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1、2008年海南房地产市场研究海南力捷广告有限公司策划部 阙华路目 录一、海口市宏观经济状况简述 3二、海口城市发展总体规划概要（2005年-2020年）8三、 其它市县房地产发展状况15四、 海口市房地产市场宏观分析29五、2008年海口房地产市场产品分析35六、2008年海口房地产市场价格分析60七、2008年海口房地产市场销售渠道分析71八、海口市房地产市场竞争板块划分及各自特征75九、各板块典型楼盘个案分析81附件 海口大型地产集团开发项目一览表附件 海甸岛在售楼盘调查汇报表（08.4）2008海南房地产市场研究一、海口市宏观经济状况简述1.1、城市特性海口又称椰城，是中国最大经济特区海
2、南省的省会，是海南省政治、经济、文化和商贸中心。2008年年初城市户籍人口160万人。陆地规划总面积2304.84平方公里，海域面积530平方公里，海岸线131公里。设秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区，其中龙华区面积300平方公里，人口44万；秀英区面积512平方公里，人口29万；琼山区面积940平方公里，人口36万；美兰区面积553平方公里，人口51万。属于热带岛屿季风气候，年平均气温23.8摄氏度，年平均降雨量1595.7毫米，平均日照1881小时。1.2、经济特性经济弱资源强省的省会城市，城市支柱产业分散，经济总量基数小，发展速度较快，但绝对值不高。外地旅游消费影响可左右本地市场。随
3、着三亚城市旅游营销的成功运做，海口日渐沦为海南岛旅游中转站，海南中心城市潜力挖掘不充分。1.3、国民经济情况国民经济保持较快增长，到2011年，海口人均GDP预计26600元，综合实力达全国大中城市中等水平。2007年全市生产总值（GDP）实现396.4亿元（不含农垦，下同），按可比价格计算，比上年增长12.6%，经济增长率比全国平均水平高1.2个百分点，是我市自2003年以来连续第五年保持12%以上的增长速度。从三次产业情况看，第一产业实现增加值29.5亿元，增长8.0%；第二产业实现增加值111.1亿元，增长11.7%，第三产业实现增加值255.8亿元，增长13.6%。一、二、三次产业结构
4、为7.4:28.1:64.5。按常住人口计算，人均生产总值达3049美元(按现行汇率)，比上年增长10.9%。每万元地区生产总值单位能耗控制在1吨标准煤以下。国民经济和社会发展中存在的主要问题是:一是投资增长不快，结构不尽合理；二是工业增长初显乏力，工业发展的后劲明显不足；三是物价上行压力较大，加重了我市居民生活压力。海口经济延续2000年以来较快的增长势头，GDP每年增长幅度均在10%以上，宏观经济运行良好。1.4、工业和建筑业产值工业生产平稳增长。2007年，全市工业实现增加值86.4亿元，比上年增长12.7%，全年规模以上工业累计完成产值324.3亿元，增长14.2%；其中：重工业完成产
5、值205.1亿元，增长19%；轻工业完成产值119.3亿元，增长6.9%。全年规模以上工业产销率达100.7%，比上年提高2.8个百分点；工业品出口交货值24.1亿元，增长12.5%。2007年，全市园区工业发展加快，完成规模以上工业产值193.3亿元，比上年增长19.1%。 从主要行业看，汽车制造业实现产值112.6亿元，增长27.2%；化学原料及化学制品制造业实现产值30.23亿元，增长13.4%；医药制造业实现产值27.48亿元，增长14.9%；食品制造业实现产值16.84亿元，增长21.9%。 建筑业发展稳定。2007年，全市完成建筑业增加值24.72亿元，比上年增长8.1%；实现利税
6、总额2.1亿元，增长18.3%，利润总额1.5亿元，增长16.2%。1.5、固定资产投资固定资产投资总量不断扩大。2007年，全市完成全社会固定资产投资 182.77亿元，比上年增长15.5%。分产业看，第一产业投资3.79亿元，增长55.3%；第二产业投资5.63亿元，下降54%；第三产业投资173.34亿元，增长20.8%。分行业看，卫生社会保障和社会福利业、农林牧渔业、交通运输仓储和邮政业、文化体育娱乐业投资增长加快，分别增长39.3%、55.3%、60.5%和2.2倍。 房地产业投资增速平稳。2007年，全市完成房地产开发投资60.1亿元，比上年增长19.1%。其中，商品房投资42.0
7、9亿元，增长27.7%；住宅投资39.77亿元，增长40.2%。新开工面积200.03万平方米，增长25%。全年房屋竣工面积130.02万平方米，增长62.1%。全年房屋销售面积172.99万平方米，比上年增长22.1%；商品房销售额61.09亿元，增长54.8%。 重大项目带动作用明显。2007年，全市完成1500万元以上的投资项目187个，累计完成投资164.2亿元，比上年增长15.9%，占全市投资总量的89.3%，其中投资完成上亿元以上的重大项目完成投资105.4亿元，增长15.3%，东环铁路、海口港二期深水泊位起步工程、绕城公路、市人民医院综合楼等重大项目完成情况较好。1.6、对外经济
8、和旅游对外贸易增长强劲。2007年，全市口岸进出口总值19.34亿美元，比上年增长44.1%。其中，进口总值12.57亿美元，增长56.7%；出口总值6.77亿美元，增长25.3%。外商投资规模不断扩大。全市新签外资协议合同107宗，新签协议合同总投资20.81亿美元，比上年增长1.1倍。实际外商直接投资5.04亿美元，增长12.8%。其中，外资企业投资3.64亿美元，增长16.7%，合资企业投资1.37亿美元，增长71.3%。旅游业发展势头良好。2007年，全市接待国内外过夜旅游人数585.65万人次，比上年增长9.2%。其中，外国及港澳台旅客14.95万人次，增长14.01%；国内游客38
9、0.71万人次，增长9.08%。旅游饭店客房平均开房率为57.82%。实现旅游总收入55.39亿元，增长8.12%。年末全市拥有星级酒店71家。其中，五星级酒店5家，四星级酒店15家，三星级酒店33家。1.7、财政、金融和保险业财政收入持续较快增长。2007年，全市财政总收入82.49亿元，增长17.7%。其中，地方财政收入31.29亿元，增长19.0%。在地方财政收入中，一般预算收入24.35亿元，增长15.2%。营业税、企业所得税、城市维护建设税等主体税种增长较快，分别增长20.3%、43.2%和22.6%。全年地方财政支出49.07亿元，比上年增长30.1%。其中，地方一般预算支出42.
10、68亿元，增长32.3%。金融运行态势良好。年末，全市本外币各项存款余额1087.91亿元，比年初增长16.2%。其中，储蓄存款余额430.95亿元，增长6.1%；企事业单位存款余额480.67亿元，增长27.7%。全市本外币各项贷款余额925.25亿元，比年初增长8.9%。其中，短期贷款余额150.18亿元，下降2.9%；中长期贷款余额720.76亿元，增长11.3%。保险市场持续增长。2007年，全市实现各项保费收入15.55亿元，比上年增长32.9%。其中，财产险保费收入7.17亿元，增长36.9%；人寿险保费收入8.38亿元，增长29.7%。各项赔付支出3.84亿元，增长35.4%。其
11、中，财产险赔付2.28亿元，增长12.6%；人寿险赔付1.56亿元。1.8、人口、人民生活和社会保障 人口保持低速增长。2007年，全市人口出生率为10.26，死亡率为3.16。自然增长率为7.1。年末户籍人口152.94万人，比上年增加2.07万人。常住人口179.45万人，比上年增加2.78万人。城乡居民生活稳步提高。2007年，城镇在岗职工年平均工资25723元/人，比上年增长17.9%，扣除物价上涨因素，实际增长12.8%。城市居民人均可支配收入12289元，比上年增长14.7%，扣除物价上涨因素，实际增长9.8%。农村居民人均纯收入4582元，比上年增长10.3%，扣除物价上涨因素，
12、实际增长5.6%。城市居民人均消费性支出10203元，比上年增长25.8%。其中，食品支出3982元，增长13.4%；城镇居民家庭恩格尔系数为39%，比上年降低4.3个百分点。城镇居民人均住房使用面积21.85平方米，比上年增加0.07平方米；农村居民人均住房面积28.32平方米，增加0.69平方米。年末每百户城镇居民家庭拥有家用汽车10辆、家用电脑48台、移动电话152部、摩托车42辆、空调器74台、摄像机4架；自来水独用率为99%，管道煤气16.2%，液化石油气独用率为82.2%。社会保障覆盖面不断扩大。全市不断扩大覆盖城镇职工、农民的社会保障体系。年末参加基本养老保险人数（不含省属单位，
13、下同）18.22万人，增长7.3%；工伤保险人数11.43万人，增长6.3%；基本医疗保险人数17.23万人，增长9.7%；生育保险人数11.41万人，增长7.3%。农民养老保障制度进一步完善。年末全市农民养老保险参保人数8.5万人，全年申领农民养老保险金总额136万元。在六月底开展城市居民医疗保险试点工作，我市乡镇、街道社区开展全面征缴，参保人数为35.13万人，参保率达95以上。共有55万农民参加农村合作医疗，参合率达98.2；建立了对贫困户、灾民等生活困难群众的救济机制，累计发放城市低保金2377万元，农村低保金1626万元；每月对每个城市低保对象增加16元物价补助，对每个农村低保对象增
14、加6元物价补助。社会福利事业进一步发展。2007年末全市社会福利院2个；敬老院35个，敬老院供养老人307人。城镇最低生活保障线每人每月260元；农村最低生活保障线每人每月93元。23个镇全部建立了社会保障网络，纳入城镇最低生活保障范围的有8771户、22179人，纳入农村最低生活保障范围的有15911户、29730人，城乡低保实现动态管理下的应保尽保。解决了登记在册的291个零就业家庭的就业。二、海口城市发展总体规划概要（2005年-2020年）2.1、城市发展总目标政府目标为：把海口建设成为经济实力最强，服务设施最优的海南省经济中心城市，拥有一流生态环境的热带滨海旅游度假胜地和理想居住地，
15、国际知名的绿色生态城市。2.2、城市发展阶段性目标到2010年，全市国内生产总值达到530亿元，综合经济实力迈上新台阶，中心城市辐射带动作用明显增强，人民生活富裕，提前率先基本实现全面建设小康社会的奋斗目标，成为中国创业环境和人居环境最佳的城市之一。到2020年，全市国内生产总值达到1390亿元，在全省率先基本实现现代化，创业环境和人居环境的优势更加突出，初步建成在国际上具有一定知名度与影响力，以热带滨海风光为特色的绿色生态城市。2.3、区域协调发展策略 1积极推进海口与“泛珠三角”区域经济合作与协调发展。在旅游业、热带农业、新型工业、航空业、金融服务业、房地产等方面形成互惠互利、优势互补、共
16、同发展格局。 2进一步强化海口作为全省经济中心城市地位与省会服务功能，大力发展交通运输、文化教育、商贸流通、旅游服务，快速提升海口对全省的综合辐射带动作用。 3调整海口工业与港口布局，继续推动马村港集装箱枢纽港区和老城工业区的建设，培育现代物流与产业集群，逐步形成海南西部工业走廊的龙头，实现琼北地区统筹协调发展。2.4、城市性质海南省省会，热带海岛旅游度假胜地和宜居城市，南海海洋生态产业开发、研究、生产基地，国家历史文化名城。2.5、城市主要职能 1海南省政治中心，省级党、政、军机关所在地。 2海南省经济中心，省级金融保险、商务办公、贸易、重要商业服务设施所在地；高新技术产业园区、保税物流园区
17、、研发与生产基地。 3海南省文化中心，省级文化体育、新闻出版、会展中心、高等院校、科研机构等机构所在地。 4. 热带滨海旅游度假地、海南历史文化展示基地，海南旅游综合服务基地。 5具有热带海岛风光和优良生态环境的理想居住地。 6海南省综合交通枢纽，海南主要进出岛门户。 7国家开发南海海洋资源战略基地。2.6、人口发展规模近期（2010年）：预测总人口180200万人，其中主城区常住人口控制在129万以内；远期（2020年）：预测总人口230250万人，其中主城区常住人口控制在175万以内。2.7、市域城市化水平近期（2010年）：预测市域城镇常住人口144148万人，城镇化水平为72%左右；远
18、期（2020年）：预测市域城镇常住人口192200万人，城镇化水平为80%左右。2.8、主城区城市建设用地规模近期（2010年）：建设用地123.6平方公里，人均建设用地95.8平方米；远期（2020年）：建设用地209.4平方公里，人均建设用地119.6平方米。2.9、城镇人口引导与分布 1运用法律、经济和行政手段对人口增长实行有效调控，大力提高人口素质，引导人口的合理分布。 2中心组团应疏散第二产业，适度控制人口密度，远期人口规模控制在113万人；长流组团和江东组团应积极推进教育产业、第二产业和房地产业的集聚，中远期人口规模分别控制在22万人和40万人。 3积极发展建制镇，加快市域城镇化进
19、程，远期建制镇和大型居民点人口控制在1725万人。2.10、海口发展城市新思路：中强、西拓、东优、南控中强:做大做强中心城区 为了做大做强中心城区，海口近年来相继启动了一批高品质的城市规划和建设。整治人民公园及周边环境，增加绿化和景观层次，打破现有东西湖相互分隔的局面，使东西湖的水面完全连通，形成湿地式的纯生态休闲景观，将“一园两湖”建成高品质的城市客厅。在美舍河南段兴建11处绿化广场，水面局部拓展，限制滨河建筑的高度、面宽，保证滨河地段在空间上、视觉上的开放性和通透性，使滨河地块和美舍河形成有机组合，成为一条蓝绿相伴的城市生态景观主脉。启动东起新埠桥、西至秀英港的核心滨水区建设，规划国内最长
20、、最宽、最有纵深度、最富生态美感的热带风光型滨水地带，建成集旅游、观光、休闲、娱乐为一体的城市多功能带。从2003年开始，海口市新建、改建道路共有55条，总长122.9公里，累计完成投资38亿元，四分之一的道路完成了“换代”，形成了“八纵四横”的市区道路网。西海岸休闲运动长廊、龙昆沟人行景观桥、海甸岛环岛路等一些城市建设项目的功能已不仅仅限制在通行上，更多的是为了更加体现城市特色，让人们通过这些城市项目的建设领略海口的滨海特色。西拓：未来椰城发展新空间在海口“中强、西拓、东优、南控”的发展思路中，西部无疑将成为海口今后城市发展的最大舞台，而海口的西边指的就是包括西海岸新区在内的长流组团。目前，
21、海口市中心组团已基本建成，存量的土地资源已不多，城区人口已突破8000人/平方公里，海口已到必须向外扩展的阶段。近年来，海口持续在西部投入资金进行基础设施和度假设施的建设，西海岸具备了较好的开发条件，并聚集了一定的人气。城市经济持续健康发展为城市“西拓”提供持久的动力。 交通条件的便利及西部工业走廊的形成是海口向西扩展的原因。该区域区位优越，靠近秀英港、马村港、海口火车站等，粤海铁路已建成通车，西环铁路正在加紧提速改造。改造完成后，岛内与内地的联系更为便捷，火车站周边区域将成为长流新区最具潜力的区域。根据城市总体规划，海口长流组团功能为重点拓展面向岛内、岛外综合功能，包括过海交通、滨海旅游、行
22、政办公、科研文教、部分居住与工业等，规划建设用地约47.4平方公里，规划人口40万人。 根据设想，长流组团将分为四个片区，分别为：长流片区、西海岸片区、粤海通道片区、金沙湾旅游区。其中长流片区是以教育、科研为主的综合型片区；西海岸片区则以旅游度假、市级行政办公和居住区为主；金沙湾旅游区则作为西海岸旅游区的延伸，是海口西部旅游业发展的重要组成区；粤海通道片区则是以过海铁路和配套服务设施为主的片区。长流组团的城市中轴线将是未来城市拓展之后的景观带，该轴线贯穿整个组团，长度约7.9公里。根据目前的规划设想，将利用长流组团的城市中轴线，形成景观带将商务办公、北侧大海、海洋世界公园与南侧的长流公园、火山
23、口地质公园建立有机联系。设想在其北端、商务办公区南部规划两个节点，起到景观承接的作用。北端结合海洋世界公园规划滨海市民广场，南部规划高层标志性建筑商务办公楼和高档酒店建筑，以这两栋高层建筑为视点，向北可和大海及千年塔对视，向南则可和长流公园及火山口互为对景。东优：江东新区崛起可期 经过海口市新的规划布局和城市发展思路调整，对“江东新区”的大规模开发建设，停滞之后可望再次启动。海口江东新区地处琼岛北部，南渡江以东，濒临琼州海峡，拥有10公里长的海岸线，地域呈三角形，与海口市现建成区一江之隔。它东连桂林洋经济开发区和红树林国家一级自然保护区，南至琼文高速公路，与美兰国际机场为邻，交通极为便捷，且区
24、内地势平坦，具有独特的、无以伦比的地域优势，以及丰富的自然资源和旅游资源。新海口主城区将形成“一个中心、两个组团”的用地布局结构，其中江东组团将重点拓展面向岛外的现代综合服务功能，有度假休闲、商务旅游、休闲体育、部分综合服务等。与此同时，在海口市提出的“中强、西拓、东优、南控”发展思路中，“东优”就是要充分发挥江东组团的生态资源优势，打造东海岸国家级旅游度假区，创造集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。前不久，海口市组织东海岸规划进一步明确提出，要将这里建设成为以海文化为主题的滨海生态艺术长廊及文化教育中心、体育运动中心、休闲居住中心和行政商务中心。作为海口城市复合职
25、能的重要补充和延伸，江东组团的开发要注重开发品质而不是开发的规模，将优先考虑人口密度低、土地开发价值高的项目，注重与环境相协调。但就目前而言，海口江东新区还面临着一个实际问题，那就是受海口城市总规制约，该区详细规划尚未能制定出台，新区的进一步开发建设受阻。据了解，由于规划滞后，最近两年，该新区几无新项目进入，目前在操作的还主要是2003年、2004年引进的项目。 南控：护好城市之肺 橄榄树、荔枝果树、灌木林、野生林处在海口南部的羊山地区森林覆盖率达到70%以上，现有的野生荔枝果树8000多亩，是世界上较大的自然物种资源保护经济林，也是国内比较罕见的风景旅游资源。海口市水务局副局长符传君说，南边
26、对于海口来说，主要是发展农业及造林，没工业污染，也没有拟建工业基地，强调控制城市向南发展，对南部生态森林会起一个很好的保护作用。南渡江是海口市重要的水源地，它的水质优劣直接关系到海口供水安全。省委省政府、海口市委市政府也把龙塘坝上游三公里内列为水资源地保护区，禁止在此采沙、伐木、放牧、养鱼等污染环境的行为。多年来，得益于海南生态省的建设，从上游开始，南渡江已大量植树造林。南渡江流域面积约有7000多平方公里，目前至少有5000平方公里范围已植树造林。海口市森林面积约112.61万亩，森林覆盖率约为33%。海口森林主要分布于南边，南边森林面积占到全市总面积的60%，而南边森林又主要集中在羊山地区
27、。据了解，海口市“十一五”林业规划里，将建设带状与片状的城市森林，主要是建设道路防护林带，以绿色通道连接市区和郊区。同时，建设南渡江护江林和海边防护林基干林带，提高防护林防风固沙和调节城市生态平衡的作用。而对羊山地区长势好、成片天然乔木林和灌木林，可规划建立城市森林公园。三、 其它市县房地产发展状况 3.1、三亚市2007年房地产特点 据统计，三亚市2007年1-12月批准预售商品房 103.67万m2，和去年同期相比 增长14.92 %。其中商品住房 92.08万m2, 10204 套。登记销售面积 92.97 万m2，和去年同期相比 增长33.94 % ；其中商品住房 88.58 万m2,
28、 9951 套（包含产权式酒店销售 9.63 万m2，一线海景公寓、别墅销售 14.15 万m2）,商业用房 4.39 万m2。12月登记销售商品房 2.97 万m2，其中商品住房 2.86 万m2，共 338 套。 下面就商品住房市场运行情况报告如下： 1、不同套型新建商品住房成交情况户型越小销售的套数和面积所占的比例越大。2007年1-12月90 m2以下的商品住房销售 5967 套，面积 39.23 万m2，占总销售套数的 59.96 %，占总销售面积的 44.29 %。12月销售90m2以下的商品住房 216 套，面积 1.36 万m2，占总销售套数的 63.91 %，占总销售面积的
29、47.55 %。 2、新建商品住房购买对象情况三亚市商品住房的销售对象主要是岛外市场。2007年1-12月销售总套数 9951 套，面积 88.58 万m2，岛外销售 8739 套，面积 75.97 万m2，岛外市场占总销售套数的 87.82 %，占总销售面积的 85.76 %。12月销售总套数 338 套，面积 2.86 万m2，岛外销售 294 套，面积 2.53 万m2，岛外市场占总销售套数的 86.98 %，占总销售面积的 88.46 %。 3、新建商品住房供给与销售情况。截止至07年12月31日，结转可售面积 103.80 万m2，其中上年结转可售面积 44.98 万m2。1-12月
30、批准预售商品住房 92.08 万m2，与上年同期相比增长11.69 %；实际登记销售面积 88.58 万m2，与上年同期相比 增长34.71 %（1-12月产权式酒店销售 9.63 万m2，与上年同期相比 增长148 %；一线海景公寓、别墅销售面积 14.15 万m2，与上年同期相比 增长283 %）。12月商品住房销售面积 2.86 万m2，与上月相比 减少47 %,占上年全年销售总量的 4 % 。 4、不同套型新建商品住房供求情况批准销售的新建商品住房以小户型为主。 无论按面积计算还是按套数计算，随着户型面积增大，其占有的比例越小，但从销售（需求）情况来看，2007年1-12月销售面积比例
31、最大的户型结构为 60-80 m2，为 16.01 万m2，占总销售面积的 18.08 %；而按套数计算，60 m2与 60-80 m2的销售比例最大，共销售 2403 与 2298 套，各占销售总量的 24 %与 23 %，随着单套面积增大，其销售比例逐渐减少。 5、新建商品房平均售价情况。2007年1-12月，普通商品住房平均售价 5456 元/ m2，产权式酒店平均售价 12185 元/ m2，一线海景公寓、别墅平均售价 13016 元/ m2，商业用房平均售价 8540 元/ m2。 6、交易过户办证情况 （1）存量房（二手房）：2007年1-12月总过户办证面积 10.9 万m2，与
32、上年全年办证总量相比增长 35.24 %，平均合同价格为 2749 元/ m2，与上年全年平均价格相比增长 46.53 %；12月过户办证面积为 1.16 万m2，平均合同价格为 3165 元/ m2。 （2）增量房（一手房）：2007年1-12月总过户办证面积69.9 万m2，占上年全年总量的 17.08 %，平均合同价格为 4385 元/ m2，与上年全年平均价格相同；12月过户办证面积为 4.91 万m2，平均合同价格为 7227 元/ m2。 综上所述，三亚市房地产市场运行平稳，结构合理，供求平衡，价格升幅较大，二手房十一月份的交易量和上年相比有所增长，增长的幅度有所减小，交易价格增幅
33、较大。重大利好信息1、房价不断攀升二00七年，三亚新建商品房中，普通商品住房平均售价五千四百五十六元/平方米，产权式酒店平均售价一万两千一百八十五元/平方米，一线海景公寓、别墅平均售价一万三千零一十六元/平方米，商业用房平均售价八千五百四十元/平方米。三亚各类房价岛上最高。2、地产大型项目不断开工建设三亚市的重点项目共有97个，项目总投资944亿元。具体为：三亚湾新城、凤凰国际水城、时代海岸、三亚太阳湾高级度假区、丽思卡尔顿酒店、新佳旅业鹿回头项目、三亚山水国际、国光滨海花园、凤凰岛开发、南山港区一期、鹿回头爱地项目、六道湾中心渔港、鹿回头海景大道等。新开工的项目有红沙大桥、三亚市中等职业技术
34、学校、三亚槟榔河段治理工程、昌达山水天域、东线高速公路海棠湾出口路、三亚绕城高速公路亚龙湾连接线、三亚绕城高速公路天涯连接线、三亚棕榈泉国际度假村工程(坎秧湾项目)等。3、高星级酒店不断进驻三亚旅游部门介绍，春节前三亚市至少有家高档酒店将陆续开业，增强海南旅游的接待能力。这家酒店分别是位于三亚市亚龙湾的金茂三亚丽思卡尔顿酒店、美爵酒店、康年爱琴海度假酒店，位于大东海的文华东方酒店，位于三亚湾的万嘉戴斯度假酒店，位于鹿回头的悦榕庄等，全部都是按五星级以上标准投资兴建的度假型酒店。逐渐增加的这些旅游设施，具备了年接待游客量超过1000万人次的水平。4、地价不断攀升在2008年2月将再次挂牌出让海棠
35、湾四个地块的使用权，土地总面积1044多亩，出让起始价为每亩232万元。此次挂牌出让的地块是9号、10号、11号、12号用地，最后挂牌时间是2月23日17时30分，均属于海棠湾二期用地，位于湾内的龙江塘附近。其中911号地是连成整体的，土地总面积为874多亩，规划建设3家酒店。12号地块面积为170多亩，用地性质也是建酒店。此次挂牌出让的地块的用途为商业服务，容积率为0.4，使用年限40年时间。但三亚市政府提供土地平整和六通一平服务，包括通水、通电、通路、通讯、通排污和通排水。据了解，9号、10号、11号地块作为一个整体挂牌出让，竞买人须提交5.5亿元保证金。12号地的竞买保证金是1亿元，竞买
36、人的最后报名时间为2月21日。依公告，此次出让土地最少可以收益242375万元。此前，三亚曾两次出让海棠湾土地使用权。第一次是去年6月份公开招标出让2130亩，获得土地出让金21亿元。第二次是去年12月5日公开拍卖268.67亩，土地总收益6.23亿元。业界注意到，拍卖当天，从起拍价每亩97万元开始，最后成交价飙至232万元。5、旅游高速增长旅游产业发展局获悉，在刚刚过去的2007年,三亚旅游饭店接待过夜游客538.43万人次，同比增长18.4%；旅游总收入80.11亿元，同比增长22.49%。其中，接待境外游客52.2万人次，同比增长34.25%；旅游外汇收入2.44亿美元，同比增长43.0
37、2%。6、国际游客不断增多，初具国际化旅游城市锥形三亚旅游传统的客源市场得到巩固，新的客源市场逐步形成。国内客源地由珠三角、长三角、环渤海湾地区向西南、华北、东北地区拓展；境外客源地由近邻的港澳台地区和周边的俄、韩、日向中远距离的西欧、北欧地区拓展。2007年全市旅游饭店接待国际游客超过52万人次。其中，俄罗斯游客147346人次，同比增长73.54%；韩国游客127253人次，同比增长129.08%；日本游客29552人次，同比增长21.28%；英国游客16442人次，同比增长193.97%；接待法国游客5513人次，同比增长25.38%。 6、城市知名度不断提升全市接待各种会议团体6000
38、多个，其中，韩国安利公司三亚年会近5000人次，历时一个月。经过对城市经济发展、休闲环境、设施、文化、满意度五大方面的考评，三亚荣膺“中国十大休闲城市”称号；入选“CCTV最值得向世界推介的中国名城”。三亚凤凰国际机场游客吞吐量首次突破500万人次，跨入全国二十大机场行列。3.2、琼海-博鳌市2007年房地产特点2007年上半年，琼海房价由年初的均价1550元上涨到6月份的1750元，增幅达12.9%，增速居全省各县市前列。琼海郊区大盘“天来泉”项目成功的示范，也增加了开发商们对海南二、三线区域土地的开发信心。2005年底以前，琼海的房价一直处于低价运行，均价1000多元。2006年底商品房价
39、格冲至1550元。2004年以来，琼海房地产随着博鳌亚洲论坛在国内外影响力的扩大而广泛被岛外人士所看好，外销房产成为琼海房地产的主力，岛外销售量高达75%以上。市场需求造就了琼海楼市迅速繁荣，07年上半年新开发量高达30多万平方米，接近06年全年开发总量的一倍，销售量也出现大幅增长，房价在半年之内每平方米也增长了200多元。预计08年琼海房地产的理想价位应在25003000元之间。区域特点：购房者以北方地区为主。由于本地的消费潜力非常低，绝大多数的房子要靠岛外消化，房价的过快增长一方面会挫伤岛外客户在琼海购房的积极性；另一方面会造成岛外客户在琼海的需求受阻，溢出到周边市县释放，这会大大影响琼海
40、房地产的人气，继续保持琼海房地产的人气才是重要的。琼海市房地产起步较晚，价格基数较之三亚、海口等一线城市偏低，但在短期之内就把房价涨起来显然不是一个好事情。一方面，价格的速增使本地低收入市民减少了一个市场调节住房的机会，一下子把这些低收入市民的住房问题压到政府头上，大大地增加了政府经适房、廉租住房建设的压力；另一方面，价格的增长过快，会更加激发开发商投资房地产的热情，而城市配套建设也会面临着适应与投资力度的双重压力。据琼海市相关部门统计资料显示，今年前三季度，房地产项目由原来的26个增至30多个，房地产新开工面积已达到近40万平方米，是去年开发总量的两倍多，由此可以看出，琼海房地产开发势头持续
41、强劲。 特色旅游地产力撑三大组团，成三足鼎立 以万泉河为灵魂、以亚洲博鳌论坛为品牌、以官塘温泉宜居环境为优势发展琼海特色旅游产业，成为市委市政府推进琼海经济发展的战略定位。旅游房地产渐成发展旅游产业重要内容，官塘温泉、博鳌亲海、嘉积主城区等构成了房地产业发展的基本要素。随着琼海城市建设“三大组团”规划及相关城市配套的不断完善，在近一两年之内，琼海房地产实现漂亮转身，大型、品质、生态旅游度假房地产项目跻身前沿唱主角，产品迅速升级。在旅游地产的推动下，官塘、嘉积市区、博鳌三大组团经济发展势头日趋旺盛，逐渐形成琼海市城市发展三足鼎立态势。在天来泉项目的带动下，官塘温泉度假休闲性养老宜居区已见雏形，以
42、旅游度假酒店、产权式酒店等规划项目日渐增多；嘉积主城区依靠其政治、经济、文化、医疗等城市功能密集区的优势，在滨河区域、新城区域打造高品质大盘，如万泉绿洲、博海假日风情、新天地阳光城等品质大盘，面积均在5万平方米以上，最大的达30多万平方米。在博鳌亚洲论坛会议中心周边及相关辐射区，整体规划已经完成，岛外地产巨头陆续进驻，一些大项目、超大项目也开始纷纷亮相，如今年刚刚动工的宝莲城项目等建筑面积达75万平方米，项目之巨令世人瞩目。据官方相关人士称，琼海会依靠其地理、资源、文化等优势，以“三大组团”为城市发展的主旋律，唱好旅游地产这台大戏，推进特色旅游产业的快速发展。五大板块齐发，地产区域性渐显有业界
43、人士分析，琼海房地产开发速度受到岛内外的普遍关注，从规模、产品定位的角度出发，产品细化、区域性细分会在短时期之内完成并不断完善，一个新的旅游地产城市将由海南二线城市一跃成为一线城市。事实上，排除上个世纪90年代的地产虚热时代不说，20世纪初期新的一轮房地产升温以来，琼海房地产开发真正的划分可以分为两个时期，从2004年开始到2006年上半年属于萌动阶段，房地产项目主要集中在嘉积主城区，项目小、品质低，价格还处在保本状态。自去年下半年以来，房地产开发悄然进入高歌猛进的时代。有业内人士估计，一年以来的房地产开发量和报建量巨大，是前几年开发总量的数倍，已征地和在规划报建中的项目预计达300多万平方米
44、，项目分布区域明显、细化，从区域功能、产品性质等方向划分，官塘、银海路滨江、爱华东路新城、豪华路滨江、博鳌等五大板块都代表其不同的开发理念和产品品质，尤其是后发的几个新板块，如以万泉绿洲、博海假日风情等项目为代表的银海路滨江板块，以新天地阳光城、棕榈园等为代表的爱华东路新城板块，后起夺秀，区域性表现明显。 官塘片区，继一期成功开发之后的天来泉项目，顺利进入二期的准备实施阶段，据称，建筑面积达30多万平方米；银海路滨江板块的万泉绿洲总占地面积近500亩，总建筑面积也在30万平方米以上，博海假日风情占地近百亩，总建筑面积5万多平米；爱华东路新城板块，围绕东环铁路火车站、新汽车总站而即将成为新的商业
45、圈为主题，打造新城概念，以其巨大的商业潜质与地段增值潜力夺人眼球。由海南新景成实业发展有限公司推出的高品质度假房地产项目，将成为主城区大型东南亚热带花卉主题社区；豪华路滨江板块的华地万泉河国际村、京博家园等宜居型度假社区和博鳌板块的玉带滩、宝莲城等海景旅游度假社区，打的都是旅游地产的旗号，但在项目的品质、规模、服务、客户群体等都有不同的特色，地产区域性渐显。产品进入品质时代琼海房地产不仅仅是价格的问题，更主要的是开发理念与产品品质的提升问题。两年前，琼海的房地产多数打的是价格战，购房客户寻低入市，往往低价格的房子特别好卖，均价多为10001500元每平方米。但是今年以来，市场发生了一些细微的变
46、化，多数购房者的目光对准的是社区与品质，像天来泉、万泉绿洲、假日风情、阳光城等项目的访问量很大，尽管有些项目的价格一提再提，但似乎并没有影响到购房者的购房热情。购房者感兴趣和特别关注的楼盘是，社区大不大、环境美不美、产品优不优、服务好不好。品质是房地产永恒的主题，像博海假日风情等这样的盘子，尽管低密度、退台式建筑设计等增加了开发成本，但社区环境、户外空间、产品品质等组合出的产品整体价值，已经超出了价格观念的范畴，人们来海南购房的目的最终还是为了享受生活。3.3、文昌市2007年房地产特点一、2007年文昌房地产现状2007年，文昌房地产行业投资增长平稳。文昌市清澜开发区正在销售的楼盘只有森海湾
47、、而文昌市区正在销售的楼盘有文华园、亿嘉广场、金山广场、怡喜园几个项目，累计开发面积不足二十万平方米，2007年下半年，在文昌市区，相继开发了月亮城、金山花园以及部分市政小区，以此同时，在清澜开发区，迅速涌现了同创碧海城、同业天海紫贝、清澜别院、椰海尚品等部分中高端商品房项目，全年全市开发面积接近五十万平方米。而文昌地区的房价，在航天城落户文昌的消息还没有正式报道之前，市区内的普通商品房，中低端商品房销售均价为1300元/平方，市区周边地区中高端商品房销售均价为1600元/平方，而清澜开发区的龙头项目中南森海湾销售均价大约在2800元左右/平方。在航天城落户文昌之后，房价迅速上涨，突破两千余元的销售起价，销售均价达到3000余元/平方。而清澜开发区的商品房项目，销售均价基本已经达到3500元/平方的价格以上。下半年商品房施工面积及新开工面积增辐较大，但竣工面积却在减少，依照往年惯例，不少开发商在今年低明年初动工，上半年一般竣工较少，商品房供应的高峰期集中在5-11月份期间，估计08年下半年竣工量会大幅增长。二、房地产市场分析1、住宅商品房仍是文昌市房地产价格上涨的主力从文昌市房管局、税务局及各方综合资
