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1、承德市住宅市场调研报告目录：一、承德市宏观市场环境分析（一）承德市概况（二）宏观经济发展状况（三）房地产市场概况二、区域房地产现状及销售实态分析（一）承德市房地产市场现状分析（二）商品住宅销售实态分析三、代表性楼盘分析四、项目SWOT分析（一）地块现状（二）项目SWOT简析五、价格定位（一）定价方式（二）定价评估（三）综合评估附：承德市在售项目调研一览表一、承德市宏观市场环境分析（一）承德市概况承德原名热河，她历史悠久，有着丰富的多民族历史文化内涵。康熙四十二年(1703年)清廷在此修建避暑山庄,雍正元年(1723年)设热河厅,十一年(1733年)取“承受先祖恩泽”之义,改名为承德州。这就是“
2、承德”名称的起源。此后承德逐渐发展成“万家灯火较前增”的都市，直至1993年7月原承德市与承德地区合并至今。承德位于河北省东北部，距北京230公里。历史上曾是清王朝鼎盛时期的京师陪都，民国和解放初期为原热河省省会，今为河北省省辖市，辖八县三区：承德县、隆化县、滦平县、兴隆县、平泉县、宽城满族自治县、丰宁满族自治县、围场满族蒙古族自治县和双桥区、双滦区、鹰手营子矿区。全市总人口366.89多万，其中满、蒙、回、朝鲜等少数民族25个，人口130万；总面积39548平方公里，其中市区面积18.6平方公里，是燕北地区政治、经济、文化中心。境内有京承、锦承、京通、承隆四条铁路线，正线延展里程632公里，
3、共有国家干线公路5条，公路通车里程5358公里。北部是七老图山脉，有茫茫林海，广袤草原；中部属燕山山脉，为低山丘陵区；南部则属燕山山脉东段之延续，峰峦重迭，峡谷幽深。河流有潮河、滦河、柳河、老牛河等。清美甘甜的潮河水和滦河水，源源不断流往北京和天津。承德市海拔2001200米，平均海拔350米，最高峰雾灵山2118米。环绕市区的山峦，属丹霞地貌，奇峰异石、自然天成，千资百态，形成独特的磬锤峰、罗汉山、天桥山、双塔山等十大景观。承德素有“紫塞明珠”之美称，被列为首批国家历史文化名城、中国十大风景名胜、旅游胜地四十佳、国家重点风景名胜区，是国家甲类开放城市。1994年位于承德市的避暑山庄及其周围寺
4、庙被联合国教科文组织批准为世界文化遗产，从而使承德步入了世界文化名城的行列。承德市还是中国的玉米、马铃薯、杏仁、红果、板栗、桑蚕、肉牛重要生产基地。 （二）宏观经济发展状况1、经济总量快速增加，产业结构继续优化。初步核算，2007年全市实现生产总值551.6亿元，比上年增长15.7%。其中：第一产业增加值98.0亿元，增长8.4%；第二产业增加值304.0亿元，增长19.3%；第三产业增加值149.6亿元，增长13.5%。三次产业结构由上年的17.6:52.5:29.9调整为17.8：55.1：27.1。2、财政收入持续高速增长。全年全部财政收入完成81.6亿元，比上年增长39.3%。地方一般
5、预算收入完成32.7亿元，增长34.2%，其中：增值税收入5.3亿元，增长31.0%；营业税收入7.2亿元，增长27.9%。财政收入占GDP的比重为14.79%，比上年提高1.0个百分点。财政支出明显扩大，一般预算支出75.3亿元，增长34.5%，其中，一般公共服务、科学技术、教育、社会保障和就业支出分别增长28.4%、64.5%、42.1%和26.1%。3、工业经济效益稳步上升。全市规模以上工业企业实现主营业务收入664亿元，增长56.5%；实现利税112.2亿元，增长99.5%，其中：利润66.4亿元，增长130.4%，税金45.8亿元，增长66.9%。4、物价水平快速增长。2007年居民
6、消费价格总指数为107.0，比2006年提高了5.6个百分点。其中：城市和农村分别比上年提高5.7个和5.6个百分点。价格变动结构特征明显，分类看，食品类、烟酒及用品、家庭设备用品和居住价格分别上涨16.5%、1.2%、1.5%和5.2%，娱乐教育文化用品及服务、衣着类等价格均比上年有所下降。生产和建设领域价格大幅上涨，工业品出厂价格比上年上涨13.8%，其中生产资料工业品出厂价格比上年上涨15.0%，生活资料工业品出厂价格比上年上涨4.7%。5、城镇就业人员增加，在岗职工工资总额较快增长。全市城镇单位从业人员为24.18万人，比上年增加5205人，增长2.2%，其中：城镇单位在岗职工23.7
7、8万人，增长1.25%。在岗职工工资总额46.21亿元，增长29.94%。年末城镇登记失业率为4.44%。6、出口快速增长。全市加大国际市场开拓力度，出口总值实现快速增长。据海关统计，全年进出口总值达24960万美元，比上年增长47.6%。其中：出口总值达20663万美元，增长41.3%。7、旅游业再创新高。全市各级坚持“旅游旺市”的战略，在强化软硬环境建设的同时，继续加大宣传力度，开拓客源市场，使来承境内外旅游人数和旅游收入再创历史新高。全年全市共接待境内外游客823.1万人次，旅游总收入47.2亿元，分别比上年增长17.2%和21.6%。其中：接待境内游客798.3万人次，境外游客24.8
8、万人次，分别增长17.3%、15.0%；境内游客收入42.9亿元，境外游客收入5538.8万美元，分别增长22.4%和17.8%。8、城乡居民收入快速增长。2007年度全市城镇居民家庭人均可支配收入达到9439.6元，增长15.8%，其中：城市居民家庭人均可支配收入达到10394.8元，比上年增长22.6%，扣除物价因素，实际增长14.1%，创历史最好水平。农民人均纯收入迈上3000元台阶，达3285元，增长12.4%，扣除物价因素，实际增长5.4%，总量比上年增加367元，增加额连续四年保持在300元以上。居民消费保持了较快增长，城市居民家庭消费性支出人均7731.78元，比上年增长26.2
9、%，扣除物价因素，实际增长17.4%。其中，居民用于食品消费人均2967.53元，比上年同期增长27.5%，占消费支出比重为38.4%。农民人均生活消费支出2688元，增长12.4%。（三）房地产市场概况承德市区四面环山，空间狭小，随着承德建设的速度加快，可供开发的土地越来越少，这也造成了土地成本的增加。受一级土地市场供应量的限制，承德市商品住宅供应量尚不充盈。而需求方面，据悉，“十一五”期间，承德市中心城区面积预计将达到80平方公里，市区人口将达到60万人，城镇人均住宅面积由“十五”末期的25.6平方米提高到30平方米以上，这就意味着将有20多万新增城镇人口需要解决住房问题。这部分人员需要改
10、善住房条件或重新购置住房，因此，商品住宅市场潜在需求巨大。从整个供求关系来看，承德市商品住宅市场求大于供。 2007年承德市房地产业增加值36.08亿元，增长11.4%。全市153家资质以上总承包和专业承包建筑企业共完成建筑业总产值75.14亿元，增长33.33%。总承包和专业承包建筑业企业房屋建筑施工面积520.8万平方米，增长20.8%，其中：新开工面积312.8万平方米,增长7.6%；房屋竣工面积275.3万平方米，增长29.7%。2005年之前，承德市房价比较平稳，住宅均价在1600-1700元/平方米，之后承德楼市突然进入快车道，并且价格增长迅速，到目前承德在售楼盘均价均已达到甚至超
11、过4000元/平方米。承德市统计资料显示，承德市购房用于居住消费的占需求总量的八成，表明居民买房的主要用途还是自住。从市场情况看，求大于供的结构也会促使市场房屋售价与租金呈上升趋势，二手房价格上升，属“消费需求夹杂着投资需求上升时期”的房地产上升期，故承德市商品房市场尚处于良性循环状态。单位：元/平方米二、区域房地产现状及销售实态分析（一）承德市房地产市场现状1、在售楼盘的地域分布承德地处山区，避暑山庄及外八庙占据了主城区的三分之二，建城区较为狭长，造成目前承德市区内开发地块较为稀缺，房地产开发项目多分布在城市的边缘，如石洞子沟、大老虎狗、水泉沟等。仅开发区项目分布较为集中，承德.世纪城、德生
12、.美地湾景、新世家等规模较大、品质较高的楼盘均聚集于此。2、物业形态现状由于承德市可开发地块极为稀少，受土地成本及政府规划影响，目前承德市开发楼盘物业形态均为小高层及高层建筑，只有个别花园洋房及别墅项目。3、住宅市场的销售价格分布承德作为一座享誉中外的旅游城市，消费水平普遍较高。受一级土地市场供应量的限制，房地产开发供应量相对不足。受以上因素的影响，承德市目前在售楼盘花园洋房均价5500元/平方米、普通住宅房价维持在4000-5000元/平方米，部分位置较偏僻、硬件设施较差的楼盘价位在4000元/平方米以下。单位：元/平方米（二）商品住宅销售实态分析1、物业形态差异分析A、从数据显示，目前承德
13、市的多层住宅最为畅销，现房的销售率高达95以上。承德市城区可供开发地块有限，低容积率的多层住宅较为稀缺，加之多层住宅相比其他物业形态的住宅而言，价格实惠，物业费用低，得房率高，性价比更高，容易被消费者接受。B、小高层、高层销售情况一般。受一级土地市场供应量的限制，目前承德住宅房地产市场上以此类高容积率住宅形态为主。因承德地处山区，大多数楼盘均依山而建，户型设计规划存在先天缺陷，加之小高层、高层的得房率较低，物业费用偏高，导致其销售情况一般。C、花园洋房、别墅这类新兴的物业形态给承德带来了一种新的居住观念，但因其进入市场时间尚短，发展尚不成熟，加之价格偏高，其户型配置、景观设置等不尽合理，目前在
14、承德市场上获认可程度不高。2、户型差异分析单位：平方米A、目前40-70平方米的小户型比较少，只在开发区的几个预售高层楼盘出现，销售情况不态理想，此类户型大都定位为单身公寓，作为第一居所的可能性不大。售价物业费用偏高，不太为注重实用的承德商品住宅市场认可。B、90-120平方米户型是目前市场上销售情况最好的，也是大部分楼盘的主力户型，销售率达到了80%，由此可见，承德商品房住宅市场还是一个追求“居者有其房”的市场。C、130-160平方米的大三房、四房户型是目前市场上销售情况最差的，大部分楼盘的尾盘均为此类户型，市场上搞活动促销的也大都为此类户型。目前承德市商品房交易付款方式大都为银行按揭方式
15、，当按揭金额超过一定额度时必须送省行审批，批准率极低。受此因素影响，总价偏高的大面积户型较难消化！三、代表性楼盘分析天山.水榭花都 项目概况：项目位于承德市双桥区翠桥路20号，露露花园对面，区位优势明显。总建筑面积23万平方米，整体绿化率为35%，规划有花园洋房、小高层、高层及幼儿园。小高层、高层均价为5500元/平方米，花园洋房尚未定价，目前接受预定，预计2010年底交房。 开发商：河北天山房地产开发有限公司 项目地址：仙来东大道99号市邮政局对面 广告主打语：一座城市的珍藏银都海棠花园项目概况：项目位于承德市西大街头牌楼路口西北角，由2栋12层框架小高层，5栋31层框架高层和1栋26层框架
16、高层组合而成。项目总占地面积27007平方米，总建筑面积102705平方米。均价4100元/平方米，销售率70%。 开发商：承德市银泰房地产开发有限公司 广告主打语：城市之上，传世美宅待添加的隐藏文字内容2荣信大厦 项目概况：项目位于西大街二道牌楼，共22层，其中住宅建筑面积4.2万平方米，商业建筑面积1.1万平方米，配有地下停车位。整个项目呈U字形布置，造成内壁的户型采光极差，均价4400元/平方米，销售率50%。 开发商：承德荣信房地产开发有限公司广告主打语：缔造城市荣耀与梦想碧泉花园项目概况：位于承德市双桥区水泉沟路，占地面积62亩，总建筑面积万平方米，规划建造多层住宅20栋。均价390
17、0元/平方米，销售率90%。开发商：承德市山诚房地产开发有限公司德生*美地湾景项目概况：项目位于承德市高新技术产业开发区承德卫校旁边，项目分为多层、小高层和花园洋房。多层、小高层均价4300元/平方米，已全部售完；花园洋房均价5500元/平方米，销售率50%。 开发商：承德德生房地产开发有限公司 新世家 项目概况：项目位于承德市高新技术产业开发区京承公路北端，总建筑面积20万平方米，规划建设48栋多层及高层建筑，绿化率45%。目前封盘不售以待重新定价。 开发商：承德天行房地产置业有限公司 项目广告主打语：城市生活新地标凤凰御景 项目概况：项目位于承德市双桥区冯营子镇，总建筑面积50万平方米，绿
18、化率达40%，总户数4500户，均价4000元/平方米，户型较大，销售率60%。开发商：承德凤凰山房地产开发有限责任公司 项目荣获“全球国际花园社区提名奖”及“中国国际花园社区建筑规划类”大奖，并获得“绿色亚洲人居环境奖”的规划、建筑、景观设计创意奖。世纪城2期 项目概况：项目位于承德市高新技术产业开发区，项目规划用地总面积100.67万平方米，总建筑面积127.05万平方米，投资总额超过17.2亿元，该项目定位为“高尚人居领地”。项目一期列入国家康居工程实施项目，一期用地面积约为13.4万平方米，总建筑面积约为17万平方米，为居住组团，已全部售完，均价4000元/平方米。二期即将开盘，预计均价4500元/平方米，目前接受预定。开发商：承德华峰房地产开发有限公司 项目广告主打语：阳光生态御花园 四、项目SWOT分析（一）地块现状约（二）项目SWOT简析约五、价格定位约
