海南文昌阳光碧海龙城项目建议书.doc

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1、海南文昌阳光碧海龙城项目建议书第一章 项目概况 第一节：项目背景文昌市，位于中国最大的经济特区、生态旅游岛-海南省的东北部，距省会海口市 63公里，距美兰国际机场40公里，西部与海口、定安两市县毗连，西南部与琼海市接壤。椰风海韵、文明祥和的文昌大地素以文化之乡、华侨之乡、椰子之乡、排球之乡、将军之乡、国母之乡扬名海内外。文昌市清澜高隆湾旅游区是一个以“阳光、海水、沙滩、绿色、空气”为特色的热带海滨旅游胜地，它濒临辽阔的南海，与风韵独特的东郊椰林隔海相望，紧邻稀世海上森林公园八门湾红树林自然保护区，状如弯月的高隆湾海水泳场，椰树绿林环抱，滩软沙细底实，波平水暖湾阔，是开展游泳、划船、滑板、游艇、

2、沙滩排球等沙滩运动的理想胜地，是海南省重点旅游景点之一。2007年9月21日 国务院、中央军委批准在海南省文昌市建设新航天发射场。是继酒泉、西昌、太原三大内陆发射场后，中国建设的首个滨海发射基地，投入使用后将成为全球第二最佳位置的发射场。该基地占地1.7万亩，将于2008年11月全面动工。与航天发射场配套的航天主题公园项目计划投资70亿元，一期面积约6100亩。现已完成征地工作，将于今年9月动工。该发射场距本项目直线距离仅有10公里。未来的航天发射场配套区功能构成，将包括航天科技服务、航天主题娱乐、航天商务休闲、航天生活配套。据航天发射场配套区规划测算，项目建成后，游客日接待量为3万人左右。航

3、天城的建设对海南特别是文昌的建设会带来巨大的社会和经济效益。据悉：美国肯尼迪航天中心一次重大发射有超过50万人前往观看，对佛罗里达州旅游业的带动多达数亿美元。文昌因此将成为一个世界性的旅游基地。2007年下半年，自从航天城落户文昌，文昌房价呈迅速上涨趋势，高隆湾的商品房项目，销售均价已经达到4200元/平方。第二节：项目概况1、 项目地址： 项目位于文昌市清澜高隆湾旅游休闲区东南角填海区。距国家航天发射中心十余公里，三面环海，东面与享誉东南亚的风景区东郊椰林隔800米航道相望（5000吨清澜港航道宽约800米），西面与海南十大名胜风景区之一的高隆湾相连，南面是碧波万倾的南海，北面是规划的滨海大

4、道。2、 项目名称：文昌阳光碧海龙城【暂名】（原名：文昌清澜港5000吨级航道扩建及一期整治工程）。3、 项目用地：1700亩（具体面积以土地证标明使用面积为准）。4、 用地性质：旅游商贸用地。5、 土地使用年限：70年。6、 容积率1.0。7、 项目单位：海南中坤渝安投资有限公司。股东构成：海南中坤机械工程有限公司60%股权，海南渝安投资有限公司40%股权。海南中坤渝安投资有限公司为项目公司，无其它经营活动。8、 项目现状： 1）清澜港5000吨级航道扩建及一期整治工程内容: 对清澜港口门外长1760米的航道进行拓宽浚深，使其能够通行5000吨级船舶。 在潮汐通道口门西侧沙嘴由根部起构筑约1

5、520米导流堤，紧接导流堤并沿沙嘴的走向抛筑导流低坝约1800米。 将1520米导流堤改作东侧围堤，在西侧和南侧再筑2180米围堤形成1800亩吹填区。 项目概算总投资：1.4亿元，后追加至1.7553亿元。注：详见附件：海南省发展与改革厅琼发改交能【2006】383号文件，2006年1月25日颁发的海域使用权证书国海证：061600009号。 2）项目完成情况： 5000吨级航道疏浚已基本完成。 1520米导流堤、2180米围堤已建好90%，1800亩吹填区土地已形成，尚有部分土方工程未完工。 1800米导流低坝未建，现整体项目因缺乏资金已停工。依照海南省人民政府关于海域使用权证换发国有土地

6、使用权证有关问题的批复琼府函【2008】68号文件规定，项目竣工验收后可以换发国有土地使用权证。 第三节 周边环境：1、交通条件公路：文昌市地势平坦，公路畅通便利，四通八达。海口至文昌有海文高速公路相通，全程63公里。铁路：从高隆湾至粤海铁路轮渡码头公路里程约96公里，沿粤海铁路可通往全国各地。规划东环城际快速客运铁路北起海口火车站，在文昌市境内从中心城区和滨海旅游区之间通过，届时文昌到海口仅需15分钟，到美兰机场仅需8分钟。港口：清澜港现有5000吨位码头一个，500吨位码头二个，年吞吐量60万吨，为一级开放港口，可通往全国港口(含香港)和世界各地。航空港：高隆湾至海口美兰国际机场里程仅40

7、公里。海口美兰国际机场是我国八大航空港之一，是全国唯一向全球开放的空港。2、 房地产开发状况高隆湾目前在建、销售的楼盘有三个：森海湾白金海岸同创碧海城基本信息线海景占地：660亩建筑面积：50万m2开发周期：68年启动区占地：80亩一线海景占地：450亩建筑面积：50万m2开发周期：68年启动区为3三栋酒店式公寓三线海景占地400亩，总建55万m2开发周期：68年启动区占地88亩14万m2主力户型小高层，多层，联排、别墅产权式酒店、产权式酒店公寓休闲渡假公寓、酒店式公寓、五星级酒店单价一期均价2500元m2二期均价5000元m2起步均价5000元m2现在均价7000元m2起步均价3750元m2

8、现在均价3950元m2销售状况05年开盘销售不佳，直到07年6月开出第二期，至08年4月售出1540套。2005年5月开盘销售共1400套，已售罄。，2008年2月4日开盘至今已售出60%。房产类别精装修共管式独立产权公寓酒店式度假公寓精装修滨海养生度假社区备注个人拥有单户产权，整个物业由统一物业公司管理的集合型社区前三年返租18%/年。第四年起根据经营情况决定返租回报率第二章 项目操作模式：第一节：项目取得方法本项目采取购买海南中坤机械工程有限公司85%股权的方式，达到持有项目公司海南中坤渝安投资有限公司51%股权的目的，直至掌控项目的全部操作权利。第二节 项目进展情况及工作流程1、 已完成

9、项目及所在区域的调查。2、 已完成海南中坤机械工程有限公司的尽职调查（问卷式），及海南渝安投资有限公司、海南中坤渝安投资有限公司的经营状况调查。3、 基本完成海南中坤机械工程有限公司股权转让的谈判。（股权转让合同附后）4、 项目建议书报总部，供决策使用。5、 若总部批准并给出完整的付款计划，即可完成谈判签订合同。6、 合同签订后即支付购买股权定金3000万元。7、 办理海南中坤机械工程有限公司工商变更手续，共管该公司所有的印章等。8、 办理海南中坤渝安投资有限公司股权分拆、工商变更手续。9、 根据工程进度，支付应由海南中坤机械工程有限公司承担的清澜港5000吨级航道扩建及一期整治工程后期工程款

10、，约为3000万元（付款计划附后）。该款额视同支付了购买股权的部分款额。10、 清澜港5000吨级航道扩建及一期整治工程峻工验收，到土地管理部门换发土地证。11、 编制项目总体规划，可行性研究报告、编制修建性详细规划等相关工作，进入开发建设阶段。第三章 项目SWOT分析第一节 项目研究方向为准确市场定位，我们对项目所在地及周边地区进行了前期市场调研。根据该项调研性质，我们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托海南商品住宅市场（主要为别墅市场）相关的背景信息实施整个调查并形成结论，以期达到如下目标：1、掌握本项目所处地块的基本特征；2、掌握本项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的特点；3、

11、了解本项目与周边主要竞争楼盘的优势、劣势所在；4、明确本项目的市场机会及企业机会；5、提出本项目的市场定位的思路，包括项目定位、目标客户定位、户型定位等；6、提出本项目在后期产品设计中的思路和建议。第二节 优势（STRENGTH）分析1、区位优势明显l 项目所在地距省会海口市63公里，距美兰国际机场45里，琼海60公里，东环铁路开通后，至海口仅需25分钟，至机场15分钟，琼海25分钟。l 海南城乡总体规划2005-2020年中表明：“重点建设东部旅游经济发展轴，其范围为北起海口、南到三亚的东部沿海地区，要发挥滨海旅游资源优势，突出海滨旅游度假特色，大力发展旅游度假休闲产业。重点推进海口东海岸、

12、博鳌水城、铜鼓岭、东郊椰林、高隆湾、神州半岛、石梅湾、亚龙湾、海棠湾、清水湾、香水湾以及三亚湾、红棠湾的开发建设，提高旅游度假区的档次，打造国际知名的热带海滨休闲度假胜地”。本项目三面环海，非常适合建设具有“海、河、湾、港、林”风光特色的生态型滨海高档社区。区位优势十分明显社区。2、市政配套不断完善，周边开发已成气候随着文昌城市框架的拉大及城市畅通工程的启动，市政配套的不断完善，市党政机关办公区移至清澜经济开发区，项目周边的“白金海岸产权式酒店度假公寓”、 森海湾西班牙式海景公寓、同创碧海城滨海养生度假社区已经成功运营，销售情况良好，使得周边开发已成气候。3、土地产权明晰、面积适中，具备打造大

13、盘优势项目面积达1800亩（净地面积），土地产权明晰、没有拆迁安置、青苗补偿等问题、面积适中，具备打造大盘优势，地块形状方正、平整，交通便利，规划建设条件好（容积率：1.0，用地性质：旅游商住用地，使用年限：70年）。4、文昌航天城的建设将极大地提升项目的价值本项目距文昌航天城的距离约十余公里，海上直线距离仅8公里。并且清澜港将成航天城最主要的物资集散地。航天城的建设将包括卫星发射基地、航天科技服务、航天主题娱乐、航天商务休闲、航天生活配套。据航天发射场配套区规划测算，项目建成后，游客日接待量为3万人左右。对海南特别是文昌的建设会带来巨大的影响，文昌将成为一个世界性的旅游基地。本项目所在地也将

14、是观赏卫星发射的绝佳位置。5、能源基础设施建设的高投入为项目今后的发展提供了保障中华电力集团总投资20亿元在文昌建设的2个风力发电厂从2007年开始动工，建成后项目今后的电力以及良好的自然环境有了可靠的保障。6、文昌大力发展基础设施建设为项目开发带来新的机遇2007年10月15日，国家开发银行海南省分行与文昌市政府签订深化开发性金融合作协议，贷款150亿元支持文昌经济、文化、卫生、城乡基础设施等建设使之成为东部地区的骨干中心、最佳城市和旅游中心。7、铜鼓岭生态旅游开发区已经完成规划，即将掀起一个大规模开发的高潮，必将带动文昌旅游业整体实质性提升；8、地块周边有优越的自然景观和人文景观l 文昌历

15、史悠久，从公元前110年，即汉武帝元封元年，至今已有二千一百多年的历史。古称紫贝县，尔后三易其名。在公元627年，才改为文昌县，意为偃武修文。一九九五年，撤县建市，改名文昌市。l 文昌市人杰地灵，名人辈出。在明朝就出了与丘浚，海瑞 齐名，并称一鼎三足的良吏邢宥。近、现代史上更是群星灿烂，涌现出共产党大将张云逸、国民党将领陈策等196位将军，称为将军之乡。 出现了对中国乃至世界近现代史影响长达半个世纪的宋氏家族孙中山夫人宋庆龄， 蒋介石夫人宋美龄， 被誉为国母之乡。文昌市华侨众多，有120多万华侨分布在世界50多个国家和地区，被称为华侨之乡。椰子之乡文昌椰子的种植面积和产量均占全省的43%以上，

16、有20多种椰子系列产品远销国内外，被称为椰子之乡。l 高隆湾是海南省著名旅游风景区之一。高隆湾面临浩瀚南太平洋，风平浪缓，水洁沙白，海岸椰林成带，风景秀丽，四季常春，水温宜人。与海南最富盛名的旅游区东郊椰林仅隔800米宽航道。第三节 劣势（WEAKNESS）分析1、项目开发正处于国家宏观调控期，资金融通较为困难。在自然灾害高发期尤其明显；2、项目是由非全部收购股权形式而得，存在同合作方沟通、利益协调等因素，较之独立操盘机会成本大。3、项目属于大规模、高水平经济综合体，对操盘手有很高要求，如何高水平开发建设尚缺乏经验。4、从收购取得股权到换发土地证需经半年以上时间，这期间如果基准地价提高将增大拿

17、地成本。注：1、依照海南省人民政府关于海域使用权证换发国有土地使用权证有关问题的批复琼府函【2008】68号文件规定：“项目竣工验收后可以换发国有土地使用权证，但需缴纳土地出让金。 出让金按验收土地时当地的基准地价扣除海域使用金和实际投入的填海成本计算”。通过“海南省最新基准地价查询系统(截止2007年底)” （2、对应我公司51%股权，1700亩土地应缴纳由我公司承付的土地出让金为：（1700亩16.67万元/亩17753万元）51% =5398.86万元第四节 机会（OPPORTUNITY）分析1、由于原项目单位因资金链断裂，急于寻找战略投资者，故预留的操作空间大：可利用较少的资金（700

18、08000万元）将项目控制住（项目目前总值约810亿元），收购项目所需其余资金可根据公司发展需要分批支付。2、七月中旬文昌市将公开拍卖一块高隆湾的土地，政府计划每亩拍到80万元以上。十一月份航天城动工以后价格还会上涨，故项目所在地的地价增值空间较大：工程峻工验收换发土地证后（航天城已动工），仅土地增值部分收益即可达3亿元以上。3、本项目开发所需的资金量可根据公司的发展需求灵活调整。即：股权转让合同生效后委托国内外一流规划设计公司、咨询公司、景观设计公司对本项目进行规划设计，将本项目地块分成若干个分项目，或自己开发，或与人合作，或引进战略投资机构。从而获得利润最大化。4、项目合作第三方是投资公司

19、，其在适当时机获利退出，我方独立运作的可能性很大。第五节 威胁（TREAT）分析1、目前高隆湾的土地开发水平较低还仅是住宅开发，商业开发较少，更缺乏高水平大规模旅游项目集聚效应。2、项目所在地不在传统旅游线上，要形成旅游热点需市场培育期；3、未来国家政策对项目的影响存在不确定性；4、其它不确定因素；第六节 项目经济效益1、项目开发时间为2009年至2019年，开发周期暂定为10年（具体开发周期视公司发展计划酌定）。2、本项目股权转让合同生效后委托国内外一流规划设计公司、咨询公司、景观设计公司对本项目进行规划设计，将本项目地块分成若干个分项目，并根据开发所需的资金量制定两套方案。即：自己全额投资

20、开发；引进战略投资机构合作开发。从而获得利润最大化。3、项目用地1,700亩，总建筑面积约1,133,337平方米，预计10年项目开发期满项目建成销售后，其销售收入（不含超星级酒店）静态测算为935202.70亿元。详见表4-5 项目开发估算表第七节 分析结论1、市场前景及预测l 当前，国内休闲度假居住市场发展迅速，中国富裕阶层表现出强烈的休闲度假意愿及投资物业以实现自身资产保值、增值的需求。未来，在中国经济持续稳步增长的背景下，中国富裕阶层、超富裕阶层将急剧扩大，为度假物业市场的进一步发展提供强有力的支撑。l 高隆湾，拥有国内一流热带滨海海岸线，凭借其优越的的自然条件、人文历史条件和邻近省会

21、城市海口的地域条件，以及航天城落户文昌的热点。未来，随着海南国际旅游岛相关优惠政策的落实，国家海岸、大海口旅游圈等重大规划的实施，琼州海峡跨海通道、东环快速铁路等交通设施的修通，文昌卫星发射中心及航天主题公园、东郊椰林生态公园、八门湾国家级红树林保护区、铜鼓岭旅游经济开发区的进一步开发、发展，文昌及高隆湾的国内、国际影响力、知名度、美誉度将进一步提升，将吸引更多的国内外游客前来休闲度假，市场前景十分乐观。l 本项目位于文昌高隆湾东岸，三面环海，拥有优质的一线海景。热带海滨资源之全国的稀缺性毋庸置疑，是海南置业客户最大的价值关注点。一线海景物业处于市场价值顶峰且无价格天花板，湾内各区域海景物业趋

22、同。在海口一线海景居住用地开发殆尽、市场开始向东西拓展的契机下，本项目海景资源将极大削弱目前区位边缘的不利影响，将能迅速在市场竞争中赢得一席之位。凭借准确定位、优良品质、优秀营销、项目将有良好的发展前景。2、项目投资回报较高，且抗风险能力较强详见表4-5 项目开发估算表第八节 项目开发意义本项目面临着极大的市场机遇及利好，预计未来市场前景较好，但未来片区房地产项目竞争较大，项目品质的好坏和营销策略的优劣是竞争中能否取胜的关键。 此外,本项目的开发对公司有着重要的战略意义：l 使公司的房地产开发水平、层次产生质的飞跃，由过去较为简单的房地产开发跃升为大规模城市综合体开发。l 是塑造“阳光控股”强

23、势品牌的重要举措，本项目旨在面向全国乃至世界提供高品质产品和服务，且持续数十年，本项目的开发成功必将成为“阳光控股”发展史上的“里程碑”。l 开创“阳光控股”发展新模式，由于本项目开发内容的多样性（有超星级酒店、度假酒店、产权式酒店公寓、高档公寓等几乎涵盖了房地产业态的所有类型）、经营方式的多样性（有自营、合营、合作等形式），从而使得本项目的利润来源多样性，极大地降低了投资、经营、政策风险，为公司可持续发展提供可靠保障。l 为公司未来开发更高层次、更高水平项目奠定基础。l 本项目的开发，能够多方向、多途径、多角度地满足公司在未来资本市场上的需要。l 通过项目开发打造一支高素质、高绩效、高凝聚力

24、、高执行力的团队。 第四章 投资分析第一节 规划设计启因1、海南全国最大的经济特区，经过二十年的发展建设，海南已成为全国瞩目的旅游度假区，自然景观令人流连忘返，但缺乏精神归宿感。具体表现在：l 有优质的自然资源，而无强势文化的支撑。l 有度假的休闲外形，而无度假生活的内涵。l 有繁荣城市的意向，而无灵魂深处的震撼。2、文昌一个以椰风海韵为特色，又具有深厚人文底蕴的热带滨海旅游度假胜地。l 文昌历史悠久，建县至今已有二千一百多年的历史。l 文昌市人杰地灵，名人辈出。在明朝就出了与丘浚，海瑞齐 名，并称一鼎三足的良吏邢宥。近、现代史上更是群星灿烂，涌现出共产党大将张云逸、国民党将领陈策等196位将

25、军，称为将军之乡。 出现了对中国乃至世界近现代史影响长达半个世纪的宋氏家族孙中山夫人宋庆龄， 蒋介石夫人宋美龄， 被誉为国母之乡。文昌市华侨众多，有120多万华侨分布在世界50多个国家和地区，被称为华侨之乡。将文昌市丰厚的文化底蕴与中华民族传统的宗族文化结合，作为“阳光碧海龙城”的灵魂内涵。国际一流的规划设计、完善的配套设施、幽雅的园区环境，专业的物业管理，势必大幅激发人们到此度假休闲的意愿。第二节 项目规划设想 1、目标：l 强化文化内涵塑造项目灵魂 在项目主入口处建设一个大型“龙文化广场”，其中心位置按照五行八卦的布局设立一个“百姓公园”，突显文昌市厚重的历史文化底蕴，打造寻根祭祖圣地，让

26、游人充分领略中华文化的博大精深。越是民族的就越是世界的。l 着力精神与物质的融合升华 本项目主题紧紧围绕“龙文化广场”和超星级酒店展开，旨在打造海南最具国际影响力的、24小时充满激情的“魅力之城”，为文昌旅游上层次、高水准奠定基础。本项目的空间性格是外向的；提供尺度是宜人的；活动内容是丰富多彩的，是充满魅力和想象力的。l 建设世界滨海旅游新亮点航天、海洋、生态、人文，本项目旨在引领旅游新时尚，具有国际标准。它的吸引力应当覆盖全球广大区域。2、原则：l 国际性、主题性：地段定位的要求，必须具有高标准和广泛的影响力；l 整体性：必须建立一个整体的空间、功能和活动的结构；l 特色性：必须体现文昌城市

27、、航天城和本项目的特色；l 标志性：树立文昌标志性形象，导流堤的端头是最重要的点； l 活力性：拥有各种极富活力、辐射能力的公共性项目；l 功能混合性：丰富多彩，体现“魅力之城”；l 滨海公共性：所有人均享滨海空间，保障海滨良好的可达性；l 步行优先：从入口到1800米导流堤端头的海上超星级酒店，移步换景，营造步行者的天堂；l 现实性：必须是可实施的，立足现实，便于操作。3、规划方案（暂定）目前国内滨海房地产项目大都仿照国外滨海项目的风格、式样。由于文化的差异，使得这些项目仅有其形，未有其神，缺乏内在的灵魂。本项目应该着力打造中国滨海民居的中式样板，在充分体现中华龙文化特征的同时，使居住在此的

28、居民受到项目整体氛围的福泽。本项目的整体布局概括为“一湾、一场、一园、三带、三点、六区”。lll 待添加的隐藏文字内容3一湾:动感海湾 按照清澜港5000吨级港口航道的要求，在填海挡沙坝的东南面需要修建一条1.8公里长的导流堤，这是其它项目不可复制的奇缺资源。拟在导流堤的南端顶部建造一个直径300米左右的海上平台，平台上建设一个超星级酒店（暂定名：文昌塔）。导流堤内架空建一个时光隧道和酒店宾客专属通道（平面电梯或电动车）文昌塔至高隆湾，共同构成“魅力之城”的“金三角”区域，它作为一个整体，是本项目的重点之一。围绕由导流堤及填海区岸线围和的海湾陆基上依照中国古典饭店的建筑风格建设，形成一条度假酒

29、店带，与高隆湾旅游项目相互映衬和补充。整体上形成“动感海湾、活力海湾”和“魅力之城”的氛围。l 一场：龙文化广场在项目主入口处建设一个以介绍中华龙文化的大型广场，其中核心建筑是建一个一定规模的文昌阁，供奉文昌帝君，使游人在拜碣文昌帝君的同时体会到中国文化的博大精深；建一个大型龙王祭坛，海南人自古就有崇龙的习俗，每年的农历正月十三海龙王生日，每年二月初二龙抬头都要举行隆重的祭龙仪式，到祭坛，在神像前烧香磕头，感谢龙王爷的恩赐，使他们鱼虾满舱，同时也恳求龙王爷和妈祖娘娘保佑大人孩子平安康顺。 注:文昌帝君是道教诸神之一，文昌原身是天上的文曲星，主管人间的功名和禄位，帝君指的是梓潼帝君，司职忠孝。古

30、人入学必先拜孔子，后拜帝君。据言：心诚者，官运通、忠孝全。l 一园：百姓公园作为龙文化广场的中国传统文化的延伸，百姓公园主要有三大主题组成：一是在园中心设置一个五行八卦坛，每一卦用巨型石碑立造，详刻易经原文和释文于碑上；二是在本项目区域范围内以碑刻的形式将中国百家姓的姓氏及由来刻在碑、墙、柱上；三是以雕塑、绘画、撰刻等形式将文昌市的名人、佳事、甚至文昌县志、大事记，或立于草坪中，或绘于粉墙上，或刻于地砖铺在道路上，加之区内遍布草坪与热带植物。使得游人与住户充分体会到浓郁的中国传统文化氛围 。l 三带: 滨海带、蓝色纽带、通海绿廊由于本项目地段呈条状，南北向的功能和活动联系，以及东西向与沙滩、海

31、的关系，是其整体结构构思的重点。“三带”是地段陆域部分的空间骨架，它南北串联了各功能区和重要活力吸引点，东西向则保持并强化了“城”与“滩”、“海”的良好关系。 滨海带罗马大道（情人大道）滨海带以“罗曼蒂克”为立意，以文昌优美缠绵的爱情故事为主题，贯穿南北。 蓝色纽带碧水空间在填海区的东西两边各开一个出入海口，其将海水引入填海区，使填海区内形成各种形状的小岛，结合区内道路，通海水道，构建南北联系、东西转换的、富有活力的蓝色纽带。通海绿廊 在区内中央自龙文化广场沿南北向经百姓公园至“罗曼大道”导流堤交汇处建设一条通海水道，水道上铺设一条景观长廊，长廊之下为碧水，地坪铺设刻有与文昌人文历史有关的地砖

32、，水道旁的两旁种植各类热带植物和可有中国百家姓渊源的石刻，使得每条通道都成为绿色走廊、文化长廊，它们有一个共同点，那就是优美的绿化环境、浓郁的人文环境和面向“文昌塔”的视线通廊。通海绿廊也是区内活动最丰富的场所之一。l 三点:文化中心、文娱中心、商业中心本项目地段呈带状（南北长约23公里），必须强化和突出本项目带状地段的整体连续性和吸引力，因此选择与带状地段联系紧密，比较均匀分布于地段北、中、南部的三点，作为重要的特色活力点和吸引点。相对应的地块分别是：填海区顶端（文昌塔）、中部百姓公园、北部龙文化广场。这三点的优良区位使得项目实施对整个地段的功能和活动起着有力的辐射和拉动作用，因此这三点也是

33、整个项目启动的重点。 六区: 顶级海景酒店区、度假酒店区、风情会所区、四合院式奢华王室别墅区、高级叠加联排别墅区、高层精装修海景公寓区。各区域建设内容及比例见下页4-1表：4-1表 项目产品类型及比例分析表物业类型占地（亩）占面比%经验容积率建面m2建面比%度假酒店60035.290.832000028.25四合院式别墅1508.820.4400003.00独栋别墅20011.760.5666675.88叠加别墅35020.590.818666816.48高层精装公寓38022.352.050666944.70商业街202.941.0133331.18合计1700111333371注;超星级酒

34、店因是在海中建造，未占用陆域土地，故暂且不计。本项目以通海绿廊为分隔线，西边沿海为中式度假别墅带，东边依次为四合院式奢华王室别墅区、独栋别墅区、高级叠加联排别墅区、高层精装修海景公寓区、商业街。第三节 投资规模（暂定）及利润分析由于本项目土地属于奇缺滨海土地资源，地理位置优越，自然景观有名，交通便利，基础设施比较完善，周边已经形成了投资开发热，区域环境总好。项目定位于：按照以文昌龙文化广场为核心，以海上超星级酒店为龙头，高起点、高规格、国际化综合旅游地产项目标准规划设计，突出民族风格独特的高级接待、商务办公会议功能，同时集高级疗养、高级休闲度假、滨海观光游乐、海岛娱乐、海鲜餐饮等多项服务功能为

35、一体。国家航天发射中心及航天主题公园建成后，每年将进行12次以上商业卫星发射，将会有数以万计的游客来此参观旅游，应具备接待游客中不同人群的能力。1、 项目开发与销售计划 项目建设工程计划2009年下半年开始d动工，预计2019年上半年全部开发完毕，施工分为五期，每期两年（见表）启动区首先启动超星级酒店、度假酒店、四合院王室别墅、商业风情街。项目计划于2010年上半年开始销售，预计2020年上半年销售完毕表4-2：项目开发计划（平方米）项目名称合计一期二期三期四期五期超星级酒店20000200000000度假酒店320,0005,000100,000170,00000四合院40,00010,00

36、010,00020,00000独栋别墅66,66710,00010.00015,00015,00016,667叠加别墅186,66820,00030,00030,00050,00056,668高层公寓506,6690100,00011,00013,000166,669商业街13,3332、 测算前提（1）、开发建设成本参照海口市的一般情况。（2）、假设超星级酒店开发建设后，各经营年度盈亏平衡，只测算销售物业的经济效益。（3）、项目的销售价格按照目前价格趋势预测，按照第三年市场价格价格静态计算，届时东线铁路已开通，琼州海峡跨海通道项目已获国务院批准，航天城初具规模，海南旅游经济试验区也得到国家批

37、准。3、总投资估算本项目总体规划1700亩，各功能区的用地面积、建设规模、投资如下；1、项目建安成本及销售收入见下表4-4表4-4表 项目建安成本及销售收入表物业类型占地亩容积率建 面m2建安成本元m2建安总成本万元销售价格元m2销售额万元超星级酒店（精装）200002000080000度假酒店（ 精装）6000.8320,00050001600012,000384,000.0四合院别墅（毛坯）1500.440,00030001200020,00080,000.0独栋别墅 （毛坯）2000.566,667250016666.7516,00010,6667.2叠加别墅 （毛坯）3500.8186

38、,66825004666780,000149,334.4高层公寓 （精装）3802.0506,6693000152000.75,500278,667.9商业街 （毛坯）201.013,33315002004,000533.2基础设施（含地下车库，泳池）20022666.74合计17001,133,337346201.19999,202.70以上项目用地1,700亩，总建筑面积约1,133,337平方米，预计2010年项目建成销售后，其销售收入（不含超星级酒店）静态测算为999202.70万元。2、投资利润估算：项目总投入资金346201.19万元，至10年项目开发周期满，公司获得利润总额为15

39、9030.17万元，纯利润率87.00%。详见下表4-3 投资利润估算表表4-3 投资利润估算表序号项目名称总额（万元）总投资（公司实投51%）备注1销售收入1.1房产销售收入999202.70509593.38公司实得51%，详见股权转让合同1.2酒店销售收入2项目开发成本462101.47233100.372.1土地成本50000.0050000.00含土地出让金2.2前期工程费7933.364760.01建面70元m22.3建安工程费346201.19207720.712.4基础设施费22666.7411560.172.5市政配套费6800.023468.01建面60元m22.6管理费用

40、6924.022648.44建安工程费2%2.7不可预见费4378.502233.04建安工程费1.5%2.8其他费用3462.011765.63建安成本1%2.9销售费用14028.047154.30销售收入1.5%3.销售税费76406.0438967.083.1土地增值税14028.04 7154.30销售收入1.5%3.2销售税金62378.0231812.79销售收入6.6%4 利润：1.1-2-3460795.19237526.035所得税69119.2835628.90利润额15%6纯利润391675.91201897.13含超星级酒店7纯利润率87.00%3、投资方式和利润指标

41、根据本项目的开发特点和实际情况，我们制定了三个开发方案：详见下表4-5项目开发测算表表4-5 项目开发测算表方案一 ：小投资方案二：部分投资方案三：全额投资1方案2方案投资总额0.7亿元其中：股权购置首期款3000万元，工程款3000万元，编制总规、祥规、项目包装等各项开支800万元，不可预见开支200万元1.3亿元其中：股权购置首期款3000万元，工程款3000万元，5398.86万元，编制总规、祥规、项目包装等各项开支800万元，不可预见开支200万元5.10亿元其中：股权购置费用43350万元、办理土地换证5398.86万元和编制总规祥规、项目包装等各项开支800万元，不可预见开支200

42、万元233100.37万元(其中开发建设投资157891.01万元人民币，项目购置费用和办理土地换证等各项开支约5亿元建设周期2年3年5年10年销售总收入170,000万元170085万元935,202.70万元935,202.70万元我公司实际收入（对应到我公司51%股权）86700万元86700万元119,238.34万元476953.38万元税后纯利润65025万元，65025万元83,526.46万元159030.17万元税后纯利润率164、00%74.00%备注项目包装、启动后即可整体按照项目土地价均价100万元亩出售股权，我公司赚取土地增值利润。项目启动后即可将项目分解，公寓按照建

43、筑面积的楼面地价均价1500元/2、出售故股权我司以土地项目入股，投资方以资金入股，项目建成后，我司可分得项目销售收入的25%。以及超星级酒店及美食风情街商铺的25%股权。方案一：最小投资：即在股权转让合同生效伊始即开始制作总体规划、详细规划、寻找战略投资者在项目竣工验收后，以出让股权、项目合作等方式联合开发。该方案优点是：投资少、利润丰、回收快； 缺点是：除了获取利润外，对公司的发展没有其他收益。方案二：部分投资：即我公司取得项目权益后将项目全面包装，分解成若干分项目，公司以土地作为投入，吸引其他投资者合作开发。该方案优点是：1、投资较少，回收期也较短；2、开发完毕后，公司除了获取可观利润外

44、还拥有部分物业。缺点是：对项目开发节奏不好掌控。方案三：全额投资：即全部由我公司投入全额资金全面开发。该方案优点是：1、打造出“阳光地产”强势品牌；2、公司既获得了可观利润，又拥有了大量物业，为公司可持续发展奠定基础。缺点是：投资回收期长，投资量大。3、结论本项目利润指标高于行业一般水平，且抗风险能力强，具有投资价值。第六章 项目实施计划1、 7月5日前项目建议书报总部审批。2、 7月中旬与海南中坤机械工程有限公司合同签订股权转让合同支付3000万元定金，同时将海南中坤机械工程有限公司公章、财务章、全部财务、业务、财产资料交存在银行开立保管箱中共管。3、 7月30日前，成立项目工程建设指挥部；航道疏浚吹填工程复工，支付第一笔工程款800万元；采取邀标的形式聘请世界一