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1、美城第五大道2号楼商业划分建议鉴于美城第五大道2号楼商业形态为三层联体商业，我司对合肥同一类型商业形态，进行专向调研，并将依此对2号楼商业划分提出建议。一、三层联体商业现状1、 体量与面积大，去化难度高，导致社区型三层联体商业较少。其经营的业态主要以银行、快捷宾馆、专科医院、休闲茶社、办公为主。面积约为600-1000平方左右。总价约为300-500万案例 繁华世家：位于繁华大道与合安公路路口项目紧邻明珠国际大酒店和国际会展中心，考虑到该区域人口流动量大，三层商业利于经济利益的最大化。销售已达60%，购房者多以投资客为主。优越的地理位置是其去化的主要原因，但由于商业体量与商业划分面积过大，区域
2、内主要存在会展流动人口，对区域商业氛围形成起到支持力度较弱，导致至今尚有房产未售完，空置情况严重。2、 三层联体商业市场上主要是以主题性商业街的形式推出。其经营的业态主要以酒店、休闲茶楼、沐浴中心、足疗城。面积为3001200平方。案例一 金地88街：马鞍山路88号项目紧邻家乐福、合家福等大型购物中心推广主题：合肥市餐饮商务休闲街 推出形态：以1-2层商铺为主体，兼少量三层联体商业。面积3001100平方米，总价约为480-1300万。一楼商业面积多少于二楼或三楼商业面积，通过2-3楼的低价促使其快速去化。该区域为合肥休闲娱乐中心区域，连动滨湖新区和老城区，北连家乐福，南接合家福，周边高档社区
3、林立，人气鼎望。地段决定了它的销售和招商都非常成功。案例二 绿地*饕界: 马鞍山路与太湖路交叉口合家福太湖路店对面推广主题：引领合肥高端食尚推出形式：三层联体商业，面积300-1000平方，总价约为500万1600万。地段和市场需求以及独特的主题推广决定了这种三层联体的的商业业态在此区域获得了成功。3、 特殊地段所促成的三层商业形态，其经营的业态主要以沐浴休闲中心、茶艺中心为主。嘉华中心：濉溪路与凤阳路交口位于新火车站和双岗两大核心商圈内，正对新亚汽车站，紧邻元一ShoppingMall时代广场、中州家具城、世纪联华超市和西湖蓝宝、蜀王、香格里拉等高档酒店。面积约为5001000平方，总价约为
4、300万600万。优越的地理位置，较高的商业投资价值以及体量的适当控制促使该商业很快去化。结论：通过对市场居住型商业配套的调研分析我们可以看出：u 二层联体商业仍为市场主流，市场接受度较高，三层；联体商业体量较少。u 三层联体商业的多数业态，对单价较高的1层的面积要求不高，客户对总价有一定的要求。u 三层联体商业的面积相对较大，去化状态较好的多数归根于地段的先天优越条件。u 一些三层联体商业存在销售状态欠佳，主要由于对地域的市场发展形势、价格及业态的把控不够准确。u 从市场需求来讲，结合城市整体发展战略要求，在成熟板块居住区的建设大踏步的前进趋势下，它所要求的商业业态的型式将更加多元化。u 商
5、业的成功运作，从销售推广的角度来看，是可以推过后期的主题包装和宣传，以及对商业业态的把控，促使商业价值得到充分的发挥。对本案的借鉴意义：u 本案位于临泉路与嘉山路的交叉口，同元一中西街相临，区域内高档楼盘众多，周边商业形态较为单一，多为小面积单层门面，缺少满足居民更便利、更丰富、更高层次的消费需求的商业形态。u 本案的套数与面积比例，应有合理的配比。u 三层商业的店铺，根据进驻商业业态的不同，其首层商铺对外的开敞面以及正常经营操作的面积要求会不同。二、合肥居住区集中商业业态及面积段1、居住配套型商业业态主要为超市、美容美发店、银行、电信、干洗店、药店、餐饮面积段主要为100 -300平方2、休
6、闲型商业业态主要为咖啡吧、休闲茶楼、沐浴休闲中心、足疗城、健身运动中心、女子spa面积段主要为3001000平方4、 娱乐型商业业态主要为 酒吧、ktv面积段主要为6001000平方5、保健医疗型商业社区医疗服务中心 专科医院面积段主要为400以上6、文化教育型商业书店、教育培训中心面积段主要为300700平方结论：通过对市场居住商业业态的调研分析，可以看出u 社区型商业的业态应具备购物、便利、服务等多元化的功能，区域环境的发展和市场需求决定了商业业态种类。u 3001000平方居住区型商业业态的种类较多，市场需求量较大。我司通过以上市场调研分析研究结合本案商业现状给予以下建议：1、面积划分、
7、总价、业态控制依据原有结构与市场需求对商铺进行划分01020303-10405060708091011121F35848520141035420211047164166782F1198819151278961671063F112137190355339115总面积约35315310201431220520274347260672299均价约7000元/8000元/10000元/14000元/7000元/9000元/8000元/10500元/7000元/8000元/总价（万）出租220264 2019.6 218.4 184.5 已售594.4出租273470380建议业态休闲娱乐超市简餐品牌加
8、盟品牌加盟茶艺中心咖啡屋银行沐浴中心休闲娱乐网吧足疗城餐饮根据市场的需求，对本案面积的划分如上图，我司建议共划分12套商铺，07室为银行用房， 01和09为保留房（结合地下室使用）。面积在300320平方米为三套，总价控制在220万260万元。面积在200260平方米为三套，总价控制在160万210万元。面积在450510平方米为二套，总价控制在360万410万元。面积在700平方以上为一套，总价在600万元左右。面积在14平方米为一套，总价为20万左右。2、建议推广主题：临泉路首个乐活休闲商业街3、建议推广案名：乐活大道u 美城第五大道为整体项目名称，把乐活大道作为特色商业名称，关联性较强，
9、与项目的契合较完美。u 当你看到大道一词的时候，相必你已经联想到香榭里大街，纽约曼哈顿区第五大道等世界上商业发达的地区，这样的商业氛围对比，无形中提高了我们商业的档次与定位。u 对比第二条内容，大道一词就是在向人们展示，大道就是商业的，就是休闲的。这样的展示与住宅的推广很容易区别开来。u 同时，乐活是整个项目推广的核心之一，乐活倡导的6大生活主题，与商业的核心推广主题一致。由于前期的乐活推广的铺垫，接下来的商业推广时，可借着此优势，顺势而下！注：以上商业业态的划分和对建筑单体产品定位，是我司根据市场需求，以及考虑产品销售的利好因素，且从产品定位层面上为项目商业运作提供了大方向的建议，报告中所有图片仅供示意参考，具体改造实施细部应由专业设计单位进行整体把握。 三固三方（上海）不动产机构2007年12月08
