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1、2003年武汉房地产发展趋势2003年，武汉房地产趋势如何?是继续保持强势发展态势?还是在增高后出现回落现象或是保持一个平稳的发展态势?面对市场的变化，企业如何应对?2月18日上午，武汉房地产开发企业协会组织了20余家开发企业，在开发办二楼会议室召开了2003年武汉房地产企业发展座谈会。会议由协会秘书长肖汉昌主持，协会会长彭华良、副会长陈培生以及市开发办副主任王传耀、综合处处长李春祥、计财处副处长杨建华应邀参加了会议。20余位开发企业代表汇聚一堂，共同探讨分析了今年武汉房地产市场发展态势，交流了企业在新的一年里的新战略、新思路和新举措。一、 对市场的评价分析面对开发企业普遍关注武汉房地产市场是
2、否过热，是否出现泡沫问题，与会者认为：随着国家和地方政府土地供应公示制度进一步完善，土地收购、储备土地机制的建立，房地产市场逐步规范，以及开发商有选择性的进入，加上武汉房价水平不高，投资置业购房能量没有充分释放，可以说武汉房地产市场不存在“过热”和“泡沫”。今年，武汉房地产市场将继续保持、健康、平稳增长态势。作为在行业中从事领导工作多年，对行业发展状况相当熟悉了解的协会副会长陈培生说：过去，我们一直希望把武汉房地产市场推向很热的程度，但一直没有出现过。现在进入武汉投资和开发商都是有选择性进入，而不是盲目投资开发，加上金融业对武汉房地产采取谨慎的态度，因此，想制造房地产过热现象还很难，就目前而言
3、，武汉房地产过热现象暂时不会出现。武汉是一个“中性”城市，武汉房地产市场用“中庸”二字形容比较合适。对市场的走向，我们既不能盲目乐观，也不应该盲目悲观，不应该担心整个是否过热，而应该担心你的项目个性，看你的个性是否突出，谁能抢占先机，谁就可能获利。他说投资房地产市场仍然带有一定的风险，这是客观存在的。从房地产发展较成熟的杭州进入武汉房地产业的耀江神马实业武汉公司总经理章无畏认为：武汉房地产市场不是过热，而是不够热。杭州房价3年翻了一番，而武汉的房价，去年比前年只涨了一点，地价也未涨多少，所以武汉开发商应该抓住这个机遇再发展。二、 企业的发展战略与举措座谈会上代表们还就企业的情况，交流了在新的一
4、年里发展的新战略、新思路和新举措。武汉美好愿景人力资源部经理徐育民说：今年我公司将注重品牌建设，实施品牌战略，完成分公司架构，加大对外宣传力度，关注细节管理，增加市场竞争力。同时，继续倡导诚信合作，资源共享原则。她说：美好愿景虽然暂时还不能做到最好，但一定能做到最具有亲和力，受客户亲赖的开发商。湖北人信房地产营销总监杨明才说：人信公司秉承务实、踏实的作风，推崇新的营销观念，公司老总参与卖房。他认为只有在销售的过程中与客户沟通，才能更准确及时把握市场，同时引导客户理性消费，他们要求买房的客户，如没有看过五个楼盘，不主张买本公司楼盘。今年该公司将继续推出5万平方米的住宅，以满足关心支持该公司的客户
5、需求。新港房地产开发有限公司总经理欧宇说：武汉房地产要上一个新台阶，开发企业必须凭借内在实力、开发质量和服务质量。随着市场竞争的加剧，要求开发企业必须做出精品和凸现个性化，这样才能迎接挑战，在市场上立于不败之地。他说，公司将在2003年中建立全面的质量管理体系，强练内功，加强内部管理，稳扎稳打，做出精品奉献给广大消费者。同时，公司准备在市区内拓展1-2个项目，以期达到资源互补。耀江神马实业武汉公司总经理章无畏说：今年，公司将在金银湖600亩的土地上首期开发10万平方米住宅，力求在细节上下功夫，做出精品楼盘。联合置业武汉有限公司经理李劲松认为：2003年是一个决胜年，房地产行业竞争实际是综合实力
6、的竞争。为此，该公司提出在管理上房屋质量上要让消费者满意，不求做大，力求做精、做好，把最好的房子交给客户。新世界发展武汉有限公司财务总监朱光海说：新世界追求的是高品位、高起点的目标。公司今年将在武汉饭店旧址上建一个大型集酒店、商场、写字楼、住宅为一体的综合项目，为此，公司将在抓项目质量，服务管理上狠下功夫，高标准、严要求，确保做好高品位的精品楼盘。湖北长源房地产开发有限责任公司董事长刘亨灿说：本公司将推崇走高品位、低成本之路，在项目质量和小区风格、外观造型上力求完美和新颖，创精品品牌。公司将立足武汉，面向湖北。今年，准备在宜昌开发10万平方米的住宅小区，同时，武汉金银湖、西北湖的2个项目也将启
7、动。此外，公司还将注重人才储备和培养，以增强企业的持续发展。三、 行业发展中存在问题在座谈会上，与会代表还就行业中存在的问题提出了自己的意见和建议。副会长陈培生说：武汉市市政基础设施落后，在一部分新开发的小区中表现得较为突出，如金银湖地区，如市政府不重视这个问题，将会带来严重的后患，并极大地阻碍该地区房地产开发进程。耀江神马发展有限公司总经理章无畏说：武汉经济适用房投放量过大，加上武汉房价水平不高，客观上制约了武汉房地产业的发展。经济适用房，并不能从根本解决低收入住房问题，政府应加强调控与监督。新世界武汉有限公司财务总监朱光海在谈到行业收费不合理时说：房地产开发中有些费用收费不合理，如城市配套
8、费，武汉房地产为何热不起来，与城市建设配套费过高有很大关系，政府为改善软环境，把行政审批改为中介机构来执行，这种做法对房地产企业来说不合理。与会者对行业垄断问题深恶痛绝，大家一致认为房地产项目中的供水、供电的行业垄断问题较为严重。开发商虽然意见很大，但往往是敢怒不敢言，建议市政府及有关部门加大改革力度。四、 调整结构，把握市场，与时俱进武汉房地产开发企业协会会长彭华良在总结时说：随着房地产市场逐步规范化，消费者购房越来越理性成熟，这就要求我们开发企业要有足够的“财力”“智力”与“魅力”，方能立足于市场。彭会长建议各开发企业，首先要认真研究房型结构，注意大小房的配置，房型太小可能无人要，太大销路
9、又成问题。在武汉，是否考虑两室两厅或三室两厅的房型，面积控制在80-120平方米左右。其次要考虑武汉市流动人口较多，打工者大多集中在商务中心，他建议开发企业可否在重点商务区建一部分公寓楼，以一室一厅为主，解决武汉近百万流动人口的入住问题，而且这类房子也比较容易出租、有市场。他强调说，复式楼一般是200平方米的超大面积，它只能作市场的一个补充，应少量开发。最后他诚恳地建议开发企业在研究市场时，要考虑武汉人口增长与经济增长的关系，要研究武汉市经济增长与家庭增长、居住人口变化的关系，他说今后的发展趋势是，家庭个数增加，家庭人口减少，因此，购房者在住房面积上的选择，也会出现相应的变化。2004武汉房地
10、产10大发展趋势一、政策引导房地产业健康发展2004年我市政府将认真贯彻国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发 2003 18号）精神，并将制定有关城市规划、基础配套设施建设、政府联合办公、“一条龙”服务机制、土地资产经营、住房结构调整、经济适用房建设管理、廉租房住房保障等一系列促进房地产业发展的政策措施，将充分发挥规划和土地的调控作用，提供良好的市场发展政策环境，实现住房一、二级市场的协调发展。二、房地产预警预报制度正式实施建立房地产市场预警预报制度将是2004年政府加强房地产市场宏观调控的重手段和措施，并于第一季度开始正式实施。建立全市房地产业指标体系，整合房地产市场综合信息，对
11、于正确判断市场运行情况，有效调节市场供求，建立和完善住房政策体系，引导房地产开发企业理性投资具有重要的意义，同时，运用信息网络平台，及时发布行业动态信息资料，为政府决策、行业发展、公众需求提供方便快捷的服务，将促进我市房地产业的健康、持续发展。三、住房二级市场进一步规范 未来一年中，我市在坚持以大力发展普通商品房为重点的住房一级市场的同时，努力培育和搞活住房二级市场。为此，市政府相关部门正在积极研究搞活二级市场的重要政策，拟准备重点推出如下措施： （一）全力排除各类住房上市交易的障碍,制定和完善住房上市交易的各类政策,落实上市交易的简化程序。 （二）制定外地居民购买存量房、使用权房入户政策。全
12、面降低住房买卖各类税费的税率。（三）切实解决1998年前自建和联建住房的上市交易的历史遗留问题。 （四）简化住房交易手续,认真落实“一门制”服务制度,做到房屋所有权和土地使用权证同步发放。四、土地资产经营力度加大2004年我市土地经营主要以二环线为纽带，以汉江两岸和汉阳新区为重点，做好四新地区、中北路延长线和南湖新城红线范围内的基础设施配套建设，并预计投入45亿元进行土地储备，全年供应土地8000亩。五、热点区域逐步转移 随着城市的协调、全面发展，城市化进程的推进，政策的引导，土地供应方向的调整，我市房地产的开发热点将逐步发生转移，预计2004年热点区域将主要是拥有强劲购买力的东湖高新技术开发
13、区、环境优雅的江夏庙山新区、规划中的汉阳四新地区、新的交通要道坐拥天兴洲大桥和新火车站的青山区、城市化进程的首站黄陂的盘龙城、以及包含建材工业园的硚口区。估计明年在江夏区的庙山、黄陂的盘龙城、开发区的沌口等地区将会有一些超大规模社区出现。六、房地产开发、销售市场将更加规范 2004年我市的房地产业将向着更加规范化的方向发展，主要体现在以下三个方面： （一）国务院18号文件和央行121号文件，对房地产业的深远影响将在2004年进一步凸显，专业化将是武汉房地产业的又一新趋势。 （二）随着土地拍卖制度的强化，政府对土地市场的控制加强，房产开发的“外来面孔”日益增多，将对武汉房地产市场造成一定的冲击，
14、资源将向着更具实力的房地产企业流动，优胜劣汰将不可避免。 （三）为了加强商品房销预售管理，特别是切实加强商品房销预售合同管理，将全面启用新的商品房买卖合同，进一步强化商品房预售合同备案管理，防止商品房预售中的重复销售、抵押行为，监管房地产广告，倡导诚信经营，保护消费者的合法权益，规范房地产销售市场。 （四）由于旧房改造力度加大，存量房需求将进一步增加，房地产中介市场在整个房地产市场中的作用显得尤为重要，除了本地中介机构进一步扩大规模，提高档次外，一批外来中介机构已纷纷登陆武汉，连锁经营、加盟经营等先进经营管理方式将不断涌现，中介市场的竞争也将更加激烈，服务品质会有大幅度的提升。七、房地产价格持
15、续平稳上扬（一）我市经济的快速发展，将会进一步提高市民人均收入水平和收入预期，从而增加居民的购房能力，使房价的上升。同时，住宅产业化进程的加快，促使住宅产品综合品质的提高，也会促使房地产价格的上涨，预计这些因素将促使房价上涨100元/平方米左右。 （二）建材价格上涨引起建筑成本增加，也会拉动房价的上升。根据房地产开发的一般经验，基础建筑材料占整个建安成本的70%左右，目前武汉市钢材等建安材料的价格上涨10%左右，将促进武汉房价上涨1至2个百分点。 （三）我市土地价格从1998年的3.2%到2003年实行土地公开出让后的5.2%,其涨幅比较平缓。预计2004年我市土地涨幅还会增加1至3个百分点，
16、将会促使我市的房价上涨100至300元/平方米左右。八、中小户型将继续成为市场热点 2004年，由于武汉房地产二、三级市场的利好政策将不断出台，一、二级市场成交量和价格将持续走高。预计全年存量房价格将突破1500元/平方米，房屋租赁价格将突破400元/平方米 以办公和商业用房为主,预计占平均价格的70%左右;以住宅用房为次,占平均价格的20%左右；以工业用房为辅,占平均价格的10%左右 ，租赁面积将增加20%。随着城市经济的综合发展，外来人口的迁入和拆迁力度的加大及购房置业投资行为等因素的影响，预计中、小户型将继续成为市场热点。九、品牌企业继续涌现 纵观2003年度的武汉房地产，开发企业对品牌
17、的重视达到前所未有的高度，特别是福星惠誉、武汉房地产开发集团、万科、金地等等已具备一定开发实力的企业，品牌效益为企业带来了较高的附加值，注重品牌和完善的开发模式将会成为房地产企业追逐的主流。 十、产品主题定位将更加细化 目前，已建设的一批具有里弄风格、水岸风情的房地产项目受到了市场的热烈欢迎，满足了特定消费者的需求，也说明产品市场将更加细分，概念房产的出现代表了人文文化的提升，也是今后一段时期武汉房地产产品的发展方向。中国2005年房地产市场八大发展趋势预测根据今年以来出台的房地产行业政策，以及目前的市场供需状况等方面的情况，我们预测了今年下半年到明年内，我国房地产市场的整体发展态势，并概括出
18、了2005内中国房地产市场将会出现房价仍然上涨、融资渠道多元化、二手房市场超速发展等八大发展趋势。趋势之一：房价将持续上涨我们认为，房地产市场的发展趋势之一是房价会持续上涨。从这个层面来说，我们感觉到房地产的价格不但不会往下走，而且肯定会持续增长，这个结果不是我们所愿意看到的，也不是政府愿意看到的，也不是消费者所愿意看到的。但是，政策这些综合性的挤压力量会导致房地产价格会继续上涨。国务院18号文出台的目的之一，就是为了推动房地产的消费，把房地产的价格尽量压下来。但是我们认为，房地产的价格还会持续的上涨。我们作出这样的判断主要是基于两个方面的因素：其一，是因为政策将使房地产产品的供给减少。从目前
19、针对房地产的政策来分析，主要是两个目的：一个是严格控制高端市场的发展；第二个就是大力发展经济适用房。国务院18号文出台的目的之一，就是为了推动房地产的消费，把房地产的价格尽量压下来。但是，从国土资源部45文件、71号文、央行121文件等系列文件的出台，一方面要规范房地产业的发展，另一方面也会导致市场供给减少。这样，房地产的价格不但不会往下走，而且肯定会持续增长。这个结果不是我们所愿意看到的，也不是中央政府愿意看到的，也不是消费者所愿意看到的。其二，房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势。第一、城镇化进程加快、大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。第二，消费者的消费观念发生变化，将增加市
20、场需求。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户数的10%。随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持。第三，拆迁安置增加房地产市场的整体需求。近几年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。所有的信号都是利好，只有调息是利空，但幅度小对价格影响不大。因此，2005年房地产将出现供给减少、需求旺盛的局面，房地产的价格不但不会往下走，而且会持续上涨。趋势之二：融资多元化央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知的出台，以及今年的加息，预计明年还有加息的可能。这对整个房地产业的发展格局
21、产生重大影响，其中最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击和成本的增加，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。在新的融资渠道中，首先，上市融资成为最好的选择。对于房地产企业来说，上市是理想的融资渠道，通过资本市场融资或再融资，可从容化解央行通知的影响，缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。可以预见，在央行房贷新政策的影响下，出于融资方面的考虑，会有越来越多的大型房地产企业加入到“买壳”上市的行列中。其次，房地产信托将脱颖而出。自前年以来，央行房贷政策逐步趋紧，这一变化被敏锐的信托业嗅出商机，房地产信托随即脱颖而出。比如金信信托推出了5个针对房地
22、产投资的信托产品，共募集资金3.9亿元，深国投为深圳水榭花都地产项目推出信托产品，都获得投资者的追捧。资料显示，2003年以来信托公司已为房地产企业成功募资100多亿元，房地产信托已成为信托产品中的主流品种。虽然今年5月以后这一业务受信托公司整顿而暂停，但预计明年会开放。 其三，房地产基金呼之欲出。对于房地产企业来说，房地产基金无疑提供了新的融资渠道，而对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。这种融资渠道在美国十分常见，香港一些地产上市公司也已设立此类基金，并开始寻求上市。如ING、GE、新加坡信德、摩根、雷曼等将进一步扩大在中国地产的投入。趋势之三：二手房市
23、场持续升温，有望夺回半壁江山下半年房地产二级市场将升温。去年上半年出台的已购公房上市取消审批手续、取消原单位参与收益分成、降低土地出让金征收金额、出售已购公房后买新房享受契税减免等政策将促进二手房市场的发展。由于受非典影响，很多人不愿冒险出门进行房屋交易，而对新政策持观望态度。但从2004年上半年开始，沉寂已久的二手房交易市场已开始升温，已购公房的大量上市将成为不争事实。“金九银十”的说法也将在下半年得到印证，“卖旧买新”将是大多数人改善住房条件的主要途径，很多人将卖掉手中旧房购买新的商品房，从而释放出大批的二手房房源。由此可见，下半年一手房市场的火爆的同时，二手房房源数量也将直线上升。特别是
24、“央产”房上市后也需要一定的预热期，因此2005年二手房交易的规模有望与新房持平。 原来二级市场的房源大多以民宅为主，而在二级市场越发成熟的今天，二手房房源形式也将更加多样化。二手公寓、别墅将更多地加入到二级市场中来。在非典之后，住宅郊区化成为人们的追求，二手别墅正符合这样的要求。此外，北京市的二手公寓一般都为当年品质较高的“名盘”，环境、地理位置、设计等具备优势。而且二手公寓与一手相比又有其价格上的优势，它将在下半年受到需求层次相对较高人士的青睐。随着房地产二级市场不断活跃，各大中介公司也将推出更多新颖的服务，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新以及转按揭买新等等“以旧换新”业务。此外，代办过户、
25、居间中保、网上看房、商业贷款和公积金贷款相结合的混合贷款、二手房投资理财服务等众多服务品种和集合化“一站式”服务，也为房地产二级市场消费者带来更多便利和实惠。趋势之四：政府将加大对地产开发的介入，政府调控市场的力度将增强这一点在超大型城市北京和上海表现得特别明显。上海市在去年成立了一个专门的公司。北京市通过“831”事件把整个北京的房地产进行了一个比较大的整合，政府运作介入，全面的介入。为什么？因为各个城市的政府都想提高综合竞争力，招商引资。这些超大型的城市，房地产价格是重要的信心指数，需花很大的力气去保护。因为房地产市场是一块肥肉，肥水不流外人田。我们判断一个趋势，政府会全面的介入房地产开发
26、，而不仅仅是规范市场，主要是政府从他们利益的角度出发，会介入土地出让、价格、经营等多个层面。政府将充当坐市商。趋势之五：行业洗牌风起云涌土地政策与金融政策的调整，使过去房地产开发中最不透明的土地成本阳光化了。房地产开发的产品链和价值链的每一个环节都已经是可控的。资本竞争将成为明年的主流，大量中小地产公司、高土地储备的公司、高负债公司都有可能在这一轮竞争中出局。今年泰达参股万通，万科等地产上市公司的大量增发、扩融。来自欧美成熟市场的直接投资会成为明年市场的亮点。趋势之六：物业管理社会化、专业化、市场化早期的物业管理，很多是依托开发商。这种状况将会得到改变。现在新的物业管理法律规范已经开始实施，会
27、慢慢对市场进行规范，在这一过程中，会有相当大的发展空间与商业机会，因为洗牌会让规范的正规军最终获得市场的认可，发展壮大。房地产开发公司将逐步退出物业管理市场。趋势之七：房地产营销将回归到地点、产品、社区三个基本层面随着各项政策、法规对市场的进一步规范，同时消费者维权意识的增强与消费选择的理性化，早期靠概念、点子或者商业炒作、进行产品营销推广的局面会逐渐成为历史。我们觉得，房地产的营销会回归到三个基本层面：就是早期我们说的从地点、产品与社区。这是房地产营销方面的回归。趋势之八：土地政策与融资方式的变革，中国地产终结大盘时代土地政策的变革，首先受到冲击的是中小开发商和民营的土地一级开发商。土地储备
28、量，这一房地产企业重要指标成为历史。中国房地产将从项目导向，向资金导向转变。房地产公司的中心地位受到致命的打击，中国房地产未来将彻底抛弃香港模式，融入欧美大陆模式。分期开发的圈地方式再也无法行得通，中小项目将成为市场主体。10月武汉典型住宅价格指数报告经测算，10月份的“武汉典型住宅价格指数”为3312点，较上月上涨274点。其中，持平的为绿景苑、福星惠誉。金色华府、耀江。丽景湾；上涨的有5家:为南国。风华天城、保利花园、金地。太阳城、万科城市花园和丽岛紫园；百步亭花园。怡和苑和新地。东方华府的指数则微有下调。10月楼市关键词：加息 土地供应加息加息是对通胀压力的直接反映：9月份，消费物价指数
29、CPI比去年同月上涨52，其中城市上涨45，农村上涨64。与8月份比，CPI上涨11。同时，加息更是对前期宏观调控未能抑制房价上涨的强化手段。在前期针对房地产市场的一系列政策之后，全国商品房均价升13%，中部地区上涨了157，同期，湖北房价同比上涨9%，多层和别墅上涨过一成，这其中的重要原因有因拆迁问题引发的冻结农业用地以及银行出台的与家庭收入挂钩的房贷政策（不超过家庭月收入的50%）缺乏可操作性有极大的关系。房价的形成在很大程度上是对未来房地产的预期，在土地供应量明确减小，需求量不可能实质减小的情况下，房价未能受到抑制就不奇怪了。从本次的人民币存贷款利率调整表，我们可以看出：中长期上调幅度大
30、于短期；个人住房公积金贷款和商业银行自营性个人住房贷款利率上调幅度小于贷款基准利率的调幅。中国进入新一轮升息周期已成为各方的共识，虽然目前的加息幅度较小，并未大幅增加已贷款人的额度，但这种远期示范效应对计划买房人的心理影响和行为控制是有一定影响的。就武汉的具体市场而言，由于武汉城市新增户数年度最保守估计也有40000户，经测算10年内年度拆迁平均为30000户，这两方面的硬需求至少为560万平方米，当前供应量小于需求量，加息对市场的主要影响是成本的增加和销售周期的变长（房地产市场上，观望态度主导将持续一段时间），房价走低的可能很小。土地供应武汉市土地中心有关负责人表示，根据年度供地计划，第四季
31、度将加大供地量与供地速度，武汉土地拍卖将抛出100万平方米的大单，成片大面积的大型地块将是年末供地的主角。土地供应量的加大一方面对供求平衡起调控作用，一方面加大开发商资金的需求，从而引导开发商制定合理的销售价格以及更为科学的销售策略，盲目拿地的行为将进一步被遏制。从整体上看，武汉市土地供应稳中有增，对控制房价过度、过快上扬有相当大的抑制作用。武汉作为8494.41平方公里的大城市，土地资源的潜力大，可调控空间充足。在合理的土地供应下，保持房地产健康发展，保持房价的平稳是可以预期的。综上而言，就武汉市场而言，加息和土地政策的变化更多反映在心理预期改变、观望加大的层面，整体表现为销售周期加长，部分
32、与竞争楼盘比价严重不合理的项目将有可能作出价格调整。长期而言，武汉土地供应将稳中有增，对今后房价保持稳定有积极作用。本期我们关注的是光谷房地产板块。经过数年的快速发展，武汉中国光谷已成为武汉一张响亮的城市名片，也是武汉房地产开发最为集中的区域之一。优良的自然环境；不断发展的道路交通网络；光谷广场、关山公园（在建）等市政基础建设的不断深入；万科、保利等大的地产公司重兵囤积大大提升该区域楼盘的品质，使该区域的房价在过去四年不断攀升。在该区域的带动下，洪山地区的楼盘均价由2000年3月份的1746.35元/平方米，涨至2004年第三季度的2832.99元/平方米，每平方米平均上涨了1086.64元，
33、涨幅达62.22%。作为我国的光电子产业基地，光谷范围内集聚了18所高等院校，56个省部属科研院所，7个国家工程技术研究中心，20多万名各类专业科技人员，据预测，未来5年“光谷”地区居住和工作总人数将达到15万-20万。根据开发办今年上半年统计显示光谷地区（含东湖开发区和庙山地区）大盘过于集中，总建设规模在600万平方米以上，按人均40平方米测算，可以容纳近15万人。不断上升的房价和微妙转换的区域供求关系使未来该区域的竞争将日益激烈。高科技的产业基地特征决定了光谷片区项目主流消费群体为高知高教人群，光谷的项目不约而同的推崇文化氛围的营造。保利花园“香樟树下。美好人家”和谐、自然的景观文化，金地
34、。太阳城温馨家园的邻里文化，武汉万科城市花园推崇的美式BLOCK的生活方式，都希望能够为客户营造人性化的舒适生活。其他公司的楼盘也纷纷效仿，不断在概念上创新。可是部分项目忽视对产品本身的把握，忽视高知高教人群理性的消费习惯，舍本求末的概念营销只可能导致销售的停滞。万科城市花园品质的严格管理、品牌学校的引进；金地。太阳城商业配套的规划、物业细致周到的管理；保利花园按照国家康居示范工程的高人居标准进行规划设计，无不体现品牌公司在配套、服务、品质上的高层次追求。可以预见的是，未来能够在光谷片区的竞争中立于不败之地的一定是以客户为中心，以产品制胜的品牌地产企业。04之惑05之路（节选）银行：加息之痒一
35、方面是投资过热的持续和深化，另一方面则是人民币升值引发的种种不利。2004年的春夏之际，加息与否，成为央行货币政策的两难选择。在加息问题上，经济学家们同样也开始“打群架”，以易宪容、王梦奎为首的加息派认为，只有通过加息才能遏制投资快速增长的势头。而以夏斌、李扬、陶冬为首的反对派则认为，加息对当前经济不利，或加息最佳时机不对。而周小川闪烁其词，一会儿要看经济数据，经济数据高涨之后又说保持稳定为要，更是增加了人们的猜测。这场讨论最终以央行10月28日的决定暂告一段落。央行在决定中说，从10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，这是中国政府9年来的首次加息。周小川对选择这一时机作出的解释是，经济政策
36、往往需要不断根据环境的变化及其带来的影响，作出相应的调整。房产：泡沫之争今年，以谢国忠为首的摩根斯坦利，为中国房地产业表现得心急如焚，极力唱衰中国房地产。谢国忠多次发出耸人听闻的警告，“中国有史以来最大的地产泡沫将在近期破灭”。而就在谢国忠一面唱衰中国地产的同时，大摩与复地集团成立了合资公司，还与顺弛达成合作意向，进军内地房地产市场，不知道谢国忠们安的什么样的心。不过在房地产市场上“唱多”与“唱空”的口水战中，有一个判断是为多数人认同，我国目前的楼市存在阶段性增速过快和区域性结构失衡的问题。而明年的房地产市场，今年末进入市场的土地将在明年上半年形成供应规模，再加之今年上海楼市行情“涛声依旧”，
37、不少开发商仍囤积一批现房未入市，所以明年上半年商品住宅供应量会增加。一年调控大事记2004年春节刚过，国务院便召开电视电话会议，明确提出要制止钢铁、电解铝和水泥行业的过度投资。3月，国家发改委宣布，原则上不再新批钢铁企业，不再审批电解铝生产建设项目。3月24日，央行宣布从4月25日起，实行差别存款准备金率制度，同时实行再贷款浮息制度。4月25日，国务院发出通知，提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发投资项目的资本金比例，其中，钢铁业资本金比例由原来的25提高到40，水泥、电解铝、房地产开发由原来的20提高到35。4月26日，中共中央政治局召开会议，要求统一思想，控制经济过热。5月13日，国家发改委
38、推出当前部分行业制止低水平重复建设目录，涉及行业包括钢铁、有色金属、建材、纺织等行业。10月28日，央行于当晚18时14分在其网站上宣布提高存贷款利率。这对于中国经济产生了深远的影响。国家统计局表示：明年房价涨幅可望回落10%国家统计局投资司副司长贾海近日表示，今年前11个月，随着宏观调控措施的逐步发挥作用，中国房地产开发市场发生明显变化，明年房价涨幅可望回落10%。但房地产开发投资规模偏大，商品房销售价格增长过快等问题依然没有根本解决。因此，应继续实施各项宏观调控政策，防止房地产开发的再度膨胀。 贾海说，今年以来，综合反映房地产市场景气状况的“国房景气指数”从年初的107.75点，回落到1至
39、10月份的104.87点，估计年终有望回升到105点左右的正常水平。从市场消费需求角度看，住房潜在需求正在转化为有效需求；从土地供应角度看，估计还有4亿多平方米没有进入开发阶段；从资金供应角度看，资金来源仍比较充足，基本保持了30%以上高于开发投资的增长速度。因此，在当前国民经济快速发展和市场环境不断改善的条件下，支持房地产开发持续发展的基本条件没有改变。预计全年房地产开发投资仍将保持23%左右的较快增长，商品房平均销售价格涨幅有望回落到10%左右。但是，贾海同时指出，宏观调控取得的成效还只是阶段性的，房地产开发领域依然存在着众多问题。首先是在建规模仍然偏大。1至10月，全国商品房施工面积达1
40、2亿平方米，房地产开发项目计划总投资高达4.2万亿元，比去年同期增长35.2%。其次，投资结构也不尽合理。高档住宅和别墅、公寓比重过高，中低价位的住宅和经济适用房屋的开发量不足。1至10月份，全国商品住宅完成投资6461亿元，其中经济适用房所占比重由去年同期的6.1%下降到5.0%。 分城市看，40个重点城市经济适用房投资274亿元，增长15.8%，增幅虽然比去年同期明显加快，但所占比重为4.3%，同比下降0.4个百分点，且所占比重低于全国平均水平。更为市民关注的是商品房平均销售价格上涨过快的问题。1至10月份，全国商品房平均销售价格为2758元/平方米，同比上涨11.7%，为1998年以来增幅的最高水平。此外，地区发展不平衡，西部地区回落更快。1至10月，在全部完成房地产开发投资中，东部地区完成投资5009亿元，同比增幅下降1.1个百分点；中部地区完成投资1052亿元，同比增幅下降8.9个百分点；西部地区完成投资1124亿元，增幅同比下降20.7个百分点，是回落最快地区。因此，应继续实施各项宏观调控政策，防止房地产开发的再度膨胀，确保国民经济的持续稳定发展。
