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1、,21%,14%,7%,0%,-14%,-21%,-28%,-7%,研究报告,2013-3-4,房地产行业,行业研究(点评报告)评级 看好,维持,画饼充饥还是饮鸩止渴？兼论地产板块暴跌,分析师：刘俊(8627)执业证书编号：S0490510120002联系人：何奇(8627)联系人：郑杨(8621)市场表现对比图（近 12 个月）,报告要点事件描述基于草根调研和政策分析，上个月我们做出了山雨欲来风满楼的判断，今日地产板块的暴跌似乎预示着一场山雨真的来了。事件评论一样的开始，一样的结束？与 2010 年的那轮房地产调控相同，本次调控开始于以下几点：第一、政策放松引起地产回暖，地产回暖带动经济复苏
2、；第二、国内外经济不景气，流动性相对宽松；第三、出口不振，基建投资成为政府保增长的杀手锏；第四、房价上涨压力较大。我们认为，此次经济复苏与地产调控的逻辑与 2009 年相比并无本质差别，短期为渴望“居者有其屋”的公众再画一饼，长期则又是一次饮鸩止渴。短期的画饼充饥。与反腐相同的是，当前地产调控也是以治标为主，这根,2012/3,2012/6,2012/9,2012/12,源于政府对房地产的两大权衡：其一、公平与效率。尽管房地产回暖利好,经济复苏，但是房价上涨引起了公众极大的不满；其二，长期与短期。走投资的老路无疑是最可靠和有效的，而走转型的新路则面临着巨大的不确定性和短期的损失。由于房地产问题
3、积重难返而新的支柱产业尚未形成，政府往往在不知不觉间走上了依赖投资和土地财政的老路。,资料来源：Wind,房地产,上证综指,长期的饮鸩止渴。随着本次调控政策的不断深化，未来地产行业必将面临着痛苦的调整。可以肯定的是，依靠行政手段压制房价虽然短期有效，但,相关研究政府调控明确细则，热点地区推盘不足2013-3-3新国五条细则点评：目标明确，效果模糊2013-3-3国五条如期而至，房地产景气不减2013-2-24请阅读最后评级说明和重要声明,是长期来看往往归于无效。治标究竟能否为治本争取时间，还将取决于改革的决心与路径。如果缺乏收入分配改革和经济转型的支撑，缺乏供地制度改革和房产税政策的落实，板块
4、今日的爆跌必然蕴含着明日的高涨，而明日的高涨又会迎来后日的大跌。山雨何时能停？我们判断，新一轮调控即将带来的行业下行不会持续太久，因为此次调控的背景与 2009 年有所差异：一是经济弱复苏而不是 V型反转，这注定了地产承担的保增长任务更重；二是此次地方政府的负债率高于此前，因此加杠杆的空间不大，对土地财政的依赖更重。因此，3季度以后复苏的乏力可能会带来地产政策的松动，下半年板块还将迎来新一轮的行情。投资建议。在新一轮调控政策出尽之前，我们建议暂时回避地产板块，但是我们也认为，今年下半年板块会迎来新的买入契机。1/3,杨,忠,鞠,雷,程,杨,张,晖,行业评级,公司评级,长江证券研究部对本报告的评
5、价请反馈至长江证券机构客户部,姓名周志德,分工主管,电话(8621)68751807 13681960999,E-,甘,露,副主管华东区总经理华南区总经理华北区总经理,(8621)68751916 13701696936(8621)68751003 18616605802(8621)68751863 13817196202(8621)68753198 13564638080,李劲雪,上海私募总经理深圳私募总经理,(8621)68751926 13818973382(0755)82766999 13502836130,投资评级说明报告发布日后的 12 个月内行业股票指数的涨跌幅度相对同期沪深 3
6、00 指数的涨跌幅为基准，投资建议的评级标准为：,看中看,好：性：淡：,相对表现优于市场相对表现与市场持平相对表现弱于市场,报告发布日后的 12 个月内公司的涨跌幅度相对同期沪深 300 指数的涨跌幅为基准，投资建议的评级标准为：,推,荐：,相对大盘涨幅大于 10%,谨慎推荐：,相对大盘涨幅在 5%10%之间,中减,性：持：,相对大盘涨幅在-5%5%之间相对大盘涨幅小于-5%,无投资评级：由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级。2/3,研究部/机构客户部,上海,浦东新区世纪大道 1589 号长泰国际金融大厦 21 楼
7、（200122）,电话：021-68751100传真：021-68751151,武汉,武汉市新华路特 8 号长江证券大厦 9 楼（430015）,传真：027-65799501,北京,西城区金融大街 17 号中国人寿中心 606 室（100032）,传真：021-68751791,深圳,深圳市福田区福华一路 6 号免税商务大厦 18 楼（518000）,传真：0755-82750808,0755-82724740,重要声明,长江证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格，经营证券业务许可证编号：Z24935000。,本报告的作者是基于独立、客观、公正和审慎的原则制作本研究报告。本报告的信息均来源
8、于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含信息和建议不发生任何变更。本公司已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不包含作者对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断。报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。,本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌，过往表现不应作为日后的表现依据；在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告；本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司及作者在自身所知情范围内，与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制、静默措施的利益冲突。本报告版权仅仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用须注明出处为长江证券研究部，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。刊载或者转发本证券研究报告或者摘要的，应当注明本报告的发布人和发布日期，提示使用证券研究报告的风险。未经授权刊载或者转发本报告的，本公司将保留向其追究法律责任的权利。,
