期。,养老地产发展阶段,北京养老地产发展历程,老年住宅模式,政策-补贴,供应状况:,宏观需求:,微观需求引用某品牌房企调研数据:,微观需求引用某品牌房企调研数据:,微观需求引用某品牌房企调研数据:,北京代表性养老项目户型配比,典型项目
4、分析,曜阳国际老年公寓小结,汇晨老年公寓将府庄园,汇晨老年公寓,配套、建筑营销运营盈利模式,概况整体规划土地取得,项目定位:引进日本来福宫集团管理模式、技术,打造养老养生专业社区。区位:昌平区北七家镇八仙庄,项目概况,一期占地面积:147亩建筑面积:3.9万平米 住宅建筑面积:2.9232万平米住宅建面占比:75%住宅建筑类型:公寓入住时间:2007年10月31日 装修情况:精装修配家具家电会所:建筑面积0.9768万平米。集餐饮,休闲,健身,娱乐,医务室为一体。医疗配套:王府医院(医保范围可报销)项目南侧2公里。,项目概况,土地取得,该公寓由北京市民政局出资建设,并列入北京市“十五”时期老年
5、人事业发展规划,土地为划拨取得。建成后,北京市民政局公开招标。共有4家企业竞标,北京汇晨阳光投资管理有限公司最终中标。也就是说,该项目是由政府出资建设,运营则由汇晨阳光负责的养老项目。具体合作细节不明。,整体规划,已建成项目一期地势平坦,由四栋四层板楼及三层综合会所组成,绿化率45%。1、2号楼顶层为护理专区,其它部分及3、4号楼为健康专区。,会所,1、2号公寓,3、4号公寓,配套沙壶球运动厅、影视大厅、台球厅、舞蹈厅、棋牌室、门球场、健身房、羽毛球馆、游泳馆、卡拉OK厅、书画室、阅览室、网络教室、医务室、多功能厅,社区常设班车每周三班社区-5号线地铁站,配套,自动取款机,社区活动,社区不定期
6、举办各类活动,丰富老人日常生活,促进相互交流,提升社区软性配套。,楼层:4层主力户型:60平米电梯:24小时电梯停车方式:集中停车装修情况:精装修全套家具家电总套数:288套。,公寓,公寓,残障专用道,公共就餐区,公寓-室内,每套公寓配备独立厨房、卫生间,室内为精装标准,有部分空间为老年人专门设计,如:宽敞阳台、无障碍卫生间、服务呼叫器。,收费标准,健康型公寓房间使用费4200元/月。营养配餐750元/月/人。,运营现状,1、健康型公寓入住率达100%,并存在排队等候入住现象,护理型公寓入住率达60%。2、项目现总体运营服务人数200人左右,现已出租房源近260套,入住老人近500人,运营人数
7、对入住人数比例基本维持在1:2.5;3、初步估算年房间使用费收入近1300万元。4、初步估算项目开放投资额约为2亿元(3.9万平*5000元/平米)。5、假定每年押金利息收入、护理费、餐费收入冲抵运营开支,同时新增投入200万元运营成本,估算静态投资回报周期约为:2亿元/1100万元=18年,一、低成本划拨取得土地及相关手续,实则为福利彩票中心捐赠出资,对于运营方而言,实际投入得到最大限度节约。二、高押金、高租金式租赁模式营销,经过近三年市场培育此模式初见功效。三、产品规划方面:健康型公寓占为主、护理型公寓为辅。比例关系5:1。,盈利模式,将府庄园,概况整体规划土地取得配套、建筑营销运营盈利模
8、式,项目定位:提供自最初的退休享乐到最后的临终关怀一站式的终生退休养老服务社区区位:朝阳区将台乡铁路大环内,项目概况,开发商:将府国际企业管理(北京)有限公司建筑类型:板楼、独栋占地面积:38万总建筑面积:11万可租售建筑面积:6.732万可租售建面占比:61.2%容积率:0.28%开盘时间:2009年8月中旬装修情况:毛坯(长租部分)产权年限:只租不售50年使用权付款方式:一次性付款物业公司:新加坡城市展望物业管理公司,项目概况,土地取得,该项目于2008年通过划拨形式分四次取得土地使用权,京朝集用(2008划企)第0005、0006、0007、0008。,整体规划,注:四洞高尔夫球场及练习
9、场;将府温泉酒店;月梨中医院;管理服务中心;长者国际会馆、健身中心;长租公寓;短租公寓;长租别墅;正在短租公寓绿化率:近90%;水域面积:3万平米。,1,2,3,4,5,6,7,8,总配套面积:近4万平米长者国际会所、康复中心、月犁中医医院、管理服务中心、体育中心、将府俱乐部、垂钓区、高尔夫球场,管理服务中心,温泉酒店,高尔夫练习场,月梨中医院,配套,公寓,楼层:5层长租套数:228套短租套数:288套电梯:24小时电梯户型面积:开间34、套房52、两居90、三居156车位:免费,长租公寓,餐厅,客厅,卧室,均价:1.9万元/平米装修:毛坯物业费:3.5元/平米/月户型面积:两居90、三居15
10、6出租现状:仅余近20套,短租公寓短租公寓共四栋楼,现仅推出一栋对外短租,1-4层为健康型专区,顶层为护理型专区。户型面积:开间34、套房52、两居90押金:20-30万租金:套房4500元/月、两居7000元/月。餐费:900元/月/人健康区出租现状:余5套.,独栋,楼层:2层套数:54套户型面积:580、730出租现状:已满租估算均价:1.8万元/平米物业费:4元/平米/月,投资回报测算,资金投入估算:总建筑面积11万*综合成本6000元/=6.6亿元。以租代售收入估算:独栋54套*580*1.8万元/+长租公寓1.8万平米*1.5万元/*90%=8亿元假定短租收入、其它收入可冲抵运营成本
11、,项目投资回报周期仅3年时间,且有约1.4亿元盈利及自持288套公寓、会所酒店配套。现静态投资收益率:(8亿元-6.6亿元)/6.6亿元=21%,一、依托政府关系,低成本划拨取得土地及相关手续。二、以租代售,少量自持经营,快速回收投资。三、为降低市场风险、减少护理设备及人员开支,产品规划健康型公寓、别墅占主导地位。四、在专业性不强的前提下引进澳洲先进模式,即可丰富自身专业能力亦可作为营销噱头。,盈利模式,曜阳国际老年公寓,土地取得营销运营小结,概况整体规划配套,项目定位:新型居家养老为定位。可成套出租,以月承租为时间单位的的养老养 生新模式。区位:密云县城西北,云佛度假村旁,水库西南两公里(西
12、田各庄镇龚庄子村);,项目概况,占地面积:137461平米(206亩)建筑面积:67230平米 住宅建筑面积:44571平米 住宅建面占比:66.5%住宅建筑类型:公寓/联排/独栋开盘时间:2010年8月28日 开 发 商:北京长青国际老年公寓有限公司(城建集团/红基会共同出资成立)装修情况:公寓精装修配家具家电会所:建筑面积11659平米,共计8层(地上6层、地下2层)。集餐饮,休闲,健身,娱乐,会务为一体。医疗配套:武警总医院康复医疗中心(医保范围可报销),建筑面积11000平米。,项目概况,会所,武警总医院,公寓,联排别墅,独栋别墅,配建,整体规划,项目地势北高南低,西高东低,为坡地。规
13、划包括四大居住组团,两大服务配套等;其中项目居住组团,即多层电梯情景公寓、退台跃层公寓、联排别墅、独栋别墅四大组团。两大服务配套等。,住宅的形式分为三个产品层次:公寓、联排别墅和独栋别墅。总套数为425套。成组团形式规划,利用地势的起伏布置建筑,较好的得到了景观面。停车方式为组团式集中停车。较好的处理了停车问题。宅前及道边绿化较简单,成本较低。公共户外娱乐设施缺乏,尤其针对老年人没有设置专门的项目。,住宅,楼层:3-4层户型:一居 98-103平米 二居 123-126平米电梯:24小时电梯停车方式:集中停车装修情况:精装修送全套家具家电养老特征:单元入口采用缓坡处理、设置专用扶手,公寓,公寓
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