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1、- Page 1- 2008-2009年全国房地产市场发展趋势研究报告 总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从去年年底开始,中国房地产 市场开始调整,今年以来下行速度加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回 落。从区域上看,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、 华北、中西部也开始调整。 通过分区域研究,我们发现:东部地区深度调整。其中珠三角地区:全国房价 “重灾区”,今年以来,房价已下跌20-40%;长三角地区:今年以来,成交量巨量萎 缩,第三季度出现价格拐点;环渤海地区:各城市分化,北京下跌空间较大,沈阳波 澜不惊。中部地区成交量明显下降,房价开始小幅下跌,武汉形
2、势比较严峻。西部 地区成交量下降20-40%,房价比较稳定,下跌空间不大。 低迷市场中,依然有四类楼盘实现热销。我们归纳如下:第一类,打折力度较 大的知名企业的大盘,比如恒大、万科、富力等。第二类,超小户型单身公寓。第 三类,近郊经济型房源。第四类,综合类特色产品,比如万达开发的综合性商业项 目。 今后两年我国房地产市场走势非常不乐观。我们认为:2008年房屋成交量同 比2007年将出现大幅下滑,估计萎缩3-4 成,但由于全国房价拐点出现在第三季 度,因此2008年全年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的 18% （商品房）大幅回落到5%左右的可能性较大 （预计与2006
3、年4.4%的涨幅相 近）。至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格将比2008 年出现负增长。2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。 今年9 月以来,随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发 生,美国次贷危机进一步深化成金融风暴,并迅速波及全球。在此国际背景下,国 内经济亦不容乐观,第三季度GDP 增幅回落至9%,中央宏观调控方针正由“一保 一控”转向首先防止经济快速下滑,45天内连续三次降息,频率之高历史罕见。 11月中央力度空前出台的“4万亿投资计划”,吹响了拯救经济的号角。 - Page 2- 在国内外经济形势不容乐观的情况下,我国楼市走向更加引人关注
4、。今年以 来,多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩,从第三季度开始,房价亦开始下跌。针 对这种情况,从5 月份开始,成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救 市,而财政部和央行亦在10月22 日出台相关救市措施。那么,目前我国房地产市 场形势到底如何,未来一段时间又会走向何方,为此,上海易居房地产研究院研究 部特意成立了课题组,依托易居中国CRIC 中国房地产决策咨询系统的信息和数 据,对此进行了全面、深入、及时的研究。 一、全国房地产市场总体形势不容乐观 从去年年底开始,中国房地产市场开始调整,今年以来下行速度加快,下滑幅 度加大,随之房地产价格也开始回落。从区域上讲,以深圳、广州为代表的
5、珠三角 城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看,目前全国 市场呈现量价齐跌的形态。 接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。第一个 指标是“国房景气指数”,它反应的是行业景气度,尤其体现开发商对于市场的预 期和投资意愿。由下图可知,2007年11月达到高点,其后一路下滑,今年10月份 为99.68,比9 月份回落1.47点,比去年同期回落6.06 点,步入不景气区间。 前三季度,全国完成房地产开发投资21278亿元,同比增长26.5%,相比2007 年31.8%的增幅,明显回落。住宅完成投资15508亿元,增长28.7%。其中,经济适 - Page
6、3-用住房投资638亿元,增长19.9%,说明很多地政府依然没有开足马力推进住房保 障建设。全国房地产开发企业完成土地开发面积1.79亿平方米,同比下降1.6%。 前三季度,全国房屋施工面积24.04亿平方米,增长20.3%,比2007年的 21.5%稍稍回落。其中,住宅施工面积19.07亿平方米,增长21.2%;办公楼施工面 积8150万平方米,增长8.3%,比2007年的12.5%明显回落;商业营业用房施工面 积25026万平方米,增长12%。 截止到9 月末,全国商品房空置面积为1.3亿平方米,同比增长10.2%。其中, 空置商品住宅6641万平方米,增长14.1%。这是非常值得担心的一
7、个指标,空置 房面积的明显增长,意味着滞销房屋增加,企业资金回笼影响较大。 第二个重要指标是全国70个大中城市房屋销售价格指数。由于我国的房地 产销售均价与房屋成交结构关系较大,不能较好地反映房价短期演变轨迹。而拿 这一房价指数做分析,更能反映房价真实走势。 分析上图可知,以月度房价同比涨幅来看,2008年1月达到高点,同比去年1 月增长11.3%,其后增幅加速递减,今年10月已降至1.6%,预计11月或12月份, 将由正增长变为负增长。由于同比的时间跨度是一年,并不能反映近况,相较而言, 月度房价环比增长情况更能说明近期走势,环比增幅的高点出现在去年9 月,其 后递减,直至今年8 月份首次由
8、正增长变为负增长,价格拐点正式出现,也即全国 房价正式开始下跌,9 月份继续下滑,这一下跌态势将会持续到明年下半年,甚至 2010年。 - Page 4- 二、全国一二三线城市形势有所差异,但皆有比较明显的下跌 接下来,分析一下全国主要区域房地产市场的情况,为了研究的方便性,在此 把城市分为三类,一线城市、二线城市和三线城市。根据上海易居房地产研究院 CRIC 中国房地产决策咨询系统数据,在30多个大中城市中,半数以上城市9 月成 交量较8 月出现了不同程度的反弹,但反弹力度普遍较小。而另一半城市成交量 不升反跌,成交继续萎缩。整体来看,绝大部分城市遭遇了近几年来最冷的“金九”, 市场低迷程度
9、可见一斑。价格表现方面,全国大部分城市房价均出现了下滑的迹 象,打折优惠幅度有所增大。华南区域各城市更出现了新一轮的降价浪潮,在前期 价格已下跌较大幅度的背景下,9 月很多楼盘再次祭起降价大旗,优惠幅度均在 10%左右。 从商品住宅供应量上分析,除上海略降之外,北京、深圳、广州今年前三季 度供应量皆有明显增长。尤其是9 月份,一线城市供应量均出现了大幅的上升, 上海、北京、深圳供应量环比增长明显,深圳增长幅度较大,同比增加了123.57%。 但成交情况非常不理想,前三季度一线城市商品住宅成交量普遍下降五成左 右。9 月广州、深圳等城市成交量出现了回暖迹象,主要是前期价格下降明显,但 上海、北京
10、两城市成交仍处于极度低迷,与去年同期相比成交量严重萎缩。 从价格上分析,一线城市房价继续下跌。上海二手房价格指数8 月份首次由 涨变跌,9 月份上海商品住宅价格下滑迹象明显,全月共有50 多个楼盘有新增推 案上市,纷纷采取了平开或低开的策略,并有一定的优惠折扣。北京房价下跌 - Page 5- 势头明显,楼盘打折力度再度扩大。深圳和深圳延续了降价的势头,新上市的 大部分项目优惠幅度在原有基础上再增加5-10。 2、二线城市:成交量降幅较大,房价稳中有降 从商品住宅供应量分析,前三季度和9 月份大部分二线城市商品住宅市场新 增供应量出现了较大幅度的上涨。但成交量却比较低迷,大部分城市成交量同比
11、去年降五成左右,绝大部分是东部城市;少数城市降幅稍小,比如沈阳、西安部分 中西部城市。而9 月份,成交表现相当不容乐观,大部分城市成交量仅为去年同期 二三成水平,合肥、福州、武汉等城市同比下降幅度均超过了70%,南京、苏州、 宁波、成都等城市同比降幅均在80%左右。 - Page 6- 从成交价格分析,9 月份,大部分二线城市价格松动更为明显,部分城市降价 幅度再度扩大,房价下跌趋势较为明显。华东除合肥仍能保持价格一定的稳定外, 其 二线城市基本都已进入价格下降通道,尤以南京下调趋势最为明显。华北区 域内大部分二线城市目前房价相对仍保持平稳,但天津降价趋势已经较为明了。 华南福州出现了新一轮降
12、价的风潮。中西部除郑州等个别城市房价仍较为坚挺外, 武汉、西安、成都、重庆等城市房价继续下跌,特别是在恒大、万科、中海等品 牌开发企业大幅下调价格的带动下,周边项目开始跟进,导致各城市房价下跌幅 度明显加大。 - Page 7- 3、三线城市:市场成交继续低迷 在经历了连续两个月成交持续走低之后,大部分三线城市在9 月份并未能迎 来销售大幅反弹。在易居中国跟踪的11个城市中,有6个城市成交量出现小幅反 弹,而其 5个城市成交量继续下滑。徐州、南昌、长春等城市环比下滑幅度超 过20%,市场低迷程度进一步加重。徐州、长春、海口等城市本月房价仍保持了 相对的稳定,但开发商硬扛价格的结果是成交量萎缩,
13、在临近年底还款高峰的压 力下,预计在未来几个月内这些城市房价下调。 - Page 8- 三、东部地区深度调整,中部地区情况分化,西部地区下调空间不大 1、东部地区:主要城市成交量下降40-70%,房价明显下降 （1）珠三角地区:全国房价“重灾区”,今年以来,房价已下跌20-40% 珠三角是我国房地产市场发展较成熟的区域之一,2007年以广州、深圳为代 表的珠三角城市群,房地产市场经历了一个快速发展期后,又率先进入调整的态 势。由于国内外宏观经济形势的变化,珠三角以出口导向为主体的制造业正经历 着历史上最大规模的结构调整,导致中小企业大量倒闭和外迁,劳动就业开始出 现下滑,直接影响到该区域的房地
14、产市场。 2007年珠三角区楼市几经曲折,经历了从沸点到冰点的转变。上半年去化良 好,基本上项目开盘即获 较高的去化,购房者追涨,开发商惜售,土地竞价踊跃。 从四季度开始,成交力度开始走弱,成交量逐月下降。年底受宏观调控影响,开发 商资金压力加大,出于快速回笼资金的目的,主要城市住宅市场出现供应放量现 象。全年珠三角区域商品住宅价格呈稳步上扬态势,年底开始走弱。 2007年房地产市场热潮推动土地市场的火爆,珠三角区域土地价格上涨迅 猛,频频出现地价标王和抢地现象,土地价格在房地产商品价格中的结构比重越 - Page 9-来越大,并呈现加速提升趋势。但到年末,受国家政策调控和楼市成交量萎缩等原
15、影响,土地流标现象屡次上演。 2008年以来,珠三角楼市处于调整期,降价或打折促销现象普遍,观望氛围 较浓。供应量明显下降,住宅市场成交量也大幅萎缩。降价措施也由暗降转为明 降。商品住宅成交量小幅微升,但购房者持币观望情绪依旧浓厚,市场以刚性需求 消费者为主,低总价、经济型的中小户型单位消化最快。土地市场反应冷淡,开发 商进入观望状态,拿地变 谨慎,招拍挂土地出让价格也渐趋理性,土地市场流标 现象仍然频现。 典型城市分析:深圳楼市,房价第三波下跌开始 价格在波动中下跌。深圳商品住宅房价从去年1月开始上涨,直至去年10 月到达17350元历史高点,其后开始下跌,但直到今年2 月,这四个月的房价跌
16、幅 较小且稳定,这是房价调整的第一个阶段。从今年3 月开始,至5 月,跌幅加大, 与之同时,成交量上升,在市场可能出现回暖的假象刺激下,6、7两月房价重新上 涨,可称之为“回光返照”。这是房价调整的第二个阶段,市场博弈非常激烈。接 下来是第三个阶段,买方占据绝对优势,卖方放弃顽抗,从8 月开始,持续下跌。第 三波下跌持续的时间将长于前两波的3-4个月,但波幅会减小,最终变成中期的 盘整加阴跌。 - Page 10- 相比去年1月的10872元的成交单价,去年10月涨幅为60%,今年9 月均价 为11824,较去年10月下跌37%。再向下调整10-20%,应趋于合理,但也不排除非 理性杀跌现象的
17、出现。当然,我们也应考虑到月度成交均价背后还有成交结构变 化的原 ,但这并不妨碍我们作方向性的研判。相比其它城市,深圳本轮调整启动 最早,房价跌幅最大,距离市场底部也最近。 对深圳市场而言,供求关系尤其值 注意, 为从去年7 月开始就变成了供 大于求,这一时间点要比多数城市提前了好几个月,而且至今没有任何一月能够 实现“咸鱼翻身”。而且,是属于严重供大于求,自去年10月开始,几乎每个月的 供应量都是成交量的两倍以上。这除了反映了市场的低迷外,还留下了颇为严重 的后遗症:形成了较大规模的空置量。 （2）长三角地区:今年以来,成交量巨量萎缩,第三 度出现价格拐点 近年来以上海为代表的长三角房地产市
18、场总体显示出平稳发展的势头,市场 交易价格互相支撑。2007年二季度开始,各主要城市增量房、存量房交易量和房 价经历了井喷式的上升行情,凸显了该地区刚性需求的强大能量。随着9 月份关 于第二套房贷款规定的政府宏观调控政策出台,四季度长三角地区的各个城市相 继进入了一个调整阶段。全年由于前期房价的飞速上涨,支撑房价始终在高位运 行。 同期长三角地区的土地市场供应量明显萎缩,最大下降幅度将近70%左右。 低量的土地交易在大部分时间内却呈现一派火热的景象,地价高速上涨,地王不 断涌现,演绎了一幕“面粉贵过面包”的地价神话。从年底开始土地市场受房地 产二级市场大幅调整的影响,成交遇冷。许多土地以底价或
19、是低价成交,跌破业内 预计。 2008年以来,由于观望气氛浓郁,市场呈现商品房交易量大幅萎缩而房价依 然稳定的局面。成交量与去年同期相比,下降幅度在50%左右,整体市场的成交不 畅。新开工面积、在建面积和竣工面积呈现萎缩状态,从而导致商品房屋市场供 应增长乏力。3 月份市场出现回暖迹象,但缺少后期支持,市场依旧未能走出阴 - Page 11-影。开发商对于市场的信心正在接受严峻的考验。在进入6 月以后,长三角地区 的楼盘开始出现打折现象,但是打折幅度较小,市场反应冷淡。 价格稳定的重要 素是同期长三角区域土地供应总体延续多年下降。受政府 宏观调控的影响,土地供应特别是住宅土地的供应不断萎缩。楼
20、市持续低迷迫使 开发商拿地更为谨慎,导致大部分土地都以底价成交,部分土地流标。就目前来看, 市场上依旧存在大量的刚性需求,但是,市场要走出低迷还需要一段时间,对于购 房者市场信心的建立将是未来房地产市场发展的关键。 典型城市分析:上海楼市,房价再跌二成或触底 从价格上分析, 从07年1月,上海商品住宅价格稳定上涨,一直到今年6 月 达到最高点:17116元,其后有所下跌,但依然处于高位盘整,9 月份为13248元, 由于今年5-7 月房价波幅较大,我们取其均值,大约是15700元,那么比去年1月 的9528元已上涨65%。这一涨幅比北京40%和深圳60%的涨幅都高出一些。当然, 上海房价下跌的
21、时间也比二者滞后了几个月。 9 月价格比去年1月上涨40%,比5-7 月高点跌16%。按照我们以前关于房价 收入比的测算,上海房价应在2007年的基础上下调15%左右,但今年以来,即使拿 9 月均价与去年12月的11714元相比,又上涨了13%。这就意味着,在9 月的价格 基础上,上海房价需要回调20%左右,才能会趋于比较合理的位置。按目前情况, - Page 12-由于前三季度基本上是上涨的,上海房价2008年同比2007年还会有一定的涨幅。 但2009年同比2008年,房价一定是下跌的。 从成交量上分析,去年12月开始,上海商品住宅开始由供不应求逆转为供大 于求,时间点基本与北京相近,但其
22、后数月,其供求失衡的程度远好于深圳,稍好 于北京,直到9 月份,才出现严重失衡,供求比为1:0.45。这也就是为何笔者相较 前二者,更看好上海楼市的原 。 与深圳相比,今年上海的房价完全可称 上“负隅顽抗”,但与北京情况类似, 第三季度终于出现拐点,二手房指数表现更为明显。2001-2006年,六年时间上海 的二手房指数共上涨了60%多点,可07至08年上半年,却大涨了近50%,明显非理 性飙升。我们预计,要从2400点高点降至1800-2000点上下才会合理,降幅为20% 左右。从今年8 月开始,上海二手房指数环比已开始下跌。 （3）环渤海地区:各城市分化,北京将下跌空间较大,沈阳波澜不惊
23、环渤海房地产市场最大特点是区域内部各城市呈现较大差异化。全国楼市繁 荣加上 运效应,使北京市场供应量和房价上涨幅度,在2007年和2008年上半年 都位居全国前列,相比之下天津则表现为具有强大的发展潜力和后发优势。大连 房地产市场是辽宁省甚至东北地区的领头羊。青岛房地产则是山东省市场的风向 标。目前,环渤海地区的房地产市场正在受到严重考验。 环渤海房地产市场的另一特点是发展空间巨大,前景乐观。其中主要的 素 是国家改革和发展战略的重点已从上世纪八十年代的珠三角（深圳、珠海为代表 的特区开发）、九十年代的长三角 （浦东为代表的新区开发）,转入到环渤海地 区（天津滨海为代表的新区开发）。北京、天津
24、、大连和青岛都已是或将是外来 房地产投资者和购买者占重大比重的城市,本地市场跨区域化。 2007年环渤海地区所依托的辽宁省、山东省和河北省的房地产开发投资额 保持快速增长,分别上涨约31、28和47。三省的商品房销售面积的涨幅均 大于竣工面积的涨幅,呈现严重供不应求的态势。环渤海地区各城市在 运等 素推动下,市场成交量大幅度上扬。伴随着成交量,环渤海地区的房价也经历一轮 - Page 13-高涨,市场发展偏热。年末各城市纷纷步入调整期,成交量萎缩,房价涨幅放缓, 个别城市房价出现一定程度的回调,市场逐渐转向理性化发展,客户购房也趋于 理性。 2008年以来,环渤海地区各城市市场持续了观望,市场
25、成交冷淡,二季度则 出现了分化现象,多数城市市场依旧低迷。环渤海地区多数城市的土地市场成交 平淡,大多以底价成交。对于总价高、位置较差的地块开发商纷纷持保留态度。 在市场交易低迷的情况下,开发商拿地态度谨慎。 典型城市分析:北京楼市,房价下调空间较大 第一,房价出现拐点。从去年1月到今年8 月,北京商品住宅价格稳定上涨, 其间偶有小幅波动。单从成交均价上看,8 月极有可能成为近几年的月底最高 点,14070元的价格,相比去年1月的10034元,涨幅为40%。9 月开始下跌,环比8 月下跌10.04%,之所以出现这种大幅下跌,既有打折促销成风的原 ,也有中低 档房源占比增加的 素。以目前价格和房
26、价收入比观察（根据笔者所做专题研究 报告,2007年底北京房价收入比超过13.67倍,全国最高）,而且今年房价前8个 月又有上海,北京房价泡沫相当明显,我们认为下跌到去年初的水平,也即在8 月 基础上跌去三到四成才会比较合理。 第二,供求情况很槽糕。从图中可以看出,今年前三季度商品住宅供应量比去 年同期多出15%,九月出现暴增的原 ,与 运影响下8 月缓推盘有关,也与 “金 - Page 14-九”旺季的预期有关。从成交量分析,今年前三季度同比去年剧降43%。今年6 月是个小的分水岭,成交量与去年同期相近,之前几个月递增,之后递减,反应出 进入第三季度后,市场预期迅速恶化。9 月供求比为1:0
27、.2,基本上在全国都可称 上最槽糕。 第三,少数名盘销售较好。市场低迷期,知名企业的知名大盘卖 较好,市场 集中度进一步提高。富力又一城、万科四季花城、中海城、富力桃园这四个楼盘 均属于性价比较高的品牌大盘,富力地产的两个项目还蝉联两个月的成交排行 榜。比如,万科四季花城三期7800元/平方米的价格,性价比相当高。市场激争对 中小企业非常不利, 们只有以比名企名盘更大的价格折扣,才有可能从“僧多粥 少”的弱市场中混口救命饭。 2、中部地区:成交量明显下降,房价开始小幅下跌 2007年在全国楼市总体快速增长的情况下,中部六省即湖南、湖北、江西、 安徽、河南、山西也保持了较大增幅。房地产开发投资增
28、幅都在30%以上,高于 东部地区;土地购置面积除江西略微出现负增长外,其它省份皆保持适中增长;施 工面积平均增幅都超过20%,与东部和西部地区类似;竣工面积除江西同比减少 之外都是正增长;销售面积平均增幅为30%左右,高于东部地区,说明该区域市场 成交活跃;价格上涨幅度在10-20%之间,水平中等偏快,但房价增幅低于东部地 区。 2008年以来,随着全国房地产市场出现整体性下调,以及国内外宏观经济 增速下滑,东部地区也和全国其 地区出现同步调整。但鉴于中部地区基本上不 存在房地产泡沫,而且以自住需求为主导,因此市场下调的空间并不大。但是,城 市之间出现分化,今年以来武汉市场下滑幅度较大,尤其是
29、供大于求情况非常突 出;而郑州、长沙、合肥等城市的市场虽然也出现下调态势,但相对表现较为稳定。 典型城市分析:武汉楼市,大幅调整势不可免 武汉作为中部崛起的重要城市群,去年至今年上半年,楼市经历了一波快速 增长。尤其是去年大“1+8”大武汉城市圈获批“全国资源节约型和环境友好型 - Page 15-社会建设综合配套改革试验区”,标志着被列入国家战略,将成中国经济新的增长 极。在此利好推动下,东部地区的一些投资客去年进入武汉楼市,对于推高房价起 到推波助澜的作用。但目前,武汉楼市的形势却非常严峻。 从供应量分析,今年前三季度同比去前三季度略降2%,但成交量却剧降63%, 这一降幅在全国一二线城市
30、中,属于最大的,由此可见市场低迷的程度。不可避免, 出现了严重的供大于求的情况,今年5-9月,连续5月个成交量只有新增供应量的 三分之一左右。这一悬殊基本上可称上全国第一。如果仅以供求关系衡量,那么 就全国范围看,武汉楼市危机四伏。 但从价格上观察,目前房价尚未大跌,所以楼市尚未全面“溃堤”。2007年3 月商品住宅价格为3867元,其后一直上涨,到2007年11到达一个次高点,之后全 国楼市调整的影响下开始下调和盘整,今天春天有所回暖,价格重新上涨,直到 2008年5月,达到最高点5791元,相比去年3月,涨幅为50%。在全国大中城市中, 涨幅较高。之后持续下跌,9 月商品住宅价格为4673
31、元,比5 月最高点下跌19%。 以2007年全年房价数据衡量,与东部一线城市相比,武汉的房价收入比并不 算高,接近9倍,稍有泡沫。按今年以来涨幅,房价还需下跌二成左右。但让人恐 怖的是,供远大于求,而开发商似乎并未充分意识到其严重后果,尚未全面降价, 只有光谷区域拉开价格战的序幕。也即说,在严重的滞销压力下,武汉楼市很有可 能迎来一波快速的价格下跌,而且将会以非理性杀跌做为结局。 - Page 16- 政府和企业必须充分意识到这一点的危 性。从政府角度看,应出台更多、 更有力度的救市措施,应该牺牲更多税费等政府收益,来剌激有效需求,同时要适 当维护市场秩序,避免出现崩盘和地产商之间的恶性竞争。
32、本来房价泡沫并不大, 但闹到最后极有可能不仅使泡沫消失,连泡沫下面的水也会流掉。从企业角度看, 降价回笼资金是关键,否则越等待越危险。 3、西部地区:成交量下降20-40%,房价比较稳定,下跌空间不大 西部地区整体上较中东部地区的发展水平有一定的差距,正处于经济发展和 城市化进程的提速期,房地产市场呈现初步上升阶段。2007年西部地区12个省、 市、自治区的房地产投资加大,房地产开发力度增强,施工面积、新开工面积、竣 工面积和销售面积等各项指标的增长幅度均超过其 区域的城市,总体上表现出 较为强劲的发展势头。 2007年西部地区房地产投资额达4865.2亿元,同比增长40%。集中体现在新 开工
33、面积和施工面积的大幅增加,分别较去年增长25%和26%,表现出强劲的后续 动力。前三季度,西部各大城市土地市场成交都比较火爆,地王频出,开发商拿地 热情高涨,土地购置面积为11044.6万平方米,同比增长了12%;土地开发面积则 大幅增加,达到6611.8万平方米,同比增长了34%。除四川、贵州和西藏有所下 降外,其余各省市均为同比增加。 西部地区的销售市场活跃,量价齐增。2007年西部地区商品房销售面积达 19261万平方米,同比增长32%,除西藏下降外,其余各省市增幅大都在20%以上。 旺盛的需求映衬出供应稍显不足,这也一定程度上 致了价格的上扬。西部各省 市区商品房均价较去年都有不同程度
34、的提升,尤其是四川、甘肃、内蒙和重庆四 省市区涨幅均在20%以上。 2008年以来,西部各省市土地市场受调控影响,开发商资金链都比较紧张, 成交相对冷清。拿地企业都以本地中小企业为主,个别城市甚至出现了较高的土 地流标率,且地块也基本都以底价成交;区域内各大城市商品房供应量走势基本 一致,即一季度供应量大幅下滑,二季度供应量虽有回升,但仍达不到去年的水平; 成交均价西部各大城市走势基本一致,历月成交均价呈小幅波动振荡。 - Page 17- 典型城市分析:重庆楼市,暴风雨中的稀有“港湾” 与武汉相似,且比武汉更早地年被列入国家战略,2007年被批为全国统筹城 乡综合配套改革试验区。但这一重大利
35、好并未推动重庆楼市飙升,至少效果没有 天津滨海新区那么明显。2008年5 月,重庆楼市受到汶川大地震的负面影响,值 关注的是,目前重庆楼市的形态要明显好于其它一二线城市。这反映出西部城 市的房价泡沫不大,自住需求可持续较好,堪称全国楼市暴风雨中的一个难能可 贵的小小港湾。虽然也受到影响,但风浪远小于诸多城市。 从成交量上分析,今年前三季度重庆商品房成交量同比去年减少四成左右, 这与全国诸多城市相似,但与全国绝大部分城市不同的是,继去年明显的供不应 求之后,今年9个月份中,居然有7个月份还是供不应求,另有1个月份供求平衡。 这对于稳定市场意义重大,正好和供远大于求的武汉形成鲜明反差。因此,接下来
36、 的一段时间,虽然重庆楼市也会随全国楼市的大势有所下行,但下探的空间并不 大,远比其它东中部一二线城市乐观。 - Page 18- 从价格上分析,从2007年上半年4000元左右的水平,持续上涨到2008年8 月的5166元,涨幅约为29%,涨幅在全国范围内属于中等偏低水平。实际上按笔 者的专题研究结果,按2007年房价计算,重庆的房价收入比仅有5.25倍,在全国 各大城市中处于偏水平,基本无泡沫可言。因此,我们认为重庆作为直辖市,目前 的房价水平并不算离谱,下跌15-20%足矣。其实2008年9 月房价为4851元,环 比8 月已下跌了6%。购房者应对重庆楼市抱有信心,奢望大跌是不现实的。
37、而市场也证明了这一点。从项目层面看,一些打折幅度明显的品牌楼盘依然 热销。恒大旗下的恒大城、恒大华府均大幅度打折,恒大城开盘当日折上折相当 于83折,之后折扣也高达9折;恒大华府除了97折优惠外,还附送1200元/平方 米的装修,大幅降价吸 到足够的眼球和潜在购买人群。招商江湾城比同质楼盘 龙湖春森彼岸低开15%,即使每套高达百万的大宅,开盘当日也去化118套。金科 云湖天都本月新推房源直接降价,降幅达9折,销售情况良好。龙湖MOCO 中心, 不仅区位优势显著,而且户型极具特色,小户型高附加值的产品吸 了一大批客 户。 四、低迷市场中,依然有四类楼盘实现热销 即使是在楼市极度低迷的时候,仍然有
38、一定的成交量,而且这些成交大部分 被大盘和名盘所瓜分,知名地产商的明星楼盘的市场占有率明显超过市场繁荣 期。万科的市场占有率已由2007年的2.07%上升到今年的2.7%左右,即为明证。 目前各地热销楼盘就具有这样的特征:名企名盘,打折幅度较大。万科在第三季度 报告中,甚至公开号召开发商降价促销。 从全国市场来看,近期有四类楼盘取 较好销售业绩。第一类,打折力度较 大的知名企业的大盘。知名品牌具有很强的号召力,而且大盘社区配套完善,尤其 是促销力度较大,很容易获 购房人的认可。从全国范围看,万科、恒大、富力、 中海、大华、龙湖等知名企业的部分楼盘在楼市冬天逆市飘红。其中尤其以万科 和恒大为典型
39、代表。在本轮降价潮中,万科率先降价,在上海、杭州等多个城市多 盘统一打折促销,起到良好的效果。恒大在则今年黄金周期间全国13个新开楼盘 - Page 19-同时进行8.5折的促销,气势宏大,而且收效甚佳,短短一周内回笼资金近50亿 元。 第二类,超小户型单身公寓。在市场整体低迷的情况下,刚性需求成为市场销 售的中坚力量。位于城市中心、区域中心或经济开发区内的满足单身白领居住需 求的超小户型产品,获 市场追捧。此类项目大部分都是50平方米以下的一房, 甚至是30平方米以下的产品。 第三类,近郊经济型房源。市场需求主力是那些首次置业的刚性需求。其相 对有限的购买力决定了在区位选择更倾向于近郊,在房
40、型上更为青睐80平方米 左右的两房或90平方米左右的三房。符合此类需求的很多近郊经济型产品在适 当的价格优惠刺激下都取 了较好的销售业绩。 第四类,综合类特色产品。比如,万达集团以开发销品茂等综合性商业项目为 主,大部分项目是所在城市或区域内的商业中心和地标,其配套建设的住宅产品 升值潜力 到了投资者的认可。再如,华侨城是专业的旅游地产开发商,其独特的 产品概 使其在市场竞争中避免了与其 项目直接竞争,综合项目中的住宅亦卖 不错。 五、今后两 我国房地产市场走势预测 未来两年,我国房地产市场的走势受两方面 素的制约和影响。一方面是利 空 素。国际金融风暴继续肆虐,世界各国都受到波及,欧美地区受灾尤其严重, 国内经济亦受其负面影响,出口下滑,经济下行,外资撤离。国内经济下行已成定 局,股市、楼市皆低迷,实体经济亦萎靡不振,企业效益下滑。在内外宏观经济双 重负面影响下,我国房地产市场必然同步下行。 另一方面是利好 素。国际方面,主要国家联合救市,有助于抑制金融风暴的 进一步恶化,能够在一定程度上减轻我国经济和楼市面临的外部压力。国内方面, 目前中央拯救经济的决心超大,11 月“4万亿投资计划”的出台,表明国家促内需 保增长的力度将超过1998年应对亚洲金融危机的措施,“积极的财政
